TSJ Regiones - Decisión

TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS BERMÚDEZ, BENÍTEZ, LIBERTADOR, ANDRES MATA Y ARISMENDI DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Carúpano, 17 de Septiembre de 2.025.
Años: 215° y 166°

EXPEDIENTE Nº 0493-25.
PARTE DEMANDANTE: JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI, venezolano, mayor de edad, soltero, con cédula de identidad número V-5.873.378, y de este domicilio.
ABOGADA ASISTENTE: MARILYN AIMARA DETTÍN CABRERA, quien es venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad número V-16.257.119, abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 119.936.
PARTE DEMANDADA: sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., representada por su Presidente el ciudadano ALEXANDER JOSÉ MARTÍNEZ GARCÍA, quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.074.008.
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.
(HOMOLOGACIÓN AL CONVENIMIENTO).
Se recibió en distribución Demanda por DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL, interpuesta por el ciudadano: JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI, venezolano, mayor de edad, soltero, con cédula de identidad número V-5.873.378, domiciliado en Carúpano, estado Sucre, asistido en este acto por la ciudadana Marilyn Aimara Dettin Cabrera, venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad número V-16.257.119 abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 119.936, domiciliada en Carúpano, estado Sucre, en contra de la sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., en la persona de su presidente, ciudadano ALEXANDER JOSÉ MARTÍNEZ GARCÍA, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.074.008, domiciliado en Carúpano, estado Sucre.
En fecha: 11 de Julio del año 2025, se admitió la presente demanda, ordenándose la citación de la parte demandada sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., en la persona de su Presidente ciudadano ALEXANDER JOSÉ MARTÍNEZ GARCÍA, quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.074.008.
En fecha: 15 de Julio de 2025, comparece el Alguacil de este Tribunal, y mediante diligencia deja constancia que logro la citación personal del ciudadano: ALEXANDER JOSÉ MARTÍNEZ GARCÍA, quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.074.008, en su carácter de presidente sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., consignado boleta de citación debidamente firmada en prueba de ello.
En fecha: 05 de Agosto de 2025, comparece por ante este Tribunal el ciudadano: ALEXANDER JOSÉ MARTÍNEZ GARCÍA, quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.074.008, en su carácter de presidente sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., parte demandada en el presente juicio, asistido por la abogada en ejercicio SANDRA DEL VALLE GONZALEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 167.355, mediante la cual consigna escrito de contestación de la demanda.
En fecha: 13 de agosto de 2025, comparecen por antes este tribunal los ciudadanos: JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI, venezolano, mayor de edad, soltero, con cédula de identidad número V-5.873.378, domiciliado en Carúpano, estado Sucre, asistido por la ciudadana Marilyn Aimara Dettín Cabrera, quien es venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad número V-16.257.119, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 119.936, domiciliada en Carúpano, estado Sucre, por una parte y por la otra la sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., representada por su Presidente el ciudadano ALEXANDER JOSÉ MARTÍNEZ GARCÍA, quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.074.008 y domiciliado en Carúpano, estado Sucre, asistido por la ciudadana Sandra Del Valle González, quien es venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.293.961, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 167.355, en donde consigna escrito de convenimiento por transacción en los siguientes términos:

(Omissis)..
Quienes suscriben, JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI, venezolano, mayor de edad, soltero, con cédula de identidad número V-5.873.378, domiciliado en Carúpano, estado Sucre, con número telefónico 0414-7801186, con aplicación de la red social WhatsApp y con correo electrónico jtvteo@hotmail.com, quien es el demandante en el presente procedimiento judicial, debidamente asistido en este acto por la ciudadana Marilyn Aimara Dettín Cabrera, quien es venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad número V-16.257.119, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 119.936, domiciliada en Carúpano, estado Sucre, con número telefónico 0414-7826423 con aplicación de la red social WhatsApp y con correo electrónico m-aimara@hotmail.com, por una parte y por la otra la sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., empresa inscrita en el Registro Mercantil llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Agrario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 5 de noviembre de 2024, bajo el número 24, folios 197-204, Tomo N° 1-A, Cuarto Trimestre, con Registro e Información Fiscal N° J506366762, la cual es la demandada en el presente procedimiento judicial, representada en este acto por su Presidente el ciudadano ALEXANDER JOSÉ MARTÍNEZ GARCÍA, quien es venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.074.008 y domiciliado en Carúpano, estado Sucre, debidamente asistida la parte demandada por la ciudadana Sandra Del Valle González, quien es venezolana, mayor de edad, con cédula de identidad número V-13.293.961, Abogada en ejercicio, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado con el número 167.355, domiciliada en Carúpano, estado Sucre, con número telefónico 0414-2450858 con aplicación de la red social WhatsApp y con correo electrónico sandradelvalle79@.gmailcom, con el debido respeto se declara que las partes litigantes han convenido en celebrar, como en efecto se celebra, una transacción judicial, de conformidad con lo previsto en los artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil.
ANTECEDENTES
1.- EXISTENCIA ACTUAL DE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO ENTRE EL CIUDADANO JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI (PARTE ARRENDADORA) Y LA SOCIEDAD MERCANTIL ALEX BURGER C.A. (PARTE ARRENDATARIA).
Entre el ciudadano JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI y la sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., empresa inscrita en el Registro Mercantil llevado por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil Agrario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 5 de noviembre de 2024, bajo el número 24, folios 197-204, Tomo N° 1-A, Cuarto Trimestre, con Registro e Información Fiscal N° J506366762, se pactó un contrato de arrendamiento a tiempo determinado mediante documento de fecha 1° de diciembre de 2024, el cual corre inserto en el presente expediente. El tiempo de duración del contrato se convino en un año contado a partir del 1 de diciembre de 2024 hasta el día 30 de noviembre de 2025, de acuerdo con la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento.
2.- LA COSA ARRENDADA.
En la Cláusula Segunda del mencionado documento contentivo del contrato de arrendamiento se evidencia que el arrendador dio en arrendamiento a la arrendataria un Local Comercial distinguido con el número 8, ubicado en la Planta Baja del edificio denominado CENTRO COMERCIAL CARÚPANO, situado en la calle Juncal, cruce con calle Güiria de la ciudad de Carúpano, estado Sucre, en el cual tiene derechos de propiedad el arrendador, puesto que forma parte de un inmueble de mayor extensión, cuyo derecho de propiedad se evidencia en los siguientes documentos:
• Título supletorio de propiedad del edificio emanado del Tribunal Cuarto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 6 de julio de 2018, signado con el expediente N° 63-2018, copia del cual corre inserto en este expediente.
• El terreno, según documento de compra al Municipio Bermúdez del Estado Sucre, protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 27 de mayo de 1970, bajo el Nº 64 de la serie, folios 72 vuelto al 73 del Protocolo Prime¬ro, Tomo Primero, Segundo Trimestre del año 1970, copia del cual corre inserto en este expediente.
• Certificado de Solvencia de Sucesiones (SENIAT) Nº 1688211, Expediente Nº 80190343, RIF J-41196232-5, expedido en fecha 21 de mayo de 2019; copia del cual corre inserto en este expediente.
• Certificado de Solvencia de Sucesiones (SENIAT) Nº 1715463, Expediente Nº 190953, RIF J-41293259-4, expedido en fecha 11 de febrero de 2020; copia del cual corre inserto en este expediente.
3.- NATURALEZA COMERCIAL DEL LOCAL ARRENDADO.
En la Cláusula Décima Quinta del contrato de arrendamiento se pactó para que la arrendataria usará el Local para realizar actividades de tipo comercial (Local Comercial), a saber: negocio de prestación del servicio de restaurant y todo lo relacionado con la venta de comida rápida, tales como arepas, empanadas, guisos, sopas, hamburguesas, perros calientes, sándwiches, pollo, jugos naturales, refrescos, dulces, helados, bebidas alcohólicas y no alcohólicas, víveres en general, mercancía seca, quincallería, ropa, bisutería y demás ramos inherentes y conexos.
4.- EL CANON DE ARRENDAMIENTO, SU MONTO Y TIEMPO DE PAGO.
El canon de arrendamiento fue pactado en la cantidad de seiscientos dólares de Estados Unidos de América ($ 600,00), equivalente para el momento de la firma del contrato a la cantidad de veintiocho mil trescientos ochenta y seis bolívares (Bs. 28.386,00), teniendo como referencia la tasa de cambio oficial del dólar establecida por el Banco Central de Venezuela para el día 1 de diciembre de 2024 de Bs.47,31. Se pactó que el canon de arrendamiento expresado en bolívares debe ser reajustado y aumentado de acuerdo al valor del dólar oficial publicado por el Banco Central de Venezuela, para el momento del pago efectivo de cada canon de arrendamiento, siendo siempre el equivalente a la cantidad mensual de seiscientos dólares de Estados Unidos de América ($ 600,00), ya que el monto en bolívares es sólo la equivalencia referencial, de acuerdo con la Cláusula Sexta del Contrato de arrendamiento. El canon de arrendamiento se pactó de pago mensual, debiendo la arrendataria pagarlo dentro de los cinco (5) primeros días de cada mes contractual al arrendador, de acuerdo con la Cláusula Octava del Contrato de arrendamiento.

5.- LA PARTE ARRENDADORA DEMANDÓ EL DESOJO DEL LOCAL COMERCIAL A LA ARRENDATARIA POR LA FALTA DE PAGO DE MÁS DE DOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO.
En el presente asunto, el arrendador demandó el desalojo a la arrendataria alegando la falta de pago de más de dos cánones de arrendamiento, señalando que para el momento de la presentación de esta demanda, la arrendataria no pagó el canon de arrendamiento de los meses de marzo, abril, mayo y junio de 2025. De seguida se expresan los montos adeudados por los mencionados cánones de arrendamiento insolutos:
• Canon correspondiente al mes de marzo de 2025: $600
• Canon correspondiente al mes de abril de 2025: $600
• Canon correspondiente al mes de mayo de 2025: $600
• Canon correspondiente al mes de junio de 2025: $600

Por ende, para el momento de la presentación de la demanda, la deuda de la arrendataria por los cánones de arrendamiento impagados suman la cantidad de 2.400 dólares.
Además, en el transcurso de la tramitación de la demanda hasta el día de hoy, 11 de agosto de 2025, también se suma el canon correspondiente al mes de julio de 2025 por un monto 600 dólares, lo cual arroja un monto total de 3.000 dólares.
Luego de incoada la demanda, la sociedad mercantil ALEX BURGER C.A. pagó al ciudadano JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI la cantidad de 300 dólares; por lo tanto, actualmente la deuda total es la cantidad de 2.700 dólares.
Por otro lado, la parte arrendadora, JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI, incurrió en costas procesales por honorarios de abogado en la cantidad de seiscientos cincuenta dólares ($ 650).
MOTIVOS DE LA TRANSACCIÓN
Por cuanto los medios alternativos de solución de conflictos tienen rango constitucional, formando parte de la evolución del Derecho Procesal moderno, las partes realizan el presente acuerdo con la finalidad de hacer una transacción que ponga fin al presente procedimiento judicial que cursa en el expediente número 0493-25 llevado por el Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, la cual se regirá por las siguientes cláusulas:

CLÁUSULA PRIMERA. Pago de cánones de arrendamiento adeudados. La sociedad mercantil ALEX BURGER C.A. se compromete a pagar al ciudadano JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI la mencionada deuda arrendaticia por cánones de arrendamiento por un monto de $2.700 dólares de la manera siguiente:
• La cantidad de doscientos sesenta y siete mil veinte bolívares (Bs 267.020,00) equivalente a la cantidad de dos mil dólares de Estados Unidos de América ($ 2.000), calculados a la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela para el día de hoy, de Bs 133,51 por dólar. Esta cantidad es pagada en este acto por la sociedad mercantil ALEX BURGER C.A. al ciudadano JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI, mediante transferencia bancaria, copia de la cual se anexa al presente documento.
• La cantidad de trescientos cincuenta dólares de Estados Unidos de América ($350), o su equivalente en bolívares calculado a la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela para el momento del pago efectivo. Esta cantidad deberá ser pagada el día 5 de septiembre de 2025.
• La cantidad de trescientos cincuenta dólares de Estados Unidos de América ($ $350), o su equivalente en bolívares calculado a la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela para el momento del pago efectivo. Esta cantidad deberá ser pagada el día 5 de octubre de 2025.
CLÁUSULA SEGUNDA. La sociedad mercantil ALEX BURGER C.A. también se compromete a pagar al ciudadano JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI la cantidad de seiscientos cincuenta dólares de Estados Unidos de América ($650) por concepto de las costas procesales por pago de honorarios profesionales de abogado, en las cuales incurrió el ciudadano JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI en el siguiente procedimiento judicial. Dicha cantidad de seiscientos cincuenta dólares de Estados Unidos de América ($650), o su equivalente en bolívares calculado a la tasa oficial publicada por el Banco Central de Venezuela para el momento del pago efectivo, deberá ser pagada el día 5 de noviembre de 2025.
CLÁUSULA TERCERA. Pago de los cánones de arrendamiento subsiguientes. Además, del compromiso de pago previsto en el Cláusula Primera y en la Cláusula Segunda de esta transacción, la sociedad mercantil ALEX BURGER C.A. se compromete a pagar los subsiguientes cánones de arrendamiento en las fechas previstas en el contrato de arrendamiento, a partir del presente mes de agosto de 2025, inclusive.
CLÁUSULA CUARTA. Cumplimiento de la transacción y relación arrendaticia. Si la arrendataria, sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., paga la deuda prevista en la Cláusula Primera y en la Cláusula Segunda de esta transacción y cumple tempestivamente con el pago de los subsiguientes cánones de arrendamiento y con las demás obligaciones arrendaticias, entonces, se mantendrán vigentes todas las cláusulas previstas en el mencionado contrato de arrendamiento a tiempo determinado, el cual, como antes se señaló, tiene una duración hasta el hasta el día 30 de noviembre de 2025, según la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, y de acuerdo con la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
CLÁUSULA QUINTA. Incumplimiento-Desalojo. Si la arrendataria, sociedad mercantil ALEX BURGER C.A., incumple con la presente transacción, deberá hacer entrega del Local Comercial al arrendador en el estado y condiciones previstos en el contrato de arrendamiento.
CLÁUSULA SEXTA. Declaración de fondos de origen lícitos. La sociedad mercantil ALEX BURGER C.A. declara que los fondos que serán utilizados para realizar los pagos acordados en la presente transacción son de origen lícito, producto de sus actividades. El ciudadano JESÚS TEODORO VÁSQUEZ GARELLI declara que ese dinero, una vez que le sea pagado, será destinado para fines lícitos. Todo lo cual puede ser corroborado por los organismos competentes. Por lo tanto, este negocio no tiene relación alguna con dinero, capitales, bienes, haberes, valores o títulos que se consideren producto de las actividades o acciones ilícitas contempladas en la Ley Orgánica contra la Delincuencia Organizada y Financiamiento al Terrorismo, y/o en la Ley Orgánica de Drogas.
CLÁUSULA SÉPTIMA. Compromiso de buena fe. Ambas partes, de buena fe, se comprometen mutuamente a corregir cualquier error material que pueda existir en esta transacción.
CLÁUSULA OCTAVA. Las partes prestan su consentimiento mediante la firma de presente documento.
CLÁUSULA NOVENA. Petición de homologación. Las partes piden al Tribunal le imparta la homologación respectiva a la presente transacción.
CLÁUSULA UNDÉCIMA. Petición de Copias certificadas. Las partes piden al Tribunal dos juegos de copias fotostáticas certificadas de esta transacción y de la sentencie que la homologue.
Ambas parte solicitan que el presente escrito sea agregado a los autos.
Es Justicia que se espera merecer, a la fecha de su presentación..

(Omissis).

Ahora bien, visto el convenimiento suscrito por las partes en fecha: trece (13) de Agosto de 2025, este Tribunal para proveer observa:
En este orden disponen los artículos 256, 257, 261 y 262 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 256. “Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el Juicio, el Juez la Homologará si versare sobre las materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.
Artículo 257. “ En cualquier estado y grado de la causa, antes de la sentencia, el Juez podrá excitar a las partes a la conciliación, tanto sobre lo principal como sobre alguna incidencia, aunque esta sea de procedimiento, exponiéndoles las razones de conveniencia”.
Artículo 261. “Cuando las partes se hayan conciliado, se levantará un acta que contenga la convención, acta que firmará el Juez, el secretario y las partes”.-
Artículo 262. “La conciliación pone fin al proceso y tiene entre las partes los mismos efectos que la sentencia definitivamente firme”.-
Por consiguiente, en virtud de que la presente Conciliación, celebrado entre las partes, no es contrario al orden Público, a las buenas costumbres ni a alguna disposición expresa de la Ley. En tal sentido se admite cuanto ha lugar en derecho, por cuanto las partes mediante este acuerdo, manifiestan estar de acuerdo en todos su términos y la parte demandada se comprometió a cumplir en las fechas indicadas; y en virtud de ser la Conciliación uno de los medios alternativos para la resolución de conflictos consagrado en nuestro ordenamiento Jurídico. En consecuencia, este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, acuerda impartir la correspondiente HOMOLOGACIÓN a la presente Conciliación, en cada una de sus partes, de conformidad con lo establecido en los Artículos 256, 257, 261 y 262 del Código de Procedimiento Civil.-
Por consiguiente, en virtud de que la presente transacción, presentada por las partes en la presente causa, no es contraria al orden Público, a las buenas costumbres ni a alguna disposición expresa de la Ley. En tal sentido se admite cuanto ha lugar en derecho; y en virtud de ser la Transacción, uno de los medios alternativos para la resolución de conflictos consagrado en nuestro ordenamiento Jurídico. En consecuencia, este TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE L OS MUNICIPIOS BERMÚDEZ, BENÍTEZ, LIBERTADOR, ANDRÉS MATA Y ARISMENDI DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por Autoridad de la Ley, acuerda impartir la correspondiente HOMOLOGACIÓN a la presente Transacción, en cada una de sus partes, de conformidad con lo establecido en los Artículos 255 y 256 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.
Por consiguiente, se le da efecto de COSA JUZGADA a la presente Homologación.
Publíquese, Regístrese, Edítese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, guárdese en formato digital y déjese copia Certificada en el archivo de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.- En la Ciudad de Carúpano, a los diecisiete (17) días del mes de septiembre de Dos mil Veinticinco (2025). Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.-
EL JUEZ,

EL SECRETARIO ACC,
ABG. EDWIN CUBILLAN M.

ABG. ALBERTO VILLALBA.

Nota: En la misma fecha (17/09/2025), siendo las (10:30 a.m.), previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO ACC,

Abg. ALBERTO VILLALBA.

Exp. N° 0493-25.
ECM/av.