TSJ Regiones - Decisión

EL TRIBUNAL QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS BERMUDEZ, BENITEZ, LIBERTADOR, ANDRES MATA Y ARISMENDI DEL SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Carúpano, 02 de Julio de 2025.-
Años: 215° y 166°

EXPEDIENTE: Nº 0392-2024.

DEMANDANTE: MARCO DE SARIO BORAGINE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 6.956.053.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. CARLOS DIMITRI VÁSQUEZ JUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.212.970, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 178.444.

ABOGADO SUSTITUTO: WOLFGANG JOSE NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.952.907 e inscrito por ante el I.P.S.A. bajo el Nº 165.998.

DEMANDADO: MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 24.317.906.
DEFENSORA AD LITEM DE LA PARTE DEMANDADA: YALETZY DEL VALLE PEREZ UGAS, inscrita en el Instituto de previsión social del abogado bajo el N°166.389.

MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

Recibido en jornada de Tribunal Móvil, en fecha: 26-04-2024, demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, presentado por el ciudadano: CARLOS DIMITRI VÁSQUEZ JUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.212.970, domiciliado en la Ciudad de Porlamar, Estado Nueva Esparta, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: MARCO DE SARIO BORAGINE, en contra del ciudadano: MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 7.212.970, en este estado el Tribunal pasa a fijar los límites y hechos controvertidos en el presente asunto:
La presente acción se pretende obtener la Resolución del contrato de arrendamiento de dos oficinas, suscrito entre el ciudadano MARCO DE SARIO BORAGINE, venezolano, mayor de edad, casado, de profesión comerciante, titular de la cédula de identidad N° V.-6.956.053, y la parte demandada, ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-24.317.906, soltero, de profesión Comerciante, por la falta de pago y por el incumplimiento reiterado de las clausulas del mismo, y por vía de consecuencia la desocupación de las dos oficinas objeto de dicho contrato, propiedad del demandante, ubicadas en el Edificio Desario Boragine, Piso 2, oficinas 4 y 5, en la Avenida Juncal, Carúpano, Municipio Autónomo Bermúdez del Estado Sucre. En tal sentido acompaño Contrato de Arrendamiento, marcado con la letra "B", consta de tres (3) folios útiles, en copia simple con vista de su original a efecto videndi.

Que en fecha 01 de julio de 2016, el ciudadano MARCO DE SARIO BORAGINE, venezolano, mayor de edad, casado, de profesión comerciante, titular de la cédula de identidad N° V.-6.956.053, suscribió contrato de arrendamiento con el arrendatario, ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, sobre dos (2) oficinas de su propiedad, ubicadas en el Edificio De Sario Boragine, situado en la Avenida Juncal, piso 2, oficinas 4 y 5, en Jurisdicción del Municipio Bermúdez de Carúpano del Estado Sucre. Ahora bien, según lo establece la Cláusula Segunda de este contrato, se estableció un canon de arrendamiento, en un principio, en la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES MENSUALES (Bs. 15.000,00), los cuales deberían haber sido pagados por EL ARRENDATARIO, por mensualidades vencidas de cada mes.
Llegada la fecha de vencimiento del contrato, es decir, 30 de junio de 2017, El Arrendatario continuo ocupando el inmueble, en su misma condición de arrendatario, quedando renovado el contrato, tal como lo establece el artículo 1600 del Código Civil, y se convirtió en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. Progresivamente se fueron acordando los aumentos del canon de arrendamiento, de mutuo acuerdo, año por año, hasta el año 2020, cuando de mutuo acuerdo se estableció un contrato de arrendamiento verbal, como oficinas comerciales, ya que así lo establece la titularidad de los bienes inmuebles arrendados y se fijo el canon de arrendamiento mensual en la cantidad de SETENTA Y CINCO Dólares Americanos, (75.00$), come moneda referencial, cada una.
Pero es el caso, que en el año 2022, El Arrendatario dejo de pagar el canon de arrendamiento, desde el mes de Septiembre, y así transcurrió el año 2022, 2023, y lo que va del año 2024, aun cuando ha realizado gestiones extrajudiciales de cobranza, a lo cual el Arrendatario hizo caso omiso.
Es el hecho cierto, que hasta la presente fecha EL ARRENDATARIO, no ha pagado los cánones de arrendamiento que contractualmente, se encontraba obligado, correspondiente a los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE del año 2022 y siguientes, hasta la fecha de interposición de esta demanda, a pesar de las múltiples gestiones de cobro, perpetuando su incumplimiento por veinte (20) meses, es decir, un (1) Año y ocho (8) meses, tal situación en contravención con el derecho que tiene el arrendador de percibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, tal como lo establece el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de igual manera infringe con este acto de falta de pago, la obligación contractual que tiene de cumplir con el pago mensual del canon de arrendamiento, y es por lo que acude a demandar como en efecto hoy lo hago, por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO de oficinas comerciales, por falta de pago, al ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-24.317.906, soltero, de profesión Comerciante, domiciliado en la oficina número 4, del Segundo (2do) piso del Edificio De Sario Boragine, ubicado en la Avenida Juncal, Jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Carúpano Estado Sucre.
En fecha: once (11) de Marzo de 2025, comparece por ante este Tribunal, la ciudadana: YALETZY DEL VALLE PEREZ UGAS, venezolana, soltera, civilmente hábil, titular de la cedula de identidad NV-18.413.046, abogada en ejercicio, e inscrita en el Instituto de previsión social del abogado bajo el N°166.389, actuando en su carácter de Defensor Ad Litem, del ciudadano: MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad N° V-24.317.906, parte demandada, quien expone:
Que hizo todas las gestiones necesaria y pertinente para conocer el paradero de su defendido, en tal sentido se traslado hasta su supuesto lugar de residencia en el Apartamento N°04, Ubicado en el 2do. Piso del edificio Desario Boragine, ubicado en la calle juncal cruce con calle Güiria jurisdicción de la parroquia Santa Catalina, Carúpano, estado Sucre, lugar donde los vecinos manifestaron que el señor MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, desde hace algún tiempo está fuera de la jurisdicción, desconociéndose su lugar de residencia actual, de tal manera que se hace dificultoso conocer la realidad y verdad de los hechos alegados por el demandante, esto es así por cuanto no cuento con la versión que pudiera dar su defendido, de tal manera que cumpliendo con la designación como defensora ad litem, la misma lo hace de la siguiente manera:
Que Rechaza, Niega, se Opone y Contradice, tanto en los hechos como el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda intentada en contra de su defendido. Cómo puede verse, su defendido suscribió contrato de arrendamiento por Un (01) año, sobre dos (02) inmueble (Oficinas) identificadas con el número 4 y 5, ubicado en el segundo (2do.) piso del Edificio De Sario-Boragine, ubicado este a su vez entre La Calle El Juncal y calle Guiria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Carúpano Estado Sucre, iniciando este en fecha 1 de Julio del 2016 y culminando en fecha 30 de junio del año 2017, como puede evidenciarse de documento anexado por la parte demandante.
Como defensora Judicial pudo constatar que existe un contrato de arrendamiento redactado y debidamente suscrito entre las partes de cuyo documento en una de sus cláusulas se establece como fecha de vencimiento el 30/06/2017; no obstante su representado MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, continúo en posesión del referido inmueble, en su condición de arrendatario, quedando renovado el contrato de arrendamiento, tal como lo expresa el artículo 1600 del Código Civil convirtiéndose en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado.
De tal manera, que la parte arrendadora así lo acepto, y en acto seguido su representado el Ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL debió de haber cumplido con su compromiso de pago como canon de arrendamiento a favor del ciudadano MARCO DE SARIO BORAGINE, en los meses correspondiente al año 2016 y de los años sucesivos 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y 2024, hasta la fecha de la contestación de la demanda incoada en su contra. Ciudadana Jueza, considero como defensora ad litem de la parte demandada en autos, que aun cuando no ha obtenido un cúmulo de evidencias que ayuden a contradecir certeramente el escrito libelar, se deben agotar todos los medios necesarios que estén a nuestro alcance para que prevalezca el debido proceso en el caso que nos ocupa arribando a una justa y correcta administración de justicia.
En fecha 02 de Abril de 2025, se fijaron los límites y hechos controvertidos, aperturando el lapso probatorio. F- 71 al 74.
En fecha: 21 de Abril de 2025, comparece por ante este Tribunal la abogada en ejercicio VIRGINIA DEL JESUS ALCOBA CARABALLO, inscrita de la I.P.S.A., bajo el N° 212.410, actuando en su carácter de acredita en autos, y presentó escrito de pruebas en los siguientes términos:
Que el ciudadano: MARCO DE SARIO BORAGINE, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cedula de identidad N° V-6.956.053, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-24.317.906, soltero, de profesión Comerciante, domiciliado en la oficina número 4, del Segundo (2do) piso del Edificio De Sario Boragine, ubicado en la Avenida Juncal, Jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Carúpano Estado Sucre desde el año 2016, y una vez vencido el plazo de duración, el arrendatario continuo en posesión del inmueble, convirtiéndose la relación arrendaticia determinada en indeterminada.

Que Inicialmente el canon se fijó en la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (BS. 15.000,00), mensuales y consecutivos, debiendo el arrendatario pagar el canon puntualmente por mes vencido, según se evidencia en la Clausula Tercera del contrato de arrendamiento. Posteriormente se fue aumentando progresivamente de mutuo acuerdo, año por año, hasta el año 2020 cuando se fijo de mutuo consentimiento en la cantidad de 75 DOLARES AMERICANOS O SU EQUIVALENTE EN BOLIVARES ($. 75,00) mensuales por cada oficina arrendada.

Que Transcurrieron los primeros años 2021 y 2022 y dejo de pagar desde el mes de septiembre del año 2022 hasta la presente fecha de marzo 2025. es decir, tiene veintinueve (29) meses sin haber recibido el pago correspondiente representado por el canon de arrendamiento, aun cuando se hicieron las gestiones de cobranza, bajo las mismas circunstancias de incumplimiento del contrato de arrendamiento por parte del ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, por la falta de pago del canon de arrendamiento, durante los años 2022, 2023, 2024 y lo que va del año 2025.

Que el ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, hasta la presente fecha se encuentra ocupando el referido inmueble, sin cumplir con lo convenido en el contrato de arrendamiento y dejando de pagar definitivamente los cánones de arrendamiento desde septiembre 2022 hasta la presente fecha, que ha dejado de pagar por más de DOS AÑOS EL CANON DE ARRENDAMIENTO, lo cual deja en evidencia a todas luces, el incumplimiento de su obligación principal, como arrendatario, como lo es pagar puntualmente el canon de arrendamiento, tal como fue establecido, al inicio de la relación arrendaticia y como se obligo, manifestando una reiterada insolvencia, que ha traído una consecuencia ruinosa para mi representado, por cuanto lleva más de dos (2) años sin recibir el pago correspondiente

Que su representado cumplió a cabalidad con lo establecido en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; que se conforma de esta manera el supuesto que da derecho a MI REPRESENTADO para demandar, solicitar o exigir el DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO, en razón del incumplimiento de la contrapartida obligacional arrendaticia,

Que del estudio del concepto dado por el Artículo 1.579 del Código Civil se observa que la obligación de EL ARRENDADOR, digamos la principal, consiste en hacer gozar al arrendatario de la cosa arrendada durante el tiempo que se estipula en el contrato, de conformidad con el Articulo anterior, el arrendatario se encuentra en la obligación de entregar el inmueble al ARRENDADOR tal como lo recibió, excepto lo que haya perecido o se haya deteriorado por vetustez o por fuerza mayor, si no se ha hecho la descripción se presume que el arrendatario ha recibido la cosa en buen estado y con las reparaciones locativas, y debe devolverla en la misma condición, salvo prueba en contrario. Ahora bien, el incumplimiento es una acción u omisión, un comportamiento del deudor o del acreedor, de la prestación que hace incumplida la obligación, por consiguiente; si el obligado debe hacer determinada cosa y no la hace o no cumple, o no da lo prometido, habria una inejecución o incumplimiento por omisión, en tanto que si el obligado no debe realizar determinado acto y lo efectúa, entonces habrá un incumplimiento por acción. No se requiere que exista un acto voluntario de incumplimiento a los efectos de la entrega del inmueble arrendado, pues el hecho activo o pasivo que impide la ejecución de la prestación o el cumplimiento, hace que la demanda de DESALOJO DEL INMUEBLE ARRENDADO, proceda.
Que es por ello que ratifica y promueve todas las pruebas aportadas en la oportunidad de la presentación del libelo de la demanda en todas y cada una de sus formas.

Que ratifica y promueve prueba consignada con el libelo de la demanda marcada "A", PODER otorgado por su representado, ciudadano Marco De Sario, plenamente identificado, consta de tres (3) folios útiles, para dejar en evidencia la facultad acreditada en su persona, para actuar e interponer la presenta acción de desalojo y llevarla ante todas las instancias pertinentes.

Que ratifica y promueve prueba consignada con el libelo de la demanda marcada "B", Prueba marcada "B", Contrato de arrendamiento privado de Oficinas, consta de tres (3) folios útiles, suscrito entre su representado MARCO DE SARIO BORAGINE, plenamente identificado y el ciudadano, MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, plenamente identificado. Con dicho instrumento pretendo probar la relación contractual entre mi representado y el demandado sobre los inmuebles motivo de la presente acción, así como el incumplimiento reiterado por parte del arrendatario de las clausulas alli establecidas.

Que ratifica y promueve prueba consignada con el libelo de la demanda marcada "C", copia de documento de propiedad del inmueble (Cesión de Derechos), consta de once (11) folios útiles, según se evidencia en Documento de Cesión de Derechos Autenticado por ante la Notaria Publica de Pampatar, Municipio Autónomo Maneiro del Estado Nueva Esparta, inserto bajo el número 38, Tomo N° 110, de fecha 18 de octubre de 2006, y posteriormente registrado ante el Registro Público del Municipio Bermúdez Estado Sucre, en fecha 13 de Octubre del 2009, bajo el Numero 2009.999, Asiento Registral 1, del inmueble matriculado con el N° 416.17.3.1.763, correspondiente al Libro del Folio Real del año 2009, en el cual se describen las oficinas objeto de dicho contrato, propiedad de mi mandante, ubicadas en el Edificio Desario Boragine, Piso 2, oficinas 4 y 5, en la Avenida Juncal, Carúpano, Municipio Autónomo Bermúdez del Estado Sucre. Con dicho instrumento pretendo probar la titularidad de su representado sobre los inmuebles motivo del presente reclamo, así como la tradición legal de la propiedad.

Que en razón a lo expuesto en este escrito, solicita a este digno Tribunal que declare el Desalojo y en consecuencia se sentencie al demandado a la devolución de los inmuebles objeto de la presente causa, como también le sea declarado el pago de las costas y los costos del presente proceso.

Llegada la oportunidad para celebrar la Audiencia Oral y Pública, comparecieron por una parte, el abogado en ejercicio WOLFGANG JOSE NOGUERA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.952.907 e inscrito por ante el I.P.S.A. bajo el Nº 165.998, en su condición de abogado sustituto, del abogado CARLOS DIMITRI VÁSQUEZ JUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 7.212.970, inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 178-444, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: MARCO DE SARIO BORAGINE, y por la otra parte, la abogada en ejercicio YALETZY DEL VALLE PEREZ UGAS, inscrita en el Instituto de previsión social del abogado bajo el N°166.389, en su condición de DEFENSORA AD LITEM de la parte demandada, quien expone: “En el caso que nos atañe mi representado cumplió total y absolutamente con todo lo previsto en la ley de Arrendamientos Inmobiliarios específicamente en lo concierne al Desalojo de locales comerciales en el actual proceso de demanda de desalojo la parte actora es decir mi representado consigno una series de pruebas que son elementales para llegar a un feliz término en cuanto al desarrollo de este proceso judicial en virtud de que el arrendatario tiene una mora en el canon de arrendamiento desde el mes de septiembre del año 2022, elementos suficiente para demostrar la insolvencia a la falta de pago de los canones de arrendamientos del demandado para con mi representado dentro del conjunto de pruebas podemos señalar la consignación del poder de representación el cual ratifico en estos momentos igualmente el contrato inicial de arrendamiento que demuestra la relación arrendaticia entre el demandado y el demandante, en el cual se señala que la relación arrendaticia era hasta el 2017, y a partir de ese momento por acuerdo entre la partes se convirtió en un contrato verbal, igualmente se consigno una copia de propiedad del inmueble con el propósito de demostrar la cualidad jurídica que tiene mi representado en el presente caso en virtud de ser el propietario de los inmuebles arrendados, por ultimo debo ratificar en su conjunto todo en conjunto de pruebas presentados por el demandante en el presente proceso judicial”.- Acto seguido la defensora ad litem de parte demandada, quien expone: “Considero necesario dejar constancia ante este Tribunal, que se hicieron todas las gestiones necesaria y pertinente para conocer el paradero de mi defendido, en tal sentido me traslade hasta su supuesto lugar de residencia en el Apartamento N°04, Ubicado en el 2do. Piso del edificio De Sario Boragine, ubicado en la calle juncal cruce con calle Gülna jurisdicción de la parroquia Santa Catalina, Carúpano, estado Sucre, lugar donde los vecinos manifestaron que el señor MARUEN ABUOD VOKH KHALIL desde hace algún tiempo está fuera de la jurisdicción, desconociéndose su lugar de residencia actual, de tal manera que se hace dificultoso conocer la realidad y verdad de los hechos alegados por el demandante, esto es así por cuanto no cuento con la versión que pudiera dar mi defendido, de tal manera que cumpliendo con la designación como defensora ad litem, la misma lo hago de la siguiente manera: Rechazo, Niego, me Opongo y Contradigo, tanto en los hechos como el derecho, en todas y cada una de sus partes la demanda Intentada en contra de mi defendido. Cómo puede verse, mi defendido suscribió contrato de arrendamiento por Un (01) año, sobre dos (02) inmueble (Oficinas) identificadas con el número 4 y 5, ubicado en el segundo (2do.) piso del Edificio De Sario Boragine, ubicado este a su vez entre La Calle El Juncal y calle Guiria, Jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Carúpano Estado Sucre, iniciando este en fecha 1 de Julio del 2016 y culminando en fecha 30 de junio del año 2017, como puede evidenciarse de documento anexado por la parte demandante. Ahora bien, ciudadana Jueza, como defensora Judicial pude constatar que existe un contrato de arrendamiento redactado y debidamente suscrito entre las partes de cuyo documento en una de sus cláusulas se establece como fecha de vencimiento el 30/06/2017; no obstante mi representado MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, continúo en posesión del referido inmueble, en su condición de arrendatario, quedando renovado el contrato de arrendamiento, tal como lo expresa el artículo 1600 del Código Civil convirtiéndose en una relación arrendaticia a tiempo indeterminado. De tal manera, que la parte arrendadora así lo acepto, y en acto seguido mi representado el Ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL debió de haber cumplido con su compromiso de pago como canon de arrendamiento a favor del ciudadano MARCO DE SARIO BORAGINE, en los meses correspondiente al año 2016 y de los años sucesivos 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y 2024, hasta la fecha de la contestación de la demanda incoada en su contra. Ciudadana Jueza, considero como defensora ad litem de la parte demandada en autos, que aun cuando no he obtenido un cúmulo de evidencias que ayuden a contradecir certeramente el escrito libelar, debemos agotar todos los medios necesarios que estén a nuestro alcance para que prevalezca el debido proceso en el caso que nos ocupa arribando a una justa y correcta administración de justicia. Por las razones expuestas y luego de hacer el análisis pormenorizado de todos y cada uno de las pruebas documentales agregadas al expediente Judicial bajo N° 0392-24, Pido al Tribunal sentenciar de acuerdo a lo alegado y probado en autos y en consecuencia declare SIN LUGAR la demanda intentada contra del ciudadano MARUEN ABUOD VOKH KHALIL quien en el caso que nos ocupa tiene la condición de arrendador”.-

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

De seguidas este Juzgador se pronuncia sobre las defensas de fondo. Quien esto analiza considera pertinente señalar que el artículo 1354 del Código Civil establece:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Igualmente, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil señala:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En relación a la norma antes citada el alto Tribunal de la Republica establece la llamada carga de la prueba, y señala además que solo el hecho de contradecir pormenorizadamente la demanda en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, no constituye causa de inversión en la carga probatoria si, además de la contradicción total, se aducen defensas que no acreditan el hecho del cual se hace surgir la obligación demandada; no basta que se alegue un hecho nuevo, sino que es necesario que ese hecho nuevo lleve implícitamente el reconocimiento de la acción propuesta. Así quedó asentado en sentencia de fecha 26 de Marzo de 1987, emanada de la Sala de Casación Civil de la existan Corte Suprema de Justicia hoy Tribunal Supremo de Justicia.
Por otra parte, de conformidad con lo establecido en el artículo 397 ejusdem, únicamente son objeto de prueba los hechos controvertidos, toda vez que los hechos en que estén de acuerdo las partes no serán objeto de prueba.
El autor Ricardo Henríquez La Roche, (2.008), en su texto ‘Arrendamientos Inmobiliarios, Pág. 52 y ss., apunta que la principal obligación del arrendamiento es según dispone el ordinal 2º del artículo 1.592 del Código Civil. La falta de pago de dos mensualidades consecutivas, da derecho al desalojo del inmueble, destinado a vivienda o a uso comercial, aunque el contrato sea a tiempo indeterminado, según lo dispuesto el artículo 34 del Decreto con Rango de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Es así que en el caso de autos el actor invoca la referida causal para fundamentar su demanda de desalojo, en tal sentido se observa que el referido doctrinario, sostiene que debe tenerse presente que para ejercer tal demanda es menester aguardar 15 días al vencimiento del segundo mes, según se colige del Art. 51 de la Ley Especial. Asimismo sostiene que la carga de la prueba de falta de pago de los arrendamientos, como hecho negativo indefinido que es, no corresponde al arrendador demandante. La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es cuando corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal. Es por ello que no tiene sentido que el arrendador suministre un justificativo para probar que el arrendatario no ha pagado los cánones de arrendamiento, a los fines de obtener el secuestro de la cosa o el embargo que garantice el pago de los cánones, según el caso.
Ahora bien, de la revisión del escrito libelar se observa que la parte demandante afirma que arrendó el inmueble a la hoy parte demandada, MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, y que éste no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los los meses correspondiente al año 2016 y de los años sucesivos 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y 2024, hasta la fecha de la contestación de la demanda, los cuales debió cancelar mensualmente, es decir, que según su argumento para el momento de incoar la demanda el arrendatario tenía un atraso de (29) meses, sin pago de las pensiones del inmueble dado en arrendamiento.
Ahora bien, debidamente citado la parte accionada y llegado el momento de dar contestación a la demanda, la Defensora Judicial de la demandada niega, rechaza y contradice el hecho de que su representada no haya cumplido con sus obligaciones como arrendataria, del inmueble dado en arrendamiento. Dada esta situación, en los efectos e incidencias en las reglas probatorias que esa contestación genera, se invierten los principios ductores que las informan, por lo que la carga de probar recae exclusivamente sobre la demandada, debiendo en su debida oportunidad promover pruebas, con el objeto desvirtuar los hechos alegados por la parte actora.
El estado efectúa su función de administrar justicia aplicándolo a los hechos comprobados en actas; si los hechos que constan en acta, al contrario, van contra la letra misma de la ley, contra el derecho vigente, aún cuando esos hechos hayan sido confesados o admitidos por el demandado, el Juez no podrá darle eficacia jurídica a esa confesión. El Estado persigue la realización del derecho, el remedio de las infracciones jurídicas o del desconocimiento del derecho. El proceso es la tutela tanto al derecho subjetivo como objetivo, en consecuencia no podría considerarse la rebeldía o contumacia como una confesión o aceptación de hechos que no sirven de base a un derecho que no merece la tutela del estado. En tal sentido, si la pretensión del actor no es jurídica, porque no está de acuerdo con el ordenamiento jurídico, sino que es contraria a ese ordenamiento, nada importa que expresa o tácitamente la reconozca el demandado, porque esa pretensión no habrá de merecer la tutela del estado para su realización.
Cuando ninguna de las partes ha probado nada, es decir no hay pruebas en autos que le permitan dudar o considerar una plena prueba sencillamente nadie probó, al Juez entonces se le presentaría la disyuntiva de qué va a decidir. El Magistrado tiene el deber de investigar en la Ley, a cuál de las partes le correspondía probar para sentenciar en contra de aquella que tenía la carga legal de probar y no lo hizo.
Determinar cuando la petición del demandante no es contraria a derecho tiene trascendencia en nuestro derecho, pues en cuanto al mérito de la causa, aunque se tengan por admitidos los hechos en virtud de no haber probado la demandada nada que le favorezca, el Tribunal no podrá declarar con lugar la demanda ni acordar lo pedido por la parte actora si esa petición resulta contraria a derecho, en el sentido de que los hechos afirmados por la actora no producen la conducencia jurídica pedida.
Los autores patrios, Bello Tabares, Humberto, y Jiménez Ramos, Dorgi (2.006), en su obra ‘Tutela Judicial Efectiva y Otras Garantías Constitucionales Procesales. Pág. 63 y ss´, apuntan que la noción de la tutela judicial efectiva prevista en el artículo 26 constitucional, es el acceso a los órganos de la administración de justicia, donde toda persona puede acceder a los órganos de la administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso sean éstos colectivos o difusos. Es así que el acceso a los órganos de la administración de justicia como manifestación de la tutela judicial efectiva, se materializa con la acción, y que como expresa el profesor Gozaíni, esto no es más que un acto de contenido estrictamente procesal destinado a efectuar un reclamo a la autoridad jurisdiccional, para que actúe consecuentemente contra un adversario, quien tendrá que emplazar para someterlo a las reglas del proceso judicial, acto de pedir, que informa al mismo tiempo una manifestación típica del derecho constitucional de petición, que como tal, el carácter abstracto que pondera, se manifiesta en la posibilidad de optar por la vía del litigio antes de acudir a soluciones individuales de tipo auto-compositivas, de manera que para obrar en este sentido, bastará con el ejercicio de la demanda, téngase o no razón en la petición, con o sin respaldo normativo, ya que el estado debe garantizar el derecho de acceso, el derecho de acción, que involucrará el derecho de pretensión, lo cual escapa del derecho de acceso; la pretensión al ir dirigida contra el demandado, en reclamo de jurisdicción, obtiene su satisfacción mediante una decisión, es decir el ejercicio de la acción, mediante el reclamo de una pretensión y el debate en el marco de un proceso, con el dictado de la sentencia, podrá obtenerse la satisfacción. Luego, el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia , es un derecho ejercitable por los conductos legales, por lo que si al ejercitarse la acción, la pretensión contenida en la demanda o solicitud no llena los requisitos o presupuestos procesales establecidos en las leyes, debe declararse inadmisible o improcedente la demanda o solicitud, según sea el caso, declaratoria esta que satisface enteramente el derecho de acción como emanación de acceso a los órganos de administración de justicia, comprendido en la garantía o derecho a la tutela judicial efectiva, es decir la declaratoria de inadmisión o la improcedencia de una demanda o solicitud que no cumpla con los requisitos predeterminados en la ley, sin la previa tramitación de un proceso, no lesiona la garantía o derecho constitucional a la tutela judicial efectiva, pues ha habido acceso efectivo a los órganos de administración de justicia y se ha obtenido un pronunciamiento judicial motivado que ha declarado inadmisible la demanda por carencia de acción, inadmisibilidad que por demás está sujeta a recursos como medios de control de las decisiones judiciales.
De esta manera, en materia civil, si la demanda es contraria al orden público, las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley, conforme a lo previsto en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la misma deberá declararse inadmisible, caso en el cual, se dio cabal cumplimiento al derecho constitucional de accionar, a la garantía o derecho al acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la tutela judicial efectiva; igualmente al existir carencia de acción, cuando la ley prohíbe el reclamo de determinado derecho ilegal, al producirse la inadmisibilidad de la demanda, se habrá cumplido con el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia, y es así que tanto el curso a la demanda dentro del proceso, de acuerdo a la tramitación que disponga la ley, como el pronunciamiento de inadmisibilidad o improcedencia de la misma, cubre el requerimiento constitucional de tutela judicial efectiva, el cual por demás debe ser motivado para evitar arbitrariedades judiciales.
El derecho o garantía de acceso a los órganos de administración de justicia como emanación de la tutela judicial efectiva, no es ilimitado, libre e irrestricto, por el contrario el administrado, el justiciable, puede acceder a los órganos de administración de justicia, por los cauces o canales regulares preestablecidos en la Ley y previo el cumplimiento de los requisitos o presupuestos procesales consagrados en las leyes, de lo contrario, la pretensión será declara inadmisible o improcedente, lo que no puede traducirse en lesión a la tutela judicial efectiva. También es parte del debido proceso el hecho que ese derecho o garantía de acceso a la jurisdicción no es irrestricto, ilimitado y sin reglas a seguir, por el contrario, el constituyente regula como derecho constitucionalizado el acceso a la justicia, más el legislador ordinario debe precisar la técnica, vía, requisitos y demás elementos que permiten ejercitar o que delinean el derecho de petición constitucional, apareciendo así limitaciones que señalan los cauces o rumbos por los cuales debe orientarse la garantía de acceso, limitaciones que abordaremos de seguida y que en teoría, parecieran lesionar el derecho de acceso a los órganos de administración de justicia y consecuencialmente a la garantía de la tutela judicial efectiva.

La sala civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, hoy Tribunal Supremo, ha establecido cuando una pretensión es contraria a derecho, en los siguientes términos:
“Una específica pretensión se considera contraria a derecho, precisamente cuando el derecho subjetivo cuya reclamación se contiene en el petitum no resulta apoyada por la causa pretendí que esgrime el accionante, debido a que ninguna norma legal sustantiva le asigna el supuesto de hecho alegado en el libelo, la consecuencia jurídica que en su favor aspira extraer el demandante”.
También sobre el particular, en sentencia N° RC-0055, de fecha 5 de abril de 2001, dictada en el juicio de Condominio de la Primera Etapa del Centro Ciudad Comercial Tamanaco contra Inversiones Bayahibe C.A., la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia dejó sentado el siguiente criterio:
"...Por otra parte, la expresión "siempre que la petición del demandante no sea contraria a derecho", lo que realmente significa es que la acción propuesta esté amparada por la ley, y en el caso concreto, la pretensión procesal se basa en el contenido del único parágrafo del artículo 14 de la Ley de Propiedad Horizontal,...". (Cursivas del Tribunal).

Aplicando lo antes expuesto al presente asunto, es necesario señalar que en el caso bajo análisis la parte demandante ha planteado su pretensión de desalojo de local comercial, señalando que el aquí accionado ha incumplido con el pago de veintinueve (29) mensualidades de cánones de arrendamiento, por lo que solicita el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento. Al respecto el Literal “A” del artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales establece:

Artículo 40.- Son causales de desalojo:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
(…) (Subrayado y cursivas del Tribunal).

De acuerdo con lo anterior, advierte y observa quien juzga que la accionante pretende el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, motivado a unas causales específicas, dentro de las cuales se encuentra precisamente la insolvencia del inquilino, de conformidad a lo pautado en el artículo 40 literal A de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. Por lo que la pretensión referida al desalojo exigido en este caso por no haber cancelado veintinueve (29) cánones de arrendamiento correspondientes a los meses del año 2016 y de los años sucesivos 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y 2024, hasta la fecha de la contestación de la demanda, está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente.
Luego de este razonamiento, se concluye que no es destruido procesalmente el planteamiento actoral de la relación arrendaticia alegada en el libelo ni la insolvencia de los meses del año 2016 y de los años sucesivos 2017, 2018, 2019, 2020, 2021, 2022, 2023 y 2024, hasta la fecha de la contestación de la demanda, existiendo subsunción entre la pretensión de la parte actora y la norma legal sustantiva, por lo que la pretensión referida al desalojo del inmueble en este caso está tutelada por el ordenamiento jurídico vigente, y siendo carga de la parte demandada demostrar que se encuentra solvente en el pago de sus obligaciones contractuales, tales como el canon de arrendamiento, el cual debió promover y evacuar los medios de pruebas necesarios para demostrar su cumplimiento es decir, el pago oportuno del canon de arrendamiento; lo cual no se evidenció durante el lapso de promoción y evacuación de pruebas, como consecuencia de ello en virtud de lo cual resulta forzoso para quien aquí decide declarar con lugar la demanda intentada. Y así se decide.
Ahora bien, en cuanto a la pretensión de la parte accionante relativa al pago de los cánones de arrendamiento adeudados hasta la fecha de introducción a la demanda, además de todos aquellos por vencer, entiende quien esto decide que al respecto, la jurisprudencia ha establecido que de esta manera el arrendador busca que el arrendatario cumpla con las obligaciones contraídas y que de lo contrario se estaría enriqueciendo sin justa causa. (Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, 28 de febrero de 2003).
De tal manera, que establecida como fue la insolvencia a partir del mes de noviembre de 2014, debe cancelar el demandado los meses insolutos desde esa fecha, y los que se sigan venciendo hasta la entrega del inmueble tal como lo solicitó la actora. Y así se decide.
Además solicita la indexación monetaria o ajuste por inflación para el momento de dictarse la sentencia definitivamente firme. Con respecto a esta solicitud de corrección monetaria del monto adeudado este Tribunal, siguiendo el espíritu del criterio establecido por la Corte Suprema de Justicia el 21.04.94, en el expediente Nº 91-568, cuyo ponente fue Héctor Grisanti Luciani, estima que en el presente caso debe acordar la corrección monetaria de la suma reclamada en la demanda, la cual está ajustada a la realidad económica de la fecha en que fue presentada, pero desadaptada a las condiciones creadas por la inflación monetaria ocurrida durante el transcurso del proceso. El Tribunal Supremo de Justicia, en su Sala Social el 05.04.00, expediente Nº 99-0170, con ponencia de Juan Rafael Perdomo estableció que la indexación de las cantidades debidas, forma parte de las normas que regulan el cumplimento de las obligaciones laborales. Igualmente fijó el criterio de que “La pérdida del poder adquisitivo de la moneda es una máxima de experiencia que pertenece al conocimiento privado del Juez, no es una norma que deba aplicar, sino criterio que debe el Juez adminicular a normas específicas para darles una interpretación completa”. Razón por la que quien juzga ordena la corrección monetaria respectiva a ser realizada desde el momento de haber incoado la demanda hasta la fecha de ejecución de esta sentencia. Y así se decide.
DECISIÓN

En mérito de las consideraciones antes expuestas este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: CON LUGAR la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO intentada por el ciudadano: MARCO DE SARIO BORAGINE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 6.956.053, en contra del ciudadano: MARUEN ABUOD VOKH KHALIL, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 24.317.906.

SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada ENTREGAR el inmueble objeto del presente litigio, constituido por dos (2) oficinas, ubicadas en el edificio De Sario Boragine, situado en la avenida Juncal, Piso 2, oficinas 4 y 5, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, libre de personas y cosas.

TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada de conformidad con lo previsto en el Artículo 248 del Código de Procedimiento Civil. Publíquese en la página Web de este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano, a los dos (02) días del mes de Julio del año 2025, año 215° de la Independencia y 166° de la Federación.-

EL JUEZ,

ABG. EDWIN CUBILLAN.
EL SECRETARIO ACC,

Abg. ALBERTO VILLALBA.

Nota: En la misma fecha (02/07/2025), siendo las (03:10p.m.), previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.- Conste.-

EL SECRETARIO ACC,

Abg. ALBERTO VILLALBA.

Exp Nº 0392-2024
EC/AV.-