TSJ Regiones - Decisión

En su nombre
PODER JUDICIAL
TRIBUNAL TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL
DEL ESTADO SUCRE

PARTE DEMANDANTE: María Maigualyda Hernández, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nro. 8.643.769, con domicilio en la calle Ayacucho, cruce con calle La Paz, casa Nro. 36, Cumaná, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre.

PARTE DEMANDADA: Francisco José Ortiz Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.833.102, con residencia en la avenida Cancamure, Urbanización Nueva Cumaná, Torre M8, apartamento PB-B, jurisdicción de la parroquia Altagracia del Municipio Sucre del estado Sucre, debidamente representado judicialmente por los abogado en ejercicio Héctor Horacio García Suarez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 14.125.058 e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 95.057, Alberto José Teriús Figuera, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 1.509.152 e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 12.545 y Aleidy de los Ángeles León de Díaz, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 5.887.193 e inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 295.003.

MOTIVO: cumplimiento de contrato de opción de compra-venta

EXPEDIENTE: 7685-23
A N T E C E D E N T E S
Por efecto correspondiente de la distribución, conoce este despacho del juicio que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentara la ciudadana María Maigualyda Hernández, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nro. 8.643.769, con domicilio en la calle Ayacucho, cruce con calle La Paz, casa Nro. 36, Cumaná, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Juan Raúl Ernesto Velásquez Campos, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 168.291, contra el ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.833.102, con residencia en la avenida Cancamure, Urbanización Nueva Cumaná, Torre M8, apartamento PB-B, jurisdicción de la parroquia Altagracia del Municipio Sucre del estado Sucre, debidamente representado judicialmente por los abogado en ejercicio Héctor Horacio García Suarez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 14.125.058 e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 95.057, Alberto José Teriús Figuera, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 1.509.152 e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 12.545 y Aleidy de los Ángeles León de Díaz, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 5.887.193 e inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 295.003.
En fecha 08 de noviembre de 2023, la secretaría de este despacho, dejo constancia de la consignación de los recaudos correspondientes al presente juicio.
En fecha 13 de noviembre de 2023, este tribunal admite la presente demanda, y ordena la citación correspondiente.
En fecha 19 de diciembre de 2023, el alguacil de este despacho dejo constancia de su traslado, dejando sentado la imposibilidad de realizar la citación, por lo que se reservó la misma para una nueva oportunidad.
En fecha 18 de enero de 2024, la parte actora solicito de este despacho, la notificación de la parte demandada mediante telemática, lo cual fue negado mediante auto de fecha 23 de enero de 2024.
En fecha 30 de enero de 2024, el alguacil de este despacho dejo constancia de la práctica de la citación del ciudadano demandado.
Al folio doscientos sesenta y siete (277) el alguacil de este despacho dejo constancia de la recepción del oficio número 092-2023.
En fecha 05 de marzo de 2024, la parte demandada confirió poder apud acta a los abogados Héctor García, Alberto Teriús y Aleidy León, en esta misma fecha la parte demandada promovió la cuestión previa del ordinal 6° del artículo 346, del Código de Procedimiento Civil.
Al folio doscientos ochenta y cuatro (284) la parte demanda asistida de apoderado judicial solicito copias simples las cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 08 de marzo de 2024.
En fecha 13 de marzo de 2024, la parte actora en la presente causa, presento diligencia mediante la cual solicita computo, y realiza oposición a las cuestiones previas opuestas por la demandada en razón de según su decir estas resultas extemporáneas, computo que fue resuelto por este despacho en fecha 18 de marzo de 2024.
Del folio doscientos ochenta y ocho (288) al doscientos noventa y cuatro (294) este despacho dicto sentencia interlocutoria por medio de la cual, se declara improcedente la cuestión previas propuesta.
Al folio doscientos noventa y cinco (295) el apoderado judicial de la parte demandada, solicito copias simples las cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 03 de abril de 2024.
Al folio doscientos noventa y siete (297) la apoderada judicial de la parte demandada solicito copias simples, la cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 05 de abril de 2024.
Al folio doscientos noventa y ocho (298) este tribunal dictó auto mediante el cual ordena corregir error de foliatura.
Al folio trescientos (300) la parte actora solicita copias certificadas las cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 8 de abril de 2024.
En fecha 08 de abril de 2024, la parte demandada da formal contestación a la presente demandada.
Al folio trescientos diez (310) la parte actora solicita copias certificadas las cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 10 de abril de 2024.
Por auto de fecha 22 de abril de 2024, este tribunal dicto despacho saneador a los fines de que la parte reconviniente fijara la cuantía de su planteamiento, lo cual realizo en fecha 23 de abril de 2024.
Mediante sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva este despacho en fecha 29 de abril de 2024, declaro inadmisible la reconvención propuesta en la presente causa.
Por nota de secretaria, se agregaron los escritos de promoción de pruebas en fecha 04 de junio de 2024, mismo que van desde el folio 326 al 344.
Al folio trecientos cuarenta y cinco (345) la parte demandada, solicito copias simples, las cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 17 de junio de 2024.
Para la fecha 20 de junio de 2024, este tribunal mediante auto admite las pruebas promovidas por las partes.
Del folio trescientos cincuenta (350) al folio trescientos cincuenta y dos (352), cursan autos dictados por este despacho por medio del cual declara desierto los actos de testigos admitidos, es por lo que al folio trescientos cincuenta y tres (353) la parte actora solicita nueva oportunidad, la cual fue acordada mediante auto de fecha 02 de julio de 2024.
En fecha 8 de julio de 2024, se llevó a cabo el acto de evacuación de testigos, declarándose uno desierto, por lo cual el ciudadano demandante solicito nueva oportunidad la cual fue acordada mediante auto de fecha 10 de julio de 2024 y por auto separado de esta misma fecha se acordó, copias simples a la parte demandada.
Del folio 368 al 371, corre inserta acta de evacuación de testigo.
La parte actora en fecha 15 de julio de 2024, solicito copias certificadas, las cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 16 de julio de 2024.
Al folio trescientos setenta y cuatro (374) corre inserto auto mediante el cual este tribual cierra la primera pieza del presente expediente y ordena una nueva pieza.
Al folio uno (01) del presente expediente, consta auto mediante el cual se apertura la pieza número dos.
En fecha 12 de agosto de 2024, este tribunal dicto ato mediante el cual, se fino el décimo quinto (15) días de despacho para que las partes presenten los informes correspondientes.
Cursa del folio tres (03) al folio trece (13) escrito de informes suscrito y presentado por el abogado de la parte demandada.
Por diligencia de fecha 07 de octubre de 2024, el apoderado judicial de la parte demandada, solicito copias simples, las cuales fueron acordadas mediante auto de fecha 09 de octubre de 2024.
Del folio dieciocho (18) al folio veintiuno (21) corre inserto escrito de informes suscrito y presentado por la parte demandante.
En fecha 17 de octubre de 2024, este tribunal dijo vistos y entro la presente causa en estado de sentencia.
En fecha 16 de diciembre de 2024, este tribunal difiere el pronunciamiento de la presente sentencia para dentro de los diez (10) días continuos siguientes.
N A R R A T I V A
DEL LIBELO DE LA DEMANDA
Mediante escrito presentado en fecha el 06 de noviembre de 2023 (Folios del 1 al 8 de la pieza número 1 de 2) la ciudadana María Maigualyda Hernández, señala entre otras cosas que su pretensión es el cumplimiento de contrato de opción a compra-venta, de contrato verbal a tiempo determinado que se estableció en fecha 17 de enero de 2006, entre la demandante y el ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 11.833.102, el contrato verbal se acordó alquilar por Doscientos Bolívares Con Cero Céntimos (Bs.200.000,00) mensual con una promesa de opción a compra por un monto inicial de Treinta Y Seis Millones De Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 36.000.000,00) y el cual fue incrementado al año siguiente con Un Millón De Bolívares con Cero Centimos (Bs.1.000.000,00) para pactar de forma definitiva un monto de Treinta y Siete Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 37.000.000,00) un inmueble en situación de abandono unicabo en la Calle Ayacucho, cruce con Calle La Paz, casa Nro 36, Cumaná, parroquia Santa Ines, Municipio Sucre del estado Sucre, el cual posee CIENTO SETENTA Y SIETE METROS CON NOVENTA Y CINCO CENTIMETROS CUADRADOS (177,95 Mts2), las bienechurias están construidas por una casa contruida con paredes de bloques frisados y pintados, estructura de concreto armado, piso de cemento, techo de asbesto sobre estructura de baldosas, Etc. Consta de la infraestructura de sala-estar, una habitación con baño y closet, pasillo, sala-recibidor, comedor, dos (02) con closet, cocina-patry, baño auxiliar, lavandero y un patio, el referido inmueble se encuentra alinderado de la siguiente manera: Norte: con propiedad que es o fu de la familia Villegas; Sur: con calle La Paz, parroquia Santa Inés; Este: con propiedad que es o fue de la familia Molsalva y Oeste: con calle Ayacucho, parroquia Santa Inés. Las dimensiones de la edificación son las siguientes: treinta y dos metros con sesenta y nueve centímetros (32,69 Mts) por el lado Norte: treinta y un metros ochenta centímetros (31,80 Mts) en línea quebrada, por su lado Sur, seis metros (6,00 Mts) en línea recta por su lado Este, y cinco metros con cincuenta y tres centímetros (5.53 Mts) en línea quebrada por el Oeste, la propiedad ofertada consta de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica de Cumaná en fecha 05/10/2004, quedando anotado bajo el Nro. 46, Tomo: 88 de los libros de autenticaciones llevados por esa notaria; y posteriormente Registrado ante la Oficina de Registro Principal del Municipio Sucre en fecha 19/09/2009, documento Nro. 4633, asiento registral 1, Libro Folio Real.
Señala la actora que en virtud del estado de abandono y vetuste, acordaron que las reparaciones mayores y restauraciones de carácter reparación construcción, limpieza de desechos y escombros, construcción e instalaciones le correspondían al propietario, pero por propuesta de este último y vista del apremio por acondicionar la infraestructura como vivienda digna, de común acurdo quedaron las partes en que la actora realizaría entonces las reparaciones, comprometiéndose el vendedor en asumir los gastos generados.
Para el momento de la negociación, el inmueble no contaba con servicios eléctrico, acordando las partes que la actora pagara la deuda y seria reconocida en su momento por el propietario, lo cual no ocurrio –según su decir-, asi mismo dicho inmueble tenía una deuda con HIDROCARIBE, lo cual llevo a la actora a realizar acuerdos de pago.
Resalto la actora:
“Ciudadano Juez, hemos de precisar que el pago de cánones de arrendamiento y adelanto o PAGO PARCIAL como GARANTIA a la OPCION A COMPRA del inmueble, se efectuo y concreto el 17 de enero de 2006. Para esa fecha el ciudadano Francisco Jose Ortiz Sanchez, autorizo a su conyuge, ciudadana LUISA ELENA BOLIVAR, antes identificada, para recibir el PRIMER ABONO como GARANTIA de la Operación de OPCION A COMPRA. La ciudadana LUISA ELENA BOLIVAR… recibió y firmo el recibo en fecha 17/01/2006 por un monto de DOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 2.000.000,00) por concepto de Abono a Operación de Alquiler con opción a compra de una casa ubicada en calle Ayacucho con Calle La Paz, Casa N° 36, mas el pago mensual de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,oo) por concepto de canon de arrendamiento…”

Señala que al principio de la negociación existió por parte del demandado buena fe, y disposición en vender su propiedad, y la actora respaldaba su oferta de pago con la solicitud de un crédito hipotecario para adquirir la vivienda a través del IPASME, para lo cual el propietario dio aprobación, tanto que entrego los papeles necesario para el trámite correspondiente, en el año 2011, se comunico con la actora la abogada Rosibel Figueroa, adscrita al IPASME, quien era encargada de llevar el trámite por lo que la actora entrego carpeta contentiva de los mismos, siendo que luego la mencionada abogada se comunia con la actora manifestando que el señor propietario no vendera y que la carpeta antes señalada se había extraviado.
Dejo saber a este despacho la actora, que:
“…en fecha 28 de noviembre e 2011, aparece la ciudadana LUISA ELENA BOLIVAR…en compañía de un grupo de personas, quienes de forma violenta y arbitraria pretendían desalojarme a la fuerza de la vivienda. La misma en donde reside a partir del establecimiento de la negociación, cumpliendo responsablemente y de manera cabal con los pagos y acuerdos correspondientes, según evidencian los recibos y facturas existentes ya anexados…”
Agrega la actora, que desde ese momento comenzó una verdadera pesadilla, en medio de violencia generada por los atacantes pretendiendo desalojarla de manera forzosa, el demandado en el mes de marzo de 2023, pone en posesión en la sala del inmueble al sobrino ciudadano FRANCISCO JOSE LEON ORTIZ, titular de la cedula de identidad Nro. 19.978.048, y este transforma el lugar en un local comercial, usando la energía y agua que es pagada por la actora.
El mencionado ciudadano se ha negado a retirarse, pues alega un supuesto alquiler, acordado con su tío, en el sitio señalado el mismo realiza labores de soldadura, carpintería y pintura hasta altas horas de la noche.
En fecha 13 y 14 de abril de 2023, se presentó otra situación irregular con la ciudadana LUISA ELENA BOLIVAR, en esta oportunidad es la comunidad la que interviene levantando un acta donde firman los vecinos, dando fe de la condición en la cual se encuentra ocupada la vivienda, igualmente intervino el Ministerio Publico.
En conclusión es que desde el principio se concretó un acuerdo verbal, que la vivienda motivo de la demanda, se encontraba en estado avanzado de abandono y deterioro, la misma fue repara y recuperada en su totalidad incluyendo el pago de servicios básicos con el dinero de la actora, que dicha restauración es calculada por esta en un monto total de Ocho Mil Quinientos Noventa Dólares con Setenta y Siete Centavos (USD 8.590,77).
Relama la actora los daños y perjuicios, lucro cesante y la indexación, es por ello que –a su decir-, existen razones de orden jurídico-fácticas que hacen que las características propias contenidas en el contrato verbal que ambas partes realizaron en su promesa de vender y comprar, sirven de fundamento de su demanda, es virtud a la negociación de opción de compra-venta.
Asimismo, solicito se acordara la medida nominada de prohibición de enajenar y gravar, hasta tanto se resolviera lo conducente en la demanda.
Estimo la demanda en la cantidad de veintiún mil cuatrocientos setenta y seis dólares con noventa y dos centavos (UDS 21.476,92) lo que representa al cambio oficial al Banco Central de Venezuela (BCV) la cantidad de setecientos cuarenta y ocho mil seiscientos ochenta y cinco bolívares con cuarenta y tres céntimos (Bs. 748.685,43).
DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
En fecha 8 de abril de 2024, el abogado Héctor Horacio García Suarez, y la abogada Aleidy de los Ángeles León de Díaz, actuando en su carácter de apoderados de la parte demandada ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, a los fines de dar contestación a la demanda planteo un punto previo titulado “prescripción de la acción” negó y rechazó, y finalmente impugno y desconoció en los siguientes términos (Folios del 313 al 320 de la pieza número 1 de 2):
“La demandante, Maria Maigualyda Hernandez, alega que en fecha Diecisiete (17) de enero de dos mil seis (2006), nuestro representado y ella celebraron verbalmente, un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, con una “PROMESA DE OPCION DE COMPRA sobre un inmueble de su propiedad de nuestro demandante, ubicado en la Calle Ayacucho, cruce con Calle La Paz, casa Nro. 36…
Como podrá observar el tribunal, desde la fecha en que la accionante dice haber celebrado con nuestro mandante el contrato verbal de arrendamiento con opción a compra al 23 de octubre de 2023, fecha en que presento la demanda ante el tribunal habían transcurrido DIECISIETE (17) AÑOS, NUEVE (9) MESES Y SEIS (6) DIAS.”
Por tal decir es que el demandado considera que la acción incoada por la actora resulta a todas luces declarada sin lugar, esto para el punto previo referido a la caducidad de la acción.
Entre tanto, paso a negar y rechazar los hechos, exponiendo que la ciudadana demandante, en ningún momento señala haber celebrado un contrato tasado en dólares, de allí que mal pueda reclamar el pago de veintiún mil cuatrocientos setenta y seis dólares con noventa centavos (USD 21.476,92) y además sin que señale a que dólar se refiere, agregando que la demanda no cumple con la resolución Nro. 2023-0001 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, destacando que “NEGAMOS” la estimación de la demanda por exagerada.
Reconoce la demandada, cuando expresa:
Que: “ES CIERTO que en fecha Diecisiete (17) de enero de dos mil seis (2006), nuestro representado y la demandante celebraron verbalmente, un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Calle Ayacucho, cruce con Calle La Paz…”
Que: pactaron el monto fijado por el canon de arrendamiento se estableció en la cantidad de doscientos bolívares con cero céntimos (Bs. 200.000,00) mensuales.
Que: la demandante expreso su deseo de adquirir dicho inmueble en propiedad.
Que: lo anterior tendría lugar una vez que la ciudadana demandante diera en venta un inmueble de su propiedad ubicado en Villa Cristóbal Colon, acordándose la cantidad de Treinta y Seis Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 36.000.000,00) como precio de la venta.
Que: bajo la anterior condición es que la ciudadana demandante se muda a la casa arrendada.
Que: transcurrido un año sin que se materializara lo acordado, y “en consideración a la depreciación de nuestro signo monetario” el precio de la eventual venta se estableció en la cantidad de Treinta y Siete Millones de Bolívares con Cero Céntimos (37.000.000,00).
Que: “posteriormente, nuestro patrocinado se enteró que la demandante… había vendido el inmueble con el que pensaba obtener los proventos para celebrar la compra venta con Francisco José Ortiz Sánchez, sin que esta manifestara su voluntad de adquirir el inmueble que ocupa como arrendataria, limitándose a pagar los cánones de arrendamiento.”
Por otra parte, el demandante desconoció e impugno todas y cada una de las facturas acompañadas al libelo como anexo “B”, negó que esos conceptos los haya pagado la demandante por su decir, así como niegan obligación del demandando de retribuirle esa suma de dinero.
El demandando se negó a pagar cantidades señaladas por la actora por concepto de recuperación y restauración en el periodo del año 2006, así como como niegan obligación del demandando de retribuirle esa suma de dinero.
Se desconoció y se impugno las facturas acompañadas con el libelo, marcadas con la letra “C”, “D”, “E” “F”, “G” e “I”, así como como niegan obligación del demandando de retribuirle esa suma de dinero.
Se negó expresamente que el ciudadano demandado haya acordado, con la actora reconocer los pagos que esta efectuara al entre prestador de energía eléctrica.
Acepto el demandado que en fecha 17 de enero de 2006, la ciudadana Luisa Bolívar, cónyuge del demandado recibió de manos de la demandante la cantidad de dos millones de bolívares (Bs. 2.000.000,00) por concepto de “Abono a Operación de Alquiler con Opción a Compra…” así como reconoció haber recibido la cantidad de tres millones de bolívares (Bs. 3.000.000.00) por concepto de “Abono a Operación de Alquiler con Opción a Compra… El alquiler mensual es de Bs. 200 mil”.
Resalto el demandado en su contestación lo siguiente:
“Como podrá observar el tribunal, en los mencionados recibos queda perfectamente claro que la ciudadana María Maygualida Hernández, entregó dichas cantidades como cánones de arrendamiento, los cuales no paga desde el 26 de septiembre de 2009, fecha en que nuestro mandante recibió la cantidad de Bs. 2000,00 por concepto de canon de arrendamiento correspondiente al mes de mayo de 2019 a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.
Ciudadano Juez: En ningún momento la hoy demandante ejerció el supuesto derecho de adquirir el inmueble pagando el precio que según su decir se convino, por el contrario, siempre se limitó a pagar, con retraso el canon de arrendamiento, los cuales están insolventes desde el mes de junio 2019.”
Respecto los daños y perjuicios, y el lucro cesante, estos negaron que su representado los haya causado.
Concreto su escrito de contestación apreciando que la demanda debe ser declarada sin lugar, y planteando reconvención.
M O T I V A
I
PUNTO PREVIO PRIMERO
La contestación de la demanda y su oportunidad procesal
Para el desarrollo del presente punto previo quien suscribe debe necesariamente realizar un recorrido de las actuaciones de autos a los fines de crear una certeza procesal en el actor, así como permitirse desarrollar puntos siguientes en la presente motivación.
Tenemos que la presente demandada fue admitida en fecha en fecha 13 de noviembre del año 2023 (ver folio 269), siendo que el alguacil de este despacho en fecha 30 del mes de enero de 2024 (ver folio 275) consigna, por haberse practicado la citación del ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, naciendo desde el día siguiente a esta fecha (30/01/2024) la carga procesal impuesta por el legislador de dar contestación (20 días de despacho) a la demandada interpuesta contra este.
Del calendario de este tribunal, se desprende los siguientes días de despacho (desde el día siguiente a la consignación de la citación, 30/01/2024): jueves 01 de febrero de 2024, viernes 02 de febrero 2024, lunes 05 de febrero 2024, martes 06 de febrero 2024, miércoles 07 de febrero 2024, jueves 08 de febrero 2024, viernes 09 de febrero de 2024, miércoles 14 de febrero de 2024, jueves 15 de febrero de 2024, lunes 19 de febrero de 2024, martes 20 de febrero de 2024, miércoles 21 de febrero de 2024, viernes 23 de febrero de 2024, lunes 26 de febrero de 2024, martes 27 de febrero de 2024, miércoles 28 de febrero de 2024 y jueves 29 de febrero de 2024, esto del mes de febrero teniendo un total de: 17 días de despacho.
Ahora bien para el mes marzo, se cuentan los siguientes días de despacho, viernes 01 de marzo de 2024, lunes 04 de marzo de 2024 y martes 05 de marzo de 2024, correspondiendo estos a los 3 últimos días de despacho, que sumados a los 17 anteriores discriminados resultan los 20 días de despacho establecidos mediante auto para la efectiva contestación de la demanda.
Siendo lo anterior así, se observa al folio 281 y 282, que el apoderado judicial de la parte demandada, utilizo la valida formula procesal que expresa el artículo 346 de la adjetiva civil que reza: “Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas” ,siendo esto último lo que planteo, abriéndose de ley los lapsos procesales que establece el ordinal 6° planteado por el demandado, esto es 5 días para subsanar la cuestión previa invocada, enseña el legislador patio en el artículo 352 de la ley procesal civil, que: “Si la parte demandante no subsana el defecto u omisión en el plazo indicado en el artículo 350…se entenderá abierta una articulación probatoria de ocho días para promover y evacuar pruebas, sin necesidad de decreto o providencia del juez, y el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente…” y esto fue lo que ocurrió, pues desde el día siguiente al 05 de marzo de 2024, transcurrieron los siguientes días de despacho, miércoles 06 de marzo de 2024, jueves 07 de marzo de 2024, viernes 08 de marzo de 2024, lunes 11 de marzo de 2024, miércoles 13 de marzo de 2024, sin que existiera subsanación de la parte actora, por lo que este despacho abrió de pleno derecho 8 días de despacho, para promover y evacuar pruebas, siendo que estos 8 días, se consideran: jueves 14 de marzo de 2024, viernes 15 de marzo de 2024, lunes 18 de marzo de 2024, martes 19 de marzo de 2024, miércoles 20 de marzo de 2024, jueves 21 de marzo de 2024, viernes 22 de marzo de 2024, lunes 25 de marzo de 2024, concluyéndose así el lapso de prueba y computándose los dos días siguiente para cumplir con la indicación de la ley al señalar: “el Tribunal decidirá en el décimo día siguiente” siendo estos martes 26 de marzo de 2024 y lunes 1 de abril de 2024, día que efectivamente este despacho público en autos la sentencia en referencia (ver folios del 288 al 294).
Así las cosas, en la parte in fine de la mencionada sentencia, se establecido expresamente en el particular segundo lo siguiente: “Segundo: queda emplazada la parte demandada ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez…a dar contestación a la demanda incoada en su contra por la ciudadana María Maigualyda Hernández…al quinto (5to) día despacho siguiente a la presente fecha.”
La configuración del particular segundo antes referido, en días de despacho correspondería según los días de despachos siguientes al 1ero de abril de 2024, discriminados se entiende como: martes 02 de abril de 2024, miércoles 03 de abril de 2024, jueves 04 de abril de 2024, viernes 05 de abril de 2024 y lunes 08 de abril de 2024, fecha esta última donde el demandado debía dar contestación de fondo, lo cual efectivamente ocurrió (ver folios del 302 al 309).
Quien con el carácter suscribe, se esfuerza en su función pedagógica con todo el recorrido anterior a fin de dejar sentado que efectivamente la contestación de la demanda ocurrió en los tiempos procesales establecidos para ello, y así disipar los decir del actor respecto de la misma, siendo que este tribunal en la primera oportunidad lo dejo claro, mediante auto de certeza procesal (ver folio 287), y que hoy en uso de la plena jurisdicción desglosa con claridad, concluyendo que la contestación de la demanda, fue presentada oportunamente. Y así se decide.
M O T I V A
II
DE LA LITIS Y LA CARGA PROBATORIA
Visto los alegatos expuestos por la parte demandante en su libelo de demanda, así como la contestación de la demanda, este tribunal observa, que la presente controversia radica en el cumplimiento de contrato de opción de compra-venta, derivado de un contrato verbal de arrendamiento, estando admitida por la parte demandada la existencia de la relación contractual entre las partes.
En atención a ello le corresponde la carga de la prueba a la parte demandante de demostrar los términos en que fue planteado dicho acuerdo, así como los elementos necesarios para la procedencia de los daños y perjuicios así como el lucro cesante, la relación de causalidad entre ellos así como la responsabilidad de la parte demandada, por su parte le corresponde a la parte demandada demostrar que está exonerada de responsabilidad, así como los hechos afirmativos de su contestación, todo conforme a lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil.
Resulta oportuno por quien sentencia, destacar que si bien la carga probatoria es conocida como la obligación que tienen las partes de fundamentar sus alegatos, la prueba no se presenta en autos para en singular favorecer una parte, y mucho menos para el juzgador. La prueba es para el proceso, una vez aportada, cada parte puede disponer de la misma, pero en el momento en que se ha puesto de manifiesto esa prueba, el proceso la ha adquirido; no hay pues, pruebas de una parte y de otra cuando se habla así se incurre en una mecanización del elemento más importante del proceso.
Siendo lo anterior así, procede este tribunal a apreciar y valorar los medios probatorios aportados por las partes de la siguiente manera:
M O T I V A
III
DE LAS PRUEBAS
Antes de realizar cualquier pronunciamiento sobre el fondo del presente asunto, es indispensable analizar los elementos probatorios proporcionados por ambas partes, en tal sentido este sentenciador pasa a pronunciarse al respecto de la siguiente manera:
Por la demandante con el libelo de demanda:
• Marcada con la letra “A” copia simple, de documento debidamente autenticado por ante la Notaria Pública de Cumaná, en fecha 01/10/2024, anotado bajo el Nro. 46, Tomo: 88 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria; y posteriormente registrado ante la oficina de Registro Principal del Municipio Sucre en fecha 19/09/2009, documento Nro. 4633, asiento real 1, Libro Folio Real. Dicho instrumento, al no ser impugnado, se valora conforme a lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil y 1.357, 1.359 y 1.360 del Código Civil para acreditar la cualidad que ostenta la parte demanda en el presente juicio que se desprende de la titularidad del bien objeto de la presente controversia. Así se establece.
• En 37 folios y marcada con la letra “B” copias simples legajo de Facturas del año 2006. Este tribunal constata que esta documental fue impugnada y desconocida por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, y por cuanto la actora no ejerció el control sobre la misma, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil se desecha.
• En 16 folios y marcada con la letra “C” copias simples legajo de Facturas del año 2007, Este tribunal constata que esta documental fue impugnada y desconocida por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, y por cuanto la actora no ejerció el control sobre la misma, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil se desecha.
• En 03 folios y marcada con la letra “D” copias simples legajo de Facturas del año 2008. Este tribunal constata que esta documental fue impugnada y desconocida por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, y por cuanto la actora no ejerció el control sobre la misma, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil se desecha.
• Un folio marcado con la letra “E” copia simple factura del año 2010. Este tribunal constata que esta documental fue impugnada y desconocida por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, y por cuanto la actora no ejerció el control sobre la misma, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil se desecha.
• En 05 folios y marcada con la letra “F” copias simples legajo de Facturas del año 2013. Este tribunal constata que esta documental fue impugnada y desconocida por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, y por cuanto la actora no ejerció el control sobre la misma, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil se desecha.
• En 03 folios y marcada con la letra “G” copias simples legajo de Facturas del año 2023. Este tribunal constata que esta documental fue impugnada y desconocida por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, y por cuanto la actora no ejerció el control sobre la misma, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil se desecha.
• Copia simple de acuerdo de pago y facturas canceladas ante CORPOELEC, marcada con la letra “H”, constante de 25 folios. Se hace necesario ilustrar el criterio jurisprudencial plasmado en sentencia de fecha 26 de julio de 2007, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, relativo al valor probatorio de las notas de consumo de los servicios públicos, así:
“…El caso de las notas de consumo (…) es muy peculiar, debido a que las mismas carecen de firmas, lo que hace un tanto difícil determinar su autoría (autenticidad en sentido estricto), por lo que se hace necesario indagar dentro de su contenido para ubicar rasgos, señas o símbolos que permitan identificar la fuente de quien emanaron…
…las notas de consumo de los servicios de energía eléctrica y teléfono, poseen un símbolo probatorio, representado, a través de un logotipo en el primer caso y de las siglas identificadoras al segundo caso, los cuales son reconocidos comúnmente por todas las personas por cuanto el mismo se ha incorporado a nuestro quehacer diario, lo que quiere decir que no hace falta demostrar su autoría por medio de la firma, sino la misma la vamos a demostrar con la autenticidad que emana de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de estas empresas.
…se desprende que las notas de consumo … no constituyen documentos emanados de terceros, sino tarjas, lo cual hace evidenciar que el ad quem al considerar que las constancias emitidas … y promovidas por el demandante eran documentos privados emanados de terceros, exigiendo para su valoración la ratificación, mediante la prueba testimonial consagrada en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, incurrió en falsa aplicación de dicha normativa, por cuanto las referidas notas de consumo no requieren de la ratificación para ser promovidas en el juicio”
Del anterior criterio se desprende la interpretación del valor probatorio de las notas de consumo de los servicios públicos, referido a que la autenticidad de las mismas emanan de un hecho público y notorio como lo son los símbolos representativos característicos de las empresas encargadas de suministrar o proveer los servicios públicos, tales como, energía eléctrica, aseo, gas doméstico, agua, teléfono, entre otros; y aplicando tal criterio al presente caso, se considera que las notas de consumo especificadas en las copias simples de las facturas bajo análisis, de las mismas se desprende el pago del servicio eléctrico, pertenecientes al inmueble objeto del contrato verbal, las cuales no fueron objeto de impugnación en juicio. Quedando asi evidenciado para quien suscribe que ciertamente la ciudadana demandante cancelo la energía eléctrica desde el año 2003 hasta el año 2006, pero al mismo tiempo la prueba no se logra adminicular con otro para así constituir elemento de prueba que ayude a determinar términos de contrato ni alguna derecho del fondo del asunto, por ello quien suscribe la valora, solo del hecho que se desprende el pago del servicio eléctrico antes referido. Así se decide.
• Marcada con la letra “I” acuerdo de pago y facturas canceladas ante HIDROCARIBE, constante de 13 folios. Este tribunal constata que esta documental fue impugnada y desconocida por la parte demandada en la oportunidad de la contestación de la demanda, y por cuanto la actora no ejerció el control sobre la misma, es por lo que conforme a lo establecido en el artículo 429 de la ley adjetiva civil se desecha.
• Copia simple de recibo de pago de fecha 17/01/2006 marcada con la letra “J”, la cual fue reconocida por la parte demandada, en la contestación de la demanda, por lo que no resulta y un hecho controvertido. Y al no haber sido, desconocido, tachado o impugnado en forma alguna, este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Y queda expresamente aceptado el pago de la cantidad de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00), por concepto de abono a operación de alquiler con opción a compra.
• Copia simple de recibo de pago de fecha 24/04/2006 por concepto de cuatro meses de alquiler (enero, febrero, marzo y abril de 2006) y alquiler con opción de compra, en un folio marcado con la letra “K”, la cual al emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio, no habiendo sido ratificada conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la desecha como medio probatorio. Y así se establece.
• Copia simple de depósitos de pago correspondiente a los meses: mayo, junio, julio de 2006, en la entidad Bancaria Banesco Banco Universal, a nombre de Ana Elizabeth Rondón, titular de la cedula de identidad Nro. 15.951.491 marcado con la letra “L”. la cual al emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio, no habiendo sido ratificada conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la desecha como medio probatorio. Y así se establece.
• En copia simple, recibo de pago de fecha 15-11-2006 por concepto de alquiler con opción a compra, meses septiembre, octubre y noviembre de 2006, firmados por LUISA ELENA BOLIVAR, marcado con la letra “M”. la cual al emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio, no habiendo sido ratificada conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la desecha como medio probatorio. Y así se establece.
• Marcado con la letra “N” copias simple recibo de pago por concepto de abono a operación opción a compra, así como el pago de canon de arrendamiento. el cual al no haber sido, desconocido, tachado o impugnado en forma alguna, este Tribunal lo valora de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, desprendiéndose del mismo el abono por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (3.000.000 Bs) ocurrido en fecha 04 de junio de 2007 por parte del hoy accionante al ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, por concepto de abono de la operación de alquiler con opción de compra venta, de la casa ubicada en la calle Ayacucho, cruce con calle La Paz, Nro. 36, desprendiéndose así el monto total del contrato verbal reconocido por las partes, que fue la cantidad de treinta y siete millones de bolívares (37.000.000 bs) así como el pago del alquiler en doscientos (200.000 Bs), así como la fecha de este dicho. Y así se establece.
• Copia simple de depósito bancario en Banesco Banco Universal a nombre de Ana Elizabeth Rondón, por concepto de los meses diciembre 2006, enero y febrero 2007, marcado con la letra “Ñ”. la cual al emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio, no habiendo sido ratificada conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la desecha como medio probatorio. Y así se establece.
• Copias simples de Recibos de pago aceptados por la ciudadana LUISA ELENA BOLIVAR, por concepto de pago de alquiler correspondiente a los meses marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto del 2007, marcado con la letra “O” dos folios y “P” cuatro folios. la cual al emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio, no habiendo sido ratificada conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la desecha como medio probatorio. Y así se establece.
• Copias simples de Recibos de pago de alquiler correspondiente a los meses enero a diciembre de 2009 marcado con la letra “Q”, en 3 folios útiles. la cual al emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio, no habiendo sido ratificada conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la desecha como medio probatorio. Y así se establece.
• Copias simples de Recibos de pago de alquiler correspondiente a los meses enero a diciembre de 2010 marcado con la letra “R”, en 2 folios útiles. la cual al emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio, no habiendo sido ratificada conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la desecha como medio probatorio. Y así se establece.
• Copia simple de Recibo de pago de alquiler correspondiente a al mes de enero de 2011 marcado con la letra “S”, en 1 folio útil. la cual al emanar de un tercero que no es parte en el presente juicio, no habiendo sido ratificada conforme a la norma contenida en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, este juzgado la desecha como medio probatorio. Y así se establece.
• Marcada con la letra “U” copias simples de Acta de Defensoría del Pueblo de fecha 28/11/2011, donde se deja constancia de los hechos ocurridos, donde la ciudadana Luisa Bolívar cónyuge de Francisco José Ortiz Sánchez llego de forma violenta a desalojar, este despacho observa que lo que se ventila en la presente acción, es el cumplimiento de contrato verbal, y sus condiciones, por ello, considera quien suscribe que no siendo una acción de desalojo lo pretendido, la anterior prueba nada aporta al proceso por lo que procese a desecharla. Y así se establece.
• Copia simple de oficio Nro. 434100-16011 de fecha 09 de marzo de 2011 marcado con la letra “T”. el contenido de la anterior prueba se observa requerimientos realizados a la ciudadana demandante respecto a unos documentos, sin desprenderse del mismo señalamientos expresos al bien por el cual hoy se ventila la presente acción, de tal manera al considerar este despacho que nada aportan al proceso, pasa a desecharla. Y asi se establece.
• Copia simple de acta donde firman los vecinos, con intervención del Ministerio Publico, marcada con la letra “V”. este despacho observa que lo que se ventila en la presente acción, es el cumplimiento de contrato verbal, y sus condiciones, por ello, considera quien suscribe que no siendo una acción de desalojo lo pretendido, la anterior prueba nada aporta al proceso por lo que procese a desecharla. Y así se establece.
• Copias simples marcada con la letra “W” de pagos efectuados desde el año 2011 hasta el 2019, consignado ante el SUNAVI. Se desprende de los mismo el abonos ocurridos desde el año 2011 hasta el 2019, no siendo materia de este juicio la consignación de los cánones de arrendamiento, sino, en tal sentido quien suscribe, considera que nada aporta al proceso por lo que procese a desecharla. Y así se establece.
Durante el lapso de promoción de pruebas
Documentales
Se ratificaron todas las anexadas con el libelo de demanda, las cuales ya fueron suficientemente valoradas por este despacho.
Testimoniales
Promovió las testimoniales de las ciudadanas: Teotiste Del Valle Silva De Mago, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.702.421; la ciudadana Yginia Del Carmen Rivero Ruiz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.270.027, la ciudadana Yecenia Del Valle Polce Brito, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.290.179.
En la oportunidad correspondiente fue presentado por su postulante la testigo ciudadana Teotiste Del Valle Silva De Mago, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.702.421, quien fue impuesta del motivo de su comparecencia y de las generales de ley referente a testigo, Sus respuestas concuerdan con la información que arrojan las pruebas up supra valoradas, mereciendo a este juzgador suficiente confianza en razón a su edad, vida y costumbres, por la actividad a la cual se dedica, firmeza y contundencia en sus dichos. Apreciándose que dice la verdad, sobre el conocimiento que tiene de la identidad del demandante, del tiempo que ésta tiene ocupando el inmueble objeto del juicio, Las respuestas dadas por la testigo a la insistencia del representante del demandado para que la testigo indique si tiene pruebas “fehacientes y real” no lo invalidan, sino que por el contrario aclaran que la conducta que el observa de la demandante en cuanto al uso del bien objeto del litigio, pues es la actuación que hace pública la actora. Esta testimonial al no presentar contradicción es valorada de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que la ciudadana María Maigualyda Hernández reside desde 18 años en la casa objeto de la presente, Y así se establece.
En la oportunidad correspondiente fue presentado por su postulante la testigo ciudadana la ciudadana Yecenia Del Valle Polce Brito, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-15.290.179, quien fue impuesta del motivo de su comparecencia y de las generales de ley referente a testigo, la misma manifestó, No estar comprendida en ninguna de ellas, por lo que prestó el juramento de ley, Sus respuestas concuerdan con la información que arrojan las pruebas up supra valoradas, mereciendo a este juzgador suficiente confianza en razón a su edad, vida y costumbres, por la actividad a la cual se dedica, firmeza y contundencia en sus dichos. Apreciándose que dice la verdad, sobre el conocimiento que tiene de la identidad del demandante, del tiempo que ésta tiene ocupando el inmueble objeto del juicio, Las respuestas dadas por la testigo a la insistencia del representante del demandado para que la testigo indique si tiene pruebas “fehacientes y real” no lo invalidan, sino que por el contrario aclaran que la conducta que el observa de la demandante en cuanto al uso del bien objeto del litigio, pues es la actuación que hace pública la actora. Esta testimonial al no presentar contradicción es valorada de conformidad con el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil para demostrar que la ciudadana María Maigualyda Hernández reside desde 18 años en la casa objeto de la presente, Y así se establece.
En la oportunidad correspondiente fue presentado por su postulante la testigo ciudadana Yginia Del Carmen Rivero Ruiz, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-12.270.027, quien fue impuesta del motivo de su comparecencia y de las generales de ley referente a testigo, la misma manifestó, No estar comprendida en ninguna de ellas, por lo que prestó el juramento de ley, considerando quien suscribe que la misma incurrió en sus respuestas en serias contradicciones, al responder al interrogatorio formulado por la representación judicial de la actora y luego responder al contra interrogatorio formulado por la representación judicial del demandado, sus respuestas resultan vagas, por lo que no le merece fe a este juzgado y por ende se rechazan sus dichos.
Por la demandada no hubo expresamente promoción de prueba alguna, salvo invocación del principio de comunidad de la prueba.
M O T I V A
PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO SEGUNDO
De la prescripción de la acción alegada
Pretende quien con el carácter suscribe antes de entra en el presente punto, resaltar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha indicado que es improcedente declarar inadmisible una demanda por cumplimiento de contrato por no haberse consignado junto con el libelo el documento fundamental de la demanda; si el contrato cuyo cumplimiento se exige es de naturaleza verbal, con este decir la sala descarta la necesidad de intentar una previa acción mero declarativa de certeza o existencia de tal contrato o convención antes de pedir el cumplimiento de las obligaciones así establecidas y; adicionalmente prevé así la posibilidad de acumular la pretensión de cumplimiento de obligaciones derivadas de tales contratos verbales, todo ello con garantía del Principio Pro Accione, tal y como lo indicó en la Sentencia N° 900 de fecha 13 de diciembre de 2018 en el Expediente 17-0316, en un asunto de Revisión Constitucional entre otras.
Ahora bien, analizado el acervo probatorio traído a los autos, quien decide procede a pronunciarse sobre los alegatos esgrimidos por las partes, en tal sentido, se desprende que en el escrito de contestación de la demanda, que el apoderado judicial de la parte demandada, arguyó que el contrato de promesa u opción de venta verbal que hoy se intenta, su ejecución como acción se encuentra prescrita según lo indicado en el artículo 1.977 del Código Civil, el cual es del tenor siguiente:
“Todas las acciones reales se prescriben por veinte años y las personales por diez, sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe, y salvo disposición contraria de la Ley”.
Lo anterior, fue rechazado por la representación judicial de la parte actora, señalando:
“A pesar de la no validez de este alegado de defensa, me permito señalar lo que se demuestra en autos sobre la no procedencia. Para la extinción de la acción que hoy defiendo en estos informes, es menester señalar que solo procede si se alega en el contestación de la demanda. Por ende solicito a este tribunal, que partiendo del criterio de que la misma es extemporánea y aunado a que nada probo sobre esta causal de extinción, NO SEA TOMADA EN CONSIDERACION y de lugar a los pedimentos de la acción: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de OPCION DE COMPRA VENTA DEL INMUEBLE plenamente identificado. Solo respecto a este alegato podemos observar, como el demandado expuso en su escrito libelar, la supuesta prueba de la prescripción: del texto de el libelo de demanda ciertas líneas o escrito realizados ejemplo la fecha “17 de Enero de 2006”, y asi lo dictaminó este tribunal, al no darle procedencia en el auto de admisión. En consecuencia no es valorable procesalmente, pues no representa formula probatoria. Esta posición es cierta, ya que nuestra legislación adjetiva y según la teoría de la dinámica de las pruebas, el demandado debio gestionar y llevar al proceso las pruebas, no solo procedentes, sino lograr su consumación para demostrar la prescripción y esta actividad NO SE HIZO.
Ahora bien si este tribunal considera que la contestación no es extemporánea, debo significar que ya señalada su inocua actividad probatoria, me permito desarrollar lo que se demostró y las condiciones del contrato cuyo cumplimiento se exige.”
Observado esto, debe entonces este despacho analizar el contenido el articulo invocado up reto, y es que el legislador estableció el lapso de prescripción de las acciones reales en veinte años y de las personales en diez, la cual opera como un mecanismo de extinción de las obligaciones, lo que se traduce en que la posibilidad jurídica de exigir el cumplimiento de una obligación mediante el ejercicio de la acción correspondiente se ve afectado por el transcurso del tiempo sin demandar su cumplimiento.
Respecto de la prescripción de la acción la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en decisión N° 481 de fecha 4 de noviembre de 2010, señaló lo siguiente:
“La prescripción extintiva, es un medio de extinción de las obligaciones tanto personales como reales, y tal extinción atañe al poder de exigencia y coercibilidad que tiene el acreedor respecto a la misma, es decir, la posibilidad jurídica de reclamar el cumplimiento de la obligación la cual se ve afectada por el transcurso del tiempo sin que se ejercite su reclamo.
Por lo tanto, en la prescripción lo que se analiza es la procedencia del interés sustancial, razón por la que no podría declararse in limine litis, ya que la misma implica un juicio a realizar en el mérito de la pretensión y tal situación sólo puede verificarse en la sentencia definitiva.
Podemos señalar también, que la prescripción debe ser alegada como defensa de fondo, y que por mandato legal impide la declaratoria de oficio por parte del juez, al respecto el artículo 1.956 del Código Civil, expresa:
“...El Juez (sic) no puede suplir de oficio la prescripción no opuesta...”.

Partiendo de lo anterior, y que efectivamente el alegato de la prescripción de la acción, fue abordado por el demandado en la contestación de la demanda y ratificado a lo largo del juicio, quien decide en primer lugar, considera necesario establecer que la prescripción según estipula el artículo 1.952 del Código Civil se erige como “Un medio de adquirir un derecho o de libertarse de una obligación, por el tiempo y bajo las demás condiciones determinadas por la Ley”, debiendo en consecuencia, concluirse que la institución objeto del presente estudio tiene dos vértices, es decir: funciona como un medio para adquirir un derecho, y por la otra, permite libertarse de una obligación.
Así pues, la prescripción alegada como defensa previa por la parte demandada, tiene como fin o produce la extinción de un determinado derecho, por el transcurso del tiempo fijado en la Ley, y para que esto ocurra es necesario que, transcurra de manera íntegra el lapso fijado por la Ley, siendo ello determinante en el caso de la prescripción, ya que solo por esa vía se podría configurar válidamente un lapso prescriptivo, y por la otra, que la parte interesada no ejerza la acción de la cual este facultado, caso contrario, se interrumpe la prescripción.
Ahora bien, en cuanto a la prescripción de acciones reales y personales, este juzgador considera importante recalcar que las mismas constituyen la generalidad de los derechos cuyo reconocimiento se demanda, asimismo, se evidencia que a cada una de estas acciones, se les aplica un lapso de caducidad distinto, es por ello que en razón de la función pedagógica del juez este despacho, debe aclarar cada una de estas.
En entonces, donde se observa que las acciones reales tienen por finalidad obtener judicialmente la declaración de un derecho que no afecta a una persona sino a una cosa, siendo el lapso de prescripción real de veinte (20) años; mientras que las acciones personales se configuran para exigir de alguno, el cumplimiento de cualquiera obligación contraída o exigible, siendo el lapso de prescripción de las acciones personales de diez (10) años, contadas ambas a partir del nacimiento del derecho por días enteros, según lo establecido en el artículo 1.975 del Código Civil, consumándose tal figura jurídica al fin del último día del termino de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.976 eiusdem.
Para el caso específico de autos, debe establecerse principalmente que la acción de cumplimiento de contrato de opción de compra-venta derivado de contrato verbal de alquiler con opción a compra, y esto constituye evidentemente y sin discusión alguna una acción personal, puesto que la demandante pretende el cumplimiento de un contrato verbal por el presunto incumplimiento del vendedor respecto a sus obligaciones contractuales, por lo que en principio le correspondería sin lugar a dudas la aplicación del lapso de prescripción decenal a que hace referencia el artículo 1.977 del Código Civil Venezolano.
Según el procesalista GERT KUMMEROW, en su obra “BIENES Y DERECHOS REALES”, señala que los derechos de crédito u obligaciones (acciones personales), consiste en la relación jurídica, vinculante de por lo menos dos sujeto perfectamente determinados, que autoriza a uno de los términos subjetivos (pretensor, acreedor), exigir a otro (obligado, deudor) una determinada prestación positiva o negativa a la cual, en el curso ordinario de las cosas, no estaría obligado.
En cuanto a las acciones reales, se tiene:
“La acción real proporciona al titular de un derecho real la facultad de dirigirse judicialmente, y de manera directa, contra el bien o la cosa que es objeto de su derecho. La acción real facilita la reipersecutoriedad al conferir a su titular el poder de activar la maquinaria judicial para restituirle en su derecho. Son ejemplos de acciones reales la acción hipotecaria, la acción reivindicatoria y las acciones posesorias”

De igual manera, el citado autor GERT KUMMEROW, sobre el derecho real indica que según la postura clásica, recae sobre un bien individualmente determinado, el cual permite obtener, sin mediación de persona alguna, una utilidad parcial o total, y que exige a los demás miembros de la colectividad un respeto absoluto, meramente pasivo.
En ese mismo orden, nuestro ordenamiento sustantivo, señala como derechos reales; a) La propiedad, b) el usufructo, el uso, la habitación y el hogar, c) Las servidumbres; d) La enfiteusis; e) La hipoteca, la prenda y la anticresis; f) El retracto, tanto el convencional como el legal (art. 1.534 y 1.546), y el derecho al tanto (derecho de tanteo); incluyendo la posesión.
En síntesis, para el procesalista, las dos categorías divergen esencialmente en su naturaleza. El derecho real es un derecho absoluto, directo, sobre una cosa susceptible de ejercitarse sobre ella sin mediación de otro sujeto. El derecho de crédito es, necesariamente, una relación entre personas determinadas (acreedor y deudor). El derecho del acreedor no recae directamente sobre la cosa.
En el caso bajo estudio, se verifica que la accionante no es propietaria del bien, ni se encuentra en los supuestos de derecho real, su acción va dirigida al cumplimiento de la obligación consistente en que el demandado realice la tradición de la cosa, obligación de hacer, por lo que la misma constituye una acción personal. Así se declara.
Señalado lo anterior, en razón de las anteriores consideraciones, y revisadas como fueron las actas que conforman el presente expediente, quien decide puede apreciar del decir de las partes, en el escrito de demanda y contestación, dejando saber que el contrato verbal, nació como contrato de alquiler con una promesa de opción de compra, así lo establece la actora cuando en el libelo señala: “en fecha Diecisiete (17) de enero de dos mil seis (2006) se estableció y concreto un contrato verbal a tiempo indeterminado…En el contrato verbal se acordó alquilar por… mensual con una PROMESA DE OPCION A COMPRA”, y del demandado por su parte en el escrito de contestación señalo: “ES CIERTO que en fecha Diecisiete (17) de enero de dos mil seis (2006), nuestro representado y la demandante celebraron verbalmente un contrato de arrendamiento…y que la demandante expreso su deseo de adquirir dicho inmueble en propiedad…”. Desde ese punto se observa que habiendo pactado entre los ciudadanos María Maigualyda Hernández, con el ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, un acuerdo de compra-venta que inicio en fecha 17 de enero de 2006 con un momento de la cantidad de Treinta y Seis Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 36.000.000,00), y el cual se replanteo en el año 2007, con un aumento acordando la eventual venta por la cantidad de Treinta y Siete Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 37.000.000,00), esto se observa expresamente de las pruebas aportada por la actora, y reconocida por el demandando, donde en el 17 de enero de 2006, realiza un abono de Dos Millones de Bolívares (Bs. 2.000.000,00) por concepto de abono a operación de alquiler con opción a compra de una casa ubicada en la calle Ayacucho cruce con calle la Paz, Nro. 36, dejando sentado que el monto total de la operación fue convenido en la cantidad de Treinta y Seis Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 36.000.000,00), (ver folio 118), igualmente lo anterior se desprende de anexo marcado con la letra “N” donde se observa el abono por la cantidad de Tres Millones de Bolívares (Bs. 3.000.000) por concepto de abono a operación de alquiler con opción a compra de una casa ubicada en la calle Ayacucho cruce con calle la Paz, Nro. 36, dejando sentado que el monto total de la operación fue convenido en la cantidad de Treinta y Siete Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 37.000.000,00), (ver folio 126) -documentos de los que se puede deducir la celebración del contrato de alquiler con opción de compra-venta que prueban que hubo consentimiento recíproco, que fue fijado el precio y que se produjo la entrega de la cosa-
Tendido al hilo de hechos de lo anterior, para dar entrada a lo venidero, deja sentado este despacho que El artículo 1.967 del Código Civil, prevé que la prescripción puede interrumpirse natural o civilmente, en ese sentido debemos entender que interrupción natural, cuando por cualquier causa deje de estar el poseedor en el goce de la cosa por más de un año (artículo 1.968 eiusdem). Por otro lado se interrumpe civilmente, en virtud de una demanda judicial, aunque se haga ante un juez incompetente, o debidamente registrada antes de que expire el lapso de prescripción, de un decreto o de un acto de embargo notificado a la persona respecto de la cual se quiere impedir el curso de la prescripción, o de cualquier otro acto que la constituya en mora de cumplir la obligación.
Entonces, dispone el artículo 1.973 del Código Civil, que: “La prescripción se interrumpe también civilmente, cuando el deudor o el poseedor reconocen el derecho de aquél contra quien ella había comenzado a correr”.
Respecto a la precitada norma se ha considerado que, el reconocimiento puede ser expreso o tácito, condicional o acompañado de reservas pero debe ser claro y determinado. No es necesario que dicho reconocimiento sea dirigido al acreedor ni que éste lo acepte. El reconocimiento puede resultar de un documento cualquiera, de una carta misiva, con la condición de que la voluntad del deudor esté expresada claramente. Igualmente, prevé que este hecho interruptivo de la prescripción (reconocimiento del deudor de la obligación), debe producirse en el transcurso del tiempo fijado por la ley para prescribir, en este particular, expresamente este operador de justicia constató que la parte actora no demostró la interrupción de la prescripción, con las características señaladas por el legislador, siendo igualmente difícil, por la característica del presente juicio, siendo que el contrato que se discute es de características verbal, del cual se extraen las pruebas de autos.
Este tribunal observa que en el devenir del tiempo, desde el 2006 hasta la actualidad, iniciaron una serie de situaciones que deben ser consideradas por este despacho, a fin de determinar si existen elementos de interrupción el lapso de prescripción previsto en el artículo fundamento de la presente parte motiva, estima este Juzgador, que al momento de interponer la presente demanda en fecha 23 de octubre de 2023 habían trascurrido, 17 años, entonces se plantea este jurisdicente, si el contrato verbal, se estableció en fecha en fecha 2006, han trascurrido 17 años –como ya se señaló- , pero se observa de los medio probatorios admitidos por este tribunal que en el 2007 se estableció un nuevo monto -Treinta y Siete Millones de Bolívares con Cero Céntimos (Bs. 37.000.000,00)- , para la opción de compra venta, es decir que desde el año 2007 mes de junio entonces se podría computar como 16 años, tomando en cuenta este acto que modifico el tiempo procesal, entendiendo que aun asi sigue estando la causa dentro del lapso de prescripción decenal.
Ahora bien, si observamos el actuar de la parte actora desde el año 2007, tomando en cuanto el material probatorio perfectamente admitido, evacuado y valorado en autos, tenemos que en el año 2011, existió una situación vinculada expresamente al hecho de arrendamiento, y transcurrió el tiempo –desde ese momento- hasta el año 2023, es decir 12 años, sin actuación alguna que pudiera ser considerada como interrupción de la prescripción.
Por las razones antes expresadas, este despacho considera que evidentemente ha discurrido sobradamente el lapso de prescripción decenal, por lo que se operó la prescripción extintiva y por tanto se extingue la acción propuesta de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, seguido por la ciudadana María Maigualyda Hernández, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nro. 8.643.769, con domicilio en la calle Ayacucho, cruce con calle La Paz, casa Nro. 36, Cumaná, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, contra el ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.833.102, con residencia en la avenida Cancamure, Urbanización Nueva Cumaná, Torre M8, apartamento PB-B, jurisdicción de la parroquia Altagracia del Municipio Sucre del estado Sucre, Y así se decide.
Declarada como ha sido la extinción de la acción, este sentenciador se abstiene de pronunciarse sobre el mérito del asunto, declarando terminado el presente proceso. Así se decide.
D I S P O S I T I V A
En fuerza de las consideraciones hechos y derechos anteriormente expuesta, este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, actuando en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: CON LUGAR la defensa de prescripción de la acción, promovida por la parte demandante ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.833.102, con residencia en la avenida Cancamure, Urbanización Nueva Cumaná, Torre M8, apartamento PB-B, jurisdicción de la parroquia Altagracia del Municipio Sucre del estado Sucre, debidamente representado judicialmente por los abogado en ejercicio Héctor Horacio García Suarez, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 14.125.058 e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 95.057, Alberto José Teriús Figuera, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 1.509.152 e inscrito en el I.P.S.A bajo el número 12.545 y Aleidy de los Ángeles León de Díaz, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 5.887.193 e inscrita en el I.P.S.A bajo el Nro. 295.003.
SEGUNDO: SIN LUGAR la demanda que por cumplimiento de contrato de opción de compra venta intentara la ciudadana María Maigualyda Hernández, venezolana, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad Nro. 8.643.769, con domicilio en la calle Ayacucho, cruce con calle La Paz, casa Nro. 36, Cumaná, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, debidamente asistida por el abogado en ejercicio Juan Raúl Ernesto Velásquez Campos, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nº 168.291, contra el ciudadano Francisco José Ortiz Sánchez, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 11.833.102, con residencia en la avenida Cancamure, Urbanización Nueva Cumaná, Torre M8, apartamento PB-B, jurisdicción de la parroquia Altagracia del Municipio Sucre del estado Sucre.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por resultar totalmente vencida, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, se ordena la notificación de las partes por haberse proferido el presente fallo fuera del lapso legal correspondiente.
Publíquese, Déjese copia certificada, publíquese incluso en la página web del Tribunal Supremo de Justicia (www.tsj.gob.ve) y regístrese.
Dada, Firmada y sellada en esta Sala de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Cumaná, a los veinticinco (25) días del mes de abril de 2025. Años 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ

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Abg. Gustavo A. Tineo León LA SECRETARIA

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Abg. Elimar Granado Moco
Nota: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha previa el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal, siendo las 12:30 p.m. Conste.
LA SECRETARIA

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Abg. Elimar Granado Moco

EXPEDIENTE: 7685-23
MOTIVO: cumplimiento de contrato de opción de compra-venta
SENTENCIA: Interlocutoria con fuerza de definitiva
MATERIA: civil
GATL