REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA En Su Nombre JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO, Y BANCARIODEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.- EXPEDIENTE N° 6486/24.- PARTES: DEMANDANTE: EDGAR ALFREDO BASSO TATA, C. I. Nº: V-6.959.090.- Domicilio Procesal: Calle Carabobo c/c Cantaura, Edificio Alberto local N° 8, Carúpano, Estado Sucre. ABOGADO ASISTENTE: ABG. JUANA VIOLETA NAVARRO BRAVO, IPSA N° 37.983.- DEMANDADO: CARLOS DEL VALLE CHALLA, C.I N°: V-4.624.521.- Domicilio Procesal: Calle Carabobo c/c Cantaura, Edificio Alberto, Planta Baja, local N° 7, Carúpano, Estado Sucre. APODERADO: Abogado Gustavo Bermúdez IPSA N°61.154 ABOGADO ASISTENTE: ABG. MARILYN AIMARA DETTIN CABRERA, IPSA Nº 119.936 .- ASUNTO ORIGINAL (A QUO): DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL.- ASUNTO DERIVADO (AD-QUEM): APELACIÓN CONTRA SENTENCIA DEFINITIVA.- RESOLUCION DE ESTA ALZADA: SENTENCIA DEFINITIVA.- Suben las presentes actuaciones a este Juzgado Superior, en virtud de la apelación interpuesta por el Abogado Gustavo José Bermúdez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 61.154, Apoderado Judicial de la parte demandada ciudadano Carlos del Valle Challa, titular de la cedula de identidad N° V-4.624.521, contra la Sentencia Definitiva de fecha 15 de Enero de 2024, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, que declaró Con Lugar la demanda de Desalojo de Local Comercial, interpuesta en su contra por el ciudadano Edgar Alfredo Basso Tata, titular de la cédula de identidad Nº V-6.959.090, en su condición de Director Gerente de la Empresa Mercantil “ADMINISTRADORA BASSO, S.R.L., registrada por ante el Juzgado de Primera Instancia de esta Circunscripción Judicial bajo el N° 49, Folios del 64 al 66 y su vuelto, Tomo 44-A de fecha 14 de Junio de 1994, asistido por la Abogada Juana Violeta Navarro Bravo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.983.- Se recibieron las presentes actuaciones en esta Alzada, en fecha, 02 de Febrero de 2024.- NARRATIVA Riela a los folios 02 al 06, libelo de demanda, así como sus anexos de los folios 07 al 35, presentados ante el Tribunal A Quo, en fecha 25 de Julio de 2023, por el ciudadano Edgar Alfredo Basso Tatá, titular de la cédula de identidad N° V-6.959.090, asistido por la Abogada Juana Violeta Navarro Bravo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.983.- De la Admisión: Por auto de fecha 28 de Julio de 2023, el Tribunal A Quo, admitió la presente demanda y emplaza a la parte demandada, para que comparezca al Tribunal dentro de los Veinte (20) días hábiles siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda. (F-36).- Riela al folio 37, diligencia de fecha, 01 de Agosto del año 2023, consignada por el ciudadano alguacil del Juzgado de la causa, dejando constancia de la citación practicada a la parte demandada.- Riela al folio 39, diligencia de fecha 26 de Septiembre de 2023, mediante el cual el ciudadano Carlos Del Valle Challa, titular de la cedula de identidad Nº V-4.964.521, parte demandada, consigna Poder Apud Acta al Abg. Gustavo Bermúdez, inscrito en Inpreabogado bajo Nº 61.154. Por auto de fecha 26 de Septiembre de 2023, el Tribunal de la causa ordena agregar como folio útil el poder otorgado (f 40).- De la contestación: Riela a los folios 41 al 43 y sus vueltos, escrito de contestación de fecha 29 de Septiembre de 2023, presentada por el apoderado judicial de la parte demandada, con anexos cursantes a los folios del 44 al 92.- Por auto de fecha 29 de Septiembre de 2023, el Tribunal de la causa ordena agregar a los autos como folio Útil el escrito de contestación, dejándose constancia por secretaría (F-93 y 94).- Por auto de fecha, 03 de Octubre de 2023 el Tribunal de la causa fija para el 5to día de despacho siguiente a las 10:00 am para llevar a cabo el acto de la audiencia preliminar.(F-95).- Riela a los folios 98 al 100, Acta de Audiencia Preliminar celebrada entre las partes en fecha 10 de Octubre de 2023. Riela al folio 101 y su vuelto escrito de fecha 10 de Octubre de 2023, presentado por el demandante asistido por la Abg. Juana Violeta Navarro, antes identificada, que ratifican en todas y cada una de sus partes, el contenido integro de la demanda que da origen a la presente audiencia e impugna el escrito de contestación a la demanda; igualmente solicita se declare con lugar la presente demanda por falta de pago de cánones de arrendamiento.- Por auto de fecha 10 de Octubre de 2023, el Tribunal de la causa ordena agregar el escrito a los autos como folio útil. (F-102).- Riela al folio 103, Acta de fecha 16 de Octubre de 2023, mediante el cual el Juzgado de la causa fija el límite de la controversia, y abre el lapso de pruebas.- De las pruebas Pruebas de la parte actora: Con el libelo de la demanda consignó las pruebas concernientes. Riela a los folios 107 al 110 y su vuelto, escrito de pruebas de fecha 23 de Octubre de 2023, presentado por la parte demandante, asistido por la Abg. Violeta Navarro, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.983.- Pruebas de la parte demandada: Con el escrito de contestación, consignó las pruebas concernientes.- Riela a los folios 111 al 115, escrito de pruebas de fecha 23 de Octubre de 2023, presentado por el Abg. Gustavo Bermúdez, inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 61.154, apoderado Judicial de la parte demandada en el presente juicio.- Por auto de fecha 24 de Octubre de 2023, el Tribunal de la causa fija al Quinto (5º) día hábil de despacho siguiente para la práctica de la Inspección Judicial solicitada. (F-116).- Riela a los folios 117 al 119, acta de inspección judicial, solicitada por la parte demandante practicada por el Tribunal de la causa, en fecha 03 de Noviembre de 2023.- Por auto de fecha 07 de Noviembre de 2023, el Tribunal A Quo, fija para el Trigésimo (30º) días de despacho siguiente a las 10:00 am para que tenga lugar el acto de la Audiencia Oral. (F-120).- Riela a los folios 121 al 124, Acta de Audiencia Oral y Pública, celebrada entre las partes en fecha 20 de Diciembre de 2023.- De la sentencia recurrida: En fecha 15 de Enero de 2024, el tribunal A Quo, dicta sentencia definitiva, declarando Con Lugar la presente acción, Asimismo ordena entregar los inmuebles objeto del presente litigio, libre de personas y cosas.- (F-141 al 153).- De la apelación: Mediante diligencia presentada en fecha, 19 de Enero de 2024 el Apoderado Judicial de la parte demandada apela de la Sentencia Definitiva de fecha 15/01/2024. (F-155).- Por auto de fecha 29 de Enero de 2024, el Tribunal A Quo, oye la apelación en ambos efectos; ordenando la remisión del presente expediente a este Tribunal Superior, en fecha 02 de Febrero de 2023 (F-157 y 158).- ACTUACIONES ANTE ESTE TRIBUNAL SUPERIOR: Fue recibido el presente expediente en fecha 02 de Febrero de 2024; y se fija la causa para que las partes presenten sus informes. (F-160).- Riela a los folios 161 al 164, escrito de informes de fecha 23 de Febrero de 2024, presentado por la parte demandada, asistido por la Abg. Marilyn Dettin, Inscrita en Inpreabogado bajo Nº 119.936; constante de tres (3) folios útiles y Un (01) anexo constante de Un (01) folio útil.- Riela al 165, diligencia de fecha 23 de Febrero de 2024, presentada por la parte demandada, asistido por la Abg. Marilyn Dettin, Inscrita en Inpreabogado bajo Nº 119.936, en la cual solicita al Tribunal fije para la celebración de una Audiencia Conciliatoria con fundamento en los medios alternativos para la solución de los conflictos; igualmente solicita la notificación de la parte actora.- Por auto de fecha 26 de Febrero de 2024, el Tribunal acuerda fijar para las 09:00 am del segundo día de despacho siguiente el acto de la audiencia de mediación entre las partes, dejándose constancia por secretaria que ambas partes fueron notificadas de forma telemática vía Whatsapp. (F-166 y 167).- Riela a los folios 168 y 169, Acta de audiencia de Mediación celebrada entre las partes, en fecha 28 de Febrero de 2024, el cual no llegaron a ningún acuerdo.- Riela a los folios 170 al 172 y sus vueltos, escrito de informes de fecha 01 de Marzo de 2024, presentado por la parte demandante, constante de tres (3) folio útiles.- Por auto de fecha 06 de Marzo de 2024, se fija la presente causa para observaciones. (F-174).- Riela a los folios 175 y 176, escrito de propuesta presentado por la parte actora.- Riela a los folios 177 al 181, escrito de observaciones a los informes, presentado por la parte demandante.- Por auto de fecha 07 de Marzo de 2024, esta Superior Instancia ordena agregar a los autos, los escritos presentados, por guardar relación con la presente causa. (F-182).- Riela a los folios 183 y 184, escrito presentado por la parte demandada, asistido por el Abogado Marcos Dettin, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 93.463; dando respuesta a la propuesta hecha por la parte actora.- Por auto de fecha 14 de Marzo de 2024, este Instancia en Alzada, ordena agregar a la presente causa como folios útiles, (F-185).- Por auto de fecha 18 de Marzo de 2024, se fija la causa para sentencia. (F-187).- En fecha 02 de Mayo de 2024, la parte demandada presenta escrito constante de cuatro (04) folios útiles y sus vueltos mediante el cual, entre otras cosas denuncian violación de normas de orden público alegando que el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes involucradas en el presente asunto no cumple con lo establecido en los artículos 24, 31, 32, 17 y 3 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial. (F-188 al 191 Primera pieza).- En fecha 06 de Mayo de 2024 la parte demandada presenta escrito constante de un (01) folio útil, mediante el cual consigna actuaciones relacionadas con el expediente administrativo distinguido con el número DNPDI/7289/2022 de la Coordinación Regional Sucre de la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), de Catorce (14) folios útiles contentivo de la caratula, Planilla de ingreso, constancia de recepción de denuncia, auto de admisión de fecha Octubre 2023 suscrita por la abogada conciliadora María Cabrera, boleta de notificación dirigida al ciudadano Edgar Basso, con fecha 03 de Octubre de 2023 suscrita por el ciudadano Gregory González Coordinador Estadal Sucre, Acta de no comparecencia de fecha 17 de Octubre de 2023, suscrita por la abogada conciliadora María Cabrera, Boleta de notificación dirigida al ciudadano Edgar Basso, de fecha 25 de Octubre de 2023, suscrita por el ciudadano Gregory González, Coordinador Estadal Sucre, Acta de no comparecencia de fecha 31 de Octubre de 2023 suscrita por la abogada conciliadora María Cabrera, Boleta de notificación de fecha 07 de Noviembre de 2023, dirigida al ciudadano Edgar Basso, suscrita por el ciudadano Gregory González, Coordinador Estadal Sucre, Acta de no comparecencia de fecha 13 de Noviembre de 2023 suscrita por la abogada conciliadora María Cabrera, Acta de cierre de fecha 22 de Noviembre de 2023 distinguida con el código alfa numérico DNPDI/7289-22/-DNPA/AC/025/-2023, mediante la cual se expone los motivos por los cuales (falta de comparecencia del denunciado), no se logró la resolución del asunto por vía administrativa. (F-2 al 16 Segunda Pieza).- En fecha 15 de Mayo de 2024, la parte demandada Ciudadano Carlos Challa, titular de la C´deula de identidad N° V 4.624.521, asistido por la Abogada Marilyn Dettin, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 119.936, presentó escrito, mediante el cual entre otras cosas, hace propuesta en los siguientes términos: 1. Cancelar a la parte actora la diferencia correspondiente al Impuesto al Valor Agregado (IVA) de la cantidad de 174 $. (último canon mensual) …… 2. Suscribir un nuevo contrato de arrendamiento con fecha de inicio actual por el transcurso de dos (2) años y con un nuevo canon de arrendamiento convenido entre las partes. 3. Cancelar los cánones de arrendamiento del apartamento que ocupo en calidad de arrendatario en el Edificio “Alberto” y cuyo arrendador es la parte actora, con un canon mensual de arrendamiento de 110 $, por 19 meses…. Solicitando tomar en consideración el tiempo de relación arrendaticia por más de 40 años existente entre las parte por el referido inmueble; que durante dicho jamás se han insolventado ni retrasado en el pago del canon de arrendamiento, incluso en la temporada de la pandemia… Así mismo solicita la suspensión del curso procesal de la presente causa por un lapso prudencial siempre y cuando la parte actora esté de acuerdo, a los fines de llegar a un acuerdo viable por ambas partes. (…) (F 18 y 19 2da Pieza) DEL CONTROVERTIDO: El actor en su libelo alegó: (0missis)… Que, en fecha Primero (1°) de Octubre del año Dos Mil Veintiuno (2021), su representada suscribió con el ciudadano Carlos Del Valle Challa, ya identificado, Contrato de Arrendamiento para Uso Comercial, por el lapso de un (01) año, con plazo fijo desde el Primero (1°) de Octubre de 2021, con fecha de vencimiento 30 de Septiembre de 2022, por la cantidad de Ciento Setenta y Cuatro Dólares Americanos (174$), mensuales, sobre dos inmuebles (local comercial signado con el numero 07 y un deposito signado con la letra “A”), propiedad de su representado, ubicados en la planta baja del edificio “ALBERTO”, situado entre calle Carabobo y calle Cantaura de esta ciudad de Carúpano, Parroquia Santa Catalina del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, ya identificados. Que, dicho contrato de arrendamiento, fue suscrito y aceptado por el arrendatario demandado en los siguientes términos: la fecha de vencimiento del referido contrato (30/02/2022), el pago del canon de arrendamiento por meses vencidos, el cálculo del pago, según la tasa del día de BCV, el pago del impuesto al valor agregado, mas los intereses de mora a la tasa del Doce por Ciento (12%) anual, según consta en contrato de arrendamiento que se anexa a la presente letra “B”. Que, en el mes de Septiembre del año 2022, fue presentado el nuevo contrato de arrendamiento para local comercial al ciudadano arrendatario demandado, con fecha de inicio Primero (1°) de Octubre del año 2022 y fecha de vencimiento 30 de septiembre de 2023, que, del cual no ha mostrado su interés en suscribirlo, como tampoco de pagar el nuevo canon de arrendamiento por meses vencidos, el cálculo de pago según la tasa del dia BCV, el impuesto al valor agregado, mas los intereses de mora a la tasa del doce por ciento (12%), tal como consta en dicho nuevo contrato de arrendamiento el cual acompaña marcado con la letra “C”. Que, desde el mes de Octubre del año 2022, hasta la presente fecha, el arrendatario demandado ciudadano Carlos del Valle Challa, no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2022; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023, en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento.- Que, sintetizando los hechos que dan origen a plantear esta demanda de desalojo sobre los locales comerciales ya identificados, el ARRENDATARIO DEMANDADO, ciudadano Carlos Del Valle Challa, desde el Primero de Octubre del año 2022, hasta la presente fecha, tiene en posesión, Dos (02) locales comerciales propiedad de su representada, donde opera comercialmente con fines de lucro; sin pagar los cánones de arrendamientos estipulados en el contrato de arrendamiento por meses vencidos que se le entregó, antes especificados el cálculo del pago según la tasa del día del BCV, el impuesto al valor agregado, más los intereses de mora de la tasa del doce por ciento (12%) anual, tal y como consta en dicho contrato de arrendamiento el cual cursa en este juicio. Que, estos locales comerciales están siendo administrados por su persona ya que es el encargado de recaudar los alquileres y de realizar todos los pagos de bienes y servicios que requieren dichos inmuebles, así como de su administración en general (adjunto marcado con la letra “D” el documento de propiedad de los referidos locales comerciales signados con el numero 07 y un depósito signado con la letra “A”), propiedad de su representada, ubicada en la planta baja del edificio “ALBERTO” situado entre calle Carabobo y calle Cantaura, en esta ciudad de Carúpano, Parroquia Santa Catalina del Municipio Bermúdez del Estado Sucre.- Fundamenta la presente demanda en los Artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; el Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial en los artículos 40 y 43, publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de Mayo de 2014; así como el articulo 859 y siguiente del Código de Procedimiento Civil Venezolano.- Que, a los fines de demostrar la relación arrendaticia y la violación a la clausula contractual tercera, por falta de pago de más de dos (02) mensualidades consecutivas, consigna: 1) Copia del documento que acredita la propiedad de su representada, sobre los locales comerciales objeto de la presente demanda de desalojo marcado con la letra “C”. 2) Contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el aquí demandado con fecha de vigencia Octubre del año 2022, hasta Septiembre del año 2023, marcado con la letra “D”. 3) Contrato de arrendamiento nuevo, con fecha de vigencia desde el mes de Octubre del año 2022 hasta el treinta (30) de septiembre del año 2023. Que, la pertinencia y la necesidad de esta prueba es para demostrar la falta de disposición del arrendatario demandado en suscribir el nuevo contrato de arrendamiento y los montos a pagar.- 4) Solicita que el Tribunal se traslade a los locales comerciales signados con el numero 07 y un deposito signado con la letra “A”, propiedad de su representada, ubicados en la planta baja del edificio “ALBERTO” entre calle Carabobo y calle Cantaura, de esta ciudad de Carúpano, Parroquia Santa Catalina del Municipio Bermúdez del estado Sucre, a fin de dejar constancia de los siguientes particulares: a) si el demandado Carlos Del Valle Challa, está ocupando los locales comerciales arriba señalados. b) si efectivamente el demandado Carlos Del Valle Challa, hasta la presente fecha, tiene en posesión, dos (02) locales comerciales propiedad de su representada, donde opera comercialmente con fines de lucro. c) las condiciones físicas en que se encuentran los locales comerciales objetos de esta acción; reservándose el derecho de dejar constancia de cualquier otro hecho o circunstancia. Que, la pertinencia y necesidad de esta prueba, es para demostrar que el demandado Carlos Del Valle Challa, desde el mes de octubre del año 2022, hasta la actualidad, ha estado ejerciendo el comercio con fines de lucro, obteniendo ganancias en dos locales que no le pertenecen y por ende, causándole un empobrecimiento desde el punto de vista económico a su representada, por los doce (12) meses de cánones arrendamiento vencidos e insolutos que en oportunidades ha dejado de percibir, de parte del demandado.- Que, por todos los razonamientos de hecho y de derecho aquí expresados, pide al Tribunal lo siguiente: PRIMERO: Que, declare CON LUGAR la presente demanda de desalojo de local comercial por falta de pago, intentada contra el Arrendatario Demandado ciudadano Carlos Del Valle Challa, por cuanto dejó de pagar consecutiva y oportunamente los cánones de arrendamientos correspondiente a los meses Octubre, Noviembre, Diciembre de 2022; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023, en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento, los cuales hacen un total de DOS MIL QUINIENTOS SESENTA Y OCHO DOLARES AMERICANOS ($ 2.568). SEGUNDO: Que, acuerde en contra de “El Arrendatario“ Demandado ciudadano Carlos Del Valle Challa, el desalojo de los locales comerciales signados con el N° 7 y un depósito signado con la letra “A”, propiedad de su representada, ubicados en la planta baja del edificio “ALBERTO”, en calle Carabobo y calle Cantaura, de esta ciudad, Parroquia Santa Catalina del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, antes identificado; para que los entregue a su representada, libres de bienes y personas, así como en perfecto estado de mantenimiento y de conservación, tal como se le entregó y solvente en cuanto al pago de los servicios públicos.- TERCERO: Que, condene en costas, costos y gastos de ejecución de la sentencia definitiva firme que genere el presente procedimiento judicial, por haber obligado a su representada a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio de la Ley vigente, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- CUARTO: Que, admita la presente demanda, que sea tramitada y declarada con lugar en su definitiva.- Que, de conformidad con lo establecido en el articulo 38 y 340 del Código Ejusdem, estima el valor o cuantía de la demanda en la cantidad de CUARENTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO BOLIVARES (Bs. 48.465,00) equivalentes a Mil Quinientas veces el valor del EURO, por ser la moneda de mayor valor según el Banco Central de Venezuela (BCV), calculada a Treinta y Dos Bolívares con Treinta y Un céntimos (Bs. 32.31), por el valor del Euro, a razón de la tasa vigente para el momento, quedando en un total de MIL QUINIENTOS EUROS (€ 1.500), por concepto de Doce (12) meses de canon de arrendamiento vencidos e insolutos.- Finalmente solicita que la presente demanda de desalojo del local comercial, sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho hasta su definitiva.- (0missis)… De la Contestación: En su oportunidad la parte demandada da contestación a la demanda en los siguientes términos: Reconoce ser arrendatario de Dos (02) inmuebles (local comercial signado con el numero 07 y un deposito signado con la letra “A”), propiedad del Arrendador, ubicados en la planta baja del Edificio “ALBERTO”, entre calle Carabobo y calle Cantaura, en esta ciudad de Carúpano, Municipio Bermúdez del estado Sucre. Alinderado de la manera siguiente: NORTE: con la calle Cantaura; SUR: con local comercial Nº 06; ESTE: con pasillo para la circulación peatonal y la calle Carabobo; OESTE: con el local comercial Nº 08.- Que, vencido el contrato anterior (2021-2022), en tiempo determinado por un año, la Administradora Basso, emitió un nuevo Contrato de Arrendamiento, por el lapso de Un (1) año (2022-2023). Que, en el nuevo Contrato de Arrendamiento, establece un aumento del canon arrendaticio totalmente desproporcionado, de un 100% sobre el canon anterior, es decir que de 174,00 dólares, aumentó el canon a 348,00 dólares americanos, situación esta que lleva a reflexionar a los arrendatarios y tomar medidas de consulta por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos.- Que, por tal razón, y en respuesta a las consultas, tomaron la determinación de hacer la debida consignación del Canon de Arrendamientos de los dos primeros meses correspondientes; siendo los mismos Octubre y Noviembre del año 2022, a la cuenta signada con el Nº 0175-0123-27-0000000394, perteneciente al Tribunal Primero de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, por el monto consignado de Cuatro Mil Dieciséis Bolívares, (Bs. 4016,00), digita equivalente a la tasa actual del Banco Central de Venezuela, para ese momento; deposito este hecho en fecha 06 de Diciembre del año 2.022.- Niega, rechaza y contradice, que desde el mes de Octubre del año 2022, hasta la presente fecha, el Arrendatario demandado ciudadano: Carlos del Valle Challa, no haya cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2022; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023, en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento. Contrato este ultimo que no ha sido suscrito por las partes, en virtud de que el nuevo contrato de Arrendamiento, establece un aumento del canon arrendaticio totalmente desproporcionado, de un 100% sobre el canon anterior, es decir que de 174,00 dólares, aumentó el canon a 348,00 dólares americanos, situación esta que lleva a reflexionar a los arrendatarios y tomar medidas de consulta por ante la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos.- Que, teniendo el conocimiento de la creación de SUNDEE, acuden a la sede de esas Oficinas en la ciudad de Cumana, a objeto de presentar un informe de la situación en cuanto a la Regulación del Canon de Arrendamiento, por lo que consigna en ese despacho copia simple de lo correspondiente a los cánones de arrendamientos ya consignado, los cuales fueron recibidos en fecha 31/01/2023, tal como se evidencia del sello plasmado al pie en el escrito que anexa a la presente marcada con la letra “B”. (F-55 al 92).- Citó Jurisprudencia de Consignación de Cánones de Arrendamiento de Locales Comerciales, sentencia Nº 1004 de fecha 13 de agosto de 2015, dictada por la Sala Político Administrativo, con ponencia del Magistrado Dr. Inocencio Figueroa Arizaleta; y del SUNDDE, sentencia número 39 de fecha 16 de Febrero de 2022, de la Sala Político Administrativa, con ponencia de la Magistrada Bárbara Gabriela Cesar Siero. (F- 41 al 43 y sus vueltos).- La parte actora en su escrito presentado en fecha 10 de Octubre de 2023, ratifica en todas y cada una de sus partes, el contenido integro de la demanda; Impugna el escrito de contestación a la demandada presentado, por considerarlo malicioso e impertinente, ya que acompaña a su escrito copia certificada del Expediente 621, que reposa en ese Tribunal; pero que al revisar dicha copia se observa que el mismo fue modificado a conveniencia del demandado al extraer de dicho expediente 621, el escrito presentado por su representada como arrendadora, de oposición, desconocimiento e impugnación de dichas consignaciones arrendaticias por parte del demandado por considerarlas extemporáneas según las argumentaciones realizadas en dicho escrito.- Que, se concluye que cuando el demandado reconoce que canceló en el mes de Diciembre de 2022, los meses de Octubre y Noviembre y reconoce que en el mes de Mayo de 2022, consignó los cánones de arrendamientos insólitos de los meses de Enero, Febrero, Marzo y Abril, los realizó tardía y extemporáneamente, aunado al hecho que su representada no fue notificada en la oportunidad de la primera consignación; razón por la cual dicho demandado mantiene su estado de insolvencia en los pagos de arrendamientos desde el mes de octubre de 2022 y desde Enero hasta Abril 2023, tal como el mismo demandado lo reconoce en su contestación.- Que, conforme a lo expuesto, resulta procedente el reclamo de su representada al exigir el desalojo de los Dos (02) locales comerciales que ocupa el demandado en su condición de arrendatario, al haber dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales, siendo que su representada, se encuentra en todo su derecho de reclamar el Desalojo de los referidos inmuebles, conforme al contenido de la norma consagrada en el artículo 40, literal “a” de la Ley para la Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, aunado al hecho que el demandado no demostró que haya cumplido oportunamente con la obligación del pago de los cánones arrendaticios y es por ello que solicita en su oportunidad, la declaratoria con lugar de la presente demanda por la falta de pago de los cánones de arrendamiento desde Octubre 2022 y desde Enero hasta Abril de 2023 consecutivamente. (F-100).- DE LAS PRUEBAS ANÁLISIS Y VALORACIÓN Para demostrar sus respectivos alegatos ambas partes trajeron al proceso las pruebas que consideraron necesarias para ello. La parte actora consignó con el libelo de la demanda las siguientes pruebas: - Copia del documento contentivo del Contrato de Arrendamiento, privado, celebrado entre la Administradora Basso, S.R.L., representada por su presidente ciudadano Edgar Alfredo Basso, titular de la cédula de identidad numero V-6.959.090 y el ciudadano Carlos del Valle Challa, titular de la cédula de identidad N° V-4.624.521, con duración de un (01) año, desde el Primero (1°) de Octubre de 2021, hasta el Treinta (30) de Septiembre del 2022, por los inmuebles objeto del presente juicio, por un monto de Ciento Setenta y Cuatro Dólares Americanos ($174). (F-8 y su vuelto). Documento del cual se evidencia la relación arrendaticia existente entre las partes intervinientes en el presente juicio, el monto del canon de arrendamiento, el tiempo de vigencia o de duración y los inmuebles arrendados; el cual, al no ser tachado impugnado ni desconocido por la contra parte, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- - Copia del documento contentivo del Contrato de Arrendamiento, privado entre la Administradora Basso, S.R.L., representada por su presidente ciudadano Edgar Alfredo Basso, titular de la cédula de identidad numero V-6.959.090 y el ciudadano Carlos del Valle Challa, titular de la cédula de identidad N° V-4.624.521, (Sin firmar por los contratantes) con duración de un (01) año desde el Primero (1°) de Octubre de 2022, hasta el Treinta (30) de Septiembre del 2023, por los inmuebles objeto del presente juicio, por un monto de Trescientos Cuarenta y Ocho Dólares Americanos ($348,00). (F-9 y su vuelto). Documento que al no estar firmado por las partes intervinientes en el presente juicio, carece de valor probatorio, por lo tanto se desecha del proceso. Pero no obstante a ello, por cuanto ambas partes hacen mención del mismo, tanto en el libelo de la demanda como en el escrito de contestación, podrá ser considerado parcialmente para el pronunciamiento sobre el fondo del presente fallo.- - Copia simple de Titulo Supletorio sobre el inmueble del cual forman parte los inmuebles objeto del presente asunto, a favor de los ciudadanos Nicolás Tata Buffery e Isabel Tata de Basso, expedido por ante el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil de este Circuito y Circunscripción Judicial, registrado bajo el Nº 17 de la serie, Folio 33 al 37, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Segundo Trimestre del año 1980. (F-10 al 16). Documental del cual se evidencia la propiedad del inmueble objeto del presente juicio, y al no ser impugnado, tachado ni desconocido por la contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- - Copia simple del documento de Compra-venta correspondiente a la compra de la casa y terreno, donde se encuentra enclavado el inmueble, objeto del presente juicio, protocolizado con el Nº 82, de la Serie, folio 86 al 87, Cuarto Trimestre 1954.(F-17 al 19).- Documental del cual se evidencia la propiedad del inmueble objeto del presente juicio, y al no ser impugnado, tachado ni desconocido por la contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- - Copia del Acta Constitutiva de la Sociedad Mercantil Administradora Basso S.R.L. (F-20 al 35). Documento del cual se evidencia la cualidad de la parte demandante en el presente juicio y al no ser impugnado, tachado ni desconocido por la contraparte, se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.- En su escrito de Pruebas, ratifica en todas y cada una de sus partes las pruebas documentales acompañadas con el escrito libelar. Promueve la prueba de Inspección Judicial en los inmuebles objeto del presente asunto a objeto de dejar constancias si el arrendatario demandado, está ocupando los locales comerciales; y en qué condiciones se encuentran.- Instrumento cuya acta de evacuación riela a los folios 117, 118 y 119, en la cual se dejó constancia: Primero: que la parte arrendataria se encuentra ocupando los locales comerciales ya señalados. Segundo: que se encuentran dos locales comerciales ocupados por el arrendatario donde opera comercialmente. Tercero: En cuanto a las condiciones físicas, se encuentran en buen estado de conservación. Y, al no ser impugnada por la contraparte, se le otorga valor probatorio por cuanto fue promovida y evacuada de acuerdo a lo establecido en los artículos 472 y 475 del Código de Procedimiento Civil.- Invoca el principio de la comunidad de la prueba a favor de su representada, en la prueba acompañada por el demandado en el cuarto término del escrito de contestación de la demanda, referida al expediente N° 621 de consignación de cánones arrendaticios. Instrumental que aunque la parte demandante se opuso, lo impugnó y lo desconoció; lo promueve invocando el principio de la comunidad de la prueba del cual; se evidencia las consignaciones de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Octubre y Noviembre de 2022, realizadas en fecha 06 de Diciembre de 2022 y los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio y Julio de 2023, realizadas por la parte demandada por ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre. La cual al no ser impugnada por la contraparte se le otorga valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. La parte demandada promovió: En su escrito de contestación promueve: - Copias certificadas del Expediente de consignación de cánones de Arrendamiento, signado con el N° 621 del la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. (F-44 al 92).- Instrumento ya valorado en líneas precedentes, aún y cuando la parte demandante se opuso lo impugnó y lo desconoció, pero luego contradictoriamente lo promueve como prueba invocando el principio de la comunidad de la prueba.- - Consigna marcada con la letra “A” copia simple del Acta de Cierre de procedimiento Administrativo distinguido con el código alfa numérico DNPDI/7289-22/-DNPA/AC/025/-2023, emanado de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio económicos (SUNDEE), relacionado con el presente asunto (F-164).- Documento público administrativo del cual se evidencia que la parte demandada realizó los trámites correspondientes por ante el órgano competente para la resolución de conflictos en materia de arrendamiento de inmuebles destinados para el uso comercial; y el cual al no ser impugnado ni desvirtuado en su contenido, se le otorga valor probatorio.- En su escrito de pruebas, ratifica como elementos de pruebas a todos y cada uno de los términos que conforman el escrito de la contestación al fondo de la demanda en la presente causa.- Niega, rechaza y contradice, todo lo alegado por la parte actora relacionado al pago de los cánones de arrendamientos. Reproduce en todo su valor probatorio las jurisprudencias invocadas en su escrito de contestación a la demanda.- DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA: Informe de la parte demandada: F-164 En su escrito de informes, la parte demandada formula denuncia de violación de normas de orden público, alegando lo siguiente: Que, existe un contrato de arrendamiento entre la Administradora Basso S.R.L., como arrendadora, y su persona, Carlos Del Valle Challa, como arrendatario sobre dos (02) inmuebles un local comercial y un deposito signado con la letra “A”, ubicado en la planta baja del Edificio Alberto, situado entre la calle Carabobo y la calle Cantaura, en la ciudad de Carúpano, Estado Sucre. Cita a la clausula tercera del contrato de arrendamiento.- Que, este modo de pactar el canon en el contrato de arrendamiento infringió normas de orden público, ya que el artículo 24 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial ordena que el contrato de arrendamiento exprese el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo de dicho canon adoptada. Invoca los artículos 17, 24, 31 y 32, de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial.- Que, en el presente asunto, en el contrato de Arrendamiento no se expresó el valor del inmueble, la modalidad del cálculo del canon adoptada y tampoco se determinó el canon mediante un avalúo realizado según el método de costo de reposición; que por ende, se violaron los referidos artículos 24, 31 y 32, de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y como el artículo 17 de la referida ley, prohíbe cobrar cánones de Arrendamientos que no sean calculados en los métodos previstos legalmente, su persona, como arrendatario, no estaba obligado a pagar esos cánones de Arrendamientos, ya que los derechos que benefician a los arrendatarios de locales comerciales son de orden públicos y no pueden renunciarse, de acuerdo con lo previsto en el artículo 3º de la Ley de Regulación de Arrendamientos inmobiliarios para el Uso Comercial y el articulo 6º del Código Civil.- Invoca los referidos artículos 3° de la Ley de Regulación de Arrendamientos inmobiliarios para el Uso Comercial y 6º del Código Civil.- Que, la arrendadora lo demandó solicitando el desalojo de los mencionados inmuebles ante el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, alegando la falta de pago de varios cánones de Arrendamientos, y ese Juzgado dictó Sentencia Definitiva en fecha 15 de Enero de 2024, declarando con lugar la demanda por falta de pago, decisión contra la que interpuso Recurso de Apelación; que, por esa razón, alega en este escrito de informe que no estaba obligado legalmente a pagar esos cánones de arrendamientos por haber sido ilegalmente pactado, ya que lo prohíbe el artículo 17 de la Ley de Regulación de Arrendamientos inmobiliarios para el Uso Comercial; entonces, no incurrió en falta de pago, ya que es nula la clausula que estableció el canon de arrendamiento por no haberse pactado del modo ordenado por los artículos 24, 31 y 32 de la Ley de Regulación de Arrendamientos inmobiliarios para el Uso Comercial. Qué, entonces, como existen las mencionadas infracciones de orden público, este Juzgado Superior debe de revocar la sentencia de la primera instancia y declara sin lugar, la demanda, por ser nula la clausula tercera del contrato de arrendamiento por no haberse pactado el canon del modo legalmente previsto. Que, por los argumentos antes expresados pide que se revoque la sentencia de la primera instancia que la demanda sea declarada sin lugar y que se condene en costas a la parte actora. Que, se ratifique la copia del expediente de consignaciones inquilinarias que corre inserta en el presente expediente. Consigna marcada con la letra “A” Acta de Cierre DNPDI/7289-22/-DNPA/AC/025/-2923, emanado de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio económicos (SUNDEE) , relacionado con el presente asunto (F-164).- Informe de la parte demandante: (F-170 al 172) En su escrito, la parte demandante entre otras cosas expuso: Que, en el desarrollo de la audiencia preliminar y como una prueba de la falta de fundamento legal, el arrendatario demandado no contradijo los hechos que su representada probó, no logró demostrar la solvencia en el pago oportuno de los cánones de arrendamientos desde el mes de Octubre a Diciembre del año 2022 y desde Enero hasta Abril del año 2023; al contrario, en el desarrollo del juicio, su representada demostró que efectivamente dicho arrendatario está insolvente en dichos pagos, por consignar extemporáneamente los cánones de arrendamientos, tal como consta en el referido expediente apelado. Que, igualmente quedó fehacientemente comprobado, los lapsos y fechas de dichas consignaciones extemporáneas, pues los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2022, fueron consignados en el mes de Diciembre del mismo año, siendo su representada notificada de las mismas, en forma acumulativa con los meses de Enero, Febrero, Marzo, Abril, que, en mayo del año 2023, es decir, que quedo fehacientemente demostrado el carácter de insolvencia del arrendatario demandado, de los meses arriba indicados, por realizar dichas consignaciones extemporáneamente, Cinco (05) meses después; aunado al hecho que en la causa principal, no contraviene los límites de la controversia, como lo es la falta de pago oportuno de los cánones de arrendamientos de los meses de Octubre a Diciembre del año 2022 y desde Enero hasta Abril del año 2023, por ser extemporáneas y menos aun, en la oportunidad de presentar el escrito de contestación, pues solo presentó como prueba, el expediente de consignación de los cánones arriba expresados, donde admite y reconoce las fechas en forma extemporánea y acumulativas de las referidas consignaciones y dos jurisprudencias referentes a la creación de la SUNDDE y las facultades otorgadas a los tribunales de municipio, para conocer de esta materia, sin explicar la pertinencia y necesidad de presentar dichas jurisprudencias, contraviniendo así el sentido de las pruebas en esta materia cuando dice que no es suficiente presentar dicha pruebas sino que deben razonarse justificadamente. Que, en la oportunidad fijada para celebrar la audiencia o debate oral, el arrendatario demandado No compareció ni por si ni por medio de apoderado alguno, perdiendo asi la oportunidad procesal para que pudiera contravenir la pretensión de su representada en la presente demanda, evidenciándose una vez más, que los fundamentos esgrimidos por la Juez A Quo, se corresponden con todo lo alegado y probado en autos por su representada y es por ello que solicita que la sentencia objeto de esta apelación, sea confirmada en todos sus términos. Que, el arrendatario demandado, interpuso recurso de apelación, con el objeto de obtener la revocatoria de dichas sentencia que declara con lugar el desalojo por falta de pago de Dos (2) locales comerciales, y que ocupa en su condición de arrendatario, al haber dejado de cumplir con sus obligaciones contractuales, conforme al contenido de la norma consagrada en el artículo 40, literal “a” del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial y es por ello que la sentencia aquí apelada, debe ser confirmada en todas sus partes, en fuerza de todo lo explicado, siendo forzoso para esta Alzada confirmar la sentencia aquí apelada, al concluir que la parte demandada inobservó el control de la prueba en virtud que la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la Ley y por la doctrina amparada por el interés de las partes, según la cual, si quien está obligado a probar no lo hace, su alegato será desestimado por el Juez; razón por el cual esta alzada debe confirmar la sentencia objeto de esta apelación, evidenciada como han sido la falta de pago de las cuotas de arrendamiento correspondientes al periodo del mes de Octubre a Diciembre del año 2022 y Enero hasta Abril del año 2023, al no demostrar lo demandado, el pago oportuno de las mismas o cualquier otro hecho liberatorio en el cumplimientos de las obligaciones, asumida en la clausula tercera del Contrato de Arrendamiento; todo ello por considerar que la segunda instancia es una nueva etapa del juicio, en la cual se revisa la controversia con base, en los alegados y pruebas presentados por las partes ante el Juez de la causa, y excepcionalmente con aquellas que válidamente se hayan promovidos ante la alzada, supuestos excepcionales que no se corresponden con la petición del aquí apelante por cuanto, su falta de probanza y argumentos para rebatir el límite de la controversia en la causa principal, como lo es el desalojo por falta de pago, no puede suplido por el jurisdicente de la segunda instancia.- (F-170 al 172) En el escrito de observación a los informes, la parte actora entre otras cosas: rechaza, impugna y desconoce en todas y cada una de sus partes el contenido íntegro del escrito de informes; por cuanto el demandado apelante, maliciosamente pretende subvertir la funcionalidad de los tribunales, al solicitar en esta alzada la nulidad, de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, a sabiendas que el límite de la controversia el cual no fue objetado por su parte, que, se refiere a una demanda de desalojo por falta de pago y no a una demanda de nulidad del contrato de arrendamiento suscrito entre su representada y el demandado apelante.- Asimismo manifiesta, que la contraparte no alegó ni aportó medios probatorios relacionados con la supuesta solicitud de nulidad de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento; por cuanto en autos no se observan tales alegatos, ni medios probatorios; que solo hicieron rechazar, negar y contradecir el aumento del canon, que, en el desarrollo del juicio nada probaron, y no desvirtuaron ninguno de los documentos consignados por su representada.- Que, por todo lo expuesto, solicita se declare con lugar la tacha del acta administrativa emanada de la Superintendencia Para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDEE), que acompaña la parte demanda en su escrito de informe; sin lugar el escrito de informes objeto de estas observaciones, y la apelación interpuesta por la contraparte; ratifica y confirma en todas y cada una de sus partes, la sentencia emitida por el Tribunal A Quo, con todos los pronunciamientos de Ley y se confirme la condena en costas a la contraparte. (177 al 181).- RAZONAMIENTOS PARA DECIDIR Esta Alzada para decidir previamente hace el siguiente análisis: De las presentes actuaciones se desprende que la parte actora demanda el desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento de dos locales comerciales dados en arrendamiento a la parte demandada, alegando entre otras cosas lo siguiente, Que: “En fecha Primero (1°) de Octubre del año Dos Mil Veintiuno (2021), su representada suscribió con el ciudadano Carlos Del Valle Challa, ya identificado, Contrato de Arrendamiento para Uso Comercial, por el lapso de un (01) año, con plazo fijo desde el Primero (1°) de Octubre de 2021, con fecha de vencimiento 30 de Septiembre de 2022, por la cantidad de Ciento Setenta y Cuatro Dólares Americanos (174$), mensuales, sobre dos inmuebles (local comercial signado con el numero 07 y un deposito signado con la letra “A”), propiedad de su representado, ubicados en la planta baja del edificio “ALBERTO”, …… En el mes de Septiembre del año 2022, fue presentado el nuevo contrato de arrendamiento para local comercial al ciudadano arrendatario demandado, con fecha de inicio Primero (1°) de Octubre del año 2022 y fecha de vencimiento 30 de septiembre de 2023, que, del cual no ha mostrado su interés en suscribirlo, como tampoco de pagar el nuevo canon de arrendamiento por meses vencidos, el cálculo de pago según la tasa del día BCV, el impuesto al valor agregado, más los intereses de mora a la tasa del doce por ciento (12%), tal como consta en dicho nuevo contrato de arrendamiento el cual acompaña marcado con la letra “C”. Desde el mes de Octubre del año 2022, hasta la presente fecha, el arrendatario demandado ciudadano Carlos del Valle Challa, no ha cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2022; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023, en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento.- (…) La parte demandada da contestación a la demanda en los siguientes términos: En el primer término, reconoce la relación arrendaticia existente con la parte demandante sobre los inmuebles indicados en el libelo de la demanda y en el contrato de arrendamiento. En el Segundo término, transcribe parte de los fundamentos de hecho explanados por la parte actora en el libelo de la demanda. En el Tercer término alega: “La realidad de los hechos” (…) “Vencido el contrato anterior (2021-2022), en tiempo determinado por un año, la Administradora Basso, emitió un nuevo Contrato de Arrendamiento, por el lapso de Un (1) año (2022-2023). Que, en el nuevo Contrato de Arrendamiento, establece un aumento del canon arrendaticio totalmente desproporcionado, de un 100% sobre el canon anterior, es decir que de 174,00 dólares, aumentó el canon a 348,00 dólares americanos, situación esta que lleva a reflexionar a los arrendatarios y tomar medidas de consulta por ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos.- Que, por tal razón, y en respuesta a las consultas, tomaron la determinación de hacer la debida consignación del Canon de Arrendamientos de los dos primeros meses correspondientes; siendo los mismos Octubre y Noviembre del año 2022, a la cuenta signada con el Nº 0175-0123-27-0000000394, perteneciente al Tribunal Primero de Municipio del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, por el monto consignado de Cuatro Mil Dieciséis Bolívares, (Bs. 4016,00), digita equivalente a la tasa actual del Banco Central de Venezuela, para ese momento; depósito este hecho en fecha 06 de Diciembre del año 2.022. En el cuarto término, expone: Niega, rechaza y contradice, que desde el mes de Octubre del año 2022, hasta la presente fecha, el Arrendatario demandado ciudadano: Carlos del Valle Challa, no haya cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2022; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023, en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento. Contrato este último que no ha sido suscrito por las partes, en virtud de que el nuevo contrato de Arrendamiento, establece un aumento del canon arrendaticio totalmente desproporcionado, de un 100% sobre el canon anterior, es decir que de 174,00 dólares, aumentó el canon a 348,00 dólares americanos, situación ésta que lleva a reflexionar a los arrendatarios y tomar medidas de consulta por ante la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos.- Teniendo el conocimiento de la creación de SUNDEE, acuden a la sede de esas Oficinas en la ciudad de Cumana, a objeto de presentar un informe de la situación en cuanto a la Regulación del Canon de Arrendamiento, por lo que consigna en ese despacho copia simple de lo correspondiente a los cánones de arrendamientos ya consignado, los cuales fueron recibidos en fecha 31/01/2023, tal como se evidencia del sello plasmado al pie en el escrito que anexa a la presente marcada con la letra “B”. (F-55 al 92).- En la oportunidad procesal-legal ambas partes trajeron al proceso las pruebas que consideraron necesarias para ello; dicho material probatorio ya fue analizado y valorado en líneas precedentes.- De la denuncia por violación de normas de orden público Ahora bien, en cuanto a la violación de normas de orden público por parte del demandante, denunciada por la parte demandada; esta alzada advierte, que si bien es cierto, de la revisión y análisis de los contratos de arrendamiento consignados por el demandante se observa que los mismos no cumplen a plenitud con los parámetros exigidos por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, no es menos cierto, que dichos alegatos debieron esgrimirse como defensa en la oportunidad de la contestación de la demanda, en la audiencia preliminar o en la audiencia del Juicio Oral y Público, para que surtiera los efectos correspondientes; pero no obstante a ello, al tratarse de violación de normas de orden público, se debe aclarar y entender que dichas normas son de estricto cumplimiento por parte de los particulares y más aún por parte de los administradores de justicia quienes no deben permitir ni permitirse relajar dichas normas; por lo que se le hace la respectiva observación a la parte demandante, de dar estricto cumplimiento a las referidas normas en lo sucesivo para la celebración de futuros contratos de arrendamiento. Así se establece. Con relación al hecho controvertido en la presente acción, se observa que la pretensión en la misma consiste en el Desalojo de dos inmuebles destinados para el uso comercial, cuyo fundamento de derecho es la causal establecida en el literal “a” del Artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, es decir: La falta de pago: “Son causales de desalojo: a). Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento o gastos comunes consecutivos”. De la exhaustiva revisión de las actas que conforman el presente expediente se evidencia que la parte demandante consigna como documentos fundamentales y pruebas de la relación arrendaticia con el demandado dos (02) contratos de arrendamiento; uno debidamente firmado por ambas partes, con duración de un (01) año fijo a partir del Primero (1°) de Octubre de 2021 hasta el treinta (30) de Septiembre de 2022, por un monto de Ciento Setenta y Cuatro dólares americanos ($. 174,00), más el impuesto al valor agregado (IVA); cuyo contrato alega el demandante que es a “plazo fijo”. En este sentido, y en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil en cuanto a la obligación de los Jueces de revisar y analizar los contratos; con relación a la determinación del tiempo de duración de los contratos de arrendamiento los artículos 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil. Art. 1.600. De la tasita reconducción: Si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. (Subrayado añadido por esta Alzada) Art. 1.601. Del Desahucio. Si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tasita reconducción. Art. 1.614. En los arrendamientos hechos por tiempo determinado si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el termino sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continua baja las misma condiciones, pero respecto al resto, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. (Subrayado y negritas añadidos por esta Alzada) Del contenido de las normas arriba transcritas, se puede deducir, que el referido contrato de arrendamiento suscrito por las partes con duración de un año fijo a partir del Primero (1°) de Octubre de 2021 hasta el treinta (30) de Septiembre de 2022, pasó de ser de un contrato a tiempo determinado, a un contrato a tiempo indeterminado, en virtud de que el arrendatario ha permanecido ocupando el inmueble luego de la fecha de su culminación, y no se evidencia de autos que el arrendador haya realizado el respectivo desahucio o se haya opuesto a la continuidad de la relación arrendaticia. Así se establece.- Y, el otro contrato sin firmar, también por un lapso de un (1) año fijo a partir del Primero (1°) de Octubre de 2022, hasta el Treinta (30) de Septiembre de 2023, por un monto de Trescientos Cuarenta y Ocho Dólares Americanos ($. 348,00) más el Impuesto al Valor Agregado (IVA); alegando el demandante: Que consigna como medio probatorio, (…) “2) Copia y original del contrato de arrendamiento suscrito por mi representada y el aquí demandado con fecha de vigencia Octubre del año 2022, hasta Septiembre del año 2023. La pertinencia y necesidad de esta prueba es para demostrar que el arrendatario demandado ciudadano CARLOS DEL VALLE CHALLA, convino en el pago de los cánones de arrendamientos estipulados en el contrato de arrendamiento por meses vencidos, el cálculo del pago según la tasa de día del BCV, el pago del impuesto al valor agregado, mas los interés demoras a la tasa del doce por ciento anual y hasta la presente fecha, no ha cumplido con el pago de arrendamiento correspondiente a los meses OCTUBRE, NOVIEMBRE Y DICIEMBRE DEL AÑO 2022 y desde el mes de enero del año 2023 hasta la actualidad. “3) Contrato de arrendamiento nuevo, con fecha de vigencia desde el mes de octubre del año 2022 hasta el Treinta (30) de Septiembre del año 2023. La pertinencia y necesidad de esta prueba es para demostrar la falta de disposición del arrendatario demandado en suscribir el nuevo contrato de arrendamiento y los montos a pagar”. (subrayado añadido por esta alzada)”. Por su parte, la representación Judicial de la parte demandada en su escrito de contestación, entre otras cosas alega: “Niega, rechaza y contradice, que desde el mes de Octubre del año 2022, hasta la presente fecha, el Arrendatario demandado ciudadano: Carlos del Valle Challa, no haya cancelado el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre de 2022; Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023, en los términos convenidos en el contrato de arrendamiento. Contrato este ultimo que no ha sido suscrito por las partes, en virtud de que el nuevo contrato de Arrendamiento, establece un aumento del canon arrendaticio totalmente desproporcionado, de un 100% sobre el canon anterior, es decir que de 174,00 dólares, aumentó el canon a 348,00 dólares americanos, situación esta que lleva a reflexionar a los arrendatarios y tomar medidas de consulta por ante la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos”. Consignando copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento signado con el N° 621 de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre; el cual, fue debidamente analizado y apreciado en todo su justo valor probatorio por esta Alzada.- En este sentido es de observar, que la parte actora demanda el desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2022, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio del año 2023, promoviendo como pruebas fundamentales, un contrato suscrito entre las partes, cuya vigencia venció el treinta (30 de Septiembre de 2022, cuyo monto de canon de arrendamiento es por la cantidad de Ciento Setenta y Cuatro Dólares Americanos ($ 174,00) y otro contrato sin firmar con fecha de inicio 1° de Octubre de 2022, y fecha de culminación el 30 de Septiembre de 2023; Observándose de la copia certificada del expediente de consignaciones N° 621, que el arrendatario y parte demandada en el presente juicio, en fecha 06 de Diciembre de 2022, consignó por ante el mencionado Tribunal de Municipio lo correspondiente a los meses de Octubre y Noviembre del año 2022, y en fecha 15 de Mayo de 2023, consignó lo correspondiente a los meses de Diciembre de 2022 y Enero, Febrero, Marzo, Abril y Mayo de 2023. Es decir, que el arrendatario consignó por ante el Tribunal de Municipio los cánones de arrendamiento correspondientes a ocho (8) meses de un contrato convertido a tiempo indeterminado de acuerdo a lo dispuesto por los artículos 1.600, 1.601 y 1.614 del Código Civil, ya que el mismo venció en fecha 30 de Septiembre de 2022; por cuanto el nuevo contrato con vigencia de fecha 1° de Octubre de 2022 hasta el 30 de Septiembre de 2023, al no estar firmado por las partes debe considerarse como un contrato ineficaz. Y Así se declara.- Con relación a la cancelación de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, cuando no le es posible cancelárselos directamente al arrendador, el artículo 27, tercer aparte de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial, dispone: De la negativa a recibir el pago “Si el arrendatario no pudiere efectuar el pago por causas imputables al arrendador a la entidad bancaria, o por fuerza mayor, podrá consignar los montos correspondientes en la cuenta que a tal efecto pondrá a disposición de los arrendatarios el organismo competente en materia de arrendamientos de inmuebles destinados al uso comercial. Estos montos solo podrán ser retirados a solicitud expresa del arrendador”. La doctrina jurisprudencial patria ha sostenido que ante la falta de creación del ente competente y de las cuentas para realizar el pago de los cánones de arrendamiento en estos casos, los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas son competentes para recibir dichos pagos; tomándose en consideración que la norma arriba citada, no penaliza la extemporaneidad en el pago de los cánones de arrendamiento; es decir no indica el lapso o termino perentorio para efectuar el respectivo pago; ello en virtud de que se evidencia de el Expediente de consignaciones N° 621 que aunque las consignaciones de los cánones de arrendamiento fueron realizadas de forma extemporáneas por tardías por causas imputables al arrendador, tal y como se evidencia las actuaciones realizadas por la parte demandada ante la Superintendencia Nacional Para la Defensa de los Derecho Socioeconómicos (SUNDDE), Expediente administrativo N° DNPDI/7289/2022 de la nomenclatura interna de ese organismo, y consignado a las presentes actuaciones por la parte demandada. Por lo que dichas consignaciones de los cánones de arrendamiento se deben tomar como válidas y en virtud de que el arrendatario consignatario solicita al Tribunal receptor de las consignaciones la notificación de las mismas al beneficiario. Así se establece.- En este estado es importante destacar, que tanto la parte actora como la parte demandada, y el mismo Tribunal A Quo, invocan los artículos 51 y siguientes de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial N° 36.845 de fecha 07-12-1999, cuyo Decreto Ley fue derogado por la actual Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario Para el Uso Comercial en su Disposición derogatoria Primera. Ahora bien, advierte esta alzada, que ante el reclamo que hace el demandante para exigir el desalojo por falta de pago de los locales arrendados a la parte demandada, alegando la falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de octubre, noviembre y diciembre del año 2022 y de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio del año 2023, en base a un contrato que venció el 30 de septiembre de 2022, pasando a ser de un contrato a tiempo determinado a un contrato a tiempo indeterminado, y otro contrato que no fue firmado por las partes, el cual se considera ineficaz; aunado al hecho de que la parte arrendataria y demandada en el presente juicio, consignó por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas; (aunque de forma extemporánea por causas imputables al arrendador) lo correspondiente a los meses reclamados, de acuerdo a lo establecido en el tercer aparte del artículo 27 de la Ley que rige la materia, genera en este juzgador dudas para declarar la presente demanda por desalojo por falta de pago Con Lugar; y ante esta situación y en aplicación del principio del Iura novit curia se hace necesario invocar el contenido del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el cual indica lo siguiente: Art. 12. Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máxima de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intensión de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. (Subrayado añadido por esta Alzada) Por consiguiente, al tomar en consideración, los alegatos contenidos en el libelo de la presente demanda por Desalojo por Falta de Pago de cánones de Arrendamiento, fundamentados en dos (02) contratos de arrendamiento, uno firmado por las partes y el cual venció el 30 de Septiembre de 2022, y el otro sin firmar por las partes, cuyos contratos no cumplen con los parámetros exigidos por la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y teniendo en cuenta los depósitos realizados por la parte arrendataria por ante el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas lo correspondiente a las mensualidades reclamada como dejadas de pagar, tal como se evidencia del Expediente de Consignaciones N° 621 cuyas copias certificadas constan en autos, es por lo que considera este Tribunal Superior, que en el presente asunto aplica lo establecido en el artículo 254 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone: Articulo 254. Los Jueces no podrán declarar con lugar la demanda sino cuando, a su juicio, exista plena prueba de los hechos alegados en ella. En caso de duda, sentenciarán a favor del demandado, y, en igualdad de circunstancias, favorecerán la condición del poseedor, prescindiendo en sus decisiones de sutilezas y de puntos de mera forma. En ningún caso usarán los Tribunales de providencias vagas u oscuras, como las de venga en forma, ocurra a quien corresponda, u otras semejantes, pues siempre deberá indicarse la ley aplicable al caso, la formalidad a que se haya faltado, o el Juez a quien deba ocurrirse. En análisis al presente artículo dispone la doctrina patria lo siguiente: a) “La decisión debe estar fundada en un juicio de certeza y no de mera verosimilitud. Sólo se acepta ésta excepcionalmente cuando la valoración judicial se hace en una summaria cognitio sujeta a ulterior revisión en la misma instancia o proceso; e incluso, cuando el juzgamiento versa sobre un determinado aspecto y no ha tenido amplio debate; como en los casos de protección posesoria, amparo constitucional, en los que la ley da la posibilidad de discutir la relación controvertida en el proceso ordinario, con plena garantía del contradictorio y de acuerdo al principio de certeza total, de plena prueba, que consagra esta regla sub examine”. b) “La segunda pauta es el in dubio pro reo, el cual se añaden las disposiciones copiadas al pie del artículo. En caso de duda debe sentenciar el juez a favor del demandado, tanto en lo que concierne a lo principal como a cualquier otro aspecto involucrado en la litis. El beneficio de la duda (nulla poena cine juditio), tiene fundamento en el derecho de toda persona a la presunción de inocencia (nemo presumitur gratuito malus) o conducta recta; es una exigencia de seguridad jurídica que requiere confiar mientras no haya razón cierta para no hacerlo”. c) “La tercera pauta es la que favorece la condición del poseedor en igualdad de circunstancia. Tiene su razón de ser en la ventaja que supone el respeto a las situaciones de hecho. El interés del particular puede ser también compartido por la ley, en el sentido de que la urgencia, el respeto a las situaciones de hechos, el vigor de la apariencia, son también motivos para que el derecho opere. Por ello, el fundamento de la protección posesoria es la apariencia jurídica. “la relación posesoria se presenta como una situación aparentemente jurídica. Y todo lo que se halle en una situación de aparente conformidad con el Derecho debe ser en principio protegido. Es interés del particular la conversación de esta situación, pero también es interés del Estado. Ese interés concurrente en el sujeto que posee y el Estado, legitíma a favor del particular la acción de defensa de su situación”. (Ricardo Henriquez La Roche, Tomo II Pag. 285 y 286) En conclusión, en virtud de que la parte demandante basa su pretensión en demandar por Desalojo por falta de pago de los cánones de arrendamiento correspondiente a los meses Octubre, Noviembre y Diciembre de 2022, y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo y Junio de 2023, en dos contratos de arrendamiento, uno firmado por las partes y con fecha de vencimiento el 30 de Septiembre de 2022, y el otro contrato sin firmar con fecha de inicio el 1° de Octubre de 2022 y de vencimiento el 30 de Septiembre de 2023; generando así la duda y la confusión con relación al contrato que se quiere hacer valer, y visto el expediente de consignaciones signado con el N° 621 de la nomenclatura interna del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, del cual se evidencia que la parte demandada consignó lo correspondiente a los meses reclamados, y en apego a lo establecido en los artículos 12 y 254 del Código de Procedimiento Civil; es por lo que considera esta Alzada, que la presente apelación debe ser declarada con lugar, revocándose la sentencia recurrida, y consecuencialmente declarar sin lugar la demanda de desalojo, tal como quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.- DISPOSITIVA En atención a los fundamentos antes expuestos, es por lo que este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR, la apelación interpuesta por el Abogado Gustavo Bermúdez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 61.154, en su carácter de apoderado Judicial del Ciudadano Carlos Del Valle Challa, titular de la Cédula de identidad N° V-4.624.521 contra la sentencia definitiva dictada en el presente juicio en fecha 15 de Enero de 2024 por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Bermúdez, Benítez, Libertador, Andrés Mata y Arismendi del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. SEGUNDO: SIN LUGAR, la demanda que por Desalojo de Local Comercial, por falta de pago, incoara el ciudadano Edgar Alfredo Basso Tata, titular de la cédula de identidad N° V-6.959.090, en su condición de Director Gerente de la Empresa Mercantil “Administradora Basso S.R.L asistido y representado por la Abogada Juana Violeta Navarro Bravo, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 37.983, contra el Ciudadano Carlos Del Valle Challa, titular de la Cédula de identidad N° V-4.624.521, Queda así Revocada la sentencia recurrida.- Se condena en costas a la parte demandante de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.- Insértese, publíquese, regístrese, edítese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copia certificada en este Juzgado. Remítase el presente expediente al Tribunal de la causa en su oportunidad Legal correspondiente.- Dada, firmada y sellada en el salón de despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Carúpano, a los (17) días del mes de Mayo de Dos Mil Veinticuatro (2024). Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.- EL JUEZ, ABG. OSMAN R. MONASTERIO BLANCO. LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABG. YURAIMA CAMPOS U. Nota: Se deja constancia que en esta misma fecha 17-05-2024, siendo las 3:15 p.m, fue Publicada la presente Sentencia cumpliéndose con lo ordenado.- Conste.- LA SECRETARIA ACCIDENTAL, ABG. YURAIMA CAMPOS U. EXP. N°. 6486/24.- ORMB/ ycu.