TSJ Regiones - Decisión

Parte demandante: Ecdeisa Yorleitt Rodríguez de Llorens, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 15.759.944, domiciliada en la Av “Las Industrias”, sector Superbloques, Edificio 52, piso 01, apto 01-05, parroquia Altagracia, Municipio Sucre, representada judicialmente por los abogados en ejercicio Jesús Real Mayz, Zanah Tamara Askoul y Marina Plessy, inscritos en el I.P.S.A bajo los Nros. 3.439,128.038 y 278.169, respectivamente.
Parte demandada: José Ramón Rondón Duarte, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. 9.232.649, domiciliado en Pantanillo, pasando la urbanización Brisas de Pantanillo, vía principal, 5ta casa a mano izquierda, capilla evangélica, planta baja, Municipio Sucre del Estado Sucre, representado por su apoderado judicial abogado en ejercicio Jorge Juan Badaracco Ortiz, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 39.780.
Motivo: Cumplimiento de Contrato de Compra-venta.
Expediente: 18-6507
Sentencia: Definitiva
Narrativa
Recibe este tribunal superior accidental las presentes actuaciones, en razón de boleta de notificación de fecha 15 de agosto de 2019, emanada de la rectoría de este estado sucre, en virtud de la designación a que se contrae la comunicación Nro. CJ-13-1026 de fecha 10/05/2013.
En tal sentido que con el carácter suscribe la presente sentencia, se abocó al conocimiento de la presente causa en fecha 11 de noviembre de 2019, librando boletas de notificación a las partes a dicho efecto en esa misma fecha.
En fecha 25/11/19 el ciudadano alguacil de este despacho accidental consigno boleta de notificación que fuera librada al ciudadano José Ramón Rondón Duarte.
En fecha 26/11/19 el ciudadano alguacil de este despacho accidental consigna boleta de notificación que le fuera librada la parte actora en la presente causa.
Al folio cien (100) corre inserta diligencia suscrita y presenta por el Abg. Jesús Real Mayz IPSA Nro. 33.439, apoderado judicial de la parte demandante, donde solicita cómputos de días de despacho, dando respuesta en fecha 13-01-2020 mediante auto.
En fecha 15-01-2020, se dictó auto mediante el cual se fijan los lapsos para decidir incidencia de Recusación e Inhibición.
Al folio ciento tres (103) corre inserta diligencia suscrita y presenta por el Abg. Jesús Real Mayz IPSA Nro. 33.439, apoderado judicial de la parte demandante.
En fecha veinte siete (27) de enero de 2020, el secretario accidental certifica que la parte demandante confirió poder Apud-acta, a la abogada Marina Plessy, IPSA Nro. 278.169.
En fecha 29 de enero del 2020, se dictó sentencia de recusación e inhibición. Se ordenó librar oficio a la abg. Bomny Muñoz, en su carácter de Jueza Superior Accidental.
En fecha 15-01-2020, se dictó auto mediante el cual se fijó el lapso para que las partes presentaran sus respectivos informes y presentados los mismos, cada parte podría hacer sus observaciones a los informes de la contraria dentro de los ocho (08) días de despacho siguientes.
Al folio ciento dieciséis (116) corre inserta diligencia suscrita y presentada por el abogado Jesús Real Mayz, apoderado judicial de la parte demandante.-
En fecha 13-02-2020, se dictó auto mediante el cual se ordena remitir mediante oficio sentencia dictada por este tribunal en fecha 29/01/2020, así como el dinero de la multa establecida en dicha sentencia, a la oficina del SENIAT del estado Sucre. Se libró oficio N° 0520-20-039.-
Al folio ciento diecinueve (119) corre inserta diligencia suscrita y presenta por el Abg. Jesús Real Mayz IPSA Nro. 33.439, apoderado judicial de la parte demandante, donde solicita cómputos de días de despacho, dando respuesta mediante auto en fecha 06-03-2020.
En fecha 10-03-2020, se recibió escrito de informe presentado por el abogado en ejercicio JESUS REAL MAYZ, IPSA N° 33.439, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadana ECDEISA RODRIGUEZ DE LLORENS.
Al folio ciento veintiséis (126), corre inserta diligencia suscrita y presentada por el abogado Jesús Real Mayz, apoderado judicial de la parte demandante.
Al folio ciento veintisiete (127), corre inserta diligencia suscrita y presentada por el abogado Jesús Real Mayz, apoderado judicial de la parte demandante.
Al folio ciento veintiocho (128), corre inserta diligencia suscrita y presentada por el abogado Jesús Real Mayz, apoderado judicial de la parte demandante.
Al folio ciento veintinueve (129), corre inserta diligencia suscrita y presentada por el abogado Jesús Real Mayz, apoderado judicial de la parte demandante, solicitando Reanudación de acuerdo con la Resolución N° 0005-2020, emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
En fecha 15-03-2021, este tribunal dictó auto de Certeza, ordenando la notificación de las partes de conformidad con los artículos 14 y 233 de la Ley adjetiva Civil.
En fecha 10-06-2021, la ciudadana alguacil de este despacho accidental consigno boleta de notificación que fuera librada a la parte demandada ciudadano José Ramón Rondón Duarte, la cual fue recibida por el prenombrado ciudadano.
En fecha 22-06-2021, la ciudadana alguacil de este despacho accidental consigno boleta de notificación que fuera librada a la parte demandante ciudadana, ECDEISA RODRIGUEZ DE LLORENS, la cual fue recibida por su apoderado judicial abogado Jesús Real Mayz.
En fecha 08-07-2021, se dictó auto mediante el cual este Tribunal dice VISTOS y entra en el lapso para sentenciar.
Al folio ciento treinta y ocho (138) corre inserto auto mediante el cual se difiere el pronunciamiento de la sentencia para el décimo (10) días continuo siguiente a la fecha del presente auto.
MOTIVA
Cumplidas las formalidades legales y siendo la oportunidad de emitir pronunciamiento, éste Juzgador hace previamente las siguientes consideraciones:
DE LA SENTECIA RECURRIDA
El juzgado ad quo en fecha 07/11/2017 sentencio en los siguientes términos:
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA PRETENSION DE CUMPLIMIENTO CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE, suscrito en fecha 11 de Julio del año 2013, anotado bajo el Nº 02, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná, sobre el inmueble conformado por un apartamento distinguido con el número 313-12 ubicado en el Primer (1er) piso del edificio 313, bloque 11 de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en la ciudad de Cumana, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre, identificado con la cedula catastral número 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; interpuesta por la ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, Venezolana, casada, docente, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 15.759.944; contra el ciudadano JOSE RAMON RONDON DURTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad Nº 9.232.649; SEGUNDO: Se Condena a la parte demandante ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, supra identificada, al pago de las costas y costos del presente proceso por haber resultado totalmente vencida en esta causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;

DE LOS INFORME DE LA PARTE DEMANDANTE (RECURRENTE)
Ciudadano Juez Accidental, mi representada el día 29 de abril de 2014, introdujo formal demanda contra el ciudadano José Ramón Rondón Duarte, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cédula de identidad número 9.232.649, por la acción de cumplimiento de contrato de compra venta de una vivienda, que había dispuesto adquirir, para ser el hogar de su grupo familiar. Así pues, dicha demanda fue admitida, luego de haber sido distribuida, por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil de esta circunscripción judicial, el día miércoles 28 de mayo de 2014; y entre las afirmaciones que hizo la demandante, en el libelo de la demanda, aparecen:
Omissis
Cuarto: que el día jueves, once (11) de julio de dos mil trece (2.013); la convocaron para la firma de un segundo documento preparatorio de venta u opción de compra venta, donde se dejaba constancia de la entrega de parte de los documentos que se requieren para la inscripción de un documento de compra de venta de una vivienda por medio de la obtención de un crédito hipotecario, según lo establecido en la cláusula TERCERA del referido documento preparatorio de venta, de donde se puede leer, lo siguiente:
….EI Promitente Comprador, recibe en este acto, de manos del Promitente Vendedor, Todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito y protocolización del documento definitivo, los cuales a saber son: el documento de propiedad, copia de la cédula y rif del vendedor, solvencia municipal, cédula catastral y solvencia de agua". (Sic El subrayado y las negrillas son mías)

Omissis…
Esta circunstancia, como todas las señaladas anteriormente, no formó parte del debate judicial, puesto que en la contestación a la demanda, el actor, entre sus dichos convino con ello, cuando en su escrito de contestación del día 10 de agosto de 2.015, afirmó, lo siguiente:
"..para tramitar el crédito hipotecario con el cual obtendría el dinero para el pago definitivo, el cual sería en un término de noventa (90) días, mas...". (Sic. Contestación a la demanda. Vuelto del folio 130, líneas 19 al 20 de la Primera Pieza del Cuaderno Principal. Subrayado mío.)
Sexto: que tal es, su interés en adquirir la vivienda para su grupo familiar, que cinco (5) días después, que recibió del vendedor, parte de los documentos, los que se mencionan en el documento autenticado en la Notaria Publica de Cumaná, el día 11 de julio de 2013, es decir, el día 16 de julio de 2013, consigno ante la entidad bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal, donde cotiza la Política Habitacional, los recaudos que lo entregó el vendedor cuando firmó el segundo documento preparatorio de venta, mas todos los otros documentos personales y recaudos que la entidad le había solicitado para la tramitación del crédito.
Séptimo: que la institución bancaria Banco Bicentenario, le comunicó el día 25 de octubre de 2013, que el crédito para la adquisición de la Vivienda había sido aprobado por el monto de trescientos cincuenta mil con 00/100 Bolívares (Bs 350.000,00), pero sin el subsidio que representa la Ley de Politica habitacionall, por ello, había tiempo suficiente para la firma del documento de venta definitivo , puesto que según el cronograma, de los términos de tiempo del contrato, los noventa (90) dias mas los treinta (30) días de la prórroga, vencerían el día viernes, ocho (08) de noviembre de dos mil trece (2.013).
Octavo: que mi representada, recibió de la institución bancaria Banco Bicentenario, Banco Universal, el documento definitivo de la venta, redactado por los abogados del Banco, el día viernes, 29 de Noviembre de 2013, que ese mismo día, lo consigno en la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre, pero que el documento tenía un error en la nomenclatura que le corresponde al inmueble en la Cedula Catastral, puesto que en él, se indicó el número 19-14-04-U-006-313-006- 313-001012 cuando se debió colocar 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012, motivo por el cual, la Oficina de Registro Público, devolvió el documento para su corrección.
Noveno: que una vez corregido el documento de la venta por los abogados de la entidad Bancaria, el mismo fue consignado, nuevamente, en la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre, donde se debía firmar el documento, en ese momento, pasada la revisión, en que la que se aprobó el contenido y la correspondencia de la información del inmueble con el contenido del inmueble; la Oficina de Registro Público, exigió la presentación de las solvencias del inmueble y la presentación de la denominada forma 33 debidamente liquidada o cancelada Razón por la cual, mi representada intentó comunicarse con el vendedor, ciudadano José Ramón Rondón Duarte, y al no poder hacer contacto con él y en vista de que ninguno de los motivos de la demora le era imputables, decidió como se expresa en el libelo, hacer las diligencias que al vendedor le correspondía, para completar el trámite ante la Oficina de Registro Público; y habiéndolos cumplido por su cuenta, la Oficina de Registro fijó el día martes, diez y ocho (18) de febrero de dos mil catorce (2014), para la firma del documento. Ciudadano Juez, al vendedor, el demandado José Ramón Rondón Duarte, se le Informó con antelación, el día de la firma del documento de la venta definitiva, con la correspondiente Explicación de la demora, siendo que un día antes, es decir el día lunes, 17 de febrero de 2014, el vendedor se comunicó con mi representada; tal y como se señaló en el libelo de la demanda, hecho no controvertido en la contestación, lo que legalmente indica, que es cierto, que el demandado José Ramón Rondón Duarte, le expresó de forma categórica, a mi representada, ciudadana entre Ecdeisa Yorleitt Rodríguez de Llorens, que si quería el apartamento, debía pagarle adicionalmente, la cantidad de doscientos cincuenta mil con 00/100 Bolívares (250.000,00) sobre el precio pactado para la venta, lo cual, evidentemente, es contrario a lo establecido en la Gaceta.
omississ
De igual forma, la actitud del vendedor, es contraria a la forma como deben ejecutarse los contratos, puesto que, es regla legal que los contratos deben ejecutarse de buena fe y obliga no solo a lo contenido en ellos, sino que además obliga a las consecuencias que se derivan de los mismos contratos según la equidad y la ley.
Omissis..
Décimo: Ciudadano Juez, estos hechos, alegados en el libelo de la demanda, así como, todas las demás afirmaciones expresadas anteriormente, fueron admitidos por el demandado dado; a que, ninguna fue contradicha expresamente. Por lo que, a tenor de lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela, en la sentencia que resuelva esta apelación, deben tenerse como establecidas; y puesto, que en la sentencia recurrida, el a-quo, no hizo esta contrastación, entre lo afirmado en el libelo de la demanda por la parte actora con lo expresado por el demandado, en su escrito de contestación a la demanda, definitivamente, violó el principio de exhaustividad, que es forzosamente indispensable, para determinar la litis en este proceso.
Décimo Primero: que el demandado, ciudadano José Ramón Rondón Duarte, por medio de su apoderado judicial, en el escrito de contestación a la demanda (acto que determina los términos y extremos de la trabazón de la litis), y acto fundamental para resolución de este asunto, convino expresamente, uno que celebró el contrato preparatorio de la venta de la vivienda; y que ello, consta de los dos (2) documentos que fueron incorporados al proceso con el libelo de la demanda, marcados con los números 6 y 7 también convino expresamente; y por ello manifestó, dos: que es cierto, que en el momento de la firma del segundo documento preparatorio de la venta entregó los "requisitos, que según su decir, eran los únicos "requisitos" que, a él le correspondía entregarle al comprador, es decir, 1. documento de propiedad, 2-copias de cédulas y RIF del vendedor, 3- solvencia municipal, 4-cédula catastral y 5- solvencia de agua. Igualmente convino expresamente, tres: en que el saldo del precio sería cancelado por medio de la tramitación de un crédito hipotecario.
Omissis…
Con respecto a lo indicado, en el punto tres referente a que el saldo del precio sería cancelado por medio de la tramitación de un crédito hipotecario, cuando expresó:
"...tal y como lo dice la demandante y los cuales le eran requeridos al promitente vendedor para tramitar crédito hipotecario con el cual obtendría el dinero para el pago definitivo. (Sic. Contestación a la demanda. Vuelto del Folio 130, líneas 18 al 20 de la Primera Pieza del Cuaderno Principal.)
Noveno: que el demandado en su escrito de contestación a la demanda, contradictoriamente se excepcionó, por la falta de entrega de los documentos y recaudos necesarios que debía entregar a la compradora inherente al inmueble y que era de su incumbencia, por ser el propietario vendedor, alegando, repito, contradictoriamente, lo siguiente:
Omissis…
Capitulo Segundo
De las Infracciones en la Sentencia de Instancia Violación al principio de la exhaustividad y la falta de aplicación o negativa a aplicar la disposición legal invocada como el como el fundamento de derecho de la demanda
Ciudadano Juez, el Tribunal a-quo, se apartó de toda la disciplina procesal, al momento de sentenciar esta causa, al infringir en primer lugar, la disposición legal que sirve de norma rectora para la determinación de la litis en los procesos judiciales, es decir, según la doctrina y la jurisprudencia, el denominado Principio de la Exhaustividad, que tiene como fundamento legal, la contenida en el numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela que establece, la obligación de los jurisdicentes, de decidir de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, así como, el contenido en el artículo 12 del referido código de procedimiento, que determina fehacientemente que el a quo, se apartó de la regla legal, que lo obliga a tener por norte de sus actos la verdad que debió procurar conocer en los límites de su oficio, ateniéndose, por supuesto, a las normas de derecho, junto con su otra obligación, de atenerse a lo alegado y probado en autos. En efecto, por las afirmaciones de mi representada en el libelo y la contestación del ciudadano José Ramón Rondón Duarte, éste, estuvo muy lejos de formar un controvertido, pues, su forma de contestar a los hechos y a la pretensión de mi representada, determinó la veracidad de las afirmaciones, de la actora, ciudadana Ecdeisa Yorleitt Rodriguez de Llorens, en toda su expresión; lo que articulado a los fundamentos de derecho, base Constitucional y legal en la que la apoyó, fundamento legal , omitido por el a quo, en el fallo recurrido, especialmente por la falta de aplicación de los artículos 1, 3 y 4, de la Resolución Numero 11 emitida por el Ministerio del Poder Popular para vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial número 40.115 de fecha 21 de Febrero de 2013, establecidos concretamente en el libelo, determinan que su pretensión procede en derecho; y así pido, que sea le declarado por el ciudadano Juez, en la sentencia correspondiente.
Omissis…
Como se puede apreciar, ciudadano Juez, para la adquisición de la vivienda, mi representada cumplió cabal y fielmente, con todas y cada una sus obligaciones, las que le impuso, el contratos preparatorio de venta y las leyes, siempre obrando de buena fe y ello se demuestra, con todos los documentales que acompañó junto con la demanda; lo cual quedó legalmente demostrado, por la forma como el demandado dio contestación a la demanda. En efecto, en primer lugar en fecha 15 de Mayo de 2013, mi representada demostró que pagó al vendedor, la inicial convenida en el documento preparatorio de la venta, en segundo lugar, que una vez que recibió del vendedor los recaudos que se mencionaron en el segundo documento preparatorio de la venta que firmaron en la Notaría Pública de Cumaná, el día 11 de Julio de 2013; los consignó con los demás requisitos que le fueron exigidos por el banco Bicentenario Banco Universal, cinco (5) días después, es decir, el día 16 de Julio de 2013; en tercer lugar, que cuando el banco Bicentenario Banco Universal, le entregó el documento de la venta con la constitución de la hipoteca, el día 29 de noviembre de 2.013; ese mismo día lo consignó en el Registro Público; en cuarto lugar que cumplió con todas las obligaciones pecuniarias, relacionadas con el pago o cancelación del precio de la venta, doscientos mil con 00/100 Bolívares (Bs.200.000,00) que le entregó el día, quince (15) de mayo de dos mil trece (2.013); y la cantidad de trescientos cincuenta mil con 00/100 Bolívares ( Bs.350.000,00) que el banco Bicentenario Banco Universal, tiene a su disposición, la del vendedor, más la cantidad de cincuenta mil con 00/100 Bolívares (Bs.50.000,00) que cancelará el día de la firma en la Oficina de registro Público el día de la firma del documento de venta, en quinto lugar, que en vista de todo el tiempo transcurrido, la solvencia del agua del inmueble que le entrego el vendedor el día 11 de julio de 2013, se había vencido, que su esposo tuvo que cancelar en tres (03) oportunidades la deuda de agua de todo el edificio para que el Registrador pudiera recibir el documento de la venta, así como la deuda del condominio del apartamento, correspondiente a los meses de julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre, más el bono de aguinaldo del mes de diciembre que le correspondía por el condominio al apartamento, sin lo cual el Registrador no hubiese recibido el documento de venta; hecho que fue reconocido por el demandado en la contestación a la demanda.
Omissis…
Ciudadano Juez, además de todo lo anteriormente expresado; lo cual quedó legalmente demostrado, con los documentos que acompañó la actora con su libelo, hecho corroborado procesalmente, por la forma como dio contestación a la demanda, el ciudadano José Ramón Rondón Duarte, le pido, que aprecie como indicios, para este caso, puesto que, no fueron impugnadas, las copias de los correos electrónicos que consigno mi representada, con el libelo de demanda, de donde se evidencia, todo lo diligente que fue, pues, con dichos correos adminiculados con las demás pruebas y la admisión de hechos del demandado que mi representada, se comunicó con los funcionarios del banco Bicentenario Banco Universal, que tenían que ver con el trámite para la aprobación del crédito. Así como, todas las diligencias que hizo, para la elaboración del documento de la venta con la constitución de la hipoteca, en las que siempre, pidió celeridad por lo que resulta completa y absolutamente ilegal e injusto; la actitud asumida por el ciudadano José Ramón Rondón Duarte, de exigir una suma mayor a la establecida en el documento preparatorio de la venta, le exigió adicionalmente, el día 17 de febrero de 2014, un día antes de la oportunidad fijada por el Registro para la firma (18 de febrero de 2014); la suma de doscientos cincuenta mil con 00/100 Bolívares (Bs.250.000,00), como condición para la firma del documento definitivo de venta, siendo este otro de los hechos no controvertido, por no haber sido rechazado por el demandado en la oportunidad de dar contestación a la demanda. Son pues, estas las razones y los fundamentos legales; por la que le pido, declare CON LUGAR esta apelación. Es justicia que espero en la ciudad de Cumaná al día martes, diez (10) de marzo de dos mil veinte (2.020).

MOTIVA
II
DE LAS PRUEBAS
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE
• JUSTIFICATIVO DE TESTIGO DEL 18/03/2014, aportado con el libelo y marcado con el Nº 5; en cuanto a esta prueba este Tribunal considera al igual que el a quo, niega su valor probatorio, en virtud que el mismo viene a ser un justificativo extralitem que no fue ratificado en juicio. Y ASI SE ESTABLECE.
• Marcado con el Nº 6 contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos JOSE RAMON RONDON DUARTE y la ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, de fecha 15/05/2013, quedando anotado bajo el Nº 17, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná; se le otorga pleno valor probatorio a dicha instrumental por ser uno de los documentos fundamentales de la pretensión de cumplimiento de contrato con promesa bilateral de venta. Y ASI SE ESTABLECE.
• Marcado con el Nº 7 contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos JOSE RAMON RONDON DUARTE y la ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, de fecha 11/07/2013, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná; se le otorga pleno valor probatorio a dicha instrumental por ser el documento fundamental de la pretensión de cumplimiento de contrato, Y ASI SE ESTABLECE.

• Marcado con el Nº “8”, constancia de trabajo de la ciudadana ECDEISA RODRIGUEZ, de fecha 27/03/2014; que aun cuando este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, es desechado del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE.
• Marcado con el Nº “9”, constancia de solicitud de Certificación de Gravámenes, de fecha 28/06/2013; que aun cuando este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, es desechado del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE.
• Marcado con el Nº “10”, Copia de Declaración y Pagos de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas (forma 33), de fecha 28/11/2013, del inmueble objeto de cumplimiento de contrato que aun cuando este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, es desechado del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE.
• Marcado con los Nros. “11 al 13”, Solvencias de agua emitidas por Hidrocaribe sobre el cliente 14-03-060-04100, dirección: CA 2 •313 EDIFICIO 313 0416, de fecha 05/12/2013, 23/01/2014 y 04/02/2014; En cuanto a este instrumento, este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que nada aclara en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE.
• Marcado con los Nros. “14 y 15”, recibos de pago de condominio de los meses de Julio hasta Diciembre del 2013, pagados en fecha 21/12/2013, por el ciudadano Oliver Rick Llorens C.I. 14.816.764. En cuanto a este instrumento, este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que no aporta elementos que conlleven a probar cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente. Y ASI SE ESTABLECE
• Marcado con los Nros. “16 al 18”, Recibos de Solvencias de pago Nros. 127520,127521 y 127522 emitidas por la Dirección de Finanzas Publicas de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre, sobre el cliente José Ramón Rondón Duarte, de fecha 27/01/2014; En cuanto a este instrumento, este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que no aporta elementos que conlleven a probar cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente. Y ASI SE ESTABLECE
• Marcado con los Nros. “19 al 21”, Constancias de Solvencias de Agua emitidas por HIDROCARIBE, de fechas 03/07/2013, 05/12/2013 y 23/01/2014; se valora como prueba del cumplimiento de la obligación del demandado de entregar a tiempo los requisitos para la gestión del crédito bancario y la venta definitiva del inmueble. Y ASI SE ESTABLECE
• Marcado con el Nº “22”, Cuadro Póliza de Incendio Nº INCE 160001245, de fecha 28/11/2013, como tomador funge la ciudadana Ecdeisa Rodríguez, el bien asegurado “Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho” Segunda Etapa Edificio 313 Bloque 11, Piso 1, Apartamento 313-12, con una suma asegurada de Bs. 554.138,53. En cuanto a este instrumento, este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que no aporta elementos que conlleven a probar cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente. Y ASI SE ESTABLECE
• Marcado con el Nº 25, instrumental privada de constancia de aprobación de crédito por el banco bicentenario, de fecha 25/10/2013, aprobada a la ciudadana EDCIA RODRIGUEZ, por un monto de 350.000,00 bs; este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que esta privada debía ser ratificada por el representante de la institución bancaria que la emitió, mediante la prueba testimonial de conformidad a lo establecido en el artículo 431 del CPC. Así se decide.-
• Marcado con el Nº 27, DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRA VENTA CON HIPOTECA emitido por el banco bicentenario, donde el ciudadano JOSE RAMON RONDON DUARTE vende a los ciudadanos ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS y OLIVER RICK LLORENS, con fecha de recibido del 29/11/2013; a esta instrumental este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, pues la misma es una instrumental privada que no posee firmas, ni sellos en su contenido. Y ASI SE ESTABLECE
• Marcado con el Nº 28, CONSTANCIA DE RECEPCION DE DOCUMENTOS de fecha 13/02/2014, del acto jurídico de Venta y Hipoteca 1er Grado, emitido por el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, donde el presentante fue el ciudadano OLIVER RICK LLORENS, C.I. Nº V- 14.816764; En cuanto a este instrumento, este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que no indica datos del inmueble ni de las partes contrapuestas en esta causa, y la misma fue tramitada por persona ajena a la relación contractual demandada en esta causa. Y ASI SE ESTABLECE
• Marcado con el Nº 29, SOLICITUD DE TRAMITE de fecha 13/02/2014, del acto jurídico de Venta y Hipoteca 1er Grado, emitido por el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, donde el presentante fue la ciudadana ECDEISA RODRIGUEZ, C.I. Nº V- 15.759.944; En cuanto a este instrumento, este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que la misma es una copia simple, la cual no posee firmas ni sellos húmedos de la institución que dice emitirla. Y ASI SE ESTABLECE
• Marcado con los Nros. 32 y 33, copia del CHEQUE DE GERENCIA Nº 00021632 de fecha 14/05/2013 y Certificado de Solvencia sobre inmuebles urbanos de fecha 17/06/2013, este Tribunal le otorga valor probatorio en virtud, que esta instrumentales son demostrativa del cumplimiento de parte del pago por parte de la compradora del inmueble para con el vendedor. Y ASI SE ESTABLECE

• Prueba de informes a:
• Al ciudadano GERENTE DE SEGUROS LA VITALICIA CUMANA ESTADO SUCRE, para que informara: quien tramitó y canceló la póliza de seguro de incendio Nº 160001245 recibo Nº 658772 de fecha 28/11/2013; cual era el inmueble asegurado con esta póliza; cual era el monto asegurado y quien aparece como beneficiario de la póliza; ; este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que dicha comunicación fue remitidas al tribunal a-quo sin evidencian sellos del indicado seguro, ni prueba del cargo que ejerce quien presentó el informe. Y ASI SE ESTABLECE

• GERENCIA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS A LARGO PLAZO del BANCO BICENTENARIO de esta ciudad de Cumaná para que informaran lo siguiente: Uno: Si la ciudadana Ecdeisa Yorleitt Rodríguez de Llorens, venezolana, casada, docente, titular de la cédula de identidad N° V-15.759.944, en fecha 16 de julio de 2013, consignó ante esa entidad Bancaria, en la agencia que tiene en el Centro Comercial Cumaná-Plaza, los recaudos necesarios solicitando un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda, constituida por un apartamento distinguido con el número 313-12 que se encuentra ubicado en el primer (1er) piso del Edificio 313, Bloque 11, Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en esta ciudad de Cumaná, jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre; Dos: Quien es la persona que aparece como el propietario y vendedor de esa vivienda; Tres: Cuál fue el monto del préstamo solicitado para la adquisición de la esa vivienda; Cuatro: Cuál fue el monto aprobado por esa entidad bancaria para la adquisición de esa vivienda; Cinco: En qué fecha fue aprobado el crédito solicitado; Seis: En qué fecha enviaron los documentos correspondientes, a la agencia o sucursal responsable, para la firma de ese negocio jurídico; y en qué fecha le fue entregado a la ciudadana Ecdeisa Yorleitt Rodríguez de Llorens, para ser consignada en la Oficina de Registro Público correspondiente; Siete: En qué fecha elaboraron un nuevo documento por el mismo negocio; y cuál fue la razón por la que lo redactaron nuevamente; y en qué fecha entregaron a la ciudadana Ecdeisa Yorleitt Rodríguez de Llorens, el nuevo documento; respecto a este medio de prueba. Este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que no consta resulta alguna por parte de la institución bancaria. Y ASI SE ESTABLECE

PRUEBAS TESTIMONIALES DE LOS CIUDADANOS:
.- Ciudadano Ángel Luís Llorens, quien manifestó ser el padre del esposo de la demandante de autos; este Tribunal observa que el mismo es el suegro de la demandante, razón suficiente para que este Tribunal deseche su testimonio de conformidad a lo establecido en el artículo 480 del código de procedimiento civil. Y ASI SE ESTABLECE
.- Ciudadana Norys José Alfonzo Tineo, de lo manifestado por la ciudadana sobre tener conocimiento de la adquisición de una vivienda que está haciendo la señora ECDESIA RODRIGUEZ DE LLORENS, esta declaró que la misma ciudadana le comentó sobre la compra de un apartamento y después le dijo, que estaba paralizado por una falla que había en el banco; la adquisición de la vivienda se paralizó porque los papales fueron devueltos a Caracas porque el señor se echó para atrás, el dueño del apartamento; Este Tribunal con respecto a la deponente, observa que la misma demandante se lo contó y no porque ella los haya presenciado o vivido directamente, en consecuencia se niega valor probatorio a la testimonial rendida. Y ASI SE ESTABLECE
- Ciudadano Jesús Alberto Pereda Frontado, depuso que sabe sobre la adquisición de una vivienda que está tramitando la ciudadana ECDESIA RODRIGUEZ DE LLORENS de hace aproximadamente dos años, que hizo una solicitud de un crédito al banco, y en la tramitación hubo un error de cédula y no se hizo la transacción, lo que le motivo mucha tristeza, porque ella estaba muy contenta porque iba a adquirir un apartamento en el cual había otorgado una inicial al señor para la obtención del apartamento, para la venta al vendedor; siguió manifestando el ciudadano que en cuanto al error de la cédula se lo manifestó el esposo de la señora ECDESIA. Este Tribunal con respecto al deponente, observa que la misma demandante se lo contó y no porque él los haya presenciado o vivido directamente, en consecuencia se niega valor probatorio a la testimonial rendida. Y ASI SE ESTABLECE
.- Ciudadana Yecenia Boada Maestre se desprende que, dice tener conocimiento sobre la adquisición de una vivienda que está tramitando la ciudadana ECDESIA RODRIGUEZ DE LLORENS porque ella le comunicó que iban a hacer esos trámites para la compra de ese apartamento, también le comunicó que su suegro le aportaría algo para la compra, dinero, aproximadamente hace como 2 años y que ellos tuvieron que trasladarse a Caracas para resolver algo de eso también; que sobre el negocio de compra de la vivienda aún no se ha finiquitado aun y cuando ella hizo su negocio y buscó un préstamo en el banco, no se ha realizado el negocio allí, porque el dueño no sé no se ha aparecido, no da la cara; Este Tribunal con respecto a la deponente, observa que la misma demandante se lo contó y no porque ella los haya presenciado o vivido directamente, en consecuencia se niega valor probatorio a la testimonial rendida. Y ASI SE ESTABLECE

PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
• Copia Certificada del Expediente N° 14-7232 del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, que contiene el procedimiento de Oferta Real instaurado por el demandado de autos ciudadano José Ramón Rondón Duarte contra la parte actora en esta causa ciudadana Edeisa Yorleitt Rodríguez riela de los folios; le da pleno valor probatorio pues de esta prueba lo que hace presumir por la deposición de su suegro ante la constitución del Juzgado de Municipio que ésta ya estaba en conocimiento de la Oferta Real de Pago y con ocasión a ese conocimiento es que interpone la demanda de cumplimiento de contrato. Así se establece.-

PUNTO PREVIO
Ahora bien, en el análisis del escrito de informe sometido a estudio, este Tribunal observa que el apoderado judicial de la parte actora (hoy recurrente) plantea delación, identificado de la siguiente manera: “Infracciones en la Sentencia de Instancia Violación al principio de la exhaustividad y la falta de aplicación o negativa a aplicar la disposición legal invocada como el fundamento de derecho de la demanda” y en el texto de la misma manifiesta lo siguiente:
Ciudadano Juez, el Tribunal a-quo, se apartó de toda la disciplina procesal, al momento de sentenciar esta causa, al infringir en primer lugar, la disposición legal que sirve de norma rectora para la determinación de la litis en los procesos judiciales, es decir, según la doctrina y la jurisprudencia, el denominado Principio de la Exhaustividad, que tiene como fundamento legal, la contenida en el numeral 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil de Venezuela que establece, la obligación de los jurisdicentes, de decidir de manera expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, así como, el contenido en el artículo 12 del referido código de procedimiento, que determina fehacientemente que el a quo, se apartó de la regla legal, que lo obliga a tener por norte de sus actos la verdad que debió procurar conocer en los límites de su oficio, ateniéndose, por supuesto, a las normas de derecho, junto con su otra obligación, de atenerse a lo alegado y probado en autos. En efecto, por las afirmaciones de mi representada en el libelo y la contestación del ciudadano José Ramón Rondón Duarte, éste, estuvo muy lejos de formar un controvertido, pues, su forma de contestar a los hechos y a la pretensión de mi representada, determinó la veracidad de las afirmaciones, de la actora, ciudadana Ecdeisa Yorleitt Rodriguez de Llorens, en toda su expresión; lo que articulado a los fundamentos de derecho, base Constitucional y legal en la que la apoyó, fundamento legal , omitido por el a quo, en el fallo recurrido, especialmente por la falta de aplicación de los artículos 1, 3 y 4, de la Resolución Numero 11 emitida por el Ministerio del Poder Popular para vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial número 40.115 de fecha 21 de Febrero de 2013, establecidos concretamente en el libelo, determinan que su pretensión procede en derecho; y así pido, que sea le declarado por el ciudadano Juez, en la sentencia correspondiente.

Ahora bien, quien aquí decide, observa que sobre el vicio referido a la falta de aplicación de una norma jurídica, la Sala, bajo la ponencia del Magistrado Dr. Carlos Trejo Padilla, de fecha 16 de diciembre de 1992, en el juicio de Roberto Gómez L. contra Aura Ruiz de Redondo, reiteró, desarrolló y clarificó el criterio que se traslada al texto del presente fallo.

“La clasificación que se puede hacer de las hipótesis de infracción de ley que contiene el ordinal 2º del artículo 313 del Código de Procedimiento Civil, son las siguientes:
a) La interpretación errónea, esto es, el error acerca del contenido y alcance de una disposición expresa de la ley, comprende, por tanto, los errores de interpretación en los que puede incurrir el juez, en lo que se refiere a la hipótesis abstractamente prevista en la norma, como a la determinación de sus consecuencias legales;
b) La falsa aplicación, que se produce cuando el juez hace la aplicación de una determinada norma jurídica a una situación de hecho que no es la contemplada en ella, esto es, el error que puede provenir de la comprobación de los hechos o de un error en la calificación jurídica de la hipótesis concreta, y
c) La violación o infracción de ley en sentido estricto, que es cuando se aplica una norma que no esté vigente, o se le niegue aplicación o vigencia a una que lo esté...”.

Entonces, para que se configure la infracción denunciada, es necesario que el juez niegue aplicación a una norma vigente, lo que no ocurrió en el caso que se analiza, donde este Tribunal observa, que expresamente el Ad quo, declaro que fue celebrado la existencia de un contrato entre las partes, el cual fue autenticado en fecha 11/07/2013, y donde quedo sentado que el Promitente Comprador, recibió en ese acto de manos del Promitente Vendedor, todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito y protocolización del documento definitivo, los cuales a saber son: documento de propiedad, copia de cedula y Rif de los vendedores, solvencia municipal, cedula catastral y solvencia de agua, para ser entregada al banco para la obtención del crédito..”; en este segundo contrato celebrado vendedor entrega los requisitos que se había comprometido por aquel contrato, para que el promitente comprador gestionara el crédito bancario por los cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 bs.) restantes a partir de esa fecha, para quien aquí sentencia no considera necesario aplicar los artículos 1,3 y 4 de la Resolución Numero 11 emitida por el Ministerio del Poder Popular para vivienda y Hábitat, publicada en la Gaceta Oficial número 40.115 de fecha 21 de Febrero de 2013, al caso de marras, en virtud que los hecho delatados no se subsumen a lo previsto en la norma. En consecuencia improcedente la delación analizada en este capítulo. Así se decide.
MOTIVOS DE HECHO
Y DE DERECHO PARA DECIDIR

Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes.

En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente.

La pretensión de la parte actora consiste en una “Acción de Cumplimiento del “Contrato de opción de Compra-Venta” que suscribió con el demandado ciudadano JOSE RAMON RONDON DUARTE, fundamentando su acción basado en el hecho que: el motivo en la demora para la firma del documento definitivo, es imputable al vendedor, ciudadano José Ramón Rondón Duarte, por no haberme entregado los documentos completos; para la firma en la oficina del Registro Público Del Municipio Sucre, el día martes 18 de febrero de 2014.

Sigue expresando el actor en su libelo de demanda que un día antes, les había anunciado que si querían el apartamento, debían pagar adicionalmente, la cantidad de DOSCIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (BS.250.000,00) sobre el precio pactado en el documento preparatorio de la venta.
Antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben:
Artículo 1.133:
“El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”.

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
De las actas que conforman el presente expediente queda evidenciado la existencia de un contrato bilateral, donde ambas partes reconocen el contrato de compra venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el número 313-12 ubicado en el Primer (1er) piso del edificio 313, bloque 11 de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en la ciudad de Cumana, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre, identificado con la cedula catastral número 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”; protocolizado ante la Oficina subalterna de Registro Público de Distrito Sucre del Estado Sucre, el día 06 de Agosto de 1984, bajo el número 33, folio 119, Tomo 4, protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1084; los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad; que tiene una superficie de setenta y seis metros cuadrados con noventa y dos centímetros cuadrados (76,92mts.2), consta de las siguientes dependencias: tres (03) dormitorios, un (01) baño, un (01) lavadero, una (01) cocina y una (01) sala- estar- comedor; y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: con el edificio 312; SUR: con el apartamento 313-11; ESTE: con el área verde que separa los edificios 312 y 313 y el pasillo de circulación; y OESTE: con el área verde que bordea la avenida 3.
Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar.
La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002):
“el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”

Al analizar las actas que conforma el presente expediente se puede evidenciar que las partes celebraron contratos en fechas 15/05/2013 y 11/07/2013, y que en las
Cláusulas del contrato de fecha 15/05/2013 establece:
Primera: El Promitente Comprador se obliga a comprar y el Promitente Vendedor se obliga a vender un inmueble de su propiedad, un apartamento distinguido con el 313-12, ubicado en el primer piso del edificio 313, Bloque 11, del Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho, Segunda Etapa, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre… Segunda: El precio de la venta se ha convenido en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (bs. 600.000,00) los cuales serán cancelados de la siguiente manera: a) la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) en este acto mediante cheque de Gerencia de Banesco Nº 005500021632 de fecha 14 de Mayo del 2013, a favor de José Ramón Rondon Duarte, y b) la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) en la fecha de la firma de la protocolización, del documento definitivo de venta. Tercera: Las partes convienen en que el plazo para que se efectué la venta definitiva del identificado inmueble es el de noventa (90) más treinta (30) días de prorroga contados a partir de la fecha en que el promitente comprador reciba de manos del promitente vendedor todos los recaudos para la obtención del crédito y protocolización del documento definitivo, los cuales a saber son: documento de propiedad, copia de cedula y Rif de los vendedores, solvencia municipal, cedula catastral y solvencia de agua, los cuales serán entregados al momento de la firma del contrato de opción de compra venta que será entregada al banco para la obtención del crédito. Cuarta: Se establece como cláusula penal la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en caso de que el promitente comprador no cumpla con los pagos establecidos en la cláusula segunda, para la fecha establecida, y dará lugar a que el presente documento sea rescindido, y así mismo si el incumplimiento fuere imputable a él Promitente Vendedor, en cuanto a la firma en la oportunidad fijada para venta definitiva, este tendrá que devolver la cantidad aquí recibida de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y pagar por el mismo concepto de cláusula penal la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00); de este contrato se desprende en su cláusula primera, que el Promitente Comprador se obliga a comprar y el Promitente Vendedor se obliga a vender un inmueble de su propiedad, es decir no dan en venta directa en ese mismo acto, sino que solo se comprometen a la celebración de un futuro contrato de venta; de la tercera cláusula, las partes convinieron en un plazo de 120 días para la entrega que haría el promitente vendedor al promitente comprador de unos requisitos para la obtención de un crédito, y que de acuerdo a la forma de pago establecida en la cláusula segunda, la cantidad más sustancial quedó a ser pagada en el acto de celebración de venta definitiva en el registro público.

Al examinar el contrato arriba señalado, queda evidenciado que es un contrato preparatorio de venta, dado que genera una obligación de hacer y compromete recíprocamente a las partes (comprador-vendedor) para la celebración de un futuro contrato, el cual para el que aquí decide no constituye una venta definitiva. Así se establece.-

Ahora bien, estudiado el segundo contrato autenticado en fecha 11/07/2013, la única cláusula que modifica con respecto al primero es la Tercera la cual establece, lo siguiente:
Las partes convienen en que el plazo para que se efectué la venta definitiva del identificado inmueble es el de noventa (90) más treinta (30) días de prorroga contados a partir del Doce (12) de julio del Dos Mil Trece (2013), a estos efectos El Promitente Comprador, recibe en este acto de manos del Promitente Vendedor, Todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito y protocolización del documento definitivo, los cuales a saber son: documento de propiedad, copia de cedula y Rif de los vendedores, solvencia municipal, cedula catastral y solvencia de agua, para ser entregada al banco para la obtención del crédito..”; en este segundo contrato celebrado dentro de la vigencia del supra analizado, ya el promitente vendedor entrega los requisitos que se había comprometido por aquel contrato, para que el promitente comprador gestionara el crédito bancario por los cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 bs.) restantes a partir de esa fecha, pero al igual que el anterior solo se comprometen a celebrar un negocio futuro de compra venta, el cual quedó supeditado a la obtención del crédito por parte del promitente comprador dentro de la vigencia del segundo contrato, observando esta juzgadora que en ningún momento se hizo traslación de propiedad, ni hubo traslación de posesión del inmueble por parte del vendedor al comprador, solo acordaron las condiciones para la celebración de una futura venta, y que ésta se perfeccionaría en el registro público una vez obtenido el crédito dentro de la vigencia de los 120 días contados a partir del 12/07/2017.

De lo anteriormente transcrito se acuerda que la naturaleza jurídica de este último contrato es también la de un contrato preparatorio o promesa bilateral de compra venta, y no la de un contrato de compra venta perfeccionada, pues no se pagó el precio total, no se trasladó la propiedad al comprador, ni se posesionó del inmueble al comprador, por tanto no puede equipararse a una venta definitiva este contrato. Así se establece.-
Ahora bien, establecida como ha quedado la naturaleza jurídica del contrato, como un contrato preparatorio bilateral de compra venta, pasa este Tribunal analizar el cumplimiento de las obligaciones contractuales de las partes a fin de determinar si es procedente la firma definitiva del contrato de compra venta del inmueble en asunto.
Efectivamente en el contrato preparatorio de compra venta de fecha 11/07/2013, quedó establecido que el promitente vendedor entregó los recaudos a que se comprometió contractualmente al promitente comprador, y que a partir del día 12/07/2013 comenzó a correr el lapso común de 120 días para la obtención del crédito por parte del promitente comprador y para la firma de la venta definitiva del inmueble identificado supra ante el registro público, la cual ocurriría solo si el crédito era obtenido dentro de tal lapso, y, que además dentro de ese mismo lapso debía otorgarse la venta definitiva.
Corolario a todo lo anterior y con la revisión del material probatorio traído por la parte actora y que fueron debidamente valorados no se verifica documental alguna que pruebe que el crédito bancario por los cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 bs.) restantes fue aprobado dentro de la vigencia de la promesa de compra venta del inmueble, es decir del día 12/07/2013 al 08/11/201, por cuanto eran instrumentales privadas emitidas por terceros ajenos a la relación procesal que no fueron ratificadas en juicios por sus suscriptores, las cuales fueron desechadas.
Al respecto de la carga de las pruebas establece la norma adjetiva civil lo siguiente:
Artículo 12:
“Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el límite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”...
Artículo 506:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba”
Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen.
Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”.
El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala:
“… El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…” “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”.

En razón de las consideraciones planteada y siendo así, la parte actora, no logró demostrar su cabal cumplimiento de las obligaciones contraídas CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA suscrito por las partes intervinientes en este proceso en fecha 11 de Julio del año 2013, anotado bajo el Nº 02, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná, sobre el inmueble conformado por un apartamento distinguido con el número 313-12 ubicado en el Primer (1er) piso del edificio 313, bloque 11 de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en la ciudad de Cumana, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre, identificado con la cedula catastral número 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; es por lo que le resulta forzoso a esta Alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fuere interpuesto por el abogado JESUS REAL MAYZ , inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 33.439, actuando su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 07/11/2017.- tal y como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito Protección del Niño, Niñas y Adolescentes y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre; actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por el abogado JESUS REAL MAYZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 33.439, actuando su carácter de apoderado judicial de la parte actora, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 07/11/2017.
SEGUNDO: se CONFIRMA en toda y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 07/11/2017., que por PRETENSION DE CUMPLIMIENTO CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE, suscrito en fecha 11 de Julio del año 2013, anotado bajo el Nº 02, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná, sobre el inmueble conformado por un apartamento distinguido con el número 313-12 ubicado en el Primer (1er) piso del edificio 313, bloque 11 de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en la ciudad de Cumana, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre, identificado con la cedula catastral número 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; interpuesta por la ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, Venezolana, casada, docente, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 15.759.944; contra el ciudadano JOSE RAMON RONDON DURTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad Nº 9.232.649
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, supra identificada, por haber sido totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja expresa constancia que la presente decisión ha sido dictada dentro del lapso establecido por la Ley.
Publíquese, regístrese, el texto íntegro en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve y el correspondiente dispositivo en la página www.sucre.scc.org.ve, déjese copias certificadas de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y envíese vía correo electrónico a las partes y/o sus ponderados.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño, Niñas, Adolescentes, Bancario y Marítimo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los dieciséis (16) días del mes de septiembre de Dos Mil Veintiuno (2021). Años 210° de la Independencia y 161° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR ACCIDENTAL

ABG. GUSTAVO ALVAREZ
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ABG. GUSTAVO A TINEO LEÓN

NOTA: En esta misma fecha, previo cumplimiento de los requisitos de Ley, siendo las 11:00 a.m., se publicó la presente decisión. Conste.
EL SECRETARIO ACCIDENTAL

ABG. GUSTAVO A TINEO LEÓN

Motivo: Cumplimiento de Contrato de Compra-venta.
Exp: 18-6507
Sentencia: Definitiva
GAR/GT/gladys