TSJ Regiones - Decisión

Parte demandante: LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad N° 25.656.286, debidamente representado por el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO GONZALEZ PEREZ, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 29.657, con domicilio procesal en la calle Blanco Fombona, Edificio Nohelia Blohm, Piso 1, Oficina N° 6, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.
Partes demandadas: NELLY CAROLINA LOPEZ SCMIDLI, ROSSANA DEL PILAR LOPEZ SCHIDLI Y JHON GAISCA PEREZ BILBAO, titulares de las Cedulas de Identidad Nros. 11.833.346, 13.358.922 y 5.077.702, respectivamente, todos representados por su apoderado judicial abogado en ejercicio JULIO CESAR HERNANDEZ LUNA, inscrito en el I.P.S.A bajo el Nro. 91.309.
Motivo: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO
Expediente: 18-6505
Sentencia: Interlocutoria
Narrativa
Se recibió en esta alzada expediente proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en virtud de la apelación ejercida por la abogado en ejercicio Julio Cesar Hernández Luna, inscrito en el I.P.S.A bajo el número 91.309, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en contra del auto de fecha 12 de enero de 2018 dictado por el tribunal up retro mencionado.
En fecha 06 de febrero de 2018, se recibió en esta alzada expediente en copia certificada proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, constante de ciento seis (106) folios.
Al folio ciento ocho (108), se dictó auto mediante el cual se fija el lapso para que las partes para la presentación de informes al décimo día de despacho siguiente a la fecha de dictado el auto, posteriormente a esto, el tribunal fija el lapso para que las partes presenten sus observaciones a los informes de la contraria.
En fecha nueve (09) de febrero de 2017, se dictó auto mediante el cual se ordena agregar a los autos recaudos provenientes del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.
Al folio ciento veinte (120) se recibió escrito suscrito y presentado por el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO GONZALEZ PEREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro.29.657, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, de un (01) folio.
En fecha veintiocho (28) de febrero de 2018, el abogado en ejercicio JULIO CESAR HERNANDEZ LUNA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro.91.309 en su carácter de apoderado judicial de las partes demandados, suscribió y presento escrito de informes; constante de siete (07) folios.
Al folio ciento veintiocho (128), corre inserta diligencia presentada por el abogado ejercicio JOSE ANTONIO GONZALEZ PEREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro.29.657, mediante la cual solicita copia simples. En fecha ocho (08) de marzo de 2018 se dictó auto acordando las mismas.
En fecha 13 de marzo de 2018, el abogado en ejercicio JULIO CESAR HERNANDEZ LUNA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nro.91.309 en su carácter de apoderado judicial de las partes demandadas, suscribió y presento escrito de observación a los informes; constante de cuatro (04) folios.
En fecha trece (13) de marzo de 2018, el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO GONZALEZ PEREZ su carácter de apoderado judicial de la parte actora, suscribió y presento escrito de observación a los informes; constante de cinco (05) folios.
Al folio ciento treinta y nueve (139), se dictó auto mediante el cual el tribunal dice VISTOS y entra en el lapso para sentenciar.
En fecha dieciséis (16) de abril de 2018, se dictó auto difiriendo el pronunciamiento de la sentencia para el trigésimo (30) días continuo siguiente a la fecha del presente auto.
MOTIVA
Cumplidas las formalidades legales y siendo la oportunidad de emitir pronunciamiento, éste Juzgador hace previamente las siguientes consideraciones:
DE LA SENTECIA RECURRIDA
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1.LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA, arrendatario actor, pretende el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, con fundamento en que NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI y ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI le vendieron a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, sin haber agotado el ofrecimiento del inmueble que por Ley le corresponde y al cual tiene Derecho Preferencial.
2. Los demandados opusieron la cuestión previa de “la caducidad de la acción establecida en la Ley” establecida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
La caducidad es un instituto de eminente orden público, como en sentencia del 10 de diciembre de 2013, Exp. N° 13-398, lo expresó la Sala de Casación Civil:”…la caducidad de la acción constituye materia de orden público, y el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción, y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes...”
3. Está probado en el expediente, la condición de arrendatario del local comercial del actor, por la notificación extralitem practicada por este Tribunal, el 10 de marzo de 2017, a solicitud JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, donde se le notificó a LIBARDO MAZO, “que el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano JOSÉ ANTONIO LÓPEZ LÓPEZ, con vigencia desde el día primero (1°) de abril de 2001, hasta el treinta y uno (31) de marzo de 2002, y que se ha venido prorrogando por período de fijo de un año, vence el treinta y uno (31) de marzo de 2017.
4. Consta en autos, que la compra venta del inmueble se efectuó por instrumento inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el día diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), bajo el N° 14, Tomo 10° del Protocolo Primero.
5. En relación a la caducidad de la acción, tanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la oportunidad de la celebración de la compra venta, como la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establecen que debe notificarse previamente al arrendatario de la venta a un tercero del inmueble arrendado. En este caso, la notificación que debió hacerse de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
6. Como la compra venta se realizó el diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), las vendedoras, NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI y ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI, estaban obligadas a cumplir con la previa notificación escrita, establecida en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época, que dice:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.”
Sin embargo, las vendedoras, codemandadas, sin cumplir con la notificación mediante documento autentico, le vendieron el local comercial a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, violando ese mandato legal, por lo que el actor tiene derecho al ejercicio del retracto legal arrendaticio.
7. Al no cumplirse con la notificación, el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto, se cuenta a partir de la fecha en que quedó demostrado en autos que el arrendatario tuvo conocimiento de la compra venta, que fue el 10 de marzo de 2017, cuando se le notificó por JHON GAISCA PÉREZ BILBAO a través del Tribunal Primero del Municipio Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, que el contrato de arrendamiento no se renovaría.
Así pues, a partir del diez (10) de marzo de dos mil diecisiete, comenzó a correr el lapso de caducidad de seis (06) meses, para el ejercicio del derecho de retracto, de acuerdo al artículo 39 la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la fecha en la que el actor tuvo conocimiento de la compra venta.
8. Como la demanda por la pretensión de retracto legal arrendaticio, fue admitida el doce (12) de julio de dos mil diecisiete (2017), el lapso para la caducidad no se cumplió y, consiguientemente, no operó la caducidad de la acción, y así se decide.
9. De conformidad con lo anteriormente expuesto, este Juzgado de la valoración que hizo de los medios de prueba presentados y aplicando a ellos las consecuencias jurídicas de las normas jurídicas que se aplicaron, aprecia, que está demostrada en autos que no operó la caducidad de la acción por retracto legal arrendaticio, por lo que la cuestión previa opuesta tiene que ser declarada improcedente, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por lo tanto, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, opuesta por los codemandados, NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI, ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI y JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, contra la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA.
Se condena en costas a los demandados por resultar totalmente vencidos en relación a la cuestión previa.

INFORME DE LA PARTE DEMANDANTE
OMISSIS…
He de precisar que la apelación realizada por la contraparte, obedece a la decisión de una incidencia de la Cuestión Previa - Caducidad de la Acción, prevista en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil - opuesta como Contestación al Fondo de la Demanda por Retracto Legal Arrendaticio, acción que se interpuso con ocasión de haberse dado y convergido todos los extremos procesales para su ejercicio, por lo que así fue incoada por mi mandante.
En el desarrollo de esa incidencia se hizo y agota todo el procedimiento que ello involucra, a saber:
Contradicción a la Cuestión Previa, apertura de pleno derecho de la actividad probatoria, Promoción y evacuación de pruebas e Informes de las partes. Por cierto, esta última actuación (Informes de las partes), fue presentado por la parte que hoy apela fuera del espacio, item o actividad procedimental, ya que tenía 8 días para hacerlo y lo hizo fuera de lapso procesal.
Al revisar la sentencia interlocutoria apelada, se hace oportuno indicar, que el Juez a quo, actuó en Legitimo interés procesal, apreciando y valorando todas y cada una de las incidencias y de los aportes de las partes.
Pretendió y sigue pretendiendo la parte perdidosa, que se valore a ciegas una Decisión de la Sala de Casación Social, que al tener un remoto parecido con la causa que nos involucra pretende que se le dé el mismo tratamiento. Olvida ex profesamente la parte perdidosa que realizó un reconocimiento expreso de la violación de la norma y su contenido, que obliga al arrendador o propietario a realizar al inquilino la Oferta del bien inmueble a negociar o vender, a saber el artículo 38 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales.
Indica expresamente el apelante en su escrito de contestación al fondo, que al arrendatario se le ofertó, de manera verbal, dicha venta y éste manifestó que no contaba con el dinero para adquirirlo, afirmación que no fue probada por ninguno de los existentes medios probatorios, en cuyo caso, no solo carece de fundamento jurídico su declaración, sino que no es el procedimiento legal a seguir en este tipo de negociación, cuando existe un inquilino ocupando el inmueble negociado a un tercero.
Se desprende del contenido de la sentencia y de la valoración de las actuaciones de las partes, lo Objetivo que fue el titular del despacho, quien en su análisis y conclusión, desarrollada en la estructura de la Sentencia, a saber parte Narrativa, Motiva y Dispositiva, examinó todo el contenido de la acción alegada y te la contestación implementada, así como las circunstancias y medios probatorios que se encuentra implícitos en la sentencia.
Es por ello, que en atención al fallo apelado, debo traer a colación el criterio que al respecto mantiene la Sala Constitucional sobre la importancia del principio de la exhaustividad como garantía del debido proceso y la tutela judicial efectiva. Mediante sentencia No. 1663 del 22 de noviembre de 2013, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia (SC/TSJ), con ponencia de la Magistrada Luisa Estella Morales, reiteró su criterio sobre la importancia del Principio de Exhaustividad como garantía del debido proceso y la tutela judicial efectiva.
Así pues, la Sala Constitucional define el principio de exhaustividad como “la prohibición de omitir
Decisión sobre ninguno de los pedimentos formulados por las partes”, e indica que este es una derivación del requisito de congruencia que debe presentar la sentencia. Efectivamente, según la Sala, una sentencia será
OMISSIS…
Finalmente, encontrándose la sentencia interlocutoria apelada dentro de los lineamientos demarcados por nuestro máximo tribunal, respetuosamente solicito de este Tribunal Superior desestime lo apelación y confirme el fallo del tribunal a quo.
INFORME DE LA PARTE DEMANDADA
OMISSIS…
El procedimiento se inicia por demanda interpuesta por ante el Tribunal de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Estado Sucre y admitida mediante Auto de fecha 12 de julio de 2017, emplazándose a los demandados Nelly Carolina López Scmidli, Rossana del Pilar López Scmidi y Jhon Gaisca Perez Bilbao, respectivamente para que comparecieran por ante el Tribunal DENTRO DE LOS VEINTE (20) DIAS DE DESPACHO SIGUIENTES, después que constara en autos la consignación del ultimo de los citados. Circunstancia esta que se materializó y procedi a dar contestación a la demanda en fecha 20 de noviembre de 2017, en la que expresé “Estando dentro del lapso procesal legal de dar contestación a la demanda procedo a contestar la demanda interpuesta contra mis patrocinados, por parte del ciudadano Libardo Alfonso Mazo Valencia, de la siguiente manera.
1. De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, opongo la CADUCUIDAD DE LA ACCIÓN de Retractolegal arrendaticio interpuesta por el demandante establecido en la ley, dicha defensa la opuse en virtud de que el demandante Libardo Alfonso Mazo Valencia, interpuso la acción de retracto legal arrendaticio contra mi representado sin haber agotado el ofrecimiento del inmueble que por ley de correspondía y al cual tenía derecho preferente, que igualmente obviaron participarle la nueva titularidad del inmueble, omisión que también cometió el irrito propietario, alegando haber sido sorprendido en todas las formas. Afirmando que aun así ha seguido pagando sus obligaciones arrendaticias. Seguidamente alegó que en fecha 10/04/2017 siendo las 10am se presentó en el local comercial que tiene arrendado a ala ciudadana NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI Y ROSSNA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI propietarias del inmueble ubicado en la calle Armario, hoy calle Comercio, Nº 11 de la Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre. El Tribunal Primero de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, haciendo una notificación por el nuevo propietario del inmueble ciudadano JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, local que viene ocupando en su condición de inquilino por más de 20 años y afirma ciudadano Juez en su libelo mintiéndole al Tribunal de la causa que con esa notificación es cuando se entera de la negociación y del nuevo propietario.
Argumentos estos completamente falsos, en virtud de que ciertamente al demandante se le ofreció el inmueble como primer optante, alegando en su oportunidad carecer de dinero para adquirir el inmueble. Afirmación esta ciudadano Juez que contrasta con la realidad de lo acontecido en virtud de que el demandante ocultó o le mintió a su abogado e igualmente al tribunal de la cauda porque en fecha 30/11/2012 siendo las 9.30am y previa habilitación del tiempo necesario se trasladó y constituyó el Juzgado de los Municipio Sucre y Cruz Salmerón Acosta en el inmueble identificado con el N°11 de la calle Comercio, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, a objeto de realizar una inspección ocular en el respectivo inmueble por cuanto no había manera de ingresar al mismo y tener certeza de las condiciones físicas en las que se encontraba dicho inmueble. Siendo recibido el tribunal y mi persona, quien actuaba en nombre y representación del nuevo propietario JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, inspección extra litem practicada en la que el ciudadano Libardo Alfonso Mazo Valencia tuvo conocimiento en ese momento del nuevo propietario y de los datos registrales de la venta, por cuanto no tan solo presenció el acto sino que fue debidamente informado y leído el contenido de la inspección ocular por parte del Tribunal, a lo que el señor Libardo Alonso Mazo Valencia le pregunto a la Secretaria del Tribunal Abg. María Rodríguez, que si podía acceso a esa inspección y la secretaria le manifestó que después podía solicitar copias la tribunal, razón está que explica por qué la inspección ut supra tiene el añadido de una solicitud de una copia simple de todo el expediente y que riela en el folio 167 del expediente y que fuera debidamente remitido a este Tribunal en copia certificada. A todo evento ciudadano Juez pregunto: Que tercero estaría interesado en esa inspección para solicitar una copia simple que no fuera el arrendatario. Cómo se informa y que interés movió a la abogada Zanach Tamara Askoul a solicitar la copia de la inspección. Preguntas válidas y no ingenuas que imponen el uso de las máximas de experiencia en la interpretación de este elemento probatorio que demuestra que el ciudadano Libardo Alfonso Mazo Valencia no ha sido sorprendido en todas sus formas sino que ha tenido conocimiento desde el 30/11/2012. Prueba esta de inspección ocular que fue debidamente promovida 6/12/2012 para probar que la acción de Retracto Legal arrendaticio interpuesta por el demandante es extemporánea y que por lo tanto el señalado medio probatorio se subsume en el criterio reiterado de nuestro máximo Tribunal y que fue invocado por mi persona en la oportunidad de dar contestación de la demanda, tal y como consta en el folio 88 de fecha 18/02/2016 caso K-B-LLOS 00, CA c/ inversiones 1182450 ( tel 1184450, CA) en la que se ratificó que “...el lapso de caducidad para el retracto arrendatício comienza a computarse a partir de la fecha de notificación del inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento cierto de ello...”
Del señalado criterio se desprende la inevitable conclusión de que en el presente caso el ciudadano Libardo Alfonso Mazo Valencia ciertamente tuvo conocimiento de la venta efectuada por las ciudadanas NELLY CAROLINA LOPEZ SCHMIDLI Y ROSSNA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI al ciudadano JHON GAISCA PÉREZ BILBAO a través de la inspección ocular practicada el 30/11/2012 y por tanto la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio debe ser declarada con lugar en su decisión
A los fines de dar mar certeza si procede la caducidad de la acción en la oportunidad de dar contestación señalé que igualmente mi patrocinado JHON GAISCA PÉREZ BILBAO el 01/03/2013 envió telegrama con acuse recibo al ciudadano Libardo Alfonso Mazo Valencia notificación que hizo en su condición de propietario y subrogándose el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano José Antonio López con el demandante, en donde le notifica su decisión de no renovar el contrato, lo que a partir del 30/03/2013 se da inicio a la prorroga legal de conformidad con lo establecido el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y donde IPOSTEL le informa a mi representado que el telegrama para Libardo Alfonso Mazo Valencia en la calle Armario hoy calle Comercio, casa Nº 11 fue debidamente entregado y lo firmó Alejandro Marcano Cédula de Identidad V- 15.112.418 el día 1 de marzo de 2013. Telegrama éste que fuera promovido como prueba de que el ciudadano Libardo Alfonso Mazo Valencia nunca fue sorprendido en todas las formas como lo afirma y miente de que desconocía la existencia del nuevo propietario y que es bueno resaltar que el abogado de la parte demandante desconoce en la contestación y en la promoción de pruebas al igual que en el resumen de conclusiones lo cual es contradictorio por cuanto la notificación del 10/03/2017 que no fue recibida por la persona del demandante sino por un encargado del negocio y sin embargo se dio por notificado más desconoce e impugna el telegrama con acuse de recibo porque fue según su confesión recibido por una persona que no conoce. Ante esto pregunto: Quién deja encargado de su negocio a una persona que no conoce? Se presume que Alejandro Marcano tuvo que haberle entregado o por lo menos informado sobre el telegrama al ciudadano Libardo Mazo, quien según declaraciones dadas por su abogado su cliente fue sorprendido por la notificación del 10/03/2017 ambas pruebas configuran una gran mentira que dejan en entredicho la seriedad de quienes accionan pretendiendo mediante un fraude alcanzar fines inconfesables.
Tal actitud asumida por el abogado de la parte accionante mediante mentiras pretende destruir los contenido de los señalados medios de prueba y sobre todo la prueba que emana de un ente público como IPOSTEL y no haber demostrado lo contrario acredita que el ciudadano que recibe el telegrama en este caso Alejandro Marcano titular de la Cédula de Identidad V- 15.112.418 en el local 11 de la Armario hoy calle Comercio permite inferir que quien recibe el telegrama es un encargado, porque no puede ser de otra manera por cuanto repito quien deja su negocio en manos de desconocido?, como trata de evadir y desconocer el abogado de la parte demandante en le escrito de contestación y en el prueba. Tal proceder de la defensa de la parte demandante niega el criterio reiterado que han hecho doctrina”... los documentos administrativos...” “deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario” porque los mismos “están dotados de una presunción favorable de veracidad de lo declarado por el funcionario en el ejercicio de sus funciones”. Igualmente el artículo 1359 del Código Civil establece” el instrumento público hace plena fe así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso:
1. De los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenía facultad para efectuario;
2. De los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído siempre que esté facultado para hacerlo constar.
Ambos supuestos tanto en la inspección ocular de 30/11/2012 como en el telegrama del 01/06/2013 el ciudadano Libardo Mazo tuvo conocimiento de la existencia de un nuevo propietario antes del 10/03/2017 y no accionó en le derecho de retracto en su oportunidad configurándose el criterio ratificado por el Tribunal Supremo de Justicia en Sala de Casación Civil según sentencia 18/07/2016 caso K-B-LLOS 00, CA c/ inversiones 1182450(tel1182450, CA y otra en la que ratificó “el lapso de caducidad para el retracto legal arrendaticio comienza a computarse a partir de la fecha de notificación del inquilino de la enajenación del inmueble, o la prueba cierta que ha tenido conocimiento de ello.
Ahora bien ciudadano Juez hecha la contestación y opuesto el punto Previo de CADUCIDAD DE LA ACCION DE RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, POR EXTEMPORANEA Se Abrió el lapso de promoción de Pruebas y de conclusiones, y en fecha 12 de Enero de 2018 el Tribunal A quo emitió Sentencia Interlocutoria en donde declara sin lugar la cuestión Previa de Caducidad, incurriendo en omisión imperdonable por cuanto cuando en la sección de valoración de los medios de Pruebas de los Demandados señala que la Inspección Extralitem practicada el 30 de noviembre de 2012 se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, este juzgado, a solicitud de Jhon Gaisca Pérez Bilbao, le notificó a Libardo Mazo “que el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano José Antonio López López, con vigencia desde el 01 de abril de 2001 hasta el treinta y uno (31) de marzo de 2002, y que se ha venido prorrogando por periodos fijas de un año, vence el 31 de marzo de 2017, por lo que no se va a proceder a la renovación del mismo, en virtud de haber incumplido las clausulas Quinta, Séptima, Octava y Decima Segunda del contrato”.
Tal señalamiento por parte del Tribunal vicia la Sentencia Interlocutoria, toda vez y la misma incurre en falso supuesto al atribuirle a la prueba del 30 de noviembre de 2012 un contenido que no tiene, en virtud de que el objeto de esa Inspección Extralitem es Ocular para dejar constancia de las condiciones físicas del inmueble arrendado, y que fue presenciado por el demandante quien atiende al Tribunal, se le informa la misión del Tribunal, se le lee el contenido y además solicita una capia completa del expediente, que lo lleva al conocer sobre el nuevo propietario y de los datos registrales de la venta del inmueble., tal señalamiento desvirtuando el contenido de esa prueba vicia la sentencia por violatoria del debido proceso, tutela judicial efectiva, en virtud de que ocasiona a mis representado transgresión de derechos constitucionales de vital importancia en el presente juicio, como lo son el derecho a la defensa y al debido proceso.
En abundamiento a lo antes expresado me permito citar al insigne Dr. Ricardo Henrique La Roche, que en referencia a lo aquí denunciado ha señalado lo siguiente: “El Juez es guardián del debido proceso y debe mantener las garantías constitucionales del juicio, evitando extralimitaciones del proceso o desigualdades según la diversa condición que cada una tenga en el juicio.” Tal determinación del Tribunal de la causa tiene relevancia desde el punto de vista de los efectos que produce para quien es perjudicado con una apreciación inexacta de una prueba que obliga al perjudicado a verse obligado a apelar de la misma porque de no hacerlo le provocaría un gravamen irreparable. De allí que viene al caso citar como colofón la célebre sentencia de la Corte Suprema de Justicia del 20 de junio de 1950 según la cual: “El Juez desempeña, en el procedimiento ordinario, un papel puramente pasivo, debiendo atenerse en lo alegado y probado en autos sin permitir ni permitirse extralimitaciones. En el procedimiento contencioso-administrativo la actividad del juez es diferente: interviene y colabora con las partes para poner en claro cuestiones que se susciten en nombre del interés público; pudiendo inquirir, y hasta suplir la prueba de oficio y estimar con amplio margen de apreciación los hechos” (Vid. Allan-Randolph Brewer Carias, Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia 1930-74 y Estudios de Derecho Administrativo. T:V. v.1. Instituto de Derecho Público Universidad Central de Venezuela Caracas, 1978. P.215).
De acuerdo a las exigencias impuestas por la legislación procesal, toda sentencia debe contener una decisión expresa, positiva y precisa con arreglo a la pretensión deducida y a las excepciones o defensas opuestas, sin que en ningún caso pueda absolverse la instancia (ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil). Para cumplir con este requisito de forma exigido para los fallos judiciales, la decisión que se dicte en el curso del proceso no debe contener expresiones o declaratorias implícitas o sobreentendidas, por el contrario, el contenido de la sentencia debe ser expresado en forma comprensible, cierta, verdadera y efectiva, que no dé lugar a dudas, incertidumbres, insuficiencias, contradicciones o ambigüedades, debiendo para ello ser exhaustiva, es decir, pronunciarse sobre todos los pedimentos formulados en el debate, y de esa manera dirimir el conflicto de intereses que le ha sido sometido en el proceso. Estas exigencias de carácter legal, como requisitos fundamentales e impretermitibles que deben contener las sentencias, han sido categorizados por la jurisprudencia como el deber de pronunciamiento, la congruencia y la prohibición de absolver la instancia.”
Así también cabe mencionar que”..... el sistema de nulidades y reposiciones establecidas en el Código de Procedimiento Civil permite enmendar la situación Infringida es decir, abolir el acto irrito y retrotraer la causa al momento de la celebración del acto anulado y corregir las fallas u omisiones cometidas. De esta manera, el Juez da a los justiciables la oportunidad de restituir los derechos y garantías infringidas y permitir, entre otras cosas, el cumplimiento del principio de igualdad de las parte en el proceso.....” (Sentencia Nº RC00237 de fecha 5 de mayo de 2009, caso Armando Pereira Fontao contra American Express Travel Related Services Company Inc.).
En atención a los razonamientos expuestos y en apego a la jurisprudencia invocada y en virtud de que el Juez tiene el deber primordial de aplicar el derecho al caso concreto, tomar en consideración las normas y los principios constitucionales consagrados en los artículos 26, 49 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en concordancia con los artículos 12, 15 del
Código de Procedimiento Civil, solicito a esta instancia judicial Declare con LUGAR la Apelación Interpuesta y REVOQUE la Sentencia Interlocutoria por Contrario Imperio. En Cumaná, fecha cierta de su presentación
MOTIVA PARA DECIDIR
El presente recurso se circunscribe, en virtud de la apelación que ejerciera el abogado Julio Cesar Hernández Luna, inscrito en el I.P.S.A bajo el número 91.309, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en contra del auto de fecha 12 de enero de 2018 dictado por el tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, la cual declaró:
sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, opuesta por los codemandados, NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI, ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI y JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, contra la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA.

A los fines de ilustrar un poco más el campo sometido a consideración, en la parte motiva de la referida sentencia el Tribunal a-quo estableció:

1.LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA, arrendatario actor, pretende el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, con fundamento en que NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI y ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI le vendieron a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, sin haber agotado el ofrecimiento del inmueble que por Ley le corresponde y al cual tiene Derecho Preferencial.
2. Los demandados opusieron la cuestión previa de “la caducidad de la acción establecida en la Ley” establecida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
La caducidad es un instituto de eminente orden público, como en sentencia del 10 de diciembre de 2013, Exp. N° 13-398, lo expresó la Sala de Casación Civil:”…la caducidad de la acción constituye materia de orden público, y el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción, y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes...”
3. Está probado en el expediente, la condición de arrendatario del local comercial del actor, por la notificación extralitem practicada por este Tribunal, el 10 de marzo de 2017, a solicitud JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, donde se le notificó a LIBARDO MAZO, “que el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano JOSÉ ANTONIO LÓPEZ LÓPEZ, con vigencia desde el día primero (1°) de abril de 2001, hasta el treinta y uno (31) de marzo de 2002, y que se ha venido prorrogando por período de fijo de un año, vence el treinta y uno (31) de marzo de 2017.
4. Consta en autos, que la compra venta del inmueble se efectuó por instrumento inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el día diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), bajo el N° 14, Tomo 10° del Protocolo Primero.
5. En relación a la caducidad de la acción, tanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la oportunidad de la celebración de la compra venta, como la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establecen que debe notificarse previamente al arrendatario de la venta a un tercero del inmueble arrendado. En este caso, la notificación que debió hacerse de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
6. Como la compra venta se realizó el diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), las vendedoras, NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI y ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI, estaban obligadas a cumplir con la previa notificación escrita, establecida en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época, que dice:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.”
Sin embargo, las vendedoras, codemandadas, sin cumplir con la notificación mediante documento autentico, le vendieron el local comercial a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, violando ese mandato legal, por lo que el actor tiene derecho al ejercicio del retracto legal arrendaticio.
7. Al no cumplirse con la notificación, el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto, se cuenta a partir de la fecha en que quedó demostrado en autos que el arrendatario tuvo conocimiento de la compra venta, que fue el 10 de marzo de 2017, cuando se le notificó por JHON GAISCA PÉREZ BILBAO a través del Tribunal Primero del Municipio Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, que el contrato de arrendamiento no se renovaría.
Así pues, a partir del diez (10) de marzo de dos mil diecisiete, comenzó a correr el lapso de caducidad de seis (06) meses, para el ejercicio del derecho de retracto, de acuerdo al artículo 39 la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la fecha en la que el actor tuvo conocimiento de la compra venta.
8. Como la demanda por la pretensión de retracto legal arrendaticio, fue admitida el doce (12) de julio de dos mil diecisiete (2017), el lapso para la caducidad no se cumplió y, consiguientemente, no operó la caducidad de la acción, y así se decide.
9. De conformidad con lo anteriormente expuesto, este Juzgado de la valoración que hizo de los medios de prueba presentados y aplicando a ellos las consecuencias jurídicas de las normas jurídicas que se aplicaron, aprecia, que está demostrada en autos que no operó la caducidad de la acción por retracto legal arrendaticio, por lo que la cuestión previa opuesta tiene que ser declarada improcedente,

En este sentido tenemos que, las normas sustanciales, que por demás son las que en su consecuencia reflejan la norma sancionatoria o tutela jurídica, suelen estatuir plazos, términos dentro de los cuales deben hacerse valer en el proceso los derechos sustanciales que nacen de las relaciones jurídicas sustanciales correspondientes, so pena de caducidad. No es que el derecho sustancial fenezca en sentido estricto, sino que no puede ventilarse en proceso judicial, decae su tutela jurisdiccional. Se extingue ese derecho procesal, no el derecho sustancial.
Así las cosas, tenemos que el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil prevé como cuestión previa la caducidad de la acción establecida en la ley.
Hay caducidad cuando el ejercicio de un derecho o la ejecución de un acto, depende de que lo sea dentro de un espacio de tiempo predeterminado, ya sea por disposición legal o por convenio de las partes interesadas; lo que significa que, el término está así tan identificado con el derecho, que transcurrido aquel se produce la extinción de éste, bastando sólo comprobar dicho transcurso para dar por sentado que el derecho-habiente renunció a su derecho sí dejó de actuar cuando le era obligatorio hacerlo.
La caducidad ha sido definida en nuestra jurisprudencia como un plazo que concede la Ley para hacer valer un derecho o ejercer una acción, con un carácter fatal, es decir, que una vez transcurrido dicho lapso, el derecho no puede ser ejercitado, lo cual conduce a que el interesado pierda la posibilidad que le concedía la Ley para acceder a los órganos de administración de justicia con el propósito de hacer valer su pretensión. (Sentencia Nº 691 de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 2 de junio de 2009, Expediente 09-0313).
Ahora bien en el caso de marras, observa quien suscribe, que la parte demandada hoy recurrente de autos, trae a colación ante esta Instancia Superior una serie de aseveraciones en los informes aquí presentados, en la cual no se desprende o evidencia que se haya materializado las notificaciones que contrae la Ley de arrendamiento Inmobiliario vigente para la época en que se hizo la compra venta, que es el 19 de octubre de 2006, la cual establece en su artículo 44, lo siguiente:
A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento auténtico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.
Parágrafo Único: El arrendatario deberá notificar igualmente al propietario, en forma indubitable, su aceptación o rechazo a la oferta hecha a su favor, en el término de quince (15) días calendario a contar de la fecha del ofrecimiento. Transcurrido este término sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta.

Por otro lado la caducidad alegada por el recurrente de auto en su escrito de informe que a continuación se trascribe:
Omissis…
Del señalado criterio se desprende la inevitable conclusión de que en el presente caso el ciudadano Libardo Alfonso Mazo Valencia ciertamente tuvo conocimiento de la venta efectuada por las ciudadanas NELLY CAROLINA LOPEZ SCHMIDLI Y ROSSNA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI al ciudadano JHON GAISCA PÉREZ BILBAO a través de la inspección ocular practicada el 30/11/2012 y por tanto la caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio debe ser declarada con lugar en su decisión
A los fines de dar mar certeza si procede la caducidad de la acción en la oportunidad de dar contestación señalé que igualmente mi patrocinado JHON GAISCA PÉREZ BILBAO el 01/03/2013 envió telegrama con acuse recibo al ciudadano Libardo Alfonso Mazo Valencia notificación que hizo en su condición de propietario y subrogándose el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano José Antonio López con el demandante, en donde le notifica su decisión de no renovar el contrato, lo que a partir del 30/03/2013 se da inicio a la prorroga legal de conformidad con lo establecido el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.
Se observa pues, que el recurrente señala que es el nuevo propietario ciudadano JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, fue quien se encargó de hacerle saber al ciudadano LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA, que se subrogaba el contrato de arrendamiento suscrito por el ciudadano JOSÉ ANTONIO LÓPEZ y le notificaba la decisión de no renovar el contrato, lo que consideró el recurrente que es a partir del 30/03/2013 se le dará inicio a la prorroga legal de conformidad con lo establecido el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario y que es a partir del 30/11/2012 a través de la inspección ocular practicada es que procede la caducidad de la acción.
Así pues, y a tal señalamiento esta Superioridad a manera de tomar el lapso para que proceda o no la caducidad de la acción consideración por una parte que del artículo 44 de la Ley de arrendamiento Inmobiliario vigente para la época en que se hizo la compra venta se colige que al no cumplir con la notificación, con el documento autenticado, las vendedoras (codemandados), violentaron el mandato establecido por Ley, y como consecuencia de ello el actor tiene derecho a ejercer el retracto legal arrendaticio, Por otro lado , tomando en consideración lo demostrado en el proceso que el arrendatario tuvo conocimiento de la compra venta del inmobiliario para uso comercial , cuando el ciudadano JHON GAISCA PÉREZ BILBAO le notificó al ciudadano LIBARDO MAZO, en su condición de arrendatario del inmueble, que no se procedería a la renovación del contrato, fue el 10 de marzo de 2017 . Corolario a lo anterior, este Tribunal toma como fecha de inicio para que comenzara a corree el lapso de caducidad de los seis (06) meses para el ejercicio del derecho de retracto la fecha supra señalado (10/03/2017) y como la demanda fue admitida el 12 de julio de 2017, no opero la caducidad. Así se decide.
Es por lo que este Tribunal en plena sintonía, con el criterio tribunal ad quo, debe declarar, sin lugar la apelación ejercida por el ciudadano abogado Julio Cesar Hernández Luna, inscrito en el I.P.S.A bajo el número 91.309, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la Sentencia interlocutoria dictada en fecha 12 de enero de 2018, y como consecuencia de ello se confirma la sentencia apelada, tal y como se declara en la parte dispositiva. Así se decide.
DISPOSITIVA
Por los fundamentos antes expuestos, este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito Protección del Niño y del Adolescente y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre; actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el ciudadano abogado Julio Cesar Hernández Luna, inscrito en el I.P.S.A bajo el número 91.309, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, contra la Sentencia interlocutoria dictada en fecha 12 de enero de 2018, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, que declaro sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, opuesta por los codemandados, NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI, ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI y JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, contra la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE la cuestión previa establecida en el artículo 346 numeral 10 del Código de Procedimiento Civil, relacionado con la caducidad de la acción.
TERCERO: Queda de esta manera CONFIRMADA dicha decisión, dictada la Sentencia interlocutoria dictada en fecha 12 de enero de 2018, por el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre
CUARTO: Se condena en costas a la parte apelante por haber sido totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.
Se deja expresa constancia que la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso establecido por la Ley, por lo que se ordena la notificación de las partes.
Publíquese, regístrese, el texto íntegro en la página web del Tribunal Supremo de Justicia y el correspondiente dispositivo en la página www.sucre.scc.org.ve, déjese copias certificadas de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y envíese vía correo electrónico al solicitante y/o sus ponderados.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño, Niñas, Adolescentes, Bancario y Marítimo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, al primer (01) días del mes de noviembre de Dos Mil Veintiuno (2021). Años 210° de la Independencia y 161° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

ABG. FRANK A. OCANTO MUÑOZ
EL SECRETARIO

ABG. GUSTAVO TINEO LEON
NOTA: En esta misma fecha, previo cumplimiento de los requisitos de Ley, siendo las once (11:00 a.m), se publicó la presente decisión. Conste.
EL SECRETARIO

ABG. GUSTAVO TINEO LEON

FAOM/GTL/Gladys
Exp:18-6505
Sentencia: interlocutoria