PARTE DEMANDANTE: Ciudadano JOSE GREGORIO GOMEZ BEJARANO, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, divorciado, titular de la cédula de identidad N° V-11.966.252, domiciliado en la calle Ángel Maria Arcia, Sector 22 de octubre, casa S/N de la comunidad de Cariaco, Municipio Ribero del Estado Sucre, representado judicialmente por los abogados en ejercicio FREDDY MOREY y ORANGEL VALLENILLA, inscritos en el I.P.S.A bajo los N° 119.090 y 170.836 respectivamente, con domicilio procesal el primero de los nombrados en la Ciudad de Cumana y el segundo en la Comunidad de Saucedo, sector el Esfuerzo, casa S/N, Municipio Ribero del Estado Sucre.
PARTE DEMANDADA: ciudadano HENRY LUIS QUIJADA FOMA, venezolano, mayor de edad, civilmente hábil, titular de la cédula de identidad N° V-9.450.990, domiciliado en la vía Nacional Cariaco-Casanay, Caserío Villa Caldera, Segunda calle, Casa S/N, Municipio Ribero del Estado Sucre, representado por su apoderado judicial abogado en ejercicio JULIAN RAMON MILLAN, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 119.857, domiciliado en la Ciudad de Maturín Estado Monagas.
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
EXPEDIENTE N°: 21-6707
NARRATIVA
Subieron las presentes actuaciones a esta Alzada en virtud del Recurso de Apelación interpuesto por el abogado en ejercicio JULIAN RAMON MILLAN, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 119.857, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, recurso este que recayó sobre la sentencia de fecha 19/10/2020, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.
En fecha Veintiocho (28) de Enero de 2021, fue recibido en esta Alzada el presente expediente constante de ciento veinte (120) folios.
Por auto de fecha veintinueve (29) de Enero de 2021, se fijó el Vigésimo (20mo) día de despacho siguiente para que las partes presentaran sus respectivos informes y presentados los mismos, cada parte podría hacer sus observaciones a los informes de la contraria dentro de los ocho días de despacho siguientes.
En fecha doce (12) de Febrero de 2021, el apoderado judicial de la parte demandada consignó escrito de informes constante de tres (3) folios y sus vueltos.
Al folio ciento veintiséis (126), corre inserta diligencia suscrita por el abogado en ejercicio Julián Millán, IPSA N° 119.857, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, mediante la cual solicita a este Tribunal acuerde una mediación entre las partes a los fines de llegar a una conciliación en el presente procedimiento.
Por auto de fecha Diecinueve (19) de Febrero de 2021, se acordó lo solicitado por el abogado en ejercicio Julián Millán, IPSA N° 119.857, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada y se ordenó librar boletas de citación, Comisión y oficio a ambas partes por encontrarse domiciliado fuera de la Jurisdicción de este Juzgado.
Al folio ciento treinta y dos (132) corre inserta diligencia suscrita por el abogado en ejercicio Freddy Ramón Morey, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual se da por notificado de lo ordenado al folio treinta (30) del referido expediente.
Prelucidos los lapsos anteriormente señalados, por auto de fecha Dieciséis (16) de Marzo de 2021, el Tribunal dijo Vistos entrando de esta manera la causa en estado para dictar Sentencia.
Del folio ciento treinta y cuatro (134) al ciento treinta y ocho (138) corren insertas diligencias del ciudadano alguacil de este despacho, mediante la cual consigna las boletas de citación de las partes en este procedimiento. El Secretario certifico que las presentes actuaciones fueron debidamente practicadas con lo previsto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio ciento treinta y nueve (139) corre inserto el acto de la audiencia conciliatoria en la presente causa, en la cual estuvo presente la parte demandada acompañado de su apoderado judicial, el tribunal dejo constancia de la no comparecencia de la parte demandante y por lo que no existiendo razón del presente acto la causa continuará su curso legal en el estado en que se encuentra.
Por auto de fecha Veintinueve (29) de Abril de 2021, este Tribunal dejó sin efecto la Comisión librada en fecha 19/02/2021, por cuanto ambas partes fueron notificados por el alguacil de este despacho. Se ordenó librar oficio al Tribunal comisionado bajo el N° 0520-21-024
Al folio ciento cuarenta y dos (142), corre inserto auto mediante el cual se difiere el pronunciamiento de la sentencia para el Trigésimo (30) día continuo siguiente a la fecha del referido auto.
Ahora bien, pasa este Tribunal a decidir la presente causa, previa las siguientes consideraciones:
MOTIVA
Revisadas las actas procesales, pasa este Tribunal a emitir su pronunciamiento en base a las siguientes consideraciones.
DEL FALLO APELADO
“Considera este Tribunal, que el demandado no probó el hecho de haber cancelado los cánones establecidos, por lo que la parte actora pide que se le reconozca la diferencia de los montos establecidos a partir del 01-03-2019, que eran de Bs. 500.000 mensuales por el taller y bs 250.000 por los dos (02) locales comerciales; igualmente no probo la cancelación de los pagos de servicios o impuestos municipales, los gastos comunes por concepto de pago de derecho de frente y aseo urbano, que hacienden a la cantidad de ochocientos Mil Bolívares (Bs 800.000,00), tal como se evidencia de constancia emitida por la coordinación y Fiscalización de la Superintendencia municipal de Administración Tributaria de la Alcaldía del municipio Ribero.- y los materiales que faltan en el inmueble como son cinco (05) bigas “T” de 6mts, un (01) tanque de agua construido en metal y en forma cilíndrica según se evidencia de inspección judicial realizada por este Tribunal el 21-06-2019, que corre inserta en el expediente del folio 58 al folio 71, así como también los bloques en la cantidad de trecientos veintiocho (328) bloques faltantes, de los cuales anexo factura para su debida conformación; un (01) poste de 4,20 mts de ancho por 5 mts de largo y dos (2) postes de 4 cmts de ancho por 4 mts de largo aproximadamente.- ASI SE DECIDE.-DISPOSITIVA Por lo tanto, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco, en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por el ciudadano : JOSE GREGORIO GOMEZ BEJARANO, venezolano, mayor de edad de estado civil divorciado, titular de la cédula de identidad N°v-11.966.252, domiciliado en la Calle Ángel María Arcia, sector 22 de octubre, casa S/N de la ciudad de Cariaco, Municipio Ribero del Estado Sucre, contra el ciudadano: HENRY LUIS QUIJADA FOMA, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad N° V-9.450.990, por la pretensión de DESALOJO DEL INMUEBLE CONSTITUIDO POR UN TALLER Y DOS LOCALES COMERCIALES, identificados como “Frenos Pedrito” ubicado en la calle Ángel María Arcia, sector 22 de octubre, frente a la troncal 9, de la comunidad de Cariaco, Jurisdicción de la Parroquia Cariaco, Municipio Ribero del Estado Sucre .- SEGUNDO: Se condena al demandado, pagar las cantidades: TRES MILLONES SETECEINTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.700.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por lo que sigan vencidos hasta conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento ,- La cantidad de: OCHOCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 800.00,00) por concepto de impuestos municipales desde el año 2018. Y Como consecuencia, debe el demandado DESALOJAR y hacer entrega material del local comercial arrendado totalmente desocupado, en el mismo buen estado en que lo recibió y solvente en el pago de los servicios públicos. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada al resultar totalmente vencida en este proceso.”
Se desprende de autos que el presente recurso de apelación fue intentado por el abogado en ejercicio JULIAN RAMON MILLAN, inscrito en el I.P.S.A bajo el N° 119.857, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada en el presente juicio, recurso este que recayó sobre la sentencia de fecha 19/10/2020, dictada por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.
Asimismo se evidencia que la parte actora en su escrito libelar peticionó: PRIMERO.- DESALOJAR el taller y dos locales comerciales cedido en arrendamiento y como consecuencia de ello entregar totalmente libre de bienes y personas y en perfecto estado de mantenimiento y de conservación tal y como se entregó: SEGUNDO: Condene al DEMANDADO al a pagar la suma de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (3.700.000,00) por conceptos de cánones de arrendamiento vencidos y por los que sigan vencidos hasta la conclusión definitiva del procedimiento. TERCERO: Condene en costas a la parte DEMANDADA por haberse obligado al demandante a litigar y a defender sus derechos, visto su total divorcio de la Ley vigente. Asimismo pidió al Tribunal que calcule las costa procesales de conformidad con lo establecido en el artículo 286 del Código Ejusdem y señale su monto en el decreto de intimación del demandado y que de conformidad con lo establecido en los artículos 340 y 38 del Código Ejusdem, estimó la cuantía y pide expresamente que el valor sea indexado al momento de ejecutarse efectivamente la sentencia.
DE LOS INFORMES PRESENTADOS ANTE ESTA INSTANCIA
En fecha 12 de febrero de 2021, la parte apelante presento informes en los siguientes términos:
“Ciudadano Juez, yo Julián Ramón Millán, Venezolano, Mayor de Edad, Civilmente Hábil, Titular de la Cédula de Identidad N° V-8.435.455 Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 119.857, domiciliado en Maturín, Estado Monagas actuando en este Acto en mi carácter de Apoderado Judicial del ciudadano Henry Luis Quijada Foma, Titular de la Cédula de Identidad N° V-9.450.990, domiciliado en la vía Nacional Cariaco - Casanay Caserio Villa Caldera, Segunda Calle, Casa S/N Municipio Ribero del Estado Sucre. Según consta en Instrumento Poder Apud Acta. Paso a narrar las circunstancias de modo, tiempo y lugar en que se produjeron los hechos del caso que nos ocupa: Es el caso ciudadano Juez que en fecha 18 de Agosto del año 2.016 se celebró un Contrato de Arrendamiento con duración de seis (6) meses entre el Ciudadano José Gregorio Gomes Bejarano, Venezolano, Mayor de Edad, Titular de la Cedula de Identidad N° V-11.966.252, y de este domicilio y el Ciudadano Henry Luis Quijada Foma, Venezolano, Mayor de Edad, Civilmente Hábil, Titular de la Cédula de Identidad N° V-9.450.990, domiciliado en la via Nacional Cariaco - Casanay Caserío Villa Caldera, Segunda Calle, Casa S/N Municipio Ribero del Estado Sucre, dicho contrato se refiere a Un Taller y Dos Locales Comerciales, los cuales se encuentran ubicados en la Calle Angel María Arcia, sector 22 de octubre frente a la troncal 9, de la Comunidad de Cariaco, jurisdicción de la Parroquia Cariaco, Municipio Ribero del Estado Sucre. Luego acordaron otro contrato verbal, el arrendador trajo un contrato escrito con fecha desde el, 01/03/2017 hasta el 01/03/2.018, vencido los dos contratos de seis meses firmamos un nuevo contrato por un año desde el 01/03/2.018, hasta el 01/03/2.019, al culminar este último contrato el arrendador se apareció por el taller con un nuevo Contrato el cual se lo entrego a mi poderdante para que lo revisara y firmara, Este se negó a firmarlo. Transcurrido dos meses el arrendador llego al taller, solicitándole a mi representado que tenía que desalojar el inmueble porque se encontraba atrasado en el pago de los Canon de Arrendamiento de los meses de Marzo, Abril, Mayo, Junio y julio del año 2.019, por la cantidad Quinientos Mil Bolívares Soberanos mensual (Bs.S. 500.000,00), por un local Soberanos (B.s.S. comercial Doscientos Cincuenta Mil Bolívares 250.000,00) por dos locales comerciales cada uno. Siendo esto totalmente falso, se puede evidenciar en los tres contratos de arrendamientos firmados nor mi representado los cuales fueron consignados como pruebas por el demandante que el canon de arrendamiento establecido al inicio de cada contratos se estableció por diferentes cantidades siendo la cantidad del último contrato de Cuatrocientos Mil Bolivares Fuertes (Bs.F. 400.000,00) el taller y Cuatrocientos Mil Bolívares Fuerte (Bs.F 400.000,00) los dos locales comerciales cada uno, siendo el monto total para ese entonces de Un Millón Doscientos Mil Bolivares Fuertes (Bs.F. 1.200.000,00), los cuales al momento de la conversión del Bolívar Fuerte a Bolívar Soberano, esta cantidad se suprimió a Mil Doscientos Bolívares Soberano (Bs.S. 1.200,00), esta cantidad es depositada mensualmente en la cuenta de ahorro del Banco Caroní numero: 01280073827300016093, de la esposa del demandante con su autorización, la señora Doris Caraballo Titular de la cedula de identidad numero V- 15.318.548. Transcurrido tres meses el arrendador vino a solicitar que se le entregaran los locales comerciales, motivado a que se había vencido el contrato el día 01/03/2.019, y porque mi representado se había negado a firmarle un nuevo contrato motivado a que el monto era muy elevado y el no podía cancelarlo. En ese momento se le hizo la aclaratoria al arrendador que se le iban a entregar los locales comerciales al momento que le hiciera le devolución del dinero que había invertido mi representado cuando recibio 1os local comerciales, cantidad de dinero que fue invertida en las reparaciones de los locales comerciales, por encontrarse estos en mal estado, este acuerdo se hizo de manera verbal entre las partes y el arrendador autorizo les reparaciones mayores porque estas no se habían especificados en las clausulas de los contratos. Mi representado le dije que le solicitaba la prorroga leE que establece la ley de arrendamiento inmobiliario en el artículo 38, el le dje que no que tenia que desalojar el inmueble, el arrendador en ningún momento le notifico por escrito la prorroga legal que establece la ley.Transcurrido tres meses volvió a llegar por el taller para decirle que ya había transcurrido laprorroga legal y que tenia que desalojar el inmueble esa semana sin tomar en cuenta que la ley establece en el articulo 1.600 del Código Civil Venezolano, el cual es taxativamente claro en su interpretación al señalar que si el inmueble està en posesión del arrendatario se presume renovado el contrato es decir allí opera la tacita reconducción del contrato. Tres meses después, 09 de agosto del año 2.019. El arrendador introdujo demanda de desalojo la cual dio inicio al litigio que nos concierne. Se puede evidenciar que el procedimiento está totalmente viciado, motivado a que le fueron violados los derechos constitucionales, el debido proceso, el derecho a la defensa y a la tutela jurídica a mi representado al negársele el acceso al expediente para que verificara el dia la hora y la fecha de la audiencia o debate oral. Tal es el caso que mi representado en el lapso para sentenciar, se dirigió todo el mes de febrero del presente año, en reiteradas oportunidades a este tribunal, solicitando el expediente para verificar si se había fijado el día, la hora y la fecha de la audiencia o debate oral pero este le fue negó por la secretaria, al inicio del mes de marzo volvió a solicitarlo y la secretaria del tribunal le notifico de manera verbal que ella no podía entregarle el expediente ni dejar constancia en el libro porque él tenía que asistir con su apoderado judicial por ante el tribunal para poder entregarle el expediente. Pareciera que la secretaria de este tribunal desconoce que la ley establece que las partes en conflicto pueden solicitar el expediente en cualquier estado y grado que se encuentre el proceso. Le solicite a mi representado que revisara el expediente de cada dos días y verificara si el tribunal había fijado la fecha, hora, dia de la audiencia o debate oral, porque a mí se me imposibilitaba viajar a la ciudad de cariaco esos días, motivado a que yo vivo en Maturin, estado Monagas, porque necesitaba tener el día y hora fijada por el tribunal para poder viajar hasta cariaco. El día viernes 06 de marzo de este mismo año, viaje para cariaco para verificar cual era la situación que estaba sucediendo con mi representado y
porque la secretaria del tribunal le negaba el acceso al expediente, siendo este un derecho establecido en la Constitucional de la Republica Bolivariana de Venezuela, y el Código de Procedimiento Civil Venezolano, cuál fue mi sorpresa que al llegar a cariaco a las nueve y cuarenta y cinco minutos de la mañana encontré a mi poderdante en la entrada del tribunal y me dijo que había solicitado el expediente y la secretaria le notifico que en un momento se iba a dar inicio a la audiencia o debate oral de juicio y que tenía que estar su apoderado. En ese momento llegue al tribunal y le solicite a la secretaria que le notificara a la ciudadana juez que yo me encontraba en la sala del tribunal y necesitaba hablar con ella, pero la secretaria me notifico que la juez acababa de iniciar el juicio, yo le pregunte cual era la hora fijada para la audiencia y
ella no me respondió, luego le pregunte si ya habían hecho el segundo llamado y me respondió que si, y que ya se encontraba la juez y la parte que había asistido con su apoderado en la sala de juicio. Luego me dijo que esperara en la sala para que hablara con la juez cuando culminara la audiencia de juicio, en ese instante que yo me encontraba en la sala de espera paso el demandante y su apoderado judicial con un refresco marca pepsi de dos litros en las manos para la sala de juicio esto me pareció raro, se puede evidenciar que no se había dado inicio al juicio porque estos dos señores venían de la panadería que se encuentra a dos cuadras del tribunal, le pregunte cual era el motivo por el cual se le negó el acceso a mi poderdante para que verificara la fecha de la audiencia de juicio y ella me respondió que no se lo había entregado cuando lo solicitaba por que el no entendía lo que se había escrito en el expediente, tome asiento, estuve allí durante tres hora y cuarto esperando que culminara la audiencia, en ese periodo de espera salió la secretaria de la sala de audiencia y me notifico que pasara a la sala de juicio para que oyera la dispositiva de la sentencia. Este procedimiento establece que las pruebas testimoniales se evacuan en la audiencia de juicio y no antes del juicio tal como lo hizo la juez el día 20/01/2.020, las únicas pruebas que se pueden evacuar antes del juicio son las inspecciones judiciales y alguna otra que amerite el tribunal y que se encuentre fuera de este. Se puede observar en el expediente que el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial de Estado Sucre, no era acto para conocer de la causa por el monto de la cuantía por ser esta superior a los montos establecidos para los tribunales de Municipio, Así mismo se pudo investigar después de la audiencia de juicio que el abogado de la parte demandante es un funcionario público que ocupa el cargo inspector tributario de la alcaldía del Municipio Ribero de Cariaco
Estado Sucre, así mismo la juez valoro una inspección ocular presentada por mi representado como prueba, la ley establece que en caso que una de las partes no asista a la audiencia de juicio las pruebas de este no deben ser evacuadas, En abono de las pretensiones que se deducen de esta apelacion invoco a mi favor la Tutela Jurídica que emana de la norma: 1) Del contenido del artículo 1600 del Código Civil el cual establece en sus ditimo aparte la renovación indefinida de un mismo contrato de arrendamiento. 2) Lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario el cual establece la prórroga legal de la resolución de contrato. 3) Del contenido del artículo 871 del código de Procedimiento Civil. Al valorar una de las pruebas de mi representado, una inspección judicial solicitada por este la cual le fue acordada por este tribunal y evacuada el dia 16 de enero del año 2.020 4) Del contenido de la norma constitucional en los artículos 26, 49
ordinales 1,3 y 8, y el articulo 257, CRBV. 5) Invoco al artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece la cuantía por la cual se debe intentar este tipo de Demanda y por ante qué Tribunal le compete.
PETITORIO
Reiteramos la APELACIÓN ante este honorable Tribunal, por considerar que esta decisión no está ajustada a Derecho.”
MOTIVA
II
En la presente acción los hechos quedaron fijados de la siguiente manera:
*desalojo, por falta de pago de arrendamiento vencidos, por el vencimiento del contrato con acuerdo de prorroga o acuerdo entre la partes.
*que la relación arrendaticia que existe entre el arrendador y el arrendatario se inició en fecha 18 de agosto 2016, mediante contrato de arrendamiento privado, de un local comercial para uso exclusivo para operaciones comerciales de un fondo de comercio de un taller denominado FRENOS PEDRITO.
*que la relación arrendaticia tiene como base los contratos firmados mes de agosto de 2016; contrato verbal y escrito en fecha 01 de marzo de 2017, hasta el 01 marzo de 2018, contrato por un año a partir del 01 de marzo de 2018 hasta el 01 de marzo de 2019.
*que en el presente contrato se establece la intención de terminar el contrato mediante aviso de fecha 01 de marzo de 2019 por escrito dirigido a la otra parte con dos meses de anticipación con la fecha de terminación del mismo del 01 de marzo de 2019
*que el canon de arrendamiento es de quinientos mil bolívares (Bs 5000.000,00) mensuales y los dos locales comerciales con un monto de doscientos cincuenta mil bolívares (Bs. 250.000,00) mensuales de las cuales no han sido pagadas a de los meses de marzo, abril, mayo , junio, y julio de 2019.
*que los gastos comunes que han sido generados por el local comercial los cuales le corresponden al demandado ascienden a la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.700.000) correspondientes a los meses de marzo, abril, mayo, junio y julio de 2019 no han sido cancelado por el demandado.
DE LAS PRUEBAS
1- COPIA FOTOSTATICA CERTIFICADA de los contratos de arrendamiento los cuales fueron incorporados con el libelo de demanda, marcado con las letra “A”, “B” y “C” contrato privado donde el arrendador da en arrendamiento a el arrendatario por un tiempo de seis (6) meses, contados a partir del 18/08/2016 hasta el 01/09/2016 prorrogables automáticamente por el mismo tiempo, con un canon de arrendamiento por Bs f. 100.000, el siguiente de 01/03/2017 hasta el 01/03/2018 con un canon de arrendamiento por 120.000 bsf, y el siguiente desde 01/03/2018 al 01/03/2019 con un canon de arrendamiento por 600.000 bsf sobre un inmueble de su propiedad, constituido por unos locales comerciales ubicados en el calle Ángel María Arcia, sector 22 de octubre, frente a la troncal 9, de la comunidad de Cariaco, Jurisdicción de la parroquia Cariaco, Municipio Ribero del Estado Sucre; Con respecto a esta documental, la cual corre inserta a los autos, siendo pues que esta documental fue consignada en original (documentos privados) y por cuanto no fueron impugnados, desconocidos o tachados se aprecian en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1370 del Código Civil. Siendo que de la misma se desprende la relación arrendaticia de las partes así como la cualidad que tienen ambas para sostener la presente demanda.
2- ORIGINAL DE NOTIFICACION enviada por el ciudadano Henry Luis Quijada Foma, de fecha primero (01) de Marzo del año dos mil diecinueve (2019), donde se le informa que el contrato de arrendamiento celebrado no será renovado y que una vez cumplida la prorroga legal correspondiente deberá entregar el inmueble arrendado en las mismas condiciones en que fue recibido, marcado con la letra “D”; el cual este juzgador le da valor probatorio ya que la misma no fue impugnada, desconocida o tachada por la parte demandante, se aprecia en todo su valor probatorio de conformidad con el artículo 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil.
3- COPIAS DE LOS RECIBOS DE PAGO correspondientes a los meses de octubre y noviembre del año 2016 por un monto de 100.000,00 bolívares; recibos de pago correspondiente a los meses, marzo y abril del año 2017 por un monto 100.000,00 y 120.000 bolívares y recibos de pago correspondientes a los meses de Marzo, abril y Diciembre del año 2019 por un monto de 600.000,00 y 120.000,00 bolívares, con las cuales cancelo el arrendatario Henry Quijada Foma, el canon de arrendamiento, por los meses mencionados el cual este juzgador le da valor probatorio.
4- ACTA DE INSPECCION JUDICIAL realizada por el despacho ad quo, sobre los locales comerciales arrendados la cual se realizó, en fecha 25 de junio del 2019, En este sentido, quien aquí suscribe considera necesario precisar que la inspección judicial o reconocimiento judicial, consiste en un medio de prueba a través del cual el operador de justicia puede verificar o esclarecer hechos controvertidos en el proceso mediante el reconocimiento de lugares, personas, cosas o documentos, con la finalidad de dejar constancia de hechos con relevancia probatoria; es el caso que, en nuestro sistema legal la materia de la prueba de inspección judicial se encuentra regulada tanto en el Código Civil, como en el Código de Procedimiento Civil, el primero en su artículo 1.428, el cual señala lo siguiente:
Artículo 1.428.- “El reconocimiento o inspección ocular puede promoverse como prueba en juicio, para hacer constar las circunstancias o el estado de los lugares o cosas que no se pueda o no sea fácil acreditar de otra manera, sin extenderse a apreciaciones que necesiten conocimientos periciales”.
Por su parte, el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil expresa:
Artículo 472.- “El Juez a pedimento de cualquiera de las partes o cuando lo juzgue oportuno, acordará la inspección judicial de personas, cosas, lugares o documentos, a objeto de verificar o esclarecer aquellos hechos que interesen para la intención de la causa o el contenido de documentos”.
Precisado lo anterior, y en virtud que las resultas de la inspección promovida nadan aportan para la resolución de las circunstancias debatidas en el presente proceso seguido por desalojo de un inmuebles destinado al uso comercial por falta de pago de dos (2) o más cánones de arrendamiento, ni permite el esclarecimiento de los hechos aquí controvertidos, consecuentemente esta sentenciadora la desecha del proceso y no le confiere ningún valor probatorio.-
5- COPIA FOTOSTICA DE TITULO DE PROPIEDAD del terreno debidamente registrado bajo el Nro. 32, folios de 256 al 259 vto. Protocolo primero, tomo 01 segundo trimestre del año 2018; el cual este Tribunal valora reconocido por la parte demandada, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1357 del Código Civil.
MOTIVA
III
DE LA ACCIÓN EJERCIDA
En la oportunidad de fundamentar la demanda incoada, la representación judicial de la parte actora fundamentó la presente demanda en los artículos 26, 51, 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, 1133 del Código Civil y el artículo 40, literal “a” y artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.”
Asimismo, solicitó en su particular segundo: “condene al DEMANDADO a pagarle a mi representado las sumas de: TRAS MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs.3.700.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por los que se sigan venciendo hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento…(omissis)”
Ahora bien, observa este Juzgador que la pretensión contenida en el libelo, no deja lugar a dudas, ya que si bien la actora solicitó el desalojo del inmueble como consecuencia de la resolución, para terminar una relación arrendaticia bajo contrato de arrendamiento, la única vía posible es el desalojo, cuyas causales específicas se encuentran en su totalidad reguladas en los literales del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y basándose lo aquí expuesto (incumplimiento de pago de cánones de arrendamiento), en el literal “a” del precitado cuerpo normativo.
Es claro entonces que la pretensión ejercida es el desalojo por falta de pago, quedando excluido de esta motivación y de cualquier idea legal la resolución de contrato, aclara esto quien suscribe en razón que el relativamente nuevo instrumento legislativo, solo establece la acción de desalojo sin hacer distinción respecto a la temporalidad arrendaticia, como otrora se hiciera obligatorio analizar, razón por la cual, es correcta la calificación dada a la presente acción respecto a la acción ejercida, pues se trata, de un desalojo de local comercial. Así se establece.
SOBRE EL MÉRITO
Planteado como ha quedado lo anterior, esta Alzada pasa a dictaminar y al efecto observa:
En efecto, el busilis del asunto se contrae, al decir del actor en cuanto a que el inmueble objeto del presente juicio fue alquilado al ciudadano Henry Quijada Foma, estableciéndose una relación arrendaticia desde el 18 de agosto de 2016, por medio de un contrato de arrendamiento privado de un local comercial para uso operaciones comerciales de un fondo de comercio de un taller denominado FRENOS PEDRITO, suficientemente identificado en autos, donde los locales fueron totalmente acondicionados y pintados antes de alquilarlos, señalo que luego firmaron un nuevo contrato en fecha 01 de marzo de 2017 hasta el 01 de marzo de 2018 hasta llegar al año 2018, cuando firmaron un contrato por un año a partir del 01 de marzo de 2018 hasta llegar al 01 de marzo de 2019.
Asi las cosas, se dejo establecido que en el up retro mencionado contrato se establece en la Cláusula Cuarta; la terminación del contrato a través de aviso con dos meses de antelación a la fecha de terminar el contrato, dejando sentado además que el canon de arrendamiento es de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 500.000,00) mensuales y los dos locales comerciales con un monto de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs.250.000,00) mensuales, de los cuales no han sido pagados los meses de Marzo; Abril, Mayo; Junio y Julio de 2019.
Que los gastos comunes que han sido generados por el local comercial los cuales le corresponden al demandado, ascienden a la cantidad de: TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.7000.000) correspondiente a los meses de Marzo; Abril, Mayo; Junio y Julio de 2019.-
Por ese decir se solicitó desalojar y desocupar totalmente de bienes y de personas el inmueble anterior descrito, y cancelar la cantidad de TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 3.700.000), por concepto de cánones de arrendamiento vencidos, hasta la conclusión definitiva de este procedimiento según el monto mensual del canon de arrendamiento indicado en el libelo, así como se condene en costa al demandado.
Por su parte la demandada al respecto procedió a contestar la demanda contradiciendo toda y cada una de sus partes la demanda formulada en su contra, no se hizo presente en el momento procesal de la audiencia oral y pública, ni por si, ni por medio de apoderado judicial.
Entonces definida o delimitada la litis en los términos expuestos, corresponde a este Tribunal en primer lugar y con arreglo a los presupuestos arriba elencados, determinar la existencia de la relación arrendaticia que asegura la parte actora mantiene con la parte demandada, pues efectivamente la misma existe, esto en virtud de constar en auto original de contrato de arrendamiento.
Establecido el vínculo contractual arrendaticio, se impone analizar entonces el tema de la insolvencia planteada por el actor respecto a los cánones de arrendamiento, los cuales se encuentran supuestamente insolutos. La alegada insolvencia es negada, rechazada y contradicha por la parte demandada quien expone no adeudar nada al actor por tal concepto y niega la existencia de la deuda cuyo reconocimiento y condena se pretenden, dejando sentado que los pagos se hicieron a la cuenta de ahorro de la señora Doris Caraballo.
En este sentido y como fundamento del desalojo, el literal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para de Uso Comercial, establece:
“Artículo 40. Son causales de Desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.”
Como consecuencia de las previsiones contractuales antes transcritas, la actora afirma que los cánones de arrendamiento insolutos se contraen a aquellos correspondientes a los meses Marzo; Abril, Mayo; Junio y Julio de 2019, lo que hace un total de cinco (5) meses lo que se traduce en la cantidad de: TRES MILLONES SETECIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.7000.000) Así se establece.
En efecto, el autor Rafael Bernard Mainard, en su texto de Derecho Civil Patrimonial, Obligaciones, pág. 250, nos indica que existen tres diversas acepciones de la voz pago: una muy general, sinónima de cumplimiento de la obligación por cualquier medio que produzca la liberación del deudor, ya consagrada en el Derecho Romano bajo la expresión solutio (procedente del verbo solvere, desatar); otra, estricta y más técnica, como cumplimiento efectivo de la prestación convenida en la obligación; y, por fin, en un sentido coloquial y carente de rigor jurídico, la forma de cumplimiento realizado mediante la entrega de una suma de dinero.
Se trata de un medio de extinción de las obligaciones por excelencia, voluntario, pues, depende de la voluntad del deudor, esencial, porque por su propia esencia genera la extinción automática de la obligación, y ordinario, por ser el medio habitual y normal de extinción de la obligación.
Afirmar que una obligación está pagada, es decir a su vez, que la obligación está cumplida. El pago, quiere decir libramiento, reembolso, retribución, remuneración, satisfacción. Así, nuestra extinta Corte Suprema de Justicia, en Sentencia del 21 de Abril de 1.966, (G.F.N° 52, 2 E, Pág. 339,340), expresó:
“El concepto de pago como medio de extinción de las obligaciones tiene indudablemente en la doctrina y también en nuestro ordenamiento jurídico, la aceptación amplia de cumplimiento de la prestación prometida, por lo que el deudor de la obligación paga no solo cuando entrega al acreedor sumas de dinero debidas sino cuando también entrega cuerpos ciertos o realiza el hecho al que se encuentra obligado por la ley o por el contrato…”
En Sentencia de fecha posterior (Sentencia de fecha 02 de Julio de 1.968, G.F.N° 61 2E), la Sala Civil de la extinta Corte expresó: “El pago es la entrega de dinero que se hace con la intención de extinguir una obligación”.
Así las cosas, se expresa una vez más que la presente acción ha sido ejercida con fundamento en el artículo 40 literal “a” de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, según el cual, son causales de desalojo: a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos. Entonces bastan dos meses de atraso para justificar el desalojo e incluso basta también el mismo atraso en los pagos del condominio o de los gastos comunes, cuando tal pago le corresponde al arrendatario por acuerdo con el arrendador.
En este orden de ideas acotamos que la ley sanciona al arrendatario negligente en el cumplimiento de las obligaciones que contrae contractualmente, ya se trate de un contrato verbal o de un contrato escrito. En el ámbito arrendaticio, tratándose del pago del alquiler, constituye el pago el único medio de liberación.
Así se tiene, que quedó demostrado en autos el carácter del demandante como titular del inmueble, lo que le acredita cualidad para sostener una acción por desalojo como la presentó, en consecuencia, le basta probar la relación arrendaticia, así como también el hecho de haber notificado a la parte demandada, de no continuar con la relación arrendaticia, quedando la parte demandada obligada a probar el pago como máximo exponente de la satisfacción de las
obligaciones así como demostrar que no fue notificado en su debida oportunidad, situaciones estas que no fueron cubiertas por la demandada en su debida oportunidad.
Entonces, precisa este Juzgador traer a los autos el contenido de los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, que expresan:
“Artículo 506. Código de Procedimiento Civil. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación…”
“Artículo 1.354. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe, por su parte, probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
Al respecto, el autor patrio Arístides Rengel Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano”, (Editorial Arte, Caracas 1992), expresa:
“De todo lo expuesto hasta ahora, se ve que, ya se parta de un punto de vista abstracto (Rosemberg) o bien se considere el problema desde el punto de vista concreto (Chiovenda), lo importante es atender- por la naturaleza dialéctica que tiene el proceso y por el principio del contradictorio que lo informa- a las afirmaciones de hecho que formula el actor para fundamentar su pretensión y determinar así el thema decidendum, y a las afirmaciones de hecho que formula el demandado en su defensa o excepción, con lo cual queda, a su vez, determinado el thema probandum; por lo que las diversas posiciones doctrinales surgidas en esta materia, y las diversas fórmulas legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la carga de la prueba, pueden reducirse a esta fórmula general y simple, que comprende todas las posibilidades: 'Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho'.
'Del mismo modo, considerando la posición del demandado en particular, la jurisprudencia de la casación, interpretando la máxima según la cual: reus in exceptione fit actor, distingue las diversas actitudes que puede adoptar el demandado frente a las pretensiones del actor, y acoge la doctrina generalmente aceptada, según la cual, la contradicción pura y simple de la pretensión (contradicción genérica de la demanda) no la discute, sino que en el fondo pide la prueba de las razones sobre que se funda aquella, y el reo no corre ningún riesgo con la ausencia de pruebas.En cambio, el que no se encierra en la pura negación de las pretensiones, sino que expone razones de hecho para discutirlas, adopta una actitud dinámica, y la contienda procesal se desplaza de la pretensión, a las razones que la enervan, y el riesgo de la falta de pruebas también se desplaza, porque el pretensor no tiene que probar nada, pues no es de la realidad de su pretensión de lo que se trata, sino de las razones contendientes de aquélla.De lo expuesto se puede concluir que en nuestro derecho y en la jurisprudencia de la casación, pueden considerarse pacíficos en materia de distribución de la carga de la prueba estos principios fundamentales:a) Que la carga de la prueba no solo corresponde al actor, sino también al demandado según sus respectivas afirmaciones de hecho…”
En este sentido tenemos que el apoderado judicial de la parte demandada ha realizado una contestación o rechazo genérico al hecho negativo planteado por la parte actora, cuando esta expone no haber recibido los pagos de cinco (05) cánones de arrendamiento para el año 2019, hecho este que, ciertamente, no puede probar el accionante sino que corresponde al demandado, pues es él sobre quien recae la obligación de acreditar el pago de sus obligaciones al negar estar incurso en la señalada insolvencia.
Ahora bien analizando el contenido del literal “G” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la cual establece: “Que el contrato suscrito
haya vencido y no existía acuerdo de prorroga o renovación entre las partes” Así pues, tenemos de conformidad con lo antes establecido, correspondía al accionado la pruebas que lo libertaran de tal, y visto que en el momento procesal no fueron promovidas las mismas produciendo tal conclusión el cumplimiento de la causal invocada, sancionable con el desalojo solicitado. Así se establece.
En efecto, pide el actor en su libelo, el desalojo del local comercial arrendado y a título de indemnización una cantidad igual a los cánones de arrendamiento vencidos y declarados insolutos, lo que a partir del 01-03-2019 eran Bs 500.000 mensuales por el Taller y Bs. 250.000 por los dos (2) locales comerciales.
Al respecto, observa quien suscribe, que ha quedado establecido en el cuerpo del presente fallo que la insolvencia declarada es producto de la deuda respecto a dos cánones arrendaticios cuyo pago no quedó demostrado, razón por la cual se acuerdan los pagos condenados por el a quo, que corresponde a las mensualidades insolutas y los que se siguen venciendo hasta que la sentencia quede definitivamente firme. Así se establece.
De manera que, cierto como es, que se trata de un contrato de arrendamiento, y por ende de tracto sucesivo, no hay duda que el arrendador tiene derecho a una compensación por el uso del inmueble mientras esté ocupado por el arrendatario, razón por la cual, resulta procedente en derecho el pago de los cánones de arrendamiento pactados en el contrato, condenados en la sentencia recurrida. Así se establece.
Ahora bien, tal y como se dijo líneas anteriores, la presente demanda se tramita y como desalojo, por lo que no puede dejar pasar por alto, que la jueza ad quo, sentencio el pago de servicios o impuestos municipales, y materiales que faltan en el inmueble como lo son cinco (5) bigas doble “T” de 6 mts, un (1) tanque de agua entre otras, lo cual no forma parte de una demanda de desalojo sino que tiene características de un juicio totalmente distinto al que hoy se ventila, razón por la cual, quien sentencia en el orden jerárquico de la jurisdicción considera declara el presente recurso, sin lugar y modificar la sentencia apelada dejando por sentado que el contenido de la presente resolución es el desalojo del local comercial. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito Protección del Niño, Niñas, Adolescentes, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre; actuando en nombre de LA República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación ejercido por el abogado Julian Ramón Millán, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 8.435.455 e inscrito en el I.p.s.a Nro. 119.857, actuando en su carácter de apoderado judicial del ciudadano Henry Luis Quijada Foma, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.450.990, contra la sentencia definitiva dictada en fecha 19 de octubre de 2020, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Rivero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
SEGUNDO: SE CONFIRMA con otra motivación la sentencia apelada dictada en fecha 19 de octubre de 2020, por el Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Rivero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en consecuencia con las modificaciones indicadas en esta decisión, se confirma la recurrida en los siguientes términos:
Primero: Con lugar la demanda de desalojo a tenor del literal “a” y “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial intentada por el ciudadano José Gregorio Gómez Bejarano, venezolano, mayor de edad, de estado civil divorciado, titular de la cédula de identidad Nro. 11.966.252 domiciliado en la calle Angel Maria Arcia, sector 22 de Octubre, casa S/n de la ciudad de Cariaco, Municipio Ribero del estado Sucre contra el ciudadano Henry Luis Quijada Foma, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 9.450.990 por la pretensión de Desalojo del Inmueble constituido por un taller y dos locales comerciales, identificado como “Frenos Pedrito” ubicado en la calle Ángel María Arcia, sector 22 de octubre, frente a la troncal 9 de la comunidad de Cariaco, Jurisdicción de la Parroquia Cariaco, Municipio Ribero del estado Sucre.
Segundo: se condena al demandado al pago de la cantidad de Tres millones setecientos mil bolívares (Bs. 3.700.000,00) por concepto de cánones de arrendamiento vencidos y por lo que sigan vencidos hasta la conclusión definitiva de este procedimiento, según el monto mensual del canon de arrendamiento.
Tercero: se ordena el Desalojo y hacer entrega material del local comercial arrendado totalmente desocupado, libre de bienes y personas y en las mismas condiciones en las que declaró recibirlo.
Cuarto: Por haber resultado la parte demandada totalmente vencida en el presente juicio, que se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
TERCERO: Se condena en costa a la parte recurrente
Se deja expresa constancia que la presente decisión ha sido dictada y publicada fuera de su lapso legal correspondiente, por lo que se ordena la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 233 eiusdem. Líbrese comisión.
Publíquese, regístrese, el texto íntegro en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve y el correspondiente dispositivo en la página www.sucre.scc.org.ve, déjese copias certificadas de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, envíese vía correo electrónico a las partes y/o sus ponderados y remítase en su oportunidad legal correspondiente
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Accidental en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección de Niños, Niñas y Adolescentes, Bancario y Marítimo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los veintiocho (28) días del mes de Julio de Dos Mil Veintiuno (2021). Años 210° de la Independencia y 161° de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR
____________________________
ABG. FRANK A. OCANTO MUÑOZ
EL SECRETARIO
___________________________
ABG. GUSTAVO A. TINEO LEON
NOTA: En esta misma fecha, previo cumplimiento de los requisitos de Ley, siendo las 11:50 A.m., se publicó la presente decisión. Conste.
EL SECRETARIO
___________________________
ABG. GUSTAVO A. TINEO LEON
EXPEDIENTE N° 21-6707
MOTIVO: DESALOJO (LOCAL COMERCIAL)
SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
FAOM/GTL
|
