PARTE DEMANDANTE: Ciudadano ELIECER JOSE BRUZUAL GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.933.795, soltero, civilmente hábil, domiciliado en Residencias El Guanajo, Apartamento 1-B, Piso 1, Avenida Perimetral, Parcelamiento Miranda, sector 2-A, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, representado judicialmente por los abogados en ejercicio JESUS ERNESTO BRUZUAL GUTIERREZ, HECTOR JOSE GOMEZ DELGADO y GUILLERMO DE JESUS BRITO CUMANA, inscritos en el Instituto de Previsión Social bajo los N° 223.928, 223.926 y 223.927 respectivamente. PARTE DEMANDADA: Ciudadano DOMENICO FAZIO PALERMO, venezolano, mayor de edad, soltero, Titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.486.698, domiciliado en Casa esquina, S/N al lado de Residencias El Guanajo, entre la calle Cancagüita y la calle villa Bicentenario, diagonal a la avenida Cacique Maraguey, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, representado judicialmente por la abogada en ejercicio MARIA DE FATIMA RODRIGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 68.422. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA. EXP. N°:19-6669 SENTENCIA: DEFINITIVA NARRATIVA Subieron las presentes actuaciones en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 09/10/2019, por la abogada en ejercicio MARIA DE FATIMA RODRIGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del abogado bajo el Nº 68.422, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano DOMENICO FAZIO PALERMO, parte demandada, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre en fecha 04/10/2019. En fecha 07/11/19, fue recibido en esta Alzada el presente expediente constante de una pieza principal de 272 folios y un cuaderno de medidas de 78 folios. Y se le dio entrada en fecha 11/11/2019. Al folio doscientos setenta y cuatro (274) corre inserta diligencia suscrita por la Abogada en ejercicio MARIA DE FATIMA RODRIGUEZ, IPSA N° 68.422, en su carácter de apoderada Judicial de la parte demandada, mediante la cual deja constancia de haber revisado las actas que conforman el presente expediente. En fecha 14/11/2019, se dictó auto mediante el cual se fijaron los lapsos establecidos por la ley. Del folio 276 al 278, corre inserto escrito suscrito y presentado por la abogada en ejercicio MARIA DE FATIMA RODRIGUEZ, I.P.S.A Nº 68.422, en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada, constante de tres (3) folios y sus vueltos. En fecha 08/01/2020, el abogado en ejercicio HECTOR JOSE GOMEZ DELGADO, I.P.S.A Nº 223.926, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante consigno escrito de informes constante de cinco (5) folios y sus vueltos Al folio 284 corre inserto Escrito de Observación a los Informes, suscrito y presentado por el Abogado en ejercicio HECTOR JOSE GOMEZ DELGADO, I.P.S.A Nº 223.926, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, constante de dos (02) folios y sus vueltos. En fecha 22/01/2020 se dictó auto en el cual el Tribunal dijo VISTOS y entro en el lapso para sentenciar la presente causa. Al folio 287 y 288 corren insertas diligencias suscritas por la Abogada en ejercicio MARIA DE FATIMA RODRIGUEZ, IPSA N° 68.422, en su carácter de apoderada Judicial de la parte demandada, mediante la cual deja constancia de haber efectuado revisión de las actas que conforman el presente expediente. En fecha 19/10/2020, este Tribunal dicto auto en el cual difiere el pronunciamiento de la causa para el Trigésimo (30) día continuo siguiente a la fecha del referido auto. Al folio 290, 291, 292 y 293 corren insertas diligencias suscritas por la Abogada en ejercicio MARIA DE FATIMA RODRIGUEZ, IPSA N° 68.422, en su carácter de apoderada Judicial de la parte demandada, mediante la cual deja constancia de haber efectuado revisión de las actas que conforman el presente expediente. Al folio 295, corre inserta diligencia suscrita por el abogado en ejercicio Jesús Ernesto Bruzual G., IPSA N° 223.928, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual solicita el computo de días hasta que se cumplió el termino para dictar sentencia en la presente causa. Se acordó lo solicitado por auto de fecha 15/04/2021. Por auto de fecha 14/04/2021, se acordó expedir copia certificada de todo el expediente. Al folio 298, corre inserta diligencia suscrita por el abogado en ejercicio Jesús Ernesto Bruzual G., IPSA N° 223.928, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual solicita sea sentenciada la presente causa. Al folio 299, corre inserta diligencia suscrita por el Abogado en ejercicio HECTOR JOSE GOMEZ DELGADO, I.P.S.A Nº 223.926, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, mediante la cual ratifica su solicitud de fecha 11/05/21 y así mismo solicita copia certificada de los folios 286 al 298 del presente expediente. Al folio 300, corre inserta diligencia suscrita por el Abogado en ejercicio HECTOR JOSE GOMEZ DELGADO, I.P.S.A Nº 223.926, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, mediante la cual asocia al poder conferido por el ciudadano Eliécer Bruzual Gutiérrez al abogado Guillermo de Jesús Brito Cumana, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 223.927. MOTIVA Cumplidas las formalidades legales y siendo la oportunidad de emitir pronunciamiento, éste Juzgador hace previamente las siguientes consideraciones: Los hechos según el decir de la actora en el libelo de demanda Señala la actora que en fecha 14 de abril de 2010, suscribió un contrato de arrendamiento por un (1) apartamento distinguido con la nomenclatura 1-B, piso 1, que forma parte del edificio Residencias Guanajo, ubicada en la Avenida Perimetral Cristóbal Colon, Parcelamiento Miranda, Sector A-2, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del estado Sucre, con un área de construcción de 66,90 metros cuadrados y alinderado asi: Norte: con fachada norte del edificio, Sur: Pasillo de Circulación, Este: con apartamento 1-A, y Oeste: con fachada oeste del edificio; al mismo le corresponde un (01) puesto estacionamiento distinguido con el número 1-B, el cual actualmente es la residencia principal del demandante, con el ciudadano Domenico Fazio Palermo, el cual aunque fue por tiempo determinado en su nacimiento, por una duración de seis (06) meses, sufrió una tacita reconducción por estar vigente hasta el mes de julio del año 2014, mientras duro la relación arrendataria, se suscribieron dos contratos de opción de compra venta , el primero en fecha 25/05/2011, por un precio total de trescientos treinta mil bolívares (Bs 330.000,00) recibiendo el oferente la cantidad adelantada de sesenta y seis mil bolívares (Bs. 66.000,00) no pudiendo concretarse el negocio; el segundo de fecha 18/05/2012 debidamente autenticado por un precio total del apartamento de trescientos noventa y cinco mil bolívares (Bs. 395.000,00), recibiendo el oferente la cantidad adelantada de ciento dieciocho mil bolívares (Bs. 118.000,00) no pudiendo concretarse el negocio. Las dos negociaciones anteriores no fueron exitosas, se mantuvo la intención de concretar la venta del apartamento, para el mes de junio de 2014 se logra concretar la venta del apartamento, por la cantidad de seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) la cual es pagada mediante cheque al ciudadano Domenico Fazio Palermo, esta transacción se realizó mediante contrato verbal, con promesa de formalizar la compra venta con la procolizacion del documento definitivo por ante el registro subalterno, cuestión que hasta la fecha no se ha realizado a pesar de los múltiples intentos realizados. En el lapso de contestación de la demanda, la apoderada judicial del ciudadano Domenico Fazio Palermo, puntualizo: Convino que en fecha 14 de abril de 2010, su mandante suscribió un contrato de arrendamiento por un inmueble de su exclusiva propiedad, distinguido con la nomenclatura 1-B, Piso 1, que forma parte del Edificio Residencias El Guanajo, ubicado en la Av. Perimetral Cristóbal Colon, Parcelamiento Miranda, Sector A-2, el cual está siendo ocupado por el demandante ciudadano Eliecer José Bruzual Gutiérrez, como arrendatario, en calidad de arrendamiento a tiempo indeterminado, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de tres mil bolívares fuertes (Bs. 3.000.00), y que adeuda hasta la fecha los cánones de arrendamiento desde el mes de diciembre de 2013, por lo que se introdujo una solicitud de desalojo por ante la coordinación regional de la superintendencia de vivienda del estado Sucre; ahora bien el mismo le manifestó que entregaría el inmueble por lo que se dejó de accionar los demás actos de dicho proceso. Igualmente señalo convenir en que su mandante suscribió contrato autenticado en fecha 25 de abril de 2011, la opción de compra venta siendo el precio convenido en el mismo por la cantidad de Trecientos treinta mil bolívares fuertes (Bs. 330.000,00) recibiendo solo la cantidad de cuarenta y ocho mil bolívares fuertes (Bs. 48.000,00) que al cambio por la reconvención monetaria es Cuarenta y ocho bolívares soberanos (Bss. 48,00); no pudiéndose concretar la compra venta por causas imputables al comprador sin embargo se acordó suscribir otro contrato. Por lo que rechazo y contradijo que el demandante entrego en esa oferta la cantidad de Sesenta y seis mil bolívares fuertes (Bs. 66.000,00), de igual modo convino en que su mandante suscribió un segundo contrato de opción de compra venta, autenticado por ante la notaria publica, de Cumana, en fecha 18 de abril de 2012. En esa misma oportunidad la demandada, reconvino señalando para ello que desde el día en el cual se venció el lapso para pagar la totalidad de la suma convenida para la compra venta del inmueble, propiedad de mi mandante, (inmueble ya descrito y objeto del litigio) se sufrió una perdida en el ingreso al no ofrecer a un tercero, la venta porque señalo que entregaría el inmueble y luego se negó a cumplir con ello, que si pudiera haber cumplido con la obligación de pagar ya que el precio que se oferto y que generaría dicho cumplimiento iba destinado a ser invertido en la sociedad mercantil propiedad de su mandante, comprar materia prima y lograr mayor producción y por ende más ingresos económicos en dicha actividad. Señalo que también la falta de pagos de los cánones de arrendamiento pagos de los servicios tales como pago de luz, cantv han sido pagados hasta la presente fecha por su representado y que sigue pagando, ya que el demandante no solo ofreció entregar dicho inmueble sino que se negó a pagarlos a fin de causar un daño económico que pudiera poner en riesgo la titularidad de propiedad por dichas deudas. MOTIVA II Pasa este despacho judicial a valorar las pruebas promovidas por las partes, dejando saber que aun cuando fueron promovidas de forma individual una vez que constan en el expediente son del proceso, independientemente de a quien beneficien en su verdad, por lo que existiendo igual promoción en algunas de las pruebas promovidas, se tomara una sola para su valoración. Y ASI SE ESTABLECE. DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE: - Marcada con la letra “A”, contrato de arrendamiento suscrito en fecha 14/04/2010, sobre un inmueble distinguido con el N° 1B, piso 1 del Edificio Residencial el Guanajo, ubicado en la Avenida Perimetral Cristóbal Colon, Parcelamiento Miranda, Sector A-2, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre. En cuanto a esta prueba este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que nada aclara en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE. - Marcado con la letra “B” copia fotostática del contrato de opción de Compra venta suscrito en fecha 25 de Abril de 2011, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná, quedando inserto bajo el N° 34, tomo 86 de los libros de autenticaciones respectivos. La presente prueba es de los clasificados como documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano, fundamento principal de la pretensión y que la representación judicial de la parte demandada aceptó expresamente. ASÍ SE DECIDE. -Marcado con la letra “C”, copia fotostática del contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 18/04/2012, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de la Ciudad de Cumaná, quedando inserto bajo el N° 07, tomo 86 de los libros de autenticaciones respectivos. La presente prueba es de los clasificados como documento público, el cual al no haber sido tachado de falso debe ser apreciado de de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil Venezolano, desprendiéndose de esta prueba que el contrato efectivamente fue celebrado por las partes en fecha 18/04/2012 .Y ASI SE DECIDE. - Marcado con la letra “D”, copias fotostáticas de Estado de Cuenta emitido por el Banco de Venezuela, correspondiente al mes de junio del 2014, que él demandante pago un cheque por la compra del inmueble y cobrado por el vendedor materializando el negocio jurídico, instrumento que no fue desconocido ni impugnado, por lo que se le valora y se aprecia de conformidad con el artículos 1383 del Código Civil en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de lo cual se evidencia que entre ambas partes existió un negocio jurídico y la parte actora cancelo la totalidad del inmueble objeto de este litigio. Y ASI SE DECIDE. Se observa claramente que la parte demandada aporto las pruebas siguientes: - El Poder marcado con letra “A” para demostrar la cualidad del propietario del inmueble. Este documento no fue impugnado ni desconocido durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal Superior de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.359 del Código Civil, le otorga pleno valor probatorio. Y ASI SE DECIDE. - Marcado con la letra “B” documento de propiedad, con el objeto de demostrar que el ciudadano DOMENICO FAZIO PALERMO es el propietario del inmueble distinguido con el N° 1.B, piso 1, del Edificio Residencias El Guanajo, ubicado en la Avenida Perimetral Cristóbal Colon Parcelamiento Miranda, Sector A-2, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 30 de Junio de 1.988, bajo el N° 20 de su serie, folios 54 al 58, Protocolo Primero, Tomo 4 segundo Trimestre de ese año, el cual habita la parte actora ciudadano ELIECER BRUZUAL GUTIERREZ. En cuanto a esta prueba este Tribunal considera al igual que el a quo, que aun cuando este instrumento no fue impugnado ni desconocido por la contraparte durante la secuela del proceso, es desechado del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE. - En relación a la documental marcada con la letra “C”, este Juzgador observa que es un cheque signado con el Nº 22589818, de fecha 09/04/2012, realizado por a favor del ciudadano Domenico Fazio, por la cantidad de CIENTO DIECIOCHO MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 118.500,00). Y por cuanto la misma no fue tachada ni impugnada por la parte contraria, este Jurisdicente le otorga pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 1383 del Código Civil en concordancia con los artículos 1.357 y 1.360 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE.- - Marcado con la letra “D”, escrito dirigido a la Coordinación Regional de la Superintendencia de Vivienda del Estado Sucre. En cuanto a esta prueba este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que nada aclara en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE. - Marcado con la letra “E” escritos dirigidos al ciudadano Eliécer José Bruzual. En cuanto a esta prueba este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que nada aclara en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE. - Promovió copia certificada del contrato de opción de compra, de fecha 31/05/2012, marcado con la letra “A” Con la intención de demostrar que fue el primer contrato suscrito entre las partes. En relación a esta prueba se observa que la misma no fue tachada ni impugnada por la parte contraria, en consecuencia este sentenciador le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código Civil y 1.357 y 1.360 del Código Civil. Y ASÍ SE ESTABLECE. Hizo valer el principio de la comunidad de la prueba, con respecto a: - El contrato de arrendamiento debidamente autenticado. En cuanto a esta prueba este Tribunal considera al igual que el a quo, negar su valor probatorio, en virtud que nada aclara en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE. -Contrato de opción de compra venta debidamente autenticado. Este documento fue analizado anteriormente, por lo que se hace inoficioso un nuevo examen del mismo, y así se deja establecido. - En cuanto a la prueba promovida en el Tercer Particular sobre el cheque original emitido por el demandante por la cantidad de Tres Mil Bolívares (Bs. 3.000), contra la entidad bancaria Banco Caroní, cuenta Corriente N° 0128-0015-11-1502328105, cheque N° 15210762 de fecha 03/07/2012, cuya certificación consta en el expediente como lo señala la apoderada judicial de la parte demandada. Respecto a este documento, observa este Juzgador, que no se le otorga valor probatorio por cuanto el mismo no consta en el expediente de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil en su parte in fine. Y ASI SE ESTABLECE. -En cuanto a las facturas originales de pagos de servicios tales como: aseo, luz, gas, marcados con la letra “B”. Estos instrumentos no fueron impugnados durante la secuela del proceso por la contraparte, por lo que este Tribunal Superior los valora como tarjas y les otorga plena prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 1.383 del Código Civil. Y ASI SE DECIDE. - Copia simple de la constancia inserta al folio 116, emanada de la Junta de condominio Residencia el Guanajo, marcada con la letra “B”, la cual no es apreciada por el Tribunal por no haber sido ratificada a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA. - Marcada con la letra “C” Copia fotostática simple de la cedula catastral, es demostrar el valor del inmueble, según el avalúo efectuado por la Alcaldía del Municipio Sucre. Este Tribunal, hace la salvedad que la cedula catastral no es un avalúo, es el identificador oficial y obligatorio de los bienes inmuebles, que permite identificar esa propiedad de forma inequívoca, en consecuencia, este Juzgador descarta la presente prueba de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398 del Código de Procedimiento Civil, en su parte in fine; y no se le otorga valor probatorio, por cuanto no es ningún avalúo la cedula catastral. Y así se establece. - En cuanto a la prueba de informes en donde se requirió información a la Oficina de Catastro de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre, a los fines que informe: “omisis” En cuanto a esta prueba, este Tribunal no le otorga valor probatorio y la desecha del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE –Marcado con la letra “D” copia fotostática simple del avalúo, que se efectuó en fecha 01/07/2013, cuyo original se le entrego al demandante para que actualizara dicho avalúo. En cuanto a esta prueba este tribunal la desecha del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten, la misma no es apreciada por este Tribunal por no haber sido ratificada a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. ASÍ SE DECLARA. -Prueba de Informe en donde solicita oficiar al Banco Caroni a los fines que informe… En cuanto a esta prueba, este Tribunal no le otorga valor probatorio y la desecha del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE. - En relación a la prueba de informe en donde solicita oficiar al Banco Caroni a los fines que informe… En cuanto a esta prueba, este Tribunal no le otorga valor probatorio y la desecha del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten. Y ASI SE ESTABLECE. -En relación a la prueba de exhibición de documento, la cual no es apreciada por este Tribunal por no haber sido ratificada a tenor de lo dispuesto en el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este Tribunal no le otorga valor probatorio y la desecha del proceso Y ASI SE ESTABLECE. - En cuanto a la prueba testimonial del ciudadano Juan Manuel Malave, titular de la cedula de identidad N° V-16.289.976, el cual rindió declaración en fecha 14 de febrero de 2.019. Del análisis de la testimonial promovida por la parte demandada, es importante establecer los parámetros establecidos en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene una regla expresa de valoración de la prueba testimonial, y otorga a los jueces la facultad soberana de apreciación, examinando si las deposiciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil o del que apreciare no haber dicho la verdad. De allí que la prueba de testigo consiste en el relato de un tercero sobre el conocimiento que tenga del hecho en particular, esto con la finalidad de llevar a la convicción del Juez o Jueza sobre sus percepciones de hechos pasados relativos a una relación jurídica ó de lo que han oído sobre éstos, es decir, el testimonio es un acto procesal (lo que regula su modo, tiempo y forma), por el cual una persona informa al Juez o Jueza, con fines procesales (conocimientos sobre hechos), sobre lo que saben de ciertos hechos. Tomando en cuenta que la apreciación de las testimoniales corresponde al Juez sentenciador sobre la concordancia ó discordancia entre dos o más declaraciones es un hecho de la entera apreciación del Juez de la causa, así lo señala el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil el cual reza: “(sic)…Para la apreciación de la prueba de testigos, el juez examinará sí las deposiciones de éstos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimará cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo inhábil, o del que apareciere no haber dicho la verdad, ya por las contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado, expresándose el fundamento de tal determinación.” De la deposición anterior, observa este sentenciador que el testigo presentado por la parte demandada es desechado del proceso toda vez que no aporta ningún elemento de convicción en relación a los hechos que aquí se debaten. En consecuencia el mismo es desestimado de conformidad al artículo 508 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE ESTABLECE. MOTIVOS DE HECHO Y DE DERECHO PARA DECIDIR Toda la compleja serie de actos que se realizan en un procedimiento está sujeta, para que puedan producir el efecto al cual están destinados, a una serie de exigencias, pues las formas procesales responden a una necesidad de orden, de certeza, de eficiencia, y su escrupulosa observancia representa una garantía del derecho de defensa de las partes. En otras palabras, los requisitos procesales son modelos legales que se proponen a la actividad del proceso para que produzca su propósito: garantía de un desarrollo legal del proceso que respete los derechos de los litigantes. En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La pretensión de la parte demandante consiste en una “Acción de Cumplimiento del “Contrato de opción de Compra-Venta” que suscribió con el demandado ciudadano DOMENICO FAZIO PALERMO, fundamentando su acción en el incumplimiento por parte del demandado del referido contrato de opción a compra, por cuanto en el mes de junio de 2014, se concretó la compra venta del apartamento por la cantidad de Seiscientos mil bolívares (Bs. 600.000,00) la cual fue pagada mediante cheque al referido ciudadano, esta transacción se realizó mediante CONTRATO VERBAL, es así como el opcionante incumplió con la promesa de formalizar la compra venta con la protocolización del documento definitivo por ante el Registro Subalterno, cuestión que hasta la fecha no se ha realizado a pesar de los múltiples intentos realizados por la parte actora. Observa este Jurisdiscente, que evidentemente el documento Contrato de Opción de compra venta, sirvió de fundamento para la acción incoada y al dársele el valor probatorio queda comprobado que de dicho documento se tiene como fidedigno por lo que con este se demuestra que ambas partes celebraron un contrato de opción de compra venta sobre el inmueble distinguido con el N° 1.B, piso 1, del Edificio Residencias El Guanajo, ubicado en la Avenida Perimetral Cristóbal Colon Parcelamiento Miranda, Sector A-2, Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, propiedad que consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 30 de Junio de 1.988, bajo el N° 20 de su serie, folio 54 al 58, Protocolo Primero, Tomo 4, segundo trimestre de ese año, con una área de construcción de sesenta y seis con noventa centímetros cuadrados (66,90 M2), cuyos linderos son los siguientes: Norte: con fachada norte del edificio; Sur: Pasillo de circulación, Este: Con apartamento 1-A y Oeste: con fachada Oeste del Edificio, el mismo le corresponde un puesto de estacionamiento signado bajo el N° 1-B. Por un monto de venta de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00) que actualmente equivalen a SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 600,00) y que fue pagado totalmente. Y ASI SE DECIDE. Por el contrario, la apoderada judicial de la parte demandada expresó en su escrito de contestación a la demanda, que: no existe incumplimiento por parte del ciudadano DOMENICO FAZIO PALERMO, por el contrario el demandante le ha ocasionado daños patrimoniales y no patrimoniales tales como pérdida de tiempo y disponibilidad de su inmueble, es por ello que pide se declare sin lugar la demanda y declarar con lugar la reconvención condenando al demandante al pago de las cantidades que resultan de los montos señalados en el escrito de contestación de la demanda que corre inserto del folio 73 al 75 y su vuelto del presente expediente; que por inflación pudieran resultar a la fecha de la sentencia definitivamente firme, mediante experticia complementaria del fallo y que estima la presente reconversión en la cantidad de diez mil bolívares soberanos (Bs. 10.000,00), es decir el equivalente a cuatrocientos treinta y cinco Unidades tributarias (435U.T). Antes de ahondar lo referente a las obligaciones contraídas por las partes, es menester señalar lo preceptuado en los artículos correspondiente al Código Civil, que a continuación se transcriben: Artículo 1.159: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. ello”. Artículo 1.133: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico”. Artículo 1.134: “El contrato es unilateral, cuando una sola de las partes se obliga; y bilateral, cuando se obligan recíprocamente” Resalta entonces, la existencia de un contrato bilateral, ambas partes reconocen el contrato de compra venta, sobre un inmueble constituido por un apartamento que forma parte del edificio Residencias el Guanajo, ubicado en la Avenida Perimetral Cristóbal Colon, Parcelamiento Miranda, Sector A-2, con su respectivo puesto de estacionamiento signado con el Nro. 1-B, el cual tiene como característica el ser una opción de compraventa. Existen notorias diferencias entre la opción y la venta, debido a que la primera es un contrato preparatorio que da lugar al nacimiento de una obligación de hacer o celebrar un futuro contrato, mientras que la segunda configura es un contrato definitivo, que genera una obligación de dar. La doctrina venezolana, ha sostenido que la opción de compraventa es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; siendo atípico, pues no está expresamente regulado en el Código Civil, sino por vía jurisprudencial. Constituyendo entonces, citando al autor Vegas Rolando (2002): “el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal” Así las cosas, se tiene que ambas partes, coincidieron en definir la negociación celebrada entre ellas como una pre-venta, la cual implica un contrato que precede a una venta definitiva, mediante la cual se establecen las condiciones que regulan la negociación, y que, cumplidas en la forma pactada conducen a su terminación, con el otorgamiento de la escritura definitiva y la entrega del inmueble pre-vendido. Corolario de lo antes expuesto, el código civil adjetivo establece: Artículo 12: “Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procuraran conocer en el limite de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas de derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados.”... Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación. Los hechos notorios no son objeto de prueba” Es doctrina pacífica y reiterada, que las partes tienen la carga de la prueba de los hechos que la favorecen. Las diversas posiciones doctrinarias y legislativas adoptadas para la distribución entre las partes de la prueba se reduce a la fórmula: “las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho”. El Código de Procedimiento Civil, distribuye las pruebas entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, y donde el Juez tiene la obligación de decidir conforme a lo alegado y probado por las partes, sin poder sacar elementos de convicción fuera de los autos, ni suplir excepciones ni argumentos de hecho no alegados ni probados. Al respecto, Henríquez La Roche, en su obra Teoría General de la Prueba, señala: “… El peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra…” “…La doctrina más exacta sobre la carga de la prueba es esta: Corresponde la carga de probar un hecho a la parte cuya petición (pretensión o excepción) lo tiene como presupuesto necesario, de acuerdo con la norma jurídica aplicable; o, expresada de otra manera, a cada parte le corresponde la carga de probar los hechos que se sirven de presupuesto a la norma que consagra el efecto jurídico perseguido por ella, cualquiera que sea su posición procesal, o como dice el artículo 177 del Código de Procedimiento Civil colombiano: (DEVIS ECHANDÍA). Esta regla es tan cabal y amplia que obvia todo distingo entre prueba de obligaciones (Art. 1.354 CC) y prueba de hechos en general, cuyas normas ha juntado el legislador en el artículo 506”. En este sentido el Código Civil dispone: Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En este orden de ideas, es obligación del Juez, en el momento establecido para dictar la Sentencia que ponga fin al juicio, examinar en primer lugar, si durante la pendencia del proceso las partes, en contradictorio y el Juez Director del proceso, aplicaron adecuadamente las normas procesales, que regulan su comportamiento durante el desarrollo de dicho proceso para que, una vez determinada la regular observancia de tales normas procesales, pase a pronunciarse sobre el mérito de la causa para resolver sobre lo conducente. La pretensión del demandante reconvenido consiste, en que el demandado le haga la entrega material del inmueble, mediante la protocolización del documento definitivo de compra venta por ante el Registro Subalterno, en vista de su incumplimiento del contrato entre ellos celebrado. Y lo alegado por la parte demandada reconviniente en su Escrito de Contestación – Reconvención, en el cual niega que haya incumplido el contrato celebrado entre las partes y por otra parte pretende que se declare Resuelto el Contrato de Opción a compra venta debidamente autenticado y por ende firmado entre las partes, por el incumplimiento ocurrido por causas imputables al demandante. Así mismo alegó que se trata de una reconvención genérica pues no existe una relación de causalidad directa entre los supuestos alegados daños patrimoniales y no patrimoniales presuntamente causados. Ahora bien, la reconvención o mutua petición es un recurso que la ley confiere al demandado por razones de celeridad procesal, permitiendo plantear a su vez en el acto de la contestación cualquier pretensión que pueda tener contra el actor primitivo, incluso referida a situaciones diferentes de las que se plantea en el juicio principal. Por otra parte la reconvención aquí planteada es por daños patrimoniales y no patrimoniales, evidenciándose de autos que no consta medio de prueba alguno de los hechos alegados en dicha reconvención y no especifican cuales son los daños que se reclaman, es por lo que no existe siquiera un indicio de que el demandado reconviniente ciudadano DOMENICO FAZIO PALERMO haya tenido un daño patrimonial y, en tales circunstancias la pretensión ejercida por el no puede prosperar en derecho. Y ASI SE DECIDE. Siendo así, la parte actora, logró demostrar su cabal cumplimiento de las obligaciones contraídas en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA y a su vez logró demostrar el incumplimiento por parte del demandado de autos, es por lo que le resulta forzoso a esta Alzada declarar SIN LUGAR el recurso de apelación que fuere interpuesto por la abogada en ejercicio MARIA DE FATIMA RODRIGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.422, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre en fecha Cuatro (04) de Octubre de 2019. Y en razón de lo anterior, se CONFIRMA en los términos de esta Alzada la decisión dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha Cuatro (04) de Octubre de 2019. Ahora bien, la Reconvención planteada por la parte Demandada Reconviniente debe ser declarada SIN LUGAR, tal como se declarará en la parte dispositiva del presente fallo. ASÍ SE DECIDE. DISPOSITIVA Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito Protección del Niño, Niñas y Adolescentes y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre; actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación interpuesto por la abogada en ejercicio MARIA DE FATIMA RODRIGUEZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el No. 68.422, actuando en su carácter de apoderada judicial de la parte demandada; en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre en fecha Cuatro (04) de Octubre de 2019. SEGUNDO: se CONFIRMA en toda y cada una de sus partes la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre en fecha Cuatro (04) de Octubre de 2019, que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA fue incoada por el ciudadano ELICER JOSE BRUZUAL GUTIERREZ, venezolano, mayor de edad, Titular de la Cédula de Identidad Nº V-8.933.795, contra el ciudadano DOMENICO FAZIO PALERMO, venezolano, mayor de edad, soltero, Titular de la Cédula de Identidad Nº V-13.486.698. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente por haber sido totalmente vencida en el presente proceso, de conformidad con lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. Se deja expresa constancia que la presente decisión ha sido dictada fuera del lapso establecido por la Ley por lo que se ordena la notificación de las partes. Publíquese, regístrese, el texto íntegro en la página web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve y el correspondiente dispositivo en la página www.sucre.scc.org.ve, déjese copias certificadas de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y envíese vía correo electrónico al solicitante y/o sus ponderados. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño, Niñas, Adolescentes, Bancario y Marítimo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los tres (03) días del mes de agosto de Dos Mil Veintiuno (2021). Años 210° de la Independencia y 161° de la Federación. EL JUEZ SUPERIOR ABG. FRANK A. OCANTO MUÑOZ EL SECRETARIO ABG. GUSTAVO A TINEO LEÓN NOTA: En esta misma fecha, previo cumplimiento de los requisitos de Ley, siendo las 11:00 a.m., se publicó la presente decisión. Conste. EL SECRETARIO ABG. GUSTAVO A TINEO LEÓN EXPEDIENTE No. 19-6669 MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA–VENTA SENTENCIA: Definitiva MATERIA: CIVIL FAOM/GATL/tcc.