TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARITIMO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Se inicio el presente procedimiento en virtud de la demanda contentiva de la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, incoada por la ciudadana ANA GREGORIA RODRIGUEZ GARZON, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-24.754.096, representada judicialmente por las abogadas en ejercicio Hildamelys Marval, Vicky Hernández, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 91.759 y 225.288, respectivamente; contra la SUCESION GOMEZ RODRIGUEZ representado judicialmente por el abogado en ejercicio Cesar Onofre Gómez Tannoux y la ciudadana Doralba Elena Mesa Mira, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 24.129.146, representada judicialmente por el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO GONZALEZ PEREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 26.657.
I
DEL PROCEDIMIENTO
La aludida pretensión fue recibida en fecha 14 de agosto de 2018 proveniente del Tribunal Distribuidor, en fecha 02 de octubre se formó expediente, se le dio entrada, se anotó en el libro respectivo, ordenándose subsanar de conformidad con el artículo 101 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (folios 334 y 335)
En fecha 04 de octubre de 2018; las apoderadas judiciales de la parte demandante, consignaron escrito de subsanación, siendo admitida en fecha 08 de octubre de 2018 por el trámite previsto en el Titulo IV de Ley y Reglamento para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda, fijándose la audiencia de mediación para el quinto (5to) día de despacho siguientes a la admisión de la presente demanda (folio 347), aperturándose cuaderno separado en el cual se proveyó sobre la medida de Prohibición de Enajenar y Gravar requerida por la accionantes (01 al 07 de ese cuaderno).
Rielan a los folios 354 y 365 del presente expediente, diligencias suscritas por el alguacil adscrito a este despacho judicial consignación de las compulsas libradas a la parte demandada en virtud de la negativa de los demandados de recibir y firmar por lo que les informó que habían quedado notificados de las misma.
Para la fecha 04 de febrero de 2019, se libraron Boleta de Notificación de conformidad con el articulo 218 del Código de Procedimiento Civil a la parte demandada Sucesión Gómez Rodríguez y a la ciudadana Doralba Mesa Mira (folios 378 y 382).
En fecha 14 de febrero de 2019, la Secretaria de este Órgano Jurisdiccional dejó constancia de haber cumplido con la notificación de los demandados, mencionados en el párrafo inmediato anterior (folios 383 y 386).
En fecha 25 de febrero de 2019, tuvo lugar la primera audiencia de mediación de conformidad con lo establecido en el artículo 103 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda sin llegar a ningún acuerdo, fijándose una segunda audiencia de mediación para el día 11 de marzo de 2019 (folios 390 y 391).-
En fecha 26 de febrero de 2019, este Despacho Judicial dictó auto a través del cual ordenó la apertura de una segunda pieza del presente expediente (folio 392 pieza I), lo cual así se cumplió (folio 01 pieza II).
En fecha 02 de julio de 2019 la Juez Suplente de este Juzgado, Abg. Vianett Marcano González, mediante auto se avocó al conocimiento de la presente causa, fijando un lapso de tres (03) días de despacho siguientes a esa fecha, para que las partes ejercieran si así lo consideraren, el recurso previsto en el artículo 90 del Código de Procedimiento Civil, señalando que una vez vencido dicho lapso, sin que se ejerciera dicho recurso, la causa continuaría su curso en el estado en que se encontraba, librándose las respectivas boletas de notificación (folios 03, 05 al 08 pieza II).
En fecha 05 agosto de 2019, la secretaria temporal adscrita a este despacho judicial, suscribió nota de secretaría dejando constancia de la notificación de las partes (folio 12 pieza II).
En fecha 12 de septiembre de 2019; de conformidad con el artículo 104 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, este tribunal fijó segunda audiencia de mediación para el sexto (6to) día siguiente a la presente fecha a los fines de mediar y conciliar las posiciones de las partes (folio 13)
En fecha 25 de septiembre y 02 de octubre de 2019; se llevaron a cabo segunda y tercera audiencia de mediación, sin que se haya alcanzado ningún acuerdo entre las partes (folio 14 al 16).
En fecha 16 de octubre de 2019; estando dentro del lapso de la oportunidad procesal prevista en el artículo 107 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda oportuno para la contestación u oposición a la cuestión previa el referido abogado opuso las contenidas en los ordinales 1° y 10° del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil (folios 17 al 92).
En fecha 19 de noviembre de 2019; este Tribunal declaró sin lugar la cuestión previa relativa al ordinal 1º y 10º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil inherente a la falta de jurisdicción del Juez, o la incompetencia de éste y la caducidad de la acción, ordenándose librar boletas de notificación a las partes (folios 127 al 135).
En fecha 28 de Noviembre de 2019 el tribunal deja constancia de haber cumplido con la notificación de las partes dándole cumplimiento al artículo 233 del Código de Procedimiento Civil (folio144).
En fecha 09 de diciembre de 2019 este tribunal oye dicho Recurso de Apelación en un solo efecto. Así mismo, se acordó el recurso de regulación de la Competencia de conformidad con lo establecido en el segundo aparte del artículo 109 de la Ley de alquileres de Vivienda, ejercido por el apoderado judicial de la parte co-demandada (folios 148 y 149).
En fecha 19 de diciembre de 2019; la representación judicial de la parte co-demandada, consignó escrito de contestación constante de ocho (08) folios útiles y un anexo de dos (02) folios (folios 157 al 166).
En fecha 08 de enero de 2020; siendo la oportunidad establecida en el artículo 112 de la Ley y Reglamento para la Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, este tribunal fijó los puntos controvertidos, tomándose los hechos negados expuestos por la parte co-demandada en su contestación en la presente causa, declarándose abierto el lapso de ocho (08) días para el lapso de pruebas (folios 168 y 169).
En fecha 10 de enero de 2020; se remitieron copias certificadas al tribunal de alzada para que conozcan del recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial de la parte co-demandada. Se libro oficio (170 y 171).
Llegada la oportunidad para la promoción de medios probatorios, ambas partes hicieron uso de ese derecho, la parte demandante el día 20 de enero de 2020 (folios 178 al 238) y la parte co-demandada el día 20 de enero de 2020 (folios 239 al 241) promoviendo los medios de prueba que aparecen en las actas procesales.
En fecha 24 de enero la representación judicial de la parte co-demandada, consignó escrito de oposición a las pruebas consignada por la parte demandante (folios 243 al 247).
En fecha 27 de enero la apoderada judicial de la parte demandante confiere poder apud-acta al abogado Johan José Ramírez Veliz, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 225.461 (folio 248 y 249).
Mediante auto de fecha 29 de enero de 2020; este Tribunal providenció las pruebas promovidas por las partes, a cuyos efectos inadmitió la prueba de exhibición, la prueba de inspección ocular así como la prueba de informe promovidas en los capítulos II, IV, y V, de su escrito de prueba promovida por la representación judicial de la parte demandante, así como también este Tribunal, consideró que los medios probatorios aportado por la demandante que cursan en el presente expediente son inconducentes para demostrar el retracto legal arrendaticio, declarándose con lugar la oposición en relación a la prueba de exhibición, Inspección Ocular y Prueba de Informe (folios 250 al 252).
En fecha 12 de febrero de 2020; la apoderada judicial consignó revocatoria de poder a las abogadas Maurys Alcántara Ramírez e Hildamelys Marval, inscritas en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros 84.196 y 91.759 respectivamente (folios 262 al 270).
En fecha 18 de febrero de 2020, este Despacho Judicial dictó auto a través del cual ordenó la apertura de una tercera pieza del presente expediente (folio 281 pieza II), lo cual así se cumplió (folio 01 pieza III).
En fecha 18 de febrero de 2020; este Tribunal fijó el quinto (5to) día de despacho siguientes a la presente fecha, a los fines de que se llevara a cabo la audiencia de juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 114 de la Lay y Reglamento para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (folio 02 pieza III).
En fecha 02 de marzo de 2020; tuvo lugar la audiencia de juicio haciéndose presente las partes e hicieron una breve exposición en torno a los hechos controvertidos en autos, así mismo este tribunal dicto fallo declarando inadmisible la presente pretensión por cuanto la parte actora no demostró tener legitimidad para subrogarse e intentar la presente acción, cuya cualidad de arrendataria la debió de probar en el contrato de arrendamiento, así como tampoco configuró en términos claros el objeto bien inmueble de la pretensión (folios 06 al 12).-
II
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Alegó la apoderada actora, que desde el año mil novecientos noventa y dos (1992) hasta la presente fecha, su representada junto a su grupo familiar vive arrendada en un inmueble destinado a vivienda principal ubicado en la Calle Armario actualmente calle Comercio Nº 18, Parroquia Santa Inés de esta ciudad de Cumaná estado Sucre, cuyo inmueble le perteneció a quien en vida fuera el ciudadano Rafael José Gómez, desde ese año vivió junto con su esposo y grupo familiar luego de haberse suscrito contrato de arrendamiento entre el propietario y el cuñado de la ciudadana Ana Gregoria Rodríguez Garzón.
Adujo la demandante que dicho contrato fue suscrito entre los ciudadanos Rafael José Gómez hoy occiso y el ciudadano Héctor German Hernández, cuñado de la demandante ciudadana Ana Gregoria Rodríguez Garzón, tal como se evidencia en documento de fecha veintiocho (28) de febrero de mil novecientos noventa y dos (1992); el cual se anexado al expediente marcado con la letra “A”.
Continuó señalando que, con el fallecimiento del ciudadano Rafael José Gómez, hecho ocurrido en fecha 28 de agosto de 1995, sus hijo siguieron cobrando el monto correspondiente al canon de arrendamiento, cuyo entendimiento fue directamente con la demandante y para ese entonces su pareja el ciudadano Jaime Lisandro Hernández, sin embargo con el pasar del tiempo, surgieron desavenencias con el canon de arrendamiento, lo cual los llevó a hacer las consignaciones del canon de arrendamiento ante el Tribunal de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del estado Sucre, cuyo numero de expediente signado bajo el Nº 99-081 de la nomenclatura interna de ese Tribunal, cuya consignación fueron realizadas en nombre del ciudadano Héctor German Hernández, debido a que él fungía como arrendatario en el documento de arrendamiento firmado con el ciudadano hoy occiso Rafael José Gómez.
Siguió señalando la accionante que, en fecha 02 de noviembre de 2017, recibió una notificación del Tribunal de Municipio y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta de este Circuito Judicial para dar contestación a demanda de Reivindicación Inmobiliaria incoada en su contra por la ciudadana Doralba Elena Mesa Mira, en virtud de que ésta había realizado la compra de la casa el cual habitaba la solicitante con su grupo familiar, vulnerándosele el derecho de preferencia como arrendataria que tenían para adquirir la propiedad de ese inmueble, de acuerdo a lo establecido en los artículos 131 y 132 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas.
Siguió argumentado que, el inmueble objeto de la pretensión está constituido en una casa constante de doscientos noventa y seis metros cuadrados con cincuenta y nueve centímetros (296,59 m2) construida en un terreno de trescientos veintiséis metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros cuadrados (326,47m2); cuyos linderos y medidas son los siguientes: Norte: hacia donde da su frente con la mencionada Calle Comercio en nueve metros lineales con sesenta centímetros (9,60 mts), Sur: con inmueble propiedad de la Sucesión Gómez Rodríguez en once metros con treinta y cinco centímetros (11,35 mts); Este: con casa que es o fue de la Sucesión Martínez Picornell en treinta metros con ochenta centímetros (30,80 mts); y Oeste: casa de Manuel López González en treinta y un metros con sesenta centímetros (31,60 mts).-
Consignó copia simple del contrato de arrendamiento, copia certificada del expediente signado con el Nº 99-081; documento de compra-venta, certificado del comprobante de afiliación al Sistema SAVIL; recibo de pago ante SAVIL; Planilla de Control de Asistencia ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda del estado Sucre (SUNAVI) y Notificación por el Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas delos Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta de este Circuito Judicial. Así mismo, promovió la prueba de exhibición y el testimonio de los ciudadanos Omaira Mijares de Rojas, Maribel Coronado de Hernández y Reinaldo Luis Gil Rodríguez.
En virtud de los hechos narrados, procedió a demandar por Retracto Legal Arrendaticio a su arrendador la Sucesión Gómez Rodríguez, representada judicialmente por el ciudadano Cesar Onofre Gómez, abogado en ejercicio inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 73.969 y a la ciudadana Doralba Elena Mesa Mira, portadora de la cédula de identidad Nº V- 24.129.146 y pidió a este Tribunal que los vendedores Sucesión Gómez Rodríguez y/o la parte retraída, es decir la ciudadana Doralba Elena Mesa Mira convenga en la presente pretensión por ser cierto, convengan en la subrogación del retrayente, convengan en realizar la firma de la escritura pública de subrogación, que la ciudadana Doralba Elena Mesa Mira convenga en recibir el pago del monto equivalente al precio que pagó por la compra del inmueble objeto de la pretensión y que se ordene la entrega real y efectiva del bien inmueble. Consignó cheque Nº 17514979 y Nº 35514980 de la entidad Bancaria Banesco por la cantidad de Quinientos cincuenta soberanos (550.00,00) y dos mil seiscientos noventa y un bolívares con doce céntimos (2.691,12) respectivamente. Estimó la demanda en cien millones de bolívares fuertes (Bs. 100.000.000,00); solicitó que sea tramitada por el procedimiento oral y fundamentó su pretensión en el artículo 98 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos Inmobiliarios de Vivienda.
III
DE LOS ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En el escrito de contestación a la demanda, el apoderado judicial de la parte co-demandada, señaló que su mandante adquirió en fecha 20 de marzo de 2013 el inmueble que una cabida o tamaño de trescientos veintiséis metros cuadrados con cuarenta y siete metros cuadrados (326,47 m2), el cual se encuentra integrado por dos (02) locales, el primero, arrendado en su oportunidad a su mandante ciudadana Doralba Elena Mesa Mira, constante de ochenta metros cuadrados (80m2) y el segundo, arrendado al ciudadano Héctor German Hernández, constantes de doscientos cuarenta y seis metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros (246,47m2). Ambos locales integran el lote del inmueble que tiene una superficie de
trescientos veintiséis metros cuadrados con cuarenta y siete centímetros cuadrados (326,47m2); cuyos linderos Norte: con una extensión de nueve metros con sesenta centímetros (9,60 mts), Sur: con una extensión de once metros con treinta y cinco centímetros (11,35 mts); Este: con treinta metros con ochenta centímetros (30,80 mts); y Oeste: con treinta y un metros con sesenta centímetros (31,60 mts), cuyo cedula catastral corresponde el Código Catastral Nº 19 14 03 U 005 031 011, ubicado en la Calle Comercio anterior calle Armario identificado con el Nº 18, anexando informe de mesura catastral que contiene un levantamiento de mesura, que identifica los dos (02) locales que se encuentran arraigado en ese lote de inmueble identificándolos el ente administrativo como Loca “A” y Local “B”
Señaló el apoderado judicial que, la accionante narró hechos falsos, así como también señaló que la relación contractual fue entre el arrendatario Héctor German Hernández y el arrendador Rafael José Gómez, suscrito en documento privado reconocido entre las partes efectuado el 28 de febrero de 1992, cuyo documento fue anexado por la parte accionante, invocó la falta de cualidad que tiene la demandante para sostener el presente juicio, en virtud a la relación surgida en el contrato de arrendamiento.
Adujo el apoderado judicial de la co-demandada que, la accionante pretendió hacer creer que una vez vencido el contrato suscrito continuó la relación arrendaticia, lo cual fue continuó por haberlo aceptado así las partes es decir; Héctor German Hernández y Rafael José Gómez, cuyo contrato se mantuvo vigente hasta la fecha de la venta del inmueble. Continuó señalando que, al producirse el deceso del arrendador, la relación contractual continuó con el arrendatario Héctor German Hernández y la sucesión Gómez Rodríguez, como arrendadores dando continuidad a la relación contractual tal como lo establece el artículo 1.603 del Código Civil.
Señaló la parte co-demandada, que en virtud de la negativa de la demandante ciudadana Ana Gregoria Rodríguez Garzón a realizar la entrega del inmueble ocupado, se accionó a la demanda por Reivindicación Inmobiliaria.
Aduce que la presente demanda es irregular ya que en la narración de los hechos, se agrega e incorpora a otro ciudadano llamado Jaime Lisandro Hernández, indicándolo como supuesto subarrendatario, tomando en cuenta que estaba prohibido el subarrendamiento tal como quedó establecido en la clausula sexta del contrato de arrendamiento efectuado entre las partes en fecha 28 de febrero de 1992.
Manifestó que, la accionante no reunió las condiciones para agotar el derecho de preferente ante la Superintendencia Nacional de la Vivienda, SUNAVI Sucre, el cual demostró dos días después de haberse realizado la compra del todo por parte de mi mandante. Siguió argumento que, la misma presentó falsa argumentación ante el ente SUNAVI, quien no suministro información en cuanto a la actividad comercial que realiza en un espacio de la vivienda denominado zaguán. Sigue manifestando igualmente que la misma no tiene legitimidad para actuar en la presente causa, ya que la misma ha venido írritamente erigiéndose como arrendataria en la relación contractual que se suscribió y formalizó entre el arrendatario Héctor German Hernández y el arrendador José Rafael Gómez, relación contractual que se mantuvo y siguió, después de la muerte del arrendador, el contrato fue asumido por la sucesión, a quien posterior le compro su mandante, cuya información esta no le fue suministrado al ente Administrativo SUNAVI por la accionante de la presente acción.
Igualmente señaló la parte co-demandada los instrumentos probatorios aportados por la parte demandante, en cuanto a su decir se evidencia la falsedad de la acción propuesta entre ellos el contrato de arrendamiento marcado con la letra “A” en donde se evidencia que celebró con el ciudadano arrendatario Héctor German Hernández y el ciudadano arrendador Rafael José Gómez. No aparece la ciudadana Ana Gregoria Rodríguez Garzón mencionada en dicho contrato, de manera que es inentendible este elemento probatorio. La consignación del comprobante de afiliación al sistema SAVIL, la indeterminación de inmueble objeto del retracto, la pretensión no contiene o da una ubicación de la parte del inmueble o local que ocupa, señaló los linderos generales del inmueble que emergen del documento de compra del mismo, pero no da especificación precisa de la parte del inmueble que irregularmente ocupa, verificándose de esa manera la indeterminación del bien objeto de la pretensión. Por último planteó la Improponibilidad de la presente acción.
IV
LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En fecha 08 de Enero de 2.020, este Tribunal mediante auto señaló que la controversia de autos se centraba en determinar, en primer término, si efectivamente existía la falta de legitimación activa de la parte demandante, ante el hecho de no ser una de la partes de la relación contractual que se suscitó entre los ciudadanos arrendatario Héctor German Hernández y el ciudadano arrendador Rafael José Gómez en fecha 28 de febrero de 1992; así como la identificación del bien inmueble objeto de la pretensión por falta de determinación del mismo.
V
DEL DISPOSITIVO DEL FALLO DICTADO EN LA AUDIENCIA DE JUICIO

En fecha 02 de Marzo de 2.020, este Despacho Judicial una vez agotado la audiencia de juicio oral, emitió en forma oral el dispositivo del fallo que nos ocupa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 120 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, declarando INADMISIBLE la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, ante la evidente falta de cualidad de la demandante para sostener el presente juicio.
VI
MOTIVOS PARA DECIDIR

Establece el artículo 138 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo siguiente:
“El retracto legal arrendaticio es el derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por venta o por cualquier otro tipo de transferencia de la propiedad del inmueble que esté en arrendamiento. Para ejercer este derecho, los arrendatarios o arrendatarias deberán cumplir con los requisitos establecidos en el artículo 136 de la presente ley…”
Se infiere de la disposición normativa citada, la legitimación en los juicios de retracto legal arrendaticio, siendo que, de acuerdo a ello, tal legitimación corresponde al arrendatario, tal derecho señalado por la norma anteriormente transcrita.
En el caso particular que nos ocupa, la apoderada judicial de la ciudadana Ana Gregoria Rodríguez Garzón, interpuso demanda contentiva de la pretensión de Retracto Legal Arrendaticio, contra la Sucesión Gómez Rodríguez y la ciudadana Doralba Elena Mesa Mira, el cual señaló la demandante que mantuvo una relación arrendaticia con la sucesión Gómez Rodríguez por más de veinticinco (25) años y que ésta no le dio el derecho de preferencia ofertiva para la venta del inmueble que viene ocupando por tiempo aproximado de veinticinco años.
Ahora bien, precisada como ha quedado la pretensión cuyo ejercicio ha dado inicio al presente procedimiento, de seguidas esta sentenciadora procede a efectuar las siguientes consideraciones:
En todo proceso judicial, deben cumplirse ciertos requisitos indispensables, con el objeto de que el Órgano Jurisdiccional proceda a resolver el conflicto subjetivo de intereses, por un lado, es preciso que se satisfagan los presupuestos procesales, que comprenden entre otros, la necesidad de que se instaure válidamente la relación procesal y por otro, la acreditación en el proceso de la existencia del derecho subjetivo y su incumplimiento, lo que conlleva a que en éste último requisito, deben verificarse los supuestos constitutivos de una sentencia favorable a la pretensión.
En cuanto a los presupuestos procesales, la doctrina y la jurisprudencia nacional, sostienen que su incumplimiento impide al juez de la causa, emitir un pronunciamiento sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, siendo que para el caso de que exista irregularidad en cuanto a ellos, el juez tiene solamente el deber de emitir una providencia en la que declare cuáles son las razones en cuya virtud considera que no puede entrar en el examen de la causa y que no puede, por consiguiente, adoptar una providencia de mérito. (Piero Calamandrei: Curso de Derecho Procesal Civil. Biblioteca Clásicos del Derecho. Volumen 2, México, 1.997, p.80).
Así, también se les ha definido como:
…los elementos o requisitos necesarios para que pueda constituirse válidamente el proceso; también es considerado (sic) como las condiciones que deben existir a fin de que pueda tenerse un pronunciamiento cualquiera, favorable o desfavorable, sobre la demanda, es decir, que se concrete el poder-deber del juez de proveer sobre el mérito… Debe observarse que… no son las condiciones que deben darse para que exista una relación procesal, sino que, por el contrario, vienen a ser las condiciones o requisitos necesarios sin los cuales el juzgador no podrá emitir un pronunciamiento de fondo, de carácter válido, como lo sería la incompetencia del juez, o la falta de cualidad o legitimación. (Negritas añadidas) (HUMBERTO E. III BELLO TABARES y otro: Teoría General del Proceso, corregida, ampliada y actualizada. Tomo I, Editorial Livrosca, Caracas, 2004, p.229)

La expresión presupuestos procesales, como bien lo apunta PIERO CALAMANDREI (Derecho Procesal Civil, Biblioteca Clásicos del Derecho, Volumen 2, México, 1997, p. 80), si se la toma literalmente, puede conducir a engaño, ya que en su significado propio, la misma parecería querer indicar aquellas condiciones a falta de las cuales no se forma una relación procesal; siendo que por el contrario, también cuando falta un presupuesto procesal, la relación se constituye igualmente en torno al deber del juez de proveer, sólo que ya no sobre el mérito, sino que únicamente debe emitir una providencia en la que declare cuáles son las razones en cuya virtud considera que no puede entrar en el examen de la causa y que no puede, por consiguiente, adoptar una providencia de mérito.
En ese orden de ideas, vemos que entre las clasificaciones que ha propuesto la doctrina de los presupuestos procesales, puede destacarse la ofrecida por EDUARDO J. COUTURE (Fundamentos del Derecho Procesal Civil, 3ª ed., Ediciones Depalma, Buenos Aires, 1981, pp. 103-109), quien divide los presupuestos procesales en: presupuestos procesales de la acción, Conformados por la capacidad de las partes y la investidura del juez –jurisdicción y competencia–; presupuestos procesales de la pretensión; presupuestos procesales de la validez del proceso y presupuestos procesales de una sentencia favorable (negritas añadidas).
Con vista a la anterior clasificación, estima esta juzgadora pertinente revisar lo que la jurisprudencia nacional señala en torno a la capacidad de las partes, como supuesto de inadmisibilidad de la acción; y en ese sentido, cabe traer a colación un extracto de la sentencia No. 769 de fecha 11-12-2003, dictada por la Sala Civil de nuestro máximo Tribunal, con ponencia del Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ, expediente No. 00-2055, donde se estableció el siguiente criterio:
…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente lo prohíbe,…
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan…
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso.
La falta de interés procesal puede provenir de diversas causas…. Es igualmente requisito de la acción la cualidad en las partes,…
4) Dentro de la clasificación anterior…, puede aislarse otra categoría más específica, de causales de inadmisibilidad de la acción, y es que ella se utilice para violar el orden público o infringir las buenas costumbres….
Así las cosas, a tenor de los criterios doctrinarios y jurisprudenciales a los cuales se ha hecho alusión en el presente fallo, debe entenderse que la legitimación a la causa o cualidad en las partes, es vista como un presupuesto procesal de obligatoria revisión por el Juez y que de aflorar de las actas procesales, conduciría a la desaparición en él del poder-deber de proveer sobre el mérito o fondo de la causa, subsistiendo únicamente el poder-deber de emitir una providencia declarando la inadmisibilidad de la pretensión, con mención expresa de las razones pertinentes; y así se establece.
Igual opinión sostiene el autor HUMBERTO BELLO TABARES (ob. cit., p. 230), cuando señala:
Todos lo presupuestos procesales son de obligatoria revisión por parte del juez, en el momento en que se presenta la demanda, para lo cual, cumplidos como sean los mismos, debe darle entrada al proceso a los fines de su tramitación; pero en nuestro sistema procesal, algunos de estos presupuestos, como es el caso de la legitimación o cualidad de las partes, debe analizarlo el juzgador al momento de sentenciar el mérito de la causa como punto previo, caso en el cual, de dibujarse una falta de cualidad, no entrará a conocer del fondo del asunto debatido, siendo esta una cuestión jurídica previa. (Negritas añadidas)

En este orden de ideas, definamos lo que se conoce como “legitimatio ad causam” y, para ello, recurramos a la comparación diferencial que con la “legitimatio ad processum”, hace el autor PEDRO ALID ZOPPI (Cuestiones Previas y otros temas de Derecho Procesal, 6ª ed., Vadell Hermanos Editores, C.A., Caracas, 2004, p. 108), de la siguiente manera:
...aún cuando nuestro Código procesal… solamente conoce la expresión legitimidad (usa ilegitimidad)…, en la doctrina procesal – aun la de los modernos autores venezolanos – se le emplea, pero como género (legitimación) del cual hay dos especies: la legitimación al proceso o procesal (legitimatio ad processum) y la legitimación a la causa o en la causa (legitimatio ad causam), de modo que la primera equivale a la legitimidad de nuestro Código (o calidad para obrar, y esta ilegitimidad es la incapacidad o imposibilidad para estar o actuar por minoridad, interdicción, falta o defecto de poder o representación tanto del demandante como del demandado), mientras que por la segunda entiende la cualidad o interés,… (negritas añadidas).

Hechos los anteriores razonamientos, y tratándose la pretensión interpuesta en el caso particular que nos ocupa, de retracto legal arrendaticio, en la que la parte demandada alegó como defensa la falta de cualidad para que la accionante sostuviera el presente juicio, ante el hecho de no tener la condición de arrendataria, cuya condición es determinante así como la imprecisión del bien objeto de la pretensión, constata esta juzgadora lo siguiente:
En nuestro ordenamiento jurídico, la condición de arrendatario o arrendataria se acredita a el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes tal como lo establece el artículo 1.166 del Código Civil, lo cual indica: “Los contratos no tiene efecto sino entre las partes contratantes; no dañan ni aprovechan a los terceros…omissis…” resulta obvio, pues, que la prueba documental es el contrato donde se evidencia quienes son los intervinientes en el mismo.
Respecto de éste tema del contrato suscrito entre las partes y la subrogación al mismo, la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Capitulo III de los Contratos, p.33, señala lo siguiente:
Artículo 56. Cuando se produzca la disolución del grupo familiar que ocupe una vivienda arrendada, sea esta disolución ocasionada por divorcio, separación judicial, nulidad de matrimonio o finalización del concubinato, y el cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar que fuera el arrendatario o arrendataria de la vivienda, decidiera mudarse de esa vivienda, manifestase su voluntad de no renovar el contrato o lo desistiera, el otro cónyuge, concubino, concubina o miembro del grupo familiar, que conviviera con el arrendatario o arrendataria, tendrá derecho a permanecer en esa vivienda, con el contrato subrogado a su nombre y con los mismos deberes y derechos aceptados en la relación arrendaticia..” (Negritas añadidas).

De modo que, conforme las disposiciones normativas anteriormente señaladas y el marco doctrinario que precede, puede afirmarse que sólo la persona cuya documentación aparezcan en la relación contractual arrendador-arrendatario puede subrogarse a dicho contrato, cuyo medio permitido para dar fe pública respecto de los sujetos que interviene en la relación jurídica objeto de la pretensión, son los únicos que pueden catalogarse como sujetos de derechos en la relación contractual tanta veces mencionados, y así se establece.
En el caso de marras, la carga probatoria de la relación jurídica entre el arrendador y el arrendatario sobre el inmueble objeto de la presente pretensión, recayó sobre la parte actora, en tanto y en cuanto, es ésta quien debe procurar la satisfacción de los presupuestos procesales, entre ellos lo atinente a la cualidad de la parte accionante así como la delimitación o descripción del bien objeto de la pretensión el cual debe determinarse con precisión, indicando su situación y linderos cuando de bien inmueble se trata, tal como lo establece como requisitos de forma que el libelo de la demanda debe presentar para la admisión de una pretensión, tal como lo dispone el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil Venezolano en su numeral 4to para sostener el presente juicio, a fin de que pueda esta jurisdiscente, emitir un pronunciamiento de fondo que resuelva el conflicto sujetivo de intereses planteado y así se establece.
Ahora bien de la revisión de las actas procesales se evidencia, que no aportó la representación judicial de la parte demandante medio probatorio alguno que comprobase el hecho de la relación contractual entre la sucesión Gómez Rodríguez, quien funge como arrendadores, observándose que la persona que figura como arrendatario es el ciudadano Héctor Germán Hernández, titular de la cédula de identidad Nº 11.936.428 y no la ciudadana Ana Gregoria Rodríguez Garzón parte demandante en este procedimiento, circunstancia ésta que ha sido corroborada en el contrato que suscribiera el ciudadano Héctor Germán Hernández con el ciudadano Rafael José Gómez, y además adiciona a ello consignaciones de cánones de arrendamiento realizados por ante el Tribunal de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta, por el ciudadano Héctor Germán Hernández a el ciudadano Rafael José Gómez, y además agrega en documento público, solicitud que realizara el ciudadano arrendatario Héctor Germán Hernández, asistido del Abogado Gustavo Cabeza por ante el Tribunal. Como puede cotejarse, toda la demostración probatoria de la condición de arrendatario y arrendador, que emerge del contrato privado de arrendamiento y se demuestra con los documentos antes indicado, fueron aportados por la parte demandante, aunado a ello las confesiones realizadas en documentos consignados por ante Tribunales, asistidos de abogado donde expresa su condición de subarrendataria que la obtiene de otro subarrendatario, en desconocimiento absoluto de la prohibición expresa establecida en el Contrato de arrendamiento suscrito por el arrendatario Héctor Germán Hernández con el arrendador Rafael José Gómez, además de la prohibición expresa prevista en el Código Civil artículo 1.583. De tal forma y manera, que todo lo cual se traduce en una falta de acreditación de la cualidad o interés (legitimatio ad causam) de la demandante ciudadana ANA GREGORIA RODIGUEZ GARZON para sostener el presente juicio de conformidad con lo dispuesto en el 138 de la Ley y Reglamento para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y así se decide.
De este modo, quedando en clara evidencia la existencia de un vicio en la satisfacción del presupuesto procesal, relativo a la cualidad de la ciudadana Ana Gregoria Rodríguez Garzón demandante de autos; vicio éste que impide la válida constitución de la relación procesal y, por lo tanto, que se concrete el poder-deber del juez de proveer sobre el mérito o fondo de la causa, afectando en esa forma la validez de cualquier pronunciamiento que sobre ello se permita esta juzgadora realizar en tales condiciones; es por lo que debe este Órgano Jurisdiccional rechazar la pretensión propuesta, declarando su inadmisibilidad y así se decide.

VII
DECISION

En atención a los motivos de hecho y de derecho que preceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito, Bancario y Marítimo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: INADMISIBLE la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, interpuesta por la ciudadana ANA GREGORIA RODRIGUEZ GARZON, titular de la cédula de identidad Nº V-24.754.096, representada judicialmente por los abogados en ejercicio Vicky Hernández y Johan José Ramírez Veliz, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nos. 225.288 y 225.461, respectivamente contra la SUCESION GOMEZ RODRIGUEZ y la co-demandada ciudadana DORALBA ELENA MESA MIRA, titular de la cédula de identidad Nº V- 24.129.146, representada judicialmente por el abogado en ejercicio JOSE ANTONIO GONZALEZ PEREZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 26.657. Así se decide.
Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Bancario y Marítimo del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los siete (07) días del mes de octubre de 2020. Años: 210º de la Independencia y 161º de la Federación.
LA JUEZ SUPLENTE.

Abg. VIANETT MARCANO GONZALEZ.

LA SECRETARIA TEMPORAL.

Abg. ADELINA LEON.

NOTA: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha, siendo las 12:00 a.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal. Conste.
LA SECRETARIA TEMPORAL.

Abg. ADELINA LEON.

Expediente Nº 19.810
Sentencia: Interlocutoria con fuerza de definitiva
Materia: Civil
Motivo: Retracto Legal Arrendaticio.
Partes: Ana Gregoria Rodríguez Garzón contra Sucesión Gómez Rodríguez y la co-demandada Doralba Elena Mesa Mira.
VMG/ al