REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
En Su Nombre

JUZGADO SUPERIOR
EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.-

Carúpano, 19 de Octubre de 2018
Años: 208º y 159º.
EXPEDIENTE N° 6349/18.-
PARTES:
DEMANDANTE: LUISA TERESA MARTÍNEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.760.460.-
Domicilio Procesal: Edificio saladino, oficina 06, Carúpano, Estado Sucre.-
Apoderado: Abg. Gualberto Santiago Ríos Vallejo, Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.746.-

DEMANDADA: ZAIDA JOSÉ RODRÍGUEZ GUERRA, titular de la Cédula de Identidad N° V- 12.885.710.-
Domicilio Procesal: Urbanización Augusto Malavé de Playa Grande, apartamento 9, piso 9, bloque 12, Municipio Bermúdez del Estado Sucre.-
Apoderado: No otorgó.-

ASUNTO ORIGINAL (A QUO): RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA.

ASUNTO DERIVADO (AD-QUEM): APELACIÓN CONTRA SENTENCIA INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.-
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA.

Subieron las presentes actuaciones a esta Superior instancia, en virtud de la apelación interpuesta, por el Abogado Gualberto Santiago Ríos Vallejo, Inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.746, apoderado Judicial de la ciudadana Luisa Teresa Martínez, titular de la Cédula de Identidad, Nº V- 3.760.460, parte demandante en la presente causa contra la Sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva, dictada por el Tribunal de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario de este Circuito Judicial en fecha 23 de Julio de 2018, mediante la cual declara inadmisible la pretensión, en la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compra Venta, sigue en contra de la ciudadana Zaida José Rodríguez Guerra.-

Se recibieron las presentes actuaciones en esta Alzada en fecha 03 de Agosto de 2018.-

NARRATIVA:
Riela a los folios 1 al 2, escrito de demanda incoada por el abogado Gualberto Santiago Ríos Vallejo, apoderado judicial de la Ciudadana Luisa Teresa Martínez, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 3.760.460, mediante la cual demanda a la ciudadana Zaida José Rodríguez Guerra, por resolución de contrato de Opción de Compraventa alegando lo siguiente:

(…)

Que, “su mandante es propietaria de un inmueble tipo apartamento Nº 0904 piso 9, Bloque 12 de la Urbanización Augusto Malave Villalba, Parroquia Bolívar del Municipio Bermúdez del Estado Sucre.
Que, su mandante arrendó dicho apartamento a la ciudadana Zaida José Rodríguez Guerra, mediante documento autenticado por ante la Notaría Pública de Carúpano en fecha 19 de Julio de 2013 por un lapso de un (01) año fijo e improrrogable.
Que, estando en vigencia el contrato antes mencionado su representada dio en opción de compraventa a la inquilina el referido apartamento por un precio de Un Millón Doscientos Mil Bolívares Bs. 1.200.000,00), los cuales serian cancelados al momento de realizarse la firma definitiva del documento de compraventa, constituyendo un plazo de ciento noventa (190) días, mas treinta (30) días de prorroga para el perfeccionamiento de la compraventa.
Que, la ciudadana Zaida José Rodríguez Guerra, en ningún momento canceló el precio señalado en la cláusula Segunda del contrato, ni dio cumplimiento a la cláusula Tercera para el perfeccionamiento de la compraventa.
Que, es por estas razones, que demanda como en efecto lo hace a la ciudadana Zaida José Rodríguez Guerra, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 12.885.710, para que convenga o en su defecto sea condenada a ello por el Tribunal en la resolución del contrato de compraventa que celebrara con mi mandante.
Que estima la demanda en la cantidad de Quinientos Millones de Bolívares (Bs. 500.000.000,00).-
Que se reserva la acción de daños y perjuicios”
(…)


De la admisión:
Corre inserto al folio 18, auto de fecha 17 de Mayo de 2018, mediante el cual el Juzgado de la causa admite la demanda.-

De la Contestación
Riela a los folios 22 al 23, escrito de contestación a la demanda presentada por la ciudadana Zaida José Rodríguez Guerra, asistida por el Abogado Héctor Velásquez Márquez, Inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 38.141, en el cual entre otras cosa expone:
(…)
Que, “Niego, rechazo y contradigo tanto los hechos como el derecho invocado por el actor, no son ciertos los hechos narrados en la presente demanda, efecto celebre con la ciudadana Luisa Teresa Martínez contrato de opción de compra venta, según la denominación que ambas partes le dimos a ese contrato, lo cual consta del documento otorgado por ante la Notaría Pública de esta ciudad de Carúpano, autenticado en fecha 26 de marzo de 2015, anotado bajo el Nº 58, tomo 53 de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho, y también celebré un contrato de arrendamiento por el mismo inmueble según documento autenticado ante la misma Notaría Pública de esta ciudad de Carúpano, autenticado en fecha 26 de mayo de 2015, anotado bajo el Nº 34, tomo 54 folios 122 al 125, de los libros de autenticaciones llevados por ese despacho.-
Que, establecidas las condiciones de los citados contratos, continué en posesión del inmueble ubicado en el bloque doce piso 09, apartamento 0904 de la Urbanización Augusto Malavé Villalba de Playa Grande en este Municipio, cuyos datos y linderos han quedado suficientemente bien descritos en esta demanda.-
Que, la oferta de venta fue hecha por mi propia iniciativa, por lo cual acepté las condiciones y termino de la venta solo falto la firma del contrato de compra venta, consecuencia de la obligación de hacer la tradición legal de la vendedora es decir que lo que esta pendiente seria la realización del contrato de compra venta y la cancelación del precio y no como falsa y erróneamente lo afirma la parte actora que no di cumplimiento a las cláusulas segunda y tercera del mencionado contrato , en el sentido de que no se ha perfeccionado la venta, lo cual a pesar de haber insistido con la vendedora para la realización del contrato nunca se pudo hacer por causa del estado de salud de la ciudadana Luisa Teresa Martínez, quien tengo entendido padece desde hace tiempo de una enfermedad neurodegenerativa.-
Que, invocó el contendido de los artículos1159, 1161, 1137, del Código Civil.-
Que, reconvengo con la demandante en el cumplimiento de la obligación contenida en el contrato de opción de compra venta suscrito, en el sentido que cumpla con la obligación de otorgar el documento de venta del inmueble descrito en el contrato”.

(…)

De la Sentencia Interlocutoria recurrida:
Riela los folios 30 al 34, Sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva de fecha 23 de Julio de 2018, por el Tribunal de la causa dispone:
(…)
Que,… “pretendiendo la parte actora la resolución del contrato de opción de compraventa, y teniendo la resolución del contrato efectos retroactivos, puesto que desde el momento en que mediante sentencia firme sea declarada su resolución éste se considerará como si jamás se hubiese celebrado, por lo que comporta una serie de efectos jurídicos, y entre tales efectos, se destaca principalmente el carácter retroactivo y liberatorio de la sentencia que declara la resolución del contrato, colocándose las partes contratantes en la misma situación jurídica que tenían antes de contratar , por lo que el efecto jurídico de la resolución pronunciada conlleva la entrega o desocupación del mencionado inmueble.-
Invocó el contenido de los artículos 1, 5 y 10 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas.-
Que, de acuerdo a los artículos transcritos de acuerdo al ámbito objetivo de la ley, la protección se establece literalmente frente a cualquier medida preventiva o ejecutiva, administrativa o judicial, que pudiera derivar en la pérdida de la posesión, ocupación o tenencia sólo de inmuebles destinados a “vivienda principal”.-
Que al admitirse la presente demanda en el sentido de solicitar la devolución del inmueble constituido por un apartamento, el cual sirve de vivienda familiar del demandado, tal petitorio pudiera conducir a una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda familiar, siendo así es evidente que la parte actora debió agotar previamente el procedimiento administrativo y no consta en autos haberlo realizado
Que, declara inadmisible la pretensión por resolución de contrato de opción de compra-venta”.

De la Apelación:
En fecha 26 de Julio de 2018, la parte demandante Apela de la Sentencia Interlocutoria con fuerza de definitiva, dictada en fecha 23 de Julio de 2018, (F-35).-

Por auto de fecha 01 de Agosto de 2018, el Tribunal de la causa Oye la apelación en un solo efecto, ordenando remitir las actuaciones a esta Alzada. (F-36).-

Actuaciones ante este Tribunal Superior:
Fueron recibidas las presentes actuaciones en fecha 03 de Agosto de 2018, fijando la causa para que las partes presentaran sus informes. (F. 38).-

En la oportunidad fijada para la presentación de informes ninguna de las partes hizo uso de ese derecho.-

Por auto de fecha 19 de Enero de 2018, se fija la causa para dictar sentencia. (f-40).-

RAZONAMIENTOS PARA DECIDIR:

Siendo la oportunidad para emitir pronunciamiento en la presente incidencia, esta Alzada previamente hace el siguiente análisis:

Se observa de autos que el presente asunto surge por la apelación interpuesta por la representación judicial de la parte actora contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva que declaró inadmisible la demanda por Resolución de contrato de opción de compraventa de un inmueble tipo apartamento.-

La parte demandante y recurrente, no presentó ante esta Instancia Superior sus informes para fundamentar su apelación.-

El presente asunto versa sobre una acción por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa sobre un inmueble tipo apartamento; pero es de advertir, que al tratarse el caso bajo estudio de una acción sobre un inmueble constituido por un apartamento que es utilizado como vivienda, y que de ser declarada con lugar la demanda, pudiera implicar la desocupación del mismo por parte de la demandada, debiéndose entonces tomar en cuenta lo indicado en el Decreto N° 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, dictado en fecha 06 de mayo de 2011, en su artículo 5 el cual dispone:
Art. 5. “Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto –Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.-

Disponiendo el artículo 1 ejusdem:
Art. 1. “El presente Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley, tiene por objeto la protección de las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios y ocupantes o usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, así como las y los adquirentes de viviendas nuevas o en el mercado secundario, contra medidas administrativas o judiciales mediante las cuales se pretenda interrumpir o cesar la posesión legítima que ejercieren, o cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda”.- ( Negritas y subrayado de este Juzgado Superior)

Por su parte el artículo 94 de la Ley para la Regularización y control de los Arrendamientos de Vivienda, establece:

Art. 94 “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya practica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda, deberá tramitar por ante la superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.- ( Negritas y subrayado de este Juzgado Superior Accidental).-

En este sentido es preciso también señalar lo dispuesto por el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, que expresa:

Art. 341 “Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa”.-

En el caso sub judice tenemos que, existe una disposición expresa de la ley, tal como se observa de los artículos 1 y 5 del Decreto N° 8.190, con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda y el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, de las cuales se puede deducir la prohibición de admisión de las demandas o acciones en las cuales pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión cuando no se ha agotado con anterioridad el procedimiento administrativo arriba señalado.-

Entendiéndose, que toda aquella demanda donde la pretensión verse sobre la entrega y produzca la pérdida de la posesión de una vivienda para el demandado, es obligatorio para el demandante cumplir con el procedimiento administrativo previsto en el artículo 5° y siguientes del mencionado decreto ley, N° 8.190; y una vez cumplido con dicho procedimiento es cuando puede intentarse la acción judicial correspondiente.-

Ahora bien aun y cuando el presente asunto consiste en acción por resolución de contrato de opción de compra venta sobre un inmueble destinado para vivienda es lógico suponer que de resultar procedente la presente acción implicaría la desocupación del referido inmueble, hecho éste que está expresamente prohibido efectuar sin que medie el procedimiento administrativo indicado en los artículos arriba mencionados.-

Por lo tanto, ante la falta de cumplimiento del trámite administrativo previo, ante el Ministerio del Poder Popular con Competencia en Materia de Vivienda y Hábitat, tal como lo disponen las normas arriba citadas, la consecuencia es la inadmisibilidad de la acción, tal como fue declarada por la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva dictada por el Tribunal A Quo aquí recurrida. Así se decide.-

En tal sentido, la presente apelación no puede prosperar en derecho, tal como quedará establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se declara.-


DISPOSITIVA
En atención a los fundamentos antes expuestos, es por lo que este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declarara:
PRIMERO: SIN LUGAR la apelación interpuesta por el Abogado Gualberto Santiago Ríos Vallejos, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.746, Apoderado Judicial de la Ciudadana Luisa Teresa Martínez, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.760.460, contra la sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva, dictada en el presente juicio por el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario y Tránsito del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 23 de Julio de 2018.-
SEGUNDO: INADMISIBLE, la demanda que por Resolución de Contrato de Opción de Compraventa, incoara el Abogado Gualberto Santiago Ríos Vallejos, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 6.746, Apoderado Judicial de la Ciudadana Luisa Teresa Martínez, titular de la Cédula de Identidad Nº V-3.760.460, contra la ciudadana Zaida José Rodríguez Guerra, titular de la Cédula de Identidad Nº V-12.885.710, por falta de agotamiento del Procedimiento Administrativo contemplado en las normas citadas en la parte motiva del presente fallo.-

Queda así confirmada la sentencia recurrida.-

No hay condenatoria en costas por la naturaleza del fallo.-

Insértese, Publíquese, Regístrese, Edítese en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia y déjese copia certificada en este Juzgado, Guárdese en formato digital. Remítase el presente expediente al Tribunal de la Causa en su oportunidad Legal correspondiente.-

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Bancario y de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Carúpano, a los diecinueve (19) días del mes de Octubre de Dos Mil Dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.-
EL JUEZ,

ABG. OSMAN R. MONASTERIO B.

LA SECRETARIA,


ABG. NORAIMA MARÍN G.

Nota: Se deja constancia que en esta misma fecha Diecinueve de Octubre de Dos Mil Dieciocho (19-10-2018), siendo las 3:00 pm, fue Publicada la presente Sentencia cumpliéndose con lo ordenado.- Conste.-
LA SECRETARIA,

ABG. NORAIMA MARÍN G.-


Exp. Nº 6349/18.-
ORMB/NMG.-