TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: ANTONIO PEREZ POMBAL. Representado por los
profesionales del derecho CARLOS NAVARRO ROSAS y CARLOS VELASQUEZ.
DEMANDADA: JOSEPH KHALIL KATTAE DE DJABAL.
PRETENSIONES: DESALOJO Y DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA: 12 DE NOVIEMBRE DE 2018.
EXPEDIENTE: N° 17-5939.

N A R R A T I V A
LA DEMANDA
El día veinticinco (25) de enero de dos mil diecisiete (2017), se admitió demanda contra el ciudadano: JOSEPH KHALIL KATTAE DE DJABAL, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.664.080 y domiciliado en la calle Rendón, cruce con avenida perimetral, edificio Sesta, local Nº. 03, Parroquia Ayacucho, Cumanà, Municipio Sucre del Estado Sucre; intentada por el ciudadano ANTONIO PEREZ POMBAL, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 15.111.753 y domiciliado en la ciudad de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, representado por los profesionales del derecho CARLOS NAVARRO ROSAS y CARLOS E. VELASQUEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Ns. V-4.294.883 y V-8.433.021, respectivamente, ambos domiciliados en esta ciudad de Cumanà, Municipio Sucre del Estado Sucre e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogados) bajo los Ns. 17.920 y 30.871, respectivamente.
Las pretensiones son:
1°. EL DESALOJO DEL INMUEBLE, situado en el calle Rendón, cruce con avenida Perimetral, edificio SESTA, local Nº 03, Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre, Estado Sucre, Cumaná, que el actor arrendó a al demandado, para ejercer y desarrollar actividades de lícito comercio
El actor acompañó al libelo de la demanda, copia del contrato simplemente privado que celebró con el demandado para el arrendamiento del inmueble (local comercial), por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del día siete (07) de abril del año dos mil catorce (2014) y tendrá su vencimiento el día siete (07) de abril del año dos mil quince (2015), que puede ser prorrogable siempre y cuando se haga un nuevo contrato y haya un mutuo acuerdo en el canon de arrendamiento. Es entendido entre las partes aun cuando El Arrendatario continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, sin que hubiera firmado por escrito un nuevo contrato, no operará la tácita preconducción.-
Considera el demandante que el canon de arrendamiento a pagar por el arrendatario lo es al vencimiento de cada mes, es decir, los días treinta (30) de cada mes, para lo cual debe depositar el monto fijado en la cuenta de ahorros Nº. 0108-0079-05-0200531192 del Banco Provincial, propiedad del demandante, que no fue reflejado dicha cuenta en el contrato para el momento de la firma por no tenerla en ese momento, sino, que se aperturò posteriormente y se le facilitó dicha cuenta al arrendatario para hacer el deposito respectivo. Manifiesta igualmente que el pago del canon mensual de arrendamiento por parte del arrendatario lo hace de manera impuntual, es decir, no lo hace conforme a lo establecido en el contrato de arrendamiento, que señala que deba hacerse al vencimiento de cada mes, sino, que el pago lo hace de manera acumulativa, de dos en dos meses, y así se refleja en el estado de cuenta bancaria de su representado y solicita al banco Provincial a tales efectos, y que se podrá evidenciar de los anexos que marcados bajo 04 y 05 se acompañan a la presente escritura para que surtan todos sus efectos legales, de donde se podrá evidenciar, como desde el veinte (20) de enero del año 2015 los pagos se efectúan de manera no como está establecida en el contrato, que es al vencimiento de cada mes, es decir, los días treinta (30) de cada mes, sino, que lo hace de dos (02) en dos (02) meses, hecho este que podrá evidenciarlo nuevamente de depósitos efectuados en fechas, cinco (05) de marzo del año 2015, después, cinco (05) de mayo del año 2015, después, dos (02) de julio del año 2015, después, dos (02) de septiembre del año 2015, dejándose en consecuencia de cancelar los meses de: octubre, noviembre y diciembre del año 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016. Demanda por desalojo del local comercial, antes identificado de conformidad con la cláusula segunda (2ª) del contrato de arrendamiento, y de conformidad con los artículos 40, literales “a” e “i”, 41 y 42 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, artículos 1.592 y 1.167 del Código Civil.
2°. EN FORMA SUBSIDIARIA, COMO INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, el pago de la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,oo) por concepto de cánones vencidos y no pagados correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de: octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016, calculados en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales.
3º. EL PAGO DE LA INDEXACIÓN MONETARIA sobre la suma demandada por concepto de Daños y Perjuicios causados por el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del local arrendado, calculados desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta la fecha de cumplimiento de la sentencia, a través de una experticia complementaria del fallo.
4º. El pago de las costas y costos del presente proceso.-

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha Trece (13) de Diciembre de dos mil diecisiete (2017), en la oportunidad legal, la parte demandada, ciudadano JOSEPH KHALIL KATTAE DE DJABAL, representado por el profesional del derecho IVAN MAGO ACOSTA, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº. 7.565.931 y de este domicilio, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) bajo el N° 42.085, representación que consta mediante Poder Apud-Acta, de fecha 16 de noviembre de 2017, inserto al folio Nº. 73 y su vuelto de las presentes actuaciones, contestó la demanda de la manera siguiente:

1. HECHOS NEGADOS:
De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la acción interpuesta en contra de su representado, por los profesionales del derecho Carlos Navarro Rosas y Carlos E. Velásquez, en cuanto a su actuación en la presente causa, como apoderados judiciales de la ciudadana Francisca Malavè de Pérez, por no tener la ciudadana Francisca Malavè de Pérez, co-demandante, cualidad ni interés para intentar el presente juicio, ya que la demandante se atribuye la condición de arrendadora, lo cual resulta totalmente falso pues como puede apreciarse en el contrato de arrendamiento, cursante al folio 16, e identificado como anexo 3, puede claramente observarse que dicho contrato esta solamente suscrito por el ciudadano Antonio Pérez Pombal, arrendador y por el ciudadano Joseph Khalil Kattae De Djabal, arrendatario.

CUESTIONES PREVIAS:
Siendo la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procediento Civil, promueve la Cuestión Previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “La ilegitimidad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio…”,
Rechaza integra y totalmente tanto los hechos alegados como el derecho invocado por el actor en su libelo de demanda, por las razones siguientes:
Primero: Que los ciudadanos Antonio Pérez Pombal y Francisca Malavè de Pérez, hayan suscrito de manera conjunta contrato de arrendamiento alguno con su representado….”.
Segundo: Rechaza que su representado realice los pagos de manera impuntual, atrasándose con dicha impuntualidad en los pagos. En ese sentido quiere dejar en claro que los pagos efectuados corresponden a mensualidades adelantadas, es decir, su representado nunca ha estado atrasado en sus pagos.
Tercero: Rechazó que la prorroga legal prevista en el artículo 26 de la ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, correspondiente a la relación arrendaticia existente entre su representado y el ciudadano Antonio Pérez Pombal, sea de un año, tal y como pretende hacer ver el demandante en la notificación judicial identificada como “anexo Nº. 06…”.
Cuarto: Rechazó y negó que su representado deba cantidad alguna por concepto de canon de arrendamiento, pues se encuentra totalmente solvente, se han efectuado los depósitos correspondientes, motivo por el cual es imposible haber causado daño o perjuicio alguno.-
2. HECHOS ADMITIDOS:
Que el día siete (07) de abril del año dos mil catorce (2014), el ciudadano Antonio Pérez Pombal (arrendador), suscribió un contrato de arrendamiento con el ciudadano Joseph Khalil Kattae De Djabal (arrendatario), que acompañó el actor al libelo de la demanda.
Que el contrato se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado.

MOTIVA
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL ACTOR
CON EL LIBELO DE LA DEMANDA:

1.- Original del Poder debidamente otorgado a los abogados apoderados, Carlos Navarro Rosas y Carlos E. Velásquez, a los fines de actuar en nombre y representación del ciudadano Antonio Pérez Pombal y Francisca Malavè de Pérez, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, estado Anzoátegui; se valora como prueba de que actúan con las facultades conferidas en dicho instrumento.-
2. La copia fotostática del instrumento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el día treinta (30) de mayo del año mil novecientos noventa y siete (1997), bajo el N° 3, Protocolo Primero (1ero), Tomo Dieciocho (18), al no ser impugnada por la parte demandada se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, el demandante, ciudadano Antonio Pérez Pombal, adquirió el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el proceso no se litiga la propiedad del inmueble sino sobre la relación arrendaticia, el mismo sirve como prueba para demostrar que el actor es el legitimo propietario del bien en litigio.
3. El instrumento (Contrato de Arrendamiento), simplemente privado entre las partes y reconocido por la parte demandada, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como prueba de que el actor, ciudadano Antonio Pérez Pombal (arrendador), le arrendó al demandado, ciudadano Joseph Khalil Kattae De Djabal (arrendatario), el inmueble objeto de este fallo, por el tiempo determinado de un año, contado a partir del día siete (07) de abril del año dos mil catorce (2014), renovable por períodos iguales o menores, y que el demandado se obligó a usar para ejercer y desarrollar actividades de lícito comercio; este juzgador le da pleno valor probatorio.-
4. El actor acompañó junto con el libelo de la demanda los anexos distinguidos bajo los Nº. 04 y 05, estados de cuentas bancarios emitidos por el Banco Provincial, donde se reflejan la forma atípica, no convencional, correspondiente a los depósitos que por canon de arrendamiento eran realizados por arrendador a favor del arrendatario, para probar la forma irregular en que se efectuaban los pagos de cánones de arrendamiento; este juzgador le da valor probatorio.
5º. El actor promovió y consignó junto con el libelo de la demanda, original de la notificación judicial practicada por la Notaría Publica de esta ciudad de Cumanà, Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha Dieciséis (16) de marzo del año dos mil diecis1éis (2016), anexo Nº. 06, donde de manera expresa se le hace saber al demandado, ciudadano Joseph Khalil Kattae De Djabal (arrendatario), “que por incumplimiento de las condiciones estipuladas en el contrato de arrendamiento, cumplen con notificarle que dan por terminado dicho contrato, que tiene fecha de culminación el día 07 de abril de 2016 y como consecuencia no será renovado por lo que asimismo y a partir de la presente fecha se le otorga el plazo de prorroga legal de un (1) año para su desocupación”.-

CON EL ESCRITO DE PROMOCIÓN DE MEDIOS DE PRUEBAS:
6. Original del Poder debidamente otorgado a los abogados apoderados, Carlos Navarro Rosas y Carlos E. Velásquez, a los fines de actuar en nombre y representación de los ciudadano Antonio Pérez Pombal y Francisca Malavè de Pérez; el cual ya fue valorado.-
7. La Copia fotostática debidamente certificada del instrumento por el cual se hace constar que el actor adquirió el inmueble objeto de esta sentencia, ya fue valorado.
8. El instrumento simplemente privado contentivo del contrato de arrendamiento del inmueble, suscrito entre las partes; ya fue valorado en este fallo.
9. los anexos distinguidos bajo los Nº. 04 y 05, estados de cuentas bancarios emitidos por el Banco Provincial, ya fueron valorados.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA DEMANDADA
CON EL ESCRITO DE CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA:
1. Promueve la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil los elementos probatorios siguientes: El contrato de arrendamiento consignado por la parte actora, identificado como “anexo Nº. 03”, cursante al folio Nº. 16 de la presente causa, con la finalidad de demostrar que jamás su representado ha suscrito contrato de arrendamiento con la ciudadana Francisca Malavè de Pérez, púes la indicada ciudadana no suscribe el identificado contrato; este instrumento simplemente privado entre las partes, objeto de esta decisión, ya fue valorado.
2. Promueve y hace valer contratos de arrendamientos suscritos entre su representado y el ciudadano Antonio Pérez Pombal, identificados con las letras: “A”, “B”, “C”, “D”, “E”, “F”, “G”, “H”, “I”, “J” y “K”, con la finalidad de demostrar que la relación arrendaticia entre su representado y el ciudadano Antonio Pérez Pombal, se inició en el mes de noviembre del año 2000. Ahora bien, en la oportunidad legal correspondiente, el abogado en ejercicio, Carlos E. Velásquez, actuando en este acto en representación del ciudadano Antonio Pérez Pombal, según Poder Apud-Acta, cursante en las actas procesales que conforman la presente causa, procede a desconocer los instrumentos privados presentados en la contestación de la demanda por el Abogado en ejercicio Iván Mago Acosta, actuando como representante de la parte demandada, ciudadano Joseph Khalil Kattae De Djabal (arrendatario), según Poder Apud-Acta, cursante en autos (folio 73 y su vuelto), ello de conformidad con lo estipulado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; así las cosas, en vista del desconocimiento hecho por la parte actora de los instrumentos privados consignados por la parte demanda en su escrito de contestación de demanda; procede la parte demandada a promover la prueba de Cotejo de dichos instrumentos, ello de conformidad con lo establecido en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, para lo cual indica como instrumentos indubitados el Documento Poder, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública Primera de Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui, de fecha primero (1º) de marzo de dos mil dieciséis (2016), cursante a los folios 7 y su vuelto y folio 8 de la presente causa, identificado como “anexo 01”.
Es pertinente indicar, que muy a pesar de haber promovido el representante de la parte demanda la prueba de Cotejo, y haberla admitido el tribunal, de conformidad con lo establecido en el artículo 452 del Código de Procedimiento Civil, fija la oportunidad para el nombramiento de los expertos, mediante auto de fecha 18 de Enero de 2018, folios 113 de las presentes actuaciones, dicha prueba no se evacuó por cuanto la parte promovente no compareció el día y la hora fijada por el tribunal para el nombramiento de los expertos.

Ahora bien, la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, siendo la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, promovió la Cuestión Previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “La ilegitimad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, en virtud de carecer de cualidad la ciudadana Francisca Malavè de Pérez para intentar la presente acción como co-demandante, pues no es arrendadora y no existe ningún tipo de litis consorcio que le permita accionar con el carácter que ella se acredita.
En vista de que la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, la parte actora mediante escrito de fecha 08 de enero de 2018 (folios 107 y 108 y sus vueltos) procede a subsanar el error cometido de la manera siguiente: “…con respecto al pre dicho señalamiento de manera respetuosa procedo a subsanar voluntariamente dicha cuestión previa por la comisión del error involuntario al indicar a la prenombrada ciudadana como demandante conforme al contrato de arrendamiento anexado bajo el Nº. 03”. En este sentido y como se señaló anteriormente, téngase de ahora en adelante como único demandante en la presente causa al ciudadano ANTONIO PEREZ POMBAL (supra identificado)….”. Ahora bien, en vista de la subsanación de la cuestión previa hecha por los representantes de la parte actora, abogados Carlos Navarro Rosas y Carlos E. Velásquez, antes identificados; este Tribunal mediante Sentencia Interlocutoria de fecha 17 de Enero de 2018, declara Subsanada la cuestión previa opuesta con fundamento en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la ilegitimidad de FRANCISCA MALAVE DE PEREZ, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, en la demanda por Desalojo e Indemnización por Daños y Perjuicios interpuesta por ANTONIO PEREZ POMBAL contra JOSEPH KHALIL KATTAE EL DJABAL.-

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1°. LAS PRETENSIONES.
1°.1. El desalojo del inmueble, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre: octubre, noviembre y diciembre del año 2015, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016.
1°.2. En forma subsidiaria, como indemnización de daños y perjuicios, el pago de la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,oo) por concepto de cánones vencidos y no pagados correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de: octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016, calculados en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales.
1º.3. El pago de la Indexación Monetaria sobre la suma demandada por concepto de Daños y Perjuicios causados por el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento del local arrendado, calculados desde la fecha de interposición de la presente demanda hasta la fecha de cumplimiento de la sentencia, a través de una experticia complementaria del fallo.
1º.4. El pago de las costas y costos del presente proceso.-

2°. LA CONTESTACIÓN.
De conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, rechazó la acción interpuesta en contra de su representado, por no tener la ciudadana Francisca Malavè de Pérez, co-demandante, cualidad ni interés para intentar el presente juicio, ya que la demandante se atribuye la condición de arrendadora, lo cual resulta totalmente falso pues como puede apreciarse en el contrato de arrendamiento, cursante al folio 16, e identificado como anexo 3, puede claramente observarse que dicho contrato esta solamente suscrito por el ciudadano Antonio Pérez Pombal, arrendador y por el ciudadano Joseph Khalil Kattae De Djabal, arrendatario.

CUESTIONES PREVIAS:
Siendo la oportunidad prevista en el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, la parte demandada en su escrito de contestación promovió la Cuestión Previa prevista en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, es decir, “La ilegitimad de la persona del actor por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio”, en virtud de carecer de cualidad la ciudadana Francisca Malavè de Pérez para intentar la presente acción como co-demandante, pues no es arrendadora y no existe ningún tipo de litis consorcio que le permita accionar con el carácter que ella se acredita.
En vista de que la cuestión previa opuesta por la parte demandada en su escrito de contestación de demanda, la parte actora mediante escrito de fecha 08 de enero de 2018, procede a subsanar el error cometido de la manera siguiente: “…con respecto al pre dicho señalamiento de manera respetuosa procedo a subsanar voluntariamente dicha cuestión previa por la comisión del error involuntario al indicar a la prenombrada ciudadana como demandante conforme al contrato de arrendamiento anexado bajo el Nº. 03”. En este sentido y como se señaló anteriormente, téngase de ahora en adelante como único demandante en la presente causa al ciudadano ANTONIO PEREZ POMBAL (supra identificado). Ahora bien, en vista de la subsanación de la cuestión previa hecha por los representantes de la parte actora, abogados Carlos Navarro Rosas y Carlos Velásquez, antes identificados; este Tribunal mediante Sentencia Interlocutoria de fecha 17 de Enero de 2018, declara Subsanada la cuestión previa opuesta con fundamento en el ordinal 2º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, por la ilegitimidad de FRANCISCA MALAVE DE PEREZ, por carecer de la capacidad necesaria para comparecer en juicio, en la demanda por Desalojo e indemnización por Daños y Perjuicios interpuesta por ANTONIO PEREZ POMBAL contra JOSEPH KHALIL KATTAE EL DJABAL.-

3°. DEL CONTRATO.
Alega el actor que el inmueble objeto del presente juicio fue alquilado para ejercer y desarrollar actividades de lícito comercio.
La parte demandada al respecto no hizo ninguna objeción.
Al respecto, se transcriben las cláusulas del contrato que se refieren a la controversia: “PRIMERA: EL ARRENDADOR DA EN ARRENDAMIENTO AL ARRENDATARIO UN INMUEBLE DE SU EXCLUSIVA PROPIEDAD, CONSTITUIDO POR UN LOCAL COMERCIAL IDENTIFICADO CON EL Nº. 3, DEL EDIFICIO SESTA, UBICADO EN LA CALLE RENDON, CRUCE CON PERIMETRAL, EN JURISDICCIÒN DE LA PARROQUIA ALTAGRACIA, MUNICIPIO SUCRE DEL ESTADO SUCRE”. “SEGUNDA: EL CANON DE ARRENDAMIENTO MENSUAL ES LA CANTIDAD DE BOLIVARES FUERTES TRES MIL QUINIENTOS CON 00/100 (Bs. F. 3.500,00), QUE EL ARRENDATARIO SE OBLIGA A PAGAR AL VENCMIENTO DE CADA MES A EL ARRENDADOR. LA FALTA DE PAGO DE UNA MENSUALIDAD SERA CAUSA DE DISOLUCIÒN DEL PRESENTE CONTRATO”.- “TERCERA: EL PLAZO DE DURACION DE ESTE CONTRATO ES DE UN AÑO, QUE PUEDE SER PRORROGABLE SIEMPRE Y CUANDO SE HAGA UN NUEVO CONTRATO Y HAYA UN MUTUO ACUERDO EN EL CANON DE ARRENDAMIENTO. EL PRESENTE CONTRATO COMENZARA A REGIR A PARTIR DEL DÌA 07 DE ABRIL DEL AÑO 2014, Y TENDRA SU VENCIMIENTO EL 07 DE ABRIL DEL AÑO 2015. ES ENTENDIDO QUE ENTRE LAS PARTES AUN CUANDO EL ARENDATARIO CONTINUE OCUPANDO EL INMUEBLE AL FINAL DEL LAPSO FIJADO, SIN QUE SE HUBIERE FIRMADO POR ESCRITO UN NUEVO CONTRATO, NO OPERARA LA TACITA RECONDUCCION”.-
En relación a lo planteado por las partes, las leyes sustantivas y procesales, establecen:
“Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”. (Artículo 1.159 del Código Civil).
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”. (Artículo 1.160 del Código Civil)
“Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas…(artículo 1.264 del Código Civil).
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elecciòn reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ellos”. (Articulo 1.167 del Código Civil).
“. Los jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el juez debe atenerse a las normas del derecho a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados….. En la interpretación de los contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe.” (Artículo 12 del Código de Procedimiento Civil).
En este caso, las partes describen el inmueble arrendado objeto del presente procedimiento como un Local Comercial (cláusula primera), por lo que la intención de las partes contratantes es que el inmueble arrendado se le de un uso comercial, con las consecuencias que de dicha utilización se originen.

4°. LO PROBADO.
4°.1. Por el instrumento contentivo del contrato de arrendamiento y la admisión de la demandada en el escrito de contestación, el actor le arrendó el inmueble objeto de este fallo, al arrendatario, por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del día siete (07) de abril del año dos mil catorce (2014) y tendrá su vencimiento el día siete (07) de abril del año dos mil quince (2015), que puede ser prorrogable siempre y cuando se haga un nuevo contrato y haya un mutuo acuerdo en el canon de arrendamiento. Es entendido entre las partes aun cuando El Arrendatario continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, sin que hubiera firmado por escrito un nuevo contrato, no operará la tácita preconducción.-
4°.2. Que las partes están contestes que el contrato se transformó de tiempo determinado a tiempo indeterminado.
4°.3. Que la parte demandada adeuda los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016, calculados en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales.
4°.4. Que el inmueble arrendado, objeto de la presente controversia es utilizado para realizar actividades de lícito comercio, es decir, para actividades mercantiles.

5°. LA CAUSAL DE DESALOJO.
Al convertirse el plazo del contrato de arrendamiento en indeterminado, la causal por la cual se pretende su desalojo es admisible, por lo que se examina a continuación para determinar si es procedente.
La actora alegó como no pagadas las pensiones de arrendamientos de los meses comprendidos entre octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016.
En relación a la carga de la prueba, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:” Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:” …el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche).
Por lo tanto, al pretenderse el desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento, le basta al actor probar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado, que la parte demandada admitió, quedando ésta obligada a oponer el pago y probarlo, cosa que no hizo en su debida oportunidad.
Como la parte demandada opuso el pago de los cánones de arrendamiento por adelantado de los meses comprendidos entre octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016; pero no probó el hecho alegado, es procedente la causal de desalojo alegada, con fundamento en el literal “a” e “i”) del artículo 40 de la Ley de Alquileres de Locales Comerciales. “Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) canones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos y que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el Comité Paritario de Administración de Condominio.-
6°. LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
El actor pretende, en forma subsidiaria, por indemnización de daños y perjuicios, el pago de la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,oo) por concepto de cánones vencidos y no pagados correspondientes a los cánones de arrendamiento de los meses de: octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016, calculados en la cantidad de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales, que equivalente al nuevo cono monetario es la suma de CERO BOLIVARES CON VIENTIOCHO CENTIMOS (Bs. 0,28).
Sobre esa pretensión es preciso determinar la extensión de los daños y perjuicios; al respecto, el Código Civil establece: en el artículo 1.273 “Los daños y perjuicios se deben generalmente al acreedor, por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad de que se le haya privado….”, lo que la doctrina denomina daño emergente y lucro cesante; y en su artículo 1.275 los limita a “….los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.”
Considera el Tribunal, que el demandado no probó que pagó los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016, por lo que el actor debe recibir, por concepto de pérdida sufrida, la cantidad de VEINTIOCHO MIL BOLIVARES (Bs. 28.000,oo) por concepto de cánones vencidos y no pagados, por los meses que le adeuda la parte demandada, a razón de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales; y así se decide.

En relación a la utilidad dejada de percibir, la parte actora debe recibir una cantidad igual a la que se le adeudaría por cánones de arrendamiento, a partir del mes de octubre del año dos mil dieciséis (2016); así se decide.-

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1°. CON LUGAR la demanda intentada por ANTONIO PEREZ POMBAL, representado por los Abogados en ejercicio, Carlos Navarro Rosas y Carlos Velásquez, plenamente identificados, contra el ciudadano JOSEPH KHALIL KATTAE EL DJABAL, por la pretensión de desalojo del inmueble, situado en el calle Rendón, cruce con avenida Perimetral, edificio SESTA, local Nº 03, Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre, Estado Sucre, Cumaná, por la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses comprendidos entre octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016.-
2°. CON LUGAR la demanda intentada por ANTONIO PEREZ POMBAL, representado por los Abogados en ejercicio, Carlos Navarro Rosas y Carlos Velásquez, plenamente identificados, contra el ciudadano JOSEPH KHALIL KATTAE EL DJABAL, por la pretensión de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, por la falta de pago de los cánones de arrendamientos de los meses comprendidos entre octubre, noviembre y diciembre del año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre del año 2016.-
3º. Se Acuerda y Ordena la Indexación Monetaria sobre la suma condenada a pagar por concepto de Indemnización por Daños y Perjuicios causados.
4º. Se condena en costa a la parte demandada al resultar totalmente vencida en este proceso.-

En consecuencia, el ciudadano JOSEPH KHALIL KATTAE EL DJABAL, tiene que entregar a ANTONIO PEREZ POMBAL, el inmueble objeto de esta sentencia, pagarle la suma de VEINTIOCHO MIL BOLÍVARES (Bs. 28.000,oo), por los meses de cánones de arrendamiento que le adeuda, a razón de Tres Mil Quinientos Bolívares (Bs. 3.500,oo) mensuales, los vencidos a partir del mes de Octubre de dos mil dieciséis (2016).

Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los Doce (12) días del mes de Noviembre de dos mil dieciocho (2018). Anos: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.-
El Juez Temporal,

Abog. FRANCISCO JOSE TOVAR.

La Secretaria Temporal,

Abog GIOVANNA CARVAJAL.
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las Dos y Cuarenta horas de la tarde (2:40 p.m.), se publicó la anterior Sentencia.
La Secretaria Temporal,

Abog. GIOVANNA CARVAJAL.

FJT/GC.-
EXP. Nº. 17-5939.-