TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERON ACOSTA
PRIMER CIRCUITO
CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

PARTE DEMANDANTE: NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.734.783, representada por su Apoderado Judicial los abogados VICTOR LUIS FIGUEROA GARCIA y ALEXANDRA MILEXY ORELLANA COVA, inscritos en el IPSA los números 64.037 y 232.839, respectivamente.

PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A., representada legalmente por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°V-23.702.491 y V-19.081.646, en ese mismo orden y representados por los abogados LUIS MIGUEL RAVAGO CONDE y MARCOS JAVIER SOLIS SALDIVIA, inscritos en el IPSA los números 75.476 y 43.655, respectivamente.

MOTIVO: DESALOJO.
SENTENCIA DEFINITIVA
Exp. N° 0164-17-TSM.

I.-SINTESIS DE LA DEMANDA: Correspondió conocer de la presente causa este Juzgado, en función de distribuidor. Alegando en su escrito libelar la parte actora, identificado en cabeza de página: Que se está en presencia de un contrato de Arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo en el cual se encuentra vencido y así mismo se encuentra vencido la Prorroga legal de conformidad con el Artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De igual forma, negó y rechazo lo expuesto en la contestación de la demanda en donde se establece una presunción de inicio del contrato de arrendamiento a partir del mes de enero del año 2016 por considerarlo que el mismo es falso de toda falsedad y que se pretende demostrar ante el Tribunal a través de dos testigos obviando lógicamente los elementos esenciales y fundamentales que rigen una relación de arrendamiento tal como está contenida en el contrato firmados entre las partes y que resulta obvio que la parte demandada pretende hacerle creer a este Despacho la existencia de esa relación contractual sin aportarle a este Tribunal una evidencia fundamental y vital como lo es la presentación de los medios de cancelación de los cánones de arrendamiento correspondiente a esos cinco meses anterior por ellos alegados. Asimismo, quiere resaltar el hecho de que PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA, C.A. tiene su fecha de registro el día 16 de mayo de 2016, pero en ello quiero poner énfasis que el domicilio procesal establecido en el Registro Mercantil de PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA, C.A, son los dos locales dados en arrendamiento por nuestra representada evidenciando con ello que se habían cumplido con anterioridad todos los trámites legales y pertinente para darle vida o nacimiento a la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA, C.A, es por ello que la fecha de inicio del contrato es cuatro días antes del registro mercantil de la sociedad porque ya sus propietarios o socios habían entrado en posesión de los locales, es decir, que a partir del día 15 de mayo de 2016 así lo ratifico toman posesión del inmueble los socios propietarios de la sociedad mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA, C.A. tal como está evidenciado en el contrato de arrendamiento por ellos firmados y el cual fue autenticado el 30 de junio del año 2016, es decir, cuarenta y cinco (45) días después de haber tomado posesión del inmueble y cuarenta y un (41) días después de haber sido registrada la sociedad mercantil por lo que solicito que la presente demanda sea declarada con lugar.
Asimismo la parte demandada alegó que hay dos aspectos que considero que son necesario resaltar, el deseo de no renovar y de conceder la prórroga de ley no fue realizado con dos (02) meses de anticipación con vencimiento al contrato dicha notificación fue practicada por la Notaria Pública y por el Tribunal de manera extemporánea en meses posteriores al lapso del vencimiento establecido en el contrato, como contrariamente lo indica en su intervención el apoderado del actor, por lo que debemos considerar que mis representados a la fecha del vencimiento consideraron que existía una aprobación tácita del arrendador de continuar la relación arrendaticia, por otro lado, ratificamos lo argumentado en el escrito de contestación de la demanda, en el sentido, si bien es cierto que en el contrato suscrito entre las partes se estableció como fecha de inicio el 15 de mayo del 2016 la realidad y ello será probado en su oportunidad la relación arrendaticia se inició en el mes de enero del referido año 2016, el inicio de la relación arrendaticia fue convenido con el arrendador con la finalidad de que mi representada iniciara los trámites de la constitución de la empresa y adecuara asimismo, los locales para el funcionamiento de la panadería en consecuencia el derecho de prórroga legal no es el que le fue concedido a mi representada correspondiéndole de conformidad con el artículo 26 de la Ley que rige la materia de un año, con respecto al señalamiento planteado por el apoderado del actor en cuanto a la necesidad de parte de mi representada de consignar recibos correspondientes al pago de los cánones de arrendamiento desde la oportunidad de inicio argumentada le indico a este Tribunal que durante toda la relación arrendaticia el arrendador no emitió recibo alguno y los pagos los exigía en dinero en efectivo con ello a la vez aclaro a este Tribunal que hasta el 15 de mayo de 2017, mi representada se encontraba solvente en su obligación del pago del canon de arrendamiento y que ello de haber sido lo contrario hubiese dado lugar por parte del actor al ejercicio de la acción judicial de desalojo por falta de pago de cánones de arrendamiento situación que no es la planteada con la acción judicial aquí propuesta, en virtud de lo expuesto solicito que la presente demanda sea declarada sin lugar

Observándose que no hubo acuerdo entre las partes. En fecha tres (03) de mayo del dos mil dieciocho (2.018), el Tribunal fija los hechos controvertidos y declara abierto el lapso de pruebas. A los folios 143 al 155, las partes consignaron las respectivas pruebas, siendo admitidas las respectivas pruebas, en fecha quince de mayo de dos mil dieciocho (2.018), haciendo la salvedad que las testimoniales serán evacuadas en el debate oral.

II. ANÁLISIS DE LAS PRUEBAS APORTADAS

De conformidad con lo tipificado en los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, que consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que probar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor demostrar los hechos en que fundamenta su pretensión y al demandado aquellos en que basa su excepción o defensa, así como el cumplimiento por parte del Juez de la valoración de todas y cada una de las pruebas aportadas al proceso, este Tribunal pasa a valorar cada una de las pruebas promovidas en la presente causa:

PRUEBAS DE LAS PARTES
PRUEBAS DOCUMENTALES
1.- Con respecto al principio de la comunidad de la prueba, es meritorio acotar que toda prueba introducida al proceso por las partes debe tenerse en cuenta para determinar la existencia o inexistencia del hecho a que se refiere y que beneficien a alguna de ellas; y evidenciado en la presente causa que la parte demandante aporto las pruebas documentos fundamentales tales como el Poder marcado con letra “A”. Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dicha documental tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dicho documento, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. .
En relación al Documentos de propiedad marcado con letra “B”, Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, a pesar de no estar discutiendo la propiedad. Y así se decide. .
En este mismo orden de ideas la parte actora consignó el contrato de arrendamiento, marcada con la letra “C” esta Jurisdicente evidencia que dicha prueba son los clasificados como documentos público, suscrito por un funcionario que ha sido debidamente autorizado para dar fe de lo que allí está contenido, el objeto de esta prueba es la demostrar que la demandante suscribió contrato con el demandado. Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. .
Cabe agregar que la parte actora consigno las Notificación Judicial, realizada por ante el Juzgado Segundo Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer circuito Judicial del Estado Sucre, marcada con la letra “D”, y la Notificación cumplida por la Notaria Pública de Cumaná marcada letra “E” esta Jurisdicente evidencia que dichas pruebas son los clasificados como documentos público, suscrito por un funcionario que ha sido debidamente autorizado para dar fe de lo que allí está contenido, el objeto de esta prueba es la demostrar que esta haciendo uso de la prorroga legal. Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide. .
Se observa claramente que la parte demandada aporto las pruebas siguientes; el Poder marcado con letra “A” Por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio. Y así se decide.
Asimismo, consignó las Copias certificadas del expediente N° 674-17, de la nomenclatura del Juzgado Primero Ordinario y ejecutor de Medidas de los Municipios sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer circuito Judicial del Estado Sucre, por tratarse la presente prueba de los clasificados como documento público y por cuanto los mismos no fue objeto de ningún medio de impugnación, por lo que, dichas documentales tienen pleno valor de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la verdad de las declaraciones contenidas en dichos documentos, hace fe, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, por cuanto demostró la solvencia, en el pago de los cánones de arrendamiento. Y así se decide.
Se observa claramente que la parte demandada promovió testimoniales de los ciudadanos Luis Domingo Suarez y Joel Eduardo Velásquez Barrios a los fines de demostrar la fecha de inicio de la relación arrendaticia existente entre las partes. En este mismo orden de idea, esta Jurisdicente pasa a valorar los testigos up-supra de conformidad con el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con la Regla de la Sana Critica: Reglas Lógicas y Máximas de experiencias, en donde se evidencia que a pesar que los testigos en sus deposiciones fueron conteste no razonaron sus dichos ni probaron con sus declaraciones el inicio de la relación arrendaticia. Aunque el valor de la prueba testimonial queda al prudente arbitrio del juzgador, ello no debe violar las reglas fundamentales sobre la prueba, pues no puede admitirse que por el hecho de que los testigos fueron uniformes en sus declaraciones sobre determinado hecho, tenga que otorgársele valor probatorio pleno a sus dichos, pues la prueba debe ser valorada en su integridad, como lo es que los testigos coincidan tanto en lo esencial como en lo incidental del acto; conozcan por sí mismos los hechos sobre los que declaran y no por inducción ni referencia de otras personas; que expresen por qué medios se dieron cuenta de los hechos sobre los que depusieron aun cuando hubieren sido tachados por la contraparte; que justifiquen la verosimilitud de su presencia en el lugar de los hechos; que den razón fundada de su dicho y que coincida su ofrecimiento con la narración de los hechos materia de la Litis, igualmente se observa que los declarantes en sus testimonios no podían ser imparcial dado su compromiso con la empresa, asimismo dichas declaraciones no guardan relación con las demás pruebas presentadas al proceso. Y así se decide.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR:
Estando dentro de la oportunidad legal, este Tribunal en la oportunidad legal para dictar sentencia oral, lo hace bajo la siguiente premisa: Se evidencia que la presente acción es por DESALOJO, está contenida en el artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Ahora bien, concatenando los hechos con el derecho alegado, observa quien aquí suscribe el presente fallo, que las partes suscribieron un contrato de arrendamiento, identificado ut supra, desde el quince (15) de Mayo del año 2.016, hasta el quince (15) de Mayo del año 2.017, por un año (01), de un bien inmueble propiedad de la parte actora según documento de propiedad que corre inserto en autos, siendo esto el principio de una relación arrendaticia muy satisfactoria y normal entre las partes.
Ahora bien, valoradas como han sido las pruebas en el proceso, esta Juzgadora pasa a realizar las siguientes consideraciones:
Se ventila aquí una acción de Desalojo, intentada por la ciudadana Niovis del Valle Lara Armas, contra la empresa Panadería y Exquisiteces Karla C.A por la entrega del inmueble por el vencimiento del contrato de arrendamiento y prorroga legal. De modo tal que esta operadora de justicia luego de un exhaustivo análisis de las actas que conforman el presente expediente y a los fines de resolver el fondo de la controversia fijada en los términos resumidos en el punto anterior, observa este Tribunal que en el caso de autos, el actor demanda por desalojo en virtud del vencimiento del término de duración del contrato y su prórroga legal, al respecto debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 26 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1.599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo también determinado de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble, por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria, lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo; y vencida la misma, de conformidad con el artículo 26 de la misma Ley -normativa vigente para la fecha de la interposición de la demanda- le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. Y así se establece.
En el presente caso, la parte actora fundamenta el Desalojo del inmueble en el vencimiento del Contrato y vencimiento de la prorroga legal, cuya fecha se inició el 15 de mayo de 2.016, hasta 15 de mayo del 2.017, y la prorroga legal se venció el 15 de noviembre de 2.017, y si bien es cierto que la relación jurídica que nace de dicho contrato, no requiere formalidad escrita para su perfeccionamiento, no es menos cierto que dicha relación, conforme a los razonamientos anteriormente referidos, debe ser demostrada, o bien a través de un principio de prueba por escrito, o mediante la prueba testimonial, que en nuestro ordenamiento jurídico está admitida para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, en el presente asunto, la parte actora promovió, pruebas documentales, las cuales fueron valoradas conforme a derecho, deduciéndose de estas que evidentemente que los documentos presentados, sirvió de fundamento para la acción incoada, y al dársele valor probatorio queda comprobado que de dicho documento se tiene como fidedigno por lo que se demuestra que ambas partes celebraron un contrato de Arrendamiento, sobre un inmueble constituido por dos locales comercial distinguido por PB 02 y PB-03 ubicado en la Avenida Gómez Rubio en la Planta Baja del Centro Comercial “LIBERTY” Jurisdicción de la Parroquia Altagracia de esta ciudad de Cumaná.Y así se decide.
En sintonía con lo anterior, se evidencia del material probatorio aportado por la actora en el presente juicio, cuyo análisis y valoración ya fue expuesto anteriormente por parte de esta Juzgadora, así como los alegatos y demás defensas desplegados por la parte demandada, quedo demostrado a través de las pruebas aportadas de conformidad con el Principio de la comunidad de las pruebas es decir las copias certificadas del canón de arrendamiento expediente signado bajo el N° 17-674, cuando los representante legales consignan ante el Juzgado Primero de Municipios ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre del Estado Sucre, evidenciándose que existe un contrato de arrendamiento y que esta solvente en el pago, así como el Registro Mercantil donde se tiene la certeza de la fecha, es decir, el 19 de mayo de 2.016, como se tiene la iniciación que dicho contrato de arrendamiento se inició el 15 de mayo de 2.016, por un lapso de un (1) año, por lo que al vencerse el mismo, comenzó a correr la prorroga legal de seis (6) meses. Al respecto observa esta Jurisdicente que el contrato de Arrendamiento cuyo cumplimiento se persigue es por tiempo determinado, vale decir que al llegar al vencimiento, está opera la prorroga legal, la cual es obligatoria para el arrendador y facultativa para el arrendatario, y si bien es cierto que existió un silencio por parte del arrendatario, toda vez que el mismo no manifestó si se acoge o no a la prorroga legal no es menos cierto que este es un beneficio creado por la Ley, a favor del arrendatario. Este Tribunal infiere que finalizado el contrato es decir quince (15) de Mayo de 2.017, operó de pleno derecho la Prorroga legal tal como lo prevé el Artículo 26 de ley up-supra, la cual corresponde a seis (06) meses tal como se indicó en la mencionada ley. Y así se decide.
En este sentido, el artículo 26 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios Para el Uso Comercial establece la prórroga legal para el caso de los contratos de arrendamiento celebrados a tiempo determinado, indicando las reglas aplicables de acuerdo al tiempo de duración de la relación arrendaticia; de lo que podemos inferir que debe existir un contrato por escrito, donde conste su duración, para que tenga lugar la prórroga legal, pues si en el contrato no consta tal determinación de nada sirve la escrituración, por cuanto el plazo no puede presumirse ni ser objeto de prueba para demostrarse fuera del instrumento mismo, a menos que las partes expresamente durante el proceso convengan en el lapso de duración. En el caso de autos, si bien estamos en presencia de una acción de Desalojo por vencimiento del lapso de prórroga legal con fundamento en un contrato de arrendamiento suscrito por las partes a tiempo determinado (un año); quedó evidenciado del mismo contrato y de las manifestaciones realizadas por las partes. Siendo así, y habiendo sido demostrado el tiempo de duración de la relación arrendaticia existente entre las partes, es por lo que se determina a partir de qué momento le nace al arrendatario el derecho a la prórroga legal, siendo este de seis (06) meses conforme al artículo 26 de la Ley up-supra vigente. Y así se establece.
Precisado lo anterior en el caso de marras, y estando en un Estado Social de Derecho y de Justicia, donde se propugna la Tutela judicial efectiva que tienen derecho los ciudadanos que acceden al Órgano de Administración de Justicia y donde el juez tiene por norte de sus actos la verdad, quedo probado y demostrado que la demanda que por desalojo, incoó la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS contra la Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITECES KARLA C.A, representada por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS, ambos identificados en autos, prospera en derecho. Y así se decide. En consecuencia se ordena a la parte demandada hacer entrega del inmueble constituido por dos locales comercial distinguido por PB 02 y PB-03 ubicado en la Avenida Gómez Rubio en la Planta Baja del Centro Comercial “LIBERTY” Jurisdicción de la Parroquia Altagracia de esta ciudad de Cumaná, a la parte Actora libre de bienes y personas. Y así se decide.

DISPOSITIVA
En consecuencia, este Tribunal JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERON ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley. DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda intentada por la ciudadana NIOVIS DEL VALLE LARA ARMAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 3.734.783, representada por sus Apoderado Judiciales los abogados VICTOR LUIS FIGUEROA GARCIA y ALEXANDRA MILEXY ORELLANA COVA, inscritos en el IPSA los números 64.037 y 232.839, respectivamente, en contra de la Empresa Sociedad Mercantil PANADERIA Y EXQUISITESES KARLA C.A., representada legalmente por los ciudadanos JOSE ALEJANDRO DURAN CAMPOS y MIGUEL JOSE DURAN CAMPOS, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N°V-23.702.491 y V-19.081.646, en ese mismo orden y representados legalmente por los abogados LUIS MIGUEL RAVAGO CONDE y MARCOS JAVIER SOLIS SALDIVIA, inscritos en el IPSA los números 75.476 y 43.655, respectivamente.
SEGUNDO: La entrega material del inmueble, ubicado en la avenida Gómez Rubio en el Centro Comercial “LIBERTY” distinguido con los locales con el N° PB-02 Y PB-03, Parroquia Altagracia del Municipio Sucre del estado Sucre, a la parte actora, libre de persona y bienes.
TERCERO: Por cuanto la parte Demandada ha sido totalmente vencida se condena en costa de conformidad con el artículo 274, en concordancia con el 286 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diarícese, expídase copia certificada de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho del Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los ocho (08) días del mes de Junio de 2018. Años: 208º de la Independencia y 159º de la Federación.
LA JUEZA TEMPORAL,

ABGA. MARIA RODRIGUEZ

LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABGA. BITZA QUIJADA
NOTA: La presente decisión se publicó en esta misma fecha siendo las 9:30 am., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABGA. BITZA QUIJADA

Exp. 0164- 17-TSM
MR/bq.