TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre

S E N T E N C I A INTERLOCUTORIA

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA.
DEMANDADOS: NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI, ROSSANA
DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI y JHON GAISCA
PÉREZ BILBAO
PRETENSIÓN: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.
CUESTIÓN PREVIA: CADUCIDAD DE LA ACCIÓN.
FECHA: 12 DE ENERO DE 2018.
EXPEDIENTE: N° 17-5957.

NARRATIVA
En fecha doce (12) de julio de dos mil diecisiete (2017), se admitió demanda por la pretensión de RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA, mayor de edad, venezolano, domiciliado en el local comercial distinguido con el N° 11, calle Comercio, Cumaná, y con cédula de identidad N° V-25.656.286, asistido por el profesional del derecho JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.657, contra NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI, ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI y JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, mayores de edad, venezolanos y con cédulas de identidad Nos. V-11.833.346, V-13.358.922 y V-5.077.702, respectivamente.
Dice el actor, que sus arrendadoras, NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI y ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI, vendieron a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, el local comercial distinguido con el N° 11, calle Comercio, Cumaná, por documento asentado en el Libro correspondiente de la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el 19 de octubre de 2006, bajo el N° 14, Tomo 10° del Protocolo Primero, “sin haber agotado el ofrecimiento del inmueble, que por Ley me corresponde y al cual tengo Derecho Preferencial”. El local comercial está comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas: Norte, su fondo, con inmueble que es o fue de la señora Concepción Pérez, en nueve metros con cincuenta centímetros (9,50 Mts.); Sur, su frente, con la calle Comercio, en ocho metros con setenta y tres centímetros (8,73 Mts.); Este, con inmueble que fue de Antonio Máquez González, hoy de Antonio Barreto Prieto, en cuarenta metros (40 Mts.); y Oeste, con inmueble que fue de Josefa Antonia Guillén, hoy de Joaquín Papín.
Manifiesta el demandante, que tuvo conocimiento de la venta el 10 de marzo de 2017, “cuando se me notificó a través del Tribunal Primero del Municipio Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, la venta y se consignó el documento de compra, completándose de esta manera los extremos de ley para ejercer la presente demanda por retracto legal arrendaticio,...”.
Expresa el actor, que “habiéndose transgredido y lesionado ese derecho, me he visto en la rigurosa necesidad de acudir a la vía jurisdiccional, en pos de obtener tan anhelada tutela judicial efectiva, y demandar” a NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI, ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI, propietarias vendedoras, y JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, por el retracto legal arrendaticio del descrito inmueble.

LA CUESTIÓN PREVIA
El día veinte (20) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), en oportunidad legal, los demandados, representados por el profesional del derecho JULIO CÉSAR HERNÁNDEZ NÚÑEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 91.309, según poderes autenticados en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el 03 de agosto de 2012, bajo el N° 67, Tomo 150, y la Notaría Pública Segunda de Maturín, Estado Monagas, el 08 de noviembre de 2017, bajo el N° 29, Tomo 395, opusieron la CUESTIÓN PREVIA DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN, prevista en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, fundamentada en lo siguiente:
1. Que antes de efectuar la venta del local comercial a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, al actor se le ofertó, de manera verbal, dicha venta y éste manifestó que no contaba con el dinero para adquirirlo.
2. Que el día treinta (30) de noviembre de dos mil doce (2.012), este Tribunal, por solicitud de JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, practicó Inspección Extralitem en el local comercial, en cuya acta “…se deja expresa constancia de quien atiende y ocupa para ese momento el inmueble y, está al frente es Libardo Mazo, titular de la Cédula de identidad N° V-25.656.286. Cabe destacar que el notificado informa al Tribunal que ocupa el local y el inmueble con su familia. Ante este hecho quedó más que demostrado la circunstancia de que el demandante Libardo Mazo Valencia, tenía conocimiento de la venta del inmueble objeto de esta acción, es decir, desde el 30 de noviembre de 2.012, tal y como consta de manera indubitable de Inspección Judicial identificada con el N° 12-5838, de la nomenclatura interna de este tribunal.”
3. Que JHON GAISCA PÉREZ BILBAO “en fecha 01 de marzo de 2013, mediante TELEGRAMA CON ACUSE DE RECIBO, notificó al ciudadano Libardo Mazo Valencia, de que en su condición de propietario y subrogándose el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano José Antonio López, le notificó su decisión de no renovar el contrato…”.
Concluyen los demandados “…que el ciudadano Libardo Mazo Valencia, pretende demandar el Retracto Legal Arrendaticio de manera extemporánea, porque queda develado con la inspección judicial señalada ut-supra, que el lapso de caducidad para intentar la demanda comenzó el 30 de noviembre de 2012,…”.

CONTRADICCIÓN DE LA CUESTIÓN PREVIA:
El veintinueve (29) de noviembre de dos mil diecisiete (2017), en oportunidad legal, el actor, representado por por el profesional del derecho JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.657, según consta en poder apud-acta, de fecha trece (13) de julio de dos mil diecisiete (2017), a los folios cuarenta y nueve y cincuenta (folios 49 y 50), con forme a lo preceptuado por el artículo 351 del Código de Procedimiento Civil, contradijo la cuestión previa opuesta, en los siguientes términos:
1. Negó que hubiese sido notificado verbalmente de la venta del local comercial.
2. Alegó que las propietarias debieron informarle, mediante notificación escrita a través de Notaría Pública, de su voluntad de vender del local comercial, de conformidad con el artículo 38 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y no mediante una Inspección Extralitem del día treinta (30) de noviembre de dos mil doce (2.012), por solicitud de JHON GAISCA PÉREZ BILBAO.
3. Opuso que no tuvo conocimiento del telegrama con acuse de recibo de 1° de marzo de 2013 y que no conoce a Alejandro Marcano.

MOTIVA
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL ACTOR
Con el libelo de la demanda:
1. Las fotocopias de los instrumentos autenticados en la Notaría Pública de Cumaná, Estado Sucre, los días 8 de mayo de 1995, bajo el N° 85, Tomo 33, 06 de mayo de 1996, bajo el N° 13, Tomo 33, 20 de marzo de 1997, bajo el N° 36, Tomo33, 20 de diciembre de 2012, bajo el N° 35, Tomo 42, al no ser impugnada por los demandados se tienen como fidedignos, y se valoran de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el actor, era arrendatario del local comercial, objeto de esta sentencia, desde el 08 de mayo de 1995 hasta el 20 de diciembre de 2013, aunque su condición de arrendatario del local comercial está aceptada por las partes.
2. La fotocopia del instrumento inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el día diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), bajo el N° 14, Tomo 10° del Protocolo Primero, al no ser impugnada por los demandados se tienen como fidedignos, y se valoran de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI, ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI le vendieron el local comercial a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, en esa fecha.
3. La notificación extralitem practicada el 10 de marzo de 2017, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, este Juzgado, a solicitud JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, le notificó a LIBARDO MAZO, en su condición de arrendatario del inmueble, “que el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano JOSÉ ANTONIO LÓPEZ LÓPEZ, con vigencia desde el día primero (1°) de abril de 2001, hasta el treinta y uno (31) de marzo de 2002, y que se ha venido prorrogando por período de fijo de un año, vence el treinta y uno (31) de marzo de 2017, por lo que no se va a proceder a la renovación del mismo, en virtud de haber incumplido las cláusulas quinta, séptima octava y décima segunda del contrato.”

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LOS DEMANDADOS:
Con el escrito de oposición de la cuestión previa:
1. La inspección extralitem practicada el treinta (30) de noviembre de dos mil doce (2012), se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, este Juzgado, a solicitud JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, le notificó a LIBARDO MAZO, “que el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano JOSÉ ANTONIO LÓPEZ LÓPEZ, con vigencia desde el día primero (1°) de abril de 2001, hasta el treinta y uno (31) de marzo de 2002, y que se ha venido prorrogando por período de fijo de un año, vence el treinta y uno (31) de marzo de 2017, por lo que no se va a proceder a la renovación del mismo, en virtud de haber incumplido las cláusulas quinta, séptima octava y décima segunda del contrato.” .
2. El telegrama con acuse de recibo de fecha 01 de marzo de 2013, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, JHON GAISCA PÉREZ BILBAO le notificó a Libardo Mazo Valencia de que en su condición de propietario y subrogándose el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano José Antonio López, le notificó su decisión de no renovar el contrato.
3. La notificación extralitem practicada el 10 de marzo de 2017, ya fue valorada en este fallo.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1.LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA, arrendatario actor, pretende el RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, con fundamento en que NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI y ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI le vendieron a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, sin haber agotado el ofrecimiento del inmueble que por Ley le corresponde y al cual tiene Derecho Preferencial.

2. Los demandados opusieron la cuestión previa de “la caducidad de la acción establecida en la Ley” establecida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
La caducidad es un instituto de eminente orden público, como en sentencia del 10 de diciembre de 2013, Exp. N° 13-398, lo expresó la Sala de Casación Civil:”…la caducidad de la acción constituye materia de orden público, y el juez está facultado para declararla de oficio en cualquier estado y grado de la causa cuando verifique su existencia, al estar indefectiblemente ligada a la acción y no a la cuestión de fondo que se debate, dado que extingue la acción, y si ésta se ha perdido no podrá sentenciarse el fondo, sin importar en qué estado procesal, o en cual momento del juicio se extinguió la acción. Por consiguiente cada vez que el juez constata que la acción se extinguió, de oficio debe declarar tal situación, ya que el derecho a movilizar a la administración de justicia, en una causa particular, se ha perdido, al no poder existir fallo de fondo, y la extinción de la acción es independiente de los alegatos que se susciten con motivo de la contestación de la demanda, o de los informes...”

3. Está probado en el expediente, la condición de arrendatario del local comercial del actor, por la notificación extralitem practicada por este Tribunal, el 10 de marzo de 2017, a solicitud JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, donde se le notificó a LIBARDO MAZO, “que el contrato de arrendamiento que suscribió con el ciudadano JOSÉ ANTONIO LÓPEZ LÓPEZ, con vigencia desde el día primero (1°) de abril de 2001, hasta el treinta y uno (31) de marzo de 2002, y que se ha venido prorrogando por período de fijo de un año, vence el treinta y uno (31) de marzo de 2017.

4. Consta en autos, que la compra venta del inmueble se efectuó por instrumento inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el día diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), bajo el N° 14, Tomo 10° del Protocolo Primero.

5. En relación a la caducidad de la acción, tanto la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la oportunidad de la celebración de la compra venta, como la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establecen que debe notificarse previamente al arrendatario de la venta a un tercero del inmueble arrendado. En este caso, la notificación que debió hacerse de conformidad con la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

6. Como la compra venta se realizó el diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), las vendedoras, NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI y ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI, estaban obligadas a cumplir con la previa notificación escrita, establecida en el artículo 44 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, vigente para la época, que dice:
“A los fines del ejercicio del derecho preferente, el propietario deberá notificar al arrendatario, mediante documento autentico, su manifestación de voluntad de vender. En dicha notificación se deberá indicar el precio, condiciones y modalidades de la negociación.”
Sin embargo, las vendedoras, codemandadas, sin cumplir con la notificación mediante documento autentico, le vendieron el local comercial a JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, violando ese mandato legal, por lo que el actor tiene derecho al ejercicio del retracto legal arrendaticio.

7. Al no cumplirse con la notificación, el lapso de caducidad para ejercer el derecho de retracto, se cuenta a partir de la fecha en que quedó demostrado en autos que el arrendatario tuvo conocimiento de la compra venta, que fue el 10 de marzo de 2017, cuando se le notificó por JHON GAISCA PÉREZ BILBAO a través del Tribunal Primero del Municipio Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, que el contrato de arrendamiento no se renovaría.

Así pues, a partir del diez (10) de marzo de dos mil diecisiete, comenzó a correr el lapso de caducidad de seis (06) meses, para el ejercicio del derecho de retracto, de acuerdo al artículo 39 la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la fecha en la que el actor tuvo conocimiento de la compra venta.

8. Como la demanda por la pretensión de retracto legal arrendaticio, fue admitida el doce (12) de julio de dos mil diecisiete (2017), el lapso para la caducidad no se cumplió y, consiguientemente, no operó la caducidad de la acción, y así se decide.

9. De conformidad con lo anteriormente expuesto, este Juzgado de la valoración que hizo de los medios de prueba presentados y aplicando a ellos las consecuencias jurídicas de las normas jurídicas que se aplicaron, aprecia, que está demostrada en autos que no operó la caducidad de la acción por retracto legal arrendaticio, por lo que la cuestión previa opuesta tiene que ser declarada improcedente, y así se decide.

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: sin lugar la cuestión previa contenida en el numeral 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, relativa a la caducidad de la acción establecida en la Ley, opuesta por los codemandados, NELLY CAROLINA LÓPEZ SCHMIDLI, ROSSANA DEL PILAR LÓPEZ SCHMIDLI y JHON GAISCA PÉREZ BILBAO, contra la acción por RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO, intentada por LIBARDO ALFONSO MAZO VALENCIA.
Se condena en costas a los demandados por resultar totalmente vencidos en relación a la cuestión previa.
La sentencia fue dictada dentro del lapso legal.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los doce (12) días del mes de enero de dos mil dieciocho (2018).
EL JUEZ PROVISORIO,

ABG. ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. GIOVANNA ROSALÍ CARVAJAL
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las once de la mañana (11 a.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL,

ABG. GIOVANNA ROSALÍ CARVAJAL

AJLI-GRC/ef.
Exp. N° 17-5957