TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Se inició el presente procedimiento por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, Venezolana, casada, docente, domiciliada en la avenida “Las Industria”, sector Superbloques, edificio 52, piso 1, apartamento numero 01-05 de la parroquia Altagracia del Municipio Sucre de esta ciudad del Estado Sucre, titular de la cedula de identidad numero 15.759.944; contra el ciudadano JOSE RAMON RONDON DURTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad numero 9.232.649.

Admitida la demanda en fecha 28/05/2014, se ordenó la citación del demandado ciudadano JOSE RAMON RONDON DUARTE. (Ver folios 77 y 78)

Practicados los trámites de la citación por cartel al no haberse logrado la personal, en fecha 10 de Agosto de 2015 comparece ante este Tribunal el ciudadano JORGE JUAN BADARACCO e inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 39.780, actuando en su carácter de apoderado Judicial, del ciudadano JOSE RAMON RONDON DUARTE, presentó escrito de contestación a la demanda.

Por sentencia de fecha 16/12/2015, el Tribunal de Alzada REVOCÓ el AUTO DE FECHA 13/08/2014, en el que este Juzgado de Instancia había inadmitido la reconvención, y ordenó reponer la causa al estado de que se computara el lapso para la contestación de la demanda, el cual debía computarse a partir de la fecha en que el demandado se hizo parte en la presente causa (03 de Julio de 2015).

Ello así, este juzgado por auto de fecha 28/02/2016 inadmitió la RECONVENCION propuesta por el demandado de autos. (Ver folio 287 y 288)

En fecha 20/04/2016, se dictó auto mediante el cual este Tribunal ADMITE las pruebas promovidas por la parte actora e inadmitió los promovidos por la parte demandada.
Contra el auto donde se inadmitieron las pruebas de la parte demandada, el apoderado de ésta apeló y por sentencia del Tribunal de Alzada de fecha 16/03/2017 se declaró CON LUGAR LA APELACIÓN y se ordenó ADMITIR solo la PRUEBA DOCUMENTAL DE COPIA CERTIFICADA DEL EXPEDIENTE Nº 14-7232 del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmeron Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.-

En fecha 15 de Mayo de 2017, este Tribunal Ordenó apertura de una Segunda Pieza (pieza N° 2).

En fecha 15 de Mayo se dictó auto mediante la cual se fija el DECIMO QUINTO (15) día de despacho siguiente a la presente fecha para la partes presente sus INFORMES.

Riela en el folio 08, escrito suscrito por el Abogado en ejercicio JESUS REAL MAYZ, e inscrito en el Impreabogado bajo el N° 33.439 en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana: ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, y consigno informes constante de tres (03) folios útiles.

Al folio 16 de la segunda pieza riela escrito de INFORMES, constante de Dos (02) folios útiles, presentado por el abogado JORGE JUAN BADARACCO ORTIZ, apoderado de la parte demandada.

En fecha 18 de Julio de 2017, se dictó auto mediante el cual se ordenó agregar a los autos ESCRITO DE OBSERVACIONES A LOS INFORMES presentado por el apoderado de la demandante.

En fecha 27 de Julio de 2017, el Tribunal dicta Auto, mediante el cual dice “VISTOS”, con INFORMES de AMBAS PARTES y se reserva el lapso para dictar Sentencia.

EL TRIBUNAL PARA SENTENCIAR, LO HACE ATENDIENDO A LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

Alegó la parte actora en su escrito libelar:
“…..el día 15 de Mayo de 2013, cuando conocimos al propietario de la vivienda, al ciudadano José Ramón Rondon Duarte… con quien concretamos la firma de un primer documento, ese mismo día, sobre la vivienda constituida por un apartamento distinguido con el numero 313-12 ubicado en el primer piso del edificio 313, bloque 11 de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho” situado en la ciudad de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del municipio sucre, estado sucre, identificado con la Cedula Catastral numero 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “ Gran Mariscal de Ayacucho”; protocolizado ante la Oficina subalterna de Registro Publico de Distrito Sucre del Estado Sucre, el día 06 de Agosto de 1984, bajo el numero 33, folio 119, Tomo 4, Protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1984; los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad; El apartamento, antes identificado tiene una superficie de setenta y seis metros cuadrados con noventa y dos centímetros cuadrados(76,92mts.2), consta de las siguientes dependencias: tres (03) dormitorios, un (01) baño, un (01) lavadero, una (01) cocina y una (01) sala- estar- comedor; y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: con el edificio 312; SUR: con el apartamento 313-11; ESTE: con el área verde que separa los edificios 312 y 313 y el pasillo de circulación; y OESTE: con el área verde que bordea la avenida 3. que además, por esa relación de derechos, además me pertenece el puesto de estacionamiento distinguido con el numero 313-12; al apartamento le corresponde en propiedad, un puesto de estacionamiento distinguido con el numero 313-12, y tiene o le corresponde un porcentaje de condominio de cero coma tres nueve tres siete por ciento (0,3937%) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, Segunda Etapa, de la Urbanización, y un porcentaje del edificio 313 del cual forma parte, de ocho coma veinticuatro por ciento (8,24% ); y que le pertenece al vendedor, ciudadano José Ramón Rondon Duarte, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad numero 9.232.649; según documento protocolizado ante la oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 17 de mayo de 2004, bajo el numero 49, folio 305 al 308, Tomo Décimo Primero; Protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 2004.
En el documento preparatorio de venta, se estableció entre otras cosas que el precio de venta era la suma de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 600.000,00), que el plazo para que se efectuara la venta definitiva del inmueble, era de noventa (90) días mas treinta (30) días de prorroga, contados a partir de la fecha en que el vendedor me entregara los documentos o recaudos necesarios para la obtención del crédito para la compra del inmueble. En ese mismo día el 15 de mayo de 2013; le entregamos al vendedor de la vivienda, ciudadano José Ramón Rondon Duarte, la cantidad de doscientos mil con 00/100 Bolívares (Bs. 200.000,00); mediante cheque de gerencia numero 00021632 de fecha 14 de Mayo de 2013, emitido por el Banco Banesco, Banco Universal, contra la cuenta numero 0134 0055 53 2120210001.
…no fue sino hasta el día once (11) de julio de dos mil trece (2.013); que el vendedor nos entregó parte de los recaudos prometidos haciéndome firmar un nuevo documento ante la Notaria Publica de de Cumaná, en el que establece que el plazo para que se efectué la venta definitiva es de noventa (90) días mas treinta (30) días de prorroga, contados a partir del día doce (12) de julio de dos mil trece (2.013); y en él, se deja constancia que me entregaron el documento de propiedad, copia de la cedula de identidad y rif del vendedor, solvencia municipal, cedula catastral y solvencia de agua para ser entregado al banco para la obtención del crédito.
…consigne ante la entidad bancaria Banco Bicentenario… todos los recaudos que me entrego el vendedor cuando firme el segundo documento preparatorio de la venta, además de los que personalmente me fueron exigidos… lo hice el 16 de Julio del año 2013. Luego la institución me informó que el crédito había sido aprobado por el monto solicitado, pero sin el subsidio que representa la Ley de Política Habitacional a través de BANAVIH, siendo entonces que el crédito fue otorgado por la Ley del Deudor Hipotecario el día Veinte y cinco de Octubre de dos mil trece (2.013)…aprobando un préstamo por la cantidad de TRESCIENTOS CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 350.000,00)…
… el plazo, según el último documento preparatorio de la venta que firmamos en la Notaria Publica de Cumaná, tendría su vencimiento el día 08 de Noviembre de 2013 contabilizando la prorroga, si el vendedor hubiese entregado los recaudos completos, es decir, que habiendo sido aprobado el crédito solicitado por nosotros el día, veinte y cinco (25) de octubre de dos mil trece 2013 había tiempo suficiente para la firma del documento definitivo de la venta, no obstante la falta de entrega de todos los documentos. En efecto, el vendedor no me entregó todos los recaudos, que, le falto entregarme la certificación de gravámenes del apartamento y el documento de condominio del edificio de donde forma parte el apartamento; y fue por ello, que la entidad bancaria no pudo redactar el documento de la venta con la constitución de la garantía hipotecaria. Una vez que nos enteramos de ello, mi esposo se ocupó de buscar y consignar los recaudos omitidos por el vendedor, a saber certificación gravámenes y documento de condominio, consignándolos en la entidad bancaria para su debida consideración a los fines de la redacción del documento de venta definitiva…
Así, en el documento preparatorio de la venta que firmamos, el día jueves, 11 de julio del 2013; el vendedor dice que me hace entrega de todos los documentos necesarios y dice:
“… a saber: el documento de propiedad, copia de la cedula y rif del vendedor, solvencia municipal, cedula catastral y solvencia de agua!”.
Como se puede apreciar, en el mismo no aparece la certificación de gravámenes ni el documento de condominio, que para el caso de marras, resultan indispensables, pues, el apartamento es parte integrante de un edificio destinado a la venta por la ley de propiedad horizontal, que requiere del referido documento; ya que en el, están descritos no solo las características individuales del apartamento sino que también se encuentran las características del edificio en general y el porcentaje que le corresponde al apartamento en los derechos y obligaciones comunes en el edificio; tampoco aparece que el vendedor, ciudadano José Ramón Rondón Duarte, haya cumplido con la entrega de la DECLARACION Y PAGO DE ENAJENACION DE INMUEBLES PARA PERSONAS NATURALES Y JURIDICAS, planilla o forma 33 en el Servicio Nacional De Administración Aduanera Y Tributaria (SENIAT), la cual tuvimos que cancelar nosotros el 28 de noviembre del 2013; puesto que el vendedor, no nos la había entregado; sin lo cual, no se hubiese podido firmar y registrar el documento de la venta en el Registro Publico Del Municipio Sucre.
También, es menester acotar que habiéndonos entregado la institución bancaria el documento definitivo de la venta, lo presentamos inmediatamente, ese mismo día, en el Registro Publico Del Municipio Sucre, en fecha 29 de Noviembre de 2013: pero fue devuelto, unos días después por el registrador, por presentar un error en el numero de cedula catastral; por que se indicó el numero 19-14-04-U- 006-313-001-012 cuando se debió colocar 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; esto ocurrió en el documento que elaboró el banco que se presento el día 29 de Noviembre de 2013 y por ultimo la presentación del documento de venta definitivo ya corregido fue el día 13 de febrero de 2014.
No obstante, que el motivo en la demora para la firma del documento definitivo, es imputable al vendedor, ciudadano José Ramón Rondón Duarte, por no haberme entregado los documentos completos; este no se presento para la firma en la oficina del Registro Publico Del Municipio Sucre, el día martes 18 de febrero de 2014; pues, un día antes, nos había anunciado que si queríamos el apartamento, debíamos pagarle adicionalmente, la cantidad de DOSCIENTO CINCUENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (BS.250.000,00) sobre el precio pactado en el documento preparatorio de la venta.
Ahora bien ciudadana juez, la actitud asumida por el vendedor, ciudadano José Ramón Rondón Duarte venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad numero 9.232.649, de pedirnos mas dinero, modificando el pecio de la venta convenido en el contrato, presionando con su actitud de resistirse, a firmar el documento de la venta definitiva de la vivienda presentado por mi esposo, Oliver Rick Llorens Ortiz, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, casado, comerciante y titular de la cedula de identidad numero14.816.764; al Registro Publico Del Municipio Sucre, donde nos habían fijado fecha para la firma, determina su intención de no querer cumplir la convención celebrada entre nosotros, en el que por el contrato preparatorio de la venta debe entregarnos la vivienda y cedernos su propiedad. Esta conducta, contraria a lo convenido en el contrato y a la ley, es que me motiva a acudir a ante usted, para demandar por incumplimiento de contrato e compra y venta del apartamento identificado en este escrito al ciudadano José Ramón Rondón Duarte venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad numero 9.232.649; con la base legal que expreso en el capitulo siguiente.

…OMISIS…

Son entonces, estas las razones por la que acudo; ante su autoridad, para demandar, como en efecto, en este acto demando, por cumplimiento de contrato de compra venta, al ciudadano José Ramón Rondon Duarte, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad numero 9.232.649; con la finalidad de que convenga; y en caso de que no lo haga, este Tribunal; decrete Judicialmente lo siguiente:
PRIMERO: Que de acuerdo con los contratos preparatorios de la venta que celebramos; y el correcto cabal cumplimiento que hice de todas mis obligaciones, soy la legitima propietaria de la vivienda, constituida por un apartamento distinguido con el numero 313-12 ubicado en el Primer (1er) piso del edificio 313, bloque 11 de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en la ciudad de Cumana, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre, identificado con la cedula catastral numero 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; cuyos linderos, medidas y demás determinaciones constan suficientemente en el documento de condominio de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”; protocolizado ante la Oficina subalterna de Registro Publico de Distrito Sucre del Estado Sucre, el día 06 de Agosto de 1984, bajo el numero 33, folio 119, Tomo 4, protocolo Primero, Tercer Trimestre del año 1084; los cuales se dan aquí por reproducidos en su totalidad; que tiene una superficie de setenta y seis metros cuadrados con noventa y dos centímetros cuadrados (76,92mts.2), consta de las siguientes dependencias: tres (03) dormitorios, un (01) baño, un (01) lavadero, una (01) cocina y una (01) sala- estar- comedor; y que se encuentra comprendido dentro de los siguientes linderos y medidas NORTE: con el edificio 312; SUR: con el apartamento 313-11; ESTE: con el área verde que separa los edificios 312 y 313 y el pasillo de circulación; y OESTE: con el área verde que bordea la avenida 3. que además, por esa relación de derechos, además me pertenece el puesto de estacionamiento distinguido con el numero 313-12; y los derechos y obligaciones relacionados con el apartamento en relación al edificio y al conjunto residencial, al que le corresponde un porcentaje de condominio de cero coma tres nueve tres siete por ciento (0,3937%) sobre los bienes, derechos y obligaciones comunes del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, Segunda Etapa, de la Urbanización, y un porcentaje del edificio 313 del cual forma parte, de ocho coma veinticuatro por ciento (8,24% ); que aparece a nombre del vendedor, ciudadano José Ramón Rondon Duarte, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad numero 9.232.649; en la Oficina Inmobiliaria de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Sucre, según documento protocolizado en fecha 17 de mayo de 2004; bajo el numero 49, folio 305 al 308, Tomo Décimo Primero, protocolo Primero, Segundo Trimestre del año 2004.
En consecuencia que debe transmitirme la propiedad en el lapso del cumplimiento voluntario de la sentencia que le acuerde usted, para la firma del documento definitivo de la venta con la constitución de la hipoteca que el banco Bicentenario Banco Universal redacte y le presente para la protocolización. Que en caso de no otórgame voluntariamente el referido documento traslativo de la propiedad; este tribunal para la ejecución forzada, ordene se me entregue el apartamento y al ciudadano Registrador Publico del Municipio Sucre del Estado Sucre, el registro de la sentencia donde PIDO se me declare como la única y exclusiva propietaria de la vivienda constituida por el apartamento distinguido con el numero 313-12…
SEGUNDA: Que sea condenado al pago de los costo y costas procesales…”

Por su parte el demandado de autos alegó:

“…Ciudadana Juez, si bien es cierto que mi mandante ciudadano JOSE RAMON RONDON DUARTE, antes identificado y la demandante ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, venezolana, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cedula de identidad N° V- 15.759.944, suscribieron los contratos anexos al libelo de demanda, marcado 6 y 7, que corren insertos a los folios del 27 al 33, inclusive, de este expediente, no es menos cierto que dichos contratos, los cuales son ley entre las partes, contienen una cláusula penal en su cláusula cuarta, la cual establece por concepto de indemnización de daños y perjuicios de CIEN MIL BOLIVARES (Bs. 100.000,00), para el caso de incumplimiento de cualquiera de las partes contratantes, monto por el cual la parte demandante tenia que demandar en caso de que el promitente vendedor incumpliera su obligación a tenor de lo dispuesto en los contratos antes señalados, y siendo que la demandante estimó la presente demanda en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 600.000,00), es por lo que a tenor de lo dispuesto en el Articulo 38 del Código de Procedimiento Civil, rechazo y contradigo, dicha estimación por considerar exagerada, y pido que se proceda en conformidad con el mencionado articulo.
…acepto que la demandante y el demandado, suscribieron los contratos anexo al libelo de demanda marcados 6 y 7 que corren inserto a los folios del 27 al 33, inclusive, de este expediente, pero en cuanto a los alegatos en los que se funda la presente demanda, los niego, los rechazo y los contradigo de la siguiente manera: es falso que el demandado haya hecho que la demandada firmara los contratos suscritos con el demandado, y mucho menos en el sentido que lo hace ver el libelo de demanda, como si tal hecho se hubiera realizado a la fuerza, o con mala intención y engaño, lo que si es cierto es que la demandante suscribió de forma voluntaria, estando de acuerdo y aceptando los términos de dichos contratos, los cuales ciudadana Juez, son Dos (2) contratos, por cuanto con el primero las partes amarraron el negocio, fijando el precio y condicionando con un termino de tiempo en el cual el prominente vendedor obtuvo los requisitos, que a él le correspondía entregarle al comprador, y que ciertamente le entregó en el momento de suscribir el segundo contrato de opción de compra-venta, tal y como lo dice la demandante y los cuales les eran requeridos al prominente vendedor para tramitar el crédito hipotecario con el cual obtendría el dinero para el pago definitivo, a la firma del documento definitivo, el cual seria un termino de Noventa (90) días, mas Treinta (30) días de prorroga, todo ello según lo requerido por la entidad bancaria ante la cual se estaba tramitando el crédito. Ahora bien ciudadana Juez, la demandante alega que dicha entidad bancaria después de haberle recibidos los recaudos exigidos, le devolvió la solicitud por falta de requisitos que el demandado debió haberle entregado y que no estaban incluidos en los entregados al momento de firma la segunda opción de compra-venta (anexo 7 del libelo de demanda), a estos efectos señala el certificado de desgravamen y la solvencia de condominio, Ciudadana Juez, disculpe la comparación, pero puede un Tribunal competente admitir una demanda de divorcio sin la debida presentación del Acta de Matrimonio que se pretende disolver… Ciertamente NO…pues tampoco una Entidad Bancaria, puede procesar un crédito hipotecario, sin la debida presentación del certificado de desgravamen, que demuestra que el inmueble que se pretende adquirir el comprador es propiedad del vendedor y que está libre del todo para ser vendido, valga la comparación y para ir mas allá en cuanto contradigo este alegato, la demandante luego dice que ella tuvo que gestionar y obtuvo, tanto el certificado de desgravamen como la solvencia de condominio, o sea ciudadana Juez, como pretende alegar su propia torpeza de cualquier inmueble que se encuentre registrado, lo puede solicitar y obtener cualquier persona que tenga interés, pues se trata de un documento Publico de fácil tramitación, y en cuanto a la solvencia de condominio, es aun mas sencillo, ya que es solo cuestión de pagar el pendiente, el cual también lo podía hacer como ciertamente lo hizo la demandante, y luego se descontaría el saldo deudor que tenían que pagarle al vendedor; o sea ciudadana Juez, la demandante alega, su propia torpeza en su favor, lo cual es contrario a Derecho. Ciudadana Juez, para aclarar mejor mi defensa quiero que se vea esta negociación desde otro punto de vista…Si el comprador de un inmueble consigue un comparador que paga el precio de contado, serian necesarios los requisitos exigidos por una entidad bancaria para tramitar un crédito hipotecario?, luego esos requisito a quien se los exige la entidad bancaria al vendedor o al comprador?, Entonces de quien es la obligación de obtenerlos?, y si el vendedor alega en su libelo, que él los obtuvo por si mismo? Luego tenemos que, o no los obtuvo en el tiempo que el Banco se los pidió, o el Banco no se lo manifestó con el tiempo suficiente, y en cualquiera de ambos casos el demandado esta exento de culpa. A todo evento rechazo, niego y contradigo la presente demanda, y a tenor de lo dispuesto en el articulo 361 del Código de Procedimiento Civil, propongo la reconvención de la misma, por cumplimiento de contrato de compra-venta, fundamentado dicha reconvención en la confesión de la parte demandante en el presente procedimiento, al manifestar que no cumplió con su obligación de comprar en el termino fijado en el contrato de compraventa, anexo 7 de su libelo de demanda, razón por la cual el demandado reconviniente introdujo una oferta real de pago…”

DE LAS PRUEBAS ADMITIDAS EN EL PROCESO:
Aportadas por la parte ACTORA:

• JUSTIFICATIVO DE TESTIGO DEL 18/03/2014, aportado con el libelo y marcado con el Nº 5; este juzgado le niega valor probatorio y desecha su contenido pues el mismo viene a ser un justificativo extralitem que no fue ratificado en juicio por tanto carece de valor probatorio. Así se decide.-
• Marcado con el Nº 6 contrato de PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos JOSE RAMON RONDON DUARTE y la ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, de fecha 15/05/2013, quedando anotado bajo el Nº 17, Tomo 98 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná; se le otorga pleno valor probatorio a dicha instrumental por ser uno de los documentos fundamentales de la pretensión de cumplimiento de contrato, desprendiéndose del contenido de la cláusula PRIMERA, que el mismo versa sobre una promesa bilateral de venta, es decir estipulan la celebración de una futura venta de inmueble, donde se estableció el compromiso de cada parte, que el promitente comprador se obligaba a comprar y el promitente vendedor se obligaba a vender; en la SEGUNDA: que el precio de la venta convenida fue por la cantidad de 600.00,00 bs, y serian cancelados 200.000,00 bs en el mismo acto de la firma del contrato y los otros 400.000,00 bs al momento de la protocolización de la venta definitiva; en la TERCERA: que el plazo para que se efectuara la venta definitiva era de 90 días prorrogable por 30 días mas, contados a partir de que el promitente comprador recibiera del vendedor todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito y protocolización del documento definitivo, los cuales son: documento de propiedad, copia de las cedulas y rif de los vendedores, solvencia municipal, cedula catastral, y solvencia de agua, los cuales debían ser entregados al momento de la firma de la opción de compra que será entregada al banco para la obtención del crédito, quedando de esta manera establecidos los términos preparatorios para adentrarse en el próximo contrato de promesa de venta que seria entregada al banco para la obtención del crédito. Así se establece.-
• Marcado con el Nº 7 contrato de OPCION DE COMPRA VENTA, celebrado entre los ciudadanos JOSE RAMON RONDON DUARTE y la ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, de fecha 11/07/2013, quedando anotado bajo el Nº 02, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná; se le otorga pleno valor probatorio a dicha instrumental por ser el documento fundamental de la pretensión de cumplimiento de contrato, desprendiéndose del contenido de la cláusula SEGUNDA: que el precio de la venta convenida en celebrar fue por la cantidad de 600.00,00 bs, y serian cancelados 200.000,00 bs en el momento de la suscripción del contrato de promesa bilateral de compra de fecha 13/05/2013, y los otros 400.000,00 bs al momento de la protocolización de la venta definitiva; en la TERCERA: que el plazo para que se efectuara la venta definitiva era de 90 días prorrogable por 30 días mas, contados a partir del 12/07/2013, que en ese mismo acto el promitente comprador recibía de manos del vendedor todos los recaudos a que se había comprometido por el anterior contrato, y que eran necesarios para la obtención del crédito y protocolización del documento definitivo, los cuales fueron: documento de propiedad, copia de las cedulas y rif de los vendedores, solvencia municipal, cedula catastral, y solvencia de agua, verificándose con esta cláusula segunda que el vendedor cumplió con su obligación de entregar los recaudos a que se comprometió en la promesa bilateral, y que de acuerdo a este contrato restaba solo el cumplimiento de pagar la cantidad de dinero adeudada dentro del plazo por parte del comprador para que el vendedor pudiera otorgar la venta definitiva. Así se establece.-
• Marcado con el Nº “8”, constancia de trabajo de la ciudadana ECDEISA RODRIGUEZ, de fecha 27/03/2014; a esta instrumental se le niega valor probatorio por cuanto la misma no aporta elementos que conlleven a probar algo a favor de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente. Así se establece.-
• Marcado con el Nº “9”, constancia de solicitud de Certificación de Gravámenes, de fecha 28/06/2013; a esta instrumental se le niega valor probatorio por cuanto la misma no aporta elementos que conlleven a probar algo a favor de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente. Así se establece.-
• Marcado con el Nº “10”, Copia de Declaración y Pagos de Enajenación de Inmuebles para Personas Naturales y Jurídicas (forma 33), de fecha 28/11/2013, del inmueble objeto de cumplimiento de contrato; a esta instrumental se le niega valor probatorio por cuanto la misma no aporta elementos que conlleven a probar cumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente. Así se establece.-
• Marcado con los Nros. “11 al 13”, Solvencias de agua emitidas por Hidrocaribe sobre el cliente 14-03-060-04100, dirección: CA 2 •313 EDIFICIO 313 0416, de fecha 05/12/2013, 23/01/2014 y 04/02/2014; del análisis que hiciera esta operadora de justicia a los mismos, no encuentra la relación que guarden estas solvencias con el inmueble del que se pide cumplimiento de contrato, es decir, no aporta elementos que conlleven a probar cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente, en consecuencia se les niega valor probatorio. Así se establece.-
• Marcado con los Nros. “14 y 15”, recibos de pago de condominio de los meses de Julio hasta Diciembre del 2013, pagados en fecha 21/12/2013, por el ciudadano Oliver Rick Llorens C.I. 14.816.764; del análisis que hiciera esta operadora de justicia a los mismos, no encuentra la relación que guarden estos recibos con el inmueble del que se pide cumplimiento de contrato, ya que no indica la dirección en el mismo ni el condominio que los emite, así como tampoco identifica la persona que emite los recibos y si esta sea la que representa al condominio para tales actos, aparte de haber sido cancelada por un tercero ajeno a la relación procesal, es decir, no aporta elementos que conlleven a probar cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente, en consecuencia se les niega valor probatorio. Así se establece.-
• Marcado con los Nros. “16 al 18”, Recibos de Solvencias de pago Nros. 127520,127521 y 127522 emitidas por la Dirección de Finanzas Publicas de la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre, sobre el cliente José Ramón Rondon Duarte, de fecha 27/01/2014; del análisis que hiciera esta operadora de justicia a los mismos, no encuentra la relación que guarden estas solvencias con el inmueble del que se pide cumplimiento de contrato, ya que si bien aportan una dirección la misma no es completa y no indica el numero de apartamento, ni tampoco establece por concepto de que el pago allí descrito, es decir, no aporta elementos que conlleven a probar cumplimiento o incumplimiento de las obligaciones contraídas por las partes contractualmente, en consecuencia se les niega valor probatorio. Así se establece.-
• Marcado con los Nros. “19 al 21”, Constancias de Solvencias de Agua emitidas por HIDROCARIBE, de fechas 03/07/2013, 05/12/2013 y 23/01/2014; del análisis que hiciera esta operadora de justicia a los mismos, evidencia que los datos del inmueble que allí indica no están completos y no tiene esta operadora de justicia como verificar que se trate del mismo inmueble, pero que de tratarse del mismo inmueble respaldaría lo aceptado por el demandado en el contrato de opción de compra venta suscrito 11 de julio del 2013, cuando admitió haberle entregado las solvencias de agua al comprador para que gestionara el crédito hipotecario, en consecuencia se valora como prueba del cumplimiento de la obligación del demandado de entregar a tiempo los requisitos para la gestión del crédito bancario y la venta definitiva del inmueble. Así se establece.-
• Marcado con el Nº “22”, Cuadro Póliza de Incendio Nº INCE 160001245 , de fecha 28/11/2013, como tomador funge la ciudadana Ecdeisa Rodríguez, el bien asegurado “Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho” Segunda Etapa Edificio 313 Bloque 11, Piso 1, Apartamento 313-12, con una suma asegurada de Bs. 554.138,53; del análisis que hiciera esta operadora de justicia a la instrumental evidencia que si bien trata del mismo inmueble especificado en el contrato de opción de compra venta del que se pide su cumplimiento, dicha póliza no fue de los documentos comprometidos a entregar contractualmente por el vendedor al comprador, en consecuencia esta instrumental no aporta elementos que conduzcan a probar cumplimiento o incumplimiento de obligaciones entre las partes suscriptoras del contrato en cuestión, por tanto desecha su contenido. Así se establece.-
• Marcado con el Nº 25, instrumental privada de constancia de aprobación de crédito por el banco bicentenario, de fecha 25/10/2013, aprobado a la ciudadana EDCIA RODRIGUEZ, por un monto de 350.000,00 bs; a esta instrumental se le niega valor probatorio, pues la misma al ser una instrumental privada debía ser ratificada por el representante de la institución bancaria que la emitió, mediante la prueba testimonial de conformidad a lo establecido en el articulo 431 del CPC. Así se decide.-
• Marcado con el Nº 27, DOCUMENTO PRIVADO DE COMPRA VENTA CON HIPOTECA emitido por el banco bicentenario, donde el ciudadano JOSE RAMON RONDON DUARTE vende a los ciudadanos ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS y OLIVER RICK LLORENS, con fecha de recibido del 29/11/2013; a esta instrumental se le niega valor probatorio, pues la misma es una instrumental privada que no posee firmas, ni sellos en su contenido, carece de valor probatorio. Así se decide.-
• Marcado con el Nº 28, CONSTANCIA DE RECEPCION DE DOCUMENTOS de fecha 13/02/2014, del acto jurídico de Venta y Hipoteca 1er Grado, emitido por el Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Sucre, donde el presentante fue el ciudadano OLIVER RICK LLORENS, C.I. Nº V- 14.816764; a esta instrumental se le niega valor probatorio, dado que no indica datos del inmueble ni de las partes contrapuestas en esta causa, y la misma fue tramitada por una persona ajena a la relación contractual demandada en esta causa, por tanto en criterio de esta operadora de justicia carece de valor probatorio. Así se decide.-
• Marcado con el Nº 29, SOLICITUD DE TRAMITE de fecha 13/02/2014, del acto jurídico de Venta y Hipoteca 1er Grado, emitido por el Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Sucre, donde el presentante fue la ciudadana ECDEISA RODRIGUEZ, C.I. Nº V- 15.759.944; por las características de esta instrumental es de las denominadas privadas simples, por cuanto no posee firmas ni sellos húmedos de la institución que dice emitirla, por tanto se le niega valor probatorio. Así se decide.-
• Marcado con los Nros. 32 y 33, copia del CHEQUE DE GERENCIA Nº 00021632 de fecha 14/05/2013 y Certificado de Solvencia sobre inmuebles urbanos de fecha 17/06/2013, a estas instrumentales este juzgado le otorga valor indiciario por cuanto al concatenarla con el contrato de opción a compra venta suscrito entre las partes de este proceso, es demostrativa del cumplimiento de parte del pago por la compradora del inmueble para con el vendedor, tal y como fue afirmado por ambos en la suscripción del contrato de fecha 11/07/2013. Así se establece.-
• Prueba de informes a:
• Al ciudadano GERENTE DE SEGUROS LA VITALICIA CUMANA ESTADO SUCRE, para que informara: quien tramitó y canceló la póliza de seguro de incendio Nº 160001245 recibo Nº 658772 de fecha 28/11/2013; cual era el inmueble asegurado con esta póliza; cual era el monto asegurado y quien aparece como beneficiario de la póliza; el 05/11/2015 fue recibida en este juzgado comunicación emitida por quien dijo ser Gerente de SEGUROS LA VITALICIA CUMANA ESTADO SUCRE, sin embargo de dicha comunicación no se evidencian sellos del indicado seguro, ni prueba del cargo que ejerce quien presentó el informe, por lo que no le es confiable a esta operadora de justicia la indicada comunicación, por tanto no entra al análisis de su contenido, por carecer de valor probatorio. Así se establece.-
• GERENCIA DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS A LARGO PLAZO del BANCO BICENTENARIO de esta ciudad de Cumaná para que informaran lo siguiente: Uno: Si la ciudadana Ecdeisa Yorleitt Rodríguez de Llorens, venezolana, casada, docente, titular de la cédula de identidad N° V-15.759.944, en fecha 16 de julio de 2013, consignó ante esa entidad Bancaria, en la agencia que tiene en el Centro Comercial Cumaná-Plaza, los recaudos necesarios solicitando un crédito hipotecario para la adquisición de una vivienda, constituida por un apartamento distinguido con el número 313-12 que se encuentra ubicado en el primer (1er) piso del Edificio 313, Bloque 11, Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en esta ciudad de Cumaná, jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre; Dos: Quien es la persona que aparece como el propietario y vendedor de esa vivienda; Tres: Cuál fue el monto del préstamo solicitado para la adquisición de la esa vivienda; Cuatro: Cuál fue el monto aprobado por esa entidad bancaria para la adquisición de esa vivienda; Cinco: En qué fecha fue aprobado el crédito solicitado; Seis: En qué fecha enviaron los documentos correspondientes, a la agencia o sucursal responsable, para la firma de ese negocio jurídico; y en qué fecha le fue entregado a la ciudadana Ecdeisa Yorleitt Rodríguez de Llorens, para ser consignada en la Oficina de Registro Público correspondiente; Siete: En qué fecha elaboraron un nuevo documento por el mismo negocio; y cuál fue la razón por la que lo redactaron nuevamente; y en qué fecha entregaron a la ciudadana Ecdeisa Yorleitt Rodríguez de Llorens, el nuevo documento; respecto a este medio de prueba, esta juzgadora evidenció que no consta respuesta alguna por parte de la entidad bancaria, en consecuencia no tiene nada valorar. Así se establece.-

PRUEBAS TESTIMONIALES
Rindieron su declaración los ciudadanos:
Ángel Luís Llorens, quien manifestó ser el padre del esposo de la demandante de autos; que tiene conocimiento sobre la compra que está gestionando la señora ECDESIA RODRIGUEZ DE LLORENS sobre un apartamento por que él fue quien le dio la inicial de 200.000,00 bolívares a nombre del señor JOSE RAMON RONDON DUARTE; que el motivo por el cual no se firmó en el registro público el documento de finiquito de venta de la vivienda fue porque el señor JOSE RAMON RONDON DUARTE no le dio toda la documentación al abogado y las cuestiones del banco, cuando llegaron a firmar lo devolvieron porque le faltaban algunas cosa del edificio, del condominio, agua, y mi hijo tuvo que pagar todo el condominio del edificio, le dieron recibo a la señora allá, la del condominio. En ese trayecto se devolvió para el banco porque le faltaba eso, luego mi hijo hizo toda la diligencia para llevarla al banco y en ese transcurso de tiempo se venció la compra venta, el banco hizo toda la tramitación, y el señor luego no quiso firmar porque eso estaba vencido; esta juzgadora a los fines de hacer la valoración del testigo observa que el mismo es el suegro de la demandante, razón suficiente desechar su testimonio de conformidad a lo establecido en el articulo 480 del código de procedimiento civil. Así se establece.-

Por su parte la ciudadana Norys José Alfonzo Tineo, manifestó tener conocimiento de la adquisición de una vivienda que está haciendo la señora ECDESIA RODRIGUEZ DE LLORENS, por cuanto la misma ciudadana le comentó sobre la compra de un apartamento y después le dijo, que estaba paralizado por una falla que había en el banco; la adquisición de la vivienda se paralizó porque los papales fueron devueltos a Caracas porque el señor se hecho para atrás, el dueño del apartamento; esta operadora de justicia aplicando la psicología testifical a esta deponente, observa que la misma viene a ser una testigo referencial de la parte actora, es decir, que el conocimiento de los hechos que dice tener, es porque la misma demandante se lo contó y no porque ella los haya presenciado o vivido directamente, en consecuencia a esta operadora de justicia no le merecen ninguna certeza el contenido de su declaración, pues esta a podido ser perfectamente manipulada por la demandante, por estos motivos le niega valor probatorio a la testimonial rendida. Así se establece.-

El testigo Jesús Alberto Pereda Frontado, depuso que sabe sobre la adquisición de una vivienda que está tramitando la ciudadana ECDESIA RODRIGUEZ DE LLORENS de hace aproximadamente dos años, que hizo una solicitud de un crédito al banco, y en la tramitación hubo un error de cédula y no se hizo la transacción, lo que le motivo mucha tristeza, porque ella estaba muy contenta porque iba a adquirir un apartamento en el cual había otorgado una inicial al señor para la obtención del apartamento, para la venta al vendedor; En cuanto al error de la cédula se lo manifestó el esposo de la señora ECDESIA, que cuando la transacción estaba por finiquitarse la devolvieron por un error del banco en una cédula, de un número de una cédula, no sabia si era del préstamo, del crédito por lo cual se le devolvió para corregir dicho error que había en el documento; esta operadora de justicia aplicando la psicología testifical a este deponente, observa que la misma viene a ser un testigo referencial del esposo de la parte actora, es decir, que el conocimiento de los hechos que dice tener, es porque se los contaron y no porque los haya presenciado o vivido directamente, en consecuencia a esta operadora de justicia no le merecen ninguna certeza el contenido de su declaración, pues este ha podido ser perfectamente manipulada por la demandante, por tal motivo le niega valor probatorio a la testimonial rendida. Así se establece.-

De lo depuesto por la ciudadana Yecenia Boada Maestre se desprende que, dice tener conocimiento sobre la adquisición de una vivienda que está tramitando la ciudadana ECDESIA RODRIGUEZ DE LLORENS porque ella le comunicó que iban a hacer esos tramites para la compra de ese apartamento, también le comunicó que su suegro le aportaría algo para la compra, dinero, aproximadamente hace como 2 años y que ellos tuvieron que trasladarse a Caracas para resolver algo de eso también; que sobre el negocio de compra de la vivienda aún no se ha finiquitado aun y cuando ella hizo su negocio y buscó un préstamo en el banco, no se ha realizado el negocio allí, porque el dueño no sé no se ha aparecido, no da la cara; esta operadora de justicia aplicando la psicología testifical a la deponente, actuando bajo el criterio de la sana critica establecido en el articulo 508 del CPC, observa que la misma viene a ser un testigo referencial de la parte actora, es decir, que el conocimiento de los hechos que dice tener, es porque se los contaron y no porque los haya presenciado o vivido directamente, en consecuencia a esta operadora de justicia no le merecen ninguna certeza ni confianza el contenido de su declaración, por tal motivo le niega valor probatorio a la testimonial rendida. Así se establece.-

Aportadas por la parte DEMANDADA:

• Copia Certificada del Expediente N° 14-7232 del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, que contiene el procedimiento de Oferta Real instaurado por el demandado de autos ciudadano José Ramón Rondon Duarte contra la parte actora en esta causa ciudadana Edeisa Yorleitt Rodríguez riela de los folios; del análisis que hiciera esta operadora de justicia a las indicadas copias certificadas observa que, fue admitida por el indicado Tribunal de Municipio la Oferta Real de Pago el día 04/04/2014, interpuesta por el ciudadano José Ramón Rondon Duarte en vista de que habían transcurrido mas de 230 días desde la fecha de celebración del contrato de opción de compra venta (12/07/2013) suscrito con la ciudadana Edeisa Yorleitt Rodríguez, sin que ésta hubiera dado cumplimiento al mismo, y por no poder seguir esperando su cumplimiento del pago restante, le notificaba que el referido contrato había quedado rescindido y consignó un cheque de gerencia Nº 12009688 de fecha 11/03/2014, por los cien mil bolívares(100.000,00 bs) que establecía la cláusula penal del contrato, solicitando la notificación de la ciudadana Edeisa Yorleitt Rodríguez, consta al folio 302 de las copias certificadas que el día 02/05/2014 el tribunal de Municipio se trasladó a la dirección de la ciudadana Edeisa Yorleitt Rodríguez a fin de practicar la oferta real de pago, siendo atendido por el ciudadano Ángel Luís Llorens quien se identificó como suegro de la descrita ciudadana y manifestó al tribunal que ésta no se encontraba en el inmueble y que le informaría de la misión del tribunal, y el día 09/05/2014 el mencionado Tribunal de Municipio ordenó al Banco Bicentenario abrir una cuenta de ahorros a nombre de Edeisa Yorleitt Rodríguez, para depositar el referido cheque de oferta real, observa esta operadora de justicia que el día 09/06/2014 fue agregado en autos el comprobante de consignación del deposito en la cuenta abierta para la consignación del cheque, quedando cumplida así la oferta real, lo que sin lugar a dudas da por probado que el contrato suscrito entre las partes estaba vencido y pagada la cláusula penal en él establecida, demostrando esto que el demandado José Ramón Rondon Duarte cumplió con su obligación contractual, en vista de que, al no recibir el pago dentro del lapso estipulado en el contrato de fecha 12/07/2013 pagó su cláusula penal para libertarse de las obligaciones vencidas en ese contrato de Opción de Compra Venta de inmueble, así mismo se evidenció que la fecha en que se demandó el cumplimiento de contrato en esta Instancia (26/05/2014) fue posterior a la fecha de admisión de la Oferta Real de Pago (04/04/2014) y del traslado del Tribunal de Municipio a la dirección de la ciudadana Edeisa Yorleitt Rodríguez (02/05/2014), lo que hace presumir por la deposición de su suegro ante la constitución del Juzgado de Municipio que ésta ya estaba en conocimiento de la Oferta Real de Pago y con ocasión a ese conocimiento es que interpone la demanda de cumplimiento de contrato en esta Instancia. Así se establece.-

Puntos previos:

Ahora bien, analizados como han sido los medios probatorio promovidos por ambas partes, pasa esta sentenciadora a emitir su pronunciamiento al fondo, no sin antes referirse al alegato esgrimido por la parte demandada, en cuanto que a su decir es exagerada la cuantía de la pretensión expuesta por la demandante de autos, la cual fue estimada en Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000, 00) por ser el valor total del contrato suscrito, y que según la parte demandada es exagerada y ha debido ser estimada por el monto de la cláusula penal establecida en el contrato, es decir cien mil Bolívares (100.000,00 Bs.), visto dichos alegatos considera oportuno esta jurisdiscente fijar su criterio al respecto y como punto previo a la sentencia; así se establece.-

Respecto al rechazo de la estimación de la demanda, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece:
“… el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación como un punto previo a la sentencia definitiva…”

Ahora bien, de lo alegado por la parte demandada, quien efectuó un rechazo basado en que la cuantía era exagerada y debía ser por el monto establecido en la cláusula penal, sin efectuar mayores consideraciones, al respecto cabe señalarle que ha sido doctrina pacífica y reiterada de las diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a la fundamentación y prueba del rechazo de la cuantía por el demandado, así como el deber de estimarla él también, pues no basta contradecir simple y puramente la cuantía ofrecida por el actor, a saber sentencia de la Sala de Casación Civil N° RH 1417, de fecha 14/12/2004, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez:
“… Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en el libelo de la demanda, en forma pura y simple, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), señaló lo siguiente:
“...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.”. (Negrillas del texto).

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…”
Por lo que en consideración de los alegatos expuestos por el demandado de autos, y tomando como suyo esta operadora de justicia el criterio establecido por la sentencia supra trascrita, es por lo que se declara sin lugar la oposición a la cuantía, dado que no existe causa alguna que justifique que la cuantía deba ser por el monto establecido en la cláusula penal contractual, en consecuencia se mantiene firme la cuantía ofrecida por la parte actora referida a Seiscientos Mil Bolívares (Bs. 600.000, 00). Así se decide.-

Entrando a lo que constituye el tema decidendum, refiere la presente causa a cumplimiento de contrato de compra venta, y su estamento legal se encuentra en los artículos:
“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

“Artículo 1.264.- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas.- El deudor es responsable de los daños y perjuicios en caso de contravención”.

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

Por su parte el Código de Procedimiento Civil, determina:

“Artículo 12.- Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe”.

“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

En el caso bajo examen, las partes admitieron libremente la celebración de dos (2) contratos en el que acordaron la compra-venta de un inmueble, empero, no está claramente determinado que tipo de contrato fue el suscrito, ya que en unas ocasiones lo denominan contrato de opción de compra venta y en otras documento preparatorio de compra venta, y de acuerdo a ello y al contenido de sus cláusulas nace el deber para esta operadora de justicia analizar la naturaleza jurídica del contrato, especialmente el final en cuestión, es decir el contrato suscito en fecha 11/07/2013, para poder determinar la procedencia o no de la pretensión propuesta, naturaleza jurídica contractual a la que están obligados los jueces de la República, por orden de la Sala Constitucional de nuestro máximo juzgado, quien por sentencia N° 1653/20.11.2013 estableció:
“…En este sentido, se aprecia que vista la naturaleza de los argumentos expuestos en el presente fallo, realizados por este órgano como el máximo y último intérprete de la Constitución, así como el contenido de la decisión jurisdiccional objeto de la procedencia de revisión constitucional, que el objeto subyacente de la demanda versa en torno a los elementos necesarios para la calificación de una compraventa, vale decir, que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes, el objeto y el precio.

Así, en el caso sub iudice de la lectura del contrato cuyo cumplimiento pretende el demandante, se advierte del contenido de la cláusula segunda la plena determinación del precio y el objeto del contrato, en los siguientes términos:

“SEGUNDA: el precio convenido para la futura compra-venta del inmueble ofertado y el lote de ganado vacuno es la cantidad de: 1) trece millones cuatrocientos sesenta mil bolívares fuertes (…). Por el lote de terreno en razón de cuatro mil bolívares fuertes (…) por hectárea; 2) para el lote de ganado será de cuatro mil bolívares fuertes (…) por vientre de raza Brhaman Puro y la cantidad de tres mil bolívares fuertes (…) por vientre de Brhaman Comercial; y cuya cantidad definitiva será determinada una vez que ambas partes hayan realizado la selección del lote de ganado, dicho precio de venta será cancelado de la siguiente manera: A) La cantidad de (…) (Bs.F. 2.000.000,oo) a la firma del presente documento de opción de compra; B) La cantidad de (…) (Bs.F. 5.000.000,oo) será cancelada en el término de treinta días contados a partir de la firma de la presente opción; y C) El salado restante, es decir, la cantidad de (…) (Bs.F 6.460.000,oo), más la cantidad que resulte del valor del lote de ganado seleccionado por las partes y valorado según los parámetros contenidos en esta cláusula, será cancelado en el plazo de sesenta (60) días contados a partir de la fecha de la firma de este documento. Al vencimiento de este último plazo, EL OPCIONANTE, se compromete a otorgar el correspondiente instrumento de venta”.

Bajo tales circunstancias, la Sala advierte que en sentencias reiteradas de la Sala de Casación Civil se ha señalado acertadamente, respecto de los extremos que caracterizan a los contratos de promesa bilateral de compraventa que:

“(…) ‘Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que sólo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre sí un futuro contrato.
Éstos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en él debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo.
Asimismo, estos contratos son en la actualidad de gran utilidad para los ciudadanos y su uso ha sido muy frecuente para la adquisición de bienes inmuebles, ya que para comprar un inmueble se requiere el cumplimiento de ciertas formalidades previas, como por ejemplo, la solvencia de impuestos municipales, presentación del comprobante de vivienda principal, impuesto sobre inmuebles urbanos, certificación de gravámenes, entre otros, necesarios para la celebración del contrato definitivo; y la utilización de tales contratos ha sido de gran provecho especialmente cuando se solicita un préstamo a un Banco o Institución Financiera para la compra del inmueble.
Dentro de las características de los contratos preparatorios podemos mencionar las siguientes:
- Es un precontrato, ya que prepara la celebración de otro contrato.
- Es autónomo, ya que cada uno de los contratantes tiene el derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo.
- Es principal, ya que subsiste con independencia del contrato futuro.
- Produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales, sino que por el contrario engendra una obligación de hacer, es decir, prestarse para la celebración de un futuro contrato.
- Pueden ser bilaterales o unilaterales, según se obliguen ambas partes o una sola a celebrar el contrato prometido. (José Mejía Altamirano. Contratos Civiles. Teoría y práctica. p. 195)
De manera que el contrato que se examina, consignado como documento fundamental de la demanda, es un contrato de promesa bilateral de compraventa, cuya naturaleza es la de un contrato preparatorio, pues constituye un acuerdo de voluntades en el cual ambas partes contratantes se comprometen a celebrar el contrato futuro, en este caso el contrato de compraventa propiamente dicho…’ (Negritas de la Sala)” (Cfr. Sentencia de la Sala de Casación Civil Núm. RC.000460/10).

A los fines de analizar los extremos para la verificación de un contrato de promesa bilateral de compra venta, debe tenerse en consideración que el juez puede en el marco de sus competencias formular una interpretación integradora del contrato, mediante la cual corrige la calificación dada por las partes a un contrato (Cfr. JOSÉ MELICH-ORSINI. Doctrina General del Contrato. EJV, Caracas, 1997, p. 424-425), lo cual resulta aplicable al presente caso, en tanto se debe tener presente que contrato de promesa bilateral de compra venta, produce efectos personales, ya que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales.

En el contrato cuya ejecución se demandó, se evidencia la tradición de 1.289 Ha, de un total de 3.365 Ha, que establece el contrato, así como el pago de Bs. 12.050.000,00, quedando un saldo restante en pagar por parte del ciudadano Otilio Peñaloza a la “AGROPECUARIA SANTIAGO, C.A” de Bs. 5.156.000,00, todo ello sumado a que la empresa vendedora transmitió la plena propiedad de 415 Ha, al ciudadano Franklin Alipio Guerrero Pérez, por orden del comprador Otilio Peñaloza Moreno, y 501 Ha, al ciudadano Otoniel Guarín Ontiveros por orden del ciudadano Otilio Peñaloza Moreno, de lo cual resulta claro que entre Otilio Peñaloza Moreno y la empresa Agropecuaria Santiago, C.A., no se celebró un contrato de opción de venta, en tanto Agropecuaria Santiago, C.A., se obligó a vender al demandante una finca agropecuaria denominada “Grano de Oro” y “Fundación Ramo Verde”, constante de 3.365 Ha, las cuales están ubicadas en el Caserío Mata Rala, en jurisdicción de la Parroquia Ciudad Bolivia, Municipio Pedraza del Estado Barinas, así como un lote de 1.200 vientres de ganado vacuno, y por su parte el optante aquí demandante, se obligó a comprar dicha finca y dichos semovientes por el precio estipulado en el contrato parcialmente transcrito, conforme al cual se debía pagar la cantidad de cuatro mil bolívares por hectárea de terreno y por el ganado la cantidad de cuatro mil bolívares por vientre de raza Brahaman Puro con registro y la cantidad de tres mil bolívares por vientre de raza Brahaman Comercial, cuya cantidad definitiva sería determinada una vez que ambas partes hubiesen efectuado la selección del lote de ganado, siendo que el precio en cuestión, se pagaría a plazo en los términos antes expuestos. Por lo tanto, las partes contrajeron obligaciones recíprocas, lo que se traduce en que la calificación jurídica de ese contrato, no es un contrato de opción de compra, ni un contrato bilateral preparatorio de venta, como erróneamente lo denominaron las partes, sino un contrato de compra venta, en los precisos términos del artículo 1.474 del Código Civil. Así se declara…”

Con inclinación a la jurisprudencia transcrita, pasa esta operadora de justicia a realizar el examen a los contratos celebrados en fechas 15/05/2013 y 11/07/2013 entre las partes de esta pretensión; De las cláusulas del contrato de fecha 15/05/2013 emerge que: Primera: El Promitente Comprador se obliga a comprar y el Promitente Vendedor se obliga a vender un inmueble de su propiedad, un apartamento distinguido con el 313-12, ubicado en el primer piso del edificio 313, Bloque 11, del Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho, Segunda Etapa, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente de esta ciudad de Cumaná, Estado Sucre… Segunda: El precio de la venta se ha convenido en la cantidad de SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (bs. 600.000,00) los cuales serán cancelados de la siguiente manera: a) la cantidad de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) en este acto mediante cheque de Gerencia de Banesco Nº 005500021632 de fecha 14 de Mayo del 2013, a favor de José Ramón Rondon Duarte, y b) la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) en la fecha de la firma de la protocolización, del documento definitivo de venta. Tercera: Las partes convienen en que el plazo para que se efectué la venta definitiva del identificado inmueble es el de noventa (90) mas treinta (30) días de prorroga contados a partir de la fecha en que el promitente comprador reciba de manos del promitente vendedor todos los recaudos para la obtención del crédito y protocolización del documento definitivo, los cuales a saber son: documento de propiedad, copia de cedula y Rif de los vendedores, solvencia municipal, cedula catastral y solvencia de agua, los cuales serán entregados al momento de la firma del contrato de opción de compra venta que será entregada al banco para la obtención del crédito. Cuarta: Se establece como cláusula penal la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) en caso de que el promitente comprador no cumpla con los pagos establecidos en la cláusula segunda, para la fecha establecida, y dará lugar a que el presente documento sea rescindido, y así mismo si el incumplimiento fuere imputable a él Promitente Vendedor, en cuanto a la firma en la oportunidad fijada para venta definitiva, este tendrá que devolver la cantidad aquí recibida de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 200.000,00) y pagar por el mismo concepto de cláusula penal la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00); de este contrato se desprende en su cláusula primera, que el Promitente Comprador se obliga a comprar y el Promitente Vendedor se obliga a vender un inmueble de su propiedad, es decir no dan en venta directa en ese mismo acto, sino que solo se comprometen a la celebración de un futuro contrato de venta; de la tercera cláusula, las partes convinieron en un plazo de 120 días para la entrega que haría el promitente vendedor al promitente comprador de unos requisitos para la obtención de un crédito, así mismo emerge que de acuerdo a la forma de pago establecida en la cláusula segunda, la cantidad más sustancial quedó a ser pagada en el acto de celebración de venta definitiva en el registro público, es decir ambas partes estuvieron contestes en que lo firmado era un contrato preparatorio de venta, dado que engendraron una obligación de hacer, es decir, al comprometerse recíprocamente para la celebración de un futuro contrato, es decir estaban pactando un negocio futuro, y que posteriormente, por la obtención de un crédito y por el cumplimiento de las obligaciones contraídas en él firmarían la venta definitiva, es por ello que en criterio de esta juzgadora, el contrato celebrado el día 15/05/2013 es un contrato preparatorio o promesa bilateral de compra-venta de inmueble, el cual no constituye una venta definitiva. Así se establece.-

Por su parte, el contrato autenticado en fecha 11/07/2013, en comparación al anterior, la única cláusula que varia es la: “Tercera: Las partes convienen en que el plazo para que se efectué la venta definitiva del identificado inmueble es el de noventa (90) mas treinta (30) días de prorroga contados a partir del Doce (12) de julio del Dos Mil Trece (2013), a estos efectos El Promitente Comprador, recibe en este acto de manos del Promitente Vendedor, Todos los recaudos necesarios para la obtención del crédito y protocolización del documento definitivo, los cuales a saber son: documento de propiedad, copia de cedula y Rif de los vendedores, solvencia municipal, cedula catastral y solvencia de agua, para ser entregada al banco para la obtención del crédito..”; en este segundo contrato celebrado dentro de la vigencia del supra analizado, ya el promitente vendedor entrega los requisitos que se había comprometido por aquel contrato, para que el promitente comprador gestionara el crédito bancario por los cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 bs.) restantes a partir de esa fecha, pero al igual que el anterior solo se comprometen a celebrar un negocio futuro de compra venta, el cual quedó supeditado a la obtención del crédito por parte del promitente comprador dentro de la vigencia del segundo contrato, observando esta juzgadora que en ningún momento se hizo traslación de propiedad, ni hubo traslación de posesión del inmueble por parte del vendedor al comprador, solo acordaron las condiciones para la celebración de una futura venta, y que ésta se perfeccionaría en el registro público una vez obtenido el crédito dentro de la vigencia de los 120 días contados a partir del 12/07/2017, por lo que se permite esta operadora de justicia determinar que la naturaleza jurídica de este último contrato es también la de un contrato preparatorio o promesa bilateral de compra venta, y no la de un contrato de compra venta perfeccionada, pues no se pagó el precio total, no se trasladó la propiedad al comprador, ni se posesionó del inmueble al comprador, por tanto no puede equipararse a una venta definitiva este contrato. Así se establece.-

Determinada la naturaleza jurídica del contrato, como un contrato preparatorio bilateral de compra venta, corresponde ahora comprobar el cumplimiento de las obligaciones contractuales de las partes para determinar si sería procedente la firma definitiva del contrato de compra venta del inmueble en cuestión, en consecuencia, habiéndose celebrado el último contrato preparatorio de compra venta el día 11/07/2013, y habiendo el promitente vendedor entregado los recaudos a que se comprometió contractualmente al promitente comprador, a partir del día 12/07/2013 comenzó a correr el lapso común de 120 días para la obtención del crédito por parte del promitente comprador y para la firma de la venta definitiva del inmueble identificado supra ante el registro público, la cual ocurriría solo si el crédito era obtenido dentro de tal lapso, y, que además dentro de ese mismo lapso debía otorgarse la venta definitiva, así pues de la revisión del material probatorio que consta en autos y que fueron debidamente valoradas por esta operadora de justicia no se verifica documental alguna que pruebe que el crédito bancario por los cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 bs.) restantes fue aprobado dentro de la vigencia de la promesa de compra venta del inmueble, es decir del día 12/07/2013 al 08/11/2013, la parte actora promovió una serie de instrumentales privadas emitidas por terceros ajenos a la relación procesal que no fueron ratificadas en juicios por sus suscriptores, las cuales fueron desechadas por este juzgado, pues no basta con los alegatos esgrimidos por la parte actora al respecto, ya que de conformidad a lo establecido en el artículo 506 del CPC, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones, y al no constar en autos la aprobación del crédito dentro de la vigencia del último contrato, ni la consignación del pago total debido en dicho lapso, no es posible darle la razón a la demandante de autos, en cuanto al cumplimiento de su afirmación de haber obtenido el crédito por los cuatrocientos mil bolívares (400.000,00 bs.) restantes y que esa aprobación haya sido dentro de la vigencia contractual. Así se establece.-

En razón de las consideraciones esbozadas en el presente fallo es por lo que este Juzgado declarará SIN LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA VENTA suscrito por las partes intervinientes en este proceso en fecha 11 de Julio del año 2013, anotado bajo el Nº 02, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná, sobre el inmueble conformado por un apartamento distinguido con el número 313-12 ubicado en el Primer (1er) piso del edificio 313, bloque 11 de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en la ciudad de Cumana, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre, identificado con la cedula catastral número 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; Así se decide.-

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA PRETENSION DE CUMPLIMIENTO CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE, suscrito en fecha 11 de Julio del año 2013, anotado bajo el Nº 02, Tomo 146 de los libros de autenticaciones llevados por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná, sobre el inmueble conformado por un apartamento distinguido con el número 313-12 ubicado en el Primer (1er) piso del edificio 313, bloque 11 de la Segunda Etapa del Conjunto Residencial “Gran Mariscal de Ayacucho”, situado en la ciudad de Cumana, Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente del Municipio Sucre del Estado Sucre, identificado con la cedula catastral número 19-14-04-U-006-013-006-313-001-012; interpuesta por la ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, Venezolana, casada, docente, de este domicilio, titular de la cedula de identidad Nº 15.759.944; contra el ciudadano JOSE RAMON RONDON DURTE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, soltero, titular de la cedula de identidad Nº 9.232.649; SEGUNDO: Se Condena a la parte demandante ciudadana ECDEISA YORLEITT RODRIGUEZ DE LLORENS, supra identificada, al pago de las costas y costos del presente proceso por haber resultado totalmente vencida en esta causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;

La parte actora estuvo representada por el Abogado en ejercicio JESUS REAL MAYZ, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 33.439, y la parte demandada estuvo debidamente representada por el abogado JORGE JUAN BADARACCO e inscrito en el I.P.S.A., bajo el N° 39.780. Que conste.-

La presente decisión ha sido publicada fuera de su lapso legal, por tanto se ordena librar boletas de notificación a las partes. Que Conste. Líbrense boletas.-

Publíquese, incluso en la página WEB de este Tribunal regístrese y déjese copias certificadas de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los siete (07) días del mes de Noviembre de Dos Mil Diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 158° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIO,
Abog. MARIA DE LOS ANGELES ANDARCIA.

LA SECRETARIA TITULAR,
Abog. RAQUEL RIVERO MATA.
Nota: En esta misma fecha, siendo las tres y veinte minutos de la Tarde (03:20 p.m.), se publicó la presente decisión, previo el anuncio de Ley y a las puertas del Despacho.
LA SECRETARIA TITULAR,
Abog. RAQUEL RIVERO MATA.
SENTENCIA: DEFINITIVA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.-
MATERIA: CIVIL
Exp. Nº 7310-14.-