TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre

S E N T E N C I A I N T E R L O C U T O R I A
LAS PARTES Y LA CAUSA
ACTORA: PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ESPERQUE, C.A.
DEMANDADA: FÁBRICA DE MUEBLES ÁGUILA, C.A.
PRETENSIÓN: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
FECHA: 21 DE MARZO DE 2017.
EXPEDIENTE: N° 16-5922.

NARRATIVA
En fecha primero (1°) de julio de dos mil dieciséis (2016), se admitió demanda intentada por la empresa PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ESPERQUE, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero del Estado Sucre, el día 15 de marzo de 2013, bajo el N°28, Tomo 8-A, RM424, representada por su Presidente, LUIS JOSÉ ESPERQUE BLONDELL, mayor de edad, venezolano, ingeniero electricista, domiciliado en y con cédula de identidad N° V-5.087.348, asistida por el profesional del derecho JESÚS REAL MAYZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 33.439, contra la empresa FÁBRICA DE MUEBLES ÁGUILA, C.A., inscrita originalmente como sociedad de responsabilidad limitada en el Registro de Comercio que llevaba el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 4 de febrero de 1997, bajo el N° 60, Tomo A-1, y transformada en compañía anónima, según Acta inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, el día 25 de mayo de 2006, bajo el N° 78, Tomo A-05, Libro III, por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO “de un local adaptado para la industria, denominado “nave principal”, donde funcionó Telares e Hilanderías Orientales de Cumaná, ubicado en la avenida Humbolt de esta ciudad de Cumaná”.
Dice la actora que adquirió el inmueble de mayor extensión, del cual forma parte el local, por instrumento protocolizado en el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha cuatro (04) de abril de dos mil catorce (2014), bajo el N° 2013.2400, Asiento Registral del inmueble matriculado con el N° 422.17.9.3.1812 y correspondiente al Libro del Folio Real del año 2013.
Expone la demandante que los anteriores propietarios del inmueble habían dado a la demandada en arrendamiento el local, desde el año mil novecientos ochenta y tres (1983), y que ésta lo sigue ocupando con esa cualidad, por lo que le notificó por escrito su condición de nueva propietaria del local, a los efectos legales consiguientes.
Las causas argüidas para demandar la resolución, son:
A. La falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio de dos mil trece (2013) a mayo de dos mil dieciséis (2016), a tenor del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
B. La caducidad del contrato de arrendamiento, de conformidad con el artículo 1.580 del Código Civil.
De ser declarada con lugar la resolución, solicita la entrega del inmueble.
LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha veinticinco (25) de noviembre de dos mil dieciséis (2016), la demandada, representada por el profesional del derecho NELSON LÓPEZ VÁSQUEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 50.731, según consta de poder autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el 23 de noviembre de 2016, bajo el N° 60, Tomo A-1, contestó la demanda de esta manera:
1. Como punto previo, solicita “que se declare la nulidad de todo lo actuado en esta causa y que, en consecuencia, se ordene la reposición de la misma al estado en que sea admitida la demanda y se ordene la sustanciación de ella con arreglo al trámite del “procedimiento oral” regulado por el Código de Procedimiento Civil…”, porque al no estar dedicada la “FÁBRICA DE MUEBLES EL AGUILA, C.A.” al ejercicio de actividades que puedan ser calificadas como industriales, sino que, de conformidad con la cláusula SEGUNDA de sus estatutos sociales, su objeto es “…la compra y venta, exportación e importación, al mayor y al detal de muebles en general, tales como artefactos eléctricos y electrónicos de todo tipo y clase…”
2. DE LOS HECHOS QUE ADMITE COMO CIERTOS.
2.1. Que en el mes de julio de mil novecientos ochenta y tres (1983), celebró un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado con la sucesión Madriz sobre el terreno y las bienhechurías, objeto de la demanda.
2.2. Que la actora es la propietaria del terreno y las bienhechurías.
3. DE LOS HECHOS QUE NIEGA.
3.1. Que se le hubiese notificado que la actora había adquirido el inmueble.
3.2. Que la actora haya efectuado algún intento de conversar o conciliar.
3.3. Que haya incumplido el deber de cancelar las pensiones de locación del inmueble.
3.4. Que la demandante le haya requerido que le cancelara directamente los cánones de arrendamiento del inmueble, por lo que desconoce en su contenido y firma el documento marcado “C”, acompañado al libelo de la demanda, inserto al folio cuarenta y siete (47) de la primera pieza del expediente.
3.5. Que el contrato hubiera caducado.
3.6. Que deba ser condenada a desocupar el inmueble que ha venido ocupando por más de treinta (30) años.
4. DE LOS HECHOS QUE CONSIDERA VERDADEROS.
4.1. Que al ser el contrato a tiempo indeterminado “no le son aplicables las previsiones contenidas en el artículo 1.580 del Código Civil, porque la disposición legal en cuestión está dirigida a regular el plazo máximo de duración de los contratos de arrendamiento que sean pactados a tiempo determinado”.
4.2. Que el inmueble está habilitado para ejercer actividades propias del comercio y de la industria, pero que la Fábrica de Muebles El Aguila, C.A. solo lo utiliza para ejercer actividades propias del comercio y no de la industria.
4.3. Que desde el mes de julio de dos mil trece (2013) se cancelan los cánones de arrendamiento, mediante el procedimiento de consignación, por lo que está solvente con su pago, lo cual sabía la demandante.
4.4. Que la actora nunca le requirió que le cancelara directamente las pensiones de locación.
4.5. Que el documento inserto al folio cuarenta y siete (47) del expediente es absolutamente nulo, pues allí no se indica cuál sería el número de la cuenta bancaria en la cual se haría el depósito de la pensión de arrendamiento, como lo ordena el artículo 27 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, vigente para la fecha de la presunta notificación.
LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA
Ahora bien, por cuanto forma parte de la activad oficiosa del juez, revisar en cualquier estado y grado del proceso la conformidad en los requisitos de admisión de la demanda, establecidos el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley…”
Así pues, es conveniente señalar que para que en un proceso se produzca una relación jurídica procesal válida no basta la interposición de la demanda, la presencia de las partes y la intervención del Juez, pues, para que éste sea válido y eficaz, deben cumplirse los presupuestos procesales, unos de orden formal y otros de orden material o de fondo.
Los presupuestos procesales de forma son: a) la demanda, b) la capacidad procesal de las partes; y, c) la competencia del Juez; y los presupuestos procesales de fondo o materiales o también llamadas condiciones de la acción, son: a) la existencia del derecho que tutela la pretensión procesal, lo que otros denominan la voluntad de la ley; b) la legitimidad para obrar; c) el interés para obrar; y d) que la pretensión procesal no haya caducado, como sostienen algunos autores.
Tanto los presupuestos procesales de forma como los de fondo constituyen requisitos ineludibles para que se genere una relación jurídica procesal válida, y por consiguiente, para que exista un proceso auténtico que debe necesariamente resolverse sobre el fondo de lo pretendido.
En el caso a sentenciar, de la detenida lectura del libelo, se observa que se demanda por la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, y se le fundamenta en una causal de desalojo, según el petitorio del escrito libelar, en el cual expresamente el accionante señaló lo que a continuación se transcribe:
“Capítulo Quinto. Petitorio. Son pues, estas las razones por las cuales ocurro ante su competente autoridad; a fin de demandar, como en efecto demando, por Resolución de Contrato de Arrendamiento con fundamento en lo establecido en el literal a) del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y el artículo 1.582 del Código Civil Venezolano, a la arrendataria “Fábrica de Muebles Águila C.A.”; para que convenga o en su defecto, a ello sea condenada por este Tribunal, en resolver el contrato de arrendamiento, sobre el inmueble que tiene en Arrendamiento, la “nave principal”, la cual se encuentra ubicada en la avenida Humbolt de esta ciudad de Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre; y que, en consecuencia, le haga entrega del inmueble a mi representada inmediatamente.”
El Tribunal observa que la demanda por la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento, está fundamentada en los artículos 1.133, 1.579, 1.592, 1.580 y 1.582 del Código Civil Venezolano, los cuales disponen que:
Art. 1.133. “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico”.
Art. 1.579. “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”.
Art. 1.592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1°. Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2°. Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.”
Art. 1.580. “Los inmuebles no pueden arrendarse por más de quince años. Los arrendamientos celebrados por más de aquel tiempo se limitan a quince años. Toda estipulación contraria es de ningún efecto…”
Art. 1.582. “Quien tiene la simple administración no puede arrendar por más de dos años, salvo disposiciones especiales.”
Además se fundamenta en la disposición contenida en el artículo 34 literal “a” del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que resulta obvio que el demandante lo que persigue es el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, por cuanto dicha norma dispone lo siguiente:
Artículo 34. Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
En relación con esta materia, la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 67 de fecha 20 de julio de 2001, expediente N° AA20-C-2001-000118, (caso: Sociedad Venezolana de la Cruz Roja, Seccional Miranda contra Centro Médico Los Teques, S.R.L.), respecto a la admisibilidad del recurso extraordinario de casación, en las demandas que tienen por objeto la entrega de un bien inmueble arrendado como consecuencia de los procesos de resolución o cumplimiento de contrato, señaló lo siguiente:
“El distinto régimen, a que está sometido el desalojo respecto de las acciones que por cumplimiento o resolución de contrato que se fundamenten en el artículo 1.167 del Código Civil, se caracteriza, en que las causales de desalojo son únicas, taxativas e impuestas por el Estado, mientras que los fundamentos de la demanda por cumplimiento o resolución del contrato de arrendamiento, que persiga la desocupación del inmueble objeto de la convención arrendaticia, son heterogéneos en el sentido de que las partes los pueden establecer y modificar, de acuerdo a lo pactado en el contrato”.
Ahora bien, interpretando el criterio jurisprudencial supra parcialmente transcrito y aplicándolo al caso bajo análisis, el Tribunal señala que el accionante al invocar la causal contenida en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, específicamente la contenida en el literal “a”, lo que persigue no es otra cosa sino el desalojo del bien inmueble dado en arrendamiento, por cuanto dichas causales están referidas única y exclusivamente al desalojo de bienes inmuebles, las cuales, tal como lo señala la doctrina de la Sala, son únicas y taxativas, impuestas por el Estado para la procedencia del mismo, sin hacer referencia al contenido y alcance de la disposición contenida en el artículo 1.167 del Código Civil Venezolano, la cual dispone: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ella.”, cuyos motivos de cumplimiento o resolución de contratos se encuentran perfectamente diferenciados dada su heterogeneidad y características, de las causales taxativas del desalojo, por lo que en estos casos, resulta concluyente que cuando la acción se fundamente en alguno de los motivos previstos en el mencionado artículo 1.167 del Código Civil, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados por el artículo 34 ejusdem, conforme a lo establecido en su Parágrafo Segundo: “Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo.”, como es el caso de la presente demanda por resolución de contrato de arrendamiento.
En consecuencia, la demanda incoada resulta a todas luces inadmisible, por cuanto la pretensión de resolución de contrato de arrendamiento no puede fundamentarse en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, porque esta norma legal sólo se aplica taxativamente a las demandas por desalojo de inmuebles arrendados verbalmente o por escrito a tiempo indeterminado, y no a las demandas por la pretensión de resolución de contrato, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
INADMISIBLE la demanda intentada por la empresa, PROYECTOS Y CONSTRUCCIONES ESPERQUE, C.A., contra la empresa FÁBRICA DE MUEBLES ÁGUILA, C.A., por la pretensión de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO “de un local adaptado para la industria, denominado “nave principal”, donde funcionó Telares e Hilanderías Orientales de Cumaná, ubicado en la avenida Humbolt de esta ciudad de Cumaná”, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de junio de dos mil trece (2013) a mayo de dos mil dieciséis (2016), a tenor del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
No hay condenatoria en costas dada la naturaleza de la sentencia.
Por cuanto, la sentencia fue dictada con posterioridad al lapso de diferimiento, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los veintiún (21) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017).
EL JUEZ PROVISORIO

ABG. ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. GIOVANNA ROSALÍ CARVAJAL
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las ocho y cincuenta y cinco minutos de la mañana (8,55 a.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL

ABG. GIOVANNA ROSALÍ CARVAJAL.
AJLI/GRC/
EXP. N° 16-5922