TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIMER
CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Cumana, dos (02) de marzo de 2017
206° y 157°

SENTENCIA NRO 16-2017-D
EXPEDIENTE No: 10.191
PARTE DEMANDANTE: ELIZABETH DEL CARMEN DEL VALLE RODRIGUEZ
APODERADO JUDICIAL ABG MILAGROS PAZOS DE RODRIGUEZ Y JOANNA MARINELLA RODRIGUEZ AVILA
PARTE DEMANDADA JUAN JOSE SOTO DURAN
APODERADOS JUDICIALES ABG RENEE ALBERTO GONZALEZ PERDOMO
MOTIVO: RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS

“VISTOS CON INFORMES DE AMBAS PARTES.”.

En fecha 17 de abril de 2015, se recibe por Distribución Demanda de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS incoada por la abogada MILAGROS PAZOS DE RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-10.460.771 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 54.351, actuando en su carácter de apoderada judicial de la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN DEL VALLE RODRIGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-8.640.555 según poder debidamente autenticado por ante la Notaria Pública Primera de Puerto Ordaz, Municipio Carona del Estado Bolívar, en fecha 02 de abril del año 2014, el cual quedó inserto bajo el N° 01, Tomo 58, folios 02 al 05 de los libros de autenticaciones de esa Notaria, se le dio entrada en fecha 23 de abril de 2015, produciendo conjuntamente con el libelo cinco (05) anexos marcados “A”, “B”, “C”, “D” y “E”. (Ver f. 01 al 23)

Ahora bien, este sentenciador pasa a realizar un recuento de lo más importante acontecido en el presente juicio.
I
NARRATIVA

ALEGATOS ESGRIMIDOS POR LA PARTE DEMANDANTE EN SU ESCRITO DE DEMANDA:

“…mi representada Elizabeth del Carmen del Valle Rodríguez,…titular de la cédula de identidad N°. V-8.640.555, domiciliada en la ciudad de Puerto Ordaz, estado Bolívar, es propietaria de un inmueble conformado por un (01) apartamento distinguido con el Nro. 4-E, que integra el cuarto piso del Edificio “A” del Conjunto inmobiliario “Parque Residencial Terrazas Cumanesas”, ubicado en la ciudad de Cumaná, prolongación de la Avenida Rómulo Gallegos, Parroquia Valentín valiente, del Municipio Sucre, del estado Sucre (antes jurisdicción del Municipio Valentín Valiente, del Distrito Sucre, del Estado Sucre), cuya nomenclatura catastral es N°.191404U003041012 y consta de las siguientes dependencias: dos (02) dormitorios, un (01) salón-comedor, una (01) cocina-lavadero y un (01) baño, el cual tiene los siguientes linderos: Norte: Con la fachada norte del edificio, Sur: Con fachada sur del edificio, Este; Con los apartamentos 4-F y 4-D y pasillo de circulación de la planta y Oeste: Con fachada oeste del edificio y con una superficie de sesenta y seis metros cuadrados (66 m2),…protocolizado ante la anterior oficina Subalterna de registro, hoy Oficina Inmobiliaria de registro Público del Municipio Sucre del estado Sucre, en fecha veintiuno (21) de agosto de mil novecientos noventa y cinco (1995), quedando anotado bajo el N° 46, Protocolo Primero, Tomo Trece,…marcado con la letra “B”. …mi representada Elizabeth del Carmen del Valle Rodríguez,…, celebró un contrato de opción de compra venta con el ciudadano Juan José Soto Duran, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-14.021.338 y de este domicilio,…tuvo por objeto el inmueble propiedad de mi representada,…marcado con la letra “C”.
…podemos observar que en la Cláusula Tercera y Quinta del mismo se establecieron los plazos y términos para que el ciudadano Juan José Soto Duran, ut supra identificado, adquiera el inmueble antes descrito. …El ciudadano Juan José Soto Duran antes identificado, no cumplió con lo establecido en el contrato de Opción de Compra Venta celebrado con mi representada,…en ningún momento le comunicó cual era el estado o estatus en que se encontraba la solicitud del crédito que él había requerido al Banco de Venezuela,…,el ciudadano Juan José Soto Duran, no cumplió con sus obligaciones establecidas en el contrato autenticado ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha dos (02) de octubre del año dos mil trece (2013), inserto bajo el N° 10, Tomo 200 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría. Igualmente se ha negado a recibir la cantidad de ciento Cincuenta y Siete Mil Quinientos con 00/100 bolívares (Bs. 157.500), previa deducción del diez por ciento (10%), es decir, la cantidad de Diecisiete Mil Quinientos con 00/100 bolívares (Bs. 17.500,oo), que por indemnización de daños y perjuicios quedaban a favor de mi representada, establecido en la cláusula sexta del contrato,…es por eso que solicito ciudadana Juez se proceda a decretar la resolución del contrato de opción de compra venta y procedamos de manera inmediata al reintegro de la suma de Ciento Cincuenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 157.500,00), al ciudadano Juan José Soto Dura, ut supra identificado, quien siempre se ha negado a recibir dicha cantidad de dinero.
…en nombre de mi representada…para demandar formalmente…al ciudadano Juan José Soto Duran, … titular de la cédula de identidad Nro. V-14.021.338, ,...para que convenga o sea condenado a Primero: A la Resolución del Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado entre mi representada …y el ciudadano Juan José Soto Duran,…Segundo: Al derecho que tiene mi representada,…, de retener la cantidad de Diecisiete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 17.500,oo), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, debido que el ciudadano Juan José Soto Duran, no canceló la cantidad restante, de Trescientos Cinco Mil Bolívares (Bs. 305.000,00) dentro del plazo y condiciones establecidos en la Cláusula Tercera de la opción de Compra Venta, para que se procediera a protocolizar el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio sucre del estado Sucre,…fundamento la presente demanda en los artículos 1.160, 1.167, 1.168, 1.206, 1.211, 1.214, 1.258, 1.264, 1.269, 1.271, 1.276, 1.277, del Código Civil,…”.

Por auto de fecha 27 de abril de 2015, se admitió la demanda, se libró boleta de citación al demandado. (Ver f. 24 y 25) En fecha 06 de Mayo de 2015, compareció la apoderada judicial de la parte demandante y ratificó la solicitud que hiciera en el libelo de demanda e igualmente solicitó se libre nueva boleta de citación al demandado. Se libró boleta de citación. (Ver f. 26 y su vto., 27 y 28). En fecha 15 de mayo de 2015, compareció la apoderada de la parte actora e indicó los motivos por los cuales solicita la consignación de la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 157.500,oo). (Ver f. 29 y su vto.) Por auto de fecha 19 de mayo de 2015, se le ordenó a la apoderada de la parte actora que consignara cheque de gerencia a nombre de este Juzgado. (Ver f. 31).

En fecha 21 de mayo de 2015, compareció la apoderada de la parte actora y consignó cheque de gerencia no endosable del banco exterior, a nombre de este Juzgado N° 07808817, de fecha 21 de mayo de 2015. (Ver f. 32 y 33). Por auto de fecha 25 de Mayo de 2015, se ordenó el depósito en la cuenta corriente de este Juzgado del Banco Bicentenario por la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 157.000,00). (Ver f. 34 y 35).
En fecha 26 de mayo de 2015, compareció el Alguacil Accidental de este Juzgado y dejó constancia y haber entregado el oficio N° 202-15, de fecha 25/05/2015. (Ver f. 36, 37 y 38). En fecha 27 de mayo de 2015, compareció la apoderada de la parte actora y solicitó se libre nueva boleta de citación a la parte demandada. Se libró boleta de citación por auto de fecha 28 de mayo de 2015. (Ver f. 40 y 41). En fecha 26 de mayo de 2015, compareció el Alguacil Accidental de este Juzgado y consignó copia simple del recibo de depósito bancario N° 143762775, del Banco Bicentenario. (Ver f. 42 y 43).

En fecha 09 de junio de 2015, compareció el alguacil accidental de este juzgado y consignó recibo de citación y compulsa con su respectivo auto de comparecencia del demandado por ser imposible su localización. (Ver f. 44 al 55 y sus respectivos vtos.). En fecha 10 de junio de 2015, compareció la apoderada de la parte actora y solicitó se libre cartel de citación al demandado de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. Se libró cartel de citación por auto de fecha 10 de junio de 2015, se retiró el mismo para su publicación en fecha 12/06/2016. (Ver f. 56, 57 58 y 59).

En fecha 22 de junio de 2015, compareció la apoderada de la parte actora y consignó el cartel de citación e igualmente solicitó se traslade el secretario para fijar el mismo en la morada del demandado. (Ver f. 60, 61, 62, 63 y 64). En fecha 29 de junio de 2015, compareció el secretario accidental de este juzgado y dio cuenta al ciudadano juez de este juzgado de haber fijado el cartel de citación en la morada del demandado. (Ver f. 65).

DEFENSA ASUMIDA EN EL ESCRITO DE CONTESTACION Y RECONVENCION POR LA REPRESENTACION DE LA PARTE DEMANDADA.

1) DE LOS HECHOS QUE ADMITIMOS.
“1.1-Admitimos que en fecha 02 de octubre de 2013 es celebrado entre mi representado y la ciudadana MILAGROS PAZOS DE RODRIGUEZ, …contrato de opción de compra venta por ante la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná, inserto bajo el número 10, Tomo 200 de los libros de autenticaciones llevados …de fecha 2 de octubre de 2013.
2) DE LOS HECHOS QUE NEGAMOS: 2.1-Niego, rechazo y contradigo que mi representado se haya negado al pago oportuno del precio estipulado en el contrato de opción de compra venta…2.2-Niego, rechazo y contradigo que mi representado no acudió a notificar a la actora de la aprobación del crédito y demás actuaciones subsiguientes. 2.3- Niego, rechazo y contradigo que se haya incumplido el contrato de opción de compra venta por causa imputable a mi representado.-2.4-Niego, rechazo y contradigo la demanda incoada en contra de mi representado en todas y cada una de sus partes, salvo los hechos que han sido admitidos en el punto primero del capítulo I del título. I
DE LA CONTESTACION AL FONDO.
…que mi representado en fecha dos (02) de octubre de 2013, suscribió contrato de opción de compra venta, el cual consta en autos, por ante la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná, inserto bajo el Número 10, Tomo 200 de los libros de autenticaciones llevados a tal efecto, con la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAZOS DE RODRIGUEZ, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 10.460.771, actuando en nombre y representación de la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN DEL VALLE RODRIGUEZ RIVAS, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° 8.640.555, de conformidad con documento poder suscrito por ante el Registro Público del Municipio Caroní, Estado Bolívar, en fecha 20 de septiembre de 2013, inserto bajo el número 27, folios 135, Tomo 51 del protocolo de transcripción,…un bien inmueble representado por un apartamento distinguido con el N° 4-E, que forma parte del Conjunto Residencial PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS CUMANESAS, ubicado en la ciudad de Cumaná, prolongación de la Avenida Rómulo Gallegos, Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del estado Sucre, cuyas características constan,...contrato de opción de compra venta.…mi representado una vez aprobado el crédito situación de amplio conocimiento de la promitente vendedora y luego de la corrección del primer documento definitivo de venta por parte del Banco de Venezuela, se dirigió a la Promitente Vendedora, para solicitar los recaudos necesarios para introducir el documento en el registro Inmobiliario correspondiente y esta manifestó que la opción de compra venta ya había fenecido,…toda vez que le sugirió aumentar el precio del inmueble como requisito para la venta definitiva,…conocido por ella que el crédito había sido aprobado 55 días después de firmada la opción de compra venta,…y que el retraso en la protocolización se debió a una circunstancia ajena a mi representado,…se tome como un incumplimiento del contrato que no se le hubiese notificado por las vías establecidas en el contrato, …sino por que en ninguna parte del contenido del documento de opción de compra venta se establece ni siquiera someramente que la falta de notificación pueda constituir un incumplimiento de las cláusulas estipuladas en el contrato señalado supra.
DE LA RECONVENCION.
…a los efectos de reconvenir a la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAZOS DE RODRIGUEZ,…titular de la cédula de identidad N° V-10.460.771, actuando en nombre y representación de la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN DEL VALLE RODRIGUEZ RIVAS,…titular de la cédula de identidad N° 8.640.555, de conformidad con documento poder,…y el cual consta en autos.
En dicho contrato el precio de la venta se estableció en la cláusula Quinta del contrato, por la suma de CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00), cancelados de la siguiente manera: Por concepto de cuota inicial la cantidad de CIENTO SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 170.000,00) al momento de la firma del documento de opción de compra los cuales fueron cancelados mediante cheque de gerencia girado contra el Banco Banesco, y a nombre de la ciudadana MILAGROS PAZOS DE RODRIGUEZ emitido el día 30 de Agosto de 2013, N° 75908523, mas la cantidad de CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 5.000,00) los cuales fueron cancelados mediante Cheque girado contra el Banco Banesco N° 37477379, por un total por concepto de inicial de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL BOLIAVRES (Bs. 175.000,00) y el saldo restante, es decir la suma de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 305.000,00) que deberán ser cancelados en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta mediante el financiamiento obtenido al efecto de la institución bancaria Banco de Venezuela Banco Universal…habiendo cumplido mi representado con el pago de la inicial convenida, se estableció que el plazo convenido para la compra-venta era de noventa (90) días continuos con una prórroga de ser el caso de Treinta días continuos, contados a partir de la fecha de la autenticación del documento, la cual fue estipulada inequívocamente en la cláusula tercera del mismo,…el financiamiento del saldo deudor por ante el Banco de Venezuela, Banco Universal, presentando los recaudos necesarios y como consecuencia de ello luego de 55 días continuos luego de la firma de Opción de compra venta, mi representado fue informado por el Banco de Venezuela que el crédito solicitado había sido aprobado, por lo que procedió de inmediato a notificarle a la Promitente vendedora, hoy demandante reconvenida,..sin embargo el mismo presentada un error en los datos necesarios para su validez, y… tuvo que ser devuelto a la entidad financiera para su debida corrección,…conocido por la promitente vendedora…el Banco de Venezuela en fecha 10 de Marzo de 2014 envió el documento totalmente corregido, para su definitiva protocolización,…la promitente vendedora se niega a entregarlos por cuanto según su opinión ya la opción había fenecido.,…visto que la demandante reconvenida se niega a entregar los recaudos necesarios para la protocolización de documento definitivo de compra venta por lo tanto ha incumplido con lo estipulado ,..reconvengo a la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAZOS DE RODRIGUEZ,…actuando en nombre y representación de la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN DEL VALLE RODRIGUEZ RIVAS, titular de la cédula de identidad N° 8.640.555, …para que procedan a efectuarle a mi representado la transmisión de la propiedad del inmueble objeto del convenio de compra venta al precio convenido,…CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. F.480.000), descontando el pago hecho a cuenta del precio, o de no ser así, para que el Tribunal condene a la mencionada ciudadana Primero: Al cumplimiento inmediato de la opción de compraventa, contenida en el contrato celebrado el 02 de octubre de 2013, ante la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná, …. Obligándolos a transferirle a mi representado la propiedad del inmueble al precio convenido y establecido en el contrato,… en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, la suma de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIAVRES (Bs. 305.000,00).Segundo: Para que convenga o así lo declare el Tribunal, Que para el caso de que la demandante reconvenida no de cumplimiento a la sentencia, se produzca los efectos del contrato no cumplido, es decir, como título de propiedad.
DE LAS PRUEBAS DE LA RECONVENCION.
Marcado con la letra “A”, copia simple de contrato de opción de compra venta por ante la Notaria Pública de la ciudad de Cumaná, inserto bajo el número 10, Tomo 200 ,…con la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAZOS DE RODRIGUEZ, marcado con la letra “A”, … , Marcado con la letra “B”, original de escrito libelar por cumplimiento de contrato de Opción de Compara Venta, Marcado con la letra “C”, copia simple del documento de venta definitivo redactado por el Banco de Venezuela,...,
DEL DERECHO: Fundamento la presente contestación de demanda y la posterior reconvención,…en el artículo 1.167 del Código Civil,…
DEL PETITORIO.
…para contestar la demanda incoada en contra de mi representado y proponer reconvención ,…a la ciudadana MILAGROS DEL VALLE PAZOS DE RODRIGUEZ, …, titular de la cédula de identidad N° 10.460.771, actuando en nombre y representación de la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN DEL VALLE RODRIGUEZ RIVAS, …, titular de la cédula de identidad N° 8.640.555,…solicito: PRIMERO: Que sea declarado sin lugar la demanda incoada en contra de mi representado ciudadano Juan José Soto Durán,…,titular de la cédula de identidad N° 14.021.338,…SEGUNDO: Pido al Tribunal sea declarada con lugar la reconvención planteada,…, solicitamos del Tribunal en atención a la reconvención planteada: Primero: Ordene el cumplimiento inmediato de la opción de compraventa contenida en el contrato celebrado el 02 de Octubre de 2013, por ante la Notaría Pública de la ciudad de Cumaná, inserto bajo el número 10, Tomo 200,…, obligándolos a transferirle a mi representado la propiedad del inmueble al precio convenido y establecido en el contrato,…, en la Oficina inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del estado Sucre, la suma de TRESCIENTOS CINCO MIL BIOLIVARES (Bs. 305.000,00), Segundo: Para que convenga o así lo declare el Tribunal .Que para el caso de que la demandante reconvenida no de cumplimiento a la sentencia, se produzca los efectos del contrato no cumplido, es decir, como título de propiedad,…, estimamos la presente Reconvención en CUATROCIENTOS OCHENTA MIL BOLIVARES (Bs. 480.000,00),…”.

En fecha 22 de julio de 2015, por auto de este Tribunal se dejó constancia que la parte demandada se encuentra válidamente citada para la contestación de la demanda. (f. 95 al 97).

En fecha 17 de septiembre de 2015, la parte demandada presentó escrito de contestación a la demanda nuevamente, para que sea agregada a los autos.

En fecha 21 de septiembre de 2015, compareció la apoderada judicial de la parte actora y solicitó se declare inadmisible la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada. (Ver f. 111 al 118). En fecha 23 de septiembre de 2015, este Tribunal dictó auto, mediante el cual admitió la reconvención propuesta por el apoderado judicial de la parte demandada y de conformidad con lo establecido en el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil, fijó el quinto (5°) día de despacho siguiente, para que la parte actora reconvenida de contestación a la reconvención, suspendiéndose el procedimiento respecto de la demanda. (Ver f. 119 al 121).

DEFENSA ASUMIDA EN EL ESCRITO DE CONTESTACION A LA RECONVENCION POR LA REPRESENTACION DE LA PARTE ACTORA.

“Rechazo y niego en todas y cada una de sus partes las pretensiones contenidas en la reconvención propuesta por el apoderado judicial del ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, up supra identificado,…de la siguiente manera:1.- Rechazo y niego que el ciudadano JUAN JOSE SOTO, haya procedido a Notificarle inmediatamente que le habían aprobado el crédito y luego de 55 días continuos de la firma de la opción de compra venta. 2.- Rechazó y negó que el ciudadano JUAN JOSE SOTO, haya procedido a notificarle,…a través de los diferentes medios tal y como quedo establecido en la cláusula Décima Segunda de la Opción de compra venta celebrada en la Notaría Pública de Cumaná, en fecha dos (02) de Octubre de 2013, inserto bajo el N° 10, Tomo 200,…,3.-Rechazo y niego que el documento de venta definitivo presentaba un error en los datos necesarios para su validez,…y el mismo Banco de Venezuela en fecha Diez (10) de marzo de 2014 envió el documento totalmente corregido para su definitiva protocolización.- 4.-Rechazo y niego que el ciudadano JUAN JOSE SOTO, acudió ante su persona para solicitar los recaudos necesarios ,…y se negó hacerle la entrega de los mismos según porque había fenecido la opción tal y como alega en su reconvención.-5.-Rechazo y niego que durante la vigencia de la opción de compra venta el crédito hipotecario fue aprobado y que fue redactado el documento definitivo de compra venta por parte de la entidad financiera, y por razones no imputables al ciudadano JUAN JOSE SOTO, sino por un error atribuible al Banco de Venezuela tuvo que ser corregido el documento definitivo….mis fundamentos tanto de hecho como de derecho para rechazar y negar lo establecido en los puntos 1, 2, 3, 4 y 5 up supra, son los siguientes:…suscrito entre el ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN,…y la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN DEL VALLE RODRIGUEZ,…marcado “C” en el libelo de la demanda,…el contenido de la Cláusula Novena,…quedo establecido,…Cláusula Décima Segunda,… el fundamento expuesto por el ciudadano JUAN JOSE SOTO,…,son absolutamente falsos…, porque el referido ciudadano conocía muy bien cuales y como eran los medios y las formas establecidas,…,que como consta de solicitud escrito realizada por el mismo ciudadano,…a mí persona de fecha tres (03) de Octubre de 2013, en la cual procedió a solicitarme formalmente la documentación requerida por el Banco de Venezuela, … , el cual consigno en este acto en original,…,marcado con el número 1,…luego procedí a la entrega de los requisitos,…, Fotocopia legible de la cédula identidad y Fotocopia del RIF vigente de la propietaria del inmueble e igualmente copia del poder registrado y copia de la cédula de identidad y RIF de su persona como apoderada :Fotocopia del documento de propiedad del inmueble debidamente registrado, fotocopia del documento de condominio del inmueble debidamente registrado, fotocopia de la certificación de gravámenes sobre el inmueble, que comprenda un periodo de los últimos diez (10) años, fotocopia de la cedula catastral, ficha catastral,…y del certificado de solvencia del inmueble actualizada, original de opción de compra venta ,…el cual consigno,…marcado con el número “2”,..
5.- Rechazo y niego lo expresado por el apoderado judicial del ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, …, que el saldo restante, es decir, la suma de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (305.000,oo) del precio convenido en la cláusula quinta,…debían ser cancelados en la oportunidad del otorgamiento del documento definitivo,…
6.-Rechazo y niego lo expresado por el apoderado judicial del ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, …, que el lapso establecido en la cláusula tercera,…, era de noventa (90) días continuos con una prórroga de ser el caso de treinta (30) días continuos adicionales,.. la norma contenida en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil establece que si el demandante no acompañó a su libelo el o los documentos en los cuales la fundamente, los mismos no se les admitirán después, a menos que el demandante haya indicado en el libelo la oficina o el lugar donde se encuentren, …, cosa que no ocurrió en esta causa, pues se trajeron a juicio documentos fundamentales en copia simple…
7.-Rechazo y niego que debe transferirle la propiedad del inmueble de la opción de compra venta al precio de cuatrocientos ochenta mil bolívares (Bs. 480.000), descontando el pago a cuenta del precio.
8.-Rechazo y niego que tenga cumplir el contrato de compra venta por supuestamente no entregar los recaudos,…, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.133, 1.159, 1160, 1.166 y 1.167 del código de procedimiento civil, los cuales establecen,...
DEL PETITORIO. Por las razones de hecho y los fundamentos de derecho expuestos, en nombre de mi representada la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN DEL VALLE RODRIGUEZ, solicito: PRIMERO: La resolución del Contrato de Opción de Compra Venta celebrado entre mi representada,…y el ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, …, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná, en fecha dos (02) de octubre del año dos mil trece (2013), inserto bajo el N° 10, Tomo 200 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaría. SEGUNDO: Al derecho que tiene mi representada,…, de retener la cantidad de Diecisiete Mil Quinientos Bolívares (Bs. 17.500,oo) por concepto de indemnización de daños y perjuicios debido que el ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, no canceló la cantidad restante, de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (B. 305.000,00) dentro del plazo y condiciones establecidas en la Cláusula Tercera ,…,TERCERO:… , solicito que la reconvención interpuesta por el ciudadano JUAN JOSE SOTO, sea declarada Sin Lugar,…, y que así mismo sea admitidas las pretensiones contenidas en la Contestación de la reconvención, sustanciadas conforme a derecho y declaradas Con Lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos legales,…”.

En fecha 03 de noviembre de 2016, el Secretario de este Juzgado, agregó al presente expediente los escritos de medios probatorios promovidos por ambas partes. (Ver f.139 al 166 y sus vtos.).

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE.

PRUEBAS DOCUMENTALES.
1.- Marcado “B”, Original del documento de propiedad protocolizado por ante la anterior Oficina Subalterna de Registro, anotado bajo el N° 46, Protocolo Primero, Tomo Trece, de fecha 21 de agosto de 1995; el cual no fue objeto de impugnación y por lo tanto, se trata de un documento público al que se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
2.- Marcado “C”, Original del Contrato de Opción de Compra Venta, celebrado entre JUAN JOSE SOTO DURAN y el ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná en fecha 02 de octubre de 2013, inserto bajo el N° 10, Tomo 200, acompañado junto con el libelo de demanda.
3.- Marcados “1” y “2”, Original de solicitud de documentos y constancia de entrega de documentos, los cuales fueron acompañados en la Contestación a la Reconvención.
4. Marcado “E”. Original del telegrama con acuse de recibo enviado al ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, en fecha 01 de abril del 2014, acompañado al libelo de demanda, c
5.- Marcado “A1” y “A2, constante de once (11) folios útiles, Cédula Catastral 2013 y 2014 y Solvencia Municipal 2013 y 2014; el cual no fue objeto de impugnación y por lo tanto, se trata de un documento público al que se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
6.- Marcado “B1” y “B2”, constante de cinco (05) folios útiles de la cédula catastral 2014 y Solvencia Municipal año 2014, el cual no fue objeto de impugnación y por lo tanto, se trata de un documento público al que se le otorga pleno valor probatorio, de conformidad con lo establecido en el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
7.- Marcado “C1”, constante de dos (02) folios útiles, Solvencia de la Junta de Condominio del Edificio “A” del Parque Residencial Terrazas Cumanesas.
8.- Marcado “D”, Promovió junto con el Libelo de Demanda, las originales de los Correos Electrónicos, enviados al ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, de fecha 21 de marzo del 2014 y 24 de marzo de 2014.

2. DE LAS CONFESIONES EN LA QUE INCURRIO LA PARTE DEMANDADA:
Que la entidad Bancaria Banco de Venezuela el 27 de noviembre del 2013, 55 días después de firmado el Contrato de Opción de Compra Venta le aprobó el crédito hipotecario por la cantidad de DOSCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES CON CERO CENTIMOS (Bs. 265.400,00), y no por el saldo restante establecido en el contrato de opción de compra venta por la cantidad de TRESCIENTOS CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 305.000,00), debiendo el ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, completar el dinero restante con recursos propios, tal y como quedo establecido en la cláusula Tercera y Quinta.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.

DE LA PRUEBA DE INFORME:
Solicitó prueba de informes a través de la Superintendencia de las Instituciones Bancarias (Sudaban), y al Banco de Venezuela Banco Universal, de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.

DEFENSA ASUMIDA EN EL ESCRITO DE IMPUGNACION Y OPOSICION POR LA REPRESENTACION DE LA PARTE DEMANDADA.

CAPITULO PRIMERO;“… según lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, expresamente impugno los correos electrónicos impresos promovidos por mi contraparte en su escrito de promoción de pruebas … igualmente oponerme a su admisión,…, y es por tal motivo que solicito sea inadmitidos por haber sido promovidos irregularmente los documentos electrónicos promovidos en el Capítulo III de las Pruebas Libres Documentales, del escrito de promoción de pruebas del demandante reconvenido. CAPITULO SEGUNDO:”…, según lo establecido en el artículo 397 del Código de Procedimiento Civil, expresamente me opongo a que sea admitida por este Juzgado la Prueba de Confesión promovida por la demandante reconvenida,…en el Capítulo “III”,…el cual según ( la secuencia lógica debería ser Capítulo IV )….Por lo expuesto antes, me opongo formalmente a la admisión de la prueba de confesión promovida por la demandante reconvenida sustraída del escrito de contestación y reconvención,…según el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil,…Por las razones de hecho y los fundamentos jurídicos precedentemente expresados e invocados,…impugno y me opongo a la admisión de las Pruebas Libres promovidas en el Capítulo III y me opongo a la admisión de la Confesión promovida en el (sic) Capitulo III del escrito de promoción de mi contraparte, y pido …sea declaradas como inadmisibles y, en consecuencia, desechado su valor probatorio por completo de este litigio”.

Por auto de fecha 10 de noviembre de 2015, este Tribunal declaró Improcedente la Oposición formulada por la representación de la parte demandada y admitió los medios probatorios promovidos por la parte demandante. Igualmente en cuanto a la Impugnación realizada por la representación de la parte demandada en el Capítulo III de los medios probatorios de la parte actora, este Tribunal se pronunciará en la Sentencia de Fondo. (f. 169). Así mismo, por auto de la misma fecha se admitió los medios probatorios promovidos por la parte Demandada. (Ver f. 173 al 175).

Por auto de fecha 17 de mayo de 2016, la ciudadana Jueza Suplente de este Juzgado se ABOCO al conocimiento de la causa. (Ver f. 186 y su vto.)

En fecha 27 de Junio de 2016, este tribunal dictó auto, mediante el cual fijó el décimo quinto (15°) día de despacho siguiente para que las partes presentaran informes (Ver f. 187). En fecha 19 de Julio de 2016, se recibió escrito de Informes presentado por la parte Demandante, constante de once (11) folios (Ver f. 188 al 198 y sus vtos.).- En fecha 19 de Julio de 2016, se recibió escrito de Informes presentado por la parte Demandada constante de diez (10) folios. (Ver f. 199 al 208 y sus vtos.). En fecha 29 de Julio de 2016, se recibió escrito de Observaciones a los Informes de la parte contraria, presentado por la parte Demandante constante de quince (15) folios. (Ver f. 211 al 225 y sus vtos.). Por auto de fecha 01 de Agosto de 2016, este Tribunal dijo “VISTOS” y se reservó el lapso para dictar Sentencia en el presente juicio (Ver f. 226).

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Vista la forma en que quedó trabada la litis, y las probanzas aportadas para demostrar las afirmaciones de las partes pasa este Tribunal a dictar su fallo, y para ello estima necesario hacer las siguientes consideraciones:

En el caso de marras, se observa que se trata de la Resolución de un Contrato de Opción de Compra Venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea celebrarse un futuro contrato.

La jurisprudencia ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, en el cual se encuentra involucrada la libre voluntad de las partes; se trata de un contrato atípico, no contemplado por la Ley, sino que es de configuración jurisprudencial.

La llamada opción de compra constituye un negocio jurídico atípico o innominado que no aparece expresamente regulado en el Código Civil. Castán, citado por Vegas Rolando, define así el contrato de opción de compra: “es el convenio por el cual una parte concede a la otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad, que se deja exclusivamente a su arbitrio, de decidir respecto a la celebración de un contrato principal”.

El Tribunal Supremo de Justicia ha expresado claramente los elementos pertenecientes a la opción de compra; es más, en la mayoría de las ocasiones, ha descrito la opción de compra con base en sus elementos. Así, una jurisprudencia unánime afirma; que debe entenderse como tal (opción de compra), aquel convenio por virtud del cual, una parte concede a la otra la facultad exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal de compraventa, que habrá de realizarse en un plazo cierto, y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Así pues constituyen sus elementos principales: 1) la concesión al optante del derecho de decidir unilateralmente respecto a la realización de la compra; 2) la determinación del objeto; 3) el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición; y 4) la concreción de un plazo para el ejercicio de la opción; siendo por el contrario elemento accesorio el pago de una prima. Uno de los caracteres de la opción es el de ser un contrato a plazo. Esta afirmación equivale a decir que el plazo es un requisito del contrato de opción, y no es concebible un contrato de opción que no tenga plazo de vigencia prefijado por muy breve que sea éste.

La finalidad que cumple el plazo en el contrato de opción responde a la peculiar naturaleza de este, efectivamente por medio del plazo se pretende que la vinculación del concedente no sea temporalmente ilimitada, el plazo de éste es el tiempo hábil durante el cual se puede ejercitar el derecho de opción.

Ahora bien, observa este juzgador que la presente causa, se refiere a un Juicio de Resolución de un Contrato de Opción de Compra- Venta, mediante el cual persigue la parte actora resolver el Contrato de Opción de Compra- contenido en documento autenticado por ante la Notaria Pública del Municipio Sucre, Cumana, Estado Sucre, en fecha 02 de octubre de 2013, sobre un bien inmueble constituido por un apartamento en el piso 4, Edificio “A”, distinguido con el Nº 4-E, que forma parte del Conjunto Inmobiliario “PARQUE RESIDENCIAL TERRAZAS CUMANESAS”, ubicado en la ciudad de Cumana, Prolongación de la Avenida Rómulo Gallegos, Parroquia Valentín Valiente, del Estado Sucre, el cual le pertenece a la ciudadana Elizabeth del Carmen del Valle Rodríguez Rivas, según documento protocolizado por ante la anterior Oficina Subalterna hoy Registro Inmobiliario de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 21 de agosto de 1995, anotado bajo el Nº 46, protocolo primero, tomo 13.

Los requisitos de procedencia de la resolución del contrato son especialmente los siguientes: Que el contrato jurídicamente exista, que la obligación este incumplida, que el actor haya cumplido u ofrecido eficazmente cumplir:

Que el contrato jurídicamente exista, este requisito hace referencia a la existencia jurídica. En este caso que nos ocupa no está en discusión la existencia del contrato de opción de compra-venta, pues ambas partes han manifestado categóricamente que el mismo existe, con esto esta cumplido ese requisito.

Observa este juzgador, y, en virtud de las pruebas traídas al proceso que efectivamente existe tal contrato de opción de compra venta debidamente autenticado, indicándose en dicho documento con la debida precisión el valor de la venta del inmueble y su respectiva forma de pago, el bien inmueble objeto de la presente controversia, e, igualmente se observa que dicho documento indica el plazo de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la autenticación del documento de Opción de Compra Venta para la obtención del crédito que se solicita por ante la Entidad Financiera Banco de Venezuela, plazo que pudiera ser prorrogado por treinta (30) días continuos adicionales para el cumplimiento de la obligación del futuro comprador para la celebración del documento de venta definitiva, y así queda demostrado, e igualmente que dicho contrato de opción de compra- venta no fue objeto de controversia alguna por haberlo así aceptado las partes, siendo en consecuencia el punto a resolver solo por lo que respecta al cumplimiento o incumplimiento de la obligación asumida por de cada una de las partes.

En cuanto al incumplimiento, es uno de los requisitos más importantes que hace posible la resolución del contrato. Auque el incumplimiento no está regulado de manera determinante por nuestro legislador, quien simplemente habla de “incumplimiento” sin indicar a qué tipo se refiere y lo entiende como no ejecución, o simplemente “inejecución” según el texto del artículo 1.167 del Código Civil que viene a ser el fundamento legal de la resolución del contrato en nuestra legislación.

En el caso de autos, el problema sometido a consideración estriba en determinar a cual de las partes le correspondía la carga de la prueba de los hechos controvertidos; los artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil disponen la distribución de la carga de la prueba, el primero y el segundo la prueba de las obligaciones.

Prevén los mencionados artículos 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil lo siguiente:

Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quién pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quién pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho de la obligación. Los hechos notorios no son objetos de prueba.

Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación.

Para PUIG PEÑA, el incumplimiento es aquella situación antijurídica que se produce cuando, por la actividad culpable del obligado a realizar la prestación, no queda la relación jurídica satisfecha en el mismo tenor en que se contrajo, reaccionando el Derecho contra aquél para imponerle las consecuencias de su conducta (Tratado de Derecho Civil Español, Tomo IV, volumen 1, p. 197, Bosh Barcelona, 1959). Para MADURO LUYANDO, por incumplimiento de las obligaciones se entiende la inejecución de las mismas.

Nuestro Código Civil, no hace distinción de modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación respectiva.

El Código Civil, establece en el artículo 1.168, lo siguiente:

“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

Las precedentemente normas transcritas, establecen las obligaciones de cada una de las partes dentro del proceso, y de acuerdo a la posición que asuma el demandado en la contestación a la demanda, es decir la relación a las afirmaciones de hecho del demandante, varía y modifica la distribución de la carga de la prueba.

En efecto, una vez que el actor establece sus afirmaciones de hecho, si las mismas son aceptadas por el demandado, no hay nada que probar. Ahora bien, si el demandado niega y rechaza lo alegado por su contraparte, recae o se invierte sobre el demandante la carga de la prueba; mientras que queda sobre el demandado el deber de probar si éste reconoce la existencia de la obligación pero alega un hecho que contradice o distinto al sostenido por el actor.

En el caso en análisis, en el contrato de compra venta, las partes acordaron que:

“LA PROMINENTE–VENDEDORA… se compromete a vender a EL PROMINENTE COMPRADOR el inmueble antes identificado, y el PROMINENTE COMPRADOR, se compromete a adquirirlo, entro de un lapso de de NOVENTA (90) DÍAS continuos contados a partir de la fecha de la autenticación del presente documento de Opción de Compra Venta lapso este estipulado solo a los fines que el PROMINENTE COMPRADOR, obtenga el crédito que solicitará por ante la Entidad Financiera Banco de Venezuela. El plazo arriba indicado en esta cláusula podrá ser prorrogado por una sola vez por TREINTA (30) DÍAS continuos adicionales”

Habida cuenta de ello, y dada la contradicción de la demanda formulada por el demandado, en el presente caso la litis se circunscribe a determinar si efectivamente existe el cumplimiento cabal de la parte demandante de los requisitos que les otorgare la Ley para que se llevase acabo la venta del inmueble en cuestión, hecho éste que, de resultar demostrado, daría lugar al surgimiento de la obligación legal del último de entregarle las arras que se le fueron entregadas con ocasión al contrato en estudio mas el porcentaje pactado entre las parte como cláusula legal.

En efecto, se evidencia del mismo contrato suscrito que la vendedora se comprometió a vender y el comprador se comprometió a comprar un lapso de noventa (90) días continuos contados a partir de la fecha de la firma del contrato (02/10/2013), pudiendo ser prorrogado por una sola vez por treinta (30) días continuos, a los fines de la obtención del crédito por ante la Entidad Financiera Banco de Venezuela. No obstante, arguye el demando que una vez que le fue aprobado el crédito por la Entidad Bancaria se dirigió a la vendedora luego de la corrección del primer documento de venta para solicitarle los recaudos necesarios para introducirlos ante el Registro Inmobiliario y es cuando le manifiesta que la opción ya había fenecido, y manifiesta aumentar el precio del inmueble como condición para otorgar la venta definitiva, aun y cuando el crédito bancario había sido aprobado a los 55 días después de firmada la opción.

Por tanto, se aprecia del instrumento fundante de la acción que las partes fijaron un plazo para el otorgamiento del documento definitivo, el cual vencía en fecha 30 de enero de 2014, y es evidente que dicho plazo no fue cumplido en los términos pactados. Veamos las razones de tal incumplimiento, para dictaminar sobre la responsabilidad de las mismas en cabeza de los compradores o de los vendedores, y para ello, toca analizar las pruebas cursantes en autos, respecto al otorgamiento frustrado del documento definitivo de venta, en tal sentido tenemos:

Riela a los autos, resultas de la prueba de informes solicitada a la Entidad Financiera Banco de Venezuela, relativa al expediente del crédito hipotecario solicitado por el ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, en el cual se pueden apreciar los siguientes datos: a) Que la parte demandada presentó la solicitud del crédito para la adquisición del inmueble en fecha 08 de octubre de 2013. b) Que el crédito hipotecario fue aprobado en fecha 27 de noviembre 2013. c) Que el documento de compra venta fue recibido en el banco el 09 de diciembre de 2013. d) Que el 10 de marzo de 2014 fue recibido el documento de compra venta corregido. De tales elementos se puede concluir que a la fecha de la suscripción del contrato de opción de compra venta (02/10/2013), no hay duda de que se iniciaron los tramites concernientes para la obtención del crédito hipotecario, y que para la fecha en que fue recibida la corrección del documento definitivo de venta, es decir,10 de marzo de 2014 ya había concluido el plazo estipulado en el contrato de opción de compra venta para el pago del monto estipulado en el contrato.

Por otra parte, visto que la aprobación del crédito se verificó en fecha anterior al vencimiento del plazo previsto en el contrato, siendo un hecho perfectamente demostrado en autos; sin embargo, aun y cuando el crédito fue aprobado el documento fue objeto de correcciones lo cual ameritó su corrección, hecho éste que contribuyó al retardo en el otorgamiento del documento definitivo de venta, tal y como se logra determinar del mismo oficio de Informes suministrado por la Entidad Financiera Banco de Venezuela; aún y cuando el mismo demandado alega haber comunicado de tal situación a la actora, nada consta en autos que hagan presumir a este sentenciador que tal notificación se realizó de acuerdo a lo convenido en el mismo contrato de Opción de Compra Venta en su Cláusula Tercera. Así se establece.-

En este sentido alega la parte actora en su escrito de pruebas, específicamente en el capitulo III, la supuesta confesión en que incurrió el demandante en los expuesto en su escrito liberal, y que fue impugnado por la parte demandada. El Tribunal Supremo de Justicia en reiterado criterio a sostenido, que los alegatos y defensas hechos por las partes ya sea en el libelo de demanda, en el escrito de contestación y excepcionalmente en los informes no pueden ser considerados como confesiones espontáneas, pues solamente delimitan la controversia y quedan relevados de prueba, si alguno de ellos supone una admisión de los hechos de la contraparte, en virtud de lo cual, este Juzgado declara inadmisible la prueba de confesión judicial solicitada por la apoderada judicial de la parte demandante , ciudadana Elizabeth del carmen Rodríguez. Así se decide.-

En efecto, señala la parte demandada que en ninguna parte del ya muchas veces mencionado contrato de Opción de Compra Venta se haya estipulado ni siquiera someramente que la falta de notificación sobre la situación del crédito, pueda constituir o servir de fundamento para determinar que su incumplimiento pudiera traer como consecuencia la resolución del contrato; sin embargo observa quien aquí se pronuncia, que las partes fijaron de mutuo acuerdo en la Cláusula Tercera del mismo contrato de Opción de Compra Venta, lo siguiente: “…Así mismo, el “PROMINENTE COMPRADOR”, debe informar con acuse de recibo a “LA PROMINENTE VENDEDORA” cada TREINTA (30) días continuos desde la fecha de la autenticación de esta opción de compra venta cual es el estatus del crédito solicitado por ante la entidad bancaria Banco de Venezuela…”; con lo cual se evidencia claramente que se convino una obligación de mantener a la demandante informada de la tramitación del crédito bancario, cosa que no consta en los autos; y que si bien no constituye una causal para determinar el incumplimiento, si fue instituida como un deber de imperativo cumplimiento por parte del demandado.

Por lo tanto, se logró constatar que no se logró la protocolización del respectivo de documento antes del vencimiento del lapso estipulado se debió por la corrección que hubo que hacerle al documento de Opción de Compra Venta, entonces, mal puede la parte demandada eximirse del cumplimiento de su obligación aduciendo que la obligación de pagar el precio solo podía ser ejecutada por el Banco de Venezuela al liquidar el préstamo, operación que se encontraba supeditada al otorgamiento del respectivo contrato de venta, es decir que la obligación del demandado dependía a que en un lapso de 90 días continuos prorrogables a 30 días adicionales se hubiera obtenido el crédito hipotecario de una institución financiera; sin embargo, tal circunstancia, no le son imputables a la parte actora, en razón de que de su parte se demostró que hubo disposición de cumplir con sus obligaciones, así se confrontó mediante oficios de ambas partes donde el demandado solicita la documentación necesaria para la tramitación del crédito bancario y la actora entrega todo lo requerido; razón por la cual, siendo que el incumplimiento de la parte demandada no ha sido debidamente justificado en el presente juicio, y visto que la demandante ha probado que la falta de protocolización del documento definitivo de Opción de Compra Venta ocurrió por causas ajenas a su responsabilidad, este Tribunal considera que la parte demandada no dio cumplimiento a lo acordado en el contrato, tal y como lo prevé la Cláusula Tercera del contratos de Opción Compra-Venta firmado por ambas partes; todo lo cual genera como consecuencia que el contrato suscrito sea resuelto. Así se decide.-

Ahora bien, la sanción a dicho incumplimiento está expresamente previsto en el mismo contrato en los siguientes términos:

“SEXTA: DE LA GARANTIA DEL FIEL CUMPLIMIENTO. CLAUSULA PENAL…omisis….Si por el contrario, la operación no se efectuara por alguna causa imputable a “EL PROMINENTE –COMPRADOR”, en los términos señalados, el Diez por ciento (10%) del monto entregado en la opción de compra por el “PROMINENTE-COMPRADOR”, quedará abonada en beneficio de “LA PROMINENTE-VENDEDORA”, es decir, la cantidad de CIENTO SETENTA Y CINCO MIL CON 00/CTMS CON CERO CENTIMOS (sic) (Bs. 175.000,oo), mas una cantidad adicional equivalente al Diez por ciento (10%) del monto entregado, es decir, la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS CON 00/CTMS (Bs. 17.500,oo) para un total a reintegrar a “EL PROMINENTE COMPRADOR” de CIENTO NOVENTA Y DOS MIL QUINIENTOS CON 00/100 BOLIVARES (Bs. 192.500,oo) como justa indemnización por los daños y perjuicios ocasionados, sin que se requiera prueba judicial de ello. Si por el contrario la operación no se efectuara por alguna causa imputable a “EL PROMINENTE –COMPRADOR”, en los términos señalados, el Diez por ciento (10%) del monto entregado en la opción de compra por el “EL PROMINENTE COMPRADOR”, quedará abonada en beneficio de “LA PROMINENTE-VENDEDORA”, es decir, la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS CON 00/CTMS (Bs. 17.500,oo), debiendo reintegrar a “EL PROMINENTE COMPRADOR”, solo la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CON 00/CTMS BOLIVARES (Bs. 157.500,oo), como indemnización por los daños y perjuicios causados, sin que tampoco se requiera prueba judicial de su existencia. Queda entendido por ambas partes que cada una de ellas tiene un plazo de Treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de vencimiento de la presente opción de compra venta para el pago o devolución del monto respectivo.”

En este sentido, acreditado como ha quedado en autos el incumplimiento de la parte demandada (COMPRADOR) en la ejecución o cumplimiento del contrato, y visto que lo peticionado por la parte actora (VENDEDORA) en su libelo comprende la resolución del contrato, pues, se reclama la sanción antes descrita en la cláusula contractual, debe entonces forzosamente la demandante (VENDEDORA) retener el diez por ciento (10%) del monto entregado en la opción de compra por el demandado (COMPRADOR) y quedará a beneficio de la demandante (VENDEDORA) la cantidad de DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/CENTIMOS (Bs. 17.500,oo), por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados; debiendo reintegrar al demandado (COMPRADOR) solo la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/CTMS (Bs. 157.500,oo).- Así se decide.-

En relación a la reconvención propuesta, el demandado reconviniente nada logró probar a su favor, ya que en el escrito de contestación alega que quien incumplió el contrato de opción de compra venta, fue la parte actora, motivo por el cual la reconviene, más no trajo ninguna prueba que demostraran tales alegatos, por lo tanto, la reconvención debe declararse sin lugar, y así debe establecerse en el dispositivo del fallo.

Analizado el acervo probatorio de las partes, seguidamente, a los fines de resolver acerca del asunto planteado, pasa este Tribunal a concluir la presente causa de la siguiente manera: Por cuanto la parte demandada reconviniente, no demostró en autos por ninguno de los medios probatorios promovidos, que realizó las oportuna notificaciones a la parte actora reconvenida sobre la aprobación y estatus del crédito hipotecario solicitado ante la entidad bancaria para la adquisición del inmueble, o como lo señala, que se negó la vendedora reconvenida a entregarle los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, lo que a su juicio trajo inexorablemente el atraso en el cumplimiento de su obligación, por tal razón, resulta impretermitible concluir que el documento definitivo de compra venta sobre el inmueble objeto de este litigio, no se protocolizó por el incumplimiento del demandado en razón de la corrección a la cual la entidad financiera sometió el documento, motivo por el cual debe prosperar la acción de RESOLUCION DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA interpuesta por la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN RODRIGUEZ, contra el ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN, en consecuencia se RESUELVE el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en fecha 02 de octubre de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre, Estado Sucre, Cumana, bajo el No. 10, Tomo 200, sobre un inmueble constituido conformado por un (01) apartamento distinguido con el Nro. 4-E, que integra el cuarto piso del Edificio “A” del Conjunto inmobiliario “Parque Residencial Terrazas Cumanesas”, ubicado en la ciudad de Cumaná, cuyos linderos, medidas y demás determinaciones están determinados en el referido contrato. Así se decide.-

D I S P O S I T I V A

Por los razonamientos antes expuestos, este JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12 y 243 del Código de Procedimiento Civil, declara: PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por motivo de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA a sido incoada por la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN RODRIGUEZ en contra del ciudadano JUAN JOSE SOTO; ambas partes identificadas en el presente fallo. SEGUNDO: SE RESUELVE el contrato de opción de compra venta celebrado por las partes en fecha 02 de octubre de 2013, autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre, Estado Sucre, Cumana, bajo el No. 10, Tomo 200, sobre un inmueble conformado por un (01) apartamento distinguido con el Nro. 4-E, que integra el cuarto piso del Edificio “A” del Conjunto inmobiliario “Parque Residencial Terrazas Cumanesas”, ubicado en la ciudad de Cumaná; en consecuencia, se ORDENA a la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN RODRIGUEZ reintegrarle al ciudadano JUAN JOSE SOTO DURAN la cantidad de CIENTO CINCUENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/CTMS (Bs. 157.500,oo), debiendo deducir del monto entregado en la opción de compra, la cantidad de. DIECISIETE MIL QUINIENTOS BOLIVARES CON 00/CENTIMOS (Bs. 17.500,oo), por concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados. TERCERO: SIN LUGAR la RECONVENCIÓN presentada por el ciudadano JUAN JOSE SOTO contra la ciudadana ELIZABETH DEL CARMEN RODRIGUEZ; todos identificados. CUATRO: Por haber sido vencida la parte demandada, se le condena en costas de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.-

Se deja constancia que la presente decisión se dicta fuera de su lapso en virtud del cúmulo de trabajo existente en este Tribunal, por lo tanto se ordena notificar a las partes, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, y una vez notificadas ambas partes o sus apoderados comenzarán a correr los lapsos para interponer los recursos que tengan a bien ejercer.-

Regístrese, Publíquese y Déjese copia certificada de la presente decisión de conformidad con lo dispuesto en el artículo 248 eiusdem. Publíquese en la página web de este Tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, a los dos (02) días del mes de marzo de dos mil diecisiete (2017). Años: 206° de la Independencia y 157° de la Federación.-
EL JUEZ,

ABG. SERGIO SANCHEZ DUQUE

EL SECRETARIO

ABG JOSE ANTONIO SUCRE.

Nota: En esta misma fecha (02/03/2017) y previos los requisitos de Ley, siendo las tres post-meridiem (03:00 p.m.), se publicó la anterior sentencia.-

EL SECRETARIO

ABG JOSE ANTONIO SUCRE.

EXP. Nº 10.191-15
SENTENCIA DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
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