TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRÁNSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Se inició el presente procedimiento por demanda de RECISION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA Y RESARCIMIENTO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesta por el ciudadano FREDDY ALBERTO SERRANO PEREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-7.201.165, actuando en representación de los ciudadanos ZURAIMA DEL VALLE CORONADO DE SERRANO, FREDDY ALEJANDRO SERRANO CORONADO y DANIEL ALBERTO SERRANO CORONADO, venezolanos, mayores de edad, de este domicilio, la primera casada, los dos últimos solteros y titulares de las cédulas de identidad Nros. V-4.688.097, V-23.702.738 y V-23.702.737, respectivamente, tal y como se evidencia de instrumento poder que le fuera otorgado por ante el Registro Público del Municipio Caripe del Estado Monagas, en fecha Siete (07) de Julio de Dos Mil Catorce (2014), el cual quedó anotado bajo el N° 10, Folios 55 AL 60, Tomo 10 de los Libros de Autenticaciones llevados en ese Registro, debidamente asistido por el Abogado en ejercicio y de este domicilio MAURO LUIS MARTINEZ VICENTH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-5.884.521 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (INPREABOGADO) bajo el N° 75.616 contra el ciudadano WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA MANOTAS, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad N°. V-11.555.967, representada en este juicio por las abogadas MAURYS ALCANTARA y NAYIBER PEREZ, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 84.193 y 99.906, respectivamente.
Alega el demandante:
“…ciudadana Juez en fecha dos (02) de Junio del dos mil ocho (2008), mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Sucre, del Estado Sucre, quedo registrado bajo el numero (49) folio doscientos cuarenta y tres (243) al folio doscientos cuarenta y seis (246), Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Segundo Trimestre del año dos mil ocho (2008), anexamos copia marcada con la letra “B”, el ciudadano WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA MANOTAS, venezolano, mayor de edad, soltero, de este domicilio, titular de la cedula de identidad N° V- 11.555.967, me dio por venta pura y simple un inmueble (apartamento), distinguido con el N° 02, ubicado en la planta baja del edificio N° 510, del bloque N° 15, del Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho. Tercera etapa de la Urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, en la Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre con una superficie de Setenta y un metros cuadrados (71 mts2), cuyos linderos son: NORESTE: áreas verdes; SURESTE: apartamento N° 510-03; NOROESTE: áreas verdes y SUROESTE: pasillos de circulación y áreas verdes, por la cantidad de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. 100.000,00), que el vendedor recibió en el acto de otorgamiento, a su entera y cabal satisfacción.

…que confiando en la amistad que existía entre ambos, en ningún momento me presenté a verificar la situación del apartamento antes de la entrega del dinero acordado como precio de la venta, por cuanto el ciudadano WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA MANOTAS, en ningún momento me manifestó que el mismo se encontraba habitado, confié en lo que se señaló en el documento de venta el cual en el cuerpo de su escrito señala que el inmueble se encontraba: “libre de todo gravamen, nada adeuda por concepto de impuestos nacionales, municipales ni estadales y por ningún otro concepto. Con el otorgamiento de este documento hago a los compradores la tradición legal del referido inmueble y me obligo al saneamiento de ley”…
Para el momento en que me dispongo a tomar posesión del inmueble se encuentra que en el mismo está viviendo ALQUILADA, una familia desde el año 2001… hecho desconocido que en todo momento actué de buena fe y confiando en la palabra y en la amistad que nos unía…

Como podemos apreciar ciudadana Juez, en el presente acto de compra venta NO SE HA MATERIALIZADO LA ENTREGA DEL BIEN, es decir no se ha perfeccionado la venta por el incumplimiento del vendedor de una de sus obligaciones principales como lo son LA TRADICION Y EL SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA, no pudiendo desde el momento en el que se realizó la venta por ante el Registro Publico, tomar posesión del bien…

Es claro que el vendedor actúo de mala fe y que ha violado una serie de normas que hacen imposible la entrega del bien y por ende el perfeccionamiento de la venta, es por ello que acudimos ante su competente autoridad para Demandar la Rescisión del Contrato de Compra Venta y el Resarcimiento de los Daños y Perjuicios causados a mi componente familiar, para que convenga en lo siguiente: a) Rescindir en su totalidad el contrato de compra venta celebrado por el no perfeccionamiento de la venta en virtud de la no realización del saneamiento de ley del inmueble antes de haberse vendido, b) para que convenga o en su defecto sea condenado a ello por este Tribunal a pagar los costos y las costas del presente juicio…”

En fecha 16 de Febrero de 2016, este Tribunal dictó auto mediante el cual ADMITE la demanda, y ordena la citación del demandado mediante boleta. Se libro boleta respectiva. Ver Folios 128 y 129.

En fecha 08 de Noviembre de 2016, comparecen las Abogadas NAYIBER PEREZ y MAURYS ALCANTARA, e inscritas en el Inpreabogado bajo el N° 99.906 y N 84.196, y presentan diligencia mediante la cual consigan Poder otorgado por el ciudadano WUILLIAM VENGOECHEA, asimismo se dan por citadas en la presente causa.

En fecha 14 de Noviembre de 2016, comparecen las Abogadas NAYIBER PEREZ y MAURYS ALCANTARA, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 99.906 y N 84.196, actuando en nuestro carácter de co-apoderadas judiciales del ciudadano WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA MANOTAS, con cedula de identidad N° V- 11.555.967; y consignan Escrito de CUESTIONES PREVIAS.

En fecha 03/02/2017, se dicto SENTENCIA INTERLOCUTORIA DE CUESTIONES PREVIAS, en el cual este Tribunal declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA PERENCION BREVE DE LA INSTANCIA; SEGUNDO: CON LUGAR las Cuestiones Previas referidas a los ordinales 3º y 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; TERCERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa contenida en el ordinal 9° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; alegadas por la parte demandada WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA MANOTAS, plenamente identificado en auto, representado por las Abogadas NAYIBER PEREZ y MAURYS ALCANTARA, inscritas en el Inpreabogado bajo el N° 99.906 y N° 84.196 respectivamente, en contra de la parte actora ciudadano FREDDY ALBERTO SERRANO PEREZ, actuando en representación de los ciudadanos ZURAIMA DEL VALLE CORONADO DE SERRANO, FREDDY ALEJANDRO SERRANO CORONADO y DANIEL ALBERTO SERRANO CORONADO, ampliamente identificados en autos, parte demandante, representada por el Abogado MAURO MARTINEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 75.616. En consecuencia, la parte actora deberá subsanar los defectos u omisiones a que se contrae el Ordinal 3° y 6° del 346 del Código de Procedimiento Civil (Ord. 7° del artículo 340 eiusdem), en los términos en que quedó plasmado supra en este fallo, dentro de los cinco (05) días de Despacho siguientes, tal y como lo prevé el artículo 354 del Código Adjetivo Civil. No hay condenatoria en costas en virtud de la presente decisión.

Riela a los folios 362 y 363, ESCRITO SUBSANANDO LAS CUESTIONES PREVIAS 3 y 6 del articulo 346 del Código de Procedimiento Civil, presentado en fecha 14/02/2017, suscrito por el Abogado MAURO MARTINEZ, inscrito por el Abogado bajo el N° 75.616, en su carácter de Apoderado de la parte actora.

En fecha 17 de Febrero de 2017, se dicto Sentencia Interlocutoria en la cual se declara: PRIMERO: SUBSANADAS LAS CUESTIÓNES PREVIAS contenidas en los Ordinales 3° y 6° del art. 346 del Código de Procedimiento Civil, por el Abogado MAURO MARTINEZ actuando en su carácter de apoderado judicial la parte actora ciudadanos ZURAIMA DEL VALLE CORONADO DE SERRANO, FREDDY ALEJANDRO SERRANO CORONADO y DANIEL ALBERTO SERRANO CORONADO, ampliamente identificados en autos; SEGUNDO: se ORDENA a la parte demandada WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA MANOTAS, plenamente identificado en autos, representado por las Abogadas NAYIBER PEREZ y MAURYS ALCANTARA, supra identificadas a que comparezca a dar contestación a la demandad incoada en su contra, dentro de los cinco (5) días de despacho siguientes a la publicación del presente fallo, ello de conformidad a lo establecido en el articulo 358 ordinal 2º del Código de Procedimiento Civil. No hay condenatoria en costas por la decisión aquí proferida.

En fecha 24 de Febrero de 2017, comparecieron las Abogadas NAYIBER PEREZ y MAURYS ALCANTARA, titulares de las cedulas de identidad Nros V- 8.645.716 y V- 13.630.813, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros 99.906 y 84.196, actuando con el carácter de co-apoderadas del ciudadano WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA MANOTAS, titular de la cedula de identidad N° V- 11.555.967, y consignan ESCRITO DE CONTESTACIÓN A LA DEMANDA. En los siguientes términos:
“…en nombre de nuestro representado, afirmamos que ciertamente el ciudadano WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA, mediante documento protocolizado por ante la oficina subalterna de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Sucre, realizó venta pura y simple, perfecta e irrevocable a la ciudadana ZURAIMA DEL VALLE CORONADO DE SERRANO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula N° V- 4.688.097, estado civil casada y a los adolescentes ciudadanos FREDDY ALEJANDRO SERRANO CORONADO y DANIEL ALBERTO SERRANO CORONADO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cedulas Nros V- 23.702.738 y V- 23.702.737, quienes fueron representados por el ciudadano FREDDY ALBERTO SERRANO PEREZ, venezolano mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 7.201.165, de un apartamento distinguido con el N° 02, ubicado en la planta baja del edificio N° 510, Bloque 15, del conjunto residencial Gran Mariscal Ayacucho en la Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, con código catastral 191404U0060560015100BB002, cuyas medidas, y linderos fueron suficientemente señalados en el escrito libelar, las cuales se dan aquí por reproducidas, tal y como consta de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el cual quedo inserto bajo el N° 49, folio doscientos cuarenta y tres (243) al folio doscientos cuarenta y seis (246). En nombre de nuestro representado, afirmamos que, ciertamente el contrato de venta del bien antes descrito se realizo por la cantidad de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs.100.000, 00), tal y como consta de documento protocolizado ante el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el cual quedo inserto bajo el N° 49, folio doscientos cuarenta y tres al folio doscientos cuarenta y seis (246)…
…omisis…
…negamos y rechazamos enfáticamente la afirmación sostenida por en el libelo de demanda, relativa al hecho de que el ciudadano FREDDY ALBERTO SERRANO PEREZ, antes identificado, señala que: “confiando en la amistad que existía entre ambos, en ningún momento se presentó a verificar la situación del apartamento antes de la entrega del dinero acordado como precio d ela venta…”, hecho este que se aparta de la realidad, por cuanto antes de la venta up supra señalada, el ciudadano FREDDY ALBERTO SERRANO PEREZ, antes identificado, por los nexos de amistad que le unía con nuestro representado, fue el encargado de llevarle a los inquilinos ciudadanos JOSE CRISPIN CARRERO RAMIREZ y MEREDEXSY DEL VALLE ROJAS DE CARRERO… el ofrecimiento de venta que nuestro representado les hizo a los inquilinos por derecho de preferencia, y fue rechazado tal ofrecimiento, por cuanto en esa oportunidad existía una denuncia por estafa en contra del ciudadano JOSE CRISPIN CARRERO RAMIREZ… interpuesta por nuestro mandante; hechos que pueden corroborarse de las afirmaciones de hecho realizadas por la ciudadana MEREDEXSY DEL VALLE ROJAS DE CARRERO… en el acto de traslado, realizado en fecha veintiséis (26) de enero de dos mil nueve (2009), bajo la comisión Nº 002-09 por el JUZGADO EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SUCRE, CRUZ SALMERON ACOSTA Y MONTES DE LA PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE…dicha acta cursa inserta del folio 103 al 107…
…la verdad de los hechos es que el ciudadano FREDDY ALBERTO SERRANO PEREZ, antes identificado, tenía conocimiento que el inmueble objeto de la venta se encontraba arrendado para el momento de materializar la misma, tal y como se hizo referencia con anterioridad, y por las afirmaciones de hecho que el mismo ciudadano FREDDY ALBERTO SERRANO PEREZ… manifiesta en un escrito de demanda intentado en contra de los inquilinos ciudadanos JOSE CRISPIN CARRERO RAMIREZ y MEREDEXSY DEL VALLE ROJAS DE CARRERO…

También es posible verificar que efectivamente los demandantes de autos tenían conocimiento de la preexistencia de un arrendamiento del inmueble vendido tal y como puede evidenciarse de la Declaración de parte: realizada al ciudadano FREDDY SERRANO, con relación al expediente que por causa de INTERDICTO RESTITUTORIO intento en contra de los inquilinos ciudadanos JOSÉ CRISPIN y MERYDEXSY DEL VALLE ROJAS, ante el CIRCUITO JUDICIAL DE PROTECCIÓN DE NIÑOS, NIÑAS Y ADOLESCENTES DEL ESTADO MONAGAS…donde señala lo siguiente: “…FREDDY SERRANO, identificado en autos, quien manifestó entre otras cosas lo siguiente”… “yo compre inmueble y no he podido usarlo, el señor carrero me amenazo con una puñalada si entraba a la casa… yo tengo tres años voy para cuatro y no le he visto ni un beneficio a esa casa… yo lo compre porque mis hijos van a estudiar allá en sucre… esa casa yo la compre porque me la dieron como pago, y me dijo cómprala que ellos se van a salir dentro poco...”
…rechazamos tal afirmación porque como se ha expuesto con anterioridad, el ciudadano FREDDY ALBERTO SERRANO, ut supra identificado, conocía perfectamente que el inmueble que compró a nuestro mandante estaba alquilado para el momento de venta y con esta compra asumió subrogarse en los derechos y obligaciones que hasta la fecha de compra venta recaía en cabeza de nuestro mandante.

… en el presente caso operó la subrogación arrendaticia. En este aspecto se aprecia, que la subrogación, consiste en el efecto de sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado en el lugar del arrendador, por consiguiente el adquiriente sucede al arrendador en los deberes y derechos frente al inquilino, a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad por cualquier causa, a tenor de lo establecido en la norma señalada…
… tanto es así, que al momento del ACTO DE TRASLADO del Tribunal Comisionado, al que se hace referencia anteriormente, hizo acto de presencia el ciudadano WILLIAM ENRIQUE VENGOECHEA MANOTAS y en su intervención señaló: “le hago formal entrega al ciudadano FREDDY SERRANO, a quien se lo di en venta y hay que entregárselo. Es todo”. De lo cual se colige que siempre existió la voluntad de nuestro representado de entregar el inmueble vendido bajo la premisa que había que entregárselo y así lo hizo, pues el que compra un inmueble arrendado lo recibe con los derechos y obligaciones que implican tal situación. Por lo que, si los demandantes de autos, querían rescindir el contrato de arrendamiento existente con sus inquilinos, la vía idónea para ello, es que como nuevos propietarios incoaran el procedimiento de desalojo conforme a nuestro ordenamiento jurídico, tanto administrativo como judicial, en contra de sus inquilinos…
…omisis…

En este orden de ideas, podemos atisbar que la afirmación realizada por los demandantes, referida a que la medida de entrega material no se llevo a cabo porque en la oposición los inquilinos afirmaron: “…que el vendedor les había violado el derecho de preferencia al no ofertarles a ellos en primer lugar la venta del inmueble”, esta en primer lugar alejada de la verdad, se puede presumir que la parte demandante, en aras de obtener su pretensión, trata de hacer que este honorable Tribunal incurra en un error, lo cual puede considerarse como falta de ética en el ejercicio del derecho, pues es necesario recordar, que los abogados somos auxiliares del sistema de justicia, y en tal sentido, debemos procurar la búsqueda de la verdad.

…negamos y contradecimos que se le han causado daños y perjuicios a los demandantes, ya que cuando adquirieron el bien inmueble objeto de la presente demanda tenían conocimiento que dicho bien estaba arrendado.
…omisis…
…negamos y contradecimos que hasta la presente fecha los demandantes a ser acreedores de la cantidad de setenta y dos millones setecientos veintidós mil bolívares (Bs. 72.722.000, 00), por concepto de daños y perjuicios, debido a que no se puede pretender con la subsanación de la cuestión previa 6, relativa a daños y perjuicios, señalar que estiman los mismos en una cantidad superior a la señalada por los demandantes de autos en su escrito libelar, vale decir, la presente demanda se estimó en Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000, 00) monto que a la vez también negamos, por cuanto no se discriminó en base a que se hizo tal estimación, cuando la venta del inmueble objeto de la presente demanda fue por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Ahora bien al momento de admitir la demanda esta fue admitida por el monto de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000, 00), por lo que esta representación judicial considera y así la ley lo establece que la discriminación del costo de daños y perjuicios, en todo caso, debió corresponderse y ser congruente con el monto que fijaron al estimar la cuantía, en cuya oportunidad no solicitaron la corrección monetaria ni experticia complementaria del fallo, por lo que como se señaló con anterioridad era el momento procesal para ello. Por lo que solicitamos respetuosamente del tribunal considere estas argumentaciones en cuenta al momento de pronunciarse con relación a ello y se declare sin lugar la demanda incoada en contra de nuestro mandante y se mantenga el contrato de compra venta con sus plenos efectos, ya que el mismo se suscribió de buena fe y con conocimiento de causa…”

Se dicto auto en fecha 15/05/2017, admitiendo las pruebas aportadas por ambas partes.

En fecha 09 de Octubre de 2017, compareció la co-apoderada del demandado ciudadano WILLIAN VENGOECHEA, abogada Mauris Alcantara, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 84.196, y presenta ESCRITO DE INFORME, constante de 18 folios, cursante en los folios 27 al 44 de la segunda pieza.

En fecha 23 de Octubre de 2017, este Tribunal mediante auto dijo “VISTOS” CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDADA”, y se reservó el lapso para sentenciar (folio 46).

EL TRIBUNAL PARA SENTENCIAR, LO HACE ATENDIENDO LAS SIGUIENTE CONSIDERACIONES:

Se centra la controversia en Resolución De Contrato De Compra Venta de Inmueble y Daños y Perjuicios derivados de su incumplimiento, y, que de acuerdo al planteamiento libelar el incumplimiento es por parte del demandado, y versa sobre el contrato que fue suscrito en fecha 02/06/2008, Protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Sucre del Estado Sucre, bajo el Nº 49, folios 243 al 246, Protocolo primero, Tomo Vigésimo, Segundo Trimestre del 2008, entre los ciudadanos WILLIAM VEGOECHEA y ZURAIMA DEL VALLE CORONADO DE SERRANO, FREDDY ALEJANDRO SERRANO CORONADO y DANIEL ALBERTO SERRANO CORONADO, alegando el demandante que el demandado no efectuó el saneamiento de ley, pues le dio en venta un apartamento que estaba ocupado por terceras personas, es decir, estaba arrendado desde el año 2001, y que el no tenia conocimiento de ese hecho, por lo que no ha podido tomar posesión del inmueble vendido.

Es un hecho admitido por ambas partes la celebración del contrato, solo basta analizar y verificar con las probanzas si están dadas las circunstancias para la declaratoria con lugar de la pretensión deducida de Resolución De Contrato De Compra Venta de Inmueble y Daños y Perjuicios derivados de su incumplimiento, fundamentada en que no pudo poseer el inmueble por causas atribuibles al vendedor, y que le no tenia conocimiento de que el inmueble estaba arrendado desde hacia años atrás.-

DE LAS PRUEBAS ADMITIDAS EN EL PROCESO:

Aportadas por la parte ACTORA:
Documentales:
En la oportunidad libelar, adjuntaron de los folios 16 al 26, CONTRATO DE COMPRA VENTA REGISTRADO EL 02/06/2008, anotado bajo el N° 49, folio 243 al 246, Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Segundo Trimestre del indicado año, donde consta la venta del inmueble que realizara el ciudadano WILLIAM VEGOECHEA, a los ciudadanos ZURAIMA DEL VALLE CORONADO DE SERRANO, FREDDY ALEJANDRO SERRANO CORONADO y DANIEL ALBERTO SERRANO CORONADO, todos identificados supra; este juzgado le otorga pleno valor probatorio, por cuanto el mismo constituye el instrumento fundamental de la pretensión de resolución de contrato. Así se establece.-

Con la letra B, Copia certificada, de las actuaciones que van desde el folio 434 al 502, provenientes del Juzgado Quinto de Control Penal de esta Circunscripción Judicial, este juzgado le otorga valor probatorio, y de su análisis se desprende que los accionantes en resolución de contrato efectuaron denuncia ante la Fiscalía Séptima de esta circunscripción judicial contra los ciudadanos WILLIAM VEGOECHEA, JOSE CRISPIN CARRERO, MARIDEXSI ROJAS DE CARRERO, argumentando que desde el año 2008 le compró el inmueble al ciudadano William Vengoechea y a pesar de que el tribunal de ejecución efectuó la entrega del inmueble no logró sacar del apartamento a los ciudadanos JOSE CRISPIN CARRERO, MARIDEXSI ROJAS DE CARRERO, teniendo conocimiento de esos hechos desde el mes de junio del año 2008 cuando el ciudadano JOSE CRISPIN CARRERO lo amenazó, en la denuncia que hicieran los actores por ante la fiscalía el día 13/12/2011 en su pregunta octava, estos admitieron que cuando el apartamento les fue ofertado sabían que estaba ocupado por terceras personas y que la gente que lo habitaba se negaba a salir, demostrando esta instrumental que los accionantes si tenían pleno conocimiento para la fecha en que compraron el inmueble de que el mismo se encontraba ocupado, y que debían ellos gestionar la posesión del mismo. Así se establece.-

Con la letra C, CONTRATO DE ARRENDAMIENTO PRIVADO, esta instrumental por ser un documento privado suscrito entre una de las partes con un tercero que es ajeno a la relación procesal, para que pudiese tener valor legal ha debido ser ratificado mediante la prueba testimonial de ese tercero que era el arrendador, por lo que al haberse evacuado de esa forma, debe desecharse del proceso. Así se establece.-

19 recibos de pagos de cánones de arrendamientos, consignados con el objeto de demostrar los daños y perjuicios causados; de la revisión que efectuara esta operadora de justicia a dichos recibos se observa que, son “recibos de renta privados” suscritos y firmados por un tercero a la relación procesal que lleva por nombre Yenny Rivero, que además no tienen dirección especificada, y que al ser un tercero a la relación procesal ha debido ratificar su contenido mediante la prueba testimonial de conformidad a lo establecido en el articulo 431 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-

Aportadas por la parte DEMANDADA:
Documentales:
Copia Certificada de Acta de traslado comisión N° 002-09, del Tribunal Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta, la cual se encuentra inserta de los folios 103 al 107; este juzgado le otorga pleno valor probatorio a esta instrumental publica, pues se verifica que el 26/01/2009 el indicado tribunal se constituyó en el inmueble objeto de resolución de contrato, en compañía del ciudadano Freddy Alberto Serrano representante otrora y ahora de los accionantes de autos, con el fin de cumplir la entrega material del inmueble ordenada por el tribunal de protección, donde al folio 105 consta que el ciudadano Freddy Serrano había sostenido conversación con los ocupantes del inmueble, por ordenes del demandado de autos ciudadano William Vengoechea, para hacerles el ofrecimiento de venta del inmueble por ser los arrendatarios y su preferencia ofertiva, es decir queda demostrado que los accionantes siempre tuvieron conocimiento de que el inmueble estaba arrendado a terceras personas. Así se establece.-

Copia Certificada de Escrito de demanda intentado por el ciudadano FREDDY SERRANO, en contra de los inquilinos ciudadanos JOSE CRISPIN y MERIDEXSY ROJAS, aun y cuando ha sido criterio de nuestra sala civil que el libelo de demanda no tiene carácter de prueba, pues solo es la exposición de la pretensión del demandante, en el presente caso, al ser un juicio que se llevó por ante otro tribunal el cual culminó con sentencia, esas afirmaciones vertidas en ese libelo puede servir para ilustrar al juzgador sobre las admisiones de ciertos hechos del demandante, y en este caso, del contenido del libelo que riela de los folios 530 al 534 interpuesto por los accionantes de autos, se confirma una vez mas el conocimiento que tenían los actores de la ocupación por terceras personas del inmueble que estaban comprando al ciudadano William Vengoechea. Así se establece.-

Punto previo de la estimación de la demanda:
El demandado en la oportunidad de contestar, alegó la exagerada cuantía fijada por los accionantes, argumentando que “la presente demanda se estimó en Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000, 00) monto que a la vez también negamos, por cuanto no se discriminó en base a que se hizo tal estimación, cuando la venta del inmueble objeto de la presente demanda fue por la cantidad de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00). Ahora bien al momento de admitir la demanda esta fue admitida por el monto de Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000, 00), por lo que esta representación judicial considera y así la ley lo establece que la discriminación del costo de daños y perjuicios, en todo caso, debió corresponderse y ser congruente con el monto que fijaron al estimar la cuantía, en cuya oportunidad no solicitaron la corrección monetaria ni experticia complementaria del fallo, por lo que como se señaló con anterioridad era el momento procesal para ello”

Vistos dichos alegatos considera oportuno esta jurisdiscente fijar su criterio al respecto y como punto previo a la sentencia; así se establece.-

Respecto al rechazo de la estimación de la demanda, el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil establece:
“… el demandado podrá rechazar dicha estimación cuando la considere insuficiente o exagerada, formulando al efecto su contradicción al contestar la demanda. El juez decidirá sobre la estimación como un punto previo a la sentencia definitiva…”

Ahora bien, de lo alegado por la parte demandada, quien efectuó un rechazo basado en que la cuantía era exagerada y debía ser por el monto establecido en el contrato objeto de demanda, sin efectuar mayores consideraciones, al respecto cabe señalarle que ha sido doctrina pacífica y reiterada de las diferentes Salas del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a la fundamentación y prueba del rechazo de la cuantía por el demandado, así como el deber de estimarla él también, pues no basta contradecir simple y puramente la cuantía ofrecida por el actor, a saber sentencia de la Sala de Casación Civil N° RH 1417, de fecha 14/12/2004, con ponencia del Magistrado Antonio Ramírez Jiménez:
“… Sobre este asunto, cuando el demandado impugna la cuantía estimada en el libelo de la demanda, en forma pura y simple, esta Sala, en decisión de fecha 24 de septiembre de 1998, (María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras), señaló lo siguiente:
“...Es decir, se limita la facultad del demandado a alegar un nuevo hecho, que la cuantía es reducida o exagerada y los motivos que lo inducen a tal afirmación; pudiendo, si lo considera necesario, sostener una nueva cuantía. No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada.
Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma.”. (Negrillas del texto y subrayado de este juzgado).

En consecuencia, se desprende del criterio jurisprudencial cuya transcripción antecede, que cuando el demandado contradice pura y simplemente la estimación del actor, sin precisar si lo hace por insuficiente o exagerada, se tendrá como no hecha oposición alguna, en razón de que el Código limita esa oposición y obliga al demandado a alegar un hecho nuevo que debe probar, como es que sea reducida o exagerada la estimación efectuada, pudiendo proponer una nueva cuantía. Alegatos que debe probar so pena de quedar definitiva la estimación hecha por el actor…”

Por lo que en consideración de los alegatos expuestos por el demandado de autos, y tomando como suyo esta operadora de justicia el criterio establecido por la sentencia supra trascrita, es por lo que se declara sin lugar la oposición a la cuantía, dado que no existe causa alguna que justifique que la cuantía deba ser por el monto establecido en el contrato, tanto en cuanto mas que hay una serie de señalamiento por daños y perjuicios, en consecuencia se mantiene firme la cuantía ofrecida por la parte actora referida a Diez Millones de Bolívares (Bs. 10.000.000, 00). Así se decide.-

En cuanto a la naturaleza jurídica del contrato, esta operadora de justicia observa que en el caso bajo examen se ha verificado que las partes celebraron un verdadero contrato de compra venta, pues una pago el precio y la otra protocolizó la venta en los términos en que fue planteada inicialmente, en razón de que ambas fueron cumplidoras de las obligaciones tal y como fueron pactadas. Así se establece.-

Establecida como ha quedado la naturaleza jurídica del contrato, es oportuno citar la norma rectora en los bilaterales está contenida el Código Civil Venezolano, a saber:

“Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

“Artículo 1.354.- Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.

En ese mismo orden de ideas, el código de procedimiento civil, establece:

“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.

De acuerdo a lo tipificado en el artículo 1.167 del Código Civil, se evidencian claramente los tres (3) elementos más relevantes exigidos en nuestro ordenamiento civil y analizado por la doctrina, para que resulte procedente la acción de cumplimiento, a saber:

1. La existencia de un contrato bilateral;

2. Que la parte que intente la acción haya cumplido u ofrezca cumplir con sus propias obligaciones.

3. El incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal.

En el caso de autos se observa que se centra la litis en que el demandante comprador alegó que el demandado vendedor no lo posesionó de la cosa vendida, evidenciándose del cúmulo de pruebas que fueron valoradas supra, que el demandante al momento de adquirir el inmueble objeto de la pretensión de resolución de contrato aquí debatida estaba en pleno conocimiento de que el inmueble estaba ocupado por terceras personas, unos arrendatarios que desde el año 2001 estaban viviendo alquilados en el mismo, también verificó esta operadora de justicia que el mandatario de los accionantes fue quien tramitó en el año 2008 una entrega material del inmueble, que en ese mismo acto de entrega material el vendedor William Vengoechea le hizo formal entrega del inmueble a sus nuevos propietarios, y que el ciudadano Freddy Serrano actuando en nombre del anterior propietario (William Vengoechea) había ofertado en venta el inmueble a los inquilinos mucho antes de que lo adquirieran sus mandantes, deduciéndose con ello que los demandantes conocían perfectamente la situación de ocupación del inmueble que habían comprado, y que dicha causa no es atribuible a un incumplimiento del demandado. Así se establece.-

De suerte que, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la pretensión, en este caso, debe esta juzgadora pasar a revisar la verificación o no de cada uno de los elementos anteriormente discriminados. En torno al primero de los elementos en referencia, es decir, la existencia de un contrato bilateral, observa este Tribunal que la parte actora ha traído a los autos un contrato bilateral el cual fue analizado por este juzgado y declarado y que es de compra-venta, contentivo de las cláusulas que debían ser cumplidas por los contratantes, y fue expresamente reconocido por el demandado, por lo que resulta fehacientemente probada en este proceso la procedencia del primero de los requisitos antes discriminados. Así se decide.-

En cuanto al segundo de los requisitos de procedencia de la acción de Resolución de contrato, es decir, que la parte que intente la acción haya cumplido con sus obligaciones adquiridas en el contrato, observa esta juzgadora que los accionantes alegaron haber pagado el precio y el demandado admitió haber recibido el pago en la forma como ellos lo acordaron, por lo que en atención a lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento civil, esta Juzgadora solo debe fundamentar su decisión en lo acreditado y probado en autos, debe apreciar la voluntad de las partes reflejada en el contrato que no haya resultado desvirtuada por medios probatorios durante el proceso y en consecuencia se debe considerar cumplida la obligación del pago del precio de venta convenido por las partes pues así está establecido en el contrato expresamente. Así se establece.-

En cuanto al tercer requisito, incumplimiento de una de las partes respecto de una obligación principal, no se determinó en el proceso que el accionado hay incumplido obligación contractual alguna. Así se establece.-

Habiéndose verificado en el presente caso que, los compradores tenían pleno conocimiento de la ocupación del inmueble por unos arrendatarios, no es posible que eso genere una acción de resolución de contrato por no haberse posesionado del inmueble objeto de compra venta, cuando esa causa no es atribuible al vendedor, pues se insiste en que los compradores estaban al tanto de que el inmueble se encontraba arrendado y que debían los nuevos compradores gestionar la entrega material del inmueble. Así se decide.-

En razón de las consideraciones esbozadas en el presente fallo es por lo que este Juzgado declarará Sin Lugar la pretensión de RESOLUCION DE CONTRATO DEFINITIVO DE COMPRA VENTA celebrado el dos (02) de Junio del dos mil ocho (2008), mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Sucre, del Estado Sucre, quedo registrado bajo el numero (49) folio doscientos cuarenta y tres (243) al folio doscientos cuarenta y seis (246), Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Segundo Trimestre del año dos mil ocho (2008), sobre el un inmueble (apartamento), distinguido con el N° 02, ubicado en la planta baja del edificio N° 510, del bloque N° 15, del Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho. Tercera etapa de la Urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, en la Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre con una superficie de Setenta y un metros cuadrados (71 mts2), cuyos linderos son: NORESTE: áreas verdes; SURESTE: apartamento N° 510-03; NOROESTE: áreas verdes y SUROESTE: pasillos de circulación y áreas verdes, por la cantidad de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. 100.000,00). Así se decide.-

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA PRETENSION DE RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRA VENTA y RESARCIMIENTO DE DAÑOS Y PERJUICIOS DE INMUEBLE, celebrado el dos (02) de Junio del dos mil ocho (2008), mediante documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Registro Público del Municipio Sucre, del Estado Sucre, quedo registrado bajo el numero (49) folio doscientos cuarenta y tres (243) al folio doscientos cuarenta y seis (246), Protocolo Primero, Tomo Vigésimo, Segundo Trimestre del año dos mil ocho (2008), sobre el un inmueble (apartamento), distinguido con el N° 02, ubicado en la planta baja del edificio N° 510, del bloque N° 15, del Conjunto Residencial Gran Mariscal de Ayacucho. Tercera etapa de la Urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, en la Jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre con una superficie de Setenta y un metros cuadrados (71 mts2), cuyos linderos son: NORESTE: áreas verdes; SURESTE: apartamento N° 510-03; NOROESTE: áreas verdes y SUROESTE: pasillos de circulación y áreas verdes, por la cantidad de Cien Mil Bolívares Fuertes (Bs. 100.000,00); SEGUNDO: Se condena a los demandantes al pago de las costas y costos del presente proceso por haber resultado totalmente vencidos en esta causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil;

La presente decisión se dicta dentro de su lapso legal. Que Conste.

Publíquese, incluso en la página WEB de este Tribunal regístrese y déjese copias certificadas de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los Dieciocho (18) días del mes de Diciembre de Dos Mil Diecisiete (2017). Años: 207° de la Independencia y 158° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIO,
Abog. MARIA DE LOS ANGELES ANDARCIA

LA SECRETARIA TITULAR,
Abog. RAQUEL RIVERO MATA

Nota: En esta misma fecha, siendo las dos y veinticinco minutos de la Tarde (02:25 p.m.), se publicó la presente decisión, previo el anuncio de Ley y a las puertas del Despacho.

LA SECRETARIA TITULAR,
Abog. RAQUEL RIVERO MATA

SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
Exp. Nº 7404-16.-