TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS RIBERO Y ANDRÉS ELOY BLANCO
PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

206° y 157°

SENTENCIA DEFINITIVA N° 118-2016
EXPEDIENTE N° 16-232

DEMANDANTE: JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad número V-2.923.213.
ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDANTE: ABOG. ODALI DEL CARMEN RIVAS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 167.694, titular de la cédula de identidad número V-10.884.106.
DEMANDADO: LUIS EDUARDO PINO GARCIA, titular de la cédula de identidad número V-13.758.108.
APODERADA JUDICIAL DEL DEMANDADO: ABOG. HAYDEE DEL CARMEN MARCANO ALBORNOZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 183.445.
MOTIVO: DESALOJO.

Siendo la oportunidad legal para publicar la sentencia definitiva en la presente causa, el Tribunal pasa a hacer las siguientes consideraciones:

En fecha 07-03-2016, el Tribunal le dió entrada a la demanda por desalojo incoada por el ciudadano JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad número V-2.923.213, asistido por la ABOG. ODALI DEL CARMEN RIVAS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 167.694, titular de la cédula de identidad número V-10.884.106 en contra del ciudadano LUIS EDUARDO PINO GARCIA, titular de la cédula de identidad número V-13.758.108, representado judicialmente por la Abogada HAYDEE DEL CARMEN MARCANO ALBORNOZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 183.445.

La parte actora alegó en el libelo de la demanda lo que se transcribe a continuación:

“…El objeto de la presente demanda es la de accionar EL DESALOJO por deterioro del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento firmado en fecha 19 de diciembre de 2013, por reparaciones mayores del local comercial, por falta de pago de canon de arrendamiento de dieciséis (16) meses vencidos, por vencimiento del contrato sin acuerdo prórroga o acuerdo entre las partes contra el ciudadano LUIS EDUARDO PINO GARCIA, plenamente identificado por haber permanecido éste como arrendatario en un Local comercial de mi exclusiva propiedad ubicado en la Calle Colombia, local s/n, frente a la plaza Bolívar, Casanay, Parroquia Mariño, Municipio Andrés Eloy Blanco del Estado Sucre, desde el diecinueve de Diciembre del año dos Mil Trece (19-12-2013) hasta la presente fecha, acción esta de desalojo que intentaré en ejercicio del derecho que me establece el artículo 40 literales e, a y g del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en gaceta oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo del año 2014 y procedimiento oral establecido en el libro IV, título XI del Código de Procedimiento Civil…”
En fecha 10-03-2016 se Admitió la demanda y se libró la correspondiente boleta de citación.

El 11-03-2016 el Alguacil del Tribunal consignó en el expediente diligencia en la que hace constar que practicó la citación de la parte demandada.

El 09-05-2016 la parte demandada presentó el escrito de contestación a la demanda, en el que expone lo que se transcribe a continuación:

“PRIMERA: Niego, rechazo y contradigo que le adeude por concepto de arrendamiento al ciudadano JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, Dieciséis (16) meses de arrendamiento vencidos. El artículo 17 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece la prohibición de “cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que este decreto Ley Ofrece”. Además, el artículo 14 ibidem, preceptúa: “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en el Decreto Ley”. Finalmente, en la disposición transitoria primera, señala: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigencia de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto ley”. Es evidente que, al no adecuarse el contrato a lo establecido en el Decreto Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, estamos en presencia de un contrato que carece de validez…(sic)…SEGUNDO: El demandante para solicitar el desalojo alega el causal establecido en el literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, que señala:”Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de remodelaciones mayores que amerite la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado”. En tal sentido señala el Dr. Carlos Brender Ackerman, en su obra Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes. La parte demandante acompañó su demanda con las siguientes pruebas: inspección prejudicial, realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco, Anexo a la demanda distinguida con la letra C, donde según la parte actora “ se contentan las condiciones de la estructura del inmueble”. Pero que en el Libelo de la demanda lo se especifica. Además, constancia de habitabilidad emitida por el Instituto Autónomo de Bomberos y Administración de Emergencias de Carácter Civil del municipio Andrés Eloy Blanco, solicitada por la parte actora, anexa a la demanda, marcada con la letra “D”. Pruebas estas que no demuestran que el inmueble vaya a ser demolido o que se vayan a efectuar reparaciones mayores que ameriten la desocupación del inmueble en cuestión…(sic)…Ahora bien el demandante no consignó orden de demolición o permiso de construcción emitidos por el departamento de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Andrés Eloy Blanco, estos si probaría que hay necesidad debidamente justificada de desocupar el inmueble…(sic)…TERCERA: Por último, la parte actora alega como razón para pedir el desalojo “ que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. En el contrato de arrendamiento anexo a la demanda, marcado con la letra ”B”, en su cláusula cuarta señala: La duración del contrato es de un año fijo, contado a partir del día 19 de Diciembre de 2013 hasta el 19 de Diciembre de 2014 prorrogable” Como se evidencia se establece en la cláusula citada una prórroga contractual automática ya que no debe cumplirse ninguna condición previa para que opere, por lo que dicho contrato es prorrogado. Por otro lado, la parte demandante no consignó prueba alguna que demuestre que antes que operara la prórroga contractual participó a la parte demandada de la finalización del contrato y que comenzaba la prórroga legal consagrada en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que en este caso sería una prórroga de un (1) año debido a que tenemos una relación arrendaticia de mas de dos (2) años…” (folios vuelto del 51 y 52).

El 01-07-2016, se realizó la audiencia preliminar con la presencia de la parte actora, ciudadano JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad número V-2.923.213 y su apoderada judicial ABOG. ODALI DEL CARMEN RIVAS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 167.694, titular de la cédula de identidad número V-10.884.106. El Tribunal hizo constar que la parte demandada y su abogada asistente no asistieron a la audiencia preliminar.

En fecha 07-07-2016 este tribunal realizó la FIJACION DE LOS HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y ABRE EL LAPSO PROBATORIO DE CINCO (5) DIAS DE DESPACHO PARA PROMOVER PRUEBAS SOBRE EL MERITO DE LA CAUSA, contados a partir de esa fecha, exclusive.

En fecha 29-07-2016 el Tribunal providenció el escrito de promoción de pruebas de la parte actora.

El 03-08-2016 se fijó la audiencia oral para el día 28-09-2016 a las 10:00 a.m. la cual efectivamente se realizó en esa fecha.

El Tribunal pasa a hacer la valoración de los medios probatorios existentes en autos seguidamente.

La parte actora solicita el desalojo fundamentándose en las reparaciones mayores del local arrendado y consigna inspección judicial realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En relación al valor probatorio de la Inspección Judicial extra litem, evacuada en sede de Jurisdicción Voluntaria, el Tribunal pasa a analizar algunos criterios de la doctrina y la jurisprudencia de nuestro país.

En efecto, RENGEL ROMBERG señala que es una prueba perfectamente legal, cuyo mérito debe valorar el juez conforme a la soberanía de apreciación que le otorga el Artículo 1430 en concordancia con los artículos 507 y 509 del Código de Procedimiento Civil. Agrega el autor, que si bien el acta de la inspección es un documento público y hace fe entre las partes como respecto de terceros, del hecho jurídico que declara el juez haber efectuado y de los hechos que declara el juez haber visto u oído, ello no significa que la inspección extra litem tenga valor de plena prueba como lo tienen los documentos públicos, porque intrínsecamente es una prueba de inspección judicial cuya regla de valoración está prevista en el artículo 1430 citado. (Tratado de Derecho procesal Civil Venezolano, tomo 4, Editorial Arte, Caracas, 1997, pag. 441)

Por su parte, para CABRERA ROMERO, la inspección extra litem, en vista de ausencia de control en la preconstitución, debe dársele el valor de indicio, además sostiene que debe ser valorada por las reglas de la sana crítica.

En sentencia del 1 de Junio de 2004, la Sala Político Administrativa en el juicio seguido por Inversiones Tquirito C.A y otro en Nulidad, Exp- N° 2002-1.058 Sentencia N° 00527 dictó sentencia con ponencia del Magistrado Dr. Levis Ignacio Zerpa., en la que dejó asentado lo que se transcribe a continuación:

“… en virtud de lo anterior, considera esta Sala, que al contrario de lo señalado por el fallo impugnado, el valor probatorio que arroja la citada inspección, es el de un simple indicio, que deberá acumularse a otros indicios o pruebas, para que pueda considerarse como totalmente verdadero su contenido. Así se declara…”

Es importante mencionar que el valor probatorio que la jurisprudencia de nuestro país le ha dado a la inspección judicial graciosa no es unánime.

Las pruebas del actor acompañadas al libelo de demanda fueron las siguientes:

1. Copia simple de Documento de Venta de 150 cuotas de participación en la sociedad mercantil Licorería Los Amigos Sociedad de Responsabilidad Limitada a favor del ciudadano JESUS ORCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad N° 2.923.213. (Folio 8) A esta prueba se le niega valor probatorio porque no demuestra los hechos controvertidos.

2. Original de Documento privado de contrato de arrendamiento entre los ciudadanos JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad N° 2.923.213 y LUIS EDUARDO PINO GARCIA, titular de la cédula de identidad N° 13.758.108. ( Folio 9). A esta prueba se le otorga pleno valor probatorio y demuestra la existencia de la relación arrendaticia entre las partes en los términos en él expuestos.

3. Copia de factura emanada de Comercial GISA S.R.L. (folio 42). A esta prueba se le niega valor probatorio porque no demuestra los hechos controvertidos.

4. Original de oficio dirigido por el ciudadano JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, al Director de Renta de la Alcaldía del Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Sucre. (folio 43) A esta prueba se le niega valor probatorio porque no demuestra los hechos controvertidos.

5. La declaración del testigo LUIS MANUEL GARCIA LEZAMA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la Cédula de Identidad número V-20.374.412, quien actuó en la inspección judicial referida mas arriba en el punto 3. A esta declaración se le otorga valor probatorio para demostrar la existencia de daños en el inmueble arrendado, pero no demuestra los restantes alegatos de la parte accionante, ni que el inmueble vaya a ser objeto de reparaciones.

6. Original de Inspección Judicial Graciosa practicada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre (Folios 10 al 41). A esta prueba se le otorga el valor de indicio por ser una prueba evacuada en sede de jurisdicción voluntaria, y no por ante el Juzgado que conoce de la causa, tomando en cuenta el principio de inmediación. Además el medio probatorio preconstituido se evacuó sin control de la contraparte. Aunado a lo antes expuesto, la Inspección Judicial no demuestra los alegatos de la parte actora referente a que se vaya a realizar reparaciones mayores en el local arrendado, sino solamente la existencia de daños en el mismo, y por todos estos motivos es por lo que este Tribunal solo le otorga el valor de indicio

En relación al hecho alegado por la parte actora de falta de falta de pago de canon de arrendamiento de dieciséis (16) meses vencidos observa quien juzga que la cláusula Cuarta del contrato de arrendamiento que riela inserto al folio 9 establece: “ La duración del presente contrato es de un (1) año fijo, contado a partir del día 19 de Diciembre de 2013 hasta el 19 de Diciembre de 2014, prorrogable…”. El DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, publicado en Gaceta Oficial Nº 40.418 del 23 de mayo de 2014 establece en el Artículo 17 lo que se transcribe a continuación:

“Se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece. Los arrendadores que haciendo uso de la necesidad del arrendatario no cumplan con el presente artículo, serán sancionados con la multa establecida en el artículo 44 del presente Decreto Ley, sin perjuicio del derecho que le asiste al arrendatario de iniciar los procedimientos establecidos en el presente Decreto Ley.”

En este mismo orden y dirección el artículo 32 eiusdem, prevé lo siguiente:

“Artículo 32 La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los siguientes métodos, seleccionado de común acuerdo:
1. Canon de arrendamiento fijo (CAF)…(sic)…

2. Canon de arrendamiento variable (CAV) con base en porcentaje de ventas: )…(sic)…

3. Canon de arrendamiento mixto (CAM) compuesto por porción fija más porcentaje de ventas: )…(sic)…

En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon o de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE su determinación.

La SUNDDE podrá modificar mediante providencia administrativa los porcentajes de rentabilidad anual (%RA) establecidos en este artículo, cuando así lo determinen razones de interés público o social.”

Asimismo el artículo 31 eiusdem establece lo siguiente:

“Artículo 31
El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. Le corresponde a la SUNDDE supervisar y acordar la metodología de avalúo a aplicar.”

Observa este Tribunal que la parte actora solicita el desalojo por falta de pago de 16 mensualidades de canones de arrendamiento a partir del 19 de noviembre de 2014, sin embargo, el actor no gestionó ante el organismo competente, la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), la fijación del canon de arrendamiento de conformidad con lo establecido en la Ley que rige la materia, lo cual era obligatorio hacer de conformidad con lo establecido en el artículo 17 de la ley en referencia que establece: “se prohíbe cobrar cánones de arrendamientos que no sean aquellos calculados según los métodos que este Decreto Ley ofrece”. De manera que existe una prohibición legal de cobrar canones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos establecidos en el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, mencionados mas arriba. En la presente causa no consta que el canon de arrendamiento fijado por la partes en la cantidad de Dos mil quinientos bolívares (bs. 2.500,00) mensuales a partir del 19-12-2013, haya sido nuevamente calculado tomando en cuenta los métodos establecidos en el decreto ley que entró en vigencia el 23 de mayo de 2014. Era obligatorio para el arrendador, una vez que entró en vigencia el decreto ley, fijar el canon de arrendamiento tomando en cuenta los métodos en él establecidos o solicitar al organismo competente en materia de alquileres de inmuebles de uso comercial, la fijación del canon de arrendamiento, adecuándose el mismo a las exigencias legales. Al no haberlo hecho el arrendador, le estaba prohibido por la Ley cobrar canon de arrendamiento alguno, motivo por el cual se desestima su pretensión de desalojo fundamentándose en la falta de pago de dieciséis (16) meses vencidos desde el 19-11-2014. Así se decide.

En relación a la pretensión de la parte actora de desalojo por reparaciones mayores del local comercial, el Tribunal observa que si bien existen daños en el inmueble arrendado, no obstante la parte actora no probó suficientemente que el inmueble vaya a ser objeto de reparaciones mayores que ameriten que se desocupe el mismo, lo cual era necesario hacer de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que establece el principio de la carga de la prueba. En efecto la única prueba a la que se le otorgó valor fue la declaración del único testigo ciudadano LUIS MANUEL GARCIA LEZAMA, quien es además el funcionario que actuó en la inspección judicial graciosa consignada como medio de prueba, a la que se le otorgó valor de indicio. Además se otorgó pleno valor probatorio al contrato de arrendamiento El contrato de arrendamiento, el testigo y el indicio antes mencionados no demuestran a juicio de quien suscribe que el inmueble vaya a ser objeto de reparaciones mayores que ameriten que se desocupe el mismo y en consecuencia, ante la falta de prueba, debe este tribunal desestimar la pretensión de la parte actora de desalojo por reparaciones mayores del local comercial.

En relación a la pretensión de la parte actora de desalojo por vencimiento del contrato sin acuerdo prórroga o acuerdo entre las partes, el Tribunal observa que el contrato suscrito entre las partes inició el 19-12-2013, tenía una duración de un año prorrogable, de conformidad con lo establecido en la cláusula cuarta (ver folio 9). El contrato venció el 19-12-2014 y se aplicó la prórroga legal establecida en el artículo 26 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL, que en el caso bajo estudio es de seis (6) meses por cuanto la duración del contrato de arrendamiento pactado por las parte fue de un (1) año. En consecuencia, la prórroga legal venció el 19-06-2015. A partir de esa fecha la parte actora, debió solicitar a la parte demandada la entrega del inmueble mediante el desahucio correspondiente, pero en autos no consta que esto haya ocurrido, no se observa de los autos que la parte actora haya hecho oposición a la permanencia del arrendatario en el inmueble arrendado, sino que es en fecha 07-03-2016, siete (7) meses después, cuando el actor solicita el desalojo del inmueble ante este órgano Jurisdiccional. En consecuencia, ante la inactividad del actor en solicitarle al arrendatario la entrega del inmueble arrendado y poner fin a la relación arrendaticia una vez expirado el tiempo fijado en el arrendamiento y la prórroga legal, operó la tácita reconducción por lo que el contrato pasó de ser un contrato a tiempo determinado a convertirse en un contrato a tiempo indeterminado, de conformidad con lo establecido en los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, motivo por el cual la pretensión de desalojo de la parte actora por vencimiento del contrato sin acuerdo de prórroga o acuerdo entre las partes no puede prosperar. Así se declara.

Es importante destacar que de conformidad con lo establecido en el Artículo 3 del DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA EL USO COMERCIAL los derechos establecidos en ese Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo.

Por los motivos de hecho y de derecho antes expuestos este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero Y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito Judicial Del Estado Sucre, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de Ley declara Sin lugar la pretensión contenida en el libelo de la demanda incoada por el ciudadano JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS contra el ciudadano: LUIS EDUARDO PINO GARCIA. ASI SE DECIDE.

Se condena en costas a la parte actora por haber resultado totalmente vencido en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Publíquese, Regístrese y Diarícese la presente decisión y déjese Copia Certificada.

Dada, Firmada y Sellada en la sede de este Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero Y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito Judicial Del Estado Sucre, en Casanay, seis (06) de Octubre del año dos mil dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIA.
ABG. ISMEIDA LUNA TINEO.
LA SECRETARIA.
ABG. ANNELIESSE RODRÍGUEZ FIGUERA.

En esta misma fecha 06-10-2016 se publicó la anterior Decisión, siendo las 11:00 a.m. previo los requisitos de Ley.

LA SECRETARIA.
ABG. ANNELIESSE RODRÍGUEZ FIGUERA.

EXP. N° 16-232
ILT