TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS RIBERO Y ANDRÉS ELOY BLANCO
PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Casanay, 07 de Julio de 2016.
206° y 157°

FIJACION DE LOS HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA
AUTO FUNDAMENTADO
EXPEDIENTE N° 16-232

DEMANDANTE: JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad número V-2.923.213.
ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDANTE: ABOG. ODALI DEL CARMEN RIVAS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 167.694, titular de la cédula de identidad número V-10.884.106.
DEMANDADO: LUIS EDUARDO PINO GARCIA, titular de la cédula de identidad número V-13.758.108.
ABOGADO ASISTENTE DEL DEMANDADO: ABOG. HAYDEE DEL CARMEN MARCANO ALBORNOZ, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 183.445.
MOTIVO: DESALOJO.

La parte actora alegó en el libelo de la demanda lo que se transcribe a continuación:

“…El objeto de la presente demanda es la de accionar EL DESALOJO por deterioro del inmueble objeto del Contrato de Arrendamiento firmado en fecha 19 de diciembre de 2013, por reparaciones mayores del local comercial, por falta de pago de canon de arrendamiento de dieciséis (16) meses vencidos, por vencimiento del contrato sin acuerdo prórroga o acuerdo entre las partes contra el ciudadano LUIS EDUARDO PINO GARCIA, plenamente identificado por haber permanecido éste como arrendatario en un Local comercial de mi exclusiva propiedad ubicado en la Calle Colombia, local s/n, frente a la plaza Bolívar, Casanay, Parroquia Mariño, Municipio Andrés Eloy Blanco del Estado Sucre, desde el diecinueve de Diciembre del año dos Mil Trece (19-12-2013) hasta la presente fecha, acción esta de desalojo que intentaré en ejercicio del derecho que me establece el artículo 40 literales e, a y g del Decreto con Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, publicado en gaceta oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo del año 2014 y procedimiento oral establecido en el libro IV, título XI del Código de Procedimiento Civil…(SIC)…Del contenido de tal contrato de arrendamiento se evidencia en sus cláusulas y destacan los siguientes puntos: a) Que el arrendador da en calidad de arrendamiento al arrendatario un inmueble para uso comercial exclusivamente para licorería, denominada Licorería Los Amigos S.R.L. con el uso de licencia número MN-0043. b)El canon de arrendamiento se convino en la cantidad de DOS MIL QUINIESTOS BOLIVARES (Bs. 2.500,00) mensuales que el arrendatario me pagaría con toda puntualidad los día diecinueve (19) de cada mespor mensualidad vencida y que en incumplimiento de esta cláusula daría por vencido el presente contrato, pudiendo yo pedir la inmediata desocupación del inmueble. C) Será por cuenta del arrendatario el pago de todos los servicios públicos existentes en el inmueble sin lo cual, no le será devuelto el depósito de dinero dado en garantía establecido en la cláusula séptima del contrato. D) las reparaciones menores, relacionadas con sanitarios, cañerías, instalaciones eléctricas, pintura y cualquier otra reparación serán por cuenta del arrendatario y las mejoras hechas al local o bienhechurías serían notificadas por escrito para su consentimiento y forma de pago, de igual forma quedarían en beneficio del inmueble. E) se acordó que el incumplimiento por parte del arrendatario de cualquiera de las obligaciones que asume por el presente contrato dará derecho al arrendador, además de pedir la desocupación, a pedir la resolución, al pago de los cánones de arrendamiento absoluto y al pago de todos los gastos de tramitación judicial y extrajudicial a que diera lugar, incluidos los honorarios de Abogados…(sic) asevero además, que en varias oportunidades de manera educada he pedido la desocupación del inmueble arrendado debido a que este va ser objeto de reparaciones mayores porque está ubicado en una casa propiedad de mis padres y heredada por varios hermanos y ellos están construyendo unos locales, por lo que los trabajos de albañilería deterioran aún mas la estructura del local, tales como paredes, vigas y columnas…”

PRUEBAS DEL ACTOR ACOMPAÑADAS AL LIBELO DE DEMANDA

1. Copia simple de Documento de Venta de 150 cuotas de participación en la sociedad mercantil Licorería Los Amigos Sociedad de Responsabilidad Limitada a favor del ciudadano JESUS ORCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad N° 2.923.213. (Folio 8)

2. Original de Documento privado de contrato de arrendamiento entre los ciudadanos JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad N° 2.923.213 y LUIS EDUARDO PINO GARCIA, titular de la cédula de identidad N° 13.758.108. ( Folio 9)

3. Original de Inspección Judicial Graciosa practicada por el Juzgado de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre (Folios 10 al 41).

4. Copia de factura emanada de Comercial GISA S.R.L.

5. Original de oficio dirigido por el ciudadano JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, al Director de Renta de la Alcaldía del Municipio Andrés Eloy Blanco del estado Sucre.

En fecha 09-05-2016 la parte demandada consignó escrito de contestación a la demanda y promoción de cuestiones previas.

La parte demandada, expresó en su escrito de oposición de cuestión previa, lo que se transcribe a continuación:

“…UNICA: LA DEL ORDINAL 11° DE ARTICULO 346; es decir, La prohibición de la Ley de admitir la acción propuesta o cuando solo se permita por determinadas causales. Esa cuestión es procedente en Derecho, con base a la siguiente fundamentación:
El artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, señala: No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí. Sin embargo podrán acumularse en un mismo libelo dos o mas pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de la otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.
El artículo 78 citado, prohíbe la concentración de pretensiones en una misma demanda, en los casos en que las pretensiones se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, además cuando por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo tribunal, y en los casos en que los procedimientos sean incompatibles. Esto es lo que en doctrina se denomina “inepta acumulación de pretensiones, que no puede darse en ningún caso, ni de forma simple o concurrente, ni de forma subsidiaria. Por tanto la inepta acumulación de pretensiones en los casos en que estas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles constituyen causal de inadmisibilidad de la demanda.
Como se evidencia claramente en el CAPITULO V, PETITORIO, la parte demandante solicita que el demandado sea condenado por este Tribunal: a) A desalojarme y desocuparme totalmente de bienes y de personas el inmueble anteriormente descrito, objeto del Contrato de arrendamiento escrito, sin plazo alguno. B) A cancelarme todas y cada una de las mensualidades insolutas a la fecha por la cantidad de Cuarenta mil bolívares, por concepto de cánones de arrendamientos vencidos durante Dieciséis meses consecutivos más los intereses de mora. C) A cancelarme los gastos comunes, servicios o bienes de los cuales no presente solvencia del local. D) A cancelar los meses que se sigan venciendo hasta la definitiva desocupación o desalojo del inmueble, mas los honorarios de Abogado y las costas del proceso.
A todas se evidencia una inepta acumulación de acciones y pretensiones que responden a propósitos cuyos contenidos divergen significativamente entre sí, pues el desalojo tiene carácter extintivo, ya que persigue terminar la relación arrendaticia a tiempo indeterminado en virtud de un incumplimiento, específicamente en este asunto, por falta de pago por parte de la arrendataria del canon de arrendamiento correspondiente a mas de dos (2) mensualidades consecutivas, tal y como lo dispone el literal a) del artículo 40 del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. De otra parte, la pretensión del pago de los cánones adeudados lleva implícita una acción de cumplimiento, es decir, lo que se pretende es obligar judicialmente al deudor a que cumpla su obligación pactada en atención a lo previsto en el artículo 1.167 del Código Civil que prevé que en el contrato bilateral cuando una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si a ello hubiere lugar; quiere decir, que la finalidad de la acción por desalojo es obtener la devolución del inmueble arrendado libre de bienes y personas, por lo que el demandante no puede pretender obtener algo diferente. Así mismo se observa que, la parte demandante exige el pago de honorarios de abogado. El cobro de los honorarios profesionales de abogado se tramitará conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sean judiciales o extrajudiciales, y son tramitados por procedimientos que son procedimientos incompatibles entre sí y con los procedimientos de desalojo y cumplimiento analizados en el párrafo anterior…” (folios 50, 51 y sus vueltos)

En fecha 07-06-2016, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria en el que decidió lo siguiente:

“declara: PRIMERO: Se declara Con Lugar la cuestión previa opuesta por la parte demandada, prevista en el artículo 6° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil el cual se invoca como fundamento legal de la decisión en uso del principio IURA NOVIT CURIA. SEGUNDO: El proceso se suspende hasta que la parte demandante subsane los defectos declarados en la presente sentencia (mencionados anteriormente), existentes en el libelo de la demanda, como se indica en el artículo 350 del Código de Procedimiento Civil, en el término de cinco (5) días de despacho, contados a partir de la presente fecha, exclusive. TERCERO: Se condena en costas a la parte demandante por haber resultado totalmente vencido en la presente incidencia.” (folios 53 al 58)

La parte demandada dio contestación a la demanda en los siguientes términos:

“PRIMERA: Niego, rechazo y contradigo que le adeude por concepto de arrendamiento al ciudadano JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, Dieciséis (16) meses de arrendamiento vencidos. El artículo 17 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece la prohibición de “cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que este decreto Ley Ofrece”. Además, el artículo 14 ibidem, preceptúa: “El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato, de acuerdo con lo estipulado en el Decreto Ley”. Finalmente, en la disposición transitoria primera, señala: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigencia de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto ley”. Es evidente que, al no adecuarse el contrato a lo establecido en el Decreto Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, estamos en presencia de un contrato que carece de validez…(sic)…SEGUNDO: El demandante para solicitar el desalojo alega el causal establecido en el literal “e” del artículo 40 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, que señala:”Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de remodelaciones mayores que amerite la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado”. En tal sentido señala el Dr. Carlos Brender Ackerman, en su obra Comentarios a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: Las demoliciones o reparaciones que ameriten la desocupación del inmueble por parte del arrendatario deben ser probadas por el arrendador en el juicio de desalojo y autorizadas por los organismos competentes. La parte demandante acompañó su demanda con las siguientes pruebas: inspección prejudicial, realizada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco, Anexo a la demanda distinguida con la letra C, donde según la parte actora “ se contentan las condiciones de la estructura del inmueble”. Pero que en el Libelo de la demanda lo se especifica. Además, constancia de habitabilidad emitida por el Instituto Autónomo de Bomberos y Administración de Emergencias de Carácter Civil del municipio Andrés Eloy Blanco, solicitada por la parte actora, anexa a la demanda, marcada con la letra “D”. Pruebas estas que no demuestran que el inmueble vaya a ser demolido o que se vayan a efectuar reparaciones mayores que ameriten la desocupación del inmueble en cuestión…(sic)…Ahora bien el demandante no consignó orden de demolición o permiso de construcción emitidos por el departamento de Ingeniería de la Alcaldía del Municipio Andrés Eloy Blanco, estos si probaría que hay necesidad debidamente justificada de desocupar el inmueble…(sic)…TERCERA: Por último, la parte actora alega como razón para pedir el desalojo “ que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes”. En el contrato de arrendamiento anexo a la demanda, marcado con la letra ”B”, en su cláusula cuarta señala: La duración del contrato es de un año fijo, contado a partir del día 19 de Diciembre de 2013 hasta el 19 de Diciembre de 2014 prorrogable” Como se evidencia se establece en la cláusula citada una prórroga contractual automática ya que no debe cumplirse ninguna condición previa para que opere, por lo que dicho contrato es prorrogado. Por otro lado, la parte demandante no consignó prueba alguna que demuestre que antes que operara la prórroga contractual participó a la parte demandada de la finalización del contrato y que comenzaba la prórroga legal consagrada en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Que en este caso sería una prórroga de un (1) año debido a que tenemos una relación arrendaticia de mas de dos (2) años…” (folios vuelto del 51 y 52).

En fecha 20-06-2016 la parte actora presentó escrito de subsanación de la cuestión previa en el que manifiesta lo siguiente:

“…razón por la cual es que vengo en tiempo y modo para demandar, como en efecto lo hago formalmente demando al ciudadano LUIS EDUARDO PINO GARCIA, venezolano, mayor de edad, soltero, comerciante, civilmente capaz, titular de la cédula de identidad número V-13.758.108, Registro de Información, domiciliado en calle Santa Marta, casa s/n, Casanay, Jurisdicción de la Parroquia Mariño, Municipio Andrés Eloy Blanco del Estado Sucre, para que convenga o a ello sea condenado por este Tribunal: a) A desalojar y desocuparme totalmente de bienes y de personas el inmueble anteriormente descrito, objeto del Contrato de Arrendamiento, sin plazo alguno por cuanto el mismo se encuentra vencido…” (folios 59 al 62)

En fecha 21-06-2016, este Tribunal declaró correctamente subsanada por la parte actora la cuestión previa declarada con lugar y se fijó la audiencia preliminar para las 10:00 a.m. del quinto (5to.) día de despacho siguiente a esa fecha. (folios 64 al 66)

El 01-07-2016, se realizó la audiencia preliminar con la presencia de la parte actora, ciudadano JESUS OSCAR VISAEZ CAMPOS, titular de la cédula de identidad número V-2.923.213 y su apoderada judicial ABOG. ODALI DEL CARMEN RIVAS, inscrita en el INPREABOGADO bajo el número 167.694, titular de la cédula de identidad número V-10.884.106. El Tribunal hizo constar que la parte demandada y su abogada asistente no asistieron a la audiencia preliminar.

De esta manera este tribunal realiza la FIJACION DE LOS HECHOS Y LIMITES DE LA CONTROVERSIA, de conformidad con lo establecido en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil y ABRE EL LAPSO PROBATORIO DE CINCO (5) DIAS DE DESPACHO PARA PROMOVER PRUEBAS SOBRE EL MERITO DE LA CAUSA, contados a partir de la presente fecha, exclusive.

LA JUEZA PROVISORIA,

ABOG. ISMEIDA BEATRIZ LUNA TINEO

LA SECRETARIA SUPLENTE,

LIC. MARLENYS LIRA VALOR
IBLT