TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO Y TRANSITO, DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Fueron recibidas las presentes actuaciones en este Despacho Judicial, en fecha 21 de Enero de 2.016, provenientes del Tribunal Distribuidor, contentivas de las pretensiones de DESALOJO e INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS, seguidas por los ciudadanos RAFI FELIX KOFTAJIAN LIZARDO, BARKEV RAFAEL KOFTAJIAN LIZARDO, SARKIS DAVID KOFTAJIAN FLORES, JACOB DANIEL KOFTAJIAN FLORES y ALEJANDRO KOFTAJIAN FLORES, venezolanos, mayores de edad, portadores de las cédulas de identidad Nros. V- 8.636.391, V- 8.433.456, V- 19.893.794, V- 19.893.793 y V- 22.629.381 en ese orden, representados judicialmente por el abogado en ejercicio CARLOS LOPEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 105.237, contra la ciudadana FRANCISCA CARMEN CAMPOS DE FRANCISCO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad N° V- 5.689.177, quien se hizo asistir del abogado en ejercicio JHOVANNY MANUEL FRANCICO CAMPOS, inscrito en el IPSA bajo el N° 138.594.

I
DE LOS LIMITES DE LA CONTROVERSIA
En fecha 02 de Mayo de 2.016, este Despacho Judicial dictó auto por medio del cual con vista a los hechos alegados y la posición asumida por las partes en relación con los mismos, y particularmente considerando que constituía un hecho admitido la existencia de la relación arrendaticia, precisó que el thema decidendum, se circunscribía a:
PRIMERO: Que antes de procederse al análisis del fondo del asunto sometido a la consideración de este Tribunal, previamente debe resolverse lo relativo a la falta de cualidad pasiva. SEGUNDO: De llegarse a determinar que la demandada tiene cualidad para intervenir en este proceso judicial, corresponderá verificar si la parte demandada consignó con retraso los canones de arrendamiento correspondiente a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.013. TERCERO: Si el inmueble presenta el deterioro descrito en el libelo de demanda y CUARTO: Si la demandada efectuó mejoras al inmueble con la anuencia verbal de quien fue el arrendador.
II
MOTIVOS PARA DECIDIR
En fecha 27 de Junio de 2.016, en la oportunidad en la cual se llevó a cabo la audiencia o debate oral, este Juzgado dictó el dispositivo del fallo, declarando sin lugar la falta de cualidad de la parte demandada; con lugar la pretensión de desalojo, únicamente en cuanto al fundamento fáctico invocado en el literal C del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y sin lugar la pretensión indemnizatoria por daños y perjuicios.

De la cualidad de la demandada para intervenir en la presente causa.
Alegó la parte demandada para sostener su falta de cualidad, que el local comercial que ocupa en calidad de arrendataria al igual que la empresa que representa, no es el mismo objeto de la pretensión de desalojo, porque difiere de los linderos y del área de construcción, lo cual indicó se desprende de documento registrado por quien fue propietario del mismo ciudadano Hermes Jesús Mago Urosa, agregando copia simple de dicho documento.
Estima quien suscribe que, el anterior instrumento consignado en copia simple por la accionada, no pone en evidencia vinculación alguna con los inmuebles a los cuales hizo referencia la demandada, pues, el mismo contiene la constitución de una hipoteca en cuyo negocio jurídico no figura ni quien fuera el arrendador, ni las partes en este juicio, por lo tanto se desestima la instrumental en cuestión y así se decide.
Por otra parte, se observa que los co-demandantes consignaron conjuntamente con el libelo de demanda copia certificada del expediente de consignación de cánones de arrendamiento instruido por ante el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta de este Primer Circuito Judicial del Estado Sucre (folios 11 al 90), a la cual se le atribuye suficiente valor probatorio por constituir un documento público a tenor de lo previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, cuya causa fue instruida a solicitud de la demandada de autos, observándose que en ésta la ciudadana Francisca Carmen Campos de Francisco, adujo ser la arrendataria del inmueble constituido por un local comercial ubicado en la avenida Gómez Rubio, cruce con Calle Castellón, parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, propiedad de quien en vida se llamó Sarkis koftajian Yacubian, inmueble éste que se identifica de la misma manera en el libelo de demanda de marras, es decir, que no cabe dudas, y así lo ha dejado al descubierto la demandada de autos, que el inmueble que ocupa como arrendataria es el mismo respecto del cual se pretende el desalojo, tanto que coinciden en afirmar ambas partes que fue propiedad del ciudadano Sarkis koftajian Yacubian, por lo tanto, la falta de cualidad pasiva resulta infundada, resultando que la demandada tiene cualidad para intervenir en este proceso judicial y así se decide.

De la improcedencia de la pretensión de desalojo con fundamento en la causal prevista en el literal A del artículo 40 Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Alegaron los accionantes que, la demandada incurrió en la citada causal de desalojo por cuanto pagó después del 05 de Agosto de 2.013, los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Junio, Julio y Agosto de 2.013, así como también cancela todos los meses con uno, dos y hasta tres meses de atraso, hecho este que fue negado por la parte demandada.
Como antes se indicó, la parte actora acompañó el libelo de demanda de copia certificada del expediente de consignaciones de cánones de arrendamiento instruido por ante el mencionado Despacho Judicial a solicitud de la ciudadana Francisca Carmen Campos de Francisco, es decir, que el pago de las pensiones locatarias se viene llevando a cabo mediante consignación arrendaticia.
En ese sentido el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dispone que: “Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente a recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad” (Negritas añadidas).
El contrato de arrendamiento autenticado que cursa a los autos a los folios 07 al 10, en su cláusula tercera dispone que el arrendatario pagará el canon de arrendamiento por mensualidades vencidas los quince (15) días de cada mes, en pocas palabras, para considerar un pago tempestivo de canon de arrendamiento a través de consignaciones arrendaticias, de acuerdo con el marco legal y contractual antes referidos la demandada cuenta hasta el día 30 del mes siguiente al vencido para efectuar la consignación arrendaticia, de modo que, el mes de Junio de 2.013, tenía para pagarlo hasta el día 30 de Julio de 2.013; el mes de Julio de 2.013 hasta el día 30 de Agosto de 2.013 y la mensualidad del mes de Agosto de 2.013 hasta el 30 de Septiembre de 2.013 y así se establece.
Pues, bien, con la misma solicitud efectuada por la demandada para consignar los cánones de arrendamiento por ante el Tribunal de Municipio, la cual presentó en fecha 05 de Agosto de 2.013, se constata que ésta pagó los meses de Junio y Julio del año en mención, que canceló fuera del lapso previsto en el artículo 51 ejusdem, la pensión arrendaticia correspondiente al mes de Junio de 2.013, pues, la relativa al mes de Julio la efectuó antes del 30 de Agosto de 2.013, porque la efectuó con la solicitud, en tanto que, del mes de Agosto de 2.013, la canceló el día 17 de Septiembre de 2.013. En resumidas cuentas, sólo un mes de canon de arrendamiento -Junio 2.013- se efectuó fuera del lapso legal de acuerdo con el argumento expuesto ut supra y así se establece.
Con relación a lo anterior, tenemos que el literal a artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, prevé “Son causales de desalojo: a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”. Significa entonces que, un mes que haya dejado de pagar la arrendataria de marras de manera intempestiva -Junio 2.013- , no es suficiente para acordar el desalojo conforme al fundamento jurídico alegado por los accionantes y así se decide.
Luego, si con posterioridad a los meses denunciados por los accionantes como ilegítimamente cancelados, la parte demandada pagó fuera del lapso legal, la parte actora debió alegarlos en forma precisa, exponiendo cada uno de los meses en los cuales incurrió en mora, pues, la razón de hecho de una pretensión o los fundamentos fácticos incumbe a la parte actora, en cuya virtud no puede el juez suplirlos por aplicación del principio dispositivo, y como quiera que la afirmación de que la accionada canceló los sucesivos cánones de arrendamiento con uno, dos y hasta tres meses de atraso fue alegada en forma general y abstracta, en criterio de esta juzgadora tal deficiencia imposibilita la averiguación de su contenido y así se decide.
En consecuencia la pretensión de desalojo con fundamento en el literal a del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, no es procedente y así se decide.

De la procedencia de la pretensión de desalojo con fundamento en la causal prevista en el literal C del artículo 40 Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Alegaron los demandantes que fundamento de hecho para pretender el desalojo conforme al dispositivo legal antes dicho que, la arrendataria ha realizado modificaciones al inmueble las cuales no fueron autorizadas, tales como: quitar puertas y rejas, eliminar o tapar la entrada hacia donde se coloca la basura, quitar parte del piso de granito para colocar baldosas, entre otros. En el escrito de contestación a la pretensión la accionada en cuanto al hecho antes expuesto negó haber efectuado mejoras no consentidas, toda vez que “ todas las mejoras que se hicieron al local fueron autorizadas verbalmente por el arrendador antes de aperturar el giro del negocio ya que era forzosamente necesario la colocación de una puerta de venta al público y otra puerta más pequeña para las actividades que ya mencioné como lo era la parte operativa, de limpieza del personal y del suministro”.
La anterior afirmación de hecho expuesta o alegada por la demandada de autos debió acreditarla en esta causa, por disposición del artículo 506 del Código de procedimiento Civil, según el cual, las partes tienen la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, que constituía una carga procesal de la accionada demostrar que el arrendador autorizó verbalmente las mejoras que aquella admite le fueron realizadas al inmueble arrendado; no obstante, en el lapso probatorio la ciudadana Francisca Carmen Campos de Francisco, no promovió ningún medio de prueba, pues, no compareció ni por sí ni por medio de apoderado judicial alguno a tales efectos, con lo cual debe considerarse como un hecho cierto que efectuó al inmueble arrendado modificaciones no autorizadas y así se establece.
En ese sentido el literal C del artículo 40 Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece: “Son causales de desalojo:…C. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador”
En consecuencia, como quiera que constituye un hecho cierto que la ciudadana Francisca carmen campos de Francisco efectuó modificaciones la inmueble arrendado sin que fuese autorizada para ello por el arrendados, a tenor de lo establecido de en dispositivo legal que precede la pretensión de desalojo es procedente y así se decide.

De la improcedencia de la pretensión indemnizatoria por Daños y Perjuicios.
Pretenden los co-demandantes el pago de una indemnización por los daños que la demandada causó al inmueble arrendado, como consecuencia del descuido de ésta cuyos daños estimó en la suma de un millón quinientos mil bolívares (Bs. 1.500.00,00), hecho éste negado por la parte demandada.
Para demostrar la existencia de los daños el apoderado judicial de los accionantes promovió lo que consideró fue una inspección judicial practicada por el Juez del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre.
Cabe advertir que, el artículo 475 de la ley civil adjetiva no ofrece ningún tipo de dudas respecto de que corresponde al juez evacuar la inspección judicial, porque constituye éste uno de los funcionarios facultados por disposición del artículo 1357 del Código Civil, para dar fé pública de los actos que ocurren su presencia. Es así, entonces, como el artículo 475 del Código de procedimiento Civil, impone al juez extender en acta la relación de lo practicado, ni no a otra persona.
En ese sentido Rodrigo Rivera Morales, señala que la inspección judicial
Es el medio probatorio por el cual el juez percibe directamente con sus sentidos, sin intermediación. Es, pues, la percepción misma del hecho a probar por el Juez, mediante sus propios sentidos. En ella pueden intervenir todos los sentidos: vista, olfato, oído, tacto e incluso el gusto. La inspección judicial radica su importancia en esa apreciación sensorial personal que hace el juez sobre los hechos…” (Cfr. Las pruebas en el Derecho Venezolano. Editorial Jurídicas Rincón. Barquisimeto 2006, p. 583).

Ahora bien, de una revisión efectuada a lo que el apoderado judicial de la parte actora promovió como inspección judicial, advierte esta juzgadora que, si bien el Juez del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, se trasladó al lugar del inmueble objeto de arrendamiento e inclusive levantó acta, sin embargo, en la misma solo dejó constancia de la exposición de la experta por la cual se hizo acompañar y de la solicitud de esta de un plazo para consignar informe fotográfico, no haciendo constar su persona como funcionario legalmente facultado para practicar el acto de los particulares contenidos en la solicitud de inspección judicial extra-.litem, sino que de ellos dejó constancia con posterioridad la experta en su informe. Así las cosas, en criterio de quien suscribe, lo anterior no puede ser considerado una inspección judicial, por cuanto en ella no intervino el Juez como funcionario legítimamente facultado para dejar constancia a través de sus sentidos de los hechos o circunstancias requeridos, siendo este el motivo por el cual en criterio de esta juzgadora la parte actora no probó la existencia de los daños por los cuales pretende indemnización y así se decide.

III
CONCLUSIONES
En consecuencia, como quiera que del argumento que antecede se desprende que, en el caso que nos ocupa se ha cumplido el fundamento de hecho previsto en el en el literal A del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, para autorizar el desalojo del inmueble arrendado, ello conduce a que la pretensión de marras tenga que prosperar únicamente en cuanto a la causal contenida en el anterior dispositivo legal y es por ello que la ciudadana Francisca Carmen Campos de Francisco será condenada a entregar el inmueble constituido por un local para uso comercial ubicado en la Avenida Gómez Rubio, cruce con calle Castellón, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, a los co-actores y así se decide.

IV
DECISION
En consecuencia, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la falta de cualidad pasiva. SEGUNDO: CON LUGAR la pretensión de desalojo solo con fundamento en el literal C del artículo 40 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la causa seguida por el abogado en ejercicio CARLOS LOPEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 105.237, con el carácter de apoderado judicial de los co-demandantes RAFI FELIX KOFTAJIAN LIZARDO, BARKEV RAFAEL KOFTAJIAN LIZARDO, SARKIS DAVID KOFTAJIAN FLORES, JACOB DANIEL KOFTAJIAN FLORES y ALEJANDRO KOFTAJIAN FLORES, portadores de las cédulas de identidad Nros. V- 8.636.391, V- 8.433.456, V- 19.893.794, V- 19.893.793 y V- 22.629.381 en ese orden, contra la ciudadana FRANCISCA CARMEN CAMPOS DE FRANCISCO, portadora de la cédula de identidad N° V- 5.689.177. Así se decide. TERCERO: SIN LUGAR la pretensión de INDEMNIZACION POR DAÑOS Y PERJUICIOS. Así se decide. CUARTO: Queda condenada la demandada FRANCISCA CARMEN CAMPOS DE FRANCISCO, antes identificada a entregar a los accionantes el inmueble constituido por un local para uso comercial ubicado en la Avenida Gómez Rubio, cruce con calle Castellón, Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, situado dentro de los siguientes linderos: Norte: Con la avenida Gómez Rubio; Sur: Con vivienda de la Urbanización Gómez Rubio; Este: Con la calle Castellón y Oeste: Con inmueble propiedad de la sucesión Koftajian Lizardo; local comercial donde funciona el fondo de comercio que la prenombrada ciudadana representa PANADERIA Y PASTELERIA HERMANOS FRANCISO C.A. Así se decide.
No se condena en costas al no haber vencimiento total, de acuerdo con lo previsto en el artículo 274 ejusdem.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná a los doce (12) días del mes de Julio de Dos Mil Dieciséis (2016). Años 206° de la Independencia y 157° de la Federación.
LA JUEZ PROVISORIO.

Abg. GLORIANA MORENO MORENO.
LA SECRETARIA TEMP ,

Abg. VIANETT MARCANO GONZALEZ.

NOTA: La presente decisión fue dictada en esta misma fecha, siendo las dos y treinta minutos de la tarde (2.30 pm) previo el anuncio de Ley en las puertas del Tribunal.
LA SECRETARIA TEMP,

Abg. VIANETT MARCANO GONZALEZ.
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Expediente 19.675
Materia: Civil
Motivo: Desalojo de local comercial
Partes: Rafi Félix Koftajian y otros Vs. Francisca Carmen Campos de Francisco.