TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS RIBERO Y ANDRES ELOY BLANCO DEL PRIMER DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cariaco 24 de Noviembre de 2015
205° y 156°

Se inicia la presente causa, signada con el N° 2.015-1434, a través de demanda de DESALOJO DE VIVIENDA, interpuesta por el ciudadano: por el ciudadano: EULISES FERNANDO HERRERA MILLAN, venezolano, mayor de edad, de profesión Ingeniero Agrónomo, titular de la cédula de identidad N° 3.873.435; debidamente asistido por el abogado en ejercicio: RENE VALLE GARCIA LUCES, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 171.023, contra el ciudadano: ALEXANDER JOSÉ SÁNCHEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 11.970.512, representado en este acto por su apoderado judicial abogado; SANDY ROJAS inscrito en el Inpreabogado bajo el N 48.614. Consignó el demandante recaudos, constantes de pruebas, anexos al escrito de demanda.-
En fecha 09 de Febrero del año 2.015, se admite la demanda acordándose la citación del demandado, a los fines de que acuda al Tribunal al quinto (5°) día de despacho siguiente en que tendrá lugar la Audiencia de Mediación.-
Corre inserto al folio treinta y cuatro (34) del expediente, diligencia de fecha veinticuatro (24) de abril del 2.015, en la cual el ciudadano: Simón Rodríguez Borges, en su carácter de alguacil de este despacho, consigna boleta de citación del ciudadano: ALEXANDER JOSE SANCHEZ, sin haber sido posible su citación.-
Corre inserto al expediente diligencia presentada por el ciudadano: Eulises Fernando Herrera debidamente asistido por el abogado en ejercicio Jesús Enrique Campos inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 176.242 en la cual solicita se practique la citación por carteles, articulo 223 del Código de procedimiento Civil.-
Corre inserto al expediente auto del tribunal de fecha 12 de Junio de 2015 folio (43), en el cual el tribunal acuerda la citación por carteles y ordena hacer la publicación por los diarios Ultimas Noticias Y diario La Región.-
Corre inserto al expediente folio (45) diligencia de fecha 08 de Julio de 2015 presentada por el ciudadano: EULISES FERNANDO HERRERA MILLAN, con la cual consigna ejemplares del diario Ultimas noticias y Diario La región en los cuales fue publicado el cartel de citación ordenado.-
En fecha 10 de Julio de 2015 comparece el ciudadano: ALEXANDER JOSE SANCHEZ y presenta escrito contentivo de Poder Apud-Acta otorgado por su persona al abogado SANDY ROJAS FARIAS inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 48.614, para que lo represente y sostenga sus derechos en el presente juicio de desalojo.-
Corre inserto al expediente, folio (50) auto del Tribunal en el cual acuerda notificar a las partes para una audiencia de conciliación fijándola para el día cuatro (4) de Agosto de 2015 a las 9: oo de la mañana, se libraron boletas de notificación.-
Corre inserto al expediente a los folios (53 y 55) diligencias del alguacil del despacho, ciudadano: simón Rodríguez Borges, con las cuales consigna boletas de notificación debidamente firmadas por los ciudadanos: Alexander José Sánchez, parte demandad y Eulises Fernando Herrera, parte actora.-
Corre inserto al expediente a los folios (57-58) acto conciliatorio de fecha 04-2015, folios (59-60) acto conciliatorio de fecha 10-08-2015 y a los folios (61-62) acto conciliatorio de fecha 22 de Septiembre de 2015.-
En fecha 06-10-2015, presenta la parte demandada, debidamente asistido de abogado, escrito contentivo de contestación de demanda, anexando al mismo las pruebas que pretende hacer valer en juicio.-
En fecha nueve (09) de Octubre de 2015, el tribunal dicta decisión interlocutoria en la cual fija los hechos y limites de la controversia; Así mismo fija el lapso probatorio.-
Corre inserto a los folios (77-78), escrito de pruebas de fecha veintidós (22) de Octubre de 2015 presentado por la parte demandada ciudadano: en la persona de su apoderado Judicial abogado en ejercicio Sandy Rojas Farias, inscrito en el IPSA bajo el N° 48.614.-
En fecha treinta (30) de Septiembre de 2015 el tribunal dicta auto en el cual admite la pruebas presentadas por las partes.-
Corre inserto al expediente auto del tribunal de fecha 16 de Noviembre de 2015, folio (81), en el cual se fija el día jueves diecinueve (19) de Noviembre de 2015, a las 10:00 de la mañana para que tenga lugar la audiencia de Juicio en el presente juicio.-
En fecha diecinueve (19) de Noviembre de 2015, tiene lugar la audiencia de Juicio Oral Y Publico; en la cual comparecieron las partes y expusieron sus alegatos y se evacuaron las pruebas presentada. El tribunal dicto sentencia en la cual DECLARO SIN LUGAR la presente causa de desalojo presentada por el ciudadano: Eulises Fernando Herrera Millán, en contra del ciudadano: Alexander José Sánchez.-
El presente juicio versa sobre una acción de desalojo de inmueble arrendado, fundamentada en las causales establecidas en los literales “1” y “4” del artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda exponiendo la parte actora en su escrito libelar la siguiente
“…Tal como consta de Titulo Supletorio debidamente Registrado ante la Oficina de Registro Público del Municipio Ribero del estado sucre, en fecha ocho (8) de Febrero de 2012, bajo el N° 38, folios del 189 al 206, protocolo primero, tomo 01, primer Trimestre del año 2012, soy propietario de una casa que construí a mis solas y únicas expensas en un terreno municipal, ubicada el sector “Concha Acústica”, calle Araure S/N, de la población de Casanay, Parroquia Mariño, Municipio Andrés Eloy Blanco del Estado Sucre, que mide diez metros con veinte centímetros (10,20 m) de frente por treinta y cinco metros (35;00Mts) de fondo, alinderada de la siguiente manera Norte: Su frente, con la calle Ricaurte, Sur: Con casa que es o fue de la señora Ana Teresa Hernández; Este: Con la Unidad Educativa Bolivariana “ Matías Parra Alcalá”; Oeste: Con la casa que es o fue del señor Pablo García, y construida con los materiales siguientes: Casa de bloques de cemento, techo de asbesto y piso de concreto y consta de dos (2) habitaciones; con puertas de madera, un (1) porche con loza de techo de tabelones y concreto, Una (1) sala Recibo, Una(1) cocina comedor, Un (1) baño con puerta de hierro, Un (1) pasillo amplio totalmente protegidos con rejas de hierro, paredes frisadas, ventanas de aluminio protegidas con rejas de hierro…Es el caso que a petición e instancia del ciudadano Alexander Jose Sánchez, quien pretendía alquilar una casa para el y su esposa Dennys Subero y sus hijos, a través de ipasme celebramos un contrato de alquiler con opción a compra, el inmueble objeto de este contrato fue la vivienda antes identificada…en vista de que el primer contrato había llegado a su culminación y no se había efectuado la venta convenimos en celebrar un nuevo contrato que culminaría el 31 de marzo de 2014; y en vista de que me entere de que el me estaba engañando haciendo los tramites por el ipasme, notifique al ciudadano: Alexander Sánchez la negativa de volver alquilar el inmueble y que debia finalizar el contrato… …En vista de toda esta situación, el día 28 de Abril de 2014 solicite ante la coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda del Estado Sucre el inicio del procedimiento Breve a las demandas, culminando el procedimiento administrado en cuestión el día 8 de septiembre de 2014, con la declaratoria de las gestiones realizadas durante la Audiencia de Conciliación fueron infructuosas y que habilita la via judicial a fin de que las partes indicadas puedan dirimir su conflicto por ante los Tribunales de la república, tal y como se evidencia de la declaración segunda de la providencia administrativa, numero 00003, de fecha 8 de Septiembre de 2014, anexa a este escrito, Fundamento esta demanda en el articulo 91, numeral 1; 4 y 97 al 112 de la Ley para la Regulación y Control de los arrendamientos de Vivienda; por todos estos fundamentos de hechos y de derecho es por lo que ocurro ante su competente autoridad para demandar, como en efecto demando, al ciudadano; ALEXANDER JOSE SANCHEZ, venezolano, mayor de edad, educador, titular de la cédula de identidad N° V-11.970.512, para que convenga a ello, o sea condenado por este Tribunal a DESALOJAR el inmueble de mi propiedad, arriba identificado, que le dí en alquiler y me lo entregue libre de personas y bienes………..”
Por su parte la parte demandada al momento de contestar la demanda expuso lo siguiente; “…. Que niego rechazo y contradigo que mi mandante haya ocasionado al inmueble deterioros mayores de los provenientes del uso normal del inmueble o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador. El actor no señala ní explica en la demanda cuales son y en que consisten los supuestos deterioros que alega. En este sentido no se puede probar un hecho que no fue determinado en la demanda, es decir, no se sabe que es ni en que consiste….Por otra parte mi mandante ha cumplido a cabalidad con los dos contratos de arrendamiento que celebró con la parte actora a pesar de que dichos contratos menoscaban sus derechos como arrendatario y violan las normas de orden publico establecidas en la Ley…. ……….”
Ahora bien, Fanalizado como ha sido el debate oral, el Tribunal oído los alegatos de las partes, a los fines de proceder a dictar sentencia, de conformidad con lo establecido en el articulo 120 de la Ley de Regulación y Control de los Arrendamientos de vivienda procede a hacerlo en forma escrita y en los siguientes términos
Primeramente procede a valorar las pruebas presentadas y evacuadas en juicio.
La parte actora promueve con el libelo las siguientes documentales
1.- Marcado “A”, Documento Original de Titulo Supletorio de Propiedad a nombre del ciudadano: Eulises Fernando Herrera Millán, Esta documental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que la actora es propietaria del inmueble cuyo desalojo pretende.-
2.- Marcado “B” Documento Original de Contrato de Arrendamiento. Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en e artículo 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia.-
3.- Marcado “C” Documento Original de Contrato de Arrendamiento Esta instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia.-
4.- Marcado “D” Documento recibo de Pago, realizado por el ciudadano Alexander Sánchez, por la cantidad de Siete mil Quinientos (Bs. 7.500), por concepto de pago de arrendamiento de cinco (05) meses, al ciudadano Eulises Herrera.- 5.- Marcado “E” documento Original de segunda notificación de desocupación de vivienda suscrito por el ciudadano Eulises Fernando Herrera y recibida por el demandado ciudadano: Alexander Sánchez de fecha 15 de Diciembre de 2013 6.- Marcado ”F” Documento, copia simple de tercera notificación de desocupación de vivienda suscrita por el ciudadano Eulises Herrera de fecha 15 de Enero de 2014 7.- Marcado “G” Documento, copia simple de cuarta notificación de desocupación de vivienda suscrita por el ciudadano Eulises Herrera de fecha 15 de Febrero de 2014 8.- Marcado “H” Documento, copia simple de quinta notificación de desocupación de vivienda suscrita por el ciudadano Eulises Herrera de fecha 15 de Marzo de 2014 instrumentales estos que se valoran conforme a la regla contenida en el artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia entre las partes.-
9.- Marcado “I” Resolución N° 00003, de fecha 08 de Septiembre de 2014, emanado de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda y suscrita por la Abogada María Teresa Saud en su carácter de coordinadora de la Superintendencia Nacional de arrendamientos de Vivienda del Estado Sucre.- Esta documental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse agotado la vía administrativa previa al inicio del juicio.
Pruebas de la parte demandada:
1.- Marcado “A”, Documento Original de Recibo de pago, por la cantidad de cinco mil bolívares (Bs. 5.000,oo), debidamente firmado como recibido por el ciudadano Eulises herrera, de fecha 06 de junio de 2013.- instrumental se valora conforme a la regla contenida en el artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia.
2.- Marcado “B” Documento Original de Opción a Compra-Venta, emitido por el ciudadano Eulises Fernando herrera Millán y los ciudadanos Alexander José Sánchez y Denys Carolina Subero Sánchez de fecha 08 de Julio de 2013 suscrito por el vendedor y los compradores. Esta documental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de que la actora es propietaria del inmueble y la relación de arrendador y arrendatario sobre un inmueble cuyo desalojo pretende.-
3.- Marcado “C” Documento Original de Recibo de pago, por la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,oo), por concepto de adelanto de pago, debidamente firmado como recibido por el ciudadano Eulises herrera, de fecha 21 de Agosto de 2013.- 4.- Marcado “D” Documento Original de Recibo de pago, por la cantidad de siete mil quinientos bolívares (Bs. 7.500,oo), por concepto de pago de arrendamiento de cinco (5) meses con aviso de desocupación al 31 de Marzo de 2014, debidamente firmado como recibido por el ciudadano Eulises herrera, de fecha 15 de Noviembre de 2013.- instrumentales estos que se valoran conforme a la regla contenida en el artículos 1363 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de la existencia de la relación arrendaticia.
5.- Actuaciones administrativas provenientes de la coordinación Regional de la Superintendencia nacional de Arrendamientos de Viviendas que consta en autos.- Esta documental se valora conforme a la norma contenida en el artículo 1359 del Código Civil y se aprecia como plena prueba de haberse agotado la vía administrativa previa al inicio del juicio.

Valoradas las pruebas presentadas por las partes, vemos que el presente juicio versa sobre una acción de desalojo de inmueble arrendado con Opción a compra, de vivienda familiar fundamentada en las causales establecidas en los literales “1” y “4” del artículo 91 de de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, relacionado con los Artículos 97 al 12 de la misma Ley, supuesto normativo que prevé la posibilidad de que se acuerde el desalojo con fundamento “…En la falta de pago de cuatro cánones de arrendamiento y En el supuesto de que el arrendatario o arrendataria hay realizado deterioros al inmueble o modificaciones al mismo
Al respecto, establece el Art. 91.- Solo procederá el Desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: 1.- En inmuebles destinados a viviendas, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamientos sin cauda justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia nacional de Arrendamiento de Vivienda para tal fin. …(.......).
4.- que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador (….)

En relación a este caso de estudio y según lo alegado por la parte demanda en exposición en este juicio se hace necesario hacer mención de las normas relativas a los efectos de los contratos, los artículos 1.159 y 1.160 del Código Civil, establecen:
Art. 1.159 Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.”
Art. 1.160.- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley.”

Ahora bien, el artículo 34 literal a, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece lo siguiente:
Art. 34.- Sólo podrá demandarse, el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
-Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. -Que el arrendatario haya causado deterioros al inmueble o reformas sin el consentimiento previo y por escrito del arrendador…”(…….)
En el presente caso de estudio, este Tribunal observa que en toda oportunidad e instancia del procedimiento la defensa designada por ellos, actuaron diligentemente y cumpliendo con todas y cada una de las formalidades y atribuciones establecidas en la ley en defensa de los derechos y garantías constitucionales de cada una de las partes, por lo que el tribunal determina que la presente causa no es contraria a derecho ni a ninguna disposición legal y las pruebas promovidas conforme a lo previsto en la ley adjetiva concordante con las normas previstas en la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda,
Ahora bien, de la revisión del libelo de la demanda se evidencia que la parte actora pretende el desalojo del inmueble arrendado por falta de pago, cuya acción fue interpuesta en fecha 04 de Febrero del año 2015, y admitida por este Tribunal en fecha 09 de febrero de 2015, con vigencia de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda por Desalojo en virtud de la falta de pago de cuatro (4) cañones de Arrendamiento sin causa justificada, contenida en el numeral 1 del Articulo 91 de la Ley Para La Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Así como también alegó el numeral 4 del mismo articulo, o sea que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; éste Tribunal encuentra que las normas indicadas conceden tutela jurídica a la pretensión de la parte actora interpuesta en el presente juicio, es decir, procedente en derecho y así se decide.-
Vistas sus alegaciones, corresponde entonces tomar en cuanta, lo que establece las norma respecto a la carga de la prueba.-
Articulo: 506, del Código de Procedimiento Civil: Las partes Tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”
Articulo 1.354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”

Ahora bien con fundamento en lo establecido en el Articulo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, concierne a la parte actora, la carga de la prueba respecto a sus alegaciones realizadas en su escrito libelar y que aspira sean resarcidos a través de este procedimiento de desalojo, para lo cual trató de hacer valer las pruebas anexadas al escrito de demanda; pero que a la vista de esta juzgadora, respecto a lo alegado por la parte actora y las pruebas traídas a juicio por ella, considera por una parte; que ha quedado plenamente demostrada la relación arrendaticia entre las partes contendientes en este juicio, cuyo contrato fue celebrado inicialmente a través de documento privado en fecha 1° de Julio de 2013, luego un segundo contrato de arrendamiento con opción a compra en fecha 08 de Julio de 2013 y otro contrato en fecha: 1° de Noviembre de 2013, en virtud de que las partes no desconocieron los contratos antes señalados, y por otra parte; respecto a la alegada falta de pago por parte de la actora y las referidas modificaciones y deterioros causados al inmueble, expuesto por la parte actora en el presente juicio en su intervención, violatoria de la cláusula décima de dicho contrato; correspondía entonces, al demandante demostrar la falta de pago y las modificaciones y deterioros hechas al inmueble que se pretende desalojar, y de las actas procesales que cursan en autos, se evidencia que el demandante no demostró la falta pago de los cánones de arrendamientos como tampoco hace mención en su libelo de demanda la cantidad de cánones adeudados ni cantidad en dinero que se le adeuda hasta la presente fecha; tomándose como prueba del ultimo pago realizado la cantidad de Siete mil quinientos Bolívares ( Bs. 7.500,oo) por concepto de pago de cánones de arrendamiento de cinco (5) meses de fecha 15 de noviembre de 2013; pago realizado por la parte demandada; igualmente alegó la parte actora en su exposición en este juicio que “otra cláusula que violó fue la sexta que se refiere a los servicios públicos entre ellos electricidad, agua y aseo que hasta la fecha no han pagado ninguno de esos servicios” y revisadas las actas contenidas en el expediente y pruebas aportadas por las partes no hay constancia en auto de recibo de pagos alguno de los servicios públicos, ni constancia que el demandado haya dejado de pagar los servicios de agua luz y otros.- por lo que se considera, que el mismo no aporto prueba alguna que pudiera demostrar que las modificaciones o reparaciones al inmueble alegados fueran ciertos, por lo que no se hace procedente lo reclamado o solicitado. Así se decide.-

Esta sentenciador deja expresa constancia que el presente juicio se inició bajo la vigilancia de la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 6053 Ext. Del 12 de Noviembre de 2011, y a partir de ese momento se aplica a la presente causa dicha Ley, en concordancia con el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, todo de acuerdo a lo previsto en los Artículos 24, 257 y 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Y bajo tales premisas este Tribunal encuentra que la sustanciación y decisión del presente juicio no involucra la desocupación arbitraria ni desalojo arbitrario del inmueble objeto del contrato de arrendamiento que ocupa la parte demandada en este juicio, con fundamento a lo anteriormente expuesto, este Tribunal primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco del primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR, la demanda que por DESALOJO incoara el ciudadano: Eulises Fernando Herrera Millán, titular de la cédula de identidad N° 3.873.435, contra el ciudadano: Alexander José Sánchez, titular de la cédula de identidad N° 11.970.512, SEGUNDO: Se condena en Costas a la parte demandante, por resultar vencida en este Juicio de conformidad con lo establecido en el Articulo 274 del Código de Procedimiento civil. Así se decide.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.-
Dada, Firmada y sellada en la sala de despacho de éste Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios Ribero y Andrés Eloy Blanco del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado sucre. En Cariaco a los veinticuatro (24) días del mes de Noviembre del año dos mil Quince (2.015).- Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
LA JUEZ PROVISORIO.
Dra. YNES GUADALUPE MAIZ LA SECRETARIA
Abg. LUISA MARGARITA GUZMAN

En esta misma fecha siendo la 10:30 .a.m. se registró la presente decisión.

LA SECRETARIA,
Abg. LUISA MARGARITA GUZMAN Q
Exp. N° 2.015-1434-
Sentencia Definitiva.