REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE:
JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE
EXPEDIENTE: Nº 10135
SENTENCIA NRO 69-2015-D
DEMANDANTE: DANNY LUGO TORRES y KARLA MARIA RIVERO DE LUGO.
DEMANDADO: EMP. PROYECTO COSTA CARIBE C.A.
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
En fecha 09 de Junio de 2014, fue recibido en este Tribunal por Distribución la presente Demanda contenida del Juicio que por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, intenta el ciudadano EFREN JOSE FIGUERA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, Titular de la cédula de Identidad Nº V- 8.434.006, de este domicilio, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 113.045, Apoderado Judicial de los ciudadanos DANNY LUGO TORRES y KARLA MARIA RIVERO DE LUGO , ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nº V- 15.052.662 y V- 14.125.656, contra la sociedad mercantil “ PROYECTO COSTA CARIBE, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 11 de Diciembre del 2009, bajo el Nº 76, Tomo A-16, Folios 357 al 362 y sus vueltos del cuarto trimestre, cuya ultima modificación fue inscrita ante el mismo Registro Mercantil en fecha 25 de Mayo del 2012, bajo el Nº 36, folio 251, tomo 11, del protocolo de trascripción del 2012, e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J- 29851350-0, se le dio entrada en los libros respectivos en fecha 16 de junio de 2014 y se formó expediente bajo el Nº 10135.
PLANTEMIENTO DEL ACTOR EN EL LIBELO DE LA DEMANDA
CAPITULO I
RELACION DE LOS HECHOS
“ Ciudadano Juez, en fecha veinte (20) de Abril del 2010, mis representados cancelaron a la sociedad mercantil “ PROYECTO COSTA CARIBE C.A”, antes identificada, la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES ( BS 20.000,00), con el objeto de reservar un inmueble constituido por un terreno y la vivienda unifamiliar que sobre ese terreno se construiría, que se corresponde con la parcela Nº 38 del conjunto residencial MANANTIAL DE SUEÑOS, situado en la Avenida Carúpano, a la altura de Makro, Parroquia Valentín Valiente, de esta ciudad de Cumana, Estado Sucre.
La vivienda unifamiliar a la que hago referencia, repito, esta identificada con el N° 38 y esta ubicada en la calle N° 01 del conjunto residencial MANANTIAL DE SUEÑOS y actualmente consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala comedor y dos (02) puestos de estacionamientos; con un área de construcción aproximada de NOVENTA Y CINCO METROS CUADRADOS (95 M2) y fue construida en una parcela de terreno de aproximadamente CIENTO NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADO CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (199.50 MTS2), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos NORESTE: en la línea recta con parcela Nº 39 del urbanismo, en veintiún metros (21 mts); SUROESTE: en línea recta con parcela Nº 37 del urbanismo, en veintiún metros (21 mts); SURESTE: en línea recta con parcela N° 23 del urbanismo, en nueve con cincuenta centímetros (9.50 ctm) y NOROESTE: en línea recta con la calle N° 01 del urbanismo, en nueve con cincuenta centímetros (9.50 ctm), según documento de parcelamiento que quedo inscrito en fecha cinco de Octubre del año 2011 ante el Registro Publico del Municipio Sucre, Estado Sucre, bajo el N° 2010.514, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 422.17.9.4.807 y correspondiente al libro del folio real del año 2010, que anexo marcado con la letra “B”.
Con respecto al precio del inmueble, mis representados pactaron la cantidad de CUATROCIENTOS NOVENTA MIL BOLIVARES (BS 490.000.00), con una cuota inicial de CIENTO NUEVE MIL QUINIETOS BOLIVARES (BS 109.500,00), cuya forma de pago fue establecida en el CONTRATO DE RESERVACION DE VENTA que se firmo con dicha sociedad mercantil, en fecha veintiuno (21) de Abril de 2010, el cual anexo marcado con la letra “C”.
Es el caso ciudadano Juez, que transcurrido dos (02) meses desde la fecha de la negociación, la empresa les informo a mis representados que la construcción de la vivienda iba a tardar mas de lo que se había acordado, no obstante a ello mis representados terminaron de pagar la cuota inicial de CIENTO NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 109.500,00).
Así las cosas, en fecha veintinueve (29) de Agosto de 2012, mis representados y la empresa demandada firmaron ante la Notaria Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, un DOCUMENTO PREPARATORIO DE VENTA, el cual quedó anotado bajo en N° 50, tomo 194 de los libros llevados por esa Notaria, el cual acompaño marcado con la letra “D”
Ciudadano Juez, en el documento referido supra, el pago del precio del inmueble quedo estructurado así, a) La cantidad de CIENTO NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 109.500,00), que mis representados cancelaron en abonos parciales como cuota inicial y b) La cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs.380.500,00), que se cancelarían al momento de la protocolización del documento de venta ante la oficina de Registro Público del Municipio Sucre, Estado Sucre, de conformidad con la cláusula cuarta de dicho documento preparatorio de venta.
Una vez firmado el documento preparatorio de venta. Mis representados procedieron a solicitar un financiamiento bancario a los fines de cancelar la totalidad del precio de dicho inmueble, por lo que acudieron a la entidad bancaria BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A., exactamente a la sucursal ubicada en la Av. Cuatro de Mayo de Porlamar, Estado Nueva Esparta, que gracias a las leyes que rigen la materia le permitían un financiamiento a Largo Plazo, con una tasa protegida y además gozarían del subsidio que tales efectos garantiza el estado Venezolano a los territoriales que cumplan con los requisitos de Ley.
Una vez cumplidos con los requisitos, se les aprobó a mis representados un crédito para la adquisición de Vivienda Principal (además primaria), con fondos provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio Para la Vivienda (FAOV), el cual se gestiono a través de la Entidad financiera BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A, y una vez aprobado el crédito esta Institución se comunicó con la sociedad mercantil “PROYECTO COSTA CARIBE C.A.” para que le fuese enviado el documento de liberación de la hipoteca que pesa sobre el inmueble con la entidad financiera Banco Provincial, Banco Universal C:A, por lo que la sociedad mercantil “PROYECTO COSTA CARIBE C.A.” procedió al envió del documento solicitado.
Es así como la entidad bancaria BANCO SOFITASA BANCO UNIVERSAL C.A., elaboró el documento definitivo de venta el cual contiene el financiamiento solicitado y en fecha diez (10) de Abril de 2013 lo remitió a la sociedad mercantil “PROYECTO COSTA CARIBE C.A”, para que la empresa procediera con la protocolización de la venta. El mencionado documento de venta definitivo se anexa en copia simple marcado con la letra “E”.
Es de hacer notar ciudadano Juez, que una vez aprobado el crédito bancario y elaborado el documento definitivo de venta, en el mismo se estableció que el precio de la venta pactado en el documento preparatorio de venta antes referido, seria cancelado por mis representados de la siguiente manera: a) la cantidad de CIENTO NUEVE MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 109.500,00) que fueron pagados al vendedor según documento de opción de compra venta de fecha 24 de Septiembre de 2012 b) la cantidad de OCHENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 80.500,00) que serian pagados igualmente en el acto de la firma a través de cheque N° 07514202-01CC del BANCO SOFITASA BANCO UNIVERSAL C.A., c) La cantidad de DOSCIENTOS DOS MIL CUARENTA Y NUEVE BOLVARES (Bs. 202.449,00) que corresponden al préstamo hipotecario que se les otorgó a mis representados provenientes del Fondo de Ahorro Obligatorio Para La Vivienda (FAOV) conforme al documento de venta elaborado por la Institución Bancaria d) La cantidad de NOVENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS CINCUENTA Y UN BOLIVARES (Bs. 97.551,00) que le fue otorgado a mis representados de conformidad con lo establecido en el articulo 58 de Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat en concordancia con la Resolución 103 emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 19 de Julio de 2011 publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela N° 39.716 de fecha 19 de julio de 2011 y con la Resolución 124 emitida por el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat en fecha 05 de Agosto de 2011 publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 39.763 de fecha 22 de Septiembre de 2011.
Sin embargo ciudadano Juez, hasta la fecha la sociedad mercantil “PROYECTO COSTA CARIBE C.A.”, no ha presentado el respectivo documento por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre, Estado Sucre, por lo que desde que el documento fue enviado hasta ahora ha transcurrido un (1) año y un mes, en los cuales pese a los constantes esfuerzos de mis representados, la empresa se ha negado rotundamente a la protocolización de dicho documento, causando así, un gravamen irreparable o de difícil reparación para mis representados y su núcleo familiar.
Aunado a lo anterior ciudadana Juez, es importante resaltar que la empresa constructora “PROYECTO COSTA CARIBE C.A.”, llego a entregarle las llaves de la casa a mis representados para que le hicieran las mejoras que consideraran convenientes, y en efecto mis representados remodelaron un baño y construyeron a sus expensas las paredes de la cerca perimetral que dan hacia el patio y el garaje de la misma, luego de dichas remodelaciones, los representantes de la empresa actuando de mala fe, procedieron a cambiar las cerraduras de la casa, lo que hace deducir fácilmente que la empresa demandada nunca tuvo la intención de protocolizar el documento de venta que esta en su posesión, causando, repito, un gravamen irreparable a mis representados.
CAPITULO II
FUNDAMENTO DE DERECHO
En primer lugar fundamento la pretensión de mis representados en el contenido del artículo 82 de la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, que refiere lo siguiente:
Artículo 82- Toda persona tiene derecho a una vivienda adecuada, segura, cómoda, higiénica, con servicios básicos esenciales que incluyan un hábitat que humanice las relaciones familiares, vecinales y comunitarias. La satisfacción progresiva de este derecho es obligación compartida entre los ciudadanos y ciudadanas y el Estado en todos sus ámbitos. El Estado dará prioridad a las familias y garantizará los medios para que estas y especialmente las de escasos recursos, puedan acceder a las políticas sociales y al crédito para la construcción, adquisición o ampliación de vivienda” (Negritas añadidas)
Así mismo fundamento la pretensión de mis representados en los artículos 1159,1160, 1167, y 1264 del Código Civil, que disponen lo siguiente:
Articulo 1.159 C Código Civil- Los contratos tiene fuerza de ley entre las partes.
No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley (Negritas añadidas)
Articulo 1.160 Código Civil- Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley. (Negritas añadidas)
Articulo 1.167 Código Civil- En el contrato Bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios, en ambos casos si hubiese lugar a ello. (Negrita añadidas)
Articulo 10264 Código Civil- Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (Negritas añadidas).
Igualmente fundamento las pretensiones de mis representados en la Constitución de la Republica Bolivariana de Venezuela, en el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de reforma Parcial de la Ley Orgánica del Sistema de Seguridad Social, publicada en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela. Nº 5.891 Extraordinaria de fecha 31 de Julio de 2008, en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley del régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat, publicada en Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 5.889 Extraordinaria de fecha 31 de Julio de 2008, en la Ley de Reforma Parcial de la Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de vivienda publicada en la Gaceta Oficial de la Republica Bolivariana de Venezuela Nº 38.756 de fecha 28 de Agosto de 2007 todas vigentes para el momento de la ocurrencia de los hechos y en las resoluciones que el marco de sus atribuciones y competencias dicten el ministerio del Poder Popular para vivienda y hábitat. El Banco Nacional de Vivienda y Hábitat (BANAVIH) la Superintendencia de las instituciones del sector bancario (SUDEBAN)
CAPITULO III
PETITORIO
Es evidente ciudadano Juez, que los hechos narrados encuadran perfectamente en el derecho invocado por lo que en nombre de mis representados acudo ante su competente autoridad, para demandar como en efecto formalmente demando a la sociedad mercantil “PROYECTO COSTA CARIBE C.A.” inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha once (11) de Diciembre de 2009 bajo el Nº 76. Tomo A-16 folios 357 al 362y su vuelto del cuarto trimestre, cuya última modificación fue inscrita ante el mismo Registro Mercantil en fecha veinticinco (25) de mayo de 2012 bajo en N° 36, folio 251, información Fiscal bajo el N° J-29851350-0 por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA MAS DAÑOS Y PERJUICIOS para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal a lo siguiente: PRIMERO: A CUMPLIR CON EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA Y POR ENDE PROCEDA A LA PROTOCOLIZACION DEL DOCUMENTO DE VENTA del inmueble constituido por un terreno y vivienda unifamiliar construida sobre él, que se corresponde con la parcela N° 38 del conjunto residencial MANANTIAL DE SUEÑOS, situado en la avenida Carúpano, a la altura de Makro, Parroquia Valentín Valiente, de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre, y que consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, dentro de un área de NOVENTA Y CINCO METRO CUADRADOS (95) Aproximadamente, con dos puestos de estacionamiento y la parcela sobre la cual se construye tiene una superficie aproximada de CIENTO NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (199,50mts”), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En línea recta con parcela N° 39 del urbanismo, en veintiún metros (21 mts); SUROESTE: en línea recta con parcela N° 37 del urbanismo, en veintiún metros (21 mts); SURESTE: en línea recta con parcela N° 23 del urbanismo, en nueve con cincuenta centímetros (9.50 ctm) y NOROESTE: en línea recta con la calle Nº 01 del urbanismo, en nueve con cincuenta centímetros (9.50 ctm), el cual les pertenece según instrumento protocolizado ante la oficina de Registro del Municipio Sucre, Estado Sucre, Estado Sucre, quedando anotado bajo el Nº 2010.514, en fecha dos (02) de Marzo de 2010. Asiente registral 1, Inmueble matriculado con el Nº 422.17.9.4.807 y correspondiente al libro Folio Real del año 2010, y que cumpla adicionalmente con todas las obligaciones del vendedor establecidas en nuestro Código Civil Venezolano y demás leyes de la República. SEGUNDO: Se le condene a recibir como pago al momento de la protocolización del documento definitivo de venta, la cantidad de TRESCIENTOS OCHENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 380.500,00) que es la diferencia que se le adeuda aun a los demandados y que esta diferencia se le pague de la siguiente manera; a) la cantidad de OCHENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 80.500,00) que serian pagados igualmente en el acto de la firma a través de cheque del BANCO SOFITASA BANCO UNIVERSAL C.A. o de cualquier otra entidad financiera, c)La cantidad de DOSCIENTOS DOS MIL CUATROCIENTOS CUARENTA Y NUEVE BOLIVARES (Bs.202.449,00). TERCERO: que asuma, tal como lo dispone en el artículo 23 de la ley contra Estafa inmobiliaria cualquier gasto adicional ocasionado por el retardo en la protocolización en el documento definitivo de venta. CUARTO: de negarse la demandada a cumplir con lo dispuesto por este digno tribunal, se establezca u otorgue mediante sentencia, titulo suficiente que acredite a mis representados como propietarios del inmueble objeto de esta demanda.
Estimo la presente demanda en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 400.000,00) equivalentes a tres mil ciento cuarenta y nueve con sesenta y una unidades tributarias (3.149,61) calculadas en base al valor de unidad tributaria (Bs. 127,00) para el momento de la presentación de esta demanda ante el Tribunal competente.
Por ultimo solicito que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos sus pronunciamientos legales.
DOCUMENTOS QUE ACOMPAÑAN LA DEMANDA
Riela en los folios 22 al 40, Documento de Parcelamiento del Terreno.
Corre inserto en los folios 41 al 47, Documento de Contrato Reservación de Vivienda.
Riela en los folios 48 al 50, Documento Contrato Preparatorio de Venta.
Riela en los folios 51 al 58, Documento de Préstamo Bancario a Proyecto Costa Caribe C.A.
Consta en los folios 59 al 76, Denuncia de la Parte Actora a la Parte demandada en el Ministerio de Vivienda y Habitat.
En fecha 17 de Junio de 2014, se dicta auto mediante el cual se ADMITE la demanda, cuanto a lugar en derecho. Se libro boleta de citación. Ver folio (77 y 78).
Mediante diligencia de fecha 09 de julio de 2014, el alguacil del Tribunal consignó boleta y recibo de citación dirigido al demandado Ciudadano ALESSANDRO VALENTINO ALSI ARTERIO, debidamente firmado.
En fecha 14 de Agosto de 2014, se recibió y consigno Escrito de Contestación a la Demanda, constante de 14 folios útiles, suscrito por el Abogado RAFAEL ANGEL YABUR GOMEZ, e inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 119.261,
En fecha 05 de Diciembre de 2014, comparece el Abogado EFREN JOSE FIGUERA RODRIGUEZ, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 113.045, y consigna Escrito de Promoción de Medios Probatorios, constante de 09 folios útiles y 04 anexos. Incorporando como punto previo la Impugnación del Poder Especial otorgado a el Abogado RAFAEL ANGEL YABUR GOMEZ, identificado en autos. Ver folios (130 al 142).
En fecha 03 de Diciembre de 2014, se recibió y consigno Escrito de Promoción de Pruebas, constante de 02 folios útiles y 02 anexos, suscrito por el Abogado RAFAEL ANGEL YABUR GOMEZ, e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 119.261, Apoderado Judicial de la Sociedad Mercantil PROYECTO COSTA CARIBE C.A. Ver folios (144 al 154).
En fecha 16 de Diciembre de 2014, se dicta auto mediante el cual este Tribunal ADMITE los escritos de Medios Probatorios, todos en cuanto a lugar en derecho, presentados por ambas partes, salvo su apreciación en la sentencia definitiva, a excepción de la documental contenida en la letra “E” del escrito de pruebas promovido por la parte actora
En fecha 24 de Febrero de 2015, se dicto Auto mediante el cual este Tribunal dejo constancia del vencimiento del lapso probatorio en la presente causa, fijó el lapso de cinco (05) días de despacho contados a partir de la fecha, a fin de que las partes puedan pedir la constitución del Tribunal con Asociados, si no se pidiera la constitución del Tribunal con asociados en el lapso indicado, se fijara el décimo quinto (15to) día de despacho para que las partes presenten sus informes. Ver folio (200).
En fecha 28 de Mayo de 2015, se dicto Auto mediante el cual se fijó un lapso de cinco (05) días para que las partes pidan la constitución del Tribunal con Asociados. Ver folio (135).
En fecha 26 de Junio de 2015, comparece el Abogado EFREN JOSE FIGUERA RODRIGUEZ, I.P.S.A N° 113.045, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, y consigna Escrito de Informes. Ver folio (136 al 147).
En fecha 29 de Junio de 2015, este Tribunal dicta auto fijando el lapso para las observaciones dentro de ocho (08) días de despacho siguiente a la presente fecha. Ver folio (148).
En fecha 09 de Julio de 2015, se dicta Auto por este Tribunal y dice VISTOS con informes solamente de la parte DEMANDADA, y se reservó el lapso para dictar sentencia. Ver folio (154).
DEFENSAS EGRIMIDAS POR LA DEMANDADA EN EL ESCRITO DE CONTESTACION
CAPITULO I
PUNTO PREVIO
En la oportunidad procesal para contestar la demanda incoado en contra de mi representada, alegamos como punto previo la inepta acumulación de acciones.
Se observa de la lectura exhaustiva del libelo de demanda que el demandante, al demandar a mi representada PROYECTO COSTA CARIBE C.A. se refiere tanto al cumplimiento de contrato como daños y perjuicios, en este sentido quiere señalar esta representación una circunstancia que no podemos dejar pasar por alto, en el escrito libelar es claro y preciso el motivo de la demanda. CUMPLIMIENTO DE CONTRATO MAS DAÑOS Y PERJUICIOS, sin embargo en la boleta de citación el juzgado señala “parte demandada en el juicio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO”, tal situación representa una diferencia importante con respecto a la inepta acumulación que de seguidas pasaremos a analizar. El demandante, en el capitulo III, del escrito “DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS”, y mas concretamente en el punto Número 1 del mismo Capitulo de la “Especificación de los Daños y Perjuicios” señala “ mis representados han tenido que erogar gastos de consideración como consecuencia de la denuncia formulada por ante la Dirección General de Gestión Nacional de vivienda y Hábitat y estafas inmobiliarias…..
CAPITULO II
DE LOS HECHOS QUE ADMITIMOS Y RECHAZAMOS
1) DE LOS HECHOS QUE ADMITIMOS
1.1. Admitimos que en fecha 29 de Agosto de 2012 es celebrado entre mi representada y el Ciudadano DANNY LUGO TORRES, plenamente identificado el contrato de Opción de Compra Venta por ante la Notaria Publica de la ciudad de Cumana, inserto bajo el Numero 50, tomo 194 de los libros de autenticaciones, el cual consta en autos.
2) DE LOS HECHOS QUE NEGAMOS
2.1 Negamos, rechazamos y contradecimos que exista un incumplimiento de contrato por parte de la Sociedad Mercantil Proyecto Caribe C.A. tal y como señalo el demandante en su escrito libelar.
2.2 Negamos, rechazamos y contradecimos que se hayan generado daños y perjuicios al demandante en su escrito libelar.
2.3 Negamos, rechazamos y contradecimos que mi representada este obligada a la protocolización de documentos de compra venta de acuerdo a la providencia administrativa emanada de fecha 04 de febrero de 2014 emanada de la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat y estafas inmobiliarias, toda vez que la misma no es una decisión firme.
3) DE LA NEGACION RECHAZO Y CONTRADICCION GENERICA
En virtud de que la intrincada y extrema demanda presenta un cúmulo inagotable de denuncias, peticiones, afirmaciones de hecho, circunstancias fácticas y trascripción de Artículos legales, salvo lo que ya hemos admitido “negamos rechazamos y contradecimos el escrito libelar en cada un de sus partes”
CAPITULO III
DE LA CONTESTACION AL FONDO
DEL SUPUESTO INCUMPLIMIENTO DE CONTRATO
Es el caso Ciudadana Juez que el hoy demandante presenta pruebas del supuesto incumplimiento el contrato de opción a Compra Venta por ante la Notaria Pública de la ciudad de Cumaná, inserto bajo el Numero 50, tomo 194 de los libros de autenticaciones, y el documento de venta definitivo enviado a mi representada en fecha 10 de Abril del año 2013, por parte del ente financiador esto es BANCO SOFITASA, Banco Universal C.A, ahora bien Ciudadana Juez las pruebas presentadas no son mas que una especie de confesión por parte del demandante en virtud de que es evidente que desde el momento de la protocolización del contrato preparatorio de venta y el envió de documento definitivo de venta, transcurrieron 4 meses luego del vencimiento de la opción ya mencionada , nótese que inclusive que en ninguno de los innumerables e innecesarios párrafos del escrito libelar se señala que el retardo en la aprobación del crédito es atribuida al ente finaciador, por lo que es evidente que dicho retardo se debió a la negligencia en los trámites correspondientes para el otorgamiento del Crédito (lo cual será probado dentro del lapso de promoción y evacuación de pruebas, lo cual era una de las obligaciones del demandante dentro del contrato preparatorio de venta, pero lo que es mas grave aun es que pretenda el demandante inducir a este Juzgado a creer que el incumplimiento es por parte de mi representada, cuando claro que si efectivamente el demandante como afirma tramitó el crédito respectivo es por que mi representada cumplió con sus obligaciones, lo cierto es que la ejecución de las obligaciones a cargo del futuro adquiriente, hoy demandante quedo limitada a satisfacer el pago de la diferencia del precio estipulado por las partes al momento de autenticarse el contrato de opción de compra venta ya señalado, esto es TRESCIENTOS OCHENTA MIL QUINIENTOS BOLIVARES (Bs. 380.500) para lo cual disponía de un plazo perentorio de noventa (90) días mas una prórroga de treinta (30) días contados a partir de la autenticación del nombrado contrato de opción de compraventa, lapso este que ha transcurrido integra y fatalmente sin que se haya materializado el compromiso por él asumido.
CAPITULO IV
DEL DERECHO
Fundamento la presente acción en las normas establecidas en nuestro vigente Código de Procedimiento Civil, el Código Civil Venezolano, en los criterios jurisprudenciales señalados, así como los criterios doctrinarios aducidos en la presente contestación.
CAPITULO V
DEL PETTITORIO
Por todos los hechos que han sido narrados, del objeto y de la fundamentación legal que sustenta y deriva del derecho de los mismos, solicito que esta Tribunal declare sin lugar la demanda por cumplimiento de contrato mas daños y perjuicios incoada en contra de mi representada la cual por lo señalado en el apunto previo de la presente contestación debió ser inadmitida, toda vez que no cumplió con los requisitos establecidos en nuestras leyes sustantivas y adjetivas en materia Civil, en consecuencia se dejen sin efecto las mediadas cautelares que recaen sobre el bien objeto de la presente controversia. Ver folio (110 al 123).
PUNTO PREVIO A LA SENTENCIA:
Esta Juzgadora observa para resolver este punto relacionado con la inepta acumulación alegada por la parte demandada, después de haber revisado el libelo de demanda y las actas que comprenden el presente expediente que las pretensiones planteadas no se excluyen mutuamente, razón suficiente para declarar improcedente el punto previo solicitado por la parte demandada, en consecuencia esta Jurisdiscente entra a resolver el fondo del presente juicio y a emitir un pronunciamiento de fondo como de seguidas se hace comenzando con la valoración de las pruebas promovidas por las partes .Así se decide.
PLANTEAMIENTO DE LA CONTROVERSIA:
Para fijar los límites de la controversia es importante determinar si de la existencia del contrato de opción de Compra-Venta nace la obligación de las partes demandante y demandada de cumplir con lo pactado en dicho contrato, en tal sentido la controversia se centra en establecer si los ciudadanos DANNY LUGO TORRES y KARLA MARIA RIVERO DE LUGO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nos. V-15.052.662 y V-14.125.656, quienes son los demandantes compradores, incumplieron con lo acordado en el contrato preparatorio de venta por vencimiento del plazo legal, o si por el contrario la Sociedad Mercantil “PROYECTO COSTA CARIBE C.A, parte demandada incurrió en la inobservancia de lo establecido en el contrato preparatorio de venta específicamente en la cláusula DECIMA TERCERA , con respecto al otorgamiento del acto público de venta, es decir, los límites de la controversia van dirigidos básicamente a determinar que haya sido demostrado suficientemente por la parte demandante el cumplimiento de su obligación contraída con la demandada en la presente causa Sociedad Mercantil “PROYECTO COSTA CARIBE, derivada del contrato preparatorio de venta que riela inserto en las actas procesales que conforman el presente expediente del folio 48 al 50.
Por otra parte se centra la controversia en determinar si efectivamente dicho crédito y disponibilidad financiera estaba disponible dentro del tiempo estipulado en el contrato.
De igual modo si son procedentes los daños y perjuicios alegados por la parte demandada.
DESPLIEGUE PROBATORIO
PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
Produjo el valor probatorio del DOCUMENTO DE PARCELAMIETO de la Urbanización MANANTIAL DE SUEÑOS, protocolizado por ante el Registro Publico del Municipio Sucre, Estado Sucre, en fecha cinco (05) de Octubre del año 2011, bajo el Nº 2010.514, Asiento Registral 3 del inmueble matriculado con el N° 422.17.9.4.807 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2010, marcado con la letra “B”; el Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con el mismo quedó demostrado que el inmueble objeto del presente litigio corresponde a vivienda familiar y es propiedad de la Empresa Proyecto Costa Caribe. Así se establece.
Produjo el valor probatorio el CONTRATO DE RESERVACION DE VENTA de fecha 21 de Abril 2010 marcado con la letra “C”, este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con este se demuestra efectivamente la reserva del inmueble objeto de la presente demanda realizada por los actores en el precio de Cuatrocientos Noventa Mil Bolívares Bs. 490.000,00 y que dieron como inicial la cantidad de Ciento Nueve Mil Quinientos Bolívares, Bs. 109.500,00, estableciéndose la forma de pago de la negociación. Así se establece.
Reprodujo el valor probatorio del DOCUMENTO PREPARATORIO DE VENTA de fecha 29 de Agosto de 2012, ante la Notaria Pública del Municipio Sucre, que quedo anotado bajo el Nº 50, Tomo 194, marcado con la letra “D”. este Tribunal le otorga valor y fuerza probatoria de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Produjo el valor probatorio, pleno y eficaz del DOCUMENTO DEFINITIVO DE VENTA, elaborado por la entidad BANCARIA BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A. marcado con la letra “E”, este tribunal, le otorga valor y fuerza probatoria, por cuanto del mismo se demuestra que efectivamente le fue aprobado el crédito a la parte demandante para la adquisición del inmueble objeto del presente litigio y como consecuencia de esto fue redactado el respectivo documento de venta definitiva para su posterior protocolización. Así se establece.
Produjo el valor probatorio, de la PROVIDENCIA ADMINISTRATIVA dictada por la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat-Estafas Inmobiliarias, en fecha 04 de Febrero de 2014, este Tribunal le otorga pleno valor y fuerza probatoria, por cuanto con esto se demuestra que los actores intentaron procedimiento administrativo por ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitat y de la misma se observa que fue declarada con lugar la denuncia de los actores , de igual forma se demuestra que este Organismo ordenó a la Sociedad Mercantil “PROYECTO COSTA CARIBE”, a protocolizar el documento definitivo de venta del inmueble objeto del presente litigio. Así se establece.
Promovió el valor probatorio, de las copias de las PARTIDAS DE NACIMIENTO de las hijas de mis representados, marcadas con las letras “A” y “B”, este Tribunal las desestima de todo valor y fuerza probatoria, por cuanto no aclara nada a los hechos controvertidos. Así se establece.
Promovió el valor probatorio, pleno y eficaz del ACTA DE MATRIMONIO de sus representados, marcada con la letra “C”, este Tribunal lo desestima de todo valor y fuerza probatoria, por cuanto no aclara nada a los hechos controvertidos. Así se establece.
Promovió el valor probatorio, de las testimoniaesl del ciudadano: ALEXIS CARRILLO titular de la cédula de identidad N° 15.289.169 “…PRIMERA: ¿Diga el testigo, cual es su profesión o a que se dedica? Respondió: “A la albañilería”. SEGUNDA: ¿Diga el testigo, si conoce la Urbanización Manantial de Sueños” Respondió: ”Si la conozco queda hacia la vía de el Peñón casi al lado del Circuito Judicial frente a los apartamentos de la Gran Mariscal”. TERCERA: ¿Diga el testigo, si conoce a la empresa que construyo las casas de la Urbanización Manantial de Sueños? Respondió: “Proyecto Costa Caribe”. CUARTA: ¿ Diga el testigo, Si a trabajado para esta empresa? Respondió: No he trabajado QUINTA: Diga el testigo si a realizado trabajos de construcción en la Urbanización Manantial de Sueños? Respondió: “ Si he realizado varios trabajos haya a varias personas, le he trabajado a Jesús Vásquez, López Marín; Morillo, Raúl, Karla. SEXTA; Diga el testigo, Como conoció al Ciudadano Danny Lugo y a su esposa Karla Rivero de Lugo? Respondió: Yo estaba en la Urbanización haciendo un trabajo de albañilería, la señora lo vio y le gusto y hablo conmigo para que le hiciera un trabajo en su casa y me contrato para hacer las paredes divisoras y hacer los baños, pegar cerámicas, la poceta, lavamano y accesorios. Y reparar toda la casa” SEPTIMA: ¿Diga el testigo, que otros trabajos realizo? Respondió: “Iba a continuar con el sobrepiso, pintar la casa y pegar cerámica a toda la casa, pero fui a trabajar y cuando llegue a la Urbanización me encontré con que le habían cambiado la cerradura de la casa la compañía”,
Este Tribunal le otorga pleno valor y fuerza probatoria a las presentes deposiciones, por cuanto con ellas se demuestra que el testigo conoce a los actores, conoce a los demandados, que su oficio es albañil y que realizó trabajos de remodelación al inmueble objeto del presente juicio, ordenados por los demandantes, lo que indica que efectivamente los demandantes tenían acceso al inmueble porque la parte demandada se lo permitió como también se evidencia que posteriormente a la realización de las remodelaciones, la empresa demandada vendedora le cambia la cerradura al inmueble objeto de la presente demanda. Es importante destacar que la parte demandada no compareció al acto de declaración de testigos a repreguntarlos. Así se establece.
ROSAIDA ELENA ARREDONDO ORTIZ, titular de la cédula de identidad N° 5.706.003: “…PRIMERA: ¿Diga la testigo, cual es su profesión o a que se dedica? Respondió: “Docente Jubilada”. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si conoce la Urbanización Manantial de Sueños? Respondió: ”No”,. TERCERA: ¿Diga la testigo, si conoce a la empresa que construyo las casas de la Urbanización Manantial de Sueños? Respondió: No la conozco”. CUARTA: ¿Diga la testigo, Como conoció a los Ciudadanos Danny Lugo y su esposa Karla Rivero de Lugo? Respondió: “Viven en el mismo edificio donde yo vivo QUINTA: ¿Diga la testigo si sabe a que se dedican la señora Karla Rivero de Lugo y su esposo? Respondió: “Ella es Medico aquí en Cumana y el solo se que es Militar y no se donde trabaja”. SEXTA; ¿Diga la testigo, Si conoce la Residencia de los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo? Respondió: “Ella vive con sus padres y Danny también ellos son los suegros” SEPTIMA: ¿Diga la testigo, Cual es la Dirección de la Residencia de los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo? Respondió: “Urbanización Fe y Alegría bloque 48 apartamento 0303 piso 3 de esta ciudad de cumana” OCTAVA ¿Diga la testigo, Si sabe el nombre de los dueños del apartamento donde viven los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo? Respondió: “Si lo se, son Carlos Rivero y Maria Salazar de Rivero. NOVENA: ¿Diga la Testigo, Cuantos hijos tienen los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo y si viven con ellos? Respondió: “Tienen dos hijos menores de edad y viven con ellos”. DECIMA: ¿Diga la testigo, Si los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo tienen otra Residencia? Respondió: “No tienen otra Residencia.” DECIMA PRIMERA:¿ Diga la testigo, Donde paso los días para su recuperación el ciudadano Danny lugo cuando tuvo el accidente de transito en la vía de Calabozo Estado Guarico ¿Respondió: “Su convalecencia la paso donde vive en la casa de sus suegros”,
Este Tribunal la desestima de todo valor y fuerza probatoria, por cuanto no aclara nada a los hechos controvertidos. Así se establece.
CARMEN DEL VALLE MONTES DE OROPEZA, titular de la cédula de identidad Nº 4.185.012. “…PRIMERA: ¿Diga la testigo, cual es su profesión o a que se dedica? Respondió: “Docente Jubilada”. SEGUNDA: ¿Diga la testigo, si conoce la Urbanización Manantial de Sueños? Respondió: ”No se donde queda”,. TERCERA: ¿Diga la testigo, si conoce a la empresa que construyo las casas de la Urbanización Manantial de Sueños? Respondió: No la conozco”. CUARTA: ¿Diga la testigo, Como conoció a los Ciudadanos Danny Lugo y su esposa Karla Rivero de Lugo? Respondió: “Danny es el esposo de Karla conocí a karla porque vive en la misma urbanización” QUINTA: ¿Diga la testigo si sabe a que se dedican la señora Karla Rivero de Lugo y su esposo? Respondió: “Karla es Doctora y su esposo es Militar”. SEXTA; ¿Diga la testigo, Si conoce la Residencia de los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo? Respondió: “Ella vive con sus padres y Danny también ” SEPTIMA: ¿Diga la testigo, Cual es la Dirección de la Residencia de los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo? Respondió: “Urbanización Fe y Alegría bloque 48 apartamento 0303 piso 3 de esta ciudad de cumana” OCTAVA ¿Diga la testigo, Si sabe el nombre de los dueños del apartamento donde viven los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo? Respondió: “Si lo se, son Carlos Rivero y Maria Salazar de Rivero. NOVENA: ¿Diga la Testigo, Cuantos hijos tienen los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo y si viven con ellos? Respondió: “Tienen dos hijas menores de edad y viven con ellos”. DECIMA: ¿Diga la testigo, Si los ciudadanos Karla Rivero de Lugo y Danny Lugo tienen otra Residencia? Respondió: “No, que yo sepa no tiene otra residencia.” DECIMA PRIMERA: ¿Diga la testigo, Donde paso los días para su recuperación el ciudadano Danny lugo cuando tuvo el accidente de transito en la vía de Calabozo Estado Guarico ¿Respondió: “En la casa de sus suegros”.
Este Tribunal la desestima de todo valor y fuerza probatoria, por cuanto no aclara nada a los hechos controvertidos. Así se establece.
De conformidad con lo establecido en el artículo 451 del Código de Procedimiento Civil, promovió la prueba de experticia. El Tribunal deja constancia que en fecha 18 de Diciembre de 2014 el acto de fijado para la designación de expertos fue declarado Desierto. Que conste.
De conformidad con lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil promovió la prueba de INSPECCION JUDICIAL, este Tribunal le otorga pleno valor y fuerza probatoria por cuanto con ella se logra demostrar la identificación y existencia del inmueble y que posee una cerca perimetral que cierra el patio y el garaje del mismo, asimismo, que los dos baños del inmueble se encuentran remodelados, de conformidad con inspección judicial realizada en fecha 27 de mayo de 2015 que riela inserta del folio 133 al folio 134 del presente expediente. Asi se establece.
De conformidad con lo establecido en el articulo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal oficiar a la SUPERINTENDENCIA DE LAS INSTITUCIONES DEL SECTOR BANCARIO (SUDEBAN), para que oficie al BANCO SOFITASA, BANCO UNIVERSAL C.A, mediante oficio Nro 407-2014 de fecha 16 de diciembre de 2014 que riela al folio 159 al 161 de la primera pieza del expediente y la respuesta riela a los folios 5 y 6 de la segunda pieza con oficio Nro REF:CJU-00199-2015 del presente expediente, este Tribunal le otorga pleno valor y fuerza probatoria, por cuanto del mismo se demuestra que le fue aprobado un crédito a los actores para la adquisición de una vivienda familiar y que fue redactado el documento de venta definitiva respectivo para su posterior protocolización. Así se establece.
PRUEBAS DEL DEMANDADO:
De conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó al Tribunal oficiar al Banco Sofitasa, Banco Universal, específicamente en la sucursal ubicada en la Avenida 4 de mayo de Porlamar, Estado Nueva Esparta, según oficio Nro: 408 de fecha 16 de diciembre de 2014 y respondido mediante oficio Nro: REF: CJU-0099-2015 de fecha 28 de enero del 2015 riela del folio 191 al 192 de la primera pieza, este Tribunal le otorga pleno valor y fuerza probatoria, por cuanto del mismo se demuestra que le fue aprobado un crédito a los actores para la adquisición de una vivienda familiar y que fue redactado el documento de venta definitiva respectivo para su posterior protocolización. Así se establece.
Establece el artículo 1354 del Código Civil lo siguiente:
“Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quién pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.
En este mismo sentido establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente: establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que textualmente preceptúa lo siguiente:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
El Autor EMILIO CALVO BACA en su obra en su obra CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL DE VENEZUELA comenta lo establecido en el artículo antes trascrito de la siguiente manera:
“…Por ultimo la carga de la prueba como hemos visto, se impone por la Ley y la doctrina, pero además la ampara el interés de las partes pues si quien está obligado a probar no lo hace, su pretensión será desestimada desde que el Juez sólo procede en vista de la comprobación de las afirmaciones: …”
En este mismo orden y dirección, la SALA DE CASACION CIVIL, en sentencia de fecha 26 de marzo de 1987, con ponencia del Magistrado Dr. ANIBAL RUEDA, juicio Edgar Lugo Valbuena Vs. Tubi e Import C.A, estableció el siguiente criterio, el cual es compartido por quien aquí juzga:
“ …En un sentido estrictamente procesal se puede decir que la carga de la prueba implica un mandato para ambos litigantes, para que acrediten la verdad de los hechos enunciados por ellos, es decir la carga de la prueba no supone, pues un derecho para el adversario, sino un imperativo del propio interés de cada parte … (…), el demandado que se excepciona se convierte en actor y debe probar su excepción …”.
(Subrayado y negrillas del Tribunal).
De igual forma en Sentencia de fecha 30 de junio de 2010, en el expediente Nro 22.553, el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario y Protección de la Circunscripción Judicial del Estado Aragua fundamentó su decisión con los siguientes argumentos sobre la carga de la prueba:
“Artículo 506: Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
Con relación a ello la Sala de Casación Civil, ha decidido que:
“… La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligado a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada. No es admisible como norma absoluta la vieja regla jurídica conforme a la cual los hechos negativos no pueden ser probados, pues cabe lo sean por hechos o circunstancias positivas contrarias...”
Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el Juez forma su convicción que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés determinar a quien corresponde la carga de la prueba. El problema se presenta cuando llegado el momento de dictar sentencia, el Juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ello porque en nuestro derecho el Juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en ésta situación donde alcanzan una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de la prueba, porque ateniéndose a ellas, el Juez puede formarse en juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso sublime, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a esa decisión.
Por otra parte la Sala de Casación Civil, ha ampliado el concepto de distribución de la carga de la prueba, estableciendo a cuál parte corresponde la misma, según la actitud específica que el demandado adopte a las pretensiones del actor, distinguiendo los siguientes supuestos: a) Si el demandado conviene absoluta, pura y simplemente en la demanda; el actor queda exento de toda prueba; b) Si el demandado reconoce el hecho, pero le atribuye distinto significado jurídico, le corresponde al juez aportar el derecho; c) Si el demandado contradice o desconoce los hechos, y por tanto, los derechos que de ellos derivan, de manera pura y simple, sin aportar hechos nuevos, le corresponde al actor toda la carga de la prueba, y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones; y d) Si el demandado reconoce los hechos pero no con limitaciones, porque opone el derecho una excepción fundada en un hecho extintivo, impeditivo o modificativo; le corresponde al demandado probar los hechos extintivos o las condiciones impeditivas o modificativas (CFA. Hernando Debis Echandia. Teoría General de La Prueba Judicial. Tomo I Pág. 393 a 518, Sentencia de la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de fecha 17-11-1.997 entre otras).
Visto el contrato de preparación de venta, se observa que el mismo contiene cláusulas que se contradicen entre si y que no están ajustadas a lo establecido en la Ley de Estafas Inmobiliarias, por cuanto en ambas se establecen términos diferentes para el otorgamiento del documento definitivo de venta, de lo cual es sencillo compartir el criterio establecido por el Ministerio del Poder Popular para la Vivienda y Habitat, Dirección General de Gestión del sistema Nacional de Vivienda y Habitat, en Providencia de fecha 04 de febrero de 2014 en el expediente Nº DGG-017-2013 Y DGG-073-R-2013, por cuanto la misma señala lo siguiente:
“… Sin embargo, se hace la siguiente aclaratoria. En el mismo contrato preparatorio de Opción de Compra Venta suscrito el 29 de Agosto de 2012, se establece un cláusula especial de mutuo acuerdo que se convierte en una excreción a la regla contenida en la cláusula quinta en la cual la interpretación de su contenido es el motivo de la actual controversia y es la estipulada en la CLAUSULA DECIMA TERCERA.
A interpretación de esta Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Habitat- Estafas Inmobiliarias, la Polémica Cláusula está redactada en base a dos momentos. La primera “Se establece de común acuerdo que el plazo apróximado para el otorgamiento del acto público de venta de acuerdo a la cláusula quinta será de doce (12) meses contados a partir de la firma de este convenio…”.
Este primer Párrafo contempla a juicio de esta Dirección una excepción a la norma contenida en la cláusula quinta con respecto al otorgamiento del acto público de venta a favor del optante, en la cual se establece una extensión de los noventa días (90) mas treinta (30) a doce meses para hacer efectivo dicho acto, contados a partir de la firma del convenio, tan claro es su contenido, que en la misma cláusula dispone “ de acuerdo a la cláusula quinta”, sustituyendo de esta manera lo convenido en la precitada cláusula, en lo que respecta al lapso de protocolización del documento definitivo de compra venta. De la misma se desprende que, estamos ante la presencia de una cláusula de órden privado, de interés público y contenido supletorio, porque las partes modificaron o sustituyeron de mutuo acuerdo lo contenido en la cláusula quinta, incorporando una nueva cláusula que envuelve interés exclusivamente para ellos en la relación contractual, en virtud que la Ley contra la Estafa Inmobiliaria, en su artículo 17 según su mandato es de índole permisiva cuando declara la facultad de las partes de pactar, fecha de culminación de la obra y protocolización del documento de venta…”.,
En este sentido es preciso deducir que de la cláusula DECIMA TERCERA del contrato preparatorio de venta se observa que la fecha establecida en esta cláusula para la firma definitiva del documento de venta es de doce (12) meses prorrogable por (06) seis meses más, a partir de la firma del referido contrato lo cual beneficia a la parte demandante, por cuanto la aprobación del crédito fue realizada dentro del lapso de duración del contrato preparatorio de venta, siendo así, observa esta Jurisdiscente que no existe incumplimiento por parte de los adquirentes quienes son los actores en la presente causa, por cuanto su crédito fue aprobado dentro del lapso establecido en la cláusula Dècima Tercera, ya que está cláusula excluyó por mutuo acuerdo entre las partes lo establecido en la cláusula quinta, por otra parte con relación a los daños y perjuicios cuyos actores pretenden, los mismos no corresponden a lo establecido en la cláusula NOVENA del contrato preparatorio de venta, razón por la cual no son procedentes, en consecuencia lo lógico es declarar la presente demanda de cumplimiento de contrato Parcialmente Con Lugar en la parte dispositiva del presente fallo como de seguidas se hace:
DISPOSITIVA.
Este TRIBUNAL SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO AGRARIO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de Cumplimiento de contrato incoada por el Abogado EFREN JOSE FIGUERA RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, Titular de la cédula de Identidad Nº V- 8.434.006, de este domicilio, inscrito en el I.P.S.A, bajo el Nº 113.045, Apoderado Judicial de los ciudadanos DANNY LUGO TORRES y KARLA MARIA RIVERO DE LUGO , ambos venezolanos, mayores de edad, titulares de la cedulas de identidad Nº V- 15.052.662 y V- 14.125.656, contra la sociedad mercantil “ PROYECTO COSTA CARIBE, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 11 de Diciembre del 2009, bajo el Nº 76, Tomo A-16, Folios 357 al 362 y sus vueltos del cuarto trimestre, cuya ultima modificación fue inscrita ante el mismo Registro Mercantil en fecha 25 de Mayo del 2012, bajo el Nº 36, folio 251, tomo 11, del protocolo de trascripción del 2012, e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J- 29851350-0, representada por su gerente general ciudadano ALESSANDRO VALENTINO ALESSI ARTERIO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro V-12.666.382, representada judicialmente por el abogado en ejercicio Rafael Angel Yabur Gómez, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro 119.261 SEGUNDO: Se ordena a la parte demandada Sociedad Mercantil “ PROYECTO COSTA CARIBE, C.A.”, inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 11 de Diciembre del 2009, bajo el Nº 76, Tomo A-16, Folios 357 al 362 y sus vueltos del cuarto trimestre, cuya ultima modificación fue inscrita ante el mismo Registro Mercantil en fecha 25 de Mayo del 2012, bajo el Nº 36, folio 251, tomo 11, del protocolo de trascripción del 2012, e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el Nº J- 29851350-0, cumplir con el contrato de Opción de Compra Venta celebrado en fecha 27 de agosto del año 2012 firmado ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, anotado bajo el Nº 50, Tomo 194 de los Libros llevados por esa Notaría.
TERCERO: Que se proceda a la Protocolización del documento definitivo de la venta ante la Oficina Inmobiliaria de Registro Público de esta ciudad de Cumaná del inmueble constituido por terreno y vivienda unifamiliar construida sobre él, que se corresponde con la parcela N° 38 del conjunto residencial MANANTIAL DE SUEÑOS, situado en la avenida Carúpano, a la altura de Makro, Parroquia Valentín Valiente, de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre, y que consta de tres (03) habitaciones, dos (02) baños, sala, comedor, dentro de un área de NOVENTA Y CINCO METRO CUADRADOS (95) Aproximadamente, con dos puestos de estacionamiento y la parcela sobre la cual se construye tiene una superficie aproximada de CIENTO NOVENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (199,50mts”), y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORESTE: En línea recta con parcela N° 39 del urbanismo, en veintiún metros (21 mts); SUROESTE: en línea recta con parcela N° 37 del urbanismo, en veintiún metros (21 mts); SURESTE: en línea recta con parcela N° 23 del urbanismo, en nueve con cincuenta centímetros (9.50 ctm) y NOROESTE: en línea recta con la calle Nº 01 del urbanismo, en nueve con cincuenta centímetros (9.50 ctm), el cual les pertenece según instrumento protocolizado ante la oficina de Registro del Municipio Sucre, Estado Sucre, Estado Sucre, quedando anotado bajo el Nº 2010.514, en fecha dos (02) de Marzo de 2010. Asiento registral 1, Inmueble matriculado con el Nº 422.17.9.4.807 y correspondiente al libro Folio Real del año 2010, en la cantidad de Trescientos Ochenta Mil Quinientos Bs 380.500,000, que es la diferencia que se le adeuda a los demandados. CUARTO: Improcedentes los daños y Perjuicios reclamados por la parte actora. Así se decide
Decisión que se dicta en su lapso legal de diferimiento conforme a lo establecido en los artículos 1354, 1160 y 1159 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, diáricese y déjese copia certificada. Publíquese en la página Web de este Tribunal.
Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, En Cumaná a los 09 días del mes de Noviembre del año 2015. Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.-
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DRA. INGRID BARRETO DE ARCIA;
JUEZA;
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ABOG. JOSE ANTONIO SUCRE.
SECRETARIO
Nota: En esta misma fecha (09/11/2015) previos los requisitos de Ley, y siendo las (3:30 pm), se publicó la anterior Sentencia.
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ABG. JOSE ANTONIO SUCRE.
SECRETARIO
EXPEDIENTE NRO.:10135
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
MATERIA CIVIL.
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