TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL,
MERCANTIL, DEL TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIMER
CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

204° Y 155°

SENTENCIA NRO 14- 2015-I
EXPEDIENTE No: 10.108
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA

MATERIA: CIVIL
PARTE DEMANDANTE: YUMAIRA VILLARROEL SALAZAR

APODERADO JUDICIAL ABOG. JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ
PARTE DEMANDADA MARLENY JOSEFINA LOPEZ RONDON
APODERADOS JUDICIALES ABOG. LEONARDO LUIS AMUNDARAIN Y CARLOS JOSE ANDRADE GUTIERREZ

En fecha veintinueve de enero del año dos mil catorce (29/01/2014), se le dio entrada a la Demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA incoada por el abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.441.904, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821 y domiciliado en la Avenida Fernández de Zerpa, Centro Profesional la Copita, Piso 1, Oficina 15, Parroquia Santa Inés, de esta Ciudad de Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana YUMAIRA VILLARROEL SALAZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.384.523 y de este domicilio contra la ciudadana MARLENY JOSEFINA LOPEZ RONDON, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.013.456 y de este domicilio, este Tribunal estando en la oportunidad procesal para pronunciarse al fondo, hace las siguientes consideraciones previas I

PLANTEAMIENTO DE LA PRETENSION DE LA PARTE DEMANDANTE EN SU ESCRITO DE DEMANDA:

“En fecha 07 de Mayo del 2.013, mi patrocinada suscribió contrato de opción de compra-venta con la ciudadana MARLENY JOSEFINA LOPEZ RONDON, …sobre un inmueble constituidos por el un apartamento destinado a vivienda principal ubicado en la Urbanización Gran Mariscal de Ayacucho edificio 209, Bloque Nº 5, Piso 2, Apartamento 24, y su respectivo puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 209-24, de esta ciudad de Cumaná el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera NORESTE: con el apartamento Nº 209-23 y el pasillo, SURESTE: Con el apartamento Nº 209-21, SUROESTE: Con el área verde que bordea la avenida (1) uno; NOROESTE: Con el área verde que separa con el edificio 209 y 208. De una superficie aproximada de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (76,93 MT2), Con Nº catastral 19-14-04-U-006-017-012-209-002-024; por un precio de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (470.000Bs) los cuales serian pagados de la siguiente manera CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (150.000Bs) que fueron pagados al momento del otorgamiento de la opción de venta y los TRESCIENTOS VEINTE MIL restantes serian pagados, DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (276.156.Bs) mediante la tramitación de un crédito por la Ley de Política Habitacional a través del Banco Banesco)-Banco Universal según la cláusula segunda del documento de opción de venta que se anexa marcado “M” y los CUARENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (43.884.Bs) faltantes con fondos propios de mi patrocinada,…,pero es el caso que a pesar de estar aprobado el crédito no habían bajado los recursos para ello por lo que, se estaba a la espera de estas para la firma del documento ante la oficina de registro de esta ciudad, a todo evento el documento de venta con garantía hipotecaria a favor del Banco Banesco, le fue entregado a mi patrocinada para su introducción en el registro inmobiliario de esta ciudad, lo cual hizo en fecha 24 de Octubre de 2013, según se evidencia en comprobante de recepción que anexo marcado “Q”, del cual se evidencia que la fecha del otorgamiento del documento seria el 29 de octubre de 2013, circunstancia esta que no pudo materializarse…pero en fecha 22 de Noviembre del presente año mi poderdante recibió comunicación de la entidad bancaria en la cual le notificaba que ya había sido autorizada la firma de su documento de compra-venta, para el mes de Noviembre , la cual se anexa marcada “R”, procediendo mi representada a notificar al registro que la firma seria el día 26 de Noviembre de 2013 en primera opción ya que los fondos estaban disipables como se desprende de copia de los cheques de gerencia por parte del Banco Banesco por un monto de DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL CIENTO CINCUENTA Y SEIS BOLIVARES (276.156.Bs) y por parte de mi representada por un monto de los CUARENTA Y TRES MIL OCHOCIENTOS OCHENTA Y CUATRO BOLIVARES (43.884.Bs) que se anexan, no asistiendo la vendedora pese a ser notificada…, viendo esto se dirigió comunicación al banco para que fijase nueva oportunidad para el mes de diciembre…, pero es el caso que cuando fue a notificarlo se encontró con la sorpresa, que la vendedora había retirado el documento de esa oficina, según consta en copia del cuaderno de retiro de documentos, que se anexa marcado “S” tratándose de conciliar con la vendedora para que otorgue el documento definitivo y esta se niega,…porque manifiesta que no va a vender muy a pesar que tiene la obligación por ley de hacerlo…, pero como es el caso ciudadano juez la citada Ciudadana incumplió su obligación y por lo tanto debe además de cumplir con ella, subsanar los daños que se causen por su incumplimiento…Es por todas las razones anteriormente expuestas, Ciudadano Juez, que acudo a su competente autoridad, para Demandar, como en efecto lo hago la ciudadana MARLENY JOSEFINA LOPEZ RONDON, en su condición de vendedor del inmueble antes descritos, para que convenga, … en base a los siguientes pedimentos: PRIMERO: Que convenga en otorgar el documento definitivo de venta por ante la oficina de registro inmobiliario de esta Ciudad de Cumana.-SEGUNDO: Que convenga en pagar y pague la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (75.000,00Bs) por concepto de daños y perjuicios …, autorizando sea descontado del monto restante de pago TRESCIENTOS VEINTE MIL BOLIVARES (320.000 Bs).-TERCERO: Sea condenado al pago de las Costas y Costos procesales, de conformidad con el artículo 286 del Código de procedimiento Civil,…de conformidad con el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la misma en la cantidad de CUATROCIENTOS SETENTA MIL BOLIVARES (470.000 Bs) equivalente a CUATRO MIL TRESCIENTOS NOVENTA Y DOS Unidades Tributarias (4.392 U.T. Solicito, que se decrete medida de prohibición de enajenar y grabar sobre el inmueble ofertado en venta, ubicado en la Urbanización Gran Mariscal de Ayacucho, edificio 209, Bloque Nº 5, Piso 2, Apartamento 24, y su respectivo puesto de estacionamiento distinguido con el Nº 209-24, de esta ciudad de Cumana el cual se encuentra alinderado de la siguiente manera: NORESTE: con el apartamento Nº 209-23 y el pasillo, SURESTE: Con el apartamento Nº 209-21, SUROESTE: Con el área verde que bordea la avenida (1) uno; NOROESTE: Con el área verde que separa con el edificio 209 y 208. De una superficie aproximada de SETENTA Y SEIS METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES CENTIMETROS CUADRADOS (76,93 MT2), cuyos datos registrales son: documento de fecha 28 de Diciembre de 1983, bajo el Nº 113, folios 116 al 126 vuelto, Protocolo primero, Tomo 3 adicional y documento Nº 32 de fecha 20 de Mayo de 2010, Tomo 8, Protocolo de Transcripción,…, solicito que la presente demanda sea admitida, tramitada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva con todos sus pronunciamientos accesorios”.
(Subrayado Negrillas del Tribunal).

Una vez analizado la pretensión de la parte actora y el pedimento contenido en la misma, observa esta Juzgadora que el apoderado actor solicita a este Tribunal que la parte demandada sea condenada a otorgar el documento definitivo de venta ante el resgistro Inmobiliario de esta Ciudad de Cumaná, a su representada y además que convenga en pagar la cantidad de SETENTA Y CINCO MIL BOLIVARES (Bs. 75.000,00) por concepto de los daños y perjuicios estipulados en la clausula penal del contrato de opción de venta que riela inserto en autos.

Ahora bien, el cumplimiento de contrato como una acción personal de la cual se producen efectos para los sujetos legitimados por ley y el daño como consecuencia inmediata del incumplimiento de la obligación nacida en este caso del contrato de opción de venta son figuras jurídicas distintas entre si, las cuales pretende la parte accionante que sean resueltas simultáneamente en el presente expediente, es decir, aspira tanto el cumplimiento del contrato como el resarcimiento de los daños y perjuicios estipulados en la cláusula tercera del mismo, lo cual resulta contradictorio y por tanto imposible su tramitación conjunta por tratarse de acciones distintitas.

Con relación a este punto el JUZGADO DEL MUNCIPIO ZAMORA DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO MIRANDA, en sentencia de fecha 18 de enero de 2010, en el expediente Nro 2792-10, motivo su decisión con los siguientes argumentos de derecho, los cuales son compartidos por quien aquí suscribe, en tal sentido estableció lo siguiente:
“Ahora bien, para emitir pronunciamiento acerca de la admisibilidad o no de la presente demanda, estima necesario esta Juzgadora hacer las siguientes consideraciones:
En muchas ocasiones los que van a celebrar una venta establecen ciertas condiciones preparativas para asegurar la firma del Contrato definitivo, esta es una obligación de contratar para producir en un futuro una declaración de voluntad de vender, de manera que su incumplimiento produce la obligación originada en el Contrato preliminar de resarcir los daños y perjuicios que se causen a la otra parte.
Así pues ha sido comúnmente aceptada en la doctrina y la jurisprudencia la acción de cumplimiento directo a cargo del demandado de la obligación derivada del compromiso de venta del inmueble, optando por considerar a la sentencia, en caso de ser estimatoria, como titulo de propiedad del actor.
Entonces, aquel que incumple el Contrato preliminar de Compra Venta puede ser obligado, mediante Sentencia Judicial, a cumplir, o bien el que cumple con el Contrato puede solicitar, a su ejecución, la Resolución del Contrato preliminar, a tenor de lo dispuesto en el Artículo 1.167 del Código Civil, el cual prevé que en el Contrato Bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del Contrato o la Resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. En la especie, nos encontramos ante un Contrato Bilateral, pues ambas partes adquirieron obligaciones en forma reciproca.-
Ahora bien, se evidencia de la lectura del escrito libelar que la parte Actora pretende el Cumplimiento en especie del Contrato de Opción de Compra Venta, lo cual traería como consecuencia que se concretase la negociación, es decir, que tenga lugar la venta del inmueble de marras; y por otro lado pretende en razón del incumplimiento de la oferente (demandada) el cobro de la cláusula penal, prevista solo para el caso de incumplimiento culposo, lo cual se corresponde con la Resolución del Contrato de marras, prevén los artículos del Código Civil atinentes a las obligaciones con la cláusula penal lo siguiente:
Artículo 1.257 “hay obligación con cláusula penal cuando el deudor, para asegurar el cumplimiento de la obligación, se compromete a dar o hacer alguna cosa para el caso de inejecución o retardo en el cumplimiento.”
Artículo 1.258 “la cláusula penal es la compensación de los daños y perjuicios causados por la inejecución de la obligación principal.” El acreedor no puede reclamar a un mismo tiempo la cosa principal y la pena. Si no la hubiere estipulado por el simple retardo”
Artículo 1.259 “el acreedor puede pedir al deudor que este constituido en mora, la ejecución de la obligación principal, en lugar de la pena estipulada.”
La cláusula CUARTA: Si por causas imputables a LA VENDEDORA, no se llevase a cabo la venta definitiva del inmueble en el tiempo establecido en el Contrato de Compra Venta, deberá como indemnización cancelar la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 15.000,00) a LA COMPRADORA como justa indemnización por daños y perjuicios, además devolverá la cantidad de TREINTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 30.000,00) que LA COMPRADORA entregó como inicial del inmueble, igualmente de forma inmediata a la disolución del contrato.”
Dadas las condiciones que anteceden, se observa que las pretensiones de Cumplimiento en especie y como de la cláusula penal, se deducen simultáneamente, no obstante, en vista de la naturaleza excluyente de estas, es obvio que ellas no pueden acumularse en una misma demanda, esto es, no pueden intentarse conjuntamente.
La propia ley establece una excepción cuando la cláusula penal se hubiere estipulado por el simple retardo, sin embargo en el caso de autos, no fue alegado un simple retardo en el cumplimiento sino la inejecución de la obligación, por lo que no le es aplicable la excepción legal.
De conformidad con los artículos 77 y 78 del Código de Procedimiento Civil, no pueden ser acumuladas en un mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre si.-
Sin embargo, esto es lo ocurrido en el caso concreto pues, consta del libelo que la parte actora acumulo dos pretensiones que se excluyen entre si, según lo apuntado antes.-
En consecuencia este Tribunal considera que la demanda debe ser declarada inadmisible de conformidad con lo previsto en el Artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, por existir prohibición expresa en la Ley de acumular en el libelo pretensiones que se excluyan entre si. Y ASI SE DECIDE.-
(Subrayado y Negrillas del Tribunal).

De lo anteriormente transcrito se infiere que las pretensiones excluyentes no pueden acumularse en una misma demanda, lo cual encuadra perfectamente en lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil que establece lo siguiente:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí, ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre si.”
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles, para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre si.”

En este mismo orden, y dicho todo lo anterior, resulta oportuno traer a manera de fundamento para la presente decisión lo señalado por el autor Rengel Romberg en su tratado de Derecho Procesal Civil venezolano que define la demanda:
“como el acto procesal de la parte actora mediante el cual ésta ejercita la acción dirigida al Juez para la tutela del interés colectivo en la composición de la litis y hacer valer la pretensión dirigida a la contra parte pidiendo la satisfacción de la misma”.

De lo cual se entiende que la demanda tiene la función de iniciar el procedimiento, siendo ésta una exigencia del Principio dispositivo según el cual le corresponde a la parte o a sus apoderados el planteamiento de la litis, para que luego el Juzgador una vez verificado que la misma es admisible entre a conocer sobre el asunto sometido a su Jurisdicción.

En análisis de lo establecido en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Bancario y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Aragua, de fecha 27 de junio de 2012, en el expediente Nº C-17.032-11 dictó sentencia en la cual estableció lo siguiente:
“…Razón por la cual se hace necesario el contenido del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, el cual señala:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley.
En caso contrario, negará sui admisión expresando los motivos de la negativa. Del auto del Tribunal que niegue la admisión de la demanda, se oirá apelación inmediatamente en ambos efectos…”.

En este sentido el legislador le otorgó al Juez la facultad de negar la admisión de la demanda cuando la misma sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. El autor Bello Lozano Márquez (1996) en su texto titulado “ Las fases del Procedimiento Ordinario”, señala con relación a la inadmisibilidad de la demanda lo siguiente:
“ (…) Una demandas contraria al orden público, cuando la misma de algún modo afecta el interés jurídico colectivo, que no es susceptible de ser derogado por intereses entre particulares. De igual modo una demanda es contraria a las buenas costumbres cuando la misma es atentatorias contra las prácticas mas aceptadas, usadas, respetadas y generalizadas por la colectividad, y por último cuando la demanda es contraria a alguna disposición contraria de la ley. Hay casos, en los cuales prohibe el ejercicio de una demanda, en virtud de que la ley no concede acción al hecho que la origina, así tenemos por ejemplo, que el artículo 1001 del Código Civil no da acción para reclamar lo proveniente de los juegos ilícitos, es decir, aquellos que no están autorizados, a excepción de las loterías legalmente creadas, las provenientes del juego reglamentado de carreras de caballos, etc, o el caso del artículo 755 del Código de Procedimiento Civil que señala: “ El Tribunal no admitirá ninguna demanda de divorcio o de separación de cuerpos si no está fundada en alguna de las causales establecidas en el Código Civil”; o en el caso del artículo 271 ejusdem, cuando un actor intenta una demanda que ha sido objeto de declaratoria perención antes de los noventa días después de la verificación de esta (…)”. (pag 24).

La sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 3 de agosto de 2004, con Ponencia del Magistrado Tulio Alvarez en el juicio por rendición de cuentas seguido por Luis María Lira Bernal, Ramón Alí Mogollón Zambrano y hedí Rolando Hernández Olarte contra Elicia Margarita Pacheco, es muy precisa al mencionar los supuestos de inadmisibilidad de la demanda:

“(…) Esta Sala mediante Sentencia N° 333, de fecha 11 de Octubre de 2000 “… Dentro de la normativa transcrita, priva, sin duda alguna, regla general, de que los Tribunales cuya jurisdicción, en grado de su competencia material y cuantía, sea utilizada por los ciudadanos a objeto de hacer valer judicialmente sus derechos, deben admitir la demanda, siempre que no sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o a la ley, ello puede interpretarse de la disposición legislativa cuando expresa:

“… El Tribunal la admitirá…”.

Bajo estas premisas legales no le está dado al juez determinar causal o motivación distinta al orden establecido para negar la admisión in limine de la demanda, quedando legalmente autorizado para ello, siempre y cuando, dicha declaratoria se funde en que la pretensión sea contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la Ley.
Fuera de estos supuestos, en principio el juez no puede negarse a admitir la demanda (…).”

En sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 18/05/2001. Nº, de carácter vinculante señala lo siguiente:
“En sentido general, la acción es inadmisible:
(…) 3) cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos la acción debe ser rechazada.

Por todo lo antes expuesto, y siendo que el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil consagra los extremos exigidos para la admisión de la demanda, este Tribunal hace énfasis en los presupuestos procesales establecidos en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil para la validez de este proceso, lo que conlleva forzosamente a quien aquí decide a declarar Inadmisible la presente demanda, a tenor de lo dispuesto en el artículo 341 de la Ley adjetiva que rige la materia, por cuanto la demanda no reunió los requisitos de admisibilidad establecidos en la ley en relación a que la misma no debe ser contraria a alguna disposición expresa de la ley y en este caso particular la parte accionante no cumplió con lo establecido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, y así será declarado en la parte dispositiva del presente fallo como de seguidas se hace. Así se establece.

En consecuencia, este Tribunal SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, DEL TRANSITO, Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara: INADMISIBLE la presente demanda incoada por el abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-8.441.904, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821 y domiciliado en la Avenida Fernández de Zerpa, Centro Profesional la Copita, Piso 1, Oficina 15, Parroquia Santa Inés, de esta Ciudad de Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana YUMAIRA VILLARROEL SALAZAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-11.384.523 y de este domicilio contra la ciudadana MARLENY JOSEFINA LOPEZ RONDON, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-6.013.456, representada judicialmente por los abogados en ejercicio LEONARDO LUIS AMUNDARAIN BARRETO y CARLOS JOSE ANDRADE GUTIERREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 27.650, y 132.373, respectivamente, de conformidad con lo establecido en los artículos 78 y 341 del Código de Procedimiento Civil. ASI SE DECIDE.-

Dado el carácter de la presente decisión no hay condenatoria en costas.

Notifíquese a las partes o a sus apoderados de la presente decisión, por haber sido publicada fuera de su lapso legal correspondiente, de conformidad con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas de notificación.-

Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada. Publíquese en la página Web de este Tribunal.

Dada, Firmada y Sellada en el Salón de Despacho del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRANSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE. En la Ciudad de Cumaná a los tres días del mes de Marzo del año dos mil quince (03/03/2015), Años 204º de la Independencia y 156º de la Federación.

JUEZA
DRA. INGRID BARRETO DE ARCIA
SECRETARIA
ABOG. ISMEIDA BEATRIZ LUNA TINEO

NOTA: En la misma fecha (03/03/2015) siendo las tres y treinta de la tarde (3:30 pm) previo el cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó el anterior Sentencia Interlocutoria.

SECRETARIA
ABOG. ISMEIDA BEATRIZ LUNA TINEO

Expediente Nro. 10108
Motivo: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
Sentencia: INTERLOCUTORIA
ICBdA //pcgp.-