TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, DEL TRÁNSITO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

“VISTOS” con informes de ambas partes.

Se inició el presente procedimiento en virtud de demanda proveniente del Tribunal Distribuidor en fecha 09 de Octubre de 2008, contentiva de la pretensión de CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DERIVADA DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA incoada por la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, titular de la cédula de identidad N° V-9.352.080, representada judicialmente por los abogados en ejercicio GONZALO ERNESTO BRICEÑO MARCHANI y MARIA ANTONIETA BRICEÑO MARCHANI, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 58.414 y 64.871, respectivamente; contra la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, titular de la cédula de identidad N° V-2.831.447, inicialmente asistida por el abogado en ejercicio LEÓN JOSÉ MARTÍNEZ CALDERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 115.156, y luego representada judicialmente por los profesionales del Derecho JESÚS REAL MAYZ, GABRIELA PATIÑO y LUIS SALVADOR GUTIÉRREZ RODRÍGUEZ, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nº 33.439, 74.299 y 138.858, en ese mismo orden.

I
DEL PROCEDIMIENTO
En fecha 14 de Octubre de 2008 fueron consignados los recaudos que acompañan la demanda que nos ocupa (folio 18); y por auto de fecha 16 del mismo mes y año este Tribunal admitió la pretensión, ordenando el emplazamiento de la demandada (folio 20).
Al folio 28 cursa inserta diligencia estampada en fecha 19 de Enero de 2009 por el ciudadano Alguacil de este Despacho Judicial, a través de la cual hizo constar que le fue imposible localizar a la demandada y, por ende, practicar su citación personal.
En fecha 22 de Enero de 2009 la representación judicial de la parte actora solicitó de este Juzgado que acordase la citación por Carteles (folio 37), lo cual así le fue acordado en auto de fecha 26 de Enero de 2009 (folio 38).
Al folio 46 riela diligencia de fecha 12 de Febrero de 2009, suscrita por la representación judicial de la parte demandante, mediante la cual consignó los ejemplares de los diarios EL TIEMPO y REGIÓN, contentivos de las publicaciones del cartel de citación.
En fecha 17 de Febrero de 2009 la parte accionante Reformó la demanda (folios 49 al 55) y por auto dictado el día 25 de ese mismo mes y año, este Órgano Jurisdiccional admitió la Reforma en cuestión, con la expresa indicación de que el lapso de emplazamiento debía iniciar a computarse una vez que constara en autos haberse cumplido con la fijación del cartel de citación ya librado y publicado en el presente procedimiento (folio 58).
En fecha 03 de Marzo de 2009 la ciudadana Secretaria de este Juzgado dejó constancia de haber realizado la fijación del cartel de citación (folio 59).
En fecha 06 de Mayo de 2009 la representación judicial accionante presentó escrito de promoción de pruebas (folios 64 al 66), que luego fue agregado al expediente por auto de fecha 07 de Mayo de 2009 (folio 67). Sin embargo, más tarde este Tribunal declaró la nulidad de estas dos últimas actuaciones, en sentencia dictada en fecha 26 de Mayo de 2009, a través de la cual decretó además la reposición de la causa, al estado de que la parte interesada solicitara el nombramiento de Defensor Ad Litem para la parte demandada (folios 68 al 71), de cuya decisión se ordenó notificar a la actora.
Al folio 73 cursa inserta diligencia estampada el día 01 de Junio de 2009 por el apoderado judicial de la demandante y a través de la cual se dio expresamente por notificado de la anterior sentencia y solicitó el nombramiento del Defensor Ad Litem. En esa misma fecha, compareció asimismo la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, asistida por la profesional del Derecho YELITZE BRAVO GONZÁLEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 98.776; y consignó revocatoria del poder que le había conferido aquélla al abogado en ejercicio LEÓN JOSÉ MARTÍNEZ CALDERA (folio 74 al 78).
En fecha 03 de Julio de 2009 la demandada dio Contestación a la pretensión y Reconvino a la actora (folios 79 al 84), y seguidamente, los días 08 y 09 de Julio de 2009 la accionante formuló oposición a la admisión de dicha reconvención (folios 89 y 90, y folios 91 y 92).
El día 29 de Julio de 2009 la representación judicial de la parte demandante presentó escrito de promoción de pruebas (folios 101 al105); cuya nulidad fue declarada por este Juzgado en sentencia recaída en fecha 22 de Septiembre de 2009, mediante la cual se decretó la reposición de la causa al estado de que este Órgano Jurisdiccional se pronunciara sobre la reconvención propuesta (folios 106 al 108).
Constando en las actas del proceso la notificación de las partes demandante y demandada respecto de la antes dicha sentencia repositoria (folios 111 y 112, y folios 113 y 114, respectivamente); este Tribunal admitió la reconvención propuesta mediante auto que dictó a tal efecto el día 20 de Octubre de 2009 (folios 120 al 122), ordenando asimismo notificar de ello a las partes litigantes.
Notificadas ambas partes el 26 de Octubre de 2009 (folios 125 y folios 126 y 127), la accionante dio contestación a la reconvención el día 03 de Noviembre de 2009 (folios 133 al 140).
Siendo la oportunidad de promover pruebas, las partes demandada y demandante así lo hicieron, presentando sus respectivos escritos los días 24 y 25 de Noviembre de 2009 (folios 144 y 145, y folios 146 al 151, en ese mismo orden); escritos estos que fueron agregados al expediente mediante auto dictado el día 26 de Noviembre de 2009 (folio 154).
Este Juzgado se pronunció sobre la admisión de los medios probatorios en fecha 04 de Diciembre de 2009 (folio 155); y el día 10 de Febrero de 2010, previo requerimiento de la parte actora, acordó prorrogar el lapso de evacuación de pruebas por un lapso de treinta (30) días de despacho siguientes a esa fecha (folios 169 al 171).
Por auto dictado el 20 de Abril de 2010, este Despacho Judicial ordenó la notificación de las partes, a los fines de que presentaran sus respectivos escritos de informes el décimo quinto día de despacho siguiente a la fecha en que constara en el expediente la última notificación que de ellas se hiciere (folio 202).
En fecha 26 de Abril de 2010 la ciudadana Secretaria de este Órgano Jurisdiccional estampó nota que quedó inserta al folio 209, haciendo constar que el ciudadano Alguacil de este mismo Juzgado dio cuenta de haber practicado la notificación de las partes; quienes a través de sus representantes judiciales presentaron posteriormente sus correspondientes escritos de informes en fecha 19 de Mayo de 2010 (folios 210 al 219 y a los folios 220 al 222).
Por auto dictado el día 20 de Mayo de 2010 este Tribunal dijo VISTOS, entrando la causa en estado de dictarse la sentencia de mérito (folio 229); cuyo pronunciamiento fue luego diferido en fecha 20 de Julio de 2010, por un lapso de treinta (30) días continuos (folio 237).

II
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
Expuso la accionante haber celebrado en fecha 01 de Junio de 2008 un contrato de arrendamiento con opción a compra, con la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, cuyo contrato fue autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre el día 05 de Junio de 2008, quedando inserto bajo el Nº 61, Tomo 77 de los Libros de autenticaciones respectivo. Que el bien inmueble arrendado estaba constituido por un terreno y la casa sobre éste construida, ubicado en la calle Sucre, Nº 4, de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre, siendo sus linderos los siguientes: NORTE: con casa que es o fue de la sucesión Madriz, SUR: con casa que es o fue de Andrés Salvador Bruzual Sanabria, ESTE: con casa que es o fue del Dr. Rodríguez y casa que es o fue de Andrés Salvador Bruzual Sanabria, y OESTE: que es su frente, con la referida calle Sucre.
Siguió exponiendo que la mencionada opción a compra tenía una vigencia inicial de dos (2) meses contados a partir del 01 de Junio de 2008, con vencimiento en consecuencia, el 01 de Agosto de 2008; fecha para la cual la promitente vendedora se comprometió a venderle el inmueble en cuestión, y la aquí actora a adquirirlo, según lo dispuesto en las cláusulas segunda y quinta del contrato.
Que ambas partes fijaron el precio final de la venta en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00); y que en calidad de arras le entregó a la promitente vendedora la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00), tal como fuera pactado en las cláusulas sexta y séptima de la convención.
Que en fecha 01 de Agosto de 2008, acordaron prorrogar por treinta días continuos la vigencia de la opción a compra, según documento que autenticaron en esa misma fecha por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre y que quedó inserto al folio 45, Tomo 113 de los Libros de Autenticaciones respectivos; resultando únicamente modificada la cláusula segunda del contrato inicial.
Adujo que el 01 de Septiembre de 2008, fecha en la cual vencía la prórroga antes referida, acudió en compañía de su abogado a la Oficina de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, por cuanto le había causado mucha extrañeza que la ciudadana MARÍA TERESA GIL no le hubiere notificado con suficiente tiempo la fecha de protocolización del documento de venta definitivo del inmueble especificado “ut supra”; siendo que para su sorpresa, la prenombrada ciudadana no había introducido por ante el Registro el señalado documento, así como tampoco lo había presentado para el cálculo de los derechos a cancelar y mucho menos había consignado los recaudos necesarios para la protocolización; todo lo cual hacía imposible que la ciudadana MARÍA TERESA GIL cumpliera para el día 01 de Septiembre de 2008, su obligación de venderle el aludido inmueble mediante el otorgamiento del documento de compra venta definitivo; máxime cuando para esa misma fecha el inmueble no estaba solvente respecto del servicio de agua que presta HIDROCARIBE.
Expresó la demandante, que posteriormente al vencimiento de la prórroga de la opción a compra, se enteró de que la promitente vendedora es viuda, que estuvo casada con quien en vida se llamó RAFAEL JOSÉ CÓRDOVA y quien dejó tres (03) hijos; cuestión ésta que alegó desconocer completamente para la fecha de celebración de los contratos, por cuanto la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL siempre le dijo que era soltera y así se identificó en el cuerpo de los aludidos convenios y ante la Notaría del Municipio Sucre del Estado Sucre.
Sostuvo de este modo la actora, que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL mintió sobre su estado civil, actuando de mala fe, ya que al ser ella viuda, se entiende que entre ella y su cónyuge existía una comunidad conyugal que cesó ipso iure con la muerte de este último, transformándose en una comunidad ordinaria entre los coherederos, lo que hace imposible la enajenación de los bienes comunes sin el consentimiento unánime de los copartícipes.
En este orden de ideas, argumentó la accionante que dada la circunstancia anteriormente expuesta, la promitente vendedora, ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, estaba y está imposibilitada de cumplir con su obligación contractual de venderle y, en consecuencia, de hacerle la tradición del cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad del inmueble tal como fue pactado, con el otorgamiento del documento de venta por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre para el 01 de Septiembre de 2008; toda vez que ese inmueble le pertenece a ella en comunidad con otros copropietarios (co-herederos).
Denunció la demandante, que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL violó las cláusulas pactadas en el contrato de opción a compra, cuando no cumplió con venderle el inmueble dentro del lapso de prórroga de la convención; y asimismo violó lo dispuesto en el artículo 1488 del Código Civil; de suerte que tal incumplimiento hizo nacer para la promitente vendedora otras obligaciones que también fueron estipuladas en el susodicho contrato.
Destacó que, en efecto, en la cláusula tercera del contrato de prórroga se estableció que si la operación de compra venta no pudiese realizarse en la fecha pactada, por causas imputables a cualquiera de las partes, el contrato en cuestión quedaría resuelto de pleno derecho, y las partes quedarían obligadas a dar cumplimiento a la cláusula novena del contrato inicial, la cual estipula que de no efectuarse la operación de compra venta en los términos y fecha convenidos por causas imputables a la promitente vendedora, ésta quedaba obligada a devolver a la promitente compradora la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de arras y daños y perjuicios; lo que tampoco fue cumplido por la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL.
Sobre la base de lo antes expuesto, visto que la promitente vendedora incumplió la obligación de vender el inmueble a la promitente compradora dentro del lapso convenido, es decir, para el 01 de Septiembre de 2008; y luego no ha cumplido asimismo la obligación de pagarle la suma pactada en CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de arras y daños y perjuicios; es por lo que la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR procedió a demandar a la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, pretendiendo el CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DERIVADA DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 05 de Junio de 2008, inserto bajo el Nº 61, tomo 77 de los Libros de autenticaciones respectivos; cuya vigencia fue posteriormente prorrogada, según documento autenticado por ante la Notaría Pública ya mencionada, en fecha 01 de Agosto de 2008, inserto bajo el Nº 45, tomo 113 de los referidos Libros; o que en su defecto SEA CONDENADA por este Tribunal:
PRIMERO: A pagarle la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de las arras dadas en inicial más los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, como lo dispone la cláusula novena del contrato; SEGUNDO: A pagarle los intereses moratorios conforme a lo establecido en el artículo 1277 de la Ley Civil Sustantiva, contados a partir del día 02 de Septiembre de 2008 hasta la entrega definitiva de la cantidad de dinero señalada en el particular anterior; TERCERO: A pagar el monto que corresponda por concepto de corrección monetaria aplicada desde la fecha de vencimiento de la obligación, hasta el momento de su efectivo pago por la demandada; y CUARTO: A pagar las costas y costos que se generen por la interposición de la demanda de autos.
Solicitó la actora medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble respecto del cual se pactó la opción de compra venta; y finalmente estimó la demanda en la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).
Junto con su escrito libelar la accionante consignó: marcado A, copia certificada del contrato de opción a compra suscrito por las partes (folios 07 al 09); marcado B, original del documento de prórroga de la opción a compra (folios 10 y 11); marcado C, original del certificado de gravamen del inmueble (folios 12 y 13); marcado D, estado de cuenta de solvencia de agua expedido por Hidrocaribe el 23 de Septiembre de 2008 (folio 16); y marcado E, estado de cuenta de la cuenta corriente Nº 0134-0055-54-0553281814 del Banco Banesco (folio 17). Posteriormente, con su escrito de Reforma de la demanda consignó marcado F, copia certificada del acta de defunción del ciudadano RAFAEL JOSÉ CÓRDOVA (folio 56); y marcado G, planilla de recaudos para la presentación y protocolización de documentos de venta, expedido por la Oficina Inmobiliaria de Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre (folio 57).

III
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de dar contestación a la pretensión, la parte accionada lo hizo de la siguiente manera:
En primer lugar, convino en que son ciertos los hechos que a continuación se mencionan:
Que en fecha 01 de Junio de 2008 celebró con la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR un contrato de arrendamiento con opción a compra, sobre un inmueble de su propiedad constituido por una casa y el terreno sobre el cual se encuentra construida, ubicada en la calle Sucre, número 4, de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre. Que la vigencia inicial de la opción a compra era de dos (2) meses, tanto para el arrendamiento como para la compra, contados a partir del 01 de Junio de 2008 y que, en consecuencia, la misma venció el 01 de Agosto de 2008.
Que el precio de venta del inmueble fue pactado entre ellas en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00).
Que decidieron prorrogar por treinta (30) días continuos más el contrato de arrendamiento con opción a compra, contados a partir de la fecha de autenticación del documento en que convinieron dicha prórroga, es decir, desde el día 01 de Agosto de 2008.
Pero, seguidamente la demandada negó, rechazó y contradijo los siguientes hechos:
a) Que la actora junto a su abogado hayan acudido a la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, porque le causó mucha extrañeza que ella (la promitente vendedora) no le hubiese notificado con suficiente tiempo la fecha de protocolización del documento de venta definitivo;
b) Que la demandante se haya sorprendido porque ella (la promitente vendedora) no había introducido en el Registro el documento definitivo de venta, ni había presentado el documento para sacar el cálculo de los derechos a cancelar, ni había consignado los recaudos necesarios;
c) Que el documento de venta no se haya protocolizado por causas que le son imputables.
En este orden de ideas, sostuvo que lo cierto es que la actora (promitente compradora), ni para el primer vencimiento (01-08-2008), ni para el segundo vencimiento (01-09-2008), contó con la liquidez necesaria para cancelar el precio que habían convenido para la venta, lo cual – a su decir – quedó demostrado con la confesión que hace de su insolvencia en el pago de los servicios con que cuenta el inmueble; pues, si la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR no tenía con que pagar el agua, menos aun tenía para pagar la cantidad de DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), que era el saldo del precio de la venta.
Manifestó haber accedido a la firma del segundo documento (prórroga), porque la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR le solicitó unos días más para cancelarle el precio. Que en la cláusula Primera de ese documento quedó establecido que la prórroga tuvo lugar por causas atribuibles exclusivamente a la prenombrada ciudadana.
Continuó argumentando la demandada (promitente vendedora) que si no hubiese tenido la capacidad para otorgar el documento definitivo de venta, simplemente no hubiese firmado el documento de prórroga y hubiese exigido de una vez, en aquélla oportunidad, el cumplimiento de la obligación legal y contractual derivada de la terminación del contrato de opción a compra venta.
Por otra parte, procedió asimismo la demandada a Reconvenir a la accionante por Cumplimiento de la obligación legal y contractual derivada de la terminación del contrato de opción a compra venta, con fundamento en lo establecido en el contrato preparatorio de venta del inmueble suscrito entre ella y la demandante – el cual dio por reproducido –, así como en lo convenido en el documento de prórroga, además de lo contemplado en los artículos 1133, 1159, 1160, 1161, 1167 y 1168 del Código Civil; toda vez que, a su decir, la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR no cumplió su obligación contractual como inquilina de cancelar los servicios con que cuenta el inmueble y no canceló el precio convenido para la venta, ni los gastos correspondientes a la redacción del documento, gastos de registro y otros emolumentos, tasas y contribuciones en su condición de adquirente, según lo establecido en la Ley.
De este modo, la demandada reconviniente solicitó de este Tribunal que la actora sea condenada en cancelarle la suma de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), que sumados a las arras totaliza la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), que fue el límite que establecieron por los daños y perjuicios; más los intereses moratorios sobre esta cantidad; y que dicho monto sea indexado a fin de corregir el efecto inflacionario que sufre nuestro signo monetario.
Enfatizó que en la cláusula sexta del documento de arrendamiento con opción a compra se estableció que el pago del precio de la venta del inmueble se haría de acuerdo a lo convenido entre las partes; y en el denominado documento de prórroga las partes convinieron que la operación de compra venta se haría efectiva mediante un primer pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) que debió haber hecho la promitente compradora en medio de esos dos momentos, es decir, entre la firma de la prórroga que fue el 01 de Agosto 2008 y el 01 de Septiembre de 2008; dejándose claramente determinado que el primer pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) debía producirse antes de la protocolización de la venta; lo cual la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR nunca cumplió.
Finalmente, estimó la reconvención en la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); requirió la declaratoria sin lugar de la demanda incoada en su contra por la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR y la declaratoria con lugar de la Reconvención propuesta; así como también la condenatoria en costas de la demandante.

IV
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA RECONVENIDA
Para dar contestación a la reconvención, la parte actora reconvenida aclaró y dejó por sentado previamente, que la demandada reconviniente fundamentó su pretensión en el supuesto incumplimiento del contrato de opción a compra en que incurrió aquélla, no refiriendo nada en relación con el contrato de arrendamiento; y es sobre la base de esta aclaratoria que contestó la reconvención en los siguientes términos:
Se permitió la accionante reconvenida denunciar como defensa perentoria, para ser resuelta por este Tribunal previo al pronunciamiento de fondo del asunto que nos ocupa, que en el caso de autos la demandada reconviniente debe sufrir el perjuicio en su propio interés, por haber incumplido con la carga de hacer una correcta alegación.
Señaló que la accionada reconviniente no cumplió con lo establecido en el ordinal 7º del artículo 340 de la Ley Civil Adjetiva, en concordancia con lo previsto en el artículo 365 eiusdem, desconociendo asimismo la doctrina pacífica del Tribunal Supremo de Justicia, en sus diversas Salas, relacionadas con la carga de especificar los daños y perjuicios y sus causas cuando se demandare la indemnización de éstos.
De este modo, argumentó que en el escrito reconvencional, la demandada reconviniente reclamó el pago de la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs.20.000,00) y de unas arras, siendo su pedimento genérico e impreciso, pues no da explicaciones de los fundamentos de tal reclamación.
Indicó que la demandada reconviniente no cumplió con lo establecido en el ordinal 4º del artículo 340 de la Ley Civil Adjetiva, en concordancia con lo previsto en el artículo 365 eiusdem, ya que no explicó exhaustivamente el objeto de la pretensión, esto es, no aportó los datos y explicaciones necesarios para precisar lo que pide o reclama; las razones y pormenores posibles, hechos y demás circunstancias en que se apoya la reconvención.
Que la reconviniente incurrió en imprecisión cuando al imputarle no haber cancelado el precio convenido para la venta, también le atribuyó la no cancelación de unos gastos correspondientes a la redacción de documento, gastos de registro y otros emolumentos, tasas y contribuciones, respecto de los cuales no expresó el monto en dinero, ni explicó a cuál documento, registro, emolumentos, tasas y contribuciones se refiere.
Que asimismo pecó la reconviniente en imprecisión, indeterminación e infundamentación, con relación al pago de los intereses moratorios que reclama; toda vez que no señaló a cuál cantidad es la que causaría esos supuestos intereses, a cuánto ascienden esos intereses moratorios, a partir de qué fecha empezarían a correr esos supuestos intereses y hasta qué fecha se computarían, y cuál es el interés que se debe aplicar.
Que incurrió igualmente en imprecisión en el reclamo que hizo de la indexación, ya que no indicó cuál cantidad se debería indexar, ni la fecha desde cuándo y hasta cuándo se debe aplicar la indexación.
Que nuevamente fue imprecisa la reconviniente al imputarle no haber cumplido con la obligación contractual que tenía como inquilina de cancelar los servicios con que cuenta el inmueble, sin mencionar a cuáles servicios se refería.
Precisó la demandante reconvenida que las informaciones y explicaciones omitidas son importantes, por una parte, a los efectos de permitirle contradecir apropiadamente la pretensión de la demandada reconviniente y así ejercer adecuadamente el legítimo derecho constitucional a la defensa que le asiste, sin correr con el riesgo de inmotivación en la contestación y consecuente admisión de los hechos. Y, por otra parte, a los fines de garantizar que el Juez se encuentre en la posibilidad de cumplir con su deber de dictar la sentencia definitiva de forma congruente.
Siguió exponiendo la actora reconvenida que dadas las deficiencias advertidas, debe esta Juzgadora en la sentencia de mérito, desestimar – como punto previo – la pretensión reconvencional; y así pidió que fuese declarado.
En lo que concierne al fondo del asunto que nos ocupa, la actora reconvenida negó, rechazó y contradijo tanto los hechos como el derecho sobre los cuales fue fundamentada la reconvención interpuesta en su contra.
Negó y contradijo no haber cumplido con su obligación contractual como inquilina en cancelar los servicios con que cuenta el inmueble; pues además de ser ello falso, tal supuesto y siempre negado incumplimiento, no es causal de resolución del contrato de arrendamiento con opción a compra venta celebrado entre ella y la demandada reconviniente. Adujo que ni en ese contrato primigenio ni en el de su prórroga se estableció como obligación contractual que fuese de su cargo el pago de los servicios del inmueble, por lo que mal puede la demandada reconvenir por el incumplimiento de tal obligación; y que al no haberse accionado por el incumplimiento del contrato de arrendamiento, aquélla reclamación no debe prosperar y así solicitó que sea declarado.
Negó y contradijo no haber cancelado los gastos correspondientes a la redacción de documento, cancelación de los gastos de registro y otros emolumentos, tasas y contribuciones en su condición de adquirente; por cuanto ni legal ni contractualmente está obligada a ello. Adujo entonces, que en el contrato de arrendamiento con opción a compra y en el de su prórroga, no se estableció como obligación de ella correr con esos gastos, por lo que no puede imputársele incumplimiento alguno que pudiera derivar en la indemnización de algún daño y así pidió que sea declarado.
Negó y contradijo que en el documento de prórroga las partes hayan convenido que la operación de compra venta se haría efectiva mediante un primer pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00), que debía efectuar entre la firma de la prórroga (01 de Agosto de 2008) y el día 01 de Septiembre de 2008; que se haya dejado claramente determinado que el primer pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) debía producirse antes de la protocolización de la venta; y que haya incumplido esa supuesta obligación.
Enfatizó que, por el contrario, en el documento de prórroga se convino de mutuo acuerdo entre las partes, que la operación de compra venta se haría efectiva mediante un primer pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) a la firma del contrato que, a su decir, no es otro que el contrato de compra venta; por lo que la existencia de la obligación de pagar la suma indicada, estaba sometida a una condición que era la firma del contrato de compra venta por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre; de suerte que, al no haberse verificado esa condición por causas imputables a la promitente vendedora (demandada reconviniente), no puede entonces entenderse que haya ella (promitente compradora) incurrido en algún incumplimiento que pudiera derivar en la indemnización de algún daño; razón por la cual también negó y contradijo no haber cancelado el precio de la venta.
Además, argumentó que la firma del contrato de compra venta no se verificó por causas imputables a la promitente vendedora; constituidas por los hechos que fueron debidamente explanados en la demanda y en su reforma; y que a su decir, fueron debidamente admitidos por la demandada reconviniente al incumplir con la carga procesal que le viene impuesta de dar contestación a la demanda con sujeción a lo exigido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, es decir, negando y contradiciendo específicamente cada hecho.
Expuso la demandante reconvenida que al no haber incumplimiento de su parte, mal puede ser condenada al pago de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00) que sumados a las arras totalizan la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00); así como al pago de unos supuestos intereses moratorios sobre esta cantidad, y al pago de la indexación de la misma; y así requirió que sea declarado por este Tribunal.
Negó, rechazó y contradijo la estimación de la reconvención en la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00), por ser ésta exagerada. Adujo que la demandada reconviniente no fundamentó ni indicó cómo estimó esa cuantía; y precisó que como quiera que la reconviniente lo que pretende es el pago de la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00), ésta entonces debe ser la cuantía de la reconvención; y así solicitó que sea declarado por este Órgano Jurisdiccional.
Por último, pidió la actora reconvenida, la declaratoria sin lugar de la reconvención contra ella propuesta; y que se haga la correspondiente condenatoria en costas.
V
DE LAS PRUEBAS PROMOVIDAS POR LAS PARTES
1. De las pruebas promovidas por la parte demandada reconviniente
Encontrándose dentro de la oportunidad procesal pertinente, compareció el co-apoderado judicial de la parte accionada, el abogado en ejercicio LUIS SALVADOR GUTIÉRREZ RODRÍGUEZ, y consignó escrito en el que invocó el valor probatorio de los siguientes instrumentos cursantes en autos:
a. Documento contentivo del contrato de arrendamiento con opción a compra celebrado entre las ciudadanas ANA BRISNACY CUELLAR y MARÍA TERESA GIL MARVAL, y suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre en fecha 05 de Junio de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 77 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (marcado “A”, folios 07 al 09).
b. Documento contentivo de la prórroga del contrato de arrendamiento con opción a compra, suscrito por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre en fecha 01 de Agosto de 2008, anotado bajo el Nº 45, Tomo 113 de los Libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (marcado “B”, folios 10 al 11).

2. De las pruebas promovidas por la parte demandante reconvenida
También oportunamente el co-representante judicial de la accionante reconvenida, el abogado en ejercicio GONZALO BRICEÑO MARCHIANI, presentó escrito en el cual,
a. Reprodujo e invocó el mérito favorable de los autos; especialmente los que se desprenden de la admisión de los hechos por parte de la demandada, al no haber cumplido su carga procesal de dar contestación a la demanda negando y contradiciendo específicamente cada hecho, tal como lo exige el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Tales hechos supuestamente admitidos los son:
• Que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL es viuda y estaba casada con el ciudadano RAFAEL JOSÉ CÓRDOVA, titular de la cédula de identidad Nº 5.080.076, quien dejó a tres hijos que llevan por nombres: ZARAMY DEL CARMEN, RAFAEL JOSÉ y ZURIMAR DEL VALLE CÓRDOVA ZAMBRANO;
• La existencia de una comunidad de gananciales entre la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL y su cónyuge, el ciudadano RAFAEL JOSÉ CÓRDOVA;
• Que para la fecha de autenticación de los documentos de arrendamiento con opción a compra y de su prórroga, la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL era de estado civil viuda y no soltera, como malintencionadamente se identificó en el cuerpo de esos documentos y por ante la Notaría Pública respectiva;
• Que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL no podía ni puede vender, como era su intención, el cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad del inmueble plenamente identificado en el cuerpo de la demanda y de su reforma, sin el consentimiento de los demás co-propietarios.
• Que cada comunero es propietario exclusivo de su cuota y de los provechos o frutos correspondientes.
• Que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL actuó en nombre propio y como única y exclusiva dueña de la totalidad de los derechos de propiedad del inmueble tantas veces mencionado, cuando la realidad es que ese inmueble le pertenece a ella en comunidad con otros co-propietarios (co-herederos) y por consiguiente ella es dueña de una alícuota parte de los derechos de propiedad del referido bien, razón por la cual no podía cumplir con su obligación de hacer la tradición del cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad con el correspondiente otorgamiento del documento por ante la Oficina Inmobiliaria del Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, para el día 01 de Septiembre de 2008.
b. Pretendió promover los siguientes documentos ya insertos en autos:
• Documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre en fecha 05 de Junio de 2008, anotado bajo el Nº 61, Tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (marcada “A”, folios 07 al 09).
• Documento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre en fecha 01 de Agosto de 2008, anotado bajo el Nº 45, Tomo 113 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría (marcada “B”, folios 10 y 11).
• Certificado de gravamen del inmueble debidamente identificado en autos, expedido por la Oficina Inmobiliaria del Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, de fecha 02 de Octubre de 2008 (marcada “C”, folios 12 y 13).
• Acta de defunción del ciudadano RAFAEL JOSÉ CÓRDOVA, expedida por la Prefectura de la Parroquia Santa Inés del Municipio Sucre del Estado Sucre (marcada “F”, folio 56).
c. Promovió documento contentivo de Constancia de Residencia de la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, expedida por la Prefectura del Municipio Sucre, de fecha 27 de Octubre de 2009 (marcada “I”, folio 153).
d. Promovió prueba de Informes, a ser requeridos a la Oficina Inmobiliaria del Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre y al Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) – Gerencia Región de Tributos Internos – Cumaná.

VI
PUNTOS DE PREVIO PRONUNCIAMIENTO AL FONDO DE LA CAUSA

1. De las defensas perentorias opuestas a la reconvención
Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil la posibilidad que tiene el demandado de intentar la reconvención o mutua petición, y distingue dos supuestos: uno, cuando la reconvención versare sobre objeto igual al del juicio principal, caso en el cual el reconviniente deberá expresar con toda claridad y precisión el objeto y los fundamentos de dicha reconvención; y dos, cuando la reconvención versare sobre objeto distinto al del juicio principal, en cuyo caso, deberá determinarlo como se indica en el artículo 340 eiusdem, esto es,
…con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales…,

Así las cosas, la diferenciación de los dos supuestos contemplados en el artículo 365, con relación a la forma de determinación del objeto sobre el que versare la demanda reconvencional, no tiene mayor trascendencia, en tanto y en cuanto, en uno y otro supuesto la exigencia siempre es la misma: precisión en la determinación del objeto. Igual de estéril resulta la distinción al constatar que conforme a la jurisprudencia patria, toda demanda reconvencional debe cumplir siempre los requisitos exigidos en el artículo 340 de la Ley Civil Adjetiva.
En efecto, ha sostenido la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0065, de fecha 29 de Enero de 2002, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche, caso abogada Carmen Sánchez de Bolívar Vs. Servicios de Vehículos y Estacionamientos Granadillo, C.A., expediente Nº 00-0991; lo que a continuación se transcribe:
…la reconvención no es una defensa, sino una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal… (Negritas añadidas)

Y, en ese mismo orden de ideas, dejó establecido que:
…Otra característica que pone de manifiesto que la reconvención constituye una nueva pretensión deducida en un mismo proceso por razones de economía procesal, es que el desistimiento de la demanda no produce el fenecimiento de la reconvención, la cual subsiste por el carácter autónomo del interés que la sustenta. Por esa razón, la reconvención debe reunir los requisitos previstos en el Art. 340 del C.P.C.… (Negritas añadidas)

Por su parte, la Sala Constitucional de nuestro máximo Tribunal, en sentencia de fecha 10 de Diciembre de 2009, con ponencia de la Magistrada Dra. Carmen Zuleta de Merchán, caso Inversiones El Diamante, C.A. en revisión constitucional, expediente Nº 08-0638; señaló que
…desde el punto de vista constitucional, la inobservancia en la demanda reconvencional de los requisitos exigidos en el Art. 340 del C.P.C., acarrea una violación del derecho a la defensa al actor reconvenido en el proceso principal, toda vez que el mismo quedará privado de elementos para dar contestación a la contrademanda, en virtud de la carencia de fundamentos y señalamientos precisos en los que se sostenga la mutua petición… (Negritas añadidas)

Ahora bien, dispone el artículo 368 del Código de Procedimiento Civil que contra la reconvención “…no se admitirá… la promoción de las cuestiones previas a que se refiere el artículo 346”; disposición legal esta que ha presentado diversas dificultades en su interpretación. No obstante, Gabriel Alfredo Cabrera Ibarra (La Reconvención en el Derecho Procesal y en la Jurisprudencia venezolana, Vadell Hermanos Editores, C.A., Caracas, 2008, pp. 247 – 252) sostiene que en la actualidad, el criterio absolutamente predominante en la doctrina y jurisprudencia patria consiste en que los motivos que dan pie a la proposición de las cuestiones previas, sí pueden interponerse en la contestación a la reconvención, pero como defensas de fondo que no ocasionarán incidencia procesal alguna, sino un pronunciamiento en capítulo previo de la sentencia definitiva.
Aclara el prenombrado autor (Ob. cit., p. 253), que el pronunciamiento sobre las defensas que dan pie a las cuestiones previas, tienen un efecto que no necesariamente ha de ser el mismo efecto que producen las cuestiones previas cuando son declaradas con lugar; de suerte que
…Si se declara con lugar, por ejemplo, cualquiera de los motivos que dan pie a las cuestiones previas subsanables, es decir, las cuestiones a las que se refieren los ordinales 2º, 3º, 4º, 5º y 6º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil en relación con la demanda reconvencional, no cabe en forma alguna subsanar dichas cuestiones, ni menos reponer la causa, o anular los actos procesales posteriores a la reconvención por cuanto ese tipo de error no acarrea la nulidad de los actos procesales posteriores que no dependieron directamente de él. Lo conducente en estos casos es que el tribunal declare la inadmisibilidad de la reconvención planteada, con lo cual el reconviniente queda en libertad de intentar nuevamente sus pretensiones reconvencionales pero ahora por la vía de una demanda autónoma por separado en la cual obviamente tendrá la posibilidad de corregir esos errores antes de introducirla en el tribunal correspondiente en forma autónoma… (Negritas añadidas)

Hechas las anteriores consideraciones, este Juzgado pasa a resolver las defensas perentorias opuestas como sigue a continuación:
Denunció el apoderado judicial de la demandante reconvenida, que la demandada reconviniente no satisfizo lo establecido en los ordinales 7º y 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo dispuesto en el artículo 365 ibídem. En cuanto a la inobservancia de lo estatuido en el ordinal 7º, señaló que su contraparte no especificó los daños y perjuicios, ni sus causas; reclamando en forma genérica e imprecisa, sin explicaciones ni fundamentos, el pago de la cantidad de VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 20.000,00).
Mientras que, en lo que concierne al incumplimiento de lo previsto en el ordinal 4º, delató que la reconviniente no determinó con exactitud el objeto de su pretensión, omitiendo los datos y explicaciones necesarios para precisar lo que pidió o reclamó, así como las razones y pormenores, hechos y demás circunstancias en que apoyó la reconvención. Enfatizó que la demandada reconviniente no expresó el monto en dinero de los gastos correspondientes a la redacción de documento, de registro y de otros emolumentos, tasas y contribuciones, cuyo pago incumplido le atribuyó a la accionante reconvenida; ni explicó a cuál documento, registro, emolumento, tasas y contribuciones se refería. Que asimismo, no señaló a cuál cantidad se causan los supuestos intereses moratorios que le reclama, a cuánto ascienden tales intereses, las fechas desde cuándo y hasta cuándo deben computarse y cuál es el interés aplicable. Que no indicó cuál es el monto a indexar y las fechas desde cuándo y hasta cuándo debe aplicarse la indexación. Y que no mencionó cuáles son los servicios que la actora reconvenida estaba obligada contractualmente a pagar como inquilina.
Una vez revisado el escrito contentivo de la demanda reconvencional, este Tribunal ha constatado que la accionada reconviniente formuló su reconvención por CUMPLIMIENTO DE OBLIGACIÓN LEGAL Y CONTRACTUAL DERIVADA DE LA TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, contra la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, fundamentando expresamente su pretensión en
…lo establecido en el contrato preparatorio de venta del inmueble que se encuentra plenamente identificado en autos que doy aquí por reproducidos (sic),… así como en lo convenido en el documento de prórroga, además de lo contemplado en los artículos 1.133, 1.159, 1.160, 1.161, 1.167 y 1.168 del Código Civil Venezolano…

Imputó a la accionante reconvenida no haber cumplido
…su obligación contractual como inquilina en cancelar los servicios con que cuenta el inmueble y no haber cancelado el precio convenido para la venta, ni los gastos correspondientes a la redacción de documento, cancelación de los gastos de registro y otros emolumentos, tasas y contribuciones en su condición de adquirente, según lo establecido en la ley…

Adujo que las partes convinieron que la operación de compra venta se haría efectiva mediante un primer pago de CIEN MIL BOLÍVARES CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) que debió haber hecho la compradora entre la firma de la prórroga (01-08-2008) y el 01 de Septiembre de 2008, es decir, antes de la protocolización de la venta, lo cual nunca cumplió.
Es así como la demandada reconviniente peticionó a este Tribunal que la actora reconvenida sea condenada a cancelarle
…la cantidad de VEINTE MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.20.000,00) que sumados a las arras totaliza la cantidad de CINCUENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.50.000,00); que fue el límite que establecimos por los daños y perjuicios; mas (sic) los intereses moratorios sobre esta cantidad, y que la misma sea indexada…

Observa quien aquí decide, que es muy clara la norma contenida en el artículo 340 de la Ley Civil Adjetiva cuando establece que
El libelo de la demanda deberá expresar:… 4º El objeto de la pretensión, el cual deberá determinarse con precisión, indicando su situación y linderos, si fuere inmueble; las marcas, colores, o distintivos, si fuere semoviente; los signos, señales y particulares que puedan determinar su identidad, si fuere mueble; y los datos, títulos y explicaciones necesarios si se tratare de derechos u objetos incorporales… 7º Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de estos y sus causas…” (Negritas añadidas)

El objeto de la pretensión a que se refiere el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, es el interés jurídico que se hace valer en la misma, cuyo interés está constituido por un bien de la vida, que puede ser una cosa material, mueble o inmueble, o un derecho u objeto incorporal; siendo que en ambos casos la ley exige que se determine con precisión en el libelo de la demanda (Arístides Rengel Romberg: Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Tomo II. Teoría General del Proceso, Organización Gráficas Capriles, C.A., Caracas, 2007, p. 114).
Del escrito de demanda reconvencional de autos se deducen dos pretensiones condenatorias, a saber, el pago de los DAÑOS Y PERJUICIOS cuyo monto – afirma la demandada reconviniente – fue estipulado en el contrato de opción a compra ya mencionado; y el pago de los INTERESES MORATORIOS calculados sobre ese monto; se trata de dos pretensiones que tienen por objeto, no cosas materiales, sino derechos de crédito.
Luego, pues, dadas las características propias de la reconvención, conforme a los criterios doctrinarios y jurisprudenciales que hemos visto en párrafos anteriores; es forzoso concluir que la demandada reconviniente, ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, tenía la carga de determinar con precisión el objeto de cada una de sus pretensiones, indicando según lo establecido en los ordinales 4º y 7º del artículo 340 de la Ley Civil Adjetiva, los datos, títulos y explicaciones necesarios para tal fin; y particularmente, en cuanto a los daños y perjuicios, especificando éstos y sus causas. Así se establece.
En lo que atañe a la exigencia contenida en el ordinal 7º del precitado artículo 340, obsérvese que ésta ya tenía cabida en los requerimientos a que se contraen los ordinales 4º y 5º del aludido artículo, relativos a la determinación del objeto de la pretensión (que impone explicar los hechos atinentes a ese objeto) y a la relación de los hechos en que se basa la misma, respectivamente. En este sentido, acota Román Duque Corredor (Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Tomo I, 2ª ed., Ediciones Fundación Projusticia, Colección Manuales de Derecho, Caracas, 2000, p. 107) que este requisito del ordinal 7º
…responde a la preocupación del legislador de destacar la importancia de este tipo de demandas indemnizatorias, al exigir específicamente, que se pongan de relieve sus elementos de hecho; en concreto, la determinación del monto de los daños y sus causas… (Negritas añadidas).

Pero, el requisito en cuestión no se agota con la estimación del monto de los daños y perjuicios, toda vez que, como afirma Arístides Rengel Romberg (Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano, Volumen III. Teoría General del Proceso, Organización Gráficas Capriles, C.A., Caracas, 2007, p. 34), el ordinal 7º del artículo 340 exige
…que el demandante indique o explique en qué consisten los daños y perjuicios de su reclamación, y sus causas, con el fin de que el demandado conozca perfectamente lo que se le reclama y pueda así preparar su defensa, o convenir en todo o en parte en lo que se le reclama, si este fuere el caso; pero ello no quiere decir – ha dicho la Casación – que se ha de pormenorizar cada daño y cada perjuicio, bastando que se haga una especificación más o menos concreta, señalando a su vez las causas.
No vale una petición genérica de indemnización, sin concretar en qué consisten los daños y perjuicios y sus causas…

Ahora bien, advierte de inmediato esta juzgadora que si bien la reconviniente hizo alusión a un contrato de opción a compra, suscrito entre ella y la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, y en virtud de cuya terminación pretende que la actora reconvenida sea condenada por este Tribunal al cumplimiento de obligaciones de naturaleza legal y contractual, específicamente entre ellas al pago de una indemnización de daños y perjuicios estipulada presuntamente en el aludido contrato; no obstante, la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL no aportó dato alguno que permitiese identificar e individualizar dicho contrato, sino que se limitó a hacer una mera referencia a la existencia de un contrato preparatorio de venta (que luego llamó documento de arrendamiento con opción a compra) y de un documento de prórroga, dando incluso “por reproducido” aquél en su escrito de reconvención. De esta manera, nada dijo la reconviniente, verbigracia, si el contrato en cuestión se mantuvo privado entre las partes o si, por el contrario, contó con la formalidad de la autenticación, omitiendo fecha y todo otro dato al respecto. Así se establece.
De igual modo, a pesar de que la demandada reconviniente determinó el monto de los daños y perjuicios cuya indemnización pretende – como obviamente tenía la carga de hacerlo –, no señaló en cuál cláusula del contrato quedó prevista esa indemnización, ni en qué términos fue pactada la misma; mucho menos explicó cómo según lo pactado o lo dispuesto en la ley, se hizo acreedora de esa indemnización de daños y perjuicios, esto es, no evidenció de qué forma se concretó o materializó el supuesto fáctico presuntamente previsto en el contrato, o bien previsto en la Ley, que le legitima para reclamar la consecuencia jurídica constituida por la indemnización tantas veces mentada.
Ciertamente, observa esta jurisdicente que, la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL le atribuyó a la actora reconvenida no haber efectuado un primer pago de CIEN MIL BOLÍVARES (Bs. 100.000,00) que, a su decir, debió efectuar según el contrato de prórroga, entre el 01-08-2008 y el 01-09-2008; y de igual modo le atribuyó no haber cancelado los servicios del inmueble, el precio convenido para la venta, ni los gastos de redacción de documento, de registro y otros emolumentos, tasas y contribuciones. Pero, no escapa de la atención de esta sentenciadora que tales imputaciones fueron hechas a modo enunciativo o indicativo, sin más datos ni explicaciones; quedando sin argumentación fáctica la pretensión indemnizatoria de la demandada reconviniente, omisión esta que no puede ser subsanada por este Órgano Jurisdiccional, sin que ello implique una transgresión del principio dispositivo, así como una violación a los derechos de igualdad procesal y al debido proceso, ambos de rango constitucional. Así se establece.
Recuérdese que todo el procedimiento civil se halla informado por el principio dispositivo (artículo 11 del Código de Procedimiento Civil) que, entre otros aspectos, precisa Enrique Véscovi (Teoría General del Proceso, 2ª ed., editorial TEMIS, S.A., Bogotá, 2006, p. 45), implica que son las partes las que fijan el theme decidendum y es dentro de esos límites como el juez debe decidir; por lo que, en consecuencia, aquél principio impone en cabeza del Tribunal el deber de congruencia, según el cual deberá fallar de conformidad con lo alegado y probado por las partes (secundum allegata e probata), sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hechos no alegados ni probados (artículo 12 eiusdem).
Así, pues, si bien el Juez es conocedor del derecho (principio iura novit curia), no obstante, por el principio dispositivo, pertenece a las partes la carga procesal de la alegación fáctica o afirmación de hecho, de suerte que los hechos no alegados por las partes no existen para el Juez. “Son las partes quienes a través del alegato dan al operador de justicia los hechos sobre los cuales recaerá la actividad jurisdiccional” (Humberto Enrique III Bello Tabares y Dorgi Doralys Jiménez Ramos: Teoría General del Proceso, Tomo I, Editorial LIVROSCA, C.A., Caracas, 2004, p. 260).
Como corolario de lo expuesto hasta ahora, ante la falta de alegatos fácticos que especificaran en qué consisten los daños y perjuicios de la reclamación de la demandada reconviniente, y sus causas; así como también de alegatos fácticos que aportaran los datos y explicaciones necesarias para determinar con precisión el objeto de su pretensión indemnizatoria; resulta obvio para esta operadora de justicia que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL no cumplió en su demanda reconvencional, con la carga procesal alegatoria que sobre ella recaía, de satisfacer las exigencias establecidas en los ordinales 4º y 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil y así se establece.
Similares observaciones merece la demanda reconvencional en lo que concierne a la pretensión cuyo objeto lo constituye el pago de los intereses moratorios; de cuyo concepto no se determinó siquiera el monto, no se indicó las fechas desde cuándo comenzaron a generarse y hasta cuándo deben computarse dichos intereses, quedando sin especificar en período con anterioridad a la demanda en el cual se generaron los pretendidos intereses moratorios; y de igual manera se omitió indicar si tales intereses moratorios se deben calcular según la tasa legal, convencional o bancaria; por lo que la pretensión en cuestión quedó reducida a un mero enunciado dentro del petitorio del escrito de reconvención; y así se establece.
En este orden de ideas, lógico es que en lo que atañe a la pretensión de pago de intereses moratorios formulada por la demandada reconviniente, este Tribunal deba declarar asimismo no satisfecho el requisito contemplado en el ordinal 4º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, relativo a la determinación precisa del objeto de dicha pretensión y así se establece.
Luego entonces, como quiera que la inobservancia de los requisitos a que se contraen los ordinales 4º y 7º del artículo 340 de la Ley Civil Adjetiva, en que incurrió la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL al formular en su demanda reconvencional las pretensiones de indemnización de daños y perjuicios, y de cobro de intereses moratorios, comporta una violación al derecho a la defensa de la actora reconvenida, quien ante la falta de alegación fáctica por parte de aquélla, queda privada de elementos para dar una eficiente contestación a la contrademanda o mutua petición; este Órgano de la administración de justicia no puede sino declarar Inadmisible la reconvención planteada y así se resuelve.

2. De la estimación de la reconvención y su contradicción

En el caso concreto bajo análisis, la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL peticionó que la actora reconvenida sea condenada por este Tribunal a cancelarle:
…la cantidad de VEINTE MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.20.000,00) que sumados a las arras totaliza la cantidad de CINCUENTA MIL CON 00/100 BOLIVARES (Bs.50.000,00); que fue el límite que establecimos por los daños y perjuicios; más los intereses moratorios sobre esta cantidad; y que la misma sea indexada…

Y, estimó finalmente su reconvención en la cantidad de CINCUENTA MIL CON 00/100 BOLÍVARES (Bs. 50.000,00).
Por su parte, en la oportunidad de dar contestación a la reconvención, el representante judicial de la parte demandante reconvenida, abogado en ejercicio GONZALO ERNESTO BRICEÑO MARCHIANI, rechazó por exagerada la estimación de la demanda reconvencional, en los términos siguientes:
... Niego, rechazo y contradigo la estimación de la reconvención por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES CON 00/100 (Bs. 50.000,oo), por ser la misma exagerada, pues del escrito reconvencional la parte demandada no señala ni fundamento como estimo (sic) esa cuantía, solamente se limita a decir, que estima la reconvención en la cantidad de Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 50.000,oo)… lo que pretende la demandada reconviniente en su escrito reconvencional es que mi representada… sea condenada al pago en la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo), así se evidencia nuevamente de la diligencia de fecha 30 de Septiembre de 2009, inserta al folio 118 del cuaderno principal, la representación judicial de la demandada reconviniente señala entre otras cosas que: “…el petitorio es para que le cancele la cantidad de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000,oo)…”. Siendo este (sic) el monto reclamado (Bs. 20.000,oo), esta (sic) debe ser la estimación de la cuantía de la reconvención, porque sería el supuesto monto de la obligación a pagar, y asi (sic) pido sea declarado (Subrayado añadido)

Sin embargo, declarada como quedó en el particular 1º que antecede, la Inadmisibilidad de la reconvención planteada, resulta en consecuencia inútil entrar en el análisis de la impugnación de la que fue objeto la estimación de la demanda reconvencional por parte de la actora reconvenida, y así se establece.

VII
MOTIVOS PARA DECIDIR
Siendo la oportunidad para que este Órgano Jurisdiccional, emita pronunciamiento sobre el fondo del asunto sometido a su consideración, procede a efectuarlo sobre la base de las siguientes motivaciones:

1. De los hechos no controvertidos
Del análisis de los alegatos fácticos contenidos en el escrito de demanda y en el de contestación a ésta, concluye esta juzgadora que son hechos no controvertidos y, por tanto, excluidos del thema decidendum:
1.a. Hechos en cuya certeza convino expresamente la demandada:
Que en fecha 01 de Junio de Dos mil ocho (2008) las ciudadanas ANA BRISNACY CUELLAR y MARÍA TERESA GIL MARVAL celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra venta sobre un inmueble (terreno y casa) ubicado en la Calle Sucre, Nº 4, de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre, y que se halla alinderado de la siguiente forma: Norte: casa que es o fue de la sucesión Madriz; Sur: con casa que es o fue de Andrés Salvador Bruzual Sanabria; Este: con casa que es o fue del Dr. Rodríguez y casa que es o fue de Andrés Salvador Bruzual Sanabria; y Oeste: que es su frente, con la referida calle Sucre.
Que el mencionado contrato tenía una vigencia inicial de dos (02) meses, a saber: desde el 01 de Junio de 2008 hasta el 01 de Agosto de 2008. Que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL se comprometió a vender a la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR el inmueble arrendado, al vencimiento del lapso de arrendamiento (01-08-2008); y ésta se comprometió a adquirir dicho inmueble en esa fecha.
Que ambas partes fijaron el precio final de la venta en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00).
Que el 01 de Agosto de 2008 las prenombradas ciudadanas acordaron, mediante documento autenticado, prorrogar por treinta (30) días continuos la vigencia del contrato de arrendamiento con opción a compra, esto es, hasta el 01 de Septiembre de 2008.
1.b. Hechos no negados ni contradichos por la demandada; y en consecuencia ciertos:
Que la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR entregó a la promitente vendedora la suma de TREINTA MIL BOLÍVARES (Bs. 30.000,00) en calidad de arras.
Que vencida la prórroga acordada, la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, no otorgó a la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR el documento definitivo de venta por ante el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre.
Que la promitente vendedora estaba casada con el ciudadano Rafael José Córdova, quien al morir dejó como sobrevivientes a la prenombrada ciudadana y a tres (03) hijos.
Que para la fecha de autenticación del contrato de arrendamiento con opción a compra venta como el de su prórroga, el estado civil de la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL era viuda, y no soltera como se habría identificado en el cuerpo de esos documentos y por ante la Notaría Pública respectiva.
Que la promitente vendedora MARÍA TERESA GIL MARVAL estaba y está imposibilitada de vender el 100% de los derechos de propiedad del inmueble previamente identificado, toda vez que ese inmueble le pertenece en comunidad con otros co-propietarios (co-herederos del finado Rafael José Córdova) y, por consiguiente, ella sólo es dueña de una alícuota parte de los derechos de propiedad sobre el mentado bien.

2. De los hechos controvertidos
Ahora bien, los hechos controvertidos en la presente causa, se derivan de las siguientes alegaciones fácticas:
La promitente compradora (demandante) de autos adujo que la operación de compra venta del inmueble no se efectuó en la oportunidad que fue pactada, es decir, para el 01 de Septiembre de 2008; por causas imputables a la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, toda vez que incumplió su obligación de otorgar para esa fecha el documento de venta definitivo por ante el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre.
En este sentido manifestó, que el día 01 de Septiembre de 2008 acudió en compañía de su abogado al Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, ubicado en la Calle Mariño de esta ciudad, porque le causó mucha extrañeza que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL no le hubiera notificado con suficiente tiempo la fecha de protocolización del documento de venta definitivo. Que fue su sorpresa que para esa fecha la prenombrada ciudadana no había introducido por ante esa Oficina Registral el documento en cuestión, así como tampoco lo había presentado para el cálculo de los derechos a cancelar y mucho menos había consignado los recaudos necesarios para la protocolización.
Que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL tampoco habría podido cumplir con su obligación de hacerle la venta definitiva del inmueble para el 01 de Septiembre de 2008, por cuanto no estaba solvente en relación a ese inmueble con Hidrocaribe.
Denunció igualmente la accionante, que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL incumplió lo estipulado en la cláusula novena del contrato, según la cual de no efectuarse la operación de compra venta en los términos y fecha convenidos por causas imputables a la promitente vendedora, ésta quedaba obligada a devolver a la promitente compradora la suma de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de arras y daños y perjuicios.
Por su parte, la promitente vendedora (demandada) negó, rechazó y contradijo que el documento de venta no se protocolizó por causas que le son imputables. Negó, rechazó y contradijo que la actora junto a su abogado hayan acudido a la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, ubicado en la Calle Mariño de esta ciudad, porque le causó mucha extrañeza que no le hubiera notificado con suficiente tiempo la fecha de protocolización del documento de venta definitivo.
Asimismo, negó, rechazó y contradijo que en aquélla oportunidad la demandante se haya sorprendido porque ella (la demandada) no había introducido por ante esa Oficina Registral el documento en cuestión, ni había presentado el documento para sacar el cálculo de los derechos a cancelar, ni había consignado los recaudos necesarios para la protocolización.
Adujo que la deuda que pesaba sobre el inmueble por el servicio de agua era de la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, ya que correspondía al consumo de ese servicio durante el tiempo que estuvo ocupando la casa en condición de inquilina.
Enfatizó que para las fechas de vencimiento del contrato de arrendamiento con opción a compra venta y el de su prórroga, es decir, para el 01 de Agosto de 2008 y el 01 de Septiembre de 2008, la actora no contó con liquidez para cancelar el precio que habían convenido para la venta; quedando ello evidenciado – a su decir – con la confesión que la accionante hace de su insolvencia en el pago de los servicios con que cuenta el inmueble, ya que si no tenía con qué pagar el agua, menos aun tenía para pagar DOSCIENTOS SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 270.000,00), que era el saldo del precio de la venta.
Agregó que accedió a la firma del documento de prórroga porque la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR solicitó unos días más para cancelarle el precio; y que en la cláusula primera de ese documento quedó establecido que la prórroga tuvo lugar por causas atribuibles exclusivamente a la promitente compradora (demandante).

3. Consideraciones de mérito
Pretende la accionante el Cumplimiento de la obligación legal y contractual derivada de la terminación del contrato de opción a compra venta autenticado por ante la Notaría Pública de Cumaná Estado Sucre en fecha 05 de Junio de 2008, quedando anotado bajo el Nº 61, tomo 77 de los libros de autenticaciones llevados en esa Notaría, cuya vigencia fue prorrogada según documento autenticado asimismo por ante aquella Notaría Pública en fecha 01 de Agosto de 2008, quedando inserto bajo el Nº 45, tomo 113 de los libros respectivos. Tal obligación consiste, según su decir, en el pago de la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 50.000,00) por concepto de las arras más los daños y perjuicios pactados en la cláusula novena de la opción a compra venta, en razón de que la promitente vendedora, ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, no cumplió con venderle el inmueble objeto de la negociación en los términos y fecha convenidos.
Examinados los instrumentos arriba mencionados, producidos por la actora en el presente procedimiento junto con el escrito libelar, en copia certificada y en forma original, respectivamente, quedando insertos a los folios 07 al 09 y a los folios 10 y 11, en ese mismo orden; esta operadora de justicia constata que los mismos constituyen documentos públicos, a tenor de lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil en concordancia con los artículos 69 y 75 numerales 1 y 3 de la Ley de Registro Público y del Notariado, por haber sido autorizados con las solemnidades legales por el Notario Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, quien es un funcionario público con facultad para darle fe pública en el lugar donde aquellos documentos fueron autorizados. En consecuencia, quien aquí decide reconoce a dichos documentos la eficacia probatoria que les atribuye la legislación civil sustantiva, específicamente en sus artículos 1.359 y 1.360, en el sentido de que hacen “plena fe” y por lo tanto constituyen “plena prueba”, así entre las partes como respecto de terceros, tanto en lo que respecta a la verdad de las declaraciones del funcionario público relativas al acto de documentación de ambos instrumentos, como en cuanto a la verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización de los hechos jurídicos a que se contraen los documentos en cuestión; toda vez que contra éstos no fue propuesta incidentalmente en el presente juicio la tacha de falsedad, como tampoco fue traída a los autos prueba alguna de la declaratoria judicial de esa falsedad por vía principal, ni acreditada la simulación. Así se establece.
Hechas las consideraciones precedentes, esta juzgadora procede entonces a analizar lo concerniente propiamente a la pretensión de la actora y constata que las ciudadanas ANA BRISNACY CUELLAR y MARÍA TERESA GIL MARVAL se obligaron en la cláusula novena del contrato de arrendamiento con opción a compra venta primigenio, a lo siguiente:
…NOVENA: Cláusula penal: si por razones atribuibles a la PROMITENTE COMPRADORA no se lograra realizar la operación de compra venta del referido inmueble en los términos y fecha convenida (sic) la misma perderá el derecho sobre las ARRAS entregadas a la PROMITENTE VENDEDORA mas (sic) la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES FUERTES (20.000 Bs/F) por concepto de daños y perjuicios es decir la suma total de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (50.000 Bs/F) si las causas imputables (sic) a la PROMITENTE VENDEDORA esta (sic) se obliga a devolver a la PROMITENTE COMPRADORA la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (50.000 Bs/F) por concepto de ARRAS y daños y perjuicios…

Adviértase que a los efectos de la exigibilidad de las obligaciones previstas en la cláusula penal, el supuesto de hecho que debe materializarse consiste en un hecho negativo, cual es la no realización de la operación de compra venta del inmueble objeto de la negociación, en los términos y fecha convenidos; distinguiéndose dichas obligaciones según que ese hecho negativo se deba a causas imputables a la promitente compradora o a la promitente vendedora.
La citada cláusula penal conservó su vigencia en el contrato autenticado el 01 de Agosto de 2008; en el cual las partes acordaron:
…TERCERO: …Si esta operación de compra venta no se pudiese realizar en la fecha señalada en la cláusula anterior por causas imputables a cualquiera de las partes, el contrato en cuestión quedará resuelto de Pleno Derecho y se obligan a dar cumplimiento a la cláusula novena del contrato mencionado… (Cursivas añadidas)

Ahora bien, respecto de los términos y fecha convenidos para la celebración de la operación de compra venta, se lee en el texto del contrato de arrendamiento autenticado el 05 de Junio de 2008, lo siguiente:
QUINTO: La PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender a la PROMITENTE COMPRADORA el referido inmueble al vencimiento del lapso de arrendamiento es decir el 01 de Agosto del año en curso y la PROMITENTE COMPRADORA se compromete a adquirir el inmueble en cuestión en la fecha antes señalada. SEXTO: El precio total de la venta del inmueble será la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLIVARES FUERTES (300.000 Bs/F) los cuales serán cancelados de acuerdo a lo convenido entre las partes. (Subrayado añadido)

Del contenido de la cláusula Quinta transcrita “ut supra”, se desprende que inicialmente las ciudadanas MARÍA TERESA GIL MARVAL y ANA BRISNACY CUELLAR se obligaron a realizar la operación de compra venta al vencimiento del lapso de arrendamiento, esto es, el 01 de Agosto de 2008.
Pero, llegada la indicada fecha, ambas partes prorrogaron el señalado lapso de arrendamiento, a través de documento autenticado, en los siguientes términos:
…SEGUNDO: De mutuo acuerdo hemos convenido en prorrogar el mencionado contrato de arrendamiento con opción a compra por un lapso de treinta (30) días continuos contados a partir de la fecha de autenticación del presente documento (ambas fechas inclusive)…

Expuesta de esta manera la voluntad de las partes, deduce esta jurisdicente que prorrogado como así fue el lapso de arrendamiento, del mismo modo quedó postergada la realización de la compra venta, para el día 01 de Septiembre de 2008. Así se establece.
El precio de la venta también fue objeto de acuerdo entre las ciudadanas MARÍA TERESA GIL MARVAL y ANA BRISNACY CUELLAR, quedando estipulado en la suma total de Trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00), que serían “cancelados de acuerdo a lo convenido” entre ellas, según se desprende de la cláusula Sexta del contrato autenticado el 05 de Junio de 2008; pero en éste nada más se dijo en lo que concierne a la forma y oportunidad de pago. Es en el contrato de prórroga, autenticado el 01 de Agosto de 2008, que se pactó lo siguiente:
TERCERO: La operación de compra-venta se hará efectiva mediante un primer pago de CIEN MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F.100.000,00) a la firma del contrato y el saldo deudor de DOSCIENTOS MIL BOLIVARES (Bs F. 200.000,00) se hará mediante cuatro pagos fraccionados para lo cual se emitirán en el mismo acto cuatro letras de cambio con vencimiento trimestral y consecutivas, por un monto de CINCUENTA MIL BOLIVARES FUERTES (Bs F. 50.000,00) cada una… (Negritas añadidas)
Es de advertir que, en esta cláusula Tercera no sólo queda estipulada la forma y oportunidad de pago del precio de la venta, sino que además queda en evidencia la voluntad expresa de las partes contratantes, de supeditar el perfeccionamiento de la operación de compra venta ya no sólo al vencimiento del lapso de arrendamiento y de su prórroga, sino también a la ocurrencia simultánea de otros dos acontecimientos, a saber: el pago de la primera fracción del precio total de la venta y la firma del contrato de compra – venta. Así se establece.
Recuérdese que la venta se perfecciona por efecto del solo consentimiento legítimamente manifestado – como ya se dijo en párrafos anteriores –, quedando la cosa a riesgo y peligro del adquirente, aunque la tradición no se haya verificado (artículos 1474 y 1161 del Código Civil). Pero, esto no impide que ambas partes puedan convenir expresamente – no debe presumirse –, que la venta no se perfeccione sino al suscribirse un documento de venta, en cuyo caso, hasta entonces sólo habrá promesa bilateral de venta (José L. Aguilar Gorrondona: Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 17 ed., Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2008, p. 184).
Debe tenerse claro, pues, que venta y tradición no son una misma cosa, y no necesariamente se producen en un mismo momento histórico; la venta es el negocio jurídico que se celebra y la tradición – que consiste en poner al comprador en posesión material y jurídica de lo vendido – es una de las principales obligaciones del vendedor, que deriva de la obligación de transferir la propiedad y se cumple, en casos de inmuebles, haciendo el otorgamiento del instrumento de propiedad. Este otorgamiento, pues, es una obligación ineludible del vendedor, de suerte que
En todo caso el vendedor debe otorgar una escritura susceptible de ser registrada por el comprador, si es que no otorga directamente el documento público registrado. Si el vendedor no otorga la escritura la omisión puede suplirse con el registro de la sentencia que declare la existencia del contrato de venta (José L. Aguilar Gorrondona: Contratos y Garantías, Derecho Civil IV, 17 ed., Universidad Católica Andrés Bello, Caracas, 2008, p. 219).

Para esta juzgadora, la locución “a la firma del contrato” empleada en la cláusula Tercera del contrato de prórroga autenticado el primero (01) de Agosto de 2008, alude al otorgamiento del documento de propiedad, que es la forma de cumplir la tradición. Luego, cuando las partes supeditaron el perfeccionamiento de la venta al referido otorgamiento, pactaron pues que venta y tradición forzosamente debían verificarse en un mismo tiempo; como así se deduce también de las alegaciones fácticas de la actora y de la demandada de autos, quienes coinciden al afirmar que no hubo venta porque no se produjo tal protocolización. Así se establece.
Así las cosas, reconocida como ha sido la eficacia probatoria que como plena prueba despliegan en el presente procedimiento los documentos autenticados por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre en fechas 05 de Junio de 2008 y 01 de Agosto de 2008; y una vez analizado e interpretado el contenido de los mismos; esta juzgadora halla acreditado en autos que la operación de compra venta del bien inmueble identificado con anterioridad, debía efectuarse al 01 de Septiembre de 2008, con la ejecución simultánea de dos obligaciones, una a cargo de la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, consistente en otorgar el documento de propiedad por ante el Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre; y otra a cargo de la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, consistente en pagar la suma de Cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), como primera fracción del precio total de la venta. Así se establece.
Entonces, producidos como fueron aquellos documentos por la accionante y habiendo ésta manifestado en su respectivo escrito de promoción de pruebas, su intención de hacerse valer de ellos como medios probatorios; es indudable que la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR logró demostrar en la presente causa a través de dichas documentales, que su contraria tenía la obligación de otorgarle al 01 de Septiembre de 2008 el documento de propiedad; obligación ésta que denunció como incumplida. De esta manera satisfizo la actora la carga probatoria que sobre ella recaía, consistente en demostrar la existencia de la obligación cuyo incumplimiento atribuyó a la demandada de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1354 del Código Civil, dada; y así se establece.
Ahora bien, la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL no controvirtió el hecho de no haber cumplido aquélla obligación de hacer el otorgamiento al 01 de Septiembre de 2008; pues no afirmó haberla ejecutado; como tampoco controvirtió siquiera no haber introducido el documento de venta por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, no haberlo presentado para el cálculo de los derechos a cancelar y no haber consignado los recaudos necesarios para la protocolización; cuya actitud reveló como ciertos los hechos omisivos en cuestión alegados por la parte demandante. Así se establece.
Sin embargo, no deja de advertir esta sentenciadora que conforme a la prueba promovida por la accionante y admitida por este Juzgado, constituida por el Informe dado a este Despacho Judicial por la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, a través de oficio Nº 7530-10-90 de fecha 26 de Enero de 2010 y recibido en este Tribunal el 07 de Abril de 2010 (folios 192 y 193);
…en las fechas…(01/06/2008 al 01/09/2008) la Ciudadana: María Teresa Gil Marjal, Titular de la Cédula de Identidad Nº 2.831.447 no presentó ningún documento de compra-venta sobre el inmueble, constituido por terreno y casa ubicado en la Calle Sucre de Cumaná y cuyos linderos son: NORTE: con casa que es o fue de la Sucesión Madriz; SUR: con casa que es o fue de Andrés Salvador Bruzual Sanabria; ESTE: con casa que es o fue de del Doctor Rodríguez y casa que es o fue de Andrés Salvador Bruzual Sanabria y OESTE: que es su frente con la referida Calle Sucre, ya que en nuestro control interno no se encuentra evidencia del ingreso de la misma…

Asimismo, de la prueba de Informe promovida igualmente por la accionante, requerida por este Órgano Jurisdiccional a la Gerencia Regional de Tributos Internos de la Región Nor-Oriental, Sector Cumaná, del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributos; y finalmente suministrada mediante oficio GRTI/RNO/SCU/AJS/2009/052 de fecha 13 de Enero de 2010 (folio 167), se desprende que
…según los registros existentes hasta la fecha en le Sistema Venezolano de Información Tributaria (SIVIT), La Ciudadana MARÍA TERESA GIL DE CORDOVA, inscrita en el sistema de Registro de Información Fiscal con el RIF Nº V-02831447-3, no presenta ninguna transacción bancaria entre las fechas comprendidas del 01-08-2008 al 01-09-2008, ni en ninguna otra fecha, por lo cual no se evidencia pago alguno por DECLARACION DE ENAJENACION DE INMUEBLES PARA PERSONAS NATURALES Y JURÍDICAS (FORMA 33)…

Tales Informes, a juicio de esta sentenciadora, corroboran la afirmación de la accionante, relativa a que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL no cumplió su obligación de hacer el otorgamiento del documento de venta en fecha 01 de Septiembre de 2008, ni habría podido hacerlo en virtud de no haber siquiera introducido el documento por ante la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre. Así se establece.
Por otra parte, observa esta jurisdicente que la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR denunció haberse enterado posteriormente al vencimiento de la prórroga del contrato de arrendamiento con opción a compra venta, que para la fecha de autenticación de éste, el estado civil de la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL era el de “viuda” y no soltera como se habría identificado falsamente en el cuerpo de esos documentos y por ante la Notaría Pública respectiva, por lo que estaba y está impedida de vender el cien por ciento (100%) de los derechos de propiedad del inmueble sobre el que se pactó la opción de compra venta, toda vez que le pertenece en comunidad con otros sucesores de quien fue su cónyuge, siendo ella dueña sólo de una alícuota parte de aquellos derechos.
Aportó la demandante con su escrito de Reforma de la demanda, a fin de acreditar el estado de viudez antes señalado, copia certificada del acta de defunción de quien en vida se llamó RAFAEL JOSÉ CÓRDOVA, y quien fue titular de la cédula de identidad laminada Nº 5.080.076; cuya copia certificada fue expedida por la Prefectura de la Parroquia Santa Inés del Municipio Sucre del Estado Sucre, surtiendo en este proceso el valor probatorio que le viene dado en el artículo 457 del Código Civil, en concordancia con los artículos 477 eiusdem y 429 del Código de Procedimiento Civil; por lo que al no resultar desvirtuados por prueba en contrario los hechos sobre los que versan las declaraciones formuladas por la compareciente ante el Prefecto que levantó la correspondiente acta, ni existir constancia en autos de que el instrumento haya sido de alguna manera impugnado, la aludida acta de defunción acredita como ciertos, entre otros hechos: que el difunto falleció el día 29 de Octubre de 1998; que el finado estaba casado con la ciudadana MARÍA TERESA GIL de CÓRDOVA, titular de la cédula de identidad Nº 2.831.447; y que el fallecido dejó tres hijos de nombres: Zaramy Del Carmen, Rafael José y Zurimar Del Valle Córdova Zambrano, todos mayores de edad. Así se establece.
Con tales hechos así acreditados, y visto que MARÍA TERESA GIL MARVAL no negó, ni rechazó ni contradijo ser la viuda sobreviviente de RAFAEL JOSÉ CÓRDOVA; que a éste le sobrevivieron además los tres hijos mencionados ut supra; que el inmueble sobre el cual versó el contrato de arrendamiento con opción a compra venta y el de su prórroga, integró la comunidad conyugal que existió entre ella y su difunto esposo; que dicho inmueble pasó a formar parte de la comunidad hereditaria que surgió entre ella y los ciudadanos Zaramy Del Carmen, Rafael José y Zurimar Del Valle Córdova Zambrano; que la prenombrada demandada no es titular del 100% del derecho de propiedad sobre el mentado bien inmueble; que en virtud de ello no le era posible vender dicho inmueble como lo pactó el 01 de Junio de 2008, actuando en nombre propio y como única y exclusiva propietaria; y además, que para la fecha de celebrar el contrato de arrendamiento con opción a compra venta, era conocedora de todas las antes referidas circunstancias que fueron afirmadas por la actora; en consecuencia, esta operadora de justicia tiene como ciertas las mismas y así se establece.
Llama la atención de esta sentenciadora que la demandada se limitó en su escrito de contestación a la demanda, a alegar en su favor que “…si yo no tuviese la capacidad para otorgar el documento definitivo de venta, simplemente no le hubiese firmado el llamado documento de prórroga…” (folio 80), sin especificar a qué tipo de capacidad refería; mientras que en su escrito de Informes, su apoderado judicial sostuvo:
…con respecto a la alegación de la parte actora, de que mi representada, no tenía capacidad negocial, para haber contraído, dicho contrato preparativo de compra venta, ello es totalmente falso, en virtud de que la misma es la única propietaria del inmueble tal y como se desprende, de documentos públicos, los cuales consigno uno en original y otro en copias, marcados con la letra “A” y “B”, donde sus hijastros le venden, la totalidad de sus derechos sobre el mencionado bien, los cuales produzco junto con la presente y pido sean admitidos y conforme a esto apreciados, de conformidad con el artículo 435 concatenado con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil… (folio 221)

Adviértase que la demandada erró al invocar su capacidad negocial para haber celebrado el contrato de arrendamiento con opción a compra venta y el de su prórroga, afirmándose única propietaria del inmueble; en tanto y en cuanto, el hecho de ser o no única propietaria atiende a un problema de titularidad del derecho de propiedad sobre el bien en cuestión; y no a un problema de capacidad negocial o de ejercicio, entendida ésta como la “…medida de la aptitud para realizar en nombre propio negocios jurídicos válidos”; cuya capacidad no ha sido en modo alguno atacada en el presente juicio – contrariamente a lo expuesto por el apoderado judicial de la accionada –, como sí lo ha sido la legitimación de la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL para disponer del mentado derecho de propiedad; y así se establece.
Luego, debe esta juzgadora desestimar – como en efecto lo hace – las alegaciones que sobre la titularidad del derecho de propiedad ha realizado la representación judicial de la demandada en su escrito de Informes, pues al no haber sido traídas a los autos en el acto de contestación a la pretensión, constituyen hechos nuevos cuya admisión está proscrita expresamente en el artículo 364 del Código de Procedimiento Civil, en virtud del principio de legalidad de los actos procesales consagrado en el artículo 7 del mismo texto legal, lo cual necesariamente debe concatenarse con lo dispuesto en el artículos 196 y 202 eiusdem respecto de la legalidad de los lapsos o términos procesales y la improrrogabilidad de los mismos, respectivamente; mientras que por imperio del artículo 12 eiusdem, concatenado con el artículo 243, 5º eiusdem, esta jurisdicente debe decidir únicamente conforme a la pretensión deducida en la demanda y a las excepciones o defensas opuestas en la contestación, a través de las cuales quedaron fijados los límites de la controversia que nos ocupa y así se establece.
Era pues, en la oportunidad del acto de contestación a la pretensión cuando la demandada, de conformidad con lo establecido en el artículo 361 de la Ley Civil Adjetiva, debió contradecir, en todo o en parte, el alegato de la actora conforme al cual la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL no es titular del 100% del derecho de propiedad sobre el bien inmueble constituido por un lote de terreno y la casa sobre éste construida, ubicados en la Calle Sucre, Nº 04 de la Parroquia Santa Inés, del Municipio Sucre del Estado Sucre; cuya oportunidad obviamente, a tenor de lo dispuesto en el artículo 359 ibídem, ya había precluído con exceso en la etapa de Informes; y así se establece.
Ahora bien, desestimadas como han sido las alegaciones de la parte demandada en cuanto a su pretendida titularidad absoluta del derecho de propiedad arriba mencionado, este Tribunal desecha en consecuencia el material probatorio consignado por la representación judicial de la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL para acreditar tales alegatos fácticos, constituidos por el original del documento autenticado en fecha 18 de Mayo de 2010 por ante la Notaría Pública del Municipio Plaza, Guarenas Estado Miranda, inserto bajo el Nº 38, tomo 82 de los libros de autenticaciones respectivos; y la copia fotostática simple del documento autenticado en fecha 10 de Agosto de 2000 por ante la Notaría Publica del Municipio Sucre del Estado Sucre, inserto bajo el Nº 06, Tomo 61 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaría; y así se decide.
En otro orden de ideas, obsérvese en el escrito de contestación a la pretensión, que los hechos negados y rechazados expresamente por la demandada de autos los constituyen: que la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR junto a su abogado acudieron a la Oficina de Registro Subalterno del Municipio Sucre del Estado Sucre, por la extrañeza que le causó a la prenombrada ciudadana que la aquí accionada no le hubiera notificado con suficiente tiempo la fecha de protocolización del documento de venta definitivo; y que la actora se haya sorprendido porque la ciudadana MARÍA TERESA GIL MATRVAL no había introducido en el Registro el documento definitivo de venta, ni había presentado el documento para sacar el cálculo de los derechos a cancelar, ni había consignado los recaudos necesarios; circunstancias fácticas éstas que esta juzgadora estima impertinentes e irrelevantes para la resolución del fondo de la controversia que nos ocupa, toda vez que ni el susodicho traslado a la Oficina de Registro por el motivo indicado, ni la sorpresa en la demandante por las razones señaladas, son hechos constitutivos del derecho invocado por la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, ni tampoco puede considerárseles como condicionantes normales de la eficacia de éstos; y así se establece.
Por otra parte, la accionada tildó de falso que el documento de venta no se protocolizó por causas que le fueran imputables; y alegó que la actora había incumplido a su vez su obligación de pagar el precio en el término y fecha convenidos. En este sentido, acreditó de conformidad con las reglas generales de distribución de la carga de la prueba establecidas en el artículo 1354 del Código Civil, y a través de los documentos autenticados por ante la Notaría Pública del Municipio Sucre del Estado Sucre en fechas 05 de Junio de 2008 y 01 de Agosto de 2008, cuyos méritos favorables invocó en la etapa procesal correspondiente; que la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR se obligó a cancelarle, al 01 de Septiembre de 2008 – misma oportunidad en que debía producirse el otorgamiento del documento de propiedad – la suma de Cien mil bolívares (Bs. 100.000,00), como primera fracción del precio total de la venta, a los efectos del perfeccionamiento de ésta. Así se establece.
Considera esta juzgadora que aquella alegación de la demandada no comporta más que la invocación de la excepción non adimpleti contractus (excepción de contrato no cumplido), consagrada en el artículo 1168 del Código Civil en los siguientes términos: “En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones”.
Correspondía entonces a la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, por aplicación del artículo 1354 del Código Civil, demostrar en el presente procedimiento haber ejecutado la obligación contractual cuyo incumplimiento le atribuyó la demandada como fundamento de su excepción, esto es, haber efectuado el pago de la primera fracción del precio total de la venta; sin embargo, no lo demostró, quedando como cierta la denuncia sobre la que se basa la excepción del contrato no cumplido formulada por la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL. Así se establece.
Ahora bien, ha estructurado la doctrina una serie de condiciones para la procedencia de la excepción non adimpleti contractus, a saber: a) Debe tratarse de un contrato bilateral; b) el incumplimiento que da lugar a la excepción debe ser un incumplimiento culposo; c) dicho incumplimiento debe ser un incumplimiento de importancia, en el sentido de que no es suficiente para justificar la excepción el incumplimiento de obligaciones secundarias de un contrato; d) es necesario que las obligaciones surgidas del contrato bilateral sean de ejecución o cumplimiento simultáneo, que el orden de cumplimiento sea el ordinario, el dando y dando; y e) que la parte que la oponga no haya a su vez motivado el incumplimiento de la contraparte (Eloy Maduro Luyando: Curso de Obligaciones. Derecho Civil III, 7ª ed., Universidad Católica Andrés Bello, Manuales de Derecho, Caracas, 1989, pp. 502 – 507).
En el caso de marras, esta jurisdicente observa que los contratos de los cuales derivan las obligaciones que se denunciaron aquí como incumplidas, son contratos bilaterales; que tales obligaciones de pagar la primera fracción del precio total de la venta y de otorgar el documento de propiedad, son obligaciones de ejecución simultánea, en tanto y en cuanto, fueron pactadas cumplir en un mismo momento; y que el incumplimiento sobre el cual la demandada motivó la oposición de la excepción es un incumplimiento de importancia, toda vez que la obligación de pagar el precio de la venta, lejos de ser una obligación secundaria, es la obligación fundamental del comprador.
Empero, advierte asimismo esta administradora de justicia que tal incumplimiento por parte de la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR no puede calificarse como culposo. En efecto, no habiendo introducido la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, el documento de venta y los recaudos correspondientes por ante la Oficina Registral respectiva, para que se produjera el otorgamiento en la fecha convenida; no sólo no podía cumplir, como en efecto no cumplió la demandada, su obligación en los términos y fecha acordada – como quedó establecido en párrafos anteriores –; sino que además, no podía la actora ejecutar su obligación de pago, al saber que el día 01 de Septiembre de 2008 no ocurriría “la firma del contrato”; de suerte que el incumplimiento de la promitente compradora no deviene de su propia voluntad, sino de una causa extraña a ella y así se establece.
Por otra parte, si bien la demandada denunció la insolvencia de la actora en el pago de los servicios del inmueble objeto de la opción de compra venta y en el pago del precio de la venta para la fecha del vencimiento del primer contrato (01-08-2008), enfatizando que esa insolvencia conllevó a prorrogar el contrato y a señalar expresamente en el contrato de prórroga que ésta tuvo lugar por causas atribuibles exclusivamente a la promitente compradora; pretendiendo la accionada con tales alegaciones imputar la inejecución del pago pactado para el 01 de Septiembre de 2008, a la insolvencia de la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR; sin embargo, esta sentenciadora advierte que aquellas circunstancias por sí solas no son suficientes para demostrar que a la fecha del vencimiento del último contrato, contentivo de la prórroga, esto es, para el día 01-09-2008, la promitente compradora no haya contado con liquidez monetaria para cancelar la primera fracción del precio total de la venta y que ésta haya sido la causa por la cual no ejecutó el señalado pago. Así se establece.
No concurren, pues, en el caso concreto bajo análisis, las condiciones para la procedencia de la excepción “non adimpleti contractu” opuesta por la demandada, ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, y así debe declararlo este Órgano Jurisdiccional en la dispositiva del presente fallo.
Ergo, sobre la base de que en este juicio quedó demostrada la existencia de la obligación de la accionada de realizar el 01 de Septiembre de 2008 el otorgamiento del documento de venta del inmueble constituido por un terreno y la casa sobre éste construida, ubicado en la calle Sucre, Nº 4, de esta ciudad de Cumaná Estado Sucre, alinderado por el NORTE: con casa que es o fue de la sucesión Madriz, por el SUR: con casa que es o fue de Andrés Salvador Bruzual Sanabria, por el ESTE: con casa que es o fue del Dr. Rodríguez y casa que es o fue de Andrés Salvador Bruzual Sanabria, y por el OESTE: que es su frente, con la referida calle Sucre; que dicha obligación fue incumplida por ella; que no existió causa alguna ajena a su voluntad para no ejecutar tal obligación; sino que, por el contrario, está impedida para disponer por sí sola del 100% del derecho de propiedad sobre el mentado bien inmueble, circunstancia que conocía y que ocultó maliciosamente a la arrendataria–promitente compradora; que asimismo la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR acreditó con los documentos contentivos del contrato de arrendamiento con opción a compra venta y del contrato de prórroga de éste – ambos ya previamente valorados por este Tribunal –, que de acuerdo con la cláusula novena del primer contrato y la cláusula tercera del segundo de ellos, de no cumplir la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL aquélla obligación por causas que le fueran imputables, ésta quedaba obligada a devolverle la suma de treinta mil bolívares (Bs. 30.000,00) dadas en Arras, y a pagarle la cantidad de veinte mil bolívares (Bs. 20.000,00) por concepto de daños y perjuicios; ello conduce a que este Tribunal deba declarar la procedencia de la pretensión principal de la actora, constituida por el CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, específicamente de las susodichas cláusulas tercera y novena de los contratos autenticados en fechas 01-08-2008 y 05-06-2008, respectivamente, y así se establece.
Ahora bien, como quiera que la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR se hizo acreedora de tales sumas de dinero – que totalizan cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) – a partir del día 02-09-2008, fecha inmediatamente posterior a aquella que fue establecida como límite máximo para que se llevase a cabo la operación de compra venta -01-08-2008- según como fue estipulado en la cláusula Tercera de dicho contrato; siendo que no existe constancia en las actas del proceso que la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL haya efectuado aún a la presente fecha el pago de aquélla cantidad de dinero, tales circunstancias, a juicio de esta jurisdicente, ponen en evidencia la aplicabilidad en el caso concreto de lo dispuesto en el artículo 1277 del Código Civil y así se establece.
En efecto, dispone el artículo 1277 de la Ley Civil Sustantiva que
A falta de convenio en las obligaciones que tienen por objeto una cantidad de dinero, los daños y perjuicios resultantes del retardo en el cumplimiento consisten en el pago del interés legal salvo disposiciones especiales.
Se deben estos daños desde el día de la mora sin que el acreedor esté obligado a comprobar ninguna pérdida.

Ciertamente, la cláusula novena del contrato de opción a compra primigenio, vigente aún con el contrato de prórroga – por disposición expresa de la cláusula tercera de éste –, contempla dos obligaciones que tienen por objeto sumas de dinero, en relación a las cuales nada se pactó para el caso de retardo en su cumplimiento; supuesto éste que, a tenor de lo establecido en el precitado artículo 1277, hace procedente la pretensión accesoria de la demandante, concerniente al pago del interés legal, por concepto de los DAÑOS Y PERJUICIOS RESULTANTES DEL RETARDO (MORA) en que ha incurrido la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL en la ejecución de su obligación de devolver la suma que le fue dada en arras, así como de pagar la suma pactada por los daños y perjuicios originados por la no realización de la operación de compra venta; cuyo interés, del tres por ciento (3%) anual (artículo 1746 del Código Civil) sobre la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00), debe la demandada de autos a partir del 02 de Septiembre de 2008, fecha cuando entró en mora, hasta el día 07 de Octubre de 2008, fecha en la cual fue presentada la demanda de autos; lo que representa la cantidad de ciento cuarenta y cinco bolívares con ochenta céntimos (Bs. 145,80); y así se establece.
En lo que concierne a la petición de corrección monetaria del monto a pagar por la demandada como consecuencia de la pérdida del valor adquisitivo que ha sufrido o que pueda continuar experimentando el Bolívar, este Tribunal acuerda aplicar la indexación judicial a las sumas de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,00) y de ciento cuarenta y cinco bolívares con ochenta céntimos (Bs. 145,80), cuyo correctivo deberá aplicarse tomando en consideración el índice nacional de precios al consumidor (INPC) establecido por el Banco Central de Venezuela para el mes de Diciembre de 2.014, como índice final, toda vez que, dicha institución no ha publicado indicadores con posterioridad a la referida fecha, cuyo índice se ubicó en 839,50 y como índice inicial se toma como base el establecido para el mes de Octubre de 2.008, momento en el cual tuvo lugar la admisión de la pretensión, el cual corresponde a 124,70, luego se divide el índice final entre el índice inicial lo cual arroja un factor de corrección de 6,7321571772, que multiplicados por la suma que debe pagar la demandada en cincuenta mil ciento cuarenta y cinco bolívares con ochenta céntimos (Bs. 50.145,80) se obtiene el valor actualizado de dicho monto al mes de Diciembre de 2.014 en trescientos treinta y siete mil quinientos ochenta y nueve bolívares con cuarenta y un céntimos (Bs. 337.589,41). Luego a este valor actualizado se le deduce el monto que debe pagar la demandada como consecuencia de haber sido acogida la pretensión de la actora que es de cincuenta mil ciento cuarenta y cinco bolívares con ochenta céntimos (Bs. 50.145,80), obteniéndose, en consecuencia, como indexacción judicial la suma de doscientos ochenta y siete mil cuatrocientos cuarenta y tres bolívares con sesenta y un céntimos (Bs. 287.443,61), que es la cantidad calculada hasta el mes de Diciembre de 2014 que debe pagar la demandada por dicho concepto, sin perjuicio de que la actora a través de una experticia complementaria del fallo pueda actualizar este correctivo hasta la fecha de la presente decisión que es hasta el momento en el cual debió efectuarse el cálculo, sólo que por no hallarse actualizada las publicaciones al respecto por el Banco Central de Venezuela no se efectuó. Así se decide.

VIII
DECISIÓN
En atención a los motivos de hecho y de derecho que preceden, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la pretensión de CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, específicamente de las obligaciones establecidas en las cláusulas tercera y novena de los contratos suscritos en fechas 01-08-2008 y 05-06-2008, cuya pretensión fue planteada por la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, portadora de la cédula de identidad Nº V- 9.352.080, contra la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL, portadora de la cédula de identidad Nº V- 2.831.447. SEGUNDO: Queda condenada la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL a pagar a la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, la suma de cincuenta mil bolívares (Bs. 50.000,oo), por concepto de cumplimiento de contrato de opción a compra venta. TERCERO: CON LUGAR la pretensión de INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS planteada por la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR contra la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL plenamente identificadas en autos. CUARTO: Queda condenada la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL a pagar a la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, la suma de ciento cuarenta y cinco bolívares con ochenta céntimos (Bs. 145,80), por concepto de indemnización de daños y perjuicios consistente en el pago del interés legal (3% anual) sobre el monto condenado a pagar; y QUINTO: Queda condenada la ciudadana MARÍA TERESA GIL MARVAL a pagar a la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR, la cantidad de doscientos ochenta y siete mil cuatrocientos cuarenta y tres bolívares con sesenta y un céntimos (Bs. 287.443,61), por concepto de indexacción judicial. SEXTO: SIN LUGAR la reconvención que por INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIOS y PAGO DE INTERES MORATORIO, planteó la ciudadana MARIA TERESA GIL MARVAL, contra la ciudadana ANA BRISNACY CUELLAR. Así se decide.
Queda la parte demandada condenada en costas, en virtud de haber resultado totalmente vencida en la aludida pretensión, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y déjese copia certificada de la presente decisión.
Notifíquese a las partes de la presente sentencia, a tenor de lo establecido en el artículo 251 eiusdem.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario y Bancario del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los veintiún (21) días del mes de Julio de Dos mil quince (2015). Años 205° de la Independencia y 156° de la Federación.
La Juez Prov.,

Abg. GLORIANA MORENO MORENO

La Secretaria Temp,

Abg. ROSSEL TENIAS MONTES.
NOTA: La presente decisión se publicó en esta misma fecha siendo las 11:00 a.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal. Conste.
La Secretaria Temp,

Abg. ROSSEL TENIAS MONTES

Exp. Nº 19.148
Sentencia: Definitiva
Materia: Civil
Motivo: Cumplimiento de obligación legal y contractual derivada de la terminación del contrato de opción a compra - venta.
Partes: Ana Brisnacy Cuellar Vs. María Teresa Gil Marval