TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, MARITIMO Y BANCARIO DEL
PRIMER CIRCUITO JUDICIAL
DEL ESTADO SUCRE

Se dio inicio al presente procedimiento a través de demanda de DESALOJO incoada por el ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 140.900, y de este domicilio, contra la Sociedad Mercantil CUMANAKIA, C.A, la cual correspondió conocer a este Tribunal en virtud de la re-distribución efectuada en fecha Dos (02) de Noviembre de Dos Mil Diez (2010); ello en virtud de la Inhibición que interpusiera la abogada Gloriana Moreno Moreno, en su condición de Jueza Provisorio del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Transito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha Primero (01) de Noviembre de Dos Mil Diez (2010).

En fecha Ocho (08) de noviembre de 2010, el Tribunal de la causa Admitió la presente demanda y ordenó el emplazamiento de la demandada, en las personas de sus directores y representantes de la Empresa Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A”, Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 23, expediente Nº 20061855, del año 2006, representada por los ciudadanos ASDRUBAL YÁNEZ RONDON y GILLERMO JOSE MARIN GÓMEZ Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nº 5.860.231 y 7.682.675, respectivamente.
En su escrito libelar el actor expone lo siguiente, se copia textual:
LOS HECHOS

En fecha 01 de diciembre de 2006, mi representado, ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, anteriormente identificado, suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil CUMANAKIA, C.A, Inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 23, Expediente Nº 20061855 del año 2006, representada en ese acto por los ciudadanos ASDRUBAL YÁNEZ RONDON y GILLERMO JOSE MARIN GÓMEZ, quienes son Venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 5.860.231 y 7.682.675, respectivamente, y de este domicilio, en su carácter de DIRECTORES de la firma de comercio, sobre dos (2) inmuebles pertenecientes a mi representado, …(omisis), constituido por dos (02) edificaciones de trescientos metros cuadrados (300 mts2) y cuatrocientos metros cuadrados (400 mts2) respectivamente, ubicados en la Avenida Universidad, Residencia Scalia, de esta ciudad de Cumaná Jurisdicción de la Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre, y así consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de Cumaná, Estado Sucre, en fecha 05 de Diciembre de 2006, bajo el Nº 26, Tomo 171 de los Libros de Autenticaciones llevados por esa Notaria, el cual consigno en este acto signado con la letra “B”; por una duración de cinco (05) años, con cánones de arrendamiento variables comenzando en Diciembre del 2006, con Tres millones trescientos mil bolívares (Bs. 3.300.000,00), hoy Tres mil trescientos bolívares (Bs. 3.300.00) mensuales, con aumentos sucesivos hasta la fecha de MARZO, ABRIL Y MAYO DEL 2.010, con un canon de arrendamiento de Cuatro millones seiscientos mil bolívares (Bs. 4.600.000.00) hoy Cuatro mil seiscientos bolívares (Bs. 4.600.00); a la fecha de JUNIO, JULIO Y AGOSTO DEL 2.010, con un canon de arrendamiento de Cuatro millones setecientos mil bolívares (Bs. 4.700.000.00) hoy Cuatro mil setecientos bolívares (Bs. 4.700.00); a la fecha de SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL 2010, con un canon de arrendamiento Cuatro millones ochocientos mil bolívares (Bs. 4.800.000,00) hoy Cuatro mil setecientos bolívares (Bs. 4.800.00), a la fecha de DICIEMBRE DEL 2.010, ENERO Y FEBRERO DEL 2.011, con un canon de arrendamiento de Cuatro millones novecientos mil bolívares (Bs. 4.900.000.00) hoy Cuatro mil novecientos bolívares (Bs4.900.00); y así sucesivamente hasta llegar a un tope de Cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000.00) hoy Cinco mil doscientos bolívares (Bs. 5.200.00) mensuales para los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL 2011, fecha en que FINALIZA EL CONTRATO; con un depósito de garantía de fiel cumplimiento por la cantidad de Nueve millones novecientos bolívares (Bs. 9.900.000.00) hoy Nueve mil novecientos bolívares (Bs. 9.900.00). Es el caso, que a medida que ha trascurrido el lapso de duración del contrato, desde Diciembre del 2.006, la Arrendataria Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A.”, anteriormente identificada, había venido cumpliendo con el pago de las mensualidades en las condiciones estipuladas en el contrato suscrito hasta la fecha de ABRIL 2.010, fecha en la cual dejó de cumplir con sus obligaciones arrendaticias e incurriendo además de la falta de pago en otros incumplimientos que han ocasionado el DETERIORO DE LOS INMUEBLES arrendados. Posteriormente, ciudadano Juez, que mi representado (…omisis…), además de estar en conocimiento de la falta de pago de los cánones de arrendamiento, se da cuenta del estado de deterioro en que se encuentran los inmuebles de su propiedad, procede a practicar INSPECCION OCULAR, en fecha Veinte (20) de Septiembre del 2.010, a través de la Notaria Pública de Cumaná en ejercicio de sus facultades contenidas en el articulo 74 y 75 de la Ley de Registro Público y del Notariado, en las edificaciones arrendadas, a fin de verificar y dejar constancia de los daños ocasionados a su propiedad así consta en INSPECCION OCULAR practicada a tal efecto, que consigno en este acto signada con la letra “C”,. Es el caso ciudadano Juez, que la arrendataria no paga los cánones de arrendamiento desde el mes de Abril del 2.010, y practicada la Inspección Ocular, consignada supra, mi representado no ha podido en forma alguna llegar a solución posible a los problemas presentados con los representantes legales de la arrendataria; no ha habido comunicación alguna con él, ni han cancelado lo correspondiente a las mensualidades de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE ni OCTUBRE DE 2.010, incurriendo en la causal a) del Articulo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamiento Inmobiliarios, para el desalojo del inmueble y la entrega inmediata del mismo libre de bienes y personas.(…omisis…)
El DERECHO

Articulo 34 del Decreto con Rango y fuerza de Ley Nº 427 de Arrendamientos Inmobiliarios: “Podrán demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal ó escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (02) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble.
… se evidencia: que el arrendatario se encuentra incurso en el precepto establecido en el literal a) del articulo 34 ejusdem; al no cancelar los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de ABRIL, MAYO, JUNIO, JULIO, AGOSTO, SEPTIEMBRE Y OCTUBRE de los corrientes; y por ende, al no pagar dos mensualidades consecutivas, que ha sido mucho más que dos, se encuentra incurso en la referida causal de desalojo. (…omisis…).

LO PETITORIO
Es por todas las razones anteriormente expuestas, Ciudadano Juez, como ha resultado totalmente infructuosas las gestiones realizadas para que la arrendataria SOCIEDAD MERCANTIL “CUMANAKIA, C.A.” cancele su obligación, violando con ello tanto la Ley como las cláusulas del contrato suscrito, que acudo a su competente autoridad, de conformidad con la cláusula Décima del Contrato de Arrendamiento, donde se determina como domicilio esta ciudad de Cumaná, para DEMANDAR, como en efecto lo hago en nombre y representación de mi poderdante Ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, anteriormente identificado, a la Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A.” (…omisis…) representada por sus Directores, ciudadanos ASDRUBAL YANEZ RONDON y GUILLERMO JOSÉ MARIN GÓMEZ, quienes son venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 5.860.231 y 7.682.675, respectivamente, (…omisis…), para que convengan en la presente ACCION DE DESALOJO DEL INMUEBLE; ó de lo contrario, SEA CONDENADO A ELLO POR ESTE TRIBUNAL A SU DIGNO CARGO, en base a los siguientes pedimentos: PRIMERO: Sea declarado el desalojo, y por ende la entrega del inmueble en las buenas condiciones y buen estado en que lo recibió, de conformidad con el contrato de arrendamiento, libre de bienes y personas. SEGUNDO: Subsidiariamente sea condenado al pago de los cánones de arrendamientos dejados de pagar, los cuales ascienden a la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. 32.900,00), desde el mes de Abril hasta Octubre del 2.010, (ambos inclusive); y las mensualidades que se siguieron venciendo en el curso del presente procedimiento, en base a los montos estipulados en el contrato. Y de igual forma, sea condenado al pago de los daños materiales ocasionados a los inmuebles verificados por inspección Ocular practicada a tal efecto, consignada supra signada con la letra “C”, los cuales se estiman en la cantidad de CIENTO OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 180.00.00), para lo cual solicito a este Tribunal a su digno cargo ordene Experticia Complementaria a que verifique los mismos. TERCERO: Sea condenado al pago de las Costas y Costos Procesales, de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil. A los efectos de estimar la cuantía de la presente demanda, (…omisis…), estimo la misma en la cantidad de DOSCIENTOS DOCE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 212.900.00), equivalente a TRES MIL DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO Unidades Tributarias (3.275. U.T), y además de ello por que existe la presunción de la mala fé del arrendatario (…omisis…), para asegurar las resultas del presente Procedimiento, este Tribunal a su digno cargo DECRETE MEDIDAS DE SECUESTRO sobre el Inmueble arrendado. Solicito que la citación sea practicada en las personas de los DIRECTORES y representantes de la arrendataria, ciudadanos ASDRUBAL YANEZ RONDON venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.860.231, y domiciliado en la Avenida Perimetral, sede de Araya Motor, c.a, de la ciudad de Cumaná Municipio Sucre y GUILLERMO JOSÉ MARIN GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 7.682.675, y domiciliado en Av. Municipal, sector Guaraguao, sede de KIA MOTOR, C.A., Municipio Sotillo, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. (…omisis…)

En fecha 08 de Noviembre de 2010, este Tribunal dictó auto Admitiendo la demanda, por cuanto la misma no es contraria al orden público, a las buenas costumbre o alguna disposición expresa de la Ley, ordenándose la citación de los Directores y representantes de la Empresa Sociedad Mercantil CUMANAKIA, C.A. ASDRUBAL YANEZ RONDON, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.860.231, y domiciliado en la Avenida Perimetral, sede de Araya Motor, de la ciudad de Cumaná Municipio Sucre y GUILLERMO JOSÉ MARIN GÓMEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 7.682.675, domiciliado en Av. Municipal, sector Guaraguao, sede de KIA MOTOR, C.A., Municipio Sotillo, Puerto La Cruz, Estado Anzoátegui. (Ver folios 51 al 56).

Al folio cincuenta y Siete (57) del expediente principal, corre inserta diligencia de fecha 11 de Noviembre de 2014, suscrita por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ Abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, mediante la cual solicito se pronuncie sobre la medida de secuestro.
En fecha 15 de Noviembre de 2010, este Tribunal dicto auto mediante la cual se ordeno abrir Cuaderno de Medidas a los fines de pronunciarse sobre las medidas solicitadas en el escrito libelar.
En fecha 14 de Diciembre de 2010, se recibió diligencia suscrita por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ Abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, mediante la cual solicito que el juez se Avoque al conocimiento de la causa. (Ver folios 59 al 60).
En fecha 28 de Abril de 2011, se recibió diligencia suscrita por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ plenamente identificado, mediante la cual anexa denuncia de los robos perpetrados en el inmueble. (Ver folios 62 al 63).
Al folio Sesenta y Cuatro (64) corre inserta diligencia suscrita por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ plenamente identificado, mediante la cual solicitó se deje sin efecto la comisión librada al Tribunal de Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción del Estado Anzoátegui y se comisione al Tribunal del Municipio Mariño de la Circunscripción del Estado Nueva Esparta, para que practique la citación del ciudadano Guillermo José Marín Gómez, en vista de que cambio de domicilio. (Ver folio 64).
En fecha 19 de Mayo de 2011, este Tribunal ordena librar nueva comisión al Juzgado del Municipio Mariño de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de la citación de la demandada Sociedad Mercantil CUMANAKIA, C.A. (Ver folio del 65 al 69).
Al folio Setenta (70) corre inserta diligencia suscrita por el ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.860.231, asistido por la abogada en ejercicio VICENZINA CASERTA inscrita en el inpreabogado bajo el Nº 36.965, mediante el cual se da por citado. (Ver folio 70).
En fecha 07 de Noviembre se recibió comisión sin cumplir, emanada del Tribunal Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, de fecha 03 de agosto de 2011, constante de 15 folios. (Ver folios (71 al 87).
Al folio Ochenta y Ocho (88) corre inserta diligencia suscrita por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ plenamente identificado, mediante la cual solicitó se libre nuevamente comisión al Tribunal del Municipio Mariño de la Circunscripción del Estado Nueva Esparta, para que practique la citación del ciudadano Guillermo José Marín Gómez.
En fecha 14 de Diciembre de 2011, este Tribunal dicto auto mediante la cual ordena librar nueva comisión de citación al Tribunal de Municipio Mariño de la Circunscripción del Estado Nueva Esparta, para que practique la citación del ciudadano Guillermo José Marín Gómez. (Ver folios (89 al 93).
En fecha Once de Enero de 2012, este Tribunal dictó Sentencia interlocutoria, mediante la cual declara; PRIMERO: La NULIDAD de todo lo actuado a partir del auto de admisión de la demanda fechado al 08/11/2010. SEGUNDO: Se ordena la Reposición de la Causa al estado de nueva admisión de la demanda por el procedimiento correspondiente. TERCERO: Una vez conste en autos la última de las notificaciones ordenadas, se proceda a dictar auto admitiendo la demanda. CUARTO: Se dejan con efecto todas las actuaciones correspondientes al cuaderno de medidas de la presente causa. Notificándoles a las partes de la presente decisión, mediante boleta librada conforme a lo dispuesto en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. (Ver folios 94 al 101).
Consta al folio Ciento Dos (102) y ciento tres (103) del presente expediente diligencias estampadas por el Alguacil Temporal de este Despacho en fecha 27-01-2012, expone: notifique de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil, al ciudadano JOSE ANGEL MARCANO, plenamente identificado, y al ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON plenamente identificado, siendo la ultima notificación recibida por la ciudadana MARLENE ROJAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº V-6.862.057, Gerente de la empresa Araya Motor.
Posteriormente la secretaria Temporal de este despacho ciudadana BOMNY MARIA MUÑOZ DE ACUÑA estampa diligencia dejando constancia de las actuaciones verificadas por el ciudadano Alguacil Temporal de este Juzgado ciudadano JOSE RAFAEL CANACHE RODRIGUE. (Ver folio 104).
En fecha 13 de Febrero este Tribunal dicto auto en acatamiento a la sentencia Interlocutoria dictada en fecha 11/01/2012, por este Tribunal. Admitiendo la demanda de DESALOJO presentada por el ciudadano JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ Abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, apoderado Judicial de la parte demandante, ordenándose el emplazamiento mediante boleta de la demandada Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A”, representada por los ciudadanos ASDRUBAL YÁNEZ RONDON y GILLERMO JOSE MARIN GÓMEZ, Venezolanos, mayores de edad, titulares de la cédulas de identidad Nº 5.860.231 y 7.682.675, respectivamente, a objeto dé que den contestación a la Demanda (Ver folios 105 al 108).
En fecha 13 de Febrero 2012, este Tribunal libro comisión al Juzgado Primero del Municipio Juan Antonio Sotillo de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, (Ver folios 109 al 111).
Al folio Ciento Doce (112), corre inserta diligencia de fecha 12 de Abril de Dos Mil Doce (2012), suscrita por el abogado JOSE ANGEL MARCANO inscrito en inpreabogado bajo el Nº 26.821, mediante el cual solicita, vista de la designación de la Jueza Abogada María de los Ángeles Andarcia, se Avoque del conocimiento de la presente causa.
En fecha 13 de Abril 2012, este Tribunal dicto auto mediante la cual la ciudadana Jueza Provisorio se Avoco al conocimiento de la presente causa, en esta misma fecha se libraron boletas de Notificaciones respectivas. (Ver folios 113 al 116).
Cursa al folio 117 del presente expediente, diligencia de fecha 18/04/2012, estampada por el Alguacil Temporal de este Juzgado JOSE RAFAEL CANACHE RODRÍGUEZ, mediante la cual manifiesta que dejó en manos del apoderado judicial de la parte actora, abogado JOSE ANGEL MARCANO inscrito en inpreabogado bajo el Nº 26.821, boleta de notificación librada de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil.
Asimismo, consta al folio 118 de este mismo expediente, diligencia de fecha 18/04/2012, estampada por la Secretaria de este Despacho Judicial, ciudadana ROSELY PATIÑO RODRIGUEZ, mediante la cual deja expresa constancia de la actuación verificada en fecha 18/04/2012 por el Alguacil Temporal de este Tribunal.
Cursa al folio 119 del presente expediente, diligencia de fecha 18/04/2012, estampada por el Alguacil Temporal de este Juzgado JOSE RAFAEL CANACHE RODRÍGUEZ, mediante la cual manifiesta de la Notificación realizada al ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON, C.I. Nº 5.860.231, boleta de notificación librada de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil recibida por la ciudadana NERIELYS VILLAHERMOSA, CEDULA DE identidad Nº V-17.761.720.
Asimismo, consta al folio 120 de este mismo expediente, diligencia de fecha 18/04/2012, estampada por la Secretaria de este Despacho Judicial, ciudadana ROSELY PATIÑO RODRIGUEZ, mediante la cual deja expresa constancia de la actuación verificada en fecha 18/04/2012 por el Alguacil Temporal de este Tribunal.
Cursa al folio 121 del presente expediente, diligencia de fecha 27/04/2012, estampada por el Alguacil Temporal de este Juzgado JOSE RAFAEL CANACHE RODRÍGUEZ, mediante la cual manifiesta de la Notificación realizada al ciudadano GUILLERMO JOSÉ MARIN GÓMEZ, C.I Nº V-7.682.675, boleta de notificación librada de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 233 del Código de Procedimiento Civil recibida por la ciudadana NERIELYS VILLAHERMOSA, CEDULA DE identidad Nº V-17.761.720.
Asimismo, consta al folio 120 de este mismo expediente, diligencia de fecha 27/04/2012, estampada por la Secretaria de este Despacho Judicial, ciudadana ROSELY PATIÑO RODRIGUEZ, mediante la cual deja expresa constancia de la actuación verificada en fecha 27/04/2012 por el Alguacil Temporal de este Tribunal.
En fecha 09/07/2012, comparece el ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON, plenamente identificado en autos, debidamente asistido por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 0.465.569; mediante el cual se da por Citado. (Ver folio 123).
Consta de los folios 124 al 133 de este expediente Escrito de Contestación de demanda, suscrito por el codemandado ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON, plenamente identificado en autos, debidamente asistido por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 0.465.569, quien procedió a contestar la demanda de la siguiente manera:

HECHOS ADMITIDOS DE LA DEMANDA
En fecha 01 de Diciembre de 2006, mi representada, Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A.”, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, anteriormente identificado, sobre dos inmuebles pertenecientes al demandante, por dos (02) edificaciones de trescientos metros cuadrados (300 mts2) y cuatrocientos metros cuadrados (44mts2) respectivamente, los cuales se encuentra ubicado en la Avenida Universidad, Residencia Scalía, de esta ciudad de Cumaná, Jurisdicción de la Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre, tal como consta en contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaria Pública de Cumaná, Estado Sucre, en fecha 05 de Diciembre de 2006, bajo el Nº 26, Tomo171 de los Libros de Autenticaciones respectivos(…omisis…) Debiendo realizar mi patrocinada una inversión inicial con el objeto de acondicionar los locales para la Cumpliendo a cabalidad mi representada con el pago de las pensiones de arrendamiento, hasta el mes de Abril de 2010, fecha en la cual mi patrocinada se vio en la obligación de suspender los pagos, pues le impidió el arrendador CALOGERIO SCALIA VELLA, realizar una serie de bienhechuría, tales como colocar rejas protectoras a la entrada del estacionamiento que se encuentra e el frente de los locales, todo para proteger los vehículos que se exhibirían, todo ello en contradicción de lo autorizado por escrito por él, siendo imposible la realización de los trabajos antes mencionados, pues se solicitó los servicios de empresas de seguridad, con el objeto de que resguardaran el inmueble y los objetos que permanecían en él y las misma se negaban a prestar el servicio, ya que el local se encontraba en su parte frontal sin ningún tipo de protección (rejas), puesto que como quiera que el comercio o negocio a instalarse en dicho inmueble seria de exhibición compra venta de vehículos nuevos usado; por lo que se requiere que se encuentre a la vista del público, pero teniendo como protección la reja al frente del estacionamiento que en los momentos de inactividad comercial, esta prohibición de hecho del arrendador motivó que mi representada se negase a continuar cumpliendo con el pago de las pensiones de arrendamiento, es decir a no cumplir con su obligación contractual, en vista del incumplimiento por parte del arrendador, pues este debe garantizar el goce y disfrute del inmueble arrendado, todo de conformidad con lo establecido en el articulo 1579 del Código Civil (…omisis…).
DE LA EXCEPCIÓN
De conformidad con lo establecido en el articulo 1168 del Código Civil, (…omisis…), del texto citado y de los hechos admitidos se evidencia que le asiste el derecho de mi patrocinada a no ejecutar su obligación en el contrato de arrendamiento suscrito con el ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, tal como es el pago de las pensiones de arrendamiento, ya que éste inicialmente había autorizado por escrito la realización de todas las bienhechurias o mejoras que fuesen necesarias para la utilización de los locales arrendados, así se evidencia en constancia emitida a tal efecto, la cual se anexa al presente escrito. Es por ello el supuesto incumplimiento por parte de mi representada que ya era de conocimiento del arrendador, pues así se lo hice saber personalmente tanto a él como a sus hijos y su abogado representante. De esta manera se encuentra justificado legalmente el incumplimiento de mi representada, ya que el arrendador incumplió con su obligación y con el compromiso de garantizar el goce de mi representada de los locales arrendados.
Es por todo ello que alego en contra de la presente demanda la excepción de incumplimiento, de conformidad en lo establecido en el articulo 1168,(…omisis…), se evidencia que a mi representada le asiste el derecho de no ejecutar su obligación en el contrato de arrendamiento suscrito (pago de pensiones de arrendamiento) pues el arrendador no ha cumplido con su obligación, la cual era permitir el goce de los inmuebles arrendados, es de allí que la inejecución de la obligación por parte de mi patrocinada SOCIEDAD MERCANTIL CUMANAKIA, C.A., se encuentra totalmente ajustada a derecho y por ende Primero: no adeuda cantidad alguna por concepto de cánones de arrendamientos insolutos, es decir no adeuda la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 32.900,00), desde el mes de abril hasta Octubre del 2010 (ambos inclusive), y mucho menos los que se continúen vencido. Segundo: y no habiendo incumplimiento por parte de mi representada en el pago de los cánones de arrendamiento demandados, pues la falta de pagos de estos se encuentran justificada por el incumplimiento del arrendador, por lo tanto al no deber dos mensualidades consecutivas mi representada no puede ser condenada a desalojar los inmuebles arrendados y así solicito sea declarado por este Tribunal y Tercero: no habiendo fundamentación legal para sustentar la presente demanda mucho menos puede ser condenado en contra mi representada y así solicito sea considerado por el tribunal. Cuarto: por último solicito sea declarada sin lugar la presente demanda.
LA RECONVENCIÓN DE LOS
HECHOS
En fecha 01 de Diciembre de 2006, mi representada Sociedad Mercantil “CUMANAKIA. C.A.”, suscribió contrato de arrendamiento con el ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, anteriormente identificado, sobre dos (02) inmuebles pertenecientes al demandante (…omisis…) por un periodo de cinco (05) años, con pensiones de arrendamiento que variaban periódicamente el cual tuvo inicio el mes de Diciembre del 2006, con un canon de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.300.000,00), hoy TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.300.00), mensuales, con aumento progresivo en los meses de Marzo, Abril y Mayo de 2.010, con una pensión de arrendamiento de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000.00) en la actualidad CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.600.00); y en los meses de Junio, Julio y Agosto del 2.010, con una pensión de arrendamiento CUATRO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.700.000.00) actualmente CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.700.00); en los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del 2010, con una pensión de arrendamiento CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.800.000,00) actualmente CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800.00), en los meses de Diciembre del 2.010, Enero y Febrero del 2.011, con una pensión de arrendamiento CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.900.000.00) actualmente CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.900.00); y así sucesivamente hasta llegar a un máximo de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.200.000.00) actualmente CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.200.00) mensuales para los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del 2011, fecha en que culmina el contrato; entregando mi representada como depósito de garantía la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.900.000.00) actualmente NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.900.00). Debiendo mi patrocinada realizar una inversión inicial para el acondicionamiento de los locales con el objeto de hacerlos aptos para la instalación de un concesionario automotriz, de bolívares ciento veinticinco millones exactos (Bs. 125.000.000,00.) hoy ciento veinticinco mil exactos (Bs. 125.000,00.), pagados a la Sociedad Mercantil ALUMORCA y bolívares cuatrocientos veinte millones exactos (Bs. 420.000.000,00), hoy bolívares cuatrocientos veinte mil exactos (Bs. 420.000,00), pagados a la Sociedad Mercantil INVERSIONES 300.C.A., según se evidencia en facturas que se anexan marcadas “L” y “M” los cuales debían ejecutarse en un tiempo estimado de seis meses y retornando al patrimonio de mi patrocinada en un tiempo de de cinco (05) años. De igual forma las utilidades estimadas que se obtendrían con la instalación de dicho concesionario seria de Bs. Tres millones quinientos mil exactos (Bs.3.500.000, 00) en cinco (05) años. Según estudios económicos que se anexa marcado “N”, todo se vio frustrado con la actitud del arrendador al impedir la colocación de la reja de seguridad. Causando así daños y perjuicios a mi patrocinada.
EL DERECHO
El contenido del articulo 1167 establece: (…omisis…) se evidencia que a mi representada le asiste el derecho a demandar al arrendador, ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, por incumplimiento de contrato con los daños y perjuicios que le hayan causado su incumplimiento a mi patrocinada Sociedad MERCANTIL CUMANAKIA, C.A, ya que la inejecución por parte de mi representada en el pago de los cánones de arrendamientos se encuentra ajustada a derecho, (…omisis…).
PETITORIO
Es por todas las razones anteriormente expuestas, Ciudadana Juez, en nombre y representación de mi patrocinada sociedad mercantil “CUMANAKIA, C.A.” acudo a su competente autoridad, de conformidad con los establecido en el articulo 1167 del Código Civil a demandar como en efecto lo hago al ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, anteriormente identificado, en resolución de contrato de arrendamiento y daños y perjuicios ocasionados por el incumplimiento del contrato de arrendamiento suscrito entre mi representada y el citado ciudadano, ó de lo contrario, sea condenado a ello por este Tribunal, en base a los siguientes pedimentos:
PRIMERO: Que convenga en pagar y pague la cantidad de Bolívares Quinientos Cuarenta y Cinco mil (Bs.545.000,00), que mi representada invirtió en los locales para hacerlos aptos para la instalación del concesionario automotriz, toda vez que mi representada no pudo disfrutar de los locales arrendados o de lo contrario sea condenado por este Tribunal como indemnización de daños y perjuicios.
SEGUNDO: Que convenga en pagar y pague la cantidad de Tres Millones Quinientos mil Bolívares (Bs.3.500.000,00) por daños y perjuicios, es decir utilidades estimadas dejadas de percibir por mi representada, según estudios económicos anexados con anterioridad o de lo contrario sea condenado por este Tribunal.
TERCERO: Sea condenado en costas de conformidad con el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil.
Por último ciudadana Juez y como quedo evidenciado con anterioridad la mala fe del arrendador por sus actos, al no permitir el goce de los inmuebles arrendados, pese haberlo autorizado por escrito, pero prohibió de hecho que se instalase las rejas protectoras, puesto que el mismo impedía en todo momento la colocación de las mismas, configurándose con ello el “Pericullum in mora” y el Fomus bonis iuris” ya que mi patrocinada ha demostrado todo los gastos realizados para acondicionar el local, el pago de los cánones de arrendamiento hasta Abril de 2.010 y se encuentra justificada mediante estudios económicos consignados con anterioridad la cantidad dejada de percibir (…omisis…). Es por ello que solicito de este Tribunal se decrete medida de prohibición de enajenar y grabar sobre un lote de terreno donde se encuentra construido los locales arrendados cuyos linderos son: norte, carretera que conduce a San Luís. Sur, terreno municipales, este terreno municipal y oeste: terreno ocupado por los molinos de trigo, propiedad del señor Pastor Cirigliano. Según documento debidamente protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Distrito Sucre, bajo el número 19 folios 26 vuelto al 27, tomo III, protocolo Primero de fecha 19 de febrero de 1963, primer trimestre de ese año. Solicitud que formulo (…omisis…). Teniendo un valor la presente demanda de CUATRO MILLONES CUARENTA I CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 4.045.000,00) es decir CUARENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CUARENTA Y CUATRO UNIDADES TRIBUTARIAS (44.944 U.T).
Por último solicito en nombre de mi patrocinada, Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A.” que la presente demanda sea declarada sin lugar y con lugar la reconvención propuesta…”

Asimismo, consta del folio 134 al 139, diligencia de fecha 13/07/2012, suscrita por el ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON, plenamente identificado en autos, debidamente asistido por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.465.569, mediante la cual consigna copias simple del Acta de asamblea de la Empresa “CUMANAKIA, C.A.
Al folio 140, Corre inserta diligencia suscrita por el abogado JOSE ANGEL MARCANO inscrito en inpreabogado bajo el Nº 26.821, mediante el cual solicitó copias simples de la contestación de la demanda.
En fecha 18 de Julio de 2.012, este Tribunal dicto auto mediante la cual se ordena expedir copias simples, solicitada por el abogado JOSE ANGEL MARCANO anteriormente identificado en autos
En fecha 18 de Julio de 2.012, este Tribunal dicta auto admitiendo la Reconvención planteada y fija el Segundo (2do) día de Despacho siguiente a la presente fecha, en las horas comprendidas de 8:30 a.m., a 3:30 p.m., a fin de que la parte actora reconvenida de contestación a la misma. (Ver folio 142).
En fecha 27 de Julio de 2012, este Tribunal revisadas las actas procesales que conforman el presente expediente, se evidencia que el Tribunal omitió librar Boleta de Notificación a las partes. En consecuencia se ordenó librar las respectivas boletas de Notificación. (Ver folio 143 al 145).
Consta al folio Ciento Cuarenta y Ocho (146 al 147) del presente expediente en diligencia estampada por el Alguacil Temporal de este Despacho en fecha 24-01-2013, expone: notifique de conformidad con el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil. Al ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. 5.860.231, notificación la cual fue recibida por la ciudadana JOHANA YAÑEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N°. V-12.741.994, ejecutiva de venta de la empresa Araya Motor.
Posteriormente la secretaria de este despacho ciudadana ROSELY PATIÑO estampa diligencia dejando constancia de las actuaciones verificada por el ciudadano Alguacil Temporal de este Juzgado ciudadano JESÚS MANUEL MARVAL ASTUDILLO. (Ver folio 148).
En fecha 10 de Mayo de 2013, se recibió mediante oficio N° 0921-156-2013, comisión constante de 13 folios útiles, emanada del Juzgado Segundo del Municipio Juan Antonio Sotillo, Circunscripción Judicial del estado Anzoátegui, Pozuelo, que fuera librada por este Tribunal en fecha 13 de febrero de 2.013. (Ver folios 149 al 162).
En fecha 06/05/2014, comparece el ciudadano JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ Abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, mediante el cual se da por Notificado del auto de fecha 18 de Julio de 2.012. (Ver folio 163).
Cursa a los folios 164 al 165, de fecha 12/05/2014, escrito presentado por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ Abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, mediante el cual da CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN en los términos siguientes:

HECHOS ADMITIDOS
Es cierto que el 01 de Diciembre del 2.006, mi representado, CALOGERO SCALIA VELLA, suscribió contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A.”. sobre dos (2) inmuebles, construido por dos (02) edificaciones de trescientos metros cuadrados (300 mts2) y cuatrocientos metros cuadrados (400 mts2) respectivamente, ubicado en la Avenida Universidad, Residencia Scalia, de esta ciudad de Cumaná Jurisdicción de la Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre, tal y como consta en contrato de arrendamiento cursante en los autos; por un lapso de cinco (05) años, con cánones de arrendamiento variables periódicamente, el cual tuvo inicio el mes de Diciembre del 2006, con un canon de TRES MILLONES TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 3.300.000,00), hoy TRES MIL TRESCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.300.00), mensuales con aumento progresivos en los meses de Marzo, Abril y Mayo del 2.010, con un canon de arrendamiento de CUATRO MILLONES SEISCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.600.000.00) hoy CUATRO MIL SEISCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.600.00); a la fecha de Junio, Julio y Agosto del 2.010, con un canon de arrendamiento CUATRO MILLONES SETECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.700.000.00) hoy CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.700.00), en los meses de Septiembre, Octubre y Noviembre del 2010, con un canon de arrendamiento CUATRO MILLONES OCHOCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.800.000,00) hoy CUATRO MIL SETECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.800.00), en los meses de Diciembre del 2.010, Enero y Febrero del 2.011, , con un canon de arrendamiento de CUATRO MILLONES NOVECIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 4.900.000.00) actualmente CUATRO MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.900.00) y así progresivamente, hasta un máximo de CINCO MILLONES DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 5.200.000.00) actualmente CINCO MIL DOSCIENTOS BOLÍVARES (Bs. 5.200.00) mensuales para los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL 2011, fecha en que culmina el contrato; entregado con un depósito en garantía de la cantidad de NUEVE MILLONES NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.900.000.00) actualmente NUEVE MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (Bs. 9.900.00). Cumpliendo cabalmente la arrendada con el pago de los cánones de arrendamientos, hasta el mes de abril de 2.010, fecha en la cual la arrendataria dejó de cumplir con los pagos de los cánones de arrendamientos, hasta el mes de Abril de 2.010, fecha en la cual la arrendataria dejo de cumplir con los pagos de los cánones de arrendamiento sin explicación alguna.
HECHOS NEGADOS
Niego rechazo y contradigo que mi patrocinado ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, tal como es el pago de las pensiones de arrendamiento, haya impedido o negado a la arrendataria realizar trabajos en los locales arrendados, pues así lo autorizó por escrito, por ende mi representado no ha causado ni impedido en ningún momento, el uso goce y disfrute de los inmuebles arrendados por parte de la arrendataria. Es por ello que es evidente que la Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A.”, adeuda a mi representado: Primero: la cantidad de TREINTA Y DOS MIL NOVECIENTOS BOLÍVARES (32.900,00), desde el mes de Abril hasta Octubre 2.010 (ambos inclusive), y los que se sigan venciendo. Pues mi representado nunca ha impedido el sano goce y disfrute de los inmuebles arrendados. Segundo: habiendo mas de dos cuotas insolutas, debe como en efecto he solicitado en nombre y representación de mí patrocinada, se declare el desalojo de los citados inmuebles; y Tercero: en vista de los razonamientos anteriores mí patrocinado en ningún momento puede ser condenado en consta, pues no ha dado pies alguno para dicha temeraria reconvención. Cuarto: niego rechazo y contradigo que mi representado deba pagar la cantidad de bolívares Quinientos Cuarenta y Cinco mil (Bs. 545.000,00), que dice haber invertido el accionado en la remodelación de los inmuebles arrendados, toda vez que dicha inversión, la realizó la arrendataria a su cuenta y riesgo y así lo establece el contrato de arrendamiento cursante en autos y así solicito sea considerado por este Tribunal. Pues mi representado en ningún momento ha impedido el goce y disfrute de los locales arrendados. Quinto: niego rechazo y contradigo que mi patrocinado debe pagar la cantidad de Tres Millones quinientos mil Bolívares (Bs. 3.500.000,00), por concepto de daños y perjuicios, puesto que mi representado en ningún momento ha impedido que la arrendataria use los inmuebles arrendados; pues si no ha podido instalar en negocio jurídico que tenia planteado (compra y venta de vehículos nuevos y usados), no ha sido por culpa y cuenta de mi patrocinado sino por la negligencia de sus Directivos, siendo así mal podría este Tribunal condenar a mi poderdante al pago de cantidad alguna por conceptos de daños y perjuicios y así solicito sea considerado por este Tribunal. Sexto: niego rechazo y contradigo por las razones anteriormente expuestas que mi representado deba ser condenado en costas; es decir que deba ser condenado en costa es la accionada por su incumplimiento y declarado su desalojo. Séptimo: niego rechazo y contradigo que mi representado deba la cantidad de Cuatro Millones Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 4.045.000,00), que equivaldría a la sumatoria de todos los conceptos anteriores, pues mi patrocinado en ningún momento ha dado pies a la presente reconvención. Por último sea declarada y procedente la excepción propuesta, sin lugar la reconvención planteada y con lugar la presente acción…

En fecha Trece (13) de Mayo de Dos Mil Catorce (2014), compareció la abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, en su carácter que consta en autos, mediante la cual solicitó el computo para el lapso de promoción de pruebas. (Ver folio 166).
Cursa de los folios 167 al 168, escrito de fecha 15 de Mayo de 2014, presentado por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ Abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora, mediante el cual da CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN.
A los folios comprendidos del Ciento Sesenta y Nueve (169) al Ciento Setenta (170) corre inserto Poder, otorgado a la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 0.465.569, por el Ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON, plenamente identificado en autos.
En fecha 12 de Junio de 2014, este Tribunal dicto auto mediante la cual la ciudadana secretaria ROSELY VIRGINIA PATIÑO, hace constar que fueron agregado al expediente Escrito de Promoción de pruebas de ambas partes.
Corre inserto a los folios 172 al 175, escrito de pruebas presentadas por la parte demandada ciudadano ASDRUBAL YANEZ RONDON, plenamente identificado en autos, asistido por la abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.465.569. (Constante de 04 folios útiles)
Corre inserto a lo9s folios 176 al 211, escrito de pruebas y informe de avalúo, presentado por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la parte actora.
En fecha 19 de Junio de 2014, el Tribunal de la causa mediante auto, ADMITIÓ las prueba promovidas por la parte demandada, sólo las promovidas en los CAPITULOS SEGUNDO y TERCERO de dicho escrito de pruebas, e INADMITE, la promovida en el CAPITULO PRIMERO, CUARTO, QUINTO, SEXTO y SEPTIMO, por cuanto las mismas no cumplen con el requisito establecido en el articulo 482 del Código de Procedimiento Civil. En cuanto a las pruebas promovidas por la parte actora este tribunal ADMITE las pruebas promovidas en el CAPITULO UNO, DOS y TRES e INADMITE las pruebas del capitulo cuarto por cuanto no cumple con el requisito establecido en el articulo 482. (ver folios 212 al 213).
En fecha 26 de junio de 2014, siendo la oportunidad para la evacuación del testigo PABLO RAMON BRITO SANABRIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V- 9.288.150. EL Tribunal declara Desierto el acto por la no comparecencia de ninguna de las dos partes. (Ver folios 214).
Al folio 215, corre inserta diligencia suscrita por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 0.465.569; En fecha 09/07/2012, mediante la cual solicita una nueva oportunidad para la evacuación del testigo PABLO RAMON BRITO SANABRIA, plenamente identificado en autos. Así mismo Apela de la inadmisibilidad de las pruebas promovidas en los capítulos; Primero Cuarto, Quinto, Sexto y Séptimo.
En fecha 27 de junio de 2014, siendo la 2:00 pm., oportunidad fijada en el auto de admisión de pruebas, cursante a los folios 212 y 213 del presente expediente para el traslado y constitución de este Tribunal a los fines de la evacuación de las Pruebas de Inspección Judicial, promovida por la representación Judicial de la parte actora, por cuanto no estuvieron presente, el Tribunal lo declara Desierto. (Ver folio 216).
En fecha 30 de junio de 2014, este Tribunal mediante auto acuerda lo solicitado por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 0.465.569, (Ver folio 217).
En fecha 01 de Julio de Dos Mil catorce (2014), se oyó la Apelación en Un Solo efecto, remitiéndose el expediente al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, para que conozca dicha apelación. (Ver folio 218).
En fecha Tres (03) de Julio de dos Mil Catorce (2014), oportunidad fijada por este Tribunal para las declaraciones del testigo se anunciaron los actos en forma de Ley y a la puerta del Tribunal, se declararon DESIERTO los acto por cuanto al prenombrado testigo no se encontró presente. (Ver folio 219).
Al folio 220, corre inserta diligencia suscrita por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.465.569; de fecha 03/07/2014, mediante la cual solicita una nueva oportunidad para la evacuación del testigo PABLO RAMON BRITO SANABRIA, plenamente identificado en autos.
En fecha 03 de Julio de 2014, se recibió diligencia suscrita por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 10.465.569, mediante la cual solicita copias de los folios 124 y vto, 125 y vto, 126 y vto 127, 128, 129, 130 132, 133, así como del auto de admisión.
En fecha 03 de julio de 2014, este Tribunal dicto auto mediante el cual fija nueva oportunidad para la evacuación de los testigos (Ver folio 222).
En fecha 03 de Julio de 2.014, el Tribunal dicta auto mediante el cual ordena librar el oficio respectivo al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, a los fines que el Juez a cargo de dicho Tribunal oiga la Apelación antes mencionada, en consecuencia, se libró oficio junto con copias certificadas señaladas por la parte apelante. (Ver folios 223 y 224).
En fecha Nueve (09) de Julio de dos Mil Catorce (2014), siendo las 09:00, a.m, tuvo lugar la declaración del testigo, ciudadano PABLO RAMON BRITO SANABRIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº V- 9.288.150,. (Ver folios 225 y 226).
En fecha 07 de agosto de 2014, se recibió diligencia suscrita y presentada por el Abogado en ejercicio JOSE ANGEL MARCANO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, mediante la cual solicita se fije nueva oportunidad para la práctica de la Inspección Judicial. Este Tribunal fijan hora y dia, las 2:00 p.m., del Cuarto (4to) día de despacho siguiente al de hoy para que se traslade y constituya el Tribunal en la dirección indicada, a los fines de practicar la INSPECCION JUDICIAL solicitada y acordada. (Ver folios 227 y 228).
En fecha 14 de agosto de 2014, siendo la s 2:00., p.m., se constituyo el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Transito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en compañía del abogado JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821, actuando en su carácter de Apoderada Judicial de la parte actora y promoverte en la presente prueba de inspección judicial; en el inmueble ubicado en la Avenida Universidad, s/N, Residencia Scalia, de esta ciudad de Cumaná Jurisdicción de la Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre. (Ver folios 229 al 231).

Este Tribunal en fecha 17/09/2014, mediante auto dice que vencidos el lapso de evacuación de pruebas, declara abierto el término para que las partes soliciten la Constitución de Asociados, y vencido dicho lapso de Cinco (05) días sin que lar partes hayan ejercido su derecho, se fija el Décimo Quinto día (15) de despacho siguientes a la presente fecha para que las partes presentes sus informes (ver folio 232).
En fecha 24 de Septiembre de 2014, se recibió oficio Nº 0520-14, de fecha 19 de Septiembre 2014, emanado del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, solicitando información con carácter de urgencia. (Ver folio 233).
En fecha 02 de Octubre de 2014, este Tribunal dicto auto dando respuesta al oficio Nº 0520-14, de fecha 19 de Septiembre 2014, emanado del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, de Protección del Niño y del Adolescente, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. (Ver folio234 al 235).
En fecha 15 de Octubre de 2.014, el Tribunal dicta auto, mediante el cual dice “VISTOS” sin INFORMES DE LAS PARTES y se reservó el lapso para dictar Sentencia. (Ver folio 237)
En fecha 02/12/2014 se recibió resultas de la apelación ejercida por la representación de la parte demandada, declarando que no hay lugar al recurso. (Ver folios 238 al 271).

Siendo ésta la oportunidad para dictar sentencia, este Tribunal pasa a hacerlo, previas las siguientes consideraciones:

DE LA PRETENSIÓN
La parte actora demanda el desalojo de dos (2) inmuebles pertenecientes al ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, constituido por dos (02) edificaciones de Trescientos Metros Cuadrados (300 mts2) y Cuatrocientos Metros Cuadrados (400 mts2) respectivamente, ubicados en la Avenida Universidad, Residencia Scalia, de esta ciudad de Cumaná Jurisdicción de la Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre, y que le fueron dados a la demandada de autos SOCIEDAD MERCANTIL CUMANAKIA C.A., por contrato de arrendamiento, por un tiempo determinado de cinco (5) años, contados a partir del primero (01) de diciembre de dos mil seis (2006) hasta el primero (01) de diciembre de dos mil once (2011), con cánones de arrendamiento variables, comenzando en Diciembre del 2006, con Tres millones trescientos mil bolívares (Bs. 3.300.000,00), hoy Tres mil trescientos bolívares (Bs. 3.300.00) mensuales, con aumentos sucesivos hasta la fecha de MARZO, ABRIL Y MAYO DEL 2.010, con un canon de arrendamiento de Cuatro millones seiscientos mil bolívares (Bs. 4.600.000.00) hoy Cuatro mil seiscientos bolívares (Bs. 4.600.00); a la fecha de JUNIO, JULIO Y AGOSTO DEL 2.010, con un canon de arrendamiento de Cuatro millones setecientos mil bolívares (Bs. 4.700.000.00) hoy Cuatro mil setecientos bolívares (Bs. 4.700.00); a la fecha de SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL 2010, con un canon de arrendamiento Cuatro millones ochocientos mil bolívares (Bs. 4.800.000,00) hoy Cuatro mil setecientos bolívares (Bs. 4.800.00), a la fecha de DICIEMBRE DEL 2.010, ENERO Y FEBRERO DEL 2.011, con un canon de arrendamiento de Cuatro millones novecientos mil bolívares (Bs. 4.900.000.00) hoy Cuatro mil novecientos bolívares (Bs4.900.00); y así sucesivamente hasta llegar a un tope de Cinco millones doscientos mil bolívares (Bs. 5.200.000.00) hoy Cinco mil doscientos bolívares (Bs. 5.200.00) mensuales para los meses de SEPTIEMBRE, OCTUBRE Y NOVIEMBRE DEL 2011, fecha en que finalizaba el contrato; con un depósito de garantía de fiel cumplimiento por la cantidad de Nueve millones novecientos bolívares (Bs. 9.900.000.00) hoy Nueve mil novecientos bolívares (Bs. 9.900.00).

Adujo la parte actora que la parte demandada había venido cumpliendo cabalmente con su pago de arrendamiento hasta el mes de Abril de 2010 fecha en la que según el dejó de cumplir, y que desde esa fecha no cancela los cánones de arrendamientos, lo que ocasionó el deterioro del inmueble, quien procedió a efectuar inspección ocular en fecha 20 de septiembre de 2010 a través de la Notaria Publica de la Ciudad de Cumana, con el fin de dejar constancia de los daños ocasionados a su propiedad, incorporando como soportes de acción de desalojo, el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes intervinientes en el presente proceso de desalojo, y una inspección ocular efectuada por la Notaria Publica de la Ciudad de Cumana.-

Por su parte, la accionada al momento de efectuar su contestación lo hizo alegando que, es cierto que suscribió contrato de arrendamiento con la parte demandante por un tiempo determinado de cinco (5) años, contados a partir del primero (01) de diciembre de dos mil seis (2006) hasta el primero (01) de diciembre de dos mil once (2011), con cánones de arrendamiento variables, que su representada debía efectuar una fuerte inversión con el objeto de acondicionar los locales para el destino comercial para lo cual lo había arrendado, que el arrendador le impidió realizar una serie de remodelaciones tales como colocar rejas protectoras a la entrada del estacionamiento que se encuentra la frente de los locales, todo ello debía efectuarlo con el fin de proteger los vehículos que iban a exhibir para su venta, contraviniendo así lo autorizado expresamente por el mismo arrendador, siendo imposible que se efectuaran los trabajos requeridos, y que esos trabajos debían efectuarse en razón de que así lo había solicitado la empresa de vigilancia que contratarían para el resguardo del inmueble y los objetos que permanecerían en él, pues el local estaba muy desprotegido por su parte frontal, y que como lo que se iba a vender eran vehículos nuevos y usados se requería que se encontrara de vista al publico, que dicha protección era necesaria para resguardarlos al momento de inactividad comercial, que fue esa prohibición por parte del arrendador de no permitirle gozar y disfrutar de los inmuebles tal como había sido pactado, lo que ocasionó que su representada no continuara cumpliendo su pago, que la actuación del demandante le impidió disfrutar de los inmuebles.
Opone como excepción contractual que, le asiste el derecho a su representada de conformidad a lo establecido en el articulo 1168 del código civil, a negarse continuar pagando los cánones y que el incumplimiento del arrendador fue lo que ocasionó que el dejara de cancelarlos.
Igualmente opuso Reconvención en la Contestación, de conformidad a lo establecido en el articulo 1167 del Código Civil, solicitando la cancelación de daños y perjuicios, basado en el incumplimiento contractual de la parte actora por los montos de Bolívares Quinientos Cuarenta y Cinco mil (Bs.545.000,00), por inversión en los locales comerciales para hacerlos aptos para la instalación del concesionario automotriz, toda vez que su representada no pudo disfrutar de los locales arrendados, Tres Millones Quinientos mil Bolívares (Bs.3.500.000,00) por daños y perjuicios, utilidades estimadas dejadas de percibir por su representada, según estudios económicos anexados con anterioridad, y condenatoria en costas

Necesario resulta para esta operadora de justicia efectuar un recorrido por las normas invocadas como sustento de las acciones ejercidas:

Fundamentó su pretensión la parte actora en el artículo 34 del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, literal a) que establece:
“Podrán demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

Por su parte la demandada y actora Reconviniente, fundamento su defensa en los artículos 1.167 y 1.168 del Código Civil, que establece;

Artículo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.

Artículo 1.168.- En los contratos bilaterales, cada contratante puede negarse a ejecutar su obligación si el otro no ejecuta la suya, a menos que se hayan fijado fechas diferentes para la ejecución de las dos obligaciones

Ahora bien, con el fin de declarar la procedencia o no de las pretensiones planteadas, procede este Juzgado a evaluar el material probatorio presentado para probar los alegatos y defensas de las partes;

Pruebas promovidas por la parte Actora:
1. Contrato de Arrendamiento que riela inserto del folio 09 al 13, suscrito entre el ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, titular de la cedula de identidad Nº E- 140.900, y el ente Mercantil CUMANAKIA, C.A., inscrito en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Numero 23, exp. Nº 20061855 del año 2006.; a este medio probatorio se le otorga pleno valor probatorio, por desprenderse del mismo que existía una relación contractual por un periodo de cinco (5) años tal y como lo admitieron ambas las partes en autos, así como también se evidencia que dicho contrato fue suscrito para que funcionara una EXPOSICIÓN Y VENTA DE VEHÍCULOS AUTOMOTORES nuevos y usados, repuestos automotrices y reparación de vehículos, y que para que se efectuara alguna modificación debía ser autorizada por escrito por el arrendador. Así se decide.-
2. Inspección Ocular, que riela inserta de los folios 14 al 18 evacuada por ante la Notaria Publica de la Ciudad de Cumaná, en fecha 20/09/2010, la cual fue evacuada en su oportunidad con el objeto de dejar constancia del presunto estado de deterioro en que se encontraban los inmuebles arrendados, a este medio probatorio se le otorga valor probatorio, por ser de las llamadas pruebas preconstituidas, mas sin embargo pasando a efectuar su análisis y pertinencia, evidencia esta juzgadora que la misma es sugestiva en su contenido, pues en su solicitud el apoderado actor en el punto segundo establece exactamente lo que falta en el inmueble a inspeccionar ocularmente, y de la misma y exacta forma deja constancia el notario publico al momento de inspeccionar, así mismo dejó constancia sobre particulares eléctricos que solo han debido ser efectuados por expertos y no por un simple vistazo de un notario, observando esta juzgadora que en el tercer punto deja abierta la inspección a cualquier otro particular que se señale en la oportunidad de la ocular, siendo reiterada nuestra doctrina nacional en cuanto a la promoción de las inspecciones oculares, no se puede dejar particulares abiertos, es decir sin señalar al momento de su solicitud cual seria el punto a dejar constancia, en consecuencia esta juzgadora en base a las consideraciones efectuadas desestima dicha documental como medio de prueba. Así se decide.-
3. Merito Favorable de los Autos, específicamente del escrito de contestación y reconvención presentado por la parte demandada en desalojo, referida concretamente donde se admitió la falta de pago de los cánones de arrendamiento, a este medio de prueba se le otorga pleno valor probatorio, por desprenderse de la referida contestación que el demandado en desalojo admitió como hecho cierto su falta de pago a partir del mes de abril de 2010, empero que la misma fue a consecuencia del incumplimiento del arrendador, quien en todo momento le negó proteger el inmueble arrendado para constituir su negocio automotriz, en razón de que había sido arrendado para ese fin comercial y basado en ello fue que lo reconvino por resolución de contrato de arrendamiento con pago de daños y perjuicios. Así se decide.-
4. Inspección Judicial de fecha 14/08/2014, realizada por este Juzgado, la cual fue promovida con el fin de dejar constancia en el local arrendado el estado de conservación de las paredes, pisos y techos, del estado de los vidrios frontales, si existen o si fueron reemplazados por planchas de hierro, funcionamiento de los baños y sistema de aguas blancas, y sistema eléctrico; ciertamente el tribunal observó paredes agrietadas, pisos y paredes cuarteados, paredes de bloque sin frisar, en el techo signos de filtraciones, y pedazos caídos en varios sitios, así mismo se observó un tablero eléctrico totalmente deteriorado sin cablería, ni toma corrientes, la mayoría de los vidrios se encuentran rotos; a este medio de prueba este juzgado le otorga pleno valor probatorio, mas sin embargo le es sumamente difícil a esta operadora de justicia determinar con certeza el tiempo de deterioro aproximado que tienen los inmuebles y quien ha causado dicho deterioro, ya que para probar este tipo de hechos no basta un examen visual o palpable del juez para determinarlo, resulta necesario para este tipo de inspecciones el examen de un experto en la materia, pues efectivamente se evidenció filtraciones y mal estado de los locales, pero no puede tomar dicha inspección como medio favorable a la parte actora en desalojo, máxime cuando consta en autos (folios 07 al 10 del cuaderno de medidas) que el inmueble lo tiene en deposito bajo su guarda y custodia desde finales del año 2010 precisamente la parte demandante ciudadano Calogero Scalia, es decir hace exactamente cuatro años (04) atrás, y en razón de ello lo considera impertinente para demostrar lo concerniente a la pretensión de desalojo, por cuanto no es el medio probatorio idóneo para probar el desalojo, ya que la parte actora demandó desalojo de los inmuebles arrendados fundamentado en la falta de pago de mas de dos cánones de arrendamiento, por tanto desecha dicha prueba. Así se decide.-
5. Avalúo privado realizado por el perito valuador ciudadano ARISTIDES RAUSEO ORTIZ, el cual se realizó en el año 2012, y fue promovido para demostrar el estado de deterioro que tenían en ese entonces los locales comerciales, a este medio probatorio este juzgado le niega valor probatorio, por ser una prueba de las denominadas como documentales privadas que deben ser ratificadas en su contenido por testimoniales para que puedan surtir efectos legales, ya que su emisión fue dada por solicitud privada del apoderado actor, y como quiera que en la admisión de los medios probatorios, la ratificación testimonial de dicha documental fue inadmitida por cuanto no cumplía con los requisitos exigidos en el articulo 482 del código de procedimiento civil, razón por la cual se le niega todo su efecto probatorio. Así se decide.-

Pruebas promovidas por la parte Demandada y Actora Reconviniente:
1. Original de factura comercial Nº 0191 emitida por ALUMORCA, a favor de CUMANAKIA C.A. por ciento veinticinco mil bolívares actuales (bs. 125.000,00), a los fines de probar la inversión que su representada había efectuado con el fin de acondicionar los locales comerciales y fijar la venta y exhibición automotriz, a este medio probatorio este juzgado le otorga pleno valor probatorio, por ser una factura comercial que no fue desconocida ni impugnada en su contenido, en tanto adquiere aceptación, además de cumplir con los requisitos que establece la ley comercial para su aceptación, por su parte el artículo 124 del Código de Comercio establece la naturaleza probatoria de la factura comercial al precisar que las obligaciones mercantiles y su liberación se prueban con facturas aceptadas. La factura es la nota descriptiva de los productos objeto de una compra venta, emitida por el vendedor al comprador, con la indicación detallada de los bienes objeto de la compra venta en cuanto a especie, calidad, cantidad y precio, siendo que la factura emana directamente del vendedor, su fuerza probatoria se halla totalmente condicionada a su aceptación por el comprador; este juzgado considera pertinente dicho medio probatorio, en el entendido de la reconvención y los daños y perjuicio propuesto por la parte demandada. Asi se decide.-
2. Original de factura comercial Nº 0139 emitida por INVERSIONES 300, C.A., a favor de CUMANAKIA C.A. por cuatrocientos veinte mil bolívares actuales (bs. 420.000,00), a los fines de probar la remodelación y construcción de oficina que su representada había efectuado con el fin de acondicionar los locales comerciales y fijar la venta y exhibición automotriz, a este medio probatorio este juzgado le otorga pleno valor probatorio, por las mismas consideraciones que la anterior. Así se decide.-
3. Informe Contable suscrito por la contadora Publica Yairoby Romero, C.P.C. 87.154, detallando el flujo de ingresos posibles a percibir por la sociedad mercantil CUMANAKIA C.A., identificada en autos, la cual fue aportada como soporte de los daños y perjuicios ocasionados por la actitud del demandante de autos, toda vez que esas hubiesen sido sus utilidades a lo largo de los cinco (5) años que duraba el contrato de arrendamiento, a este medio de prueba se le otorga pleno valor probatorio de conformidad a lo establecido en el articulo 507 del código de procedimiento civil, considerándose pertinente y certero su contenido. Así se decide.-
4. Merito favorable de la comunicación emitida por el presidente de la Asociación Cooperativa de Vigilancia “SE VIVE PROTECCION SOCIAL 887 RL, que riela al folio 175, quien comunicó a la Sociedad Mercantil CUMANAKIA C.A., que luego de efectuar una revisión al local comercial de aproximadamente setecientos metros cuadrados (700 mt2) ubicado en la Avenida Universidad, de esta ciudad, Residencia Scalia, para poder instalar sus servicios de vigilancia privada en el sitio, era necesario de su parte la colocación de una cerca perimetral en dicho local, pues existen frente a este un área de estacionamiento que se encuentra totalmente expuesto a los que transitan por la avenida universidad, lo que hace dificultoso su vigilancia, debiéndose invertir en ello mas de dos vigilantes, lo que hacia inviable su prestación del servicio, a este medio probatorio este juzgado le otorga pleno valor probatorio, tomándolo como indicio de que la parte demandada estaba efectuando todas las gestiones para acondicionar el local arrendado para el negocio que tenia pautado desarrollar. Así se decide.-
5. Testimonial del ciudadano PABLO RAMON BRITO SANABRIA, titular de la cedula de identidad Nº 9.288.150, a los fines de que como testigo presencial informara al tribunal sobre el trabajo de herrería (hechura de reja frontal) del local arrendado, que le había sido encomendado por la Sociedad Mercantil CUMANAKIA C.A., el cual no había desarrollado toda vez que el ciudadano CALOGERO SCALIA, le manifestó que no permitiría la instalación de ningún tipo de reja en su local, y siendo que el arrendador prohibió la instalación de la reja es responsable de los daños y perjuicios ocasionados en contra de CUMANAKIA; así pues al momento de testificar, el referido ciudadano manifestó, conocer al ciudadano ASDRUBAL YANEZ, que le estaba haciendo unos trabajos de herrería en la Avenida Universidad, Residencias Scalia del Municipio Sucre, que no pudo realizar el trabajo encomendado por cuanto el señor Scalia le manifestó que el Sr. Asdrúbal tenia una deuda con él; a este medio de prueba se le otorga pleno valor probatorio, por desprenderse de la testimonial el hecho alegado por la parte demandada (CUMANAKIA) en su escrito de contestación y reconvención, en el entendido de que el arrendador había incumplido con su obligación de contractual de permitirle disfrutar y remodelar el local para su negocio automotriz, y por concordar entre si con las otras pruebas en que se alegó el hecho de que se le había negado a la demandada la protección requerida al local comercial. Así se decide.-

Ahora bien, ya analizadas y valoradas las pruebas aportadas al proceso por cada una de las partes, corresponde a esta operadora de justicia, verificar si se encuentran llenos los extremos y probanzas para declarar con lugar la pretensión de DESALOJO deducida por el ciudadano CALOGERO SCALIA, o si por el contrario, tendrá lugar la Reconvención propuesta por la parte demandada en desalojo y reconviniente en RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO E INDEMNIZACION DE DAÑOS Y PERJUICIUOS, y a tal efecto se permite este juzgado determinar que, efectivamente existía un contrato de arrendamiento entre las partes de autos, en el que se establecieron estipulaciones, pero cada parte debía cumplir con una carga, responsabilidad y cumplimiento para con la otra, recordemos que en los contratos bilaterales

Y, que de conformidad a lo establecido en los artículos 1.167 y 1.168 del código civil, el contratante que ve que su contraparte no le ha cumplido contractualmente, tiene en sus manos tres alternativas a los fines de resguardar su derecho, muy aparte de la reclamación que por daños y perjuicios pueda solicitar, siendo estas alternativas la de reclamar judicialmente que la otra parte cumpla con su obligación; reclamar la resolución del contrato; y la excepción del contrato no cumplido, esta ultima alternativa es la que tiene el contratante cuando ve que su contraparte no le cumple, y simplemente se niega a cumplir el también, es decir la norma le autoriza a no cumplir con su obligación contractual en razón de que al le han incumplido también. Así se establece.-

Tal como adujeron las partes que la relación arrendaticia se desarrolló con toda normalidad, hasta el mes de abril del año 2010 donde la parte demandada en desalojo admitió que dejó de pagar los cánones de arrendamiento, admitiendo como un hecho cierto la existencia del contrato de arrendamiento y la falta de pago, justificando su incumplimiento de pago en que el ciudadano Calogero Scalia le negaba el acceso y remodelación de los inmuebles arrendados, incumpliendo así el arrendador con lo estipulado en el contrato de arrendamiento, adujo la demandada que es cierto que cumplía con su obligación y que cancelaba puntualmente los cánones pero que al comenzar hacer las remodelaciones el arrendador le negaba el acceso a los locales y a sus trabajadores para que acondicionaran el local para la exhibición de vehículos, por su parte el actor en desalojo y demandado reconvenido solo se limitó a negar, contradecir y rechazar lo alegado en la reconvención, alegó a su favor que el había otorgado el permiso por escrito para que remodelaran los locales, pero no probó nada al respecto, en consecuencia debe sufrir el efecto de no haber probado nada que le favoreciera en la reconvención de resolución de contrato y pago de daños y perjuicios propuesta por Cumanakia. Así se decide.-

Observando esta juzgadora que aparte de ese argumento del actor, es decir la solicitud de desalojo de los inmuebles arrendados, por falta de pago de mas de dos (2) cánones de arrendamiento, el cual fue admitido por la contraria, quién le reconvino de conformidad a lo establecido en los artículos 1.167 y 1.168 del código civil, fundamentando y probando su incumplimiento basado en el incumplimiento previo del arrendador, quien en todo momento le negó remodelar los locales arrendados, y así ponerlos aptos para el negocio jurídico que los había arrendado, pues así se desprende de la testimonial rendida por el ciudadano Pablo Brito que al ser adminiculada con el indicio aportado por la documental presentada por la Asociación Cooperativa de Vigilancia “SE VIVE PROTECCION SOCIAL 887 RL, quien sugirió la necesidad de colocar protección en el negocio para poder instalar la seguridad y posteriormente comenzar la exhibición de vehículos, tenemos que este (actor en desalojo) no alegó ni probó mas nada que le favoreciera, considerando esta juzgadora que invertido como le fue el proceso en su contra por la parte demandada, ha debido presentar probanzas a su favor, y que desvirtuaran las probazas de la parte reconviniente. Así se establece.-

Por su parte la demandada en desalojo y reconviniente en resolución de contrato y daños y perjuicios, logró probar los hechos que sirven de base a la norma que contiene el efecto jurídico que persigue, tal como es el haber probado con los ya analizados medios probatorios que el actor en desalojo ciudadano Calogero Scalia incumplió con su parte el contrato, al negarle el acceso a remodelar los locales arrendados, A este punto es conveniente dejar asentado que, si bien es conocido que todo “Daño o Perjuicio” debe ser previa y eficientemente demostrado para considerar su pago, y que una vez estipulado el presunto pago que ha derivarse de ese daño reclamado, corresponderá sustraer al arbitrio del Juez la fijación del monto de esos daños y perjuicios, y como quiera que de las facturas aportadas al proceso de aluminios y construcción de oficinas que fueron cancelados para remodelar los locales y ponerlos aptos para la exhibición y venta de vehículos y repuestos automotores, así mismo de la documental aportada al proceso como estudio económico de ganancias que le iba a generar la operatividad de dicho comercio de vehículos, evidenciándose de las facturas la obligación que tiene la parte reconvenida en cancelar los daños y perjuicios que le ocasionó con su actuación de incumplimiento contractual a Cumanakia C.A., es así como este Tribunal admite que se encuentran probados los daños y perjuicios reclamados, por los montos de QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 545.000,00) por concepto de inversión en acondicionamiento de locales comerciales arrendados, y como ganancias dejadas de percibir la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00), lo que hace un total de CUATRO MILLONES CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES(Bs. 4.045.000,00),. Así se decide.-

En consecuencia, vistos los alegatos y demás probanza de la causa sub- iudice, este Tribunal llega a la conclusión que la parte actora no tiene ha lugar al desalojo por la causa en que la fundamentó, por consiguiente no ha lugar a los cánones dejados de cancelar; por su parte, quedó demostrado que la parte demandada si tiene lugar a la reconvención planteada por la EXCEPCIÓN NON ADIMPLETI CONTRACTUS tipificada en el articulo 1.167 y 1.168 del Código Civil, con los daños y perjuicios demandados, pues ha logrado probar lo que alegó a favor de sus defensas, tal y como quedó evidenciado a lo largo del iter procesal. Y así se decide.

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; declara: PRIMERO: SIN LUGAR LA PRETENSION DE DESALOJO incoada por la parte demandante ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 140.900, y de este domicilio, representado por JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ Abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821; contra la Empresa Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A”, Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 23, expediente Nº 20061855, del año 2006, representada legalmente por el ciudadano ASDRUBAL YÁNEZ RONDON, representado judicialmente por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 56.108; SEGUNDO: CON LUGAR LA RECONVENCION DE RESOLUCION DE CONTRATO Y DAÑOS Y PERJUICIOS, propuesta por la Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A”, Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 23, expediente Nº 20061855, del año 2006, representada legalmente por el ciudadano ASDRUBAL YÁNEZ RONDON, representado judicialmente por la Abogada en ejercicio EUCARIS MARQUEZ BARRETO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 56.108; contra el ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, de nacionalidad italiana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº E- 140.900, y de este domicilio, representado por JOSE ANGEL MARCANO LOPEZ Abogado en ejercicio, venezolano, mayor de edad e inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 26.821; TERCERO: SE CONDENA AL PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS al reconvenido ciudadano CALOGERO SCALIA VELLA, en favor de la Sociedad Mercantil “CUMANAKIA, C.A”, Inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Anzoátegui, bajo el Nº 23, expediente Nº 20061855, del año 2006, representada legalmente por el ciudadano ASDRUBAL YÁNEZ RONDON, por la suma de QUINIENTOS CUARENTA Y CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 545.000,00) por concepto de inversión en acondicionamiento de locales comerciales arrendados, y como ganancias dejadas de percibir la cantidad de TRES MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 3.500.000,00), lo que hace un total de CUATRO MILLONES CUARENTA Y CINCO MIL BOLIVARES(Bs. 4.045.000,00).-

Por haber resultado totalmente vencida en esta causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas y costos del presente proceso.

Por cuanto la presente decisión ha sido publicada fuera de su lapso legal, es por lo que se ordena la notificación de las partes por el articulo 233 del Código de Procedimiento Civil, y al día de despacho siguiente una vez conste que las mismas están a derecho comenzarán a correr los lapsos para que interpongan los recursos previstos en la Ley. Que Conste. Líbrense boletas respectivas.

Publíquese, incluso en la página WEB de este Tribunal regístrese y déjese copias certificadas de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los catorce (14) días del mes de Enero de Dos Mil Quince (2015). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación.

LA JUEZA PROVISORIO,
Abog. MARIA DE LOS ANGELES ANDARCIA

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
Abog. BOMNY MUÑOZ DE ACUÑA

Nota: En esta misma fecha, siendo las Tres de la Tarde (03:00 p.m.), se publicó la presente decisión, previo el anuncio de Ley y a las puertas del Despacho.

LA SECRETARIA ACCIDENTAL,
Abog. BOMNY MUÑOZ DE ACUÑA

SENTENCIA: DEFINITIVA
MATERIA: CIVIL
Exp. Nº 7100-10
MDLAA/MDLAA