JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Carúpano, catorce (14) de mayo de 2013
203° y 154°
ASUNTO: Expediente N°. 5675
PARTE ACTORA: Ciudadana: FLOR MARIA RODRIGUEZ RONDON, titular de la cédula de identidad N°. V-2.667.869
APODERADO DE LA PARTE ACTORA: abogado: HECTOR VELÁSQUEZ MARQUEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 38.141
PARTE DEMANDADA: ciudadano: OSCAR JOSE BERMUDEZ, titular de la cédula de identidad N°. V-3.093.479
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: abogados: CARLOS MENESES CARABALLO y CARLOS ALEXANDER MENESES NAVARRO, inscritos en el Inpreabogado bajo el N° 44.874 y 179.762, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO.
Vitos: Con Informes de la parte actora
Se inicia la presente causa por motivo de DESALOJO mediante escrito presentado en fecha 18 marzo de 2013, por la ciudadana FLOR MARIA RODRIGUEZ RONDON, titular de la cédula de identidad N°. V-2.667.869, asistida primero y luego representada por el abogado HECTOR VELÁSQUEZ MÁRQUEZ, inscrito en el Inpreabogado con el N° 38.141, representación ésta que consta de poder apud acta otorgado mediante diligencia de fecha 09 de abril del año 2013, en contra del ciudadano OSCAR JOSE BERMUDEZ, titular de la cédula de identidad N° 3.093.479.-
Alega la demandante, que desde hace mas de 40 años, celebró contrato verbal de arrendamiento con el ciudadano Oscar José Bermúdez, titular de la cédula de identidad N°. V-3.093.479, de un inmueble, constituido por un local comercial ubicado en la calle Juncal N° 69, Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre.
Que el mencionado inmueble presenta daños y deterioros claramente visibles, amen de las condiciones de insalubridad y abandono, producto de la desidia, indiferencia y conducta maliciosa del arrendatario en el cumplimiento de las obligaciones legales que le competen a todo arrendatario, y en virtud de lo cual demanda al ciudadano Oscar José Bermúdez para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal al desalojo del inmueble arrendado.
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Que esta relación contractual se encontraba regulada de manera general, como sucede en la mayoría de los contratos nominados de carácter civil, en el artículo 1579 del Código Civil y fundamentó su acción en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario
Estimó la cuantía a los efectos de la competencia de este Tribunal en la cantidad de Cien Mil Bolívares (Bs. 100,000.00) equivalente a 934 Unidades Tributarias.
Por auto de fecha 19 de mayo del año 2013, el Tribunal, admitió la demanda y emplazó al demandado ciudadano Oscar José Bermúdez, titular de la cédula de identidad N° V-3.093.479 a comparecer por ante este Tribunal al Segundo (2°) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda. (Folio 17).
Al folio 20 riela diligencia del ciudadano Alguacil Accidental de este Juzgado, en donde deja expresa constancia de haber logrado la citación personal del demandado y en consecuencia consigna recibo de citación debidamente firmado por el demandado (Folio 21)
En fecha 15 de abril de 2013, siendo la oportunidad legal para dar Contestación a la demanda, el ciudadano Oscar José Bermúdez, titular de la cédula de identidad N°. V-3.093.479, asistido por el abogado Carlos Enrique Meneses Carballo, inscrito en el Inpreabogado con el N° 44.874, presentó escrito contestando la demanda.
Alega que es cierto que es arrendatario del local comercial signado con el N° 69 ubicado en la calle Juncal de esta ciudad de Carúpano, que es el fondo o lindero oeste de una casa ubicada en la calle independencia N° 69 de esta ciudad de Carúpano, pero es falso que el referido inmueble haya sido alguna vez un local comercial.
Que es falso que la demandante sea la arrendadora del nombrado “local comercial”, que él viene ocupando por más de 40 años, ya que el hizo contrato verbal con el ciudadano Héctor Marcano, a quien él le pagaba el canon de arrendamiento, tal como se evidencia de los recibos de pagos de mensualidades vencidas.
Que es falso que el deterioro que presenta el local sea producto de su desidia, indiferencia y conducta maliciosa, que al contrario, es producto de la desconfianza del propietario quien se negaba a permitir que él reparara el local.
Que rechaza que tenga que convenir en el desalojo del llamado local comercial, el cual ocupa en calidad de arrendatario por mas de 45 años y esta solvente con el pago mensual de los cánones de arrendamiento. Por último solicitó que la presente demanda sea declarada Sin Lugar.
En fecha 09 de mayo, la parte demandante consignó constante de dos (02) folios, escrito de conclusiones (F 92 y 93),
En fecha 09 de mayo de 2003, el ciudadano Luís Enrique Marcano, titular de la cédula de identidad N°. 3.942.742, asistido por el abogado Héctor Velásquez Márquez, inscrito en el Inpreabogado con el N° 38.141, presento escrito constante de dos (02) folios, de conformidad con el artículo 370 numeral 3° de Código de Procedimiento Civil, folio 95 y 96.
DE LAS PRUEBAS
Siendo la oportunidad para promover pruebas, ambas partes hicieron uso de este derecho tal como se observa a los folios 33 y 72 de la presente causa.
Pruebas de la parte demandante:
Documentales.
1. Marcado “A”, Inspección Judicial practicada por el Juzgado del Municipio Bermúdez del Estado Sucre en el inmueble objeto de la presente acción, presentado con el libelo de la demanda.
2. Copia Certificada de Acta de Defunción del ciudadano Héctor Ramón Marcano, titular de la cédula de identidad N° 520.842.
Exhibición
Solicitó la exhibición los documentos contentivos de los recibos de pago extendidos por su poderdante durante los últimos años de la relación arrendaticia.
Testigos.
Promovió las testimoniales de los ciudadanos Willian Indriago La Rosa, Ulises Díaz Hernández y Francisco Antonio Adrián, titulares de las cédulas de identidad N° V-6.959.955, V-4.948.442 y V-9.452.798. Todos contestes en sus deposiciones.
Pruebas de la parte demandada:
Documentales
1. Marcado “A”. Contrato de compra-venta del inmueble arrendado propiedad del ciudadano Héctor Marcano, protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 06 de marzo de 1957, anotado bajo el N° 125 de la serie, protocolo primero, primer trimestre del año 1957.
2. Marcado “C”, Ficha Catastral del inmueble, identificada con el N° 03-05-08-20, emanado de la Oficina Municipal de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bermúdez del Estado Sucre.
3. Marcado “B”, constante de 86 folios útiles, recibos de pagos de mensualidades vencidas, de fecha 15 de octubre de 1967; 15 de noviembre de 1971; 15 de septiembre de 1980; 15 de marzo de 1990 y 15 de abril de 1990.
4. Marcado “E”, copia simple de la Resolución N°. 0006-2002, de fecha 02 de julio del año 2002, dictada por la Coordinación Civil, Política y Ciudadana de la Dirección de Inquilinato de la Alcaldía del Municipio Bermúdez del estado Sucre
Impugnó el documento referido a la Inspección Judicial, marcado con la letra “A”, presentado por la demandante junto con el libelo de la demanda.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Este tribunal, con vista a los términos en que fue planteada la litis contestación, pasa a examinar en el orden expuesto la argumentación y petición esgrimida por la accionada en cuanto a la falta de Cualidad por parte del accionante, de la manera siguiente:
Partiendo de la premisa genérica que nos trae la doctrina patria, en relación a la falta de cualidad para intentar y sostener el juicio, debe este operador de justicia analizar en concreto, la falta de cualidad en materia arrendaticia. Al respecto, el jurista Gilberto Alejandro Guerrero Rocca, en su obra Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, Año 2003, Pág. 184 y 185; apunta acertadamente lo siguiente:
“Como en la acción de desalojo, regulada por el artículo 34 y siguientes de LAI, aparentemente no se indica de manera directa quién es el legitimado activo para su realización en la praxis judicial, podría interpretarse que sólo el propietario del inmueble tiene el derecho a esa acción, como consecuencia de observarse que las siete (7) causales, a que alude el artículo 34 eiusdem, guardan relación con la cualidad del propietario. Sin embargo, no es una apreciación absoluta porque existe el caso de la persona (natural o jurídica) que haya dado en arrendamiento determinado inmueble ajeno, y como la relación arrendaticia –sobre inmueble ajeno—no está prohibida en Venezuela (…), en tal caso corresponde al arrendador no propietario recibir o exigir el pago del alquiler; bajo cuya circunstancia el legitimado activo será ese arrendador (…)”.
Encuentra quien decide, que la cualidad en sentido amplio es sinónimo de legitimación y, deviene en la necesidad de demostrar la identidad de la persona que se presenta ejercitando concretamente un derecho y el sujeto que es su verdadero titular.
En sentido procesal, expresa una relación lógica entre la persona del demandante concretamente considerado y, aquella a que la ley concede el derecho de demandar. Siendo la cualidad una relación de identidad lógica, el problema tradicional y, en principio válido, es el que afirma que tiene una cualidad para intentar y sostener el juicio, esto es, cualidad activa y pasiva, los sujetos que figuran titulares de la relación jurídica material que es el objeto del proceso. La falta de esa correspondencia lógica entre el titular de la relación o estado jurídico sustancial y, el titular de la acción, se considera desde el punto de vista concreto, que es lo que constituye la cualidad.
En el caso bajo examen, alega el demandado que inició de forma verbal la relación arrendaticia con el ciudadano Héctor Marcano y no con la ciudadana Flor María Rodríguez, sin embargo no incorpora a los autos los recibos de pago de canon de arrendamiento de reciente data que se le exigieron fueran exhibidos, y en su lugar consigna recibos de pago de mensualidades vencidas, entre otros de fecha 15 de octubre de 1967; 15 de noviembre de 1971; 15 de septiembre de 1980; 15 de marzo de 1990 y 15 de abril de 1990, suscritos por el ciudadano Héctor Marcano, lo cual llama la atención de este sentenciador al momento de determinar a quien reconoce como su arrendador el ciudadano Oscar José Bermúdez; que junto con la copia del documento de propiedad del inmueble dado en arrendamiento, se desprende que el propietario es el ciudadano Héctor Marcano, al cual tiene pleno valor probatorio por ser un documento público, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, la parte accionante incorporó a los autos acta de defunción del ciudadano Héctor Marcano, quien falleció el 17 de junio del año 2000, documental que este sentenciador le confiere pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 eiusdem.
En este sentido, se evidencia de la Resolución dictada por la Dirección de Inquilinato Coordinación Civil, Política y Ciudadana, suscrita por el Alcalde del Municipio Bermúdez, de fecha 02 de julio de 2002, que la solicitud de Regulación de alquiler fue presentada por el ciudadano Luís Marcano Espinoza, titular de la cédula de identidad N° 3.942.742, quien actuó como miembro de la Sucesión Marcano Espinoza, documento que este sentenciador valora plenamente de conformidad con lo establecido en el artículo 429 ibidem, de lo cual se demuestra que los miembros de la mencionada Sucesión han actuado como arrendatarios y por lo tanto tienen la legitimidad para actuar como tales; razón por la cual, se desecha la defensa de falta de cualidad formulada por la parte demandada, y Así Se Declara.-
El Artículo 1° del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, establece el ámbito de aplicación de la misma señalando, que regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y/o funcionamiento o desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras.
La parte actora funda su acción, en el contenido de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por cuanto a su criterio el contrato verbal, el cual se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado y por lo tanto le es aplicable el procedimiento relacionado a desalojos, lo cual es aceptado por la parte accionada.
El artículo 1.579 del Código Civil Venezolano, define el Contrato de Arrendamiento, en los siguientes términos:
“El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
En materia arrendaticia, el procedimiento para las acciones se encuentra directamente relacionado con el hecho cierto de si la acción se encuentra fundamentada en un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o uno a tiempo indeterminado.
De tal modo, siendo el contrato de arrendamiento que une a las partes verbal, se debe concluir que la relación contractual existente entre las mismas es una RELACIÓN CONTRACTUAL ARRENDATICIA A TIEMPO INDETERMINADO, por tanto, siendo el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes uno sin determinación de tiempo, es procedente a los fines de lograr la restitución del inmueble a su arrendador, la acción de Desalojo, establecida en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario. Y Así se decide.
En cuanto a los alegatos y pretensiones de las partes referidos al fondo de la controversia, cual es la procedencia o no de la Acción de Desalojo incoada debido a los deterioros mayores ocasionados al inmueble por la arrendadora y que exceden del uso normal del mismo, quien la presente decisión suscribe, debe dejar sentado que, existen elementos probatorios de convicción de los cuales dimana en forma diáfana que en efecto al inmueble que fuere arrendado a la Sociedad Mercantil accionada se le han ocasionado daños que exceden el uso normal del mismo y, que configuran el supuesto contenido en el Artículo 34, inciso e) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el cual es del tenor siguiente:
Artículo 34: Solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de los siguientes causales:
Omissis..
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
…omissis…”
Por tanto, siendo el Contrato de Arrendamiento suscrito entre las partes uno sin determinación de tiempo, es procedente a los fines de lograr la restitución del inmueble a su arrendador, la acción de Desalojo, establecida en el Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, y Así se Establece.
Siendo así, y en aplicación del dispositivo contenido en los Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.354 del Código Civil, disposiciones legales que consagran la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, a saber:
Artículo 506: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su partes probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
Artículo 1.354: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación.”
En aplicación del dispositivo legal trascrito es obligación de las partes aportar al proceso las pruebas que sustentan sus alegatos, defensas y excepciones, siendo como lo es la presente acción una de Desalojo sustentada en el contenido del Artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, en su inciso e), referida a la procedencia del desalojo cuando el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, era obligación del demandado alegar y probar el cumplimiento de su obligación de hacer del inmueble el uso normal sin incurrir en daños al mismo o la causal eximente del cumplimiento de dicha obligación, actividad probatoria ésta que no fue realizada por la representación judicial de la parte demandada con las probanzas traídas al proceso.
En este orden de ideas, se evidencia de la inspección judicial practicada, la cual fue impugnada, no obstante observa este sentenciador, que el medio probatorio, fue realizado en los términos establecidos en el artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo tanto, se le confiere pleno valor probatorio, de conformidad con lo previsto en el artículo 1428 del Código Civil y el criterio plasmado en la Sentencia dictada en fecha 27 de noviembre de 2001, por la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en la que se dejó sentado:
“… Queda claro así que la inspección judicial, en conformidad con el principio procesal de inmediatez, supone el reconocimiento o examen directo y personal del juez, a través de sus sentidos, de los hechos que le hayan sido solicitados, sin avanzar opinión ni formular apreciaciones sobre lo practicado.”. (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo II, mes Octubre, año 2002, página 544)
Bajo el amparo del criterio jurisprudencial citado, se concluye que con la inspección judicial evacuada, se demostró que en el inmueble objeto del presente juicio, funciona un establecimiento o local, que funge como taller mecánico, el cual se encuentra en mal estado de conservación, presentando signos de deterioro, tanto en sus paredes, techo y piso; ocupado por gran cantidad de deshechos y material de diversos tipos; todo lo cual aporta suficiente evidencias del alegado deterioro y su relación de causalidad con la conducta presuntamente culposa del arrendatario, por lo que, ante la presencia de elementos de juicio demostrativos de tales daños, es perfectamente procede el desalojo por esta causal, siendo procedente el alegato de la parte actora en su libelo de demanda como una de las causales del desalojo solicitado, en virtud de que el inquilino no se ha comportado como un buen pater familia, dejando de cumplir fielmente con sus obligaciones de arrendatario. Y Así Se Decide.
En conclusión, no habiendo desvirtuado la parte demandada, el alegato de la parte actora, del cual deviene la obligación para el arrendatario de usar dicho bien sin ocasionarle daños mayores al mismo, allá del deterioro normal generado por el uso del mismo, tomando en consideración la rama de explotación comercial desarrollado por la parte accionada (taller mecánico), tal como se observa de la ficha catastral, y mas aun cuando alega que ha permanecido en el inmueble por mas de 40 años, tal y como lo expusieron los testigos en sus declaraciones rendidas por ante este Tribunal, lo mas adecuado hubiera sido haber hecho paulatinamente trabajos de conservación para el mantenimiento del inmueble en un buen estado de habitabilidad; en consecuencia, es impretermitible para este Juzgador declarar procedente la acción de Desalojo intentada por la ciudadana Flor Maria Rodríguez de Rondón, titular de la cédula de identidad N° 2.667.869. Y Así se Declara.
D E C I S I Ó N
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por la ciudadana FLOR MARIA RODRIGUEZ DE RONDON, contra el ciudadano OSCAR JOSE BERMUDEZ, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a hacer entrega material a la parte actora del bien inmueble que se describe a continuación: un local ubicado en la Calle Juncal, N° 69, de Carúpano, Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, completamente desocupado, libre de bienes y personas.- SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada. -
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil. Publíquese en la página web de este Tribunal.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano a los catorce (14) días del mes de mayo del año dos mil trece (2013). Años: 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. SERGIO SÁCHEZ DUQUE.
EL SECRETARIO,
Abg. ODILIO GONZALEZ.-
Nota: En la misma fecha (14/05/2013), siendo las (09:00 a.m.), previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
EL SECRETARIO,
Abg. ODILIO GONZALEZ.-
Exp: 5.675-13.-
SSD/OG
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