TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre
S E N T E N C I A D E F I N I T I V A
LAS PARTES Y LA CAUSA
ACTORA: KARINA ABREU RODRÍGUEZ.
DEMANDADO: GUAIQUERÍ GYM, C.A.
CAUSA: DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO.
FECHA: 21 DE MAYO DE 2013.
EXPEDIENTE: N° 11-5584.
N A R R A T I V A
LA DEMANDA
En fecha dos (2) de diciembre de dos mil once (2011), se admitió demanda contra la empresa mercantil GUAIQUERÍ GYM, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, el día cinco (5) de abril de dos mil cinco (2005), bajo el N° 13 del Tomo A-04, representada por JESÚS RAFAEL FERMÍN GONZÁLEZ y JUANA DEL VALLE MARTÍNEZ BERMÚDEZ, mayores de edad, venezolanos, comerciantes, domiciliados en Cumaná y con cédula de identidad Nos. V-4.190.936 y V-5.089.001, sucesivamente, en sus caracteres de Presidente y Vicepresidente, respectivamente, intentada por KARINA ABREU RODRÍGUEZ, mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná, Estado Sucre y con cédula de identidad N° V-8.650.979, asistida por el profesional del derecho RICARDO TORRES ESPINOZA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 30.075.
Las pretensiones son:
1. EL DESALOJO DEL INMUEBLE, constituido por una casa, distinguido como “Quinta Cris”, situado en la avenida Andrés Bello, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre.
2. LA ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE, LIBRE DE PERSONAS Y COSAS.
3. LA ENTREGA DE LAS SOLVENCIAS DE TODOS LOS SERVICIOS PÚBLICOS UTILIZADOS EN EL INMUEBLE DURANTE LA VIGENCIA DE LA RELACIÓN ARRENDATICIA.
Expresa la actora:
1. En el año mil novecientos noventa y siete (1997) se inició relación arrendaticia con la sociedad de hecho Gimnasio Guaiquerí, representada por JESÚS RAFAEL FERMÍN GONZÁLEZ, antes identificado, acordándose utilizar el inmueble para el funcionamiento de un gimnasio.
2. Que la relación se continuó ininterrumpidamente y en el año dos mil cinco (2005) se celebró con la demandada un contrato de arrendamiento sobre el inmueble según documento privado, en el cual se estableció el plazo de un año entre el primero (1°) de septiembre de dos mil cinco (2005) y el primero (1°) de septiembre de dos mil seis (2006), prorrogable por voluntad de ambas partes y con un canon de arrendamiento mensual de Trescientos Cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), que reconvertidos son Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo).
3. Que al vencimiento del contrato “…se mantuvo la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, con excepción de la cláusula de temporalidad, transformándose el contrato por tiempo determinado en contrato a tiempo indeterminado,…”.
La causa alegada para demandar el desalojo es que la arrendataria ha efectuado en el inmueble reformas no autorizadas como la construcción de un cubículo en la entrada y otras construcciones delimitadas con paredes de bloques de concreto, columnas de concreto con acero de refuerzo, además de reformas en la estructura física del inmueble en pisos, paredes y techos.
LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha veintiséis (26) de marzo de dos mil doce (2012), en oportunidad legal, la demandada, representada por el profesional del derecho ALBERTANO OLVERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 133.134, según consta de poder apud acta inserto a los folios sesenta y uno (61) al sesenta y dos (62), contestó la demanda de esta manera:
1. Admitió que existe con la actora un contrato de arrendamiento suscrito el año dos mil cinco (2005), el cual se transformó en uno a tiempo indeterminado.
2. Alegó que la relación arrendaticia se inició el año mil novecientos ochenta y siete (1987).
3. Negó “…lo alegado por la demandante cuando señala que mi representante no hacía mantenimiento al inmueble,…ya que las reparaciones que debían realizarse eran obligación del arrendador, por ser consideradas urgentes, como sucedió con las filtraciones en el techo, las cuales fueron solucionadas por el arrendatario en vista de la omisión por parte de la arrendadora.”
4. Alegó que las alteraciones hechas a la estructura trasera del inmueble se le notificaron verbalmente a la arrendadora, siendo verificadas por su persona hace más de diez (10) años.
5. Alegó que las modificaciones a la parte delantera del inmueble se le comunicaron en reiteradas ocasiones.
6. Señaló que las modificaciones realizadas a la parte interna del inmueble datan de varios años, como se puede observar en las imágenes anexadas a la inspección judicial.
7. Alegó que se cumplieron todos los requisitos solicitados en el Informe emitido por el Cuerpo de Bomberos en relación a las paredes y pisos, las filtraciones en el techo, los cables, los extintores, las señales de vías de escapes y la poca ventilación.
MOTIVA
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA ACTORA
Con el libelo de la demanda:
1. El instrumento simplemente privado firmado por las partes, reconocido por la demandada, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como prueba de que la actora le arrendó a la demandada el inmueble objeto de este fallo, por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del primero (1°) de septiembre de dos mil cinco (2005) al primero (1°) de septiembre de dos mil seis (2006), con un canon de Trescientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 350.000,oo) mensuales, que reconvertidos son Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo) mensuales.
2. La inspección judicial extralitem practicada por este Juzgado, el veintiocho (28) de octubre de dos mil once (2011), en el inmueble objeto de esta sentencia, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que, para la fecha de la inspección:
2.1. “Hay en la entrada una construcción de un cubículo y construcciones en otras áreas, las cuales están delimitadas con paredes de bloques de concreto, columnas de concreto con acero de refuerzo,…(y) diferentes reformas de la estructura física del inmueble en pisos, paredes y techos.”
2.2. No se suministró el permiso de construcción.
3. En el inmueble funciona un gimnasio.
4. El inmueble no tiene los sistemas de seguridad e incendio exigidos por los entes respectivos y que el sistema de electricidad esta vulnerable a cualquier incidente.
5. La constancia emitida por la División de Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Municipal Cuerpos de Bomberos de Cumaná, el día trece (13) de octubre de dos mil once (2011), por ser un documento público administrativo, que tiene la firma de un funcionario administrativo, está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, que no fue impugnado, desconocido o tachado en oportunidad legal, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que para esa fecha, el inmueble objeto de esta sentencia presentaba “…deterioro por falta de mantenimiento,” y que se recomendaba al propietario llevar a cabo las modificaciones y reparaciones.
En el escrito de promoción:
6. El contrato de arrendamiento ya fue valorado en esta decisión.
7. La inspección judicial extralitem ya fue valorada en este fallo.
8. La constancia emitida por la División de Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Municipal Cuerpos de Bomberos de Cumaná, ya fue valorada en esta sentencia.
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA DEMANDADA
En el escrito de promoción de medios de prueba:
1. Las fotocopias de los recibos de los cánones de arrendamiento del 1° de octubre de 1987, 1° de noviembre de 198, no se configuran ni en instrumentos públicos, ni en instrumentos privados reconocido o tenidos legalmente por reconocidos, por lo que al no tratarse del tipo de documentos al cual el legislador ha querido dar valor probatorio cuando hubiesen sido consignados en fotocopias, de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no pueden considerarse tales copias como fidedignas, y en consecuencia carecen de cualquier mérito probatorio.
2. Los recibos emitidos por CASAMAR Bienes y Raíces, S.R.L. al Gimnasio Guaiquerí, en fechas 15 de octubre de 1994, 15 de junio de 1995, 30 de mayo de 1996 y 18 de febrero de 1996, no tienen valor probatorio por cuanto no guardan relación directa con la litis, pues CASAMAR Bienes y Raíces, S.R.L. no es parte en el juicio.
3. La constancia emitida por la División de Prevención e Investigación de Siniestros del Instituto Autónomo Municipal Cuerpos de Bomberos de Cumaná, el día trece (13) de octubre de dos mil once (2011), ya fue valorado en esta decisión.
4. Las fotografías promovidas para probar las reparaciones hechas al sistema eléctrico, que no hay deterioro por falta de mantenimiento, que existen equipos de extinción de incendios, señales de vías de escape, suficiente ventilación, que las vigas metálicas están en mal estado, que el inmueble requiere reparaciones mayores y que existe un solo pasillo, no se valoran por cuanto han debido ser ratificadas en el juicio por la persona que las tomó, mediante la prueba testimonial, a tenor del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil; para que el adversario pueda tener el control del medio, en aplicación del principio de contradicción de la prueba.
5. La fotografía N° 21 de la inspección judicial extralitem, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba del mal estado del sistema eléctrico.

6. TESTIGO
“En el día de hoy veinte (20) de abril de dos mil doce (2012), siendo las diez de la mañana (10:00 a.m.), oportunidad fijada por este Tribunal para el acto de comparecencia del ciudadano FREDY RENÉ BRITO, se anunció el acto a las puertas del Despacho y comparece una persona que estando legalmente juramentado dijo ser y llamarse FREDY RENÉ BRITO, venezolano, mayor de edad, con cédula de identidad Nº V-4.690.277, domiciliado en la Calle Cajigal N° 32, Cumaná, Estado Sucre. Impuesto el motivo de su comparecencia y de las Generales de la Ley sobre Testigos, manifestó estar conforme para declarar sobre el interrogatorio que a viva voz le formulará la parte promovente quien se hizo presente el profesional del derecho ALVERTANO OLVERA, inscrito en el IPSA bajo el N° 133.134, actuando en su carácter de apoderado de la empresa GUAIQUERI GYM, C.A., identificada en autos, representada por los ciudadanos Jesús Rafael Fermín González y Juana del Valle Martínez Bermúdez, con cédulas de identidad Nros. V-4.190.936 y V-5.089.001, en sus caracteres de Presidente y Vicepresidente, respectivamente, parte demandada y promovente. Así mismo se hizo presente el profesional del derecho RICARDO TORRES ESPINOZA, inscrito en el IPSA bajo el N° 30.075, en su carácter de apoderado de la parte demandante, ciudadana KARINA ABREU RODRIGUEZ, con cédula de identidad N° V-8.650.979. Acto seguido la parte demandada y promovente, procede a interrogar al testigo de la siguiente manera: PRIMERA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Jesús Rafael Fermín González y Juana del Valle Martínez Bermúdez? Contestó: si los conozco hace años. SEGUNDA: ¿Diga el testigo que relación tiene con los ciudadanos antes mencionados? Contestó: una bonita amistad. TERCERA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de las modificaciones realizadas a la parte frontal del inmueble? Contestó: si esa es una parte que estaba descubierta y allí aprovechan las gentes para robarle a las personas y se hicieron unas modificaciones a la parte comercial. CUARTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de la construcción que se encuentra en la parte posterior o parte de atrás del inmueble? Contestó: hicieron esa construcción para fortalecer la construcción que se estaban deteriorando por el agua, la parte de la viga se estaba deteriorando por el agua. QUINTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento desde que fecha data dicha construcción de la parte trasera? Contestó: tiene tiempo. SEXTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de las modificaciones que el señor Jesús Rafael Fermín González realizo para adaptar el inmueble a la actividad de comercio? Contestó: si cuando a él le entregaron este local era una casa abandonada llenado puro monte y él con su propio esfuerzo la levanto y es donde tiene ahora el gimnasio Guaiqueri. SEPTIMA: ¿Diga el testigo si por el tiempo que tiene trabajando en el gimnasio tiene conocimiento o le consta que el propietario se a dado por enterado de las reparaciones o modificaciones que se le han realizado al inmueble? Contestó: creo que si se ha enterado de las reparaciones del local y todas esas reparaciones la hizo con su permiso y las reparaciones les tocaba hacerlas era a él dueño y nunca la hizo. OCTAVA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de las razones por la cual se coloco el techo en la parte posterior o parte de atrás del local? Contestó: si tengo conocimiento porque se metían a robarse los materiales del gimnasio y también por las lluvias porque todo eso estaba descubierto. NOVENA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de las diligencias del propietario para el mantenimiento del inmueble? Contestó: que yo sepa ninguna. DECIMA: ¿Diga el testigo cuantos años tiene trabajando en el gimnasio Guaiqueri? Contestó: como quince años. En este acto interviene el profesional del derecho RICARDO TORRES ESPINOZA, inscrito en el IPSA bajo el N° 30.075, en su carácter de apoderado de la parte demandante, quien pasa a repreguntar de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el declarante si tiene conocimiento de que el señor Jesús Fermín obtuvo autorización de su arrendadora para efectuar las modificaciones o construcciones en el local arrendado? Contestó: lo que si se es que el hablo con el dueño y le dijo como hacemos con la construcción y el le dijo págame tu el alquiler y encárgate tu de construir. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el declarante como le consta la respuesta dada en la repregunta anterior? CONTESTÓ: bueno porque a los dueños nunca los he visto desde el tiempo que tengo trabajando allí. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el declarante si tiene conocimiento del estado de deterioro en que se encuentra el sistema eléctrico del local arrendado? CONTESTÓ: antes estaba en un deterioro demasiado grande porque allí no había luz y ahora por medio del señor Jesús Fermín fue que se le pudo poner luz al gimnasio y eso le tocaba a los dueños y nunca lo hicieron. CUARTA REPREGUNTA: ¿Diga el declarante si es empleado de confianza del gimnasio Guaiqueri? CONTESTÓ: si. QUINTA REPREGUNTA: ¿Diga el declarante si conoce las razones por las cuales el señor Jesús Fermín no realizó las reparaciones necesarias en el local arrendado a tiempo? CONTESTÓ: él a estado construyendo desde hace tiempo y cuando el tenia las reparaba poco a poco el gimnasio. SEXTA REPREGUNTA: ¿Diga el declarante si el señor Jesús Fermín le comunicaba a su arrendador sobre las reparaciones que iba a efectuar? CONTESTÓ: bueno como lo dije hace rato el convenio es págame tu el alquiler que yo efectuó las reparaciones. SEPTIMA REPREGUNTA: ¿Diga el declarante si tiene conocimiento del peligro en que se encuentra el local arrendado por razón de las filtraciones en la loza del techo? CONTESTÓ: no allí se tomaron cartas en el asunto en razón de las filtraciones del techo, ya se hicieron los trabajos. Es todo, Cesaron. Terminó, se leyó y conformes firman.-“
La testimonial de FREDY RENÉ BRITO, merece la confianza de este Tribunal, porque en su declaración no hubo contradicciones y de su análisis emana plena certeza de su conocimiento de los hechos, por lo tanto, se valoran a tenor de los artículos 507 y 508 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que:
6.1. La demandada realizó modificaciones en la parte frontal del inmueble.
6.2. La demandada realizó la construcción que se encuentra en la parte posterior o parte de atrás del inmueble.
6.3. Jesús Rafael Fermín González realizó modificaciones para adaptar el inmueble a la actividad de comercio.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1°. Está probado en autos que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble, constituido por una casa, distinguido como “Quinta Cris”, situado en la avenida Andrés Bello, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, según documento privado, en el cual se estableció el plazo de un año, contado entre el primero (1°) de septiembre de dos mil cinco (2005) y el primero (1°) de septiembre de dos mil seis (2006), prorrogable por voluntad de ambas partes y con un canon de arrendamiento mensual de Trescientos Cincuenta mil Bolívares (Bs. 350.000,oo), que reconvertidos son Trescientos Cincuenta Bolívares (Bs. 350,oo), y así se decide.
2°. Está probado en autos que al vencimiento del plazo del contrato, la demandada continuó ocupando el inmueble, con el consentimiento de la actora, por lo que el tiempo del contrato se convirtió en indeterminado al operar la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.614 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” Así se decide.
3°. La actora pretende el desalojo porque la arrendataria ha efectuado en el inmueble reformas no autorizadas como la construcción de un cubículo en la entrada y otras construcciones delimitadas con paredes de bloques de concreto, columnas de concreto con acero de refuerzo, además de reformas en la estructura física del inmueble en pisos, paredes y techos.
4°. La demandada opuso que las alteraciones hechas a la estructura trasera del inmueble se le notificaron verbalmente a la arrendadora y que las modificaciones a la parte delantera del inmueble se le comunicaron en reiteradas ocasiones.
5°. Para el Juzgado no esta probado en autos que la demandada le hubiese notificado a la actora las alteraciones y modificaciones realizadas en el inmueble, por lo que la pretensión de desalojo, con fundamento en que la demandada efectuó en el inmueble reformas no autorizadas, es procedente.
6°. En consecuencia, al efectuar la arrendataria-demandada reformas en el inmueble, no autorizadas por la arrendadora-actora, este tribunal considera que está probada la pretensión enmarcada en el supuesto de hecho de la causal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que tiene como consecuencia jurídica la procedencia de la demanda de desalojo.
DISPOSITIVA
Por lo tanto, de conformidad con lo alegado y probado en el expediente, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
CON LUGAR la demanda intentada por KARINA ABREU RODRÍGUEZ contra GUAIQUERÍ GYM, C.A., por la pretensión de desalojo del inmueble constituido por el inmueble, constituido por una casa, distinguido como “Quinta Cris”, situado en la avenida Andrés Bello, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre.
En consecuencia, la empresa GUAIQUERÍ GYM, C.A., tiene que entregar a KARINA ABREU RODRÍGUEZ, el inmueble objeto de esta sentencia, y las solvencias de todos los servicios públicos utilizados en el inmueble durante la vigencia de la relación arrendaticia.

Se condena en costas a la demandada por cuanto fue totalmente vencida en el proceso.
Por cuanto, la sentencia fue dictada extemporáneamente, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos. Líbrense boletas.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cumaná, veintiuno (21) de mayo de dos mil trece (2013). Años 203° de la Independencia y 154° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres y veinticinco minutos de la tarde (3,25 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA,

MARÍA RODRÍGUEZ