JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Carúpano, dieciocho (18) de marzo de 2013
202° y 154°



EXPEDIENTE: N° 5.543.-

PARTE ACTORA: ciudadano: VICTOR MANUEL HURTADO HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad N° 5.871.886.-
APODERADA DE LA PARTE ACTORA: abogada LERIDA CASTAÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.051.-
PARTE DEMANDADA: ciudadanos, VICTOR MANUEL HURTADO DÍAZ y ELISA MARÍA NAVARRO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.462.537 y V- 5.878.890, respectivamente.-
ABOGADO DE LA PARTE DEMANDADA: abogado GUILLERMO TINEO GONZALEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.733.

MOTIVO: RETRACTO LEGAL ARRENDATICIO.-


“Vistos”.- Sin Informes de las partes.-


Se inicia la presente causa, por motivo de RETRACTO LEGAL mediante escrito presentado en fecha 07 de Agosto de 2012, por el ciudadano: VICTOR MANUEL HURTADO HERNÁNDEZ, titular de la cédula de identidad N° 5.871.886, asistido por la abogada LERIDA CASTAÑO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 64.051, contra los ciudadanos: VICTOR MANUEL HURTADO DÍAZ y ELISA MARÍA NAVARRO, titulares de las cédulas de identidad Nros. V- 1.462.537 y V- 5.878.890, respectivamente.-

Alega el actor que es arrendatario desde el año 1992, es decir, hace veinte (20) años de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Libertad, signado con el N° 123, Parroquia Santa Catalina, Jurisdicción del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, que el mencionado inmueble es propiedad de su padre, ciudadano: VICTOR MANUEL HURTADO DÍAZ, quien es el arrendador y propietario del señalado inmueble, según documento registrado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha (01) primero de Septiembre del año 1999, bajo el número 01 de la serie del Protocolo Segundo, Tercer Trimestre del año 1999.-

Que en el referido local comercial funciona un negocio de su propiedad denominado “CALZADOS CAROLYN”, que gira bajo su sola firma y responsabilidad, registrado por ante el Registro Mercantil llevado por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre, en fecha 16 de Noviembre del año 1992, anotado bajo el número 52, folio 58 del libro de Registro de Comercio, Tomo N° 42-E.-

Que celebró contrato verbal, y se mantuvo así por muchos años, pero que en fecha 01 de enero del año 2010, suscribieron contrato de arrendamiento privado por un lapso de tiempo de 02 años, los cuales se contarían a partir del Primero (1ero) de Enero del 2010.-

Que ha cumplido con todas y cada una de las obligaciones inherentes a un arrendatario, cancelando de manera constante y oportuna los pagos de canon de arrendamiento, los cuales con el transcurso del tiempo de la relación arrendaticia han sido de diferentes montos.-

Que en fecha 19 de junio del año 2012, su padre, el ciudadano: VICTOR MANUEL HURTADO DÍAZ, cedió en venta en plena propiedad sus derechos y acciones del cincuenta por ciento (50%) que le corresponde sobre el bien inmueble a la ciudadana: ELISA MARIA NAVARRO, titular de la cédula de identidad N° 5.878.890, según consta en documento registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, anotado bajo el número 2012.240, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 416.17.3.1.1715 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2012; sin haberle ofrecido en primer lugar la venta del local antes de ser ofrecida a un tercero, por lo que es evidente que con esta venta se le vulnero el derecho de Preferencia Ofertiva, establecido en el Artículo 42 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-

Que por todas las razones de hecho y derecho demanda por Retracto Legal Arrendaticio, al ciudadano: VICTOR MANUEL HURTADO DÍAZ, ya identificado en su condición de Propietario y Arrendador del bien ilegalmente vendido y a la ciudadana: ELISA MARÍA NAVARRO, ya antes identificada, en su condición de compradora del inmueble, que debió haber sido ofrecido en venta a su persona antes que a cualquier tercero, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a reconocer el derecho de Preferencia Ofertiva, sobre el cincuenta por ciento (50%) del local comercial, antes descrito. Que se le subrogue en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, en lugar de la ciudadana: ELISA MARIA NAVARRO y fundamenta la demanda en los artículos 42, 43, 47 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, y el artículo 1.546 del Código Civil Venezolano.-

Por auto de fecha 10 de agosto de 2012, el Tribunal, admitió la presente demanda y emplazó a los Ciudadanos Victor Manuel Hurtado Díaz y Elisa María Navarro, a comparecer por ante este Tribunal al Segundo (2°) días de despacho siguientes a sus citaciones a dar contestación a la demanda.- F- 29 y 30.-

A los folios 31 y 33 rielan diligencias del Ciudadano Alguacil de este Juzgado, en donde deja expresa constancia de No haber logrado la citación personal de los demandados.-

En fecha 01 de octubre de 2012, este Tribunal ordena Librar Boletas de Notificaciones a los demandados ciudadanos Víctor Manuel Hurtado Díaz y Elisa María Navarro, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del código de Procedimiento Civil.- F- 39, 40, 41, 42 y 43.-

En fecha 10 de octubre de 2012, el secretario de este Tribunal, dejó constancia de haberle hecho entrega a los demandados ciudadanos: Víctor Manuel Hurtado Díaz y Elisa María Navarro, las respectivas boleta de Notificación por el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.- F- 46 y 47.-

En fecha 15 de octubre de 2012, comparecieron por ante este Tribunal, los ciudadanos: Víctor Manuel Hurtado Díaz y Elisa María Navarro, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.462.537, 5.878.890, respectivamente, asistidos por el abogado Luís Eduardo Gallardo Martínez, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 187.751, y siendo la oportunidad legal para dar contestación a la demanda.-

Arguye la parte demandada como punto previo que el actor se refiere a que el local en referencia, fue vendido sin habérsele previamente ofrecido, por lo que esa venta, vulneró su derecho a la preferencia ofertiva establecida en el artículo 42 de Ley Arrendamientos Inmobiliarios , siendo que a mediados del mes de enero del 2012, le ofreció en venta al demandante esos derechos de propiedad, iniciando el tramite por ante la Alcaldía del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, de solvencia y cédula catastral del inmueble.-

Que posteriormente el demandante quien es su hijo, le manifestó que no consiguió el dinero y que no estaba interesado en comprarle nada, lo que implicaba que quedaba a su libre disposición la venta de esos derechos; por lo que le manifestó que le vendería esos derechos a la madre de su hijo, que es hermano del demandante, y que siempre estuvo de acuerdo con esa venta. Que el actor tenia pleno conocimiento de la venta, la cual se registró el 19 de junio del año 2012, y que la acción es interpuesta el 07 de agosto del 2.012, cuando ya habían transcurrido con creces más de los 40 días el cual se refiere el artículo 42 de la Ley, encontrándose la acción claramente caduca.-

Que rechaza y niega que el demandante esté ocupando el inmueble desde el año 1992, es decir, desde hace 20 años y que el mencionado ciudadano tenga derecho preferente alguno sobre un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la calle Libertad, signado con el N° 123, Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, por que no es propietario exclusivo de ese inmueble, que en consecuencia al no ser propietario exclusivo del inmueble, mal puede el demandante ejercer acción en su contra por Retracto Legal o derecho preferente; invocando el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, el artículo 4 del Código Civil Venezolano.-

Que rechaza y niega que tenga obligación de ofrecerle la venta del local tal como lo señala el demandante en su libelo de demanda antes de ser ofrecida a un tercero, siendo ella, la madre de su hijo Víctor Hugo Hurtado Navarro, quien a su vez es propietario del otro 50% de los derechos de propiedad del inmueble.-

Que rechaza y niega que le haya vulnerado el derecho de preferencia ofertiva establecido en el Artículo 42 y siguiente de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues en todo caso su hijo Víctor Hugo Hurtado Navarro, tendría el derecho preferente como comunero de adquirir ese 50%, y debe gozar de las prerrogativas de adolescente, que consagra la Ley Orgánica de Niños, Niñas y Adolescentes.-

Que rechaza y niega que deba convenir a reconocer el derecho de Preferencia Ofertiva, sobre el 50% del local comercial, y que el demandante deba subrogarse en las mismas condiciones estipuladas en el documento traslativo de la propiedad, en lugar de la ciudadana Elisa Maria Navarro.-

En fecha 15 de octubre de 2.012, el Secretario de este Juzgado deja constancia que siendo la oportunidad legal para dar contestación a la presente demanda, Comparecieron los demandados ciudadanos Victor Manuel Hurtado Díaz y Elisa María Navarro, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad Nros. 1.462.537, 5.878.890, respectivamente, asistido por el abogado en ejercicio ciudadano: LUIS EDUARDO GALLARDO MARTÍNEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 187.751, y presentaron escrito de Contestación a la demanda, constante de Dos (02) folios útiles.-

En fecha 22 de octubre de 2.012, la abogada Carmen Guevara, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 30.363, actuando en su carácter de apoderada judicial del ciudadano: Víctor Manuel Hurtado Hernández, parte demandante en el presente juicio, mediante la cual exponen:

Que en nombre de su representado impugna los siguientes documentos en copias simples que consignaron las parte demandadas con la contestación de la presente demanda: Ficha Catastral, cursante al folio 58, y documento de compra venta que corre inserto al folio 59 del presente expediente.-

Llegada la oportunidad para promover pruebas, ambas partes hicieron uso a ese derecho, tal como se observa a los folios 63, 64, 105 y 109 del presente expediente.-

DE LAS PRUEBAS

En este estado el Tribunal pasa a hacer un análisis de las Pruebas traída a los autos por la parte demandante:
Pruebas de la parte Demandante:
- Documentos que acompañó el actor junto al libelo de esta demanda.
* Copia Certificada de Separación de Cuerpos por Mutuo Consentimiento, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de fecha 10 de septiembre de 1999.
* Copia Simple de documento de Firma Personal “Calzados Carolyn”, presentada por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, de fecha 16 de noviembre de 1992.
* Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos Víctor Manuel Hurtado Hernández y Víctor Manuel Hurtado Díaz.
* Copia Certificada de cesión realizada por el ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz a favor de la ciudadana Elisa Maria Navarro de los derechos y acciones sobre el 50% sobre un inmueble ubicado en calle Libertad, N° 123, Carúpano, Estado Sucre.

Pruebas promovidas en la oportunidad de la promoción de las pruebas:
- Marcados A, B y C; comprobante de pagos de los canon de arrendamiento de los meses Julio, Agosto y Septiembre del 2012.-
- Marcada “D”; copia simple de sentencia, de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de noviembre del 2007.
- Marcada “E”; notificación realizada al ciudadano Víctor Hurtado Hernández, a través de la Notaria Pública de Carúpano, en fecha 16 de mayo de 2012.
- Oficio N° 416-204-2012, emanado del Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, de fecha 21 de noviembre de 2012.
- Inspección Judicial, de fecha 29 de octubre de 2012, practicada por el Tribunal del Municipio Bermúdez del Estado Sucre al inmueble ubicado en calle Libertad, N° 123, Carúpano, Estado Sucre.

Pruebas de la parte Co-Demandada:
Pruebas de la parte co-demandada, ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz.
Documentos que consignó junto con el escrito de contestación a la demanda:
* Copia simple de “cédula catastral”, de fecha 23 de febrero de 2012.
* Documento privado, sin firmar.
* Copia simple de cesión realizada por el ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz a favor del niño Víctor Hugo Hurtado Navarro, de los derechos y acciones sobre el 50% sobre un inmueble ubicado en calle Libertad, N° 123, Carúpano, Estado Sucre, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, de fecha 13 de abril de 2007.

Pruebas promovidas en la oportunidad de la promoción de las pruebas:
- Promueve el mérito probatorio de los autos en todo lo que le favorezca.
- Principio de la Comunidad de la Prueba.
- Tres (03) Documentos privados sin firmar.

Pruebas de la parte co-demandada, ciudadana Elisa Maria Navarro.
* Copia simple de “cédula catastral”, de fecha 23 de febrero de 2012.
* Documento privado, sin firmar.

Pruebas promovidas en la oportunidad de la promoción de las pruebas:
- Reproduce el merito probatorio de los autos en todo aquello le favorezca.
- Principio de la Comunidad de la Prueba.
- Informe de la Dirección de Catastro de la Alcaldía del Municipio Bermúdez del Estado Sucre; el cual este Tribunal no valora por cuanto la parte promovente renunció a tal medio probatorio; en consecuencia, este sentenciador no se pronuncia al respecto.

Valoración de las Pruebas Aportadas al proceso.

Valoración de las pruebas de la parte actora:
En relación a la copia simple relativas al documento de Firma Personal “Calzados Carolyn”, presentada por ante el Juzgado de Primera Instancia en lo Civil y Mercantil, del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, de fecha 16 de noviembre de 1992; esteTribunal la valora de conformidad con lo establecido en los artículos 429 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, del cual se desprende que el ciudadano Víctor Hurtado Hernández posee una firma personal constituida.

A la copia certificada de Separación de Cuerpos por Mutuo Consentimiento, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público de fecha 10 de septiembre de 1999, este Tribunal le confiere el valor probatorio a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, y en ella se desprende que el bien inmueble objeto del presente procedimiento le corresponde al ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz.

A la copia certificada de cesión realizada por el ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz a favor de la ciudadana Elisa Maria Navarro de los derechos y acciones sobre el 50% sobre un inmueble ubicado en calle Libertad, N° 123, Carúpano, Estado Sucre, esteTribunal le confiere el valor probatorio a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, y en ella se desprende la cesión de derechos y accione realizada sobre el 50% del bien inmueble objeto del presente procedimiento.

Al Contrato de Arrendamiento privado suscrito entre los ciudadanos Víctor Manuel Hurtado Hernández y Víctor Manuel Hurtado Díaz, el cual no fue impugnado ni desconocido, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, y en el se desprende la relación arrendaticia existente entre las partes y el tiempo de duración del contrato suscrito.

A los comprobante de pagos de los canon de arrendamiento de los meses Julio, Agosto y Septiembre del 2012, los cuales no fueron impugnados ni desconocidos, el Tribunal la valora de conformidad con los artículos 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil y en ellos se desprende la solvencia del actor.

A la notificación realizada al ciudadano Víctor Hurtado Hernández, a través de la Notaria Pública de Carúpano, en fecha 16 de mayo de 2012, el Tribunal le confiere el valor probatorio a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil y en ella se evidencia que el ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz en fecha 16 de mayo del 2012 le notifica al ciudadano Víctor Hurtado Hernández su decisión de no querer renovar el contrato de arrendamiento.

A la copia simple de sentencia, de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 20 de noviembre del 2007; la misma forma parte del Principio Iura Novit Curia, y por tratarse de un instrumento de derecho, es por lo cual este Tribunal no emite pronunciamiento alguno al respecto.

Al oficio N° 416-204-2012, emanado del Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, de fecha 21 de noviembre de 2012, este Tribunal le confiere el valor probatorio a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en el cual se desprende el tiempo que toma el Registro Subalterno para tramitar una solicitud que le sea presentada.

A la Inspección Judicial, de fecha 29 de octubre de 2012, practicada por el Tribunal del Municipio Bermúdez del Estado Sucre al inmueble ubicado en calle Libertad, N° 123, Carúpano, Estado Sucre, este Tribunal le confiere el valor probatorio a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, y en la misma se constató que el inmueble funcionan dos (02) locales comerciales.

Valoración de las pruebas de la parte co-demandada;
En relación al merito probatorio de los autos este Tribunal al respecto señala: el mérito favorable de los autos, no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, tal y como lo ha establecido nuestro máximo tribunal en sentencia del 30 de julio de 2002, dictada por la Sala Político-Administrativa, que señala:

“Respecto al mérito favorable de los autos promovidos como prueba por los apoderados de la parte demandada, se observa que dicho mérito no es un medio de prueba válido de los estipulados por la legislación vigente, en consecuencia, no arroja mérito alguno al promoverse. Así se decide.” (Jurisprudencia del Tribunal Supremo de Justicia, Oscar Pierre Tapia, Tomo 7, Año 2002, página 567).

Acogiéndose al criterio jurisprudencial antes trascrito, este Operador de Justicia no le confiere ningún valor probatorio al mérito favorable de los autos, invocado por la parte co-demandada en su escrito de promoción de pruebas.

Con respecto al Principio de Comunidad de la Prueba, tal principio no es susceptible de promoción alguna por las partes, ello por cuanto comporta en sí mismo una regla que establece que una vez evacuadas las pruebas, las resultas de las mismas pertenecen al proceso como un todo y deberán ser valoradas por el Juez de manera holística sin importar que parte las haya promovido y a quien beneficia. Visto lo improponible de tal principio como fuente de prueba, este Juzgador debe forzosamente desestimar tal promoción.

A la copia simple de “cédula catastral”, de fecha 23 de febrero de 2012, este Tribunal le confiere el valor probatorio a que se refiere el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 1357 y 1359 del Código Civil, en ella se desprende la ubicación y linderos del inmueble objeto del presente procedimiento.

A los Documentos privados, visados por la abogada Gabrielis M. Gil, y que no fueron suscritos este Tribunal no los valora, por cuanto son documentos que no fueron suscritos por ninguna de las partes y nada aportan al proceso.

A la copia simple de cesión realizada por el ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz a favor del niño Víctor Hugo Hurtado Navarro, de los derechos y acciones sobre el 50% sobre un inmueble ubicado en calle Libertad, N° 123, Carúpano, Estado Sucre, protocolizado por ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, de fecha 13 de abril de 2007, la misma ya fue objeto de valoración.

PUNTO PREVIO

DE LA CADUCIDAD DE LA ACCIÓN.

En este sentido, previo al análisis de fondo del caso que nos ocupa, resulta de gran importancia para quien decide, pronunciarse primeramente sobre la caducidad de la acción alegada por la representación judicial de la parte demandada, y en este sentido para decidir se observa; En acatamiento estricto al criterio establecido por la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia en la sentencia supra citada, según el cual cuando no hay notificación previa a la venta sino posterior a ella, el lapso de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio debe computarse a partir del momento en que tuvo conocimiento el arrendatario de la existencia de la venta, siendo dicho lapso de cuarenta (40) días, según lo establece la doctrina vigente fijada por la sentencia dictada por la misma Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 20 de Mayo de 2005, caso Regalos Coccinelle, C.A., contra Inversora El Rastro, C.A., y Promociones La Pintoresca, C.A., expediente AA20-C-2004-000807.

Se trata de una demanda de retracto legal arrendaticio que interpuso el ciudadano Víctor Manuel Hurtado Hernández en contra de los ciudadanos Víctor Manuel Hurtado Diaza Elisa Maria Navarro, el primero de las nombradas por ser la arrendador del inmueble y la segunda por ser la compradora del mismo, igualmente se estableció que dicho inmueble lo constituye un local comercial localizado en la Calle Libertad, signado con el N° 123, Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre.

Se evidencia de autos que la parte accionante en su escrito libelar señaló que siendo arrendatario del inmueble de autos, desde aproximadamente 20 años, mediante contrato verbal, habiendo suscrito contrato el primero (1º) de enero de 2.010, no fue notificado por el arrendador, parte co-demandada en este juicio; ciudadano Victor Manuel Hurtado Díaz, siendo, según su alegato que fue en fecha 19 de junio de 2012, cuando se percató de la venta del inmueble de autos, fecha en la cual se registro la venta.

En el mismo orden de ideas, en el escrito de contestación de la demanda, los co-demandados, alegaron que efectivamente la venta se produjo en fecha 19 de junio de 2012, por ante la Oficina de Registro Subalterno de Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre y que el accionante tenia pleno conocimiento de la negociación de venta desde el primer momento y por cuanto la demanda de retracto legal arrendaticio fue interpuesta en fecha 07 de agosto de 2012, la misma debía desecharse por cuanto había operado la caducidad alegada.

Planteados en los términos arriba resumidos los alegatos de las partes contendientes en este proceso, resulta evidente que no es un hecho controvertido; la realización de la venta del inmueble de marras, y que el arrendatario se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento y ha cumplido con todas sus obligaciones; siendo por el contrario un hecho admitido por ambas partes. Así se establece.

Ahora bien, por cuanto la presente causa se rige por ley especial, por tratarse el inmueble de autos de un local comercial, debe ser resuelta bajo el análisis de las normas contenidas en los artículos 42 al 50 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

En este sentido, es menester traer a colación lo establecido en los artículos 42 y 43 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios:

Artículo 42: “La preferencia ofertiva es el derecho que tiene el arrendatario para que se le ofrezca en venta, en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero, el inmueble que ocupa en tal condición de arrendatario. Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva, el arrendatario que tenga más de dos (2) años como tal, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.”

Artículo 43: “El retracto legal arrendaticio es el derecho que tiene el arrendatario de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad, en el lugar de quien adquiere el inmueble arrendado por cualquier acto que comporte la transmisión del derecho de propiedad. Para ejercer este derecho, el arrendatario debe cumplir con las condiciones establecidas en el artículo anterior.”

De las normas supra citadas se colige que existen ciertos requisitos concurrentes que se deben cumplir para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio a saber:
1º Que el propietario del inmueble arrendado haya vendido el inmueble a una persona distinta del arrendatario, sin notificar a éste último la operación de venta.
2º Que el arrendatario – demandante haya ejercido la acción de retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la sentencia dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 9 de diciembre de 2011, objeto del presente reenvío y la dictada por la misma Sala en fecha 20 de Mayo de 2005, (Regalos Coccinelle, C.A., Contra Inversora El Rastro, C.A., y Promociones La Pintoresca, C.A. Exp. AA20-C-2004-000807), es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en la que quedó demostrado haber tenido conocimiento el arrendatario de la enajenación, y;
3º Que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario.

De seguidas pasa este sentenciador analiza si en el caso sub examine se encuentran cumplidos los tres requisitos de procedencia arriba indicados, y a tal efecto para decidir se observa; Con relación al primer requisito; tal como quedó establecido al momento de valorar el documento de venta del inmueble de marras, protocolizado por ante la Oficina Subalterna del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha diecinueve (19) de junio de 2012, bajo el No.2012.240, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el N° 416.17.3.1.1715, correspondiente al año 2012, el ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz, cedió a la ciudadana Elisa Maria Navarro la plena propiedad de los derechos y acciones sobre el 50%, que tiene sobre el inmueble arrendado, por la suma de CIENTO CINCUANTA MIL BOLIVARES (Bs. 150.000,oo), aunado al hecho de no ser punto controvertido la realización de la venta del inmueble de marras, e inobservándose lo dispuesto en el artículo 44 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

Observa quien aquí decide, que efectivamente se cumple el primer supuesto para la procedencia de la acción de retracto legal arrendaticio, relativo a que el propietario del inmueble arrendado; ciudadano Víctor Manuel Hurtado Díaz, vendió el inmueble a una persona distinta del arrendatario, es decir; a la ciudadana Elisa Maria Navarro, sin notificar la operación de venta al arrendatario; ciudadano Víctor Manuel Hurtado Hernández. Así se establece.

En cuanto al requisito, relativo a que el demandante sea acreedor de la preferencia ofertiva, para lo cual debe tener más de dos (02) años como arrendatario, siempre que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y satisfaga las aspiraciones del propietario. Ahora bien, es menester, a los fines de verificar que realmente al demandante le asiste el derecho de retracto legal arrendaticio, que efectivamente tenía más de dos años en el arrendamiento y solvente en el pago de sus cánones.

Se constata de autos a pesar de que el actor manifiesta tener con el demandado una relación arrendaticia de mas de veinte (20) años, la cual no fue desvirtuada por la parte demandada, aunado a la existencia de un (01) contrato de arrendamiento, suscrito de manera privada, que riela como anexo al escrito libelar, y que tendría una duración de dos (02) años, a partir del primero (1ero) de enero del año 2010, hasta el treinta y uno (31) de diciembre del año 2012, y para la fecha en que interpuso la demanda habían transcurrido más de dos (02) años como arrendatario del inmueble objeto del presente litigio. Así se establece.

Con respecto al requisito relativo a que el arrendatario – demandante haya ejercido el retracto legal arrendaticio dentro del lapso establecido por la doctrina vigente fijada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, es decir dentro de los cuarenta (40) días, contados a partir de la fecha en que la parte demandante tuvo conocimiento de la venta del inmueble de marras; de autos se constata a los folios veintitrés (23) al veintiocho (28), ambos inclusive, que a la parte actora le fue expedida en fecha veinticinco (25) de junio de 2012, una copia certificada del documento mediante el cual se efectúa la cesión de los derechos y acciones sobre el 50% del inmueble arrendado, en consecuencia esta alzada tendrá esa fecha 25 de junio de 2012, como fecha cierta a los efectos de realizar el computo para establecer el lapso de caducidad de la acción de retracto legal arrendaticio, así pues, desde el veinticinco (25) de junio de 2012, hasta el día siete (07) de agosto de 2012, fecha en la cual se interpuso la demanda, transcurrieron cuarenta y tres (43) días continuos, por lo que es forzoso para quien decide declarar que en el presente caso prospera en derecho la defensa perentoria de fondo opuesta por la representación judicial de la parte demandada, relativa a la caducidad de la acción, por lo que resulta inoficioso emitir un pronunciamiento sobre los demás puntos alegados por las partes y así se dejara establecido en el dispositivo del presente fallo. Así se establece.

D E C I S I Ó N

Por todo lo antes expuesto este Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la demanda que por motivo de RETRACTO LEGAL ha incoada el ciudadano VICTOR MANUEL HURTADO HERNANDEZ, titular de la cédula de identidad N° 5.871.886 en contra de los ciudadanos VICTOR MANUEL HURTADO DIAZ y ELISA MARIA NAVARRO, titulares de la cédula de identidad N° 1.462.537 y 5.878.890, respectivamente. SEGUNDO: CON LUGAR la defensa perentoria de caducidad planteada por la parte demandada. TERCERO: De conformidad con los artículos 274 y 281 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas procesales por haber resultado totalmente vencida.

Publíquese, regístrese, diarícese y déjese copia certificada. Publíquese en la página Web de este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano, a los dieciocho (18) días del mes Marzo del año 2.013, año 202° de la Independencia y 154° de la Federación.-
EL JUEZ,
Dr. SERGIO SÁNCHEZ DUGUE.
EL SECRETARIO,
Abg. ODILIO GONZÁLEZ.
Nota: En la misma fecha (18/03/2013), siendo las (3:20p.m.), previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
EL SECRETARIO,
Abg. ODILIO GONZÁLEZ.

Exp. N° 5.543.-
SSD/OG/av.-