TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Carúpano, quince (15) de febrero de 2013
202° y 153°

EXPEDIENTE: N° 5.589.-

PARTE ACTORA: ciudadano, ANTONIO JOSÉ VELÁSQUEZ YAÑEZ, titular de la cédula de identidad N° 3.943.584.-
ABOGADOS DE LA PARTE ACTORA: abogados VICTOR DÍAZ ORTÍZ y GUILLERMO TINEO GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 23.150 y 30.733, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: ciudadano, JOSÉ RAMÓN FIGUEROA, titular de la cédula de identidad N° 3.189.076.-
ABOGADOS DE LA PARTE DEMANDADA: abogados WILFREDO LEÓN ESPINOZA y JUAN CARLOS MATA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.177 y 98.321, respectivamente.-
MOTIVO: DESALOJO.-

“Vistos”.- Con Informe de la Parte Demandante.-

Se inicia la presente causa pro motivo de DESALOJO, mediante escrito presentado en fecha 08 de noviembre de 2.012, por los abogados: VICTOR DÍAZ ORTÍZ y GUILLERMO TINEO GONZÁLEZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nro. 23.150 y 30.733, respectivamente, actuando en sus caracteres de apoderados judiciales del ciudadano: ANTONIO JOSÉ VELÁSQUEZ YAÑEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.943.584, quienes ocurren a los fines de demandar en Desalojo, como en efecto lo hacen al ciudadano: JOSÉ RAMÓN FIGUEROA, titular de la cédula de identidad N° 3.189.076.
Expone la parte actora, tal como se evidencia de los documentos que acompañan a la demanda, su mandante es propietario de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en Calle Acosta N° 67-A, de esta Ciudad de Carúpano, Jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, según se evidencia del instrumento que fuera protocolizado por ante la Oficina de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 31 de Marzo del año 1999 y según documento protocolizado por ante la oficina de Registro del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, en fecha 31 de Marzo de 1999, anotado bajo el N° 12, protocolo primero, tomo séptimo, primer trimestre del año 1999.-
Que en fecha 14 de septiembre de 2004, su poderdante celebró un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, sobre el indicado bien con el ciudadano José Figueroa, estando destinado el inmueble a la actividad comercial.-
Que durante la relación contractual el arrendatario cancelaba a su representado como canon de arrendamiento para el año 2004, la cantidad de setecientos Bolívares (Bs. 700,00) mensuales, y que para el año 2010, la cantidad de mil quinientos Bolívares (Bs. 1.500,00) mensuales, lo cual se evidencia del talonarios de recibos.-
Que el arrendatario incumplió el contrato, en virtud de que dejó de efectuar los pagos correspondientes a los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2011 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre del año 2012, originado un incumplimiento por parte del arrendatario, dejando de pagar los cánones de arrendamientos correspondientes a más de dos (2) mensualidades consecutivas.-
Que demanda al inquilino José Figueroa, para que convenga sobre el desalojo del local comercial objeto de la relación arrendaticia suscrita entre las partes, por falta de pago de los cánones de arrendamientos, más la cancelación por vía subsidiaria de las pensiones de arrendamientos insolutas, o en su defecto sea condenado por el Tribunal el desalojo de inquilino del local comercial que le fue arrendado; el pago de veintisiete mil Bolívares (Bs. 27.000,oo) por concepto de cánones de arrendamientos de los meses de Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre, Noviembre, Diciembre del año 2011 y Enero, Febrero, Marzo, Abril, Mayo, Junio, Julio, Agosto, Septiembre, Octubre del año 2012, a titulo de daños y perjuicios; los cánones de arrendamientos que sigan venciendo hasta la definitiva, calculados en mil quinientos Bolívares (Bs. 1.500,oo) mensuales.-
Que fundamenta la demanda en el artículo 33, 34 ordinal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y artículos 881 y 599 ordinal 7 del Código de Procedimiento Civil y artículos 1.592, 1.594, 1.595 y 1.616 del Código Civil.-
Que estima la demanda en la cantidad de treinta y cinco mil cien Bolívares (Bs. 35.100,oo) o su equivalente a trescientos noventa unidades tributarias.-
Por auto de fecha 13 de noviembre de 2012, el Tribunal, admitió la presente demanda y emplazó al ciudadano José Ramón Figueroa, a comparecer por ante este Tribunal al Segundo (2°) días de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.- f 99.-
Al folio 100, riela diligencia del ciudadano Alguacil de este Juzgado, en donde deja expresa constancia de No haber logrado la citación personal del demandado ciudadano: José Ramón Figueroa, por cuanto una vez que le presento la respectiva compulsa y el mismo se dio enterado del motivo de su misión, le manifestó que no firmaría el recibo de citación, dejándole en sus manos la referida compulsa.-
En fecha 26 de noviembre de 2012, comparece por ante este Tribunal, el abogado Víctor Díaz Ortíz, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.150, y de este domicilio, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano: Antonio José Velásquez Yañez, parte demandante en el presente Juicio, mediante la cual solicita al Tribunal, que por cuanto no ha sido posible la citación personal del demandado José Ramón Figueroa, se sirva ordenar su citación de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, dicha solicitud fue admitida en fecha 27 de noviembre de 2012, y se ordenó la citación del demandado de conformidad con el Artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.- F- 103, 104 y 105.-
Al folio 106, el Secretario de este Juzgado, deja constancia de haber practicado la Notificación, al ciudadano José Ramón Figueroa, de conformidad con lo establecido en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil.-
A los folios 107, 108, 109 y 110; riela escrito de Contestación a la demanda, suscrito por el ciudadano: José Ramón Figueroa, titular de la cédula de identidad N° V- 3.189.076, asistidos por los abogados Wilfredo León Espinoza y Juan Carlos Mata, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.177 y 98.321, respectivamente, la cual lo hace en los siguientes términos:
Que rechaza en todas y cada una de sus partes la demanda que por desalojo intentara en su contra el ciudadano: Antonio José Velásquez Yañez, por ser contrario a derecho, que solicita se desechado todos los pedimentos realizados parte demandante.-
Que se decrete improcedente e inadmisible la presente acción
Que arrendó con carácter verbal desde el mes de noviembre del año 1992, al ciudadano: José Antonio Velásquez Yañez, un inmueble constituido por un garaje sobre terreno propiedad del Municipio, que le servía de taller mecánico y vivienda familiar, pero que también es cierto que construyó a sus propias expensas bases para una edificación en la planta superior, consistente en un mini apartamento, para uso de vivienda familiar con acceso desde la planta baja por escaleras de metal, con la convicción y el contrato verbal aceptado por el arrendador q el valor de lo invertido seria descontado del valor de los arrendamientos.-
Que también es cierto que la construcción por él elaborada tenia un costo de cien mil Bolívares (Bs. 100.000,00) entre materiales y mano de obra, que es por eso que a partir de la fecha terminada la construcción, no siguió pagando, porque el arrendador se descontaría cada canon del monto de la referida construcción y que el arrendador le exige verbalmente la desocupación.-
Que expresa el contenido del los artículos 6, 2, 32, 58, 141 ordinal 13 y 5 ordinal 2 de la Ley para Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el artículo 82 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.-
Que impugna las copias de recibos que en talonario fueron acompañadas a la demanda, que por cuanto no se ajustan a la verdad y los documentos consignados en el escrito de demanda cursantes en los folios 07 al 16 y sus vueltos, de conformidad al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Que solicita que el escrito sea admitido, sustanciado y declarado con lugar en la definitiva y se dictaminen las condenas procesales e inclusive honorarios profesionales.-
Al folio 111, este tribunal por medio de auto, dejó constancia que compareció la parte demandada y consigno escrito de contestación a la demanda constante de Cuatro folios útiles.-
En fecha 13 de diciembre de 2.012, comparece por ante este Tribunal, el ciudadano: José Ramón Figueroa, titular de la cédula de identidad N° 3.189.076, asistido por los abogados Wilfredo León Espinoza y Juan Carlos Mata, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 10.177 y 98.321, respectivamente, y mediante cual confiere Poder APUD ACTA, a los Abogados Wilfredo León Espinoza y Juan Carlos Mata.- F- 112 y su vuelto.-
Abierto el juicio a pruebas, ambas partes ejercieron sus derechos, cuyos escritos rielan a los folios 114, 115, 120 y 121, las cuales fueron agregadas y admitidas en fechas 07 de enero y 10 de enero de 2013, respectivamente.-
Terminada la etapa de pruebas y vencido el lapso para presentar informes, en fecha 15 de Enero del 2013, la parte demandada presentó Informe.-
En este estado el Tribunal pasa a hacer un análisis de las Pruebas traída a los autos por las partes:

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE:
1. Que en virtud del principio de comunidad o adquisición de la prueba, reproduce el merito probatorio de los autos que le favorecen a su representado, este Tribunal no lo valora por cuanto no corresponde a ningún medio de prueba de los establecidos en la Ley.-
2. Documentales. Documento privado que acredita la propiedad a favor de su representado Antonio José Velásquez, sobre el inmueble objeto a la demanda; que aunque fue impugnado este sentenciador le otorga pleno valor probatorio por cuanto cursa en autos en original, de conformidad con los artículos 429 y 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se Decide.-
3. Promueve oficio dirigido al Consejo Nacional Electoral con sede Cumaná Estado Sucre, el cual este sentenciador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil.-
4. Testimoniales de los ciudadanos: Pedro Zabaleta Márquez y José Luís Sosa.-
5. Promueven y se oponen en contra de la parte demandada la confesión expresada en el escrito de contestación de la demanda en el sentido de que acepta la existencia del contrato de arrendamiento sobre un local comercial, lo que se evidencia que el objeto en el contrato de arrendamiento, es el ejercicio de la actividad comercial y no la ocupación de vivienda como pretende hacer el demandado. La misma no constituye un medio de prueba de las establecidas en la Ley.
6. Promueve Inspección Ocular en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual fue evacuada en fecha 09 de enero de 2013 y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por este órgano de justicia que merece fe, por lo que es apreciada por este Juzgador. Así se Decide.-

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADADA:
1. Reproduce el merito de los autos que le favorecen a su representado, este Tribunal no lo valora por cuanto no corresponde a ningún medio de prueba de los establecidos en la Ley.-
2. Promueve las testimoniales de los ciudadanos: José Javier Rodríguez Rodríguez, Erasmo Marcelino Marcano Gómez, Morelbys Catalina Rodríguez Rodríguez y Santiago José Ortiz Martínez.
3. Documentales (Facturas) marcadas con las letras A y B.-
4. Inspección Ocular en el inmueble objeto del contrato de arrendamiento, la cual fue evacuada en fecha 09 de enero de 2013 y es estimada en todo su valor probatorio, por cuanto la misma fue realizada por este órgano de justicia que merece fe, por lo que es apreciada por este Juzgador. Así se Decide.-

MOTIVACION PARA DECIDIR

Pretende la parte actora, el Desalojo de un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Calle Acosta N° 67-A, de Carúpano, Estado Sucre y que actualmente se encuentra arrendada al ciudadano José Figueroa, quien desde el 14 de septiembre de 2004, mediante un contrato verbal de arrendamiento a tiempo indeterminado. Fundamenta, la parte demandante, la presente acción de Desalojo, en el literal “a” del artículo 34 del Decreto de Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en lo relativo a la falta de pago por parte del Arrendatario, parte demandada en el presente proceso, ya que el arrendatario incumplió el contrato al dejar de cancelar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de mayo a diciembre del 2011 y enero a octubre de 2012.
Como fundamento de los alegatos esgrimidos, la parte demandante consigna copia de Documento de Propiedad del inmueble, cuyo Desalojo se demanda, los cuales fueron impugnados por la parte demandada, no obstante a ello los mismo fueron consignados en original con lo cual no prospera la impugnación realizada. Por su parte, la representación judicial de la parte demandada, en su escrito de contestación a la demanda, reconoce que mantiene una relación arrendaticia de manera verbal con el propietario del inmueble desde el año 1992, hasta la actualidad.
Alega que dejó de cancelar los canones de arrendamiento por cuanto construyó a sus propias expensas las bases para una edificación en la parte superior del inmueble, consistente en un mini apartamento para uso de vivienda familiar con acceso desde la planta baja, por un valor de cien mil Bolívares (Bs. 100.000,oo); siendo aceptado por el arrendador de manera verbal que el valor de lo invertido seria descontado del valor del canon de arrendamiento.
La relación arrendaticia, según dispone el artículo 1.579 del Código Civil, se establece en un contrato por el cual las partes contratantes se obligan hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla.
Se entiende entonces, que el propietario conserva el poder de disposición de la cosa arrendada y transfiere únicamente el poder de usar la cosa, obligándose a hacer gozar al arrendatario quien disfrutara por cierto tiempo de una cosa mueble (muebles y enseres) e inmueble (locales comerciales, en este juicio), a cambio de una contraprestación o remuneración, que es el canon de arrendamiento, establecido por ambas partes.
En cuanto a las obligaciones del arrendador, se tiene que la principal obligación del arrendador es hacer gozar (usar) de la cosa al arrendatario y, en consecuencia debe entregarla en buen estado, manteniendo al inquilino en el goce pacífico de la cosa durante el tiempo que dure el contrato Arts. 1585 y 1586 Código Civil. Por su parte, la principal obligación del arrendatario es pagar el canon de arrendamiento en los términos convenidos.
Ahora bien, el artículo 1594 del Código Civil, nos establece que el arrendatario debe devolver el inmueble tal y como la recibió de conformidad a la descripción hecha en el contrato de arrendamiento y si en el mismo no se encuentra ninguna descripción, se producirá la presunción iuris tantum en contra del inquilino mediante la cual se entiende que recibió el inmueble en buen estado.
La falta del pago de alquiler del articulo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su literal a) requiere que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos mensualidades consecutivas; con lo cual no se contradice lo dispuesto en el articulo 552 del Código Civil, continente del principio según el cual las pensiones de arrendamiento son frutos civiles que pertenecen por derecho de accesión al propietario de la cosa que las produce; máxime cuando según el ordinal segundo del articulo 1.592 ejusdem, entre la obligaciones principales del arrendatario esta la de pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…. (Omissis)….
Tratándose de la insolvencia inquilinaria, se hace referencia directa al estado de mora en que se encuentra el arrendatario cuando no ha pagado el canon arrendaticio correspondiente, independientemente de la causa del no pago, esto es, no importa si se debe a la falta de capacidad económica para pagar o por motivo de su negligencia u otra causa no excusable; pues por el solo hecho de existir pensiones insolutas (no pagadas) en los términos del contrato o de la Ley, es que se puede hablar de insolvencia inquilinaria, o como lo alega el demandado, que su insolvencia se debe a que realizó a sus expensas una construcción de una vivienda en el local comercial que le fue dado en arrendamiento.
El Artículo 34, literal a), de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, refiere lo siguiente:

“Sólo podrá demandarse… a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”.

Establecido lo anterior se tiene que, en razón de que la presente demanda está fundamentada en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, esto es que el demandante peticiona el desalojo en razón del no pago de los cánones arrendaticios de los meses mayo a diciembre 2011 y de enero a octubre 2012; sin embargo, el demandado alega que tal insolvencia corresponde a los gastos que realizó por la construcción que ejecutó en el mismo local comercial; debiendo en consecuencia traer a los autos pruebas fehacientes de tales gastos, lo cual sin embargo no ocurrió, y mas cuando de la inspección realizada al local comercial, si bien se constató la existencia de un espacio destinado para vivienda, el mismo muestra signos de ser una estructura de vieja data; la cual no constituye su domicilio actual, de acuerdo al informe presentado por el Consejo Nacional Electoral, al cual se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil y de las declaraciones rendidas por los ciudadanos Pedro Zabaleta Márquez, José Luís Sosa, Erasmo Marcelino Marcano Gómez, Morelbys Catalina Rodríguez Rodríguez, valoradas de conformidad con lo establecido en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, en virtud de no haber sido contradictorias sus deposiciones, pudiendo llegar este operador de justicia a la convicción que dicen la verdad; siendo contestes en afirmar que el bien inmueble objeto de la presente demanda se refiere a un local comercial.
Asi las cosas, al no existir en los autos probanza alguna que demuestre la liberación de la obligación del pago de los canones demandados como insolutos, y siendo un hecho cierto la insolvencia del demandado y no existencia tampoco prueba fehaciente de los gastos en los cuales aparentemente pudo haber incurrido el demandando en la construcción de un área destinada para vivienda, la presente demanda de desalojo con fundamento en el artículo 34, literal “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios debe ser declarada Con Lugar, y así se indicará expresamente en el dispositivo del fallo. ASÍ SE DECIDE.
En relación a la reclamación de los canones dejados de cancelar, este Tribunal hace el siguiente análisis: Constata este sentenciador que existe una contradicción entre las peticiones formuladas por el actor, ya que pide El Desalojo Inmobiliario, por insolvencia de pago del arrendatario y a su vez pide el Cumplimiento del Contrato de Arrendamiento al exigir el pago de los cánones insolutos, siendo que esta última petición se rige por lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, y la de desalojo por lo dispuesto en el artículo 34 literales a, b, d, e, f y g, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, emanan de distintas fuentes legales que producen efectos diferentes, en razón de que la acción de desalojo es la acción mediante la cual el arrendador puede ir contra el arrendatario con el fin de poner término al contrato de arrendamiento verbal o por escrito celebrado a tiempo indeterminado para obtener la devolución del inmueble arrendado, por unas causales únicas, taxativas e impuestas por el Estado, es decir; indicadas en la ley, sin pretenderse otra cosa, en cambio la acción de cumplimiento, por su parte, lo que se persigue es que se cumpla lo convenido y continúe la relación contractual de no agotarse la misma con su cumplimiento.
Dicho lo anterior, considera este juzgador que la ley sustantiva y el acuerdo celebrado por las partes, no permiten el ejercicio conjunto de ambas acciones (desalojo y cumplimiento), según lo dispuesto en el artículo 1.167 del Código Civil, de tal manera que el accionante tenía la carga procesal de elegir una sola de las acciones referidas, de manera alternativa. Por otra parte, el Tribunal se encuentra en la imposibilidad jurídica de declarar con lugar ambas acciones de manera simultánea como lo solicita el demandante, pues tomando en cuenta que en el libelo se solicitó el desalojo del inmueble objeto de arrendamiento, mal podría acordarse de manera conjunta, el desalojo y a su vez el pago de los cánones que señala como insolutos pues esta es la razón de la acción de desalojo, por lo que por las razones que anteceden, debe declararse sin lugar la petición de pago de los cánones insolutos así como su indexación por ser contraria a derecho, todo lo cual se determinara en la dispositiva de este fallo. ASÍ SE DECIDE.

D E C I S I Ó N

Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por el ciudadano ANTONIO JOSÉ VELASQUEZ YANEZ, contra el ciudadano JOSÉ FIGUEROA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia. SEGUNDO: SE CONDENA a la parte demandada, a hacer entrega material a la parte actora del bien inmueble que se describe a continuación: un local comercial, ubicado en a Calle Acosta N° 67-A de Carúpano, Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, completamente desocupado, libre de bienes y personas; por haber quedado demostrado la insolvencia del arrendatario en cuanto al pago de más de dos mensualidades consecutivas de arrendamiento, tal como lo prevé el literal “a” del artículo 34 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios..- TERCERO: SIN LUGAR el pago de los cánones reclamados como insolutos y su indexación por ser una petición incompatible con la acción de desalojo.-
CUARTO: Se exonera a la parte demandada del pago de las costas procesales por no haber resultado vencida totalmente.-.
Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil.- Publíquese en la página web de este Tribunal.-
Dada, firmada y sellada, en la sala de Despacho de este Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano a los quince (15) días del mes de febrero del año dos mil trece (2013). Años: 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. SERGIO SANCHEZ DUQUE.-
EL SECRETARIO
Abg. ODILIO GONZÁLEZ
Nota: la anterior sentencia fue publicada a las 03:00 p.m. previas las formalidades de Ley. Conste.-
EL SECRETARIO
Abg. ODILIO GONZÁLEZ
Exp. N° 5.589.-
SSD/OG.-