REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO DEL MUNICIPIO VALDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE 202º y 153° PARTE DEMANDANTE: SAMIH SALIM YABER ABOUKAIR, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.899.734, domiciliado en esta ciudad de Guiria Municipio valdéz del Estado Sucre APODERADO DE LA PARTE DEMANDANTE: PAULINA BRITO, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.090. PARTE DEMANDADA: ciudadana CRUZ DEL VALLE MARTINEZ MEJIAS, quien es venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.908.490. APODERADA DE LA PARTE DEMANDADA: NEREIDA DEL VALLE ACOSTA RODRIGUEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo los Números 40.342. MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DETERMINACIÓN PRELIMINAR DE LA CAUSA La controversia en el caso bajo análisis quedó planteada en los siguientes términos. Alega la parte actora, que en fecha 30 de agosto del 2009, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana CRUZ DEL VALLE MARTINEZ MEJIAS, quien es venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.908.490, sobre un local comercial de su propiedad ubicada en la Calle Bolívar de esta ciudad de Guiria, Municipio Valdéz del Estado Sucre, el cual se encuentra identificado con el Nº 68 de la nomenclatura Municipal; siendo su duración de un año fijo, contado a partir del 30 de agosto de 2009. Sigue narrando posteriormente el 30 de agosto del 2010, celebraron nuevamente contrato de arrendamiento por un año. Indica que una vez vencido el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, la Arrendataria no pidió la prorroga convencional pactadas por las partes, la cual debía ser solicitada dentro de los treinta días anteriores al vencimiento del contrato de arrendamiento, por lo que una vez que este Venció en fecha 30 de agosto del 2011, comenzó a correr de plano derecho el lapso de prorroga legal obligatoria, toda vez que la relación arrendaticia tuvo una duración de dos (2) años, como se infiere de los dos contratos de arrendamiento, por lo que le correspondía la prorroga legal por un laso máximo de un (1) año, sin necesidad de notificación previa. Señala que el 11 de junio del 2012, se le notificó judicialmente a la Arrendataria que la prorroga legal vencía el 30 de agosto del 2012 y que debía entregar el inmueble totalmente desocupado. Igualmente el día en que terminó el lapso de prorroga legal, le fue remitida por correo certificado, notificación privada, sin que hasta la fecha se haya hecho efectiva la entrega del inmueble. Por lo anteriormente expuesto, es por lo que el ciudadano SAMIH SALIM YABER ABOUKAIR, venezolano, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.899.734, domiciliado en esta ciudad de Guiria Municipio valdéz del Estado Sucre demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO a la ciudadana CRUZ DEL VALLE MARTINEZ MEJIAS, quien es venezolana, mayor de edad, comerciante, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.908.490, sobre un local comercial de su propiedad ubicada en la Calle Bolívar de esta ciudad de Guiria, Municipio valdéz del Estado Sucre, para que convenga: Primero: Que se declare terminado el contrato de arrendamiento por haber expirado su termino y haberse cumplido el plazo máximo de prorroga legal que otorga la Ley de Arrendamiento inmobiliario y en consecuencia debe entregarse el inmueble desocupado de bienes y personas, con excepción de los bienes muebles arrendados, en perfecto estado de conservación, tal como lo recibió. Segundo: Solicita Medida de Secuestro y se ordene el Deposito del Inmueble objeto de la pretensión. Tercero: Se condene en costa a la parte demandada. La parte actora acompañó con el libelo de la demanda los siguientes documentos: 1) copia de la Cedula de Identidad del demandante 2) Copia certificada del contrato de arrendamiento suscrito en fecha treinta (30) de agosto del 2009 3) Original del contrato de arrendamiento suscrito en fecha treinta (30) de agosto del 2010. 4) Notificación Judicial practicada por este Tribunal del Municipio valdéz en fecha once (11) de junio del mismo año. En fecha 0cho (8) de octubre del 2012 se admitió la presente demanda por cumplimiento de contrato, por cuanto a lugar en derecho, ordenándose el emplazamiento de la parte demandada, para que comparezca por ante este Tribunal al 2do día siguiente a su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra. En cuanto a la medida provisional solicitada el Tribunal indicó que se proveerá por cuaderno separado y que se abrirá en su debida oportunidad. El 15 de octubre del 2012 el Alguacil del Tribunal deja constancia que consignó recibo de citación debidamente firmada por la ciudadana CRUZ DEL VALLE MARTINEZ MEJIAS, en señal de haber sido citada. El 17 de octubre del 2012 estando dentro de la oportunidad legal para dar contestación a la demanda y a tal efecto alega la tacita reconducción, de conformidad con el artículo 1600 y 1614 del código Civil, es decir vencida la prorroga legal el contrato se presume renovado y su efecto se regla por lo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo, tomando como punto de referencia el último contrato, ya que el primer contrato suscrito, no tiene validez, según lo estipulado en la Cláusula Décima Novena. Abierto el Juicio a pruebas la parte demandada indica que en el presente caso no amerita de probanza alguna, por cuanto se trata de dos contratos cuya consecuencia no es la prolongación del anterior y que por esta razón se debe de aplicar la prorroga establecida en el literal “a” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, que estipula un lapso máximo de seis (6) meses, para los contratos que hayan tenido una duración de un año o mas. En fecha 23 de octubre del presente año dicho escrito presentado por la parte demandada se agregaron a los autos. Y el 30 de octubre del mismo año la parte accionante dentro del lapso de promoción de prueba promueve y ratifica que se trata de dos contratos de arrendamientos y que la intención de ambas partes era la de obligarse por tiempo determinado. Y finalmente ratifica las documentales presentados con el libelo de la demanda y consigna copia fotostática de la notificación privada de la finalización del contrato de arrendamiento que fuera enviada a través de Ipostel a la arrendataria el 30 de agoto del 2012. Promueve y hace valer la sentencia emana del Juzgado del Distrito Metropolitano de fecha 6 de abril del 2009. NATURALEZA JURÍDICA DE LOS CONTRATOS ARRENDATICIOS QUE NOS OCUPA En aras de determinar si el caso in especie, se trata de un contrato a tiempo determinado o indeterminado, este Tribunal observa que: Las normas contenidas en el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, dirigidas a proteger y beneficiar a los arrendatarios, son de estricto orden público y, por ende, no pueden las partes ni el Órgano Jurisdiccional relajar el cumplimiento de las mismas, ni disminuir o menoscabar los derechos protegidos, a tenor del Artículo 7 del mencionado Decreto Ley. En este sentido, tanto las disposiciones procedimentales como las acciones concedidas a los arrendadores deben estar sujetas al cumplimiento estricto de las disposiciones inquilinarias, sin que puedan éstos optar por un procedimiento distinto al que le atribuye la legislación especial inquilinaria. En este caso concreto, la parte accionante alega que de pleno derecho se cumplió con la prorroga legal establecida en la Ley, de un año, en tanto que la arrendataria alega que solo se debe tomar en cuenta para la prorroga legal el ultimo contrato celebrado por ambas parte y en virtud de ello la prorroga que le corresponde es la contemplada en el primero numeral del articulo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en virtud de que el segundo contrato quedó anulado, operando en el segundo contrato la indeterminación y en consecuencia la tacita reconducción . Ahora bien, precisa quien decide que la relación locativa existente entre las partes, es admitida por ambos, al reconocer la parte accionada la celebración de ambos contrato (aun cuando la arrendataria alega que el primero quedó anulado, en virtud de la cláusula décima novena establecida en el segundo contrato), de allí que no es un hecho controvertido la relación arrendaticia, otorgándosele valor probatorio conforme a lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. La parte accionante reconoce que la relación locativa comenzó el 30 de agosto del 2009, aportando a los autos contrato en dicha fecha, cuya cláusula prevé la duración de un (1) año a partir de la mencionada fecha, es decir hasta el 30 de agosto del 2010. Posteriormente reconoce que celebran un nuevo contrato desde el 30 de agosto del 2010 hasta el 30 de agosto del 2011contrato que solo reconoce la parte demandada ya que alega que el anterior quedó anulado por la última cláusula que establece el contrato celebrado en fecha 30 de agosto del 2010 el cual estipula lo siguiente: “Las partes convienen expresamente que este contrato anula y sustituye y en consecuencia deja sin efecto y sin valor alguno a cualquier otro celebrado con anterioridad……” La notificación efectuada por la parte actora carece de relevancia, puesto que, como se señalara en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado, llegado el vencimiento del mismo, conforme el artículo 1599 del Código Civil, concluye el día fijado, sin necesidad de desahucio. Así se precisa. Debe este tribunal establecer si la relación locativa se indeterminó como afirma la accionada. Así tenemos, -como se indicara- que del contrato de arrendamiento cuyo cumplimiento se acciona, admitido por las partes, se evidencia sin lugar que un primer contrato se suscribió el 30 de agosto del 2009 y venció el 30 de agosto del 2010 sin lugar a dudas que el mismo se suscribió por UN (1) AÑO, luego se suscribió un nuevo contrato por tiempo determinado el 30 de agosto del 2010 y terminó el 30 de agosto del 2011, con una duración igual de un año, e inmediatamente una vez vencido este último se aperturó ope legis la prórroga legal, la cual es de un año, al haber tenido la relación arrendaticia una duración superior a un año y menor de cinco, concluyendo la misma el 30 de agosto del 2012. Así se establece. Observa esta sentenciadora que para que se indetermine el contrato y opere la tácita reconducción consagrada en el artículo 1600 del Código Civil, se requiere que una vez vencida la prórroga legal que el arrendatario manifieste o le solicite al arrendador por lo menos con treinta días de anticipación un prorroga convencional o bien, se mantenga en el inmueble con la venia del arrendador siendo una prueba indefectible de ello. Si el arrendatario una vez vencida la prórroga legal, continua en el goce de la cosa, no podría oponer la tácita reconducción por el sólo hecho de continuar en el goce de ella. No se produce la tácita reconducción si el arrendador no manifiesta su intención de dejarlo en posesión de la cosa arrendada. Para que opere la tácita reconducción es necesaria una conducta por parte del arrendador que evidencie claramente su voluntad de que el arrendatario continúe en posesión del inmueble arrendado. También es preciso señalar, que la prórroga legal constituye una de las innovaciones más resaltantes de la Ley Especial de la materia, ya que ella brinda la certeza para las partes de la terminación de la relación arrendaticia cuando el mismo ha sido establecido por tiempo determinado, estableciendo el Legislador patrio en el Artículo 38 dicha prórroga legal como potestativa para el arrendatario y de obligatorio cumplimiento para el arrendador y la misma opera de pleno derecho.- La importancia de determinar si el transcurso de la prórroga convencional comprende la legal, es que de ser así, el lapso que debe entenderse como correspondiente a la duración de la relación arrendaticia será únicamente el de la duración originaria del contrato y en caso contrario la prórroga legal será aplicada en atención a la duración de la relación arrendaticia incluyendo la prórroga convencional.- Señala RICARDO ENRIQUE LA ROCHE y JORGE C. KIRIAKIDIS LONGHI en su obra Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos inmobiliarios que: El Artículo 7° del Decreto Ley Inmobiliario declara irrenunciables los derechos que a Ley reconoce “al arrendatario” y que la Ley no declara de orden público todas sus normas. Solo los derechos que establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y que la antigüedad en la condición de arrendatario tiene importancia, no sólo para establecer la duración de la prórroga legal, sino también para ejercer la preferencia ofertiva, esto es, que el tiempo de la prórroga dependerá del hecho real de la duración del contrato y no de los tractos sucesivos de su renovación, en el mismo sentido se pronuncia JOEL BRACHO FRANCO, en su ponencia del curso de Derecho Inquilinario ponencias (UCAB 2000).- Para MISSINEO, citado por GILBERTO GUERRERO, y traído a colación por ARQUÍMEDES ENRIQUE GONZÁLEZ FERNÁNDEZ en su obra Ley de Arrendamientos Inmobiliarios comentada y concordada Tercera Edición, se cita lo siguiente:… De la misma manera, en caso del término final, no es que el contrato deje de ser válido y perfecto; simplemente, sus efectos cesan, es decir, se extinguen. Esta valorización de MESSINEO, entendemos que, vale como principio general, porque este autor hace la anotación para cualquier contrato, pero no resulta aplicable al contrato de arrendamiento en el cual las partes, habiendo establecido claramente los términos inicial y final, al poco tiempo de que al vencerse el término final o fijo, el contrato continuará por otro lapso igual la misma longitud o distancia temporal porque, entonces, allí los efectos no cesan ya que el contrato continuará vigente, esto es, no se extingue. Esa prolongación del lapso temporal, hace automáticamente que el contrato continúe produciendo los efectos, esto naciendo y existiendo, dando lugar y vida a las obligaciones correspectivas de los sujetos intervinientes en esa relación arrendaticia.- Entre tanto, IRAIDA ESTHER ORTEGA CARVAJAL en su obra “Problemática de los Juicios de Resolución, Cumplimiento y Desalojo en los Contratos Arrendaticios”, señaló trayendo a colación sentencia del Juzgado Octavo de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, lo siguiente: “Las normas inquilinarias son de orden público, por lo cual el Juez que conoce de un Juicio de Resolución o Cumplimiento de Contrato debe analizar con preferencia la naturaleza del mismo…” El Artículo siete (07) de la Ley Especial de la Materia señala que: Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menos cabo de estos derechos. En consecuencia, al haber las partes suscrito un nuevo contrato por tiempo determinado se concretiza la voluntad de las mismas en mantener la vinculación arrendaticia a tiempo determinado, la cual se originó en el año 2009, por lo tanto, se cumplió con lo establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que establece que en los contratos de arrendamiento a tiempo determinado la prórroga legal opera ope legis, sin necesidad de desahucio, por lo cual en el presente caso habiendo comenzado la relación arrendaticia el 30 de agosto del 2009 y una vez vencida la misma, se celebró un nuevo contrato el 30 de agosto del 2011, teniendo una prórroga legal de un (1) año, esto es, hasta el 30 de agosto del 2012, por ello considera esta Juzgadora que es dable establecer que se aplicó legalmente a prórroga legal consagrada en el literal b) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, la unión arrendaticia tuvo una duración de DOS (2) anos, a contar desde el 30 de agosto del 2009, porque allí fue que comenzó la relación arrendaticia, ya que las normas consagradas en la Ley de arrendamiento son de orden publico y no pueden ser anuladas o relajadas por las partes y así se deja establecido.- DISPOSITIVO: Por los fundamentos expuestos, este Tribunal, del Municipio Valdez administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR, la demanda por cumplimiento de contrato, en consecuencia se declara terminado el contrato de arrendamiento por haber expirado su termino y haberse cumplido el plazo máximo de prorroga legal y en consecuencia debe entregarse el inmueble desocupado de bienes y personas, con excepción de los bienes muebles arrendados. SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandada por haber sido vencida totalmente. PUBLÍQUESE. REGÍSTRESE. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Valdez, Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Guiria, el quince de Noviembre de dos mil doce. 202° Años de la Independencia y 153° de la Federación. LA JUEZ, ABG. ZULEIMA AGUILERA LEZAMA LA SECRETARIA DAMELIS BETANCOURT BRITO En la misma fecha, previa las formalidades de Ley, siendo las 2:15 pm. Se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.- LA SECRETARIA, DAMELIS BETANCOURT BRITO ZAL/ Exp: 070-12.