TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre
S E N T E N C I A D E F I N I T I V A
LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: FRANCO LUIS TORTOLANI.
DEMANDADO: ALEXANDER JOSÉ LÓPEZ SALAZAR.
CAUSA: DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO.
FECHA: 17 DE JULIO DE 2012.
EXPEDIENTE: N° 11-5524.
N A R R A T I V A
LA DEMANDA
En fecha treinta (30) de junio de dos mil once (2011), se admitió demanda contra ALEXANDER JOSÉ LÓPEZ SALAZAR, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-11.376.246, intentada por FRANCO LUIS TORTOLANI, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Barcelona, Estado Anzoátegui, y con cédula de identidad N° V-9.270.868, representado por el profesional del derecho JOSÉ ANTONIO GONZÁLEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 29.657, según consta de poder autenticado en la Notaría Pública Segunda de Barcelona, Municipio Bolívar del Estado Anzoátegui, el día catorce (14) de abril de dos mil once (2011) bajo el N° 058 del Tomo 042.
Las pretensiones son:
1. EL DESALOJO DEL INMUEBLE, constituido por el galpón distinguido con el N° 21, situado en la calle 19 de Abril, Cumaná, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Sucre.
2. EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011) por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,oo).
Expresa el actor:
1. Que la ciudadana Nelly Bruzual, mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad N° V-3.606.098, celebró con el demandado, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, según contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha siete (7) de septiembre de dos mil uno (2001), bajo el N° 10 del Tomo 81.
2. Que le compró el inmueble a la ciudadana Nelly Bruzual, por documento protocolizado en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, el 29 de abril de dos mil ocho (2008), bajo el N° 33, Tomo 8° del Protocolo Primero.
3. Que la decisión de vender se le notificó por escrito al demandado, quien no manifestó tener interés en la adquisición del inmueble.
4. Que el veinte (20) de septiembre de dos mil ocho (2008), la ciudadana Nelly Bruzual le cedió el contrato de arrendamiento.
La causa alegada para demandar el desalojo es la falta de pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011).
La causa alegada para demandar el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011) es el incumplimiento del contrato.
LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha veintisiete (27) de julio de dos mil once (2011), en oportunidad legal, el demandado, asistido por el profesional del derecho ALBERTO JOSÉ TERIUS FIGUERA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 12.545, contestó la demanda de esta manera:
1. Negó que haya celebrado un contrato de arrendamiento con el actor, por cuanto el único contrato de arrendamiento sobre el inmueble lo pactó con la ciudadana Nelly Bruzual, en fecha siete (7) de septiembre de dos mil uno (2001).
2. Negó que se le haya notificado que el inmueble que le arrendó a la ciudadana Nelly Bruzual, le fue vendido al actor, el veintinueve (29) de abril de dos mil ocho (2008).
3. Admitió que en una oportunidad la ciudadana Nelly Bruzual le notificó que estaba vendiendo el inmueble y se lo ofreció.
4. Alegó que la ciudadana Nelly Bruzual siempre recibió el pago de las pensiones de arrendamiento hasta el mes de enero de dos mil once (2011); pero que, a partir del mes de febrero de dos mil once (2011) no se presentó a cobrar los cánones de arrendamiento, por lo que en fecha nueve (9) de junio de dos mil once (2011) consignó en este Tribunal, las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio y julio de dos mil once (2011).
MOTIVA
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL ACTOR
Con el libelo de la demanda:
1. La fotocopia del documento de venta del inmueble objeto de este fallo por Nelly Jesús Bruzual viuda de Forgione a Franco Luis Tortolani Bruzual, no es totalmente legible por lo que el Tribunal no puede apreciarlo.
2. El instrumento autenticado en la en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día siete (7) de septiembre de dos mil uno (2001), bajo el N° 10 del Tomo 81, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.361 del Código Civil, como prueba de que:
2.1. Nelly Bruzual y el demandado celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de este juicio. (Cláusula PRIMERA).
2.2. El canon de arrendamiento fijado fue la cantidad de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,oo) mensuales, que reconvertidos son Doscientos Setenta Bolívares (Bs. 270,oo) mensuales, pagadero dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes siguiente.(Cláusula SEGUNDA).
2.3. El contrato se celebró por el tiempo determinado de un (1) año, sin prórroga. (Cláusula TERCERA).
2.4. La falta de pago de dos mensualidades vencidas resuelve de pleno derecho el contrato. (Cláusula SÉPTIMA)|.
3. El instrumento simplemente privado entre las partes, de septiembre de dos mil siete (2007), reconocido por el demandado, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como prueba de que Nelly Bruzual le notificó al demandado sobre la venta del inmueble objeto de este fallo, para que ejerciera el derecho de preferencia para adquirirlo, y que el nuevo canon de arrendamiento era la cantidad de Setecientos Mil Bolívares (Bs. 700.000,oo) mensuales, que reconvertidos son Setecientos Bolívares (Bs. 700,oo) mensuales.
4. El instrumento simplemente privado entre el actor y Nelly Bruzual, de fecha veinte (20) de septiembre de dos mil ocho (2008), no tiene valor probatorio porque Nelly Bruzual, es un tercero, que no es parte en el juicio, por lo que el documento, ha debido ser ratificado por ella, mediante la prueba testimonial, conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
En el escrito de promoción:
5. Reprodujo la fotocopia del documento de venta del inmueble objeto de este fallo por Nelly Jesús Bruzual viuda de Forgione a Franco Luis Tortolani Bruzual, que no es totalmente legible por lo que el Tribunal no puede apreciarlo, a pesar de que el demandado no lo impugnó, tachó o desconoció.
6. El contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día siete (7) de septiembre de dos mil uno (2001), bajo el N° 10 del Tomo 81, ya fue valorado en esta sentencia.
7. Reprodujo los instrumentos de septiembre de dos mil siete (2007) y veinte (20) de septiembre de dos mil ocho (2008), que ya fueron apreciados en este fallo.
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL DEMANDADO
En el escrito de promoción de medios de prueba:
1. El comprobante de egreso de fecha once (11) de enero de dos mil once (2011), por la cantidad de Un Mil Doscientos Bolívares (Bs. 1.200,oo), a favor de Nelly Bruzual, no impugnado, tachado o desconocido por el actor, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado pagó el canon de arrendamiento del mes de enero de dos mil once (2011).
2. Las fotocopias de las planillas de depósitos números 04589887, 30559576 y 30559578 en la cuenta N° 0175-0081-350060649239 del demandante en el Banco Bicentenario, al no ser impugnadas, desconocidas o tachadas, se valoran de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado pagó en forma extemporánea los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011).
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1°. El actor arguye que la ciudadana Nelly Bruzual, celebró con el demandado, un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, según contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha siete (7) de septiembre de dos mil uno (2001), bajo el N° 10 del Tomo 81, que el demandado admite en la contestación de la demanda, y así se decide.
2°. El actor alega que compró a la ciudadana NELLY BRUZUAL el inmueble arrendado, objeto de esta sentencia.
El demandado negó que se le haya notificado que el inmueble que le arrendó a la ciudadana Nelly Bruzual, le fue vendido al actor, el veintinueve (29) de abril de dos mil ocho (2008); sin embargo, admitió que en una oportunidad la ciudadana Nelly Bruzual le notificó que estaba vendiendo el inmueble y se lo ofreció.
Para el Juzgado está probado en autos por el instrumento simplemente privado entre las partes, de septiembre de dos mil siete (2007), que Nelly Bruzual le notificó al demandado sobre la venta del inmueble objeto de este fallo, para que ejerciera el derecho de preferencia para adquirirlo.
3°. El demandado negó que haya celebrado un contrato de arrendamiento con el actor, por cuanto el único contrato de arrendamiento sobre el inmueble lo pactó con la ciudadana Nelly Bruzual, en fecha siete (7) de septiembre de dos mil uno (2001).
El Tribunal observa:
El demandado está oponiendo la falta de cualidad del actor, por no ser el arrendador del inmueble.
Al respecto, el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios establece:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
Así pues, por cuanto el actor compró el inmueble arrendado, objeto de esta sentencia, en su condición de nuevo propietario se subrogó en los deberes y derechos de la ciudadana Nelly Bruzual, de conformidad con la transcrita disposición legal, por lo que tiene cualidad para intentar la demanda, y así se decide.
4°. El actor alegó que el veinte (20) de septiembre de dos mil ocho (2008), la ciudadana Nelly Bruzual le cedió el contrato de arrendamiento, lo que no está probado en el expediente.
5°. El actor alegó como causal para el desalojo, que el demandado no había pagado las pensiones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011), por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,oo).
El demandado opuso que había cancelado los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de dos mil once, lo que está probado en autos.
Observa el Juzgado, que como el actor alega la falta de pago de los cánones de arrendamiento como causal de desalojo, le corresponde probar la existencia de la obligación y al demandado probar el pago o el hecho extintivo de la obligación, de conformidad con lo establecido por el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:” …el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche).
Por lo tanto, como se demanda el desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento, con fundamento en el literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, le bastaba al actor probar la relación a tiempo indeterminado, lo cual consta en autos, quedando el demandado obligado a probar el pago a tiempo de las pensiones de arrendamiento de meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011), y así se decide.
Está probado en autos que el demandado pagó oportunamente los cánones de arrendamiento de los meses de enero y junio de dos mil once (2011), y en forma extemporánea los meses de febrero, marzo, abril y mayo de dos mil once (2011), por lo que está probado en el expediente que su conducta se ajusta al supuesto de hecho del literal a) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la falta de pago del canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas, cuya consecuencia jurídica es la procedencia de la pretensión de desalojo por la causal alegada, y así se decide.
6°. Pretende la actora, el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011) por la suma total de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,oo), como consta en autos, que el demandado pagó los cánones de arrendamiento de los meses de enero y junio de dos mil once (2011) y extemporáneamente los cánones de arrendamiento de los meses de febrero, marzo, abril y mayo de de dos mil once (2011), esta pretensión es procedente, pero como el demandado consignó dichas pensiones de arrendamiento en este Tribunal, el actor debe retirar dichas cantidades depositadas en el Banco Bicentenario, y así se decide.
DISPOSITIVA
Por lo tanto, de conformidad con lo alegado y probado en el expediente, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1°. CON LUGAR la demanda intentada por FRANCO LUIS TORTOLANI contra ALEXANDER JOSÉ LÓPEZ SALAZAR, por la pretensión de desalojo del inmueble constituido por el galpón distinguido con el N° 21, situado en la calle 19 de Abril, Cumaná, en jurisdicción del Municipio Sucre del Estado Sucre.
2°. CON LUGAR la demanda intentada por FRANCO LUIS TORTOLANI contra ALEXANDER JOSÉ LÓPEZ SALAZAR, por la pretensión de PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS de los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de dos mil once (2011) por la cantidad de SIETE MIL BOLÍVARES (Bs. 7.000,oo).
En consecuencia, ALEXANDER JOSÉ LÓPEZ SALAZAR tiene que entregar a FRANCO LUIS TORTOLANI, el inmueble objeto de esta sentencia, y pagarle los cánones de arrendamientos de los meses de de enero, febrero, marzo, abril, mayo y junio de de dos mil once (2011), en los términos establecidos en esta sentencia.
Se condena en costas al demandado por cuanto fue totalmente vencido en el proceso.
Por cuanto, la sentencia fue dictada extemporáneamente, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos. Líbrense boletas.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cumaná, diecisiete (17) de julio de dos mil doce (2012). Años 202° de la Independencia y 153° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las dos y quince minutos de la tarde (2,15 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA,

MARÍA RODRÍGUEZ