TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta
del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTES: JUAN NAPOLEÓN LEÓN y ADA MAGALYS CÓRDOVA
DE LEÓN.
DEMANDADO: JOSÉ ARGENIS TORREALBA RAMÍREZ.
PRETENSIONES: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE
ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO, POR
VENCIMIENTO DEL TÉRMINO DEL CONTRATO, E
INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA: 21 DE OCTUBRE DE 2011.
EXPEDIENTE: N° 11-5445.

N A R R A T I V A
LA DEMANDA
El día dos (2) de marzo de dos mil uno (2011), se admitió demanda contra JOSÉ ARGENIS TORREALBA RAMÍREZ, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad No. V-4.852.092, intentada por JUAN NAPOLEÓN LEÓN y ADA MAGALYS CÓRDOVA DE LEÓN, mayores de edad, venezolanos, domiciliados en Cumaná y con cédulas de identidad Nos. V-557.922 y V-2.804.037, asistidos por la profesional del derecho LUISA HERMINIA BASTARDO RUIZ, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 56.177.

Las pretensiones de los actores son:
1. EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DEL INMUEBLE ARRENDADO, POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO DEL CONTRATO. El inmueble está constituido por el local comercial distinguido con el N° 17, ubicado en la avenida Pedro Elías Aristiguieta, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dieron en arrendamiento al demandado por instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha doce (12) de junio de dos mil tres (2003), bajo el N° 74 del Tomo 40.
Expresan los actores, que la cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento establece que su duración es de cinco (5) años, contados a partir del primero (1°) de junio de dos mil tres (2003) hasta el primero (1°) de junio de dos mil ocho (2008); que al no haber acuerdo entre las partes para suscribir un nuevo contrato, el día diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006), se le notificó al demandado que el contrato se vencía en el término acordado; por lo que a su vencimiento, operó la prórroga legal de dos (2) años, establecida en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, la cual se venció el día primero (1°) de junio de dos mil diez (2010); sin que el demandado hubiese cumplido con su obligación de entregar el inmueble.
Los actores fundamentan esta pretensión en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

2. PAGAR, POR VÍA SUBSIDIARIA, POR EL RETARDO EN LA ENTREGA Y USO INDEBIDO DEL INMUEBLE, UNA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, por la cantidad de DOS MIL OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES (Bs. 2.880,oo), a razón de TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (360,oo) por cada uno de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010) y enero de dos mil once (2011), más los que se sigan venciendo hasta la ejecución de la sentencia definitiva.
Los actores fundamentan esta pretensión en el artículo 1.167 del Código Civil.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha quince (15) de abril de dos mil once (2011), en oportunidad legal, el demandado, asistido por la profesional del derecho AMALIA BLANCO CARMONA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 10.467, contestó la demanda de esta manera:
1. Negó que entre las partes se haya hablado de suscribir un nuevo contrato.
2. Negó que el diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006) este Tribunal le hubiese hecho la notificación prevista en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, relativa a que el contrato se vencía el treinta (30) de mayo de dos mil ocho (2008).
3. Alegó que la “supuesta notificación” se hizo con dos (2) años de anticipación y no con dos (2) meses de anticipación, como lo establece la cláusula Tercera.
4. Negó que hubiese operado la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
5. Negó, rechazó y contradijo las pretensiones de cumplimiento del contrato de arrendamiento, por vencimiento del término, y del pago de daños y perjuicios por el retardo en la entrega y uso indebido del inmueble arrendado
6. Admitió la suscripción del contrato de arrendamiento, debidamente notariado.
7. Arguyó que los actores vendieron el inmueble al ciudadano NAPOLEÓN JOSÉ LEÓN CÓRDOVA, según documento registrado el diecisiete (17) de noviembre de dos mil cuatro (2004), bajo el N° 10, Tomo 15 del Protocolo Primero, por lo que al producirse la subrogación arrendaticia, los demandantes no tenían cualidad para realizar la “supuesta notificación”.
8. Opuso la tácita reconducción, que operó al no notificársele con dos (2) meses de anticipación, la voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento.
9. Alegó que no operó la prórroga legal, sino la convencional, y consecuencialmente la tácita reconducción.
10. Opuso que no se especificaron los daños y perjuicios pretendidos, como tampoco su existencia, sus causas, ni la relación de causalidad para fijar los límites de la obligación a reparar.

M O T I V A
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LOS ACTORES

Con el libelo de la demanda:
1. La fotocopia del instrumento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Sucre, el día 11 de septiembre de 1975, bajo el N° 147, Tomo 3° del Protocolo Primero, al no ser impugnada por el demandado se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, el demandante, compró el inmueble objeto de esta sentencia.
2. La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha doce (12) de junio de dos mil tres (2003), bajo el N° 74 del Tomo 40, al no ser impugnada por el demandado se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que en esa fecha, los demandantes, arrendaron al demandado el inmueble objeto de este fallo, por el tiempo determinado cinco (5) años, contados a partir del primero (1°) de junio de dos mil tres (2003) hasta el primero (1°) de junio de dos mil ocho (2008), y que el plazo de duración del contrato no se prorrogaría si una de las partes le notifica a la otra, con dos (2) meses de anticipación a la fecha de su vencimiento, su voluntad de no hacerlo, según la cláusula TERCERA del contrato.
En el Escrito de Pruebas:
3. La fotocopia del instrumento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Sucre, el día 11 de septiembre de 1975, bajo el N° 147, Tomo 3° del Protocolo Primero, ya fue valorada en esta sentencia.
4. La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha doce (12) de junio de dos mil tres (2003), bajo el N° 74 del Tomo 40, ya fue valorada en esta sentencia.
5. El instrumento inscrito en el Registro Público del Municipio Sucre Estado Sucre, el día 17 de mayo de 2010, bajo el N° 26, Tomo 7 del Protocolo de Transcripción, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que en esa fecha, los actores y NAPOLEÓN JOSÉ LEÓN CÓRDOVA, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-13.835.942, dejaron sin efecto el documento de venta del inmueble objeto de esta sentencia.
6. La copia certificada del expediente N° 10-581, llevado por este Tribunal, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que en fecha tres (3) de agosto de dos mil diez (2010), se admitió la solicitud presentada por el demandado a favor de los actores, relativa a la consignación del canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia, correspondiente al mes de junio de dos mil diez (2010), y donde se consignaron además las pensiones de los meses comprendidos entre julio de dos mil diez (2010) y abril de dos mil once (2011). De esos cánones, que no fueron retirados por los actores, se consignaron en forma extemporánea los de junio, agosto y diciembre de dos mil diez (2010), y febrero y marzo de dos mil once (2011).
7. La notificación judicial extralitem solicitada por los actores y practicada por este Juzgado, el día 19 de octubre de 2006, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que en esa fecha, este Juzgado le notificó al demandado que al terminar el plazo del contrato de arrendamiento, el día treinta (30) de mayo de dos mil ocho (2008), éste no será prorrogado.
8. El instrumento privado de fecha 16 de junio de 2003, al no ser impugnada por los actores se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que los demandantes autorizaron al demandado a efectuar modificaciones en el inmueble, aunque en el juicio no se litiga sobre ellas.
9. Se promovió un instrumento notariado de fecha 26 de junio de 2010, pero solo se acompañó al escrito de promoción la solicitud ante la Notaría Pública de Cumaná.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL DEMANDADO
Con la Contestación de la demanda:
1. La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha doce (12) de junio de dos mil tres (2003), bajo el N° 74 del Tomo 40, ya fue valorada en este fallo.
2. La copia certificada del instrumento inscrito en la Oficina Inmobiliaria de Registro Público del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 17 de noviembre de 2004, bajo el N° 10, Tomo 15° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba que los actores le vendieron a NAPOLEÓN JOSÉ LEÓN CÓRDOVA, el inmueble objeto de esta sentencia.
3. El instrumento inscrito en el Registro Público del Municipio Sucre Estado Sucre, el día 17 de mayo de 2010, bajo el N° 26, Tomo 7 del Protocolo de Transcripción, ya fue valorado en esta decisión.
4. La fotocopia del instrumento privado de fecha 16 de junio de 2003, al no ser impugnada por los actores se tiene como fidedigna, y se valora de conformidad con los artículos 507 y 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que los demandantes autorizaron al demandado a efectuar modificaciones en el inmueble, aunque en el juicio no se litiga sobre ellas.
5. Las fotocopias relativas a la consignación arrendaticia fueron promovidas en copias certificadas y valoradas en esta sentencia.
En el Escrito de Pruebas:
6. El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha doce (12) de junio de dos mil tres (2003), bajo el N° 74 del Tomo 40, contentivo del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de esta decisión, ya fue valorado.
7. La fotocopia del instrumento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Sucre, el día 11 de septiembre de 1975, bajo el N° 147, Tomo 3° del Protocolo Primero, ya fue valorada.
8. El contrato de arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia, ya fue valorado.
9. Las fotocopias relativas a la consignación arrendaticia ya fueron promovidas en copias certificadas y valoradas en esta sentencia.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1°. Los actores pretenden el cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado, por vencimiento del término del contrato.
1°.1. El demandado negó que entre las partes se haya hablado de suscribir un nuevo contrato.
Considera el Tribunal que la realización o no de conversaciones entre las partes, para suscribir un nuevo contrato, no aporta nada a la litis, y así se decide.
1°.2. El demandado negó que el diecinueve (19) de octubre de dos mil seis (2006) este Tribunal le hubiese hecho la notificación prevista en la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento, relativa a que el contrato se vencía el treinta (30) de mayo de dos mil ocho (2008), por cuanto los actores vendieron el inmueble al ciudadano NAPOLEÓN JOSÉ LEÓN CÓRDOVA, según documento registrado el diecisiete (17) de noviembre de dos mil cuatro (2004), bajo el N° 10, Tomo 15 del Protocolo Primero, por lo que al producirse la subrogación arrendaticia, los demandantes no tenían cualidad para realizar la “supuesta notificación”.
Sobre la subrogación arrendaticia, establece el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios que:
“Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta al propietario arrendador, el nuevo propietario estará obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, sólo podrán tramitarse conforme a las disposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley.”
En relación a la subrogación arrendaticia, Gilberto Guerrero Quintero, dice:”Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aun cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal sustitución o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero si la relación arrendaticia preexistente. No se trata de conocer “a quien se paga”, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso.” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, UCAB, Caracas, 2006, página 73).
Como consta en autos que los actores vendieron el inmueble objeto de este fallo, al ciudadano NAPOLEÓN JOSÉ LEÓN CÓRDOVA, según documento registrado el diecisiete (17) de noviembre de dos mil cuatro (2004), bajo el N° 10, Tomo 15 del Protocolo Primero, a partir de esa fecha operó la subrogación arrendaticia, por lo que el nuevo arrendador era el nombrado NAPOLEÓN JOSÉ LEÓN CÓRDOVA, hasta el día 17 de mayo de 2010, cuando por instrumento inscrito en el Registro Público del Municipio Sucre Estado Sucre, bajo el N° 26, Tomo 7 del Protocolo de Transcripción, éste acordó con los actores dejar sin efecto el documento de venta del inmueble objeto de esta sentencia.
En este supuesto, era al ciudadano NAPOLEÓN JOSÉ LEÓN CÓRDOVA, en su carácter de arrendador subrogado, a quien correspondía notificar al arrendatario de la terminación del contrato por el vencimiento del término y no a los actores, quienes para esa fecha no eran propietarios ni arrendadores, por lo que el demandado no fue notificado legalmente de la terminación del contrato, y así se decide.
1°.3. Negó el demandado que hubiese operado la prórroga legal prevista en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues la que operó fue la tácita reconducción.
Aprecia este Juzgado que, en el contrato celebrado por las partes, por el tiempo determinado de de cinco (5) años, contados a partir del primero (1°) de junio de dos mil tres (2003) hasta el primero (1°) de junio de dos mil ocho (2008), operó de pleno derecho la prórroga legal de dos (2) años, establecida en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que dice:
“En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
c) Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de tres (3) años.”
Como al vencimiento de la prórroga legal, en fecha primero (1°) de junio de dos mil diez (2010), el demandado continuó ocupando el inmueble, con el consentimiento del arrendador, el contrato se convirtió en uno a tiempo indeterminado al operar la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.614 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Al convertirse el contrato de arrendamiento en uno por tiempo indeterminado, la pretensión de cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado, por vencimiento del término del contrato, es improcedente, y así se decide.

2°. Al ser improcedente la pretensión de cumplimiento de la obligación de entrega del inmueble arrendado, por vencimiento del término del contrato, la pretensión de que se pague a los actores, por vía subsidiaria, por el retardo en la entrega y uso indebido del inmueble, una indemnización de daños y perjuicios, por la cantidad de Dos Mil Ochocientos Ochenta Bolívares (Bs. 2.880,oo), a razón de Trescientos Sesenta Bolívares (Bs. 360,oo) por cada uno de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010) y enero de dos mil once (2011), más los que se sigan venciendo hasta la ejecución de la sentencia definitiva, es también improcedente, y así se decide.

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1°. SIN LUGAR la demanda intentada por JUAN NAPOLEÓN LEÓN y ADA MAGALYS CÓRDOVA DE LEÓN contra JOSÉ ARGENIS TORREALBA RAMÍREZ, por la pretensión de CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DEL TÉRMINO DEL CONTRATO. El inmueble está constituido por el local comercial distinguido con el N° 17, ubicado en la avenida Pedro Elías Aristiguieta, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Santa Inés, Municipio Sucre del Estado Sucre.
2°. SIN LUGAR la demanda intentada por JUAN NAPOLEÓN LEÓN y ADA MAGALYS CÓRDOVA DE LEÓN contra JOSÉ ARGENIS TORREALBA RAMÍREZ, por la pretensión de que se pague a los actores, por vía subsidiaria, por el retardo en la entrega y uso indebido del inmueble, una indemnización de daños y perjuicios, por la cantidad de Dos Mil Ochocientos Ochenta Bolívares (Bs. 2.880,oo), a razón de Trescientos Sesenta Bolívares (Bs. 360,oo) por cada uno de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010) y enero de dos mil once (2011), más los que se sigan venciendo hasta la ejecución de la sentencia definitiva.
Se condena en costas a los actores por resultar totalmente vencidos en el proceso.
Por cuanto, la sentencia fue dictada posteriormente al lapso de diferimiento, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cumaná, veintiuno (21) de octubre de dos mil once (2011).
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY
LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres y diez minutos de la tarde (3,10 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ