TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

EXPEDIENTE: N° 5.165

PARTE ACTORA: ciudadano, JAMAL DAKDUK DAKDUK, titular de la cédula de identidad N° 8.478.178.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: abogados MARCOS ANTONIO DETTIN CABRERA y MARILYN AIMARA DETTIN CABRERA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 93.463 y 119.936.-
PARTE DEMANDADA: ciudadano, NASSER SALAHELDIN FREITES, titular de la cédula de identidad N° 11.379.621.-
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: abogados SAMER SALAHELDIN HASSANI y WILFREDO LEON ESPINOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los N°. 71.370 y 10.177.-
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.-

“Vistos”.- Sin Informes de las partes.-

Se inicia la presente causa, por escrito presentado en fecha 17 de noviembre de 2010, por los abogados MARCOS ANTONIO DETTIN CABRERA y MARILYN AIMARA DETTIN CABRERA, nscritos en el Instituto de Prevención Social del Abogado con los Nros. 93.463 y 119.936, actuando como apoderados del ciudadano JAMAL DAKDUK DAKDUK, titular de la cedula de identidad N° 8.478.178
Alega el demandante que es propietario de un local comercial signado con el N° 2, ubicado en la planta baja del edificio Camil, y que consta de los siguientes linderos Norte, su frente con calle Cantaura; Sur, inmueble que es o fue de Luis Antonio Blasini o Luis Cesar Hernández; Este, en parte con entrada y escalera de acceso a la plantas altas del edificio CAMIL y en parte con inmueble que es o fue Luis Antonio Blasini o Luis Cesar Hernández; y Oeste, con local comercial del edificio Camil, donde funciona la “Zapatería Nuevo Puerto C.A”, dicho local comercial forma parte del inmueble constituido por una parcela de terreno y el edificio sobre ella construido, situado en la ciudad de Carúpano, jurisdicción de la Parroquia Santa Rosa, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el cual esta ubicado en la calle Cantaura cruce con la Avenida Independencia signado con el N° 87 de la actual nomenclatura municipal y cuyos linderos generales son los siguientes: Norte, con calle Cantaura; Sur y Este, con casa que es o fue Luis Antonio Blasini o Luis Cesar Hernández, y Oeste, con Avenida Independencia.-
Que entre el ciudadano JAMAL DAKDUK DAKDUK, y el ciudadano NASSER SALAHELDIN FREITES, se inicio una relación arrendaticia referente al local comercial durante las siguientes fechas desde el 1° de mayo del año 1997 al 30 de abril del año 1998; desde el 1° de mayo del año 1998 al 30 de abril del año 1999, que desde el 1° de mayo del año 1999 al 30 de abril del año 2001, no firmaron contrato alguno, hasta el 13 de junio del 2001; cuando celebraron un nuevo contrato de arrendamiento estipularon en la CLAUSULA TERCERA que dicha relación arrendaticia duraría tres (3) años, comenzando el 1° de mayo del año 2001, hasta el 30 de abril del año 2004, el cual podrá ser prorrogado por periodos iguales, siempre que El Arrendatario, aceptare el aumento del canon de arrendamiento, en base a un veinte por ciento (20%) anual. Para que procediera la prorroga, debía acordarse con un mes de anticipación al vencimiento del contrato, no habiendo prorroga El Arrendatario, entregará el inmueble en la fecha de vencimiento de este contrato sin plazo alguno por ser a tiempo determinado.-
Que el mencionado contrato de arrendamiento se prorrogó automáticamente el día 1° de mayo del año 2004, por tres (3) años más, o sea, hasta el 30 de abril del año 2007, tal como lo expresa la Cláusula Tercera.-
Que el día 30 de abril del año 2007, tal como consta en Acta Notarial debidamente autenticada por ante la Notaria Pública de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, se notificó al ciudadano NASER SALAHELDIN FREITES, en su carácter de arrendatario, que el contrato de arrendamiento vence el día 30 de abril del 2007 incluyendo la prorroga acordada de mutuo acuerdo hasta el citado día 30 de abril del año 2007. Que no se prorroga mas dicho contrato de arrendamiento a su próximo vencimiento, que es el día 30 de abril del año 2007. Que ha vencido el término del contrato de arrendamiento, y a partir del día 1° de mayo del mismo 2007 comenzó la prorroga legal de tres (3) años tal como lo establece el articulo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario, hasta el día 30 de abril del año 2010.-
Que el Arrendatario, no ha cumplido con su obligación de entregar el inmueble arrendado, no obstante haberse comprometido a hacerlo de acuerdo a la cláusula Tercera del contrato de arrendamiento. Por lo tanto, el Arrendatario ha incurrido en incumplimiento de una de sus principales obligaciones locatarias, cual es la desocupación y entrega material del inmueble arrendado al término del contrato
Que el presente contrato de arrendamiento, por ser a tiempo determinado, concluyó el 30 de abril del 2007, y su prorroga legal de tres (3) años venció el día 30 de abril del 2010, sin necesidad de desahucio, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.599 del Código Civil.-
Que el incumplimiento contractual de parte del arrendatario da derecho al arrendador, a demandar en vía judicial la ejecución (cumplimiento) del contrato de arrendamiento, tal como esta previsto en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.-
Que la falta de entrega material del bien arrendado al término del contrato y de la prorroga legal da derecho a nuestro mandante, en su carácter de arrendador, para solicitar la ejecución (el cumplimiento) del contrato de arrendamiento a tiempo determinado en razón del incumplimiento de la contra partida obligacional arrendaticia, de acuerdo con la cláusula quinta del contrato de arrendamiento.-
Que demanda al ciudadano NASSER SALAHELDIN FREITES, para que convenga o en su defecto sea condenado por el Tribunal, por cumplimiento del contrato de arrendamiento a tiempo determinado y haga entrega material del bien arrendado, totalmente desocupado de personas, cosas y animales. Así como al pago de las costas y costos del presente proceso.-
Por auto de fecha 22 de noviembre de 2010, el Tribunal, admitió la demanda y emplazó al ciudadano NASSER SALAHELDIN FREITES, a comparecer por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguientes a su citación a dar contestación a la demanda.- F- 35
Al folio 39 riela diligencia hecha por el ciudadano Alguacil Titular de este Juzgado, mediante la cual consigna recibo de citación y compulsa, manifestando que el demandado se negó a firmar.-
Al folio 54 El Secretario Titular de este Juzgado, deja constancia de haber citado al ciudadano NASSER SALAHELDIN FREITES, titular de la cedula de identidad N° 11.379.621, según lo establecido en el Tercer parte del articulo 218 del Código de Procedimiento Civil.-
Siendo la oportunidad legal para que la parte demandada diera contestación a la demanda; compareció el ciudadano NASSER SALAHELDIN FREITES, titular de la cedula de identidad N° 11.379.621, asistido por los abogados SAMER SALAHELDIN HASSANI y WILFREDO LEON ESPINOZA, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 71.370 y 10.177 respectivamente, y presentó escrito de Contestación a la Demanda.-
Opone el demandado como Punto Previo la cuestión previa prevista en el artículo 346 en su ordinal 3ero del Código de Procedimiento Civil vigente; al alegar que el poder conferido en el libelo de la demanda, a los abogados en ejercicio MARIO DETTIN RUBIÑOS, MARCO ANTONIO DETTIN CABRERA y MARILYN AIMARA DETTIN CABRERA, en fecha 30 de Marzo del año 2007, por ante la Notaria Publica de Carúpano Municipio Bermúdez del Estado Sucre, anotado bajo el N° 58, Tomo 16 de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria, no le otorga facultad alguna para actuar en el presente juicio, ni tener la representación que se atribuyen, puesto que el mismo es un Poder Especial para intentar demanda por RECONOCIMIENTO O INQUISICION DE PÁTERNIDAD, como se desprende del documento de poder señalado, que marcado “A” corre inserto en este expediente folios 09 al 11 ambos inclusive, y que en el renglón 3 establece su carácter de Poder Especial y en el renglón 13 y 14 del documento contentivo del mandato se señala claramente abundando su especialidad “EN ESPECIAL EN LA DEMANDA QUE INTENTARE POR RECONOCIMIENTO O INQUISICION DE PATERNIDAD, QUEDANDO MIS APODERADOS FACULTADOS PARA CUMPLIR TODOS LOS ACTOS PROCESALES…”. Alega la facultad de representación que se atribuyen e insuficiencia del poder otorgado a los apoderados para el ejercicio de la presente acción.-
Como defensa al fondo niegan, rechazan y contradicen en todo y cada una de sus partes la demanda intentada en su contra por los actores a que se contrae.-
Que niegan que los demandantes actores puedan solicitar la entrega material del inmueble que me fuera dado en arrendamiento.
Que después de haber debidamente notificado al arrendador, sobre la aceptación de proseguir con el contrato y en las condiciones establecidas, se le notificó mediante la Notaria Pública de Carúpano, por un ciudadano de nombre MARIO DETTIN RUBIÑOS, quien se arrogó representación que no tenia, pues el Notario Público manifestó tal facultad, sin verificar que el poder otorgado ante esa Notaría el día 30 de marzo de 2007, el cual fue presentado también conjuntamente con la notificación, era un poder especial, otorgado por el ciudadano JAMAL DAKDUK DAKDUL para una acción distinta a la actuada y no acorde con el acto que se realizaba, por cuanto su otorgamiento lo autorizaba en especial para la demanda que intentara por reconocimiento o inquisición de paternidad, considerando tal exabrupto se negó a firmar tal como indica en el particular Tercero a que se contrae dicha notificación Notarial. Que con especial mención, no puede persona alguna atribuirse facultades no conferidas.-
Que la notificación, se entiende como hecha, la cual se negó a aceptar, solicitándole al ciudadano Notario que expresara su negativa a firmar, ante la falta de cualidad del actuante. En este sentido y nuevamente por cuanto el contrato tenia plena vigencia, y a los fines de que operara la prorroga convencional pautada en la Cláusula Tercera del contrato de arrendamiento en fecha 23 de marzo de 2010, mediante notificación realizada a través del Notaria Publica de Carúpano, se notificó a el arrendador la aceptación de la cancelación del aumento del 20% anual sobre el canon de arrendamiento por lo que el contrato automáticamente se prorrogo desde el día 01 de Mayo del año 2010 hasta el día 30 de abril del 2013, cabe destacar que dicha notificación realizada fuera del proceso, extra litem en fecha 30 de marzo de 2007 por el ciudadano MARIO DETTIN RUBIÑOS, no es objeto de subsanación alguna puesto que es contrario a derecho la ilegalidad de su representación en cuanto a lo contenido en la Ley Arrendamientos Inmobiliarios. Habiendo cumplido con todas las formalidades señaladas y convenidas en el contrato de arrendamiento y en virtud de la indebida representación ya expresada y demostrada, queda plenamente definida que dicha notificación de no prorroga realizada como no válida, no se efectuó porque no tenia el carácter representativo para ese acto y solicita que así se declare.-
Que los contratos no pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley; Alega que ha cumplido a cabalidad con todo lo acordado en contrato de arrendamiento vigente, como también ha actuado de buena fe y he dado fiel cumplimiento a las normas contractuales que han regido durante su vigencia, lo expresado en el instrumento no es menos cierto que ha cumplido con las obligaciones con lo pautado y lo establecido en la Ley de arrendamiento inmobiliarios que rige la materia, así mismo como he elevado las deberes, hago valer los derechos que la disposición legislativa me otorga; he cumplido de manera cierta en todo momento y con plena puntualidad con el pago de los canon de arrendamiento, tal y como puede verificarse de consignaciones realizadas a favor de el arrendador en este Juzgado según número de consignaciones 503 de los libros de consignaciones, al no aceptarme personalmente el arrendador los pagos de cánones de arrendamiento y de causarme un daño y un perjuicio con ocasión del ejercicio mercantil donde funciona mi fuente de ingreso, al querer desalojarme violentando los derechos que como arrendatario me otorga la legislación vigente.-
Habiendo cumplido con lo estatuido en esta Cláusula Tercera del contrato, que prevé la prorroga automática convencional, siempre que yo como arrendamiento acepte el aumento antes identificado, me da derecho a la continuidad prefijada, en la extensión del tiempo durante el cual subsistirá el contrato. Esta prorroga convencional a la cual hago manifestación establecida en el contrato escrito, cumpliendo dentro de las especificaciones y condiciones establecidas y a cuyo cumplimiento me he sometido, se trata no solo de la relación arrendaticia sino del tiempo de la misma, con un precio diferente de un veinte por ciento (20%) que se ha estipulado y he aceptado anualmente, sin someterla al cumplimiento de ninguna otra condición.-
Finalmente solicita se declare la falta de cualidad de la parte actora para intentar la presente acción y se declare Sin Lugar la demanda y la plena vigencia del contrato de arrendamiento.-
Al folio 83 el Secretario de este Juzgado deja constancia que la parte demandada compareció dentro de la oportunidad legal, para dar contestación a la presente demanda.-
Riela al folio 85 poder apud acta suscrito por el ciudadano NASSER SALAHELDIN FREITES, a los abogados WILFREDO LEON y SAMER SALAHELDIN HASSANI, inscritos en el Inpreabogado bajo los N° 10.177 y 71.370 respectivamente.-
Llegada la oportunidad para promover pruebas, ambas partes hacen uso de este derecho, tal como se observa al folio N° 89 y su vuelto del expediente parte demandante y folio N° 98 y su vuelto del mismo expediente parte demandante:
Pruebas presentadas por la parte demandante:
Reproduce el merito favorable de los autos que favorezcan a su representado.-
Documentales:
1.- Marcado “A” inserto en el folio 10 del expediente, instrumento poder autenticado en la Notaria Publica del Carúpano el día 30 de Marzo del 2007, bajo el N° 58, Tomo 16 de los Libros de autenticaciones.-
2.- Marcado “B”, cursante del folio 12 al 19, documento de propiedad del bien inmueble donde se encuentra el local comercial dado en arrendamiento.-
3.- Marcado “C”, cursante del folio 20 al 23, y marcado “C-2”, inserto del folio 24 al 27 y marcado “C-3“ cursante del folio 28 al 31, contrato de arrendamiento del local ubicado en el edificio Camil, calle Cantaura, Carúpano, celebrado entre las partes.-
4.- Marcado “D”, inserto del folio 33 y 34, notificación de no prorrogar el contrato de arrendamiento celebrado entre el actor y el ciudadano Nasser Salaheldin, realizada por la Notaria Publica de Carúpano en fecha 30 de Marzo de 2007.-
Pruebas presentadas por la parte demandada:
Reproduce el mérito favorable de autos que le favorecen.-
Documentales: Copia simple de documento poder marcado “A” otorgado en fecha 30 de Marzo del año 2007, por ante la Notaria Publica de Carúpano Municipio Bermúdez del Estado Sucre, anotado bajo el N° 58, Tomo 16, de los libros de autenticaciones llevados por esa Notaria.-
Documentales marcados “A”, “B” y “C”, agregados junto con la contestación de la demanda.-
Marcado “B” Contrato de arrendamiento.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR DE LA CUESTION PREVIA
(PUNTO PREVIO)

En lo que respecta a la cuestión previa promovida por la parte demandada, ciudadano Nasser Salaheldin Freites, referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se atribuye en juicio, la cual está contenida en el ordinal 3º del artículo 346 de nuestro Código Adjetivo, a saber:

“Artículo 346.- Dentro del lapso fijado para la contestación de la demanda, podrá el demandado en vez de contestarla promover las siguientes cuestiones previas:
…3º) La ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener capacidad necesaria para ejercer poderes en juicio, o por no tener la representación que se atribuya, o porque el poder no éste otorgado en forma legal o sea insuficiente…”

Leído como ha sido dicho dispositivo normativo, este Tribunal observa lo establecido por el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Político Administrativa, en sentencia 23 de enero de 2003, con ponencia del magistrado Levis Ignacio Zerpa, la cual se lee a continuación:

“… El segundo supuesto del Ord. 3° del Art. 346 ejusdem, relativo a la ilegitimidad de la persona que se presente como apoderado o representante del actor, por no tener la representación, que se atribuya, se refiere al caso en que se presente en juicio un abogado y pretenda ejercer la representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación de la accionante sin mandato o poder, salvo las excepciones de representación legal o representaciones concedidas por la ley, como por ejemplo los supuestos contenidos en el Art. 168 C.P.C…”

Siendo así, la cuestión previa del tercer ordinal del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, consiste en la ilegitimidad de aquel que se presente como apoderado de la parte actora, lo cual puede ser producido por no tener la representación que se atribuya.

En el caso bajo estudio, la parte demandada promovió la referida cuestión previa, aduciendo que los ciudadanos Mario Dettin Rubiños, Marcos Antonio Dettin Cabrera y Marilyn Aimara Dettin Cabrera, se presentaron en este proceso como apoderados del ciudadano JAMAL DAKDUK DAKDU, actuando en su nombre y representación, sin estar legitimados por éste último para actuar en su nombre, toda vez que, el poder que acredita tal representación fue otorgado de manera especial para todo lo relacionado con relación a la interposición de una demanda por Reconocimiento o Inquisición de Paternidad. Asimismo, sostiene la parte demandada, que ese instrumento es especial y sólo facultaba a los accionantes para actuar en todo lo relacionado con ese proceso más no en otros procesos, además de la falta de representación que se atribuyen e insuficiencia del poder otorgado para el ejercicio de la presente acción, razón por la que, carecían de legitimidad para actuar en nombre de dicho ciudadano.

Al respecto, establece el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“En la contestación de la demanda, el demandado deberá oponer conjuntamente todas las cuestiones previas previstas en el Código de Procedimiento Civil, y las defensas de fondo, las cuales serán decididas en la sentencia definitiva. En dicha oportunidad, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia y la cuantía.
Omisis…”
A tal efecto, siendo la oportunidad para que este Tribunal emita su pronunciamiento, hace las siguientes consideraciones: Observa este sentenciador que la parte demandada opone la cuestión previa prevista en el ordinal 3° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil; no obstante a ello, la parte demandante, en la oportunidad legal no compareció a subsanar la cuestión previa invocada por el demandado. Y constatado como ha sido los defensas formulados por el demandado al momento de interponer la cuestión previa alegada, se puede determinar que el documento poder cursante a los autos tiene carácter especial, ya que fue otorgado única y exclusivamente para que los abogados representen a su mandante en un juicio por Reconocimiento o Inquisición de Paternidad.

Establece el artículo 1687 del Código Civil, lo siguiente:

“El mandato es especial para un negocio o para ciertos negocios solamente, o general para todos los negocios del mandante.”

Así las cosas, para que un profesional del derecho se presente en juicio en nombre de una persona y pretenda ejercer su representación en un determinado proceso, debe estar facultado mediante un documento poder, por lo que en el caso de marras los ciudadanos Mario Dettin Rubiños, Marcos Antonio Dettin Cabrera y Marilyn Aimara Dettin Cabrera, carecen de la representación que se atribuyen tener sobre el ciudadano Jamal Dakduk Dakduk en la presente causa, ya que el mandato fue otorgado para actuar específicamente en la demanda que se instaurará por motivo de Reconocimiento o Inquisición de Paternidad, no siendo este el caso de autos, por lo que la pretensión alegada como Cuestión Previa debe ser declara Con Lugar. Así se decide.-

D I S P O S I T I V O

Como consecuencia de todo lo expuesto y con fundamento en las razones de hecho y de derecho precedentemente expuestas, este Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre administrando justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, y de conformidad con los artículos 12 y 242 del Código de Procedimiento Civil, declara Con Lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 3º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, propuesta por el ciudadano Nasser Salaheldin Freites, parte demandada, referente a la ilegitimidad de la persona que se presenta como apoderado o representante del actor por no tener la representación que se le atribuye en este juicio.
Regístrese, Diaricese y Déjese copia certificada. Publíquese en la página Web de este Tribunal.
Dada, firmada y sellada en la sala de despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, a los diecisiete (17) días del mes de febrero del dos mil once (2011). Años 200° de la Independencia y 151° de la Federación
EL JUEZ
DR. SERGIO SÁNCHEZ DUQUE.-
EL SECRETARIO,
ABG. OSMAN MONASTERIOS B.-

Nota: En la misma fecha (17/02/2011), siendo las (11:30 a.m.), previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-

EL SECRETARIO
Abg. OSMAN RAMON MOSTERIOS B.

SENTENCIA INTERLOCUTORIA
Materia: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Expediente N°: 5.165-10
SSD/OM