TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A
LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A.
DEMANDADO: CARLOS JULIO FLORES.
CAUSA: DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, PAGO DE
CÁNONES DE ARRENDAMIENTO VENCIDOS Y POR
VENCERSE, GASTOS DE REDACCIÓN DE DOS
NOTIFICACIONES y PAGOS DE NOTARÍA.
FECHA: 8 DE DICIEMBRE DE 2011.
EXPEDIENTE: N° 11-5446.

N A R R A T I V A
LA DEMANDA
En fecha dos (2) de marzo de dos mil once (2011), se admitió demanda contra CARLOS JULIO FLORES mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-14.815.146, intentada por la empresa INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Primero de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 31 de enero de 1997, bajo el N° 50 del Tomo A-1, representada por el profesional del derecho JOSÉ ÁNGEL MARCANO LÓPEZ, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 26.821, según consta de poder autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día treinta y uno (31) de enero de dos mil once (2011), bajo el N° 22 del Tomo 22.

Las pretensiones son:
1°. EL DESALOJO DEL INMUEBLE, constituido por el local comercial distinguido con el N° 07, ubicado en el Centro Comercial Éxito, situado en la avenida Santa Rosa, Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio en arrendamiento al demandado desde el primero (1°) de octubre de dos mil ocho (2008), con un último contrato el año dos mil nueve (2009), en el cual se estableció el canon de arrendamiento en la cantidad de Dos Mil Setecientos Noventa Bolívares (Bs. 2.790,oo) más I.V.A.
Alega la actora que al vencer el último contrato, en octubre de dos mil diez (2010), no pudo conciliar con el demandado para suscribir uno nuevo, a pesar que le notificó por la Notaría Pública de Cumaná, el día 25 de enero de 2011, la firma del nuevo contrato de arrendamiento correspondiente al período 01//10/2010 al 30/09/2011, con un canon de Tres Mil Quinientos Cuarenta y Ocho Bolívares con Ochenta y Ocho Céntimos (Bs. 3.548,88) más I.V.A.
También arguye que le notificó al demandado por la Notaría Pública de Cumaná, el día 12 de enero de 2011, el incumplimiento formal de las normas del Reglamento Interno de Funcionamiento del centro comercial, el cual es de su entero conocimiento.
Las causas alegadas para demandar el desalojo son:
1. La falta de pago del monto completo de las pensiones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010), enero y febrero de dos mil once (2011), porque el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dice que a los inmuebles arrendados que estén exentos de regulación, el canon de arrendamiento se ajustará cada año, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela.
2. El incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del centro comercial… “las cuales son de su entero conocimiento; y se le concede un límite de tiempo de 48 horas para el cumplimiento de las mismas, LO CUAL NO HIZO, y así consta en Notificación notariada que consigno signada con la letra “B”.
Los fundamentos legales de los hechos argüidos para demandar el desalojo por la falta del pago completo de las pensiones de locación y el incumplimiento del Reglamento Interno del centro comercial, están establecidos en los literales a) y f) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
2°. LA CANCELACIÓN “de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, establecidos en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 3.548,88) más I.V.A., o sea la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.974,75), los cuales ascienden a la cantidad de DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 19.873,75), desde el mes de octubre del 2010 hasta el mes de febrero del 2011 (ambos inclusive). Y las mensualidades que se sigan venciendo en el curso del presente procedimiento.”
3°. El “pago de los gastos ocasionados por traslados de dos (2) notificaciones practicadas por funcionarios públicos de la Notaría de Cumaná, más los gastos de redacción y pago de la Notaría Pública del Contrato de Arrendamiento que el arrendatario no se presentó a firmar, los cuales ascienden a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00).”

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha nueve (9) de mayo de dos mil once (2011), en oportunidad legal, el demandado, asistido por la profesional del derecho MARTHA HOYOS POSADA, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 20.355, contestó la demanda de esta manera:
1. Admitió la relación arrendaticia, según el contrato de arrendamiento que acompañó.
2. Negó que “haya un último contrato del año 2009, con un canon de arrendamiento de DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 2.790,00) más I.V.A., lo cierto, es que la relación arrendaticia existió entre las partes del presente juicio en forma determinada hasta septiembre de 2009, luego se convirtió en Indeterminada, con un canon de arrendamiento de DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 2.790,00) más el Impuesto del valor agregado del doce por ciento, es decir, Trescientos treinta y cuatro Bolívares con ochenta, dando un total de TRES MIL CIENTO VEINTICUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA (Bs. 3.124,80) mensual.”
3. Negó que le corresponda pagar “el aumento legal de conformidad con el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por cuanto, por ante ese Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta, existe un expediente aperturado a favor de la Sociedad Mercantil INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A., por consignación arrendaticia del canon de arrendamiento de la cual fue notificada la Compañía INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A., en la persona de la ciudadana LINA MARGARITA LAFUENTE STROPPA…Se deposita en dicha cuenta la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES más el Impuesto del valor agregado del doce por ciento, es decir, Trescientos treinta y cuatro Bolívares con ochenta, dando un total de TRES MIL CIENTO VEINTICUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA (Bs. 3.124,80) mensual.”
4. Negó, rechazó y contradijo que haya incumplido las normas del Reglamento Interno de funcionamiento del centro comercial.
5. Negó, rechazó y contradijo “que la Notificación realizada en fecha 25 de enero de 2011, tenga que ver con un aumento del canon de arrendamiento desde el 1 de octubre de 2010, de acuerdo al Indice Inflacionario establecido por el Banco Central de Venezuela de un 27,2%, o sea, de TRES MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 3.548,88) mensuales más I.V.A.; por cuanto ese aumento no procede. Se está realizando de manera regular, puntual y permanente la consignación del canon de arrendamiento…”.
6. Negó, rechazó y contradijo “que el monto consignado ante este Tribunal sea inferior al canon que me corresponde pagar, pues en diciembre de 2009, se acordó dicho aumento, en forma verbal, suma que tuvimos que cancelar en retroactivo desde el mes de octubre de 2009, tal como se evidencia de copias de recibos emitido por INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A.”.
7. Alegó que se encuentra “solvente del pago de las cuotas de los gastos comunes de mantenimiento, tal como se evidencia de los soportes que acompaño”.
8. Negó, rechazó y contradijo “que tenga que cancelar la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES por gastos ocasionados por traslados de estas dos notificaciones, más los gastos de redacción y pago de la Notaría Pública del Contrato de Arrendamiento alguno por honorario al profesional de Derecho.”
9. Arguyó que “la parte actora del presente juicio INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A. retiró dinero del expediente signado con el N° 592, lo que traduce a todas luces que convalidó la consignación arrendaticia.”

El día 16 de mayo de 2011, el demandado confirió poder apud acta a la abogada MARTHA HOYOS POSADA.

MOTIVA
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA ACTORA
Con el libelo de la demanda:
1. La notificación practicada por la Notaría Pública de Cumaná, el día 12 de enero de 2011, no firmada por el demandado, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que en esa fecha, esa Notaría le notificó al demandado “el incumplimiento formal de las normas del Reglamento Interno de Funcionamiento del centro comercial el cual es de su entero conocimiento y así lo reza las cláusulas Novena y décima del contrato de arrendamiento suscrito por él, dicho incumplimiento es referente a lo establecido en los artículos Primero, Sexto y Octavo.
2. La notificación practicada por la Notaría Pública de Cumaná, el día 25 de enero de 2011, no firmada por el demandado, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que en esa fecha, esa Notaría le notificó al demandado “la firma del nuevo contrato de arrendamiento correspondiente al período 01//10/2010 al 30/09/2011, por el local N° 07 del centro comercial Éxito el cual se llevará a cabo el día jueves 27 de enero del 2011 a las 10:00 A.M. en las oficinas de la Notaría Pública de Cumaná el cual debe acudir a la hora y fecha indicada para su firma.”
3. Por cuanto, el instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día veintisiete (27) de enero de dos mil once (2011), bajo el N° 53 del Tomo 14, que solo fue otorgado por la actora, contiene lo que sería un contrato de arrendamiento, que al requerir de la firma de ambas partes, no tiene valor probatorio.

En el escrito de promoción:
4. Promovió el mérito favorable de la contestación de la demanda, que no es un medio de prueba, sino un acto de defensa, en el cual el demandado niega, en todo o en parte, los supuestos de hecho en que se fundamenta la demanda, o propone las razones, defensas o excepciones perentorias, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.
5. Las fotocopias de las actas levantadas en la Coordinación Regional del INDEPABIS Estado Sucre, de fechas 25 de noviembre y 13 de diciembre de 2010, sobre los cánones de condominio del local objeto de esta sentencia, no aportan pruebas al proceso.
6. La copia certificada de la diligencia, de fecha trece (13) de abril de dos mil once (2011), se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que la actora solicitó la entrega de los cánones de arrendamientos consignados por el demandado. En dicha diligencia la demandante expresa “que ello no convalida las causales de desalojo en las cuales haya incurrido el arrendatario”.
7. La constancia emitida por el Licenciado JOSÉ RAFAEL PÉREZ NÚÑEZ, inscrito en el Colegio de Contadores Públicos bajo el N° 22.498, relativa a que el índice inflacionario acumulado del año 2010 fue de 27,2%, no se valora, por cuanto al provenir de un tercero que no es parte en el juicio, ha debido ser ratificada por éste mediante la prueba testimonial, conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL DEMANDADO
Con la contestación de la demanda y reproducidos en el escrito de medios de pruebas:
1. El instrumento privado, de fecha primero (1°) de octubre de dos mil ocho (2008), reconocido por la demandada, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de acuerdo a los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como prueba de que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, por el tiempo determinado de de un (1) año, contado a partir del día primero (1°) de octubre de dos mil ocho (2008), con un canon de Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 460,oo) mensuales.
2. La factura N° 00 00219 del 30/11/2009, reconocida por la actora, al no negarla en oportunidad legal, se valora de acuerdo con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.363 del Código Civil, como prueba de que el demandado pagó en esa fecha, el canon de arrendamiento, del local objeto de este fallo, correspondiente al mes de noviembre de dos mil nueve (2009), por la suma de TRES MIL CIENTO VEINTICUATRO BOLÍVARES CON OCHENTA CÉNTIMOS (Bs. 3.124,80) que comprende Bs. 2.790,oo por la pensión y Bs. 334,80 por I.V.A.

En el escrito de promoción:
3. La copia certificada del expediente N° 10-592, llevado por este Tribunal, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que en fecha veintinueve (29) de octubre de dos mil diez (2010), se admitió la solicitud presentada por el demandado a favor de la actora, relativa a la consignación del canon de arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia, correspondiente al mes de octubre de dos mil diez (2010), y donde se consignaron las pensiones de los meses comprendidos entre noviembre de dos mil diez (2010) y mayo de dos mil once (2011). Mediante diligencia del día trece (13) de abril de dos mil once (2011), la actora solicitó se le entregaran las cantidades consignadas hasta abril de dos mil once (2011). En dicha diligencia la demandante expresa “que ello no convalida las causales de desalojo en las cuales haya incurrido el arrendatario”.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1°. Está probado en autos, por el instrumento privado, de fecha primero (1°) de octubre de dos mil ocho (2008), que las partes celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de esta sentencia, por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del día primero (1°) de octubre de dos mil ocho (2008), con un canon de Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 460,oo) mensuales.
2°. Al vencimiento del contrato, el día primero (1°) de octubre de dos mil nueve (2009), operó de pleno derecho la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3°. Como a la terminación de la prórroga legal, en fecha primero (1°) de abril de dos mil diez (2010), el demandado continuó ocupando el inmueble, con el consentimiento del arrendador, el tiempo del contrato se convirtió en indeterminado al operar la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.614 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
4°. Al convertirse el plazo del contrato de arrendamiento en indeterminado, las causales por las cuales se pretende su desalojo son admisibles, por lo que se examinan a continuación para determinar si son procedentes.
La actora alegó como no pagados los montos completos de las pensiones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010), enero y febrero de dos mil once (2011), porque el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios dice que los inmuebles arrendados que estén exentos de regulación, el canon de arrendamiento se ajustará cada año, de acuerdo al Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela.
Sin embargo, la actora no probó que las pensiones de arrendamiento se hubiesen ajustado; por el contrario, consta en autos que el canon original de Cuatrocientos Sesenta Bolívares (Bs. 460,oo) mensuales, que se pagó durante el término de un (1) año, contado a partir del día primero (1°) de octubre de dos mil ocho (2008), se aumentó desproporcionamente a la cantidad de DOS MIL SETECIENTOS NOVENTA BOLÍVARES (Bs. 2.790,00) más el Impuesto al Valor Agregado por el doce por ciento, sin que se tomase en cuenta el Índice General de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela.
5°. Como el demandado probó que pagó esos cánones por el arrendamiento del local objeto de esta decisión, mediante las consignaciones arrendaticias, este Juzgado considera que no adeuda las pensiones de locación de los meses de de octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010), enero y febrero de dos mil once (2011).

6°. Así mismo, está probado en autos, que la actora retiró los cánones consignados por el demandado, por lo que, conforme a la norma jurídica contenida en el artículo 52 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desistió de la pretensión de DESALOJO DEL INMUEBLE, constituido por el local comercial distinguido con el N° 07, ubicado en el Centro Comercial Éxito, por la falta de pago del monto completo de las pensiones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010), enero y febrero de dos mil once (2011), , y así se decide.
7°. En relación a la pretensión de desalojo del local objeto de esta sentencia, por el incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del centro comercial, la actora no indicó en el libelo de la demanda cuales normas de ese Reglamento había incumplido el demandado, por lo que dicha pretensión es improcedente, y así se decide.
8°. Sobre la pretensión de la cancelación “de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, establecidos en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 3.548,88) más I.V.A., o sea la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.974,75), los cuales ascienden a la cantidad de DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 19.873,75), desde el mes de octubre del 2010 hasta el mes de febrero del 2011 (ambos inclusive). Y las mensualidades que se sigan venciendo en el curso del presente procedimiento.” , este Juzgado considera que el demandado no estaba ni está obligado a pagar los cánones de arrendamiento que no adeudaba, habiendo, por lo demás, pagado en exceso esas pensiones de locación en violación del artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que esta pretensión es improcedente, y así se decide.
9°. En relación a la pretensión del “pago de los gastos ocasionados por traslados de dos (2) notificaciones practicadas por funcionarios públicos de la Notaría de Cumaná, más los gastos de redacción y pago de la Notaría Pública del Contrato de Arrendamiento que el arrendatario no se presentó a firmar, los cuales ascienden a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00).”, la actora no probó las cantidades demandadas, mediante los recibos emanados de la Notaría Pública de Cumaná por derechos y traslados, ni tampoco los gastos de redacción del documento, por lo que esa pretensión es improcedente, y así se decide.

DISPOSITIVA
Por lo tanto, de conformidad con lo alegado y probado en el expediente, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1°. SIN LUGAR la demanda intentada por INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A. contra CARLOS JULIO FLORES, por la pretensión de desalojo del inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 07, ubicado en el Centro Comercial Éxito, situado en la avenida Santa Rosa, Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre, por la falta de pago del monto completo de las pensiones de arrendamiento de los meses de octubre, noviembre y diciembre de dos mil diez (2010), enero y febrero de dos mil once (2011).

2°. SIN LUGAR la demanda intentada por INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A. contra CARLOS JULIO FLORES, por la pretensión de desalojo del inmueble constituido por el local comercial distinguido con el N° 07, ubicado en el Centro Comercial Éxito, situado en la avenida Santa Rosa, Cumaná, Municipio Sucre del Estado Sucre, por el incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno del centro comercial.
3°. SIN LUGAR la demanda intentada por INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A. contra CARLOS JULIO FLORES, por la pretensión de pago de los cánones de arrendamiento dejados de pagar, establecidos en la cantidad de TRES MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO BOLÍVARES CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (Bs. 3.548,88) más I.V.A., o sea la cantidad de TRES MIL NOVECIENTOS SETENTA Y CUATRO BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 3.974,75), los cuales ascienden a la cantidad de DIECINUEVE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y TRES BOLÍVARES CON SETENTA Y CINCO CÉNTIMOS (Bs. 19.873,75), desde el mes de octubre del 2010 hasta el mes de febrero del 2011, y las mensualidades que se sigan venciendo en el curso del procedimiento.

4°. SIN LUGAR la demanda intentada por INVERSIONES LOS HERMANOS, C.A. contra CARLOS JULIO FLORES, por la pretensión de pago de los gastos ocasionados por los traslados de la Notaría de Cumaná para practicar dos (2) notificaciones, más los gastos de redacción del Contrato de Arrendamiento y el pago de la Notaría Pública, los cuales ascienden a la cantidad de SEIS MIL BOLÍVARES (Bs. 6.000,00).
Se condena en costas a la actora por cuanto fue totalmente vencida en el proceso.
Por cuanto, la sentencia fue dictada en forma extemporánea, notifíquese a las partes, para que corra el lapso para interponer los recursos.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cumaná, ocho (8) de diciembre de dos mil once (2011). Años 201° de la Independencia y 152° de la Federación.
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres de la tarde (3 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA,

MARÍA RODRÍGUEZ