TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

JUZGADO DEL MUNICIPIO VALDEZ
SEGUNDO CIRCUITO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO SUCRE - GUIRIA
Güiria, 05 de noviembre del 2.010.-
200° y 151°

Parte Demandante: ISABEL ANTONIA GARCIA CHACHA
CEDULA DE IDENTIDAD Nro. 1.490.938

Apoderado: PEDRO ANTONIO LOPEZ
Inpreabogado N° 62.725

Domicilio Procesal: GUIRIA, MUNICIPIO VALDEZ DEL
ESTADO SUCRE.

Parte Demandada: AGUSTIN RODRIGUEZ
CEDULA DE IDENTIDAD Nº 8.644.867

Apoderado: No Constituyó:

Domicilio Procesal: CALLE CONCEPCION, CASA N° 29,GUIRIA,
ESTADO SUCRE.

Sentencia: DEFINITIVA.

Motivo: RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Mediante escrito libelar constante de dos (2) folios útiles y sus anexos, presentado por la ciudadana ISABEL ANTONIA GARCIA CHACHA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.490.938, domiciliada en la calle Pagallos N° 65, Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre, asistida por el Abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO LOPEZ, Inscrito en el INPREABOGADO bajo Nº 62.725, intenta demanda por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, en contra del ciudadano AGUSTIN RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.644.867.

Alega la demandante en su escrito libelar que en fecha 13-04-2000, celebró contrato de arrendamiento a tiempo determinado, con el ciudadano AGUSTIN RODRIGUEZ, sobre un inmueble constituido por una casa de su legítima propiedad, ubicada en la calle concepción N° 29 de esta ciudad de Guiria Municipio Valdez del Estado Sucre, estableciéndose en la cláusula quinta de dicho contrato, una duración de seis meses prorrogables y que el mismo se fue prorrogando automáticamente con un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS SESENTA BOLIVARES MENSUALES (BS. 260,00), los cuales el arrendatario los cancelaba mediante depósito bancario en una cuenta de ahorros de la arrendadora.

Manifiesta la demandante que desde el mes de Enero del presente año, el arrendatario dejó de cumplir con el pago de los cánones de arrendamiento y que han sido infructuosas las gestiones realizadas para que el arrendatario cancele su obligación, violándose así una de las cláusulas del contrato de arrendamiento celebrado entre las partes, motivo por el cual demanda al arrendatario por: 1) Resolución de Contrato de Arrendamiento; 2) solicita la entrega del inmueble arrendado; 3) que se cancele la cantidad de los cánones de arrendamiento vencidos; 4) que se cancele los cánones de arrendamiento que se sigan venciendo y 5) las costas del presente proceso.

Por auto de fecha 22-09-2010, se admitió la demanda, y se ordenó la citación del ciudadano AGUSTIN RODRIGUEZ, parte demandada, para que comparezca por ante este Tribunal al segundo (2) día de despacho siguiente a su citación, a objeto de dar contestación a la demanda incoada en su contra.

Mediante diligencia de fecha 30-09-2010, la ciudadana Alguacil de este Tribunal, consigna Recibo de Citación debidamente firmado por el ciudadano AGUSTIN RODRIGUEZ, en señal de haber sido formalmente Citado, a quien le hizo entrega de las copias certificadas del Libelo de la Demanda, con su correspondiente auto de comparecencia al pie.

Mediante escrito de fecha 04-10-10, constante de un (1) folio útil, y dos anexos, suscrito por el ciudadano AGUSTIN RODRIGUEZ, parte demandada, asistido por el Abogado en ejercicio TOMAS EDUARDO BRITO SMITH, Inscrito en el Inpreabogado N° 35.813, dio Contestación a la Demanda y opuso cuestiones previas en la misma, y por auto de fecha 05-10-10, el tribunal ordena agregarlo a los autos.

Mediante escrito constante de dos (02) folios útiles, y dos anexos, presentado en fecha 07-10-10, por la ciudadana ISABEL ANTONIA GARCIA CHACHA, parte demandante, asistida por el Abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO LOPEZ, Inpre. N° 62.725, promueve pruebas en la presente causa y en la misma fecha, presentó diligencia, otorgando Poder Especial, al abogado asistente.

Por auto de fecha 08-10-10, el Tribunal admite las pruebas presentada por la parte demandante, salvo su apreciación en la definitiva, y pasa a providenciar sobre las mismas.

En diligencia de fecha 14-10-10, la ciudadana Alguacil de este Tribunal, consigna Boleta de Intimación debidamente firmada por el ciudadano AGUSTIN RODRIGUEZ, en señal de haber sido intimado.

En diligencia de fecha 19-10-10, el ciudadano AGUSTIN RODRIGUEZ, parte demandada, asistido por el Abogado en ejercicio TOMAS EDUARDO BRITO SMITH, siendo la oportunidad señalada presentó en dos (02) folios útiles, planilla de depósito y copia de depósito con la Letra “A”.

En fecha 25-10-10, el Tribunal dicto auto, dejando constancia que en fecha 21-10-10, precluyó último lapso procesal (Evacuación de Pruebas), la misma pasa a estado de Sentencia.

PARTE MOTIVA

El juicio por RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesto por la ciudadana ISABEL ANTONIA GARCIA CHACHA, , asistido por el Abogado en ejercicio Pedro Antonio López, en contra del ciudadano Agustín Rodríguez, todos identificados en las actas que conforman la presente causa. El Tribunal luego de haber analizado las alegaciones ut supra indicadas por la parte actora, así como las argumentaciones explanadas y producida por la parte demandada, considera necesario hacer las siguientes reflexiones: EL JUEZ ES GARANTE DE LA LEGALIDAD, Y A LOS FINES DE DICTAR SENTENCIA AJUSTADA A DERECHO, DEBE VELAR POR LA INTEGRIDAD DEL PROCESO Y POR LA EFECTIVIDAD DE SUS DECISIONES, SIN EQUÍVOCOS O AMBIGÜEDADES, TENIENDO LA JUSTICIA COMO PRINCIPAL OBJETIVO Y ATENDIENDO SOBRE TODO Y ANTE TODO EL ORDEN PUBLICO.
Ahora bien la parte actora señala en el libelo de la demanda que en fecha 13 de abril del 2000 celebro un contrato de arrendamiento de manera escrita A TIEMPO DETERMINADO (resaltado del Tribunal) con el ciudadano Agustín Rodríguez. Sigue exponiendo en dicho escrito libelar que en la cláusula quinta del contrato de arrendamiento se estableció una duración de seis (6) meses prorrogable automáticamente por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes notificara a la otra su voluntad por escrito de no continuar con el mismo, con una antelación de 30 días. Sigue narrando que dicho contrato de arrendamiento, se fue prorrogando automáticamente, por periodos iguales, ya que ninguna de las partes notificó a la otra su voluntad de no prorrogar el contrato de arrendamiento, antes de que operara el vencimiento de algunas de ellas (prorroga) y afirma en dicho parágrafo QUE CUANDO EN UN CONTRATO SE ESTABLECE LA RENOVACIÓN SUCESIVA Y AUTOMATICA DEL TERMINO DE DURACIÓN , ESTA SITUACIÓN NO LO CONVIERTE EN CONTRATO A TIEMPO INDETERMINADO, PUES EL TERMINO NO HA EXPIRADO. (Resaltado del Tribunal).
Analizando tal declaración y cotejándola con las actas que arrojan la presente causa y muy especialmente el contrato suscrito entre la ciudadana ISABEL GARCIA CHACHA, parte demandante, y por la otra parte AGUSTIN J. RODRIGUEZ G., parte demandada, esta Juzgadora observa que efectivamente en su cláusula QUINTA se establece lo siguiente: El termino fijado para la duración de este contrato es de seis (6) meses prorrogable automáticamente por periodos iguales, convenidos desde ahora, siempre que cualquiera de las partes notificare por escrito su voluntad de no continuar con el mismo con treinta (30) días de anticipación. (Subrayado del Tribunal).
Ahora bien, la parte demandante alega que cuando en un contrato se establece la renovación sucesiva y automática del término de duración, esta situación no lo convierte en contrato a tiempo indeterminado, pues el término no ha expirado.
Contradiciendo tal afirmación, considera quien suscribe que la tacita reconducción esta establecida por la Ley y al ser un derecho que legalmente le corresponde al arrendatario no puede relajarse por convenio entre las partes, aun cuando alguna de sus cláusula indique que no se puede alegar la tacita reconducción, por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario el cual establece “Los derechos que la presente Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción , acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos…”, toda vez que los derechos de dicha Ley que pueda beneficiar o proteger a los arrendatarios deben entenderse nula, cuando implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derechos. Este dispositivo legal deja claramente estipulado el llamado ORDEN PÚBLICO INQUILINARIO, entendido este como el conjunto de normas de cumplimiento obligatorio cuyo objeto es tutelar un interés o beneficio que la Ley concede, que representan la expresión del equilibrio en la sociedad y fundamentado en la necesidad de resguardo y protección de los derechos de los arrendatarios.

En este mismo orden, tal se evidencia del Contrato de Arrendamiento que suscrito en fecha 13 de abril del 2000 y que corre inserto a los folios: 3 y 4 del presente expediente signado con el número: 017-10, de la nomenclatura interna llevada por éste tribunal, que el 13 del mes de abril del año 2000, se celebro privado “CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A TIEMPO DETERMINADO” entre la ciudadana ISABEL GARCIA CH. Y AGUSTIN J. RODRIGUEZ G., plenamente identificado en dicho instrumento, sobre un Inmueble de su legítima Propiedad, constituido por una Casa y el terreno que ella ocupa ubicada en la concepción de esta Ciudad de Guiria, Jurisdicción del Municipio Valdez del Estado Sucre, estableciéndose un canon de arrendamiento de doscientos treinta mil Bolívares (Bs. 230.000,00) mensuales de la antigua moneda y por un lapso de seis (6) meses, pudiendo ser Prorrogado automáticamente por periodo iguales, salvo que unas de las partes, (un mes) antes de su vencimiento, manifestaren por escrito su determinación de no prorrogarlo más, comenzando a regir dicho Contrato de Arrendamiento, al momento de ser suscrito el 13 de abril del 2000, (aun cuando en su cláusula cuarta dice que el canon de arrendamiento comenzará a regir el 8 del mismo mes y año), con vencimiento el 13 de octubre del año 2000, (CLAUSULA QUINTA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO).

El artículo 1.600 del vigente “CODIGO CIVIL”, dispone que si a la expiración del tiempo fijado en el arrendamiento, el arrendado queda y se deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo. Más adelante estatuye el artículo 1.614 del citado “CODIGO CIVIL”, en los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continua ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del Propietario, se Juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado. Incuestionablemente, en el presente caso que nos ocupa, operó indiscutiblemente la “INSTITUCION DE LA TACITA RECONDUCCION ARRENDATICIA”, por cuanto el Contrato de Arrendamiento bajo análisis, tuvo una duración de SEIS (06) MESES, prorrogable por un lapso de (06) meses, contado a partir del día 13 del mes de abril del año 2000, con vencimiento el 13 de octubre del 2000, prorrogándose por ultima vez el 13 de abril del 2010 y venciéndose el 13 de octubre del 2010. Por lo cual el contrato de arrendamiento que se había concebido o convenido a tiempo determinado, por efecto de la tácita reconducción, se convirtió en un Contrato de Arrendamiento a tiempo Indeterminado y su efecto se regla por el artículo relativo a los contratos de Arrendamiento sin determinación de tiempo, vale decir, a tiempo indeterminado.

La institución jurídica de la tacita reconducción, se encuentra prevista en los artículos 1600 y 1614 del Código Civil, disposiciones que no fueron derogadas por el Decreto con rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos inmobiliarios. El Destacado autor venezolano José Luís Varela, en la segunda edición de su valiosa obra “Análisis de la nueva Ley de Arrendamientos inmobiliarios” paginas 140,141 y 142 expresó lo siguiente:
“La primera institución que es necesario analizar es la TACITA RECONDUCCION; esta supone la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración y este tiempo y su prorroga convencional a expirado, así como ha expirado también el lapso de prorroga legal, quedando el arrendatario en ocupación del inmueble y dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continua bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamiento hechos sin determinación de tiempo.
En el caso bajo análisis, se observa que el contrato de arrendamiento se suscribió en fecha 13 de abril del 2000, si bien es cierto que el mismo debió concluir el 13 de octubre del 2000, en virtud de haberse estipulado a termino fijo de SEIS (06) MESES, no es menos cierto que el mismo se fue prorrogando paulatinamente, produciendo sin lugar a dudas y a toda luces una evidente tacita reconducción que traduce en un derecho legalmente constituido para el arrendatario y por lo tanto es de orden publico, por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios

El tratadista Gilberto Guerrero Quintero, al interpretar el artículo 34 del vigente Decreto Inmobiliario, sostiene que: “…..El contrato a tiempo indeterminado, no puede ser objeto de resolución por incumplimiento, cuando se trate de cualquiera de la causales establecidas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos inmobiliarios..” (GUERRERO QUINTERO, GILBERTO- TRATADO DE DERECHO ARRENDATICIO INMOBILIARIO VOLUMEN I- Pág.184).

Por su parte, el Dr. HERMES HARTIN ha dicho de manera categórica que cuando se trata de arrendamiento determinado, existe la acción de cumplimiento y la acción de resolución y la posibilidad de acumularlas; pero en el contrato a tiempo indeterminado por falta de pago no existe la posibilidad de resolución de contrato, sino la acción de cumplimiento o la acción de desalojo por vía judicial o es resolución de contrato de arrendamiento por tiempo determinado con basamento en el artículo 1167 del Código Civil, o es una acción de desalojo con fundamento en una de las causales taxativas previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios. …(Curso de Derecho Inquilinario de Ponencias UCAV, 2000). De lo expuesto se puede deducir, que existe una clara diferencia entre las acciones por resolución de contrato de arrendamiento a tiempo determinado, las cuales tienen su fundamento en el artículo 1167 del Código Civil y las acciones de Desalojo, taxativamente tipificadas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario.

En tal sentido, el contrato de arrendamiento objeto de esta pretensión, para la fecha de la interposición de la presente demanda, solo le son aplicables las normas especiales atinentes los inmuebles arrendados bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado. Y así queda establecido.
Establecida la naturaleza jurídica de la acción intentada, se tiene que el aludido contrato de arrendamiento efectivamente fue estipulado a tiempo determinado, convirtiéndose a tiempo indeterminado a través de la figura de la TACITA RECONDUCCIÓN, por lo tanto, así las cosas, del análisis realizado en el presente procedimiento, se evidencia que el actor equivocó la acción debiendo demandar el desalojo y no la resolución del contrato de arrendamiento y así queda establecido.

PARTE DISPOSITIVA
En merito de las consideraciones que anteceden, este Juzgado del Municipio Valdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: SIN LUGAR la demanda que por RESOLUCION DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, fue interpuesta por la ciudadana ISABEL ANTONIA GARCIA CHACHA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº V-1.490.938, domiciliada en la calle Pagallos Nº 65, Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre, asistida por el Abogado en ejercicio PEDRO ANTONIO LOPEZ, Inscrito en el Inpreabogado bajo Nº 62.725, en contra del ciudadano AGUSTIN RODRIGUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad Nº V-8.644.867.

Se condena en costa a la parte perdidosa.

Notifíquese a las partes.

Publíquese, regístrese y déjese copia certificada, para su archivo en este Tribunal. Publíquese en la página Web de este Tribunal.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado del Municipio Valdez, Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en la ciudad de Guiria, a los cinco (05) días del mes de noviembre de Dos Mil Nueve (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
LA JUEZ,
ABG. ZULEIMA AGUILERA LEZAMA
LA SECRETARIA,
DAMELIS BETANCOURT BRITO
En la misma fecha, se publicó y registró la anterior decisión siendo las dos (2:00 p.m.) de la tarde. Conste.-
LA SECRETARIA,
DAMELIS BETANCOURT BRITO