TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta
del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: JOSÉ MOLINS ABREU.
DEMANDADA: ORLANDO NARVAEZ DEFFIT.
PRETENSIÓN: CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA
DE INMUEBLE ARRENDADO.
FECHA: 23 DE NOVIEMBRE DE 2010.
EXPEDIENTE: N° 10-5342.

N A R R A T I V A
LA DEMANDA
El día veintiséis (26) de julio de dos mil diez (2010), se admitió demanda contra ORLANDO NARVAEZ DEFFIT, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad No. V-5.087.677, intentada por JOSÉ MOLINS ABREU, mayor de edad, español, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° E-29.889, asistido por el profesional del derecho LUIS MIGUEL RAVAGO CONDE, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 75.476.

La pretensión del demandante es:
EL CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. El inmueble está constituido por el apartamento distinguido con las siglas 1-A, ubicado en el primer piso del edificio del edificio Urimare del conjunto residencial Vistalamar, situado en la calle Cumanacoa de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio en arrendamiento al demandado por instrumento simplemente privado de fecha veintitrés (23) de diciembre de mil novecientos ochenta y seis (1986).
Expresa el actor: “Como quiera que dicho apartamento lo tenía arrendado por más de diez (10) años, le correspondía una prórroga de tres (3) años, tal como lo establece el artículo 38 literal “d” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, así se lo hice ver de conformidad con el telegrama que con acuse de recibo le envié el año 2006, en el cual le manifesté que dicha prórroga terminaba el 23 de diciembre de 2009, tal como consta de dicho telegrama que con acuse anexo”.

El actor fundamenta su pretensión en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha cuatro (4) de octubre de dos mil diez (2010), en oportunidad legal, el demandado, asistido por la profesional del derecho LUIGIA PASSARIELLO VERDICCHIO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 38.257, contestó la demanda de esta manera:
1. Admitió que ocupa en calidad de arrendatario el inmueble objeto de este fallo.
2. Negó, rechazo y contradijo que exista un contrato entre las partes, por cuanto el instrumento presentado por el actor, es contentivo de un contrato de arrendamiento privado, suscrito el 23 de diciembre de 1.986 con el ciudadano EDUARDO MOLINS ABREU, por el término fijo de un año, y que en el caso de considerarse renovado, de conformidad con el artículo 1.580 del Código Civil, dicho contrato tiene un límite temporal de quince (15) años, plazo por demás vencido el 23 de diciembre de 2001, por lo que para la fecha existe un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.
3. Alegó que la relación arrendaticia tiene una duración de veintitrés (23) años y diez (10) meses, porque se inició el veintitrés (23) de diciembre de mil novecientos ochenta y tres (1.983).
4. Negó, rechazo y contradijo que se le haya notificado de alguna prórroga legal, porque no existe un contrato escrito sino un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado, para cuya terminación debe intentarse un juicio por desalojo.
5. Admitió que el arrendador le ofreció en venta el inmueble.
6. Opuso que había pagado todos los cánones de arrendamiento.

M O T I V A
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL ACTOR

Con el libelo de la demanda:
1. El instrumento inscrito en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Sucre, el día 1° de octubre de 1990, bajo el N° 10, Tomo 1° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con los artículos 507 del Código de Procedimiento Civil y 1.360 del Código Civil, como prueba de que en esa fecha, el actor le compró a María Esther Souto de Molins y Eduardo Molins Abreü, el inmueble objeto de esta sentencia.
2. La fotocopia del instrumento simplemente privado de fecha veintitrés (23) de diciembre de mil novecientos ochenta y seis (1986), reconocido por el demandado en el escrito de contestación de la demanda, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que Eduardo Molins Abreü le arrendó al demandado el inmueble, objeto de este fallo, por el tiempo determinado de un (1) año, contado desde el día veintitrés (23) de diciembre de mil novecientos ochenta y seis (1986), “…prorrogable automáticamente por períodos iguales hasta que, una de las partes manifieste a la otra con tres (3) meses de anticipación, cuando menos, al vencimiento del plazo o de una de las prórrogas y por escrito, su voluntad de dar por terminado el contrato”, de acuerdo a lo establecido en la cláusula TERCERA.
3. La fotocopia de la carta enviada por el actor al demandado el día 2 de junio de 2008, y recibida por éste en la misma fecha, al no ser desconocida, impugnada o tachada por el actor, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba que se le notificó que al demandado que se le ofrecía en venta el inmueble objeto de esta sentencia, aunque en el juicio no se litiga sobre dicha oferta.
4. El telegrama con acuse de recibo enviado por el actor, en fecha 18 de octubre de 2006, debidamente entregado en la dirección del demandado, se valora de acuerdo al artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el actor le informó al demandado que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, objeto de la demanda, que vencía el 23 de diciembre de 2006, no se prorrogaría y que a partir de dicha fecha comenzaría a correr la prórroga legal correspondiente.

En el Escrito de Pruebas:
5. La cláusula TERCERA del contrato de arrendamiento del inmueble objeto de esta decisión, ya fue valorado.
6. El documento de propiedad del inmueble objeto de este fallo, ya fue valorado.
7. El contrato de arrendamiento del inmueble objeto de esta sentencia, ya fue valorado.
8. La notificación de la oferta del inmueble, ya fue valorada.
9. La notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento, ya fue valorada.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL DEMANDADO
Con la Contestación de la demanda:
1. La declaración definitiva de rentas del demandado correspondiente al año 1989, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado pagó por cánones de arrendamiento en ese año, la cantidad de Cuarenta y Dos Mil Bolívares (Bs. 42.000,oo).
2. La declaración definitiva de rentas del demandado correspondiente al año 1990, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado pagó por cánones de arrendamiento en ese año, la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,oo).
3. La declaración definitiva de rentas del demandado correspondiente al año 1992, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado pagó por cánones de arrendamiento en ese año, la cantidad de Sesenta Mil Bolívares (Bs. 60.000,oo).
4. El demandado acompañó lo que denomina “recibo”, sin firma del actor, correspondientes a los meses comprendidos entre enero y diciembre de mil novecientos noventa y tres (1993), para probar el pago de cánones de arrendamiento, por lo que al no tener la firma del actor no tiene valor probatorio.
5. Las fotocopias de depósitos hechos a favor del Juzgado del Municipio Sucre no tienen valor probatorio, por cuanto no se relacionan directamente con el pago de pensiones de arrendamiento.
6. La declaración definitiva de rentas del demandado correspondiente al año 1994, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado pagó por cánones de arrendamiento en ese año, la cantidad de Doscientos Cuarenta Mil Bolívares (Bs. 240.000,oo).
7. Los recibos correspondientes a la relación arrendaticia entre las partes, se valoran de conformidad con el artículo 507 ejusdem, como prueba que el demandado le pagó al actor, los cánones de arrendamiento de los meses de enero a marzo de mil novecientos noventa y cinco (1995), a razón de Veinticuatro Mil Bolívares (Bs. 24.000,oo) cada uno.
8. Los depósitos en el Banco del Caribe efectuados por el demandado en una cuenta del actor, se valoran de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado realizó esos depósitos por la suma total de Ciento Sesenta y Ocho Mil Bolívares (Bs. 168.000,oo), en el año mil novecientos noventa y cinco (1995).
9. El recibo de fecha 20 de junio de 1996, por la suma de Doscientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 270.000,oo), se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado le pagó al actor los cánones de arrendamiento de los meses de enero a julio de 1996.
10. El recibo de fecha 30 de abril de 2002, por la suma de Trescientos Setenta Mil Bolívares (Bs. 360.000,oo), se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado le pagó al actor los cánones de arrendamiento de los meses de diciembre de 2001 a febrero de 2002.
11. El recibo de fecha dos de septiembre de 2004, por la suma de Un Millón Ciento Treinta Mil Bolívares (Bs. 1.130.000,oo), se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado le pagó al actor los cánones de arrendamiento de los meses de marzo a julio de 2004.
12. El recibo de fecha quince de febrero de 2005, por la suma de Un Millón Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 1.250.000,oo), se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado le pagó al actor los cánones de arrendamiento de los meses de agosto a diciembre de 2004.
13. Los depósitos y transferencias bancarias de distintas fechas, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado le pagó al actor los cánones de arrendamiento de hasta el mes de octubre de 2010.

En el Escrito de Pruebas:
14. Ratificó los medios ya valorados

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1°. Las partes están de acuerdo en la existencia de la relación arrendaticia, y así se decide.
2°. Sin embargo, el demandado alega que el contrato de arrendamiento no se celebró con el actor, sino con el ciudadano EDUARDO MOLINS ABREU, según el instrumento privado, suscrito el 23 de diciembre de 1.986 por el término fijo de un año.
Al respecto, está probado en autos tanto que el contrato de arrendamiento se celebró con EDUARDO MOLINS ABREU, como la venta del inmueble al actor, por lo que éste se subrogó en los derechos y deberes del primitivo arrendador.
Sobre la subrogación arrendaticia, Gilberto Guerrero Quintero, dice:”Aquella subrogación se produce por efecto de la ley, aun cuando arrendador y arrendatario no la hayan previsto en el contrato, sin necesidad de aceptación por parte del arrendatario. El fundamento de tal sustitución o subrogación se encuentra en el hecho de que el inquilino, al igual que el arrendador, se encuentra protegido en sus derechos de modo que la ocupación que ha tenido sobre el inmueble recibido en arrendamiento continúe conforme a la ley, sin importarle tanto la persona del arrendador, pero si la relación arrendaticia preexistente. No se trata de conocer “a quien se paga”, sino pagar al propietario del inmueble ocupado por influencia determinante de esa relación jurídica en la cual se encuentra inmerso.” (Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario, Volumen I, UCAB, Caracas, 2006, página 73).
Para este Tribunal, operó la subrogación arrendaticia, que el demandado admitió, como consta en autos, y así se decide.
3. El demandado opuso que el contrato de arrendamiento privado, suscrito el 23 de diciembre de 1.986 con el ciudadano EDUARDO MOLINS ABREU, fue por el término fijo de un año, y que en el caso de considerarse renovado, de conformidad con el artículo 1.580 del Código Civil, el contrato tiene un límite temporal de quince (15) años, plazo por demás vencido el 23 de diciembre de 2001, por lo para la fecha existe un contrato de arrendamiento verbal a tiempo indeterminado.
Observa este Juzgado, que en el alegato del demandado se obvió el primer aparte del artículo 1.580 del Código Civil, que establece:”Si se trata del arrendamiento de una casa para habitarla, puede estipularse que dure hasta por toda la vida del arrendatario.”
Así pues, que esa limitación de quince (15) años no se aplica a los inmuebles arrendados para vivienda, como en este caso, y así se decide.
4. Arguyó el demandado que la demanda intentada por la pretensión de cumplimiento de la obligación de entrega de inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal es improcedente, debido a que el contrato de arrendamiento es verbal a tiempo indeterminado, para cuya terminación debe intentarse un juicio por desalojo.
Planteada la litis en estos términos, es indispensable establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento.
Al respecto, la cláusula TERCERA dice: “La duración del presente contrato será de un año fijo, contado a partir de la fecha de su suscripción, prorrogable automáticamente por períodos iguales hasta que, una de las partes manifieste a la otra con tres (3) meses de anticipación, cuando menos, al vencimiento del plazo o de una de las prórrogas y por escrito, su voluntad de dar por terminado el contrato.”
Al analizar la cláusula tercera del contrato se constata que la relación arrendaticia se pactó por el tiempo determinado de un año y que se prorrogaba automáticamente, a menos que una de las partes le manifestara a la otra su voluntad de no continuarlo dentro del término convenido, por lo que considera este juzgado que el contrato de arrendamiento se celebró a tiempo determinado con prórrogas automáticas, y así se decide.
5. En relación a la no prórroga del contrato y a la legal, alegada por el actor, se estima que, como éste le notificó al demandado, por el telegrama con acuse de recibo enviado por el actor, de fecha 18 de octubre de 2006, debidamente entregado en la dirección del demandado, que el contrato de arrendamiento a tiempo determinado, objeto de la demanda, que vencía el 23 de diciembre de 2006, no se prorrogaría y que a partir de dicha fecha comenzaría a correr la prórroga legal correspondiente, este Tribunal aprecia que el contrato de arrendamiento se prorrogó por cuanto la notificación de la voluntad de no prorrogarlo no se hizo con tres (3) meses de anticipación, cuando menos, a la prórroga que vencía el 23 de diciembre de 2006, sino en fecha 18 de octubre de 2006, cuando sólo faltaban dos (2) meses y cinco (5) días para el vencimiento de la prórroga, y así se decide.
Al prorrogarse el contrato, no se inició de pleno derecho, la prórroga legal a tenor del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo que la pretensión de cumplimiento de la obligación de entrega de inmueble arrendado por vencimiento de la prórroga legal es improcedente, y así se decide.

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
SIN LUGAR la demanda intentada por JOSÉ MOLINS ABREU contra ORLANDO NARVAEZ DEFFIT ORLANDO NARVAEZ DEFFIT, por la pretensión de CUMPLIMIENTO DE LA OBLIGACIÓN DE ENTREGA DE INMUEBLE ARRENDADO POR VENCIMIENTO DE LA PRÓRROGA LEGAL. El inmueble está constituido por el apartamento distinguido con las siglas 1-A, ubicado en el primer piso del edificio del edificio Urimare del conjunto residencial Vistalamar, situado en la calle Cumanacoa de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre.
Se condena en costas al actor por resultar totalmente vencido en el proceso.
Por cuanto, la sentencia se dicta antes del vencimiento del lapso de diferimiento, déjese transcurrir éste íntegramente, a los efectos de la apelación, conforme lo dispuesto por el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cumaná, veintitrés (23) de noviembre de dos mil diez (2010).
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY
LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres de la tarde (3 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ