TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del
Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: NORKA JESÚS MAGO UROSA, C.I.N° V-4.184.835.
APODERADOS: ORLANY MAESTRE BETANCOURT, CARLOS ENRIQUE
RODRÍGUEZ GONZÁLEZ, ALEJANDO MOLINA, JOSÉ
ANTONIO MORENO MIQUILENA, CÉSAR MIGUEL MENDOZA
GARCÍA y MARÍA TERESA MADRID ORTEGA, I.P.S.A. Nos.
107.349, 113.335, 81.303, 63.142, 124.993 Y 125.796.
DEMANDADO: JOSÉ MIGUEL OLIVERO GONZÁLEZ, C.I.N° V-
4.717.097.
APODERADO: CARLOS JAVIER NAVARRO ROSAS, I.P.S.A. N° 17.920.
CAUSA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA
e INDEMNIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA: 19 DE ENERO DE 2010.
EXPEDIENTE: N° 09-5085.

LA DEMANDA
En fecha nueve (9) de julio de dos mil nueve (2009), se admitió demanda contra JOSÉ MIGUEL OLIVERO GONZÁLEZ, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-4.717.097, intentada por NORKA JESÚS MAGO UROSA, mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad N° V-4.184.835, representada por el profesional del derecho, JOSÉ ANTONIO MORENO MIQUILENA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 63.142, según consta en poder autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día quince (15) de junio de dos mil nueve (2009), bajo el N° 66 del Tomo 85.

Las pretensiones de la demandante son:
1. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA DEL INMUEBLE, constituido por el terreno y el galpón sobre él construido, ubicado en la prolongación de la calle Arismendi o avenida San Luis, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, que en forma conjunta con el ciudadano HERMES JESÚS MAGO UROSA, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-4.186.650, celebró con el demandado, por instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día doce (12) de mayo de dos mil seis (2006), bajo el N° 41 del Tomo 79, que en copia certificada se acompañó al libelo.
Expresa el apoderado de la demandante que, ella es propietaria del cincuenta por ciento del inmueble dado en opción, por compra que hizo a HERMES JESÚS MAGO UROSA, según instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha ocho (8) de noviembre de mil novecientos noventa y cinco (1995), bajo el N° 10, Tomo 11 del Protocolo Primero.
Dice el apoderado de la demandante que:
“En el contrato de opción de compra venta al cual he hecho referencia, el Optante, ciudadano JOSÉ MIGUEL OLIVERO GONZÁLEZ, se comprometió a cancelar a los Oferentes, es decir a mi mandante y al ciudadano HERMES JESÚS MAGO UROSA, en un plazo de ciento veinte (120) días, la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,oo), lo que equivale actualmente a CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES FUERTES (Bs. 160.000,oo), tomando posesión del inmueble desde el día doce (12) de mayo del año 2006, cuando se autenticó el contrato de opción de compra-venta, tal como se evidencia en las cláusulas Segunda, Tercera y Cuarta del referido documento de Opción de Compra-venta.
Sin embargo, a pesar de haberse convenido el plazo de ciento veinte (120) días a los efectos de que el Optante cancelara el precio del inmueble; éste no realizó pago alguno, y hasta la fecha continúa en posesión del inmueble sin que haya cumplido su obligación de pagar.”
El fundamento legal que se alega para pretender la resolución está establecido en el artículo 1.167 del Código Civil.
2. EL PAGO DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.
Expresa el mandatario:
“Resulta evidente, que el incumplimiento del demandado, conjuntamente con la posesión que tiene sobre el inmueble, se traduce en una pérdida considerable, pues mi representada dejó de percibir la cantidad correspondiente pactada en el contrato de compra-venta, y no solo eso, sino que además ha dejado de percibir por todo ese tiempo una entrada fija como bien pudiera ser el canon de arrendamiento mensual. Visto de esta manera, y considerando que el canon de arrendamiento mensual en esa zona, para el año Dos Mil Seis (2006) era aproximadamente UN MILLÓN QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 1.500.000,oo), equivalentes actualmente a UN MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.500,oo); estaríamos hablando entonces, de seis (6) meses, contados a partir del mes de mayo del año 2006, a razón de SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (BS. 750,oo) mensuales, en virtud de que a mi representada le correspondería el cincuenta por ciento (50%) de ese canon por ser propietaria del cincuenta por ciento (50%) de los derechos sobre ese inmueble, haría la suma de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,oo).
Como consecuencia del aumento gradual que sufren los cánones de arrendamiento en nuestro país, para el año dos mil siete (2007), el canon de arrendamiento mensual aproximado para un inmueble con esas características en esa zona, era de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.500.000,oo), equivalentes actualmente a DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 2.500,oo), de los cuales correspondería el cincuenta por ciento (50%) a mi representada, es decir, la cantidad de UN MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.250,oo), en razón de los doce (12) meses del año dos mil siete (2007), hacen la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (Bs. 15.000,oo).
Para el año dos mil ocho (2008), el canon de arrendamiento mensual en esa zona era de aproximadamente TRES MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 3.500,oo), de los cuales correspondería a mi representada el cincuenta por ciento (50%), es decir, la cantidad de MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.750,oo), en razón de los doce (12) meses del año dos mil ocho (2008), hacen la sumatoria de VEINTIUN MIL BOLÍVARES (Bs. 21.000,oo).
El canon de arrendamiento mensual aproximado en esa zona para el año dos mil nueve (2009), es de CUATRO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 4.500,oo), de los cuales correspondería el cincuenta por ciento (50%) a mi representada, es decir, la cantidad de DOS MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 2.250,oo) lo cual solo a los efectos de la demanda, pues el demandado sigue en posesión del inmueble, calcularé en razón de cinco (05) meses, haciendo la cantidad de ONCE MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 11.250,oo).”

La suma total de la cantidad demandada por daños y perjuicios es CINCUENTA Y UN MIL SETECIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 51.750,oo).

Los fundamentos legales que se alegan para pretender el pago de daños y perjuicios están establecidos en los artículos 1.167, 1.264, 1.271 y 1.273 del Código Civil.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha veinticuatro (24) de septiembre de dos mil nueve (2009), en oportunidad legal, el demandado, asistido por el profesional del derecho CARLOS JAVIER NAVARRO ROSAS, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 17.920, contestó la demanda de esta manera:
1. Admitió la existencia del contrato de opción de compra-venta y que su plazo era de ciento veinte (120) días.
2. Alegó que se comprometió a pagar, en el momento de la protocolización del documento de venta, el precio convenido, la cantidad de CIENTO SESENTA MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 160.000.000,oo), lo que equivale actualmente a CIENTO SESENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 160.000,oo),
3. Arguyó que desde la fecha de la autenticación del documento de opción estaba facultado para tomar posesión del inmueble.
4. Alegó que realizó pagos sobre el precio del inmueble, porque “…en fecha 22 de junio de ese mismo año dos mil seis (2006), compré por un valor de cuarenta millones de bolívares (Bs. 40.000.ooo) actualmente cuarenta mil bolívares (Bs. 40.000) al ciudadano Hermes Jesús Mago Urosa, el cincuenta por ciento (50%) de sus derechos que le correspondían sobre el inmueble…Por tanto, antes de que se venciera el plazo establecido en el Contrato de Opción de Compra-Venta, adquirí de parte de Hermes Jesús Mago Urosa, el cincuenta por ciento (50%) que decía corresponderle sobre el inmueble en referencia.”
5. Opuso que el documento definitivo de compra venta del inmueble, debió protocolizarse el día doce (12) de septiembre de 2006, pero que no se hizo porque el desorden documental que había en el Registro Subalterno lo imposibilitaba.
6. Alegó que en fechas tres (3) de abril y dos (2) de octubre de dos mil ocho (2008), envió a la demandante telegramas con acuse de recibo, donde le manifestaba su interés como copropietario, en adquirir el otro cincuenta por ciento (50%) de los derechos en el inmueble.
7. Arguyó en relación a los daños y perjuicios demandados, que la cláusula cuarta del contrato lo autorizaba a tomar posesión del inmueble desde la fecha de autenticación del documento de opción de compra-venta.

M O T I V A

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LA DEMANDANTE

Con el libelo de la demanda:
1. La fotocopia del instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Sucre del Estado Sucre, en fecha 8 de noviembre de 1995, bajo el N° 10, Tomo 11 del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que la demandante le compró a Hermes Jesús Mago Urosa y Sila de Jesús Rodríguez de Mago el cincuenta por ciento (50%) de los derechos sobre el inmueble, cuyo contrato de opción de compra-venta se litiga.
2. La copia certificada del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día 12 de mayo de 2006, bajo el N° 41, Tomo 79, se valora conforme al artículo 1361 del Código Civil, como prueba de que:
2.1. La demandante y HERMES JESÚS MAGO UROSA celebraron con el demandado el contrato de opción de compra-venta del inmueble, cuya resolución es objeto de este fallo.
2.2. El plazo de la opción fue de ciento veinte (120) días, contados a partir de la autenticación del documento, que fue el día doce (12) de mayo de dos mil seis (2006). (Cláusula SEGUNDA).
2.3. El precio de la venta es la cantidad de Ciento Sesenta Mil Bolívares (Bs. 160.000,oo) en moneda reconvertida. (Cláusula TERCERA).
2.4. El demandado debe tomar posesión del inmueble desde la fecha de autenticación del documento, el día doce (12) de mayo de dos mil seis (2006). (Cláusula CUARTA).

Con el Escrito de Promoción de Medios de Pruebas:
3. La confesión espontánea del demandado en la contestación de la demanda, se valora de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, como prueba de la celebración del contrato de opción de compra, su plazo, el precio de la venta y la oportunidad para que el demandado tomara posesión del inmueble, que se determinaron al valorar la copia certificada del documento de opción de compra-venta.
4. El contrato de opción de compra-venta ya fue valorado en este fallo.
5. La fotocopia de la constancia expedida por Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo, relativa al tramite realizado por el demandado, para obtener un crédito hipotecario, para la adquisición del inmueble, cuyo contrato de opción de compra-venta se litiga en este juicio, presentada por el demandado en la contestación de la demanda, ratificada por su firmante, en el lapso de evacuación, conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, se valorará posteriormente en este fallo.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL DEMANDADO
Con el Escrito de Contestación de la Demanda:
1. La copia certificada de la demanda de nulidad del convenimiento y de las decisiones del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, del Tránsito y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, en las cuales se declaran la nulidad de la venta que Hermes Jesús Mago Urosa hizo al demandado y la de revocatoria por contrario imperio de la anterior, no guardan relación inmediata y directa con el litigio, por lo cual no se valoran.
2. La copia certificada de la demanda de reivindicación interpuesta por Saulo José y Anahersy Mago Rodríguez, no guarda relación inmediata y directa con el litigio, por lo cual no se valora.
3. Las fotografías relativas al estado en el cual se encontraba el inmueble para el momento que el demandado tomó posesión del inmueble, no guarda relación inmediata y directa con el litigio, por lo cual no se valora. Además, cuando este medio de prueba se realiza antes del proceso o extrajudicialmente, debe ratificarse en el juicio, para que el adversario pueda tener el control del medio, en aplicación del principio de contradicción de la prueba.
4. El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha 20 de agosto de 2009, bajo el N° 119, Tomo 126, se valora conforme al artículo 1.361 del Código Civil, como prueba de que Alexander José Abache construyó unas bienhechurías sobre el inmueble, cuyo contrato de opción de compra-venta se litiga, que la construcción se culminó en fecha 20 de diciembre de 2006 y su costo fue la cantidad de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo), aunque la construcción de las bienhechurías, la oportunidad de su terminación ni su costo, son hechos que se litigan en el procedimiento.
5. La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha 11 de julio de 2008, bajo el N° 05, Tomo 100, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado le compró a Natividad del valle García, Emilio José García, Hermes José García e Hipólito Rafael García, una casa en Cumaná, aunque esa compra no guarda relación inmediata y directa con el litigio.
6. La certificación de gravámenes del inmueble, cuyo contrato de opción de compra-venta se litiga, expedida por el Registro Público del Municipio Sucre Estado Sucre, el día 10 de marzo de 2009, se valora de conformidad con el artículo 1.360 del Código Civil, como prueba de que para esa fecha las personas que podían enajenar o gravar el inmueble eran: Hermes Jesús Mago Urosa, a quien pertenecía el veinticinco por ciento (25%), y la demandante, a quien pertenecía el setenta y cinco por

Con el Escrito de Promoción de Medios de Pruebas:
7. El documento de opción de compra-venta ya fue valorado en esta sentencia.
8. Ratificó los documentos presentados con la contestación de la demanda, los cuales ya fueron apreciados en este fallo.
9. La fotocopia de la constancia expedida por Mi Casa Entidad de Ahorro y Préstamo, relativa al tramite realizado por el demandado, para obtener un crédito hipotecario, para la adquisición del inmueble, cuyo contrato de opción de compra-venta se litiga en este juicio, presentada por el demandado en la contestación de la demanda y reproducido por la demandante, fue ratificada por su firmante, en el lapso de evacuación, conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil, por lo que se valora de conformidad con el artículo 507 ejusdem, como prueba de que el día ocho (8) de noviembre de dos mil nueve (2009), el demandado solicitó un crédito garantizado con hipoteca, para la adquisición del inmueble, cuyo contrato de opción de compra-venta se litiga.
10. La inspección judicial practicada por este Juzgado, el nueve (9) de octubre de dos mil nueve (2009), en el inmueble objeto de esta sentencia, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que, para la fecha de la inspección, el local objeto de esta sentencia se encontraba en buen estado de conservación.
11. El Informe emitido por la Coordinación Comercial Sucre del INSTITUTO POSTAL TELEGRÁFICO DE VENEZUELA, en fecha 13 de noviembre de 2009, relativo a los telegramas con acuse de recibo, enviados por el demandado a la demandada, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el 29 de abril de 2008, a la demandada se le participó la disposición del demandante de pagarle el cincuenta por ciento (50%) que le correspondía por la venta del inmueble. El telegrama del día 2 de octubre de 2008, no fue entregado.
12. La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, en fecha 22 de junio de 2006, bajo el N° 96, Tomo 81, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado le compró a HERMES JESÚS MAGO UROSA, el cincuenta por ciento (50%) de los derechos que le correspondía sobre el inmueble, cuyo contrato de opción de compra-venta se litiga.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
I. EN RELACIÓN A LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO:

Está probado en autos:
1°. La celebración del contrato de opción de compra-venta.
2°. Que los oferentes eran HERMES JESÚS MAGO UROSA y la demandante, y el optante el demandado.
3°. Que HERMES JESÚS MAGO UROSA vendió su cincuenta por ciento (50%) en el inmueble al demandado, dentro del plazo convenido para la opción.
4°. Que no se ha efectuado la venta del cincuenta por ciento (50%) de los derechos de la demandante en el inmueble.

Para decidir, se analiza:
El contrato de opción de compra-venta estableció obligaciones para las partes, una de ellas, la firma del documento definitivo de compra-venta. Sin embargo, HERMES JESÚS MAGO UROSA, uno de los oferentes, vendió su parte al demandado, en fecha 22 de junio de dos mil seis (2006), antes de que se venciera el plazo de ciento veinte (120) días, contados desde la fecha de autenticación del instrumento de opción de compra-venta, el día doce (12) de mayo de dos mil seis (2006), lo cual significa que la opción se cumplió en un cincuenta por ciento (50%).

Por lo tanto, debe determinarse si la demandante puede pretender la resolución, cuando el otro oferente vendió al demandado los derechos que le correspondían en el inmueble, objeto de la opción.

Considera este Tribunal que al vender HERMES JESÚS MAGO UROSA al demandado su parte en el inmueble, el contrato se ejecutó parcialmente, por lo que pretensión de resolución del contrato es improcedente.
Al extremo, que de declararse con lugar la resolución, la consecuencia sería que el contrato se extinguiera y las partes volvieran a la situación que tenían antes de su celebración, lo cual no posible porque, como se indicó, la opción se ejecutó parcialmente, al adquirir el demandado la parte que correspondía a HERMES JESÚS MAGO UROSA.

II. EN RELACIÓN A LOS DAÑOS Y PERJUICIOS.
Considera este Tribunal que al no ser procedente la pretensión de resolución, tampoco lo es la de daños y perjuicios, que serían consecuencia de aquella.
Por lo demás, en cualquier supuesto la pretensión de daños y perjuicios
es improcedente, por cuanto el demandado está facultado y autorizado, por la cláusula CUARTA del contrato de opción de compra-venta, a tomar posesión del inmueble desde la fecha de su autenticación, el doce (12) de mayo de dos mil seis (2006).

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1. SIN LUGAR LA demanda intentada por NORKA JESÚS MAGO UROSA contra JOSÉ MIGUEL OLIVERO GONZÁLEZ por la pretensión de RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA DEL INMUEBLE, constituido por el terreno y el galpón sobre él construido, ubicado en la prolongación de la calle Arismendi o avenida San Luis, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

2. SIN LUGAR la demanda intentada por NORKA JESÚS MAGO UROSA contra JOSÉ MIGUEL OLIVERO GONZÁLEZ, por la pretensión de daños y perjuicios.

Se condena en costas a la demandante al resultar totalmente vencida en el proceso.
Por cuanto, la sentencia fue dictada fuera del lapso de diferimiento, notifíquese a las partes, para que corra el término para interponer los recursos, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil. Líbrense boletas.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los diecinueve (19) días del mes de enero de dos mil diez (2010).
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las once de la mañana (11 a.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ