TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.-

“VISTOS”.- Sin Informes de las Partes.-

En el fecha 29 de Septiembre de 2010, el abogado JACOBO RODRÍGUEZ GUILARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 479, procediendo en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos: GABRIEL JOSÉ y CARMEN JOSEFINA SANTAMARÍA MONTAÑO, venezolanos, mayores de edad, solteros, comerciantes, titulares de las cédulas de identidad N°. V- 2.405.313 y V- 3.946.944, respectivamente y domiciliados en Maturín, Estado Monagas, tal como consta del poder que le otorgaron por ante la Notaría Pública Segunda de Maturín, anotada bajo el Nº 21, Tomo 200, de fecha: 09 de Octubre de 2009, que en original presentó y acompañó marcado “A”.- interpone demanda de DESALOJO en contra del ciudadano: PEDRO ZAPATA, titular de la Cédula de Identidad Nº V- 6.954.932 y de este domicilio.-
Alega el actor, que sus representados son legítimos propietarios de un inmueble tipo galpón, ubicado en la Avenida El Calvario Nº 123, de Carúpano, Jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre.-
Que desde el año 2001, sus representados celebraron de manera verbal y por tiempo indeterminado, un contrato de arrendamiento por el inmueble o galpón, con el ciudadano PEDRO ZAPATA, por un canon de: OCHENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 80.000,00) (de los viejos), pero con el correr del tiempo de mutuo y común acuerdo fueron aumentando las mensualidades o cánones de arrendamiento, y es así que llegado el año 2009, el canon estaba por el monto de los SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs. F. 600,00) y el cual pagaba de manera irregular.-
Que el arrendatario se negó a pagar los cánones que vencieron del 30 de Junio, 30 de Julio, 30 de Agosto, 30 de Septiembre y 30 de Octubre *de dos mil nueve (2009), no obstante los múltiples requerimientos y cobros que le hacía el ciudadano LUÍS ENRIQUE SANTAMARÍA quien había quedado encargado aquí en esta ciudad de Carúpano.-
Que demanda, al ciudadano: PEDRO ZAPATA, para que convenga en Desalojar, y como en efecto desaloje el inmueble o galpón, propiedad de sus poderdantes; y que en caso de no convenir, que al desalojo le condene este Tribunal, imponiéndole el pago de las costas procesales, toda vez, que el demandado, está incurso dentro de los parámetros de la letra “a” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que fundamenta la demanda en los artículos 33 y 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; los artículos 1.579, 1.592, 1.594, 1.595 y 1.597 del Código Civil, y los artículos 881, 174, 340, 341 y 342 del Código de Procedimiento Civil.-
Que estima la demanda en la cantidad de DIEZ Y SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 16.500,00), equivalente a TRESCIENTAS (300) Unidades Tributarias.-
Que solicita que en la definitiva sea declarada Con Lugar, por estar ajustada a derecho; y se ordene el inmediato desalojo o desocupación del inmueble o Galpón objeto de la demanda.-
Por auto de fecha 04 de Octubre de 2010, se admitió la demanda y se emplazó al ciudadano, PEDRO ZAPATA, a comparecer por ante este despacho, el segundo (02) día de despacho, siguiente a su citación, a dar contestación a la demanda.- (F- 13)
A los folios 14 y 15 rielan diligencias del ciudadano alguacil de este Juzgado, en donde deja expresa constancia de haber logrado la citación personal de la demandada.-
Llegada la oportunidad legal para dar contestación a la demanda compareció el ciudadano: PEDRO RAMÓN ZAPATA SÁNCHEZ, asistido por el abogado VICTOR DÍAZ ORTÍZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 23.150 y de este domicilio.-
El demandado opone la falta de cualidad o interés de los demandantes para intentar o sostener el presente juicio, por cuanto los actores no son los propietarios de la parcela de terreno que dieron en arrendamiento, todo de conformidad con lo dispuesto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. La parcela de terreno es propiedad Municipal y no existe ningún galpón como pretenden hacer ver los demandantes.-
Señala que la demanda es contradictoria.-
Que como pudieron los demandantes arrendar un galpón que no estaba “fabricado” para la época, sin documentos de propiedad, “fabricado” en un terreno de propiedad Municipal como ellos mismos reconocen.-
Que el demandado trabajó como ayudante del señor OMAR MARTÍNEZ, en su taller de latonería y pintura, en el año 1998, aproximadamente. Que luego se queda como encargado del taller, pagándole el alquiler a la señora CARMEN SANTAMARÍA, pero jamás esta señora le mostró título de propiedad alguna y nunca quiso celebrar un contrato de arrendamiento por escrito, por lo que no tenía conocimiento que este terreno era de propiedad Municipal.-
Que canceló los cánones de arrendamiento, unas veces en efectivo y otras mediante depósitos bancarios durante muchos años.-
Que en Julio del año 2009, quiso depositar en la Cuenta Corriente 7387689707 de la entidad bancaria Corp Banca, cuya titular es la ciudadana: CARMEN JOSEFINA SANTAMARÍA MONTAÑO; y no pudo realizar el depósito por cuanto ella ordenó el cierre de la cuenta. Ante esta situación, acude a este Tribunal para efectuar los depósitos y una vez, estaba de vacaciones, luego estuvo cerrado. Acude a la Alcaldía y es donde le informan que ese terreno era Municipal y que nadie pudo habérselo dado en arrendamiento, en primer lugar, porque es de propiedad Municipal y en segundo lugar, porque el mismo no cuenta con los requisitos mínimos establecidos en la Ley, para darlo en arrendamiento.-
Que rechaza y niega que los ciudadanos: GABRIEL JOSÉ y CARMEN JOSEFINA SANTAMARÍA MONTAÑO, sean propietarios del terreno que ocupa.-
Que rechaza y niega que tengan propiedad sobre un galpón que solo existe en documento.-
Que rechaza y niega que haya celebrado contrato de arrendamiento de manea directa con ellos desde el año 2001. Rechaza y niega que los demandantes le hayan hecho múltiples requerimientos y cobros con un encargado en Carúpano, de nombre LUÍS ENRIQUE SANTAMARÍA.-
Que rechaza y niega que tenga que desalojar un inmueble que es propiedad Municipal.-
Que se reserva el derecho de ejercer la acción por repetición de los pagos que efectué a la señora CARMEN JOSEFINA SANTAMARÍA MONTAÑO, de manera engañosa o fraudulenta, e igualmente me reservo el derecho de demandarlos por daños y perjuicios.-
Que solicita se declare Sin Lugar la demanda interpuesta en su contra por los ciudadanos: GABRIEL JOSÉ y CARMEN JOSEFINA SANTAMARÍA MONTAÑO, por falta de cualidad o interés de los demandantes para intentar o sostener el presente Juicio.-
Al folio 19, la Secretaria Accidental de este Juzgado, deja constancia de que el demandado, presentó el escrito de contestación a la demanda.-
Del folio 22 al folio 23, riela escrito de subsanación de Cuestiones Previas, bajo los siguientes términos: Ratifica que sus representados tienen plena legitimidad para ejercer la acción de Desalojo del galpón de su propiedad.- Ratifica que sus representados no han dado en arrendamiento “un terreno Municipal”, sino un galpón que se fabricó o construyó sobre una porción de terreno municipal.- Ratificar que se construyó por cuenta y orden de los hermanos Santamaría un galpón para realizar trabajos de latonería y pintura.- Que le fue alquilado con anterioridad al señor: Omar Martínez, con quien trabajaba, que éste se lo dejó para que siguiera trabajando y que le pagara los alquileres a la señora CARMEN JOSEFINA SANTAMARÍA MONTAÑO. Ratifica que el documento de propiedad del galpón fue debidamente protocolizado.-
Al folio 24, la Secretaria Accidental de este Juzgado, deja constancia de que el demandado, presentó el escrito de subsanación de Cuestiones Previas.-
A los folios: 25, 26 y 44 y 45, rielan escritos de pruebas promovidos por ambas partes.-
Parar probar sus respectivos alegatos las partes promovieron las siguientes pruebas; las cuales serán valoradas en la parte motiva de este fallo:
Pruebas de la Parte Demandada:
a) Reproduce el mérito probatorio de los autos, lo cual no es analizado por quien suscribe por no ser objeto de valoración de pruebas.-
b) Las testimoniales de los ciudadanos: JOSÉ GREGORIO YAÑEZ LOPEZ, ANTONIO JOSÉ MÁRQUEZ y JOSÉ GREGORIO AZOCAR ZAPATA, las cuales este sentenciador no analiza por cuanto fueron declarados Desierto, tal y como consta al folio 88 y 89.-
c) Oficio a la Gerencia de Hacienda, División de Cobranza de la Alcaldía del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, la cual no fue admitida por este Tribunal por impertinente.-
d) cuarenta y tres (43) planillas de depósito de la entidad bancaria Corp-Banca, con Cuentas N°. 7340001901 y 7387689707 y dos (02) recibos de pago. Los cuales se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.-
e) Informe a la entidad financiera Corp-Banca, la cual no fue admitida por impertinente.-
f) Inspección Judicial al Galpón o Taller de Latonería y Pintura; se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por considerarse como un documento público que hace plena fe, así entre las partes como respecto de tercero.-
g) Informe solicitado a la Alcaldía del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, el cual este sentenciador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil-
Pruebas de la parte Actora:
a) Reproduce el mérito favorable de los autos, lo cual no es analizado por quien suscribe por no ser objeto de valoración de pruebas.-
b) Documento de propiedad del galpón o taller de latonería y pintura, el cual este sentenciador le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 de Código de Procedimiento Civil.-
c) nueve (09) copias simples de depósitos bancarios y dos (02) copia simple de recibos.- Los cuales se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.-
d) cuatro (04) Recibos de cobro de cánones de arrendamiento de los meses de junio a septiembre 2009 dejados de pagar por el demandado PEDRO RAMÓN ZAPATA SÁCHEZ presentados junto al libelo de demanda y Trece (13) Recibos de cobro de los cánones de arrendamiento dejados de pagar de los meses de Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2009; y los meses desde Enero de 2010 a Octubre de 2010.- Los cuales se le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil.-
e) Las testifícales de los ciudadanos: EVALDO JESÚS SALAZAR y HERMOGENES GARCÍA, quienes rindieron declaración y señalaron que los ciudadanos CARMEN SANTAMARIA MONTAÑO y GABRIEL JOSE SANTAMARIA MONTAÑO dieron en arrendamiento desde hace varios años al ciudadano PEDRO ZAPATA, mediante contrato verbal un galpón para realizar trabajos de latonería y pintura. Las testimoniales de los ciudadanos CESAR ACOSTA, VICTORIA DEL JESÚS FERRER DE FERRAEZ no se analizan por cuanto fueron declarados Desierto.-
f) Inspección Judicial al Galpón o Taller de Latonería y Pintura, ubicado en la Avenida El Calvario Nº 123 de la Nomenclatura Municipal, jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre; se le otorga valor probatorio conforme a lo establecido en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, por considerarse como un documento público que hace plena fe, así entre las partes como respecto de tercero.-

En este estado el Tribunal antes de entrar a pronunciarse al fondo de la presente causa, pasa a conocer de la Defensa de Fondo opuesta por la parte demandada, ciudadano PEDRO RAMÓN ZAPATA SANCHEZ, es decir, la falta de Cualidad o Interés de los demandantes para intentar o sostener el presente juicio, al señalar que los demandante no son propietarios de la parcela de terreno que dieron en arrendamiento, esto en virtud que la referida cualidad es considerada como un atributo intrínseco a la acción.-
En el caso sub judice, manifiestan los actores en el libelo de la demanda y en su escrito de subsanación que son legítimos propietarios de un galpón que fue construido sobre una porción de terreno municipal para realizar trabajos de latonería, cuya propiedad pretenden probar mediante documento debidamente registrado en fecha 31 de marzo de 2008, por ante el Registro Público del Municipio Bermúdez del Estado Sucre.
En este sentido establece el artículo 1.920 del Código Civil, lo siguiente:
“Además de los actos que por disposiciones especiales están sometidos a la formalidad del registro, deben registrarse:
1º Todo acto entre vivos, sea a título gratuito, sea a título oneroso, traslativo de propiedad de inmuebles, o de otros bienes o derechos susceptibles de hipoteca.”

Establece el artículo 545 del Código Civil:
“La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas por la Ley.

El derecho de propiedad es un derecho real completo absoluto, exclusivo, perpetuo e inviolable. Es exclusivo y le concede un derecho solo a favor del propietario, por lo que en el caso bajo análisis y de la revisión de las actas procesales se evidencia que los actores son propietarios del inmueble dado en arrendamiento, y así se puede demostrar del documento protocolizado acompañado por la parte accionante con su escrito de demanda insertos del folio 05 al folio 08, documento que se tiene como fidedigno, de efecto erga omnes por el hecho de esa publicidad registral, vale decir, frente a terceros, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, lo que lleva a este sentenciador a declarar Sin Lugar la defensa de fondo opuesta por la parte demandada. Así se decide.-
Así las cosas, este sentenciador pasa a pronunciarse sobre el fondo de la causa en los siguientes términos:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses.
De allí, que la eficacia del contrato de arrendamiento, se basa no solo en la solvencia del arrendatario suficiente para pagar los cánones convenidos; sino también en la posibilidad legal del arrendador de obtener la inmediata desocupación del inmueble en caso de incumplimiento del arrendatario.
Desde este punto de vista y teniendo en consideración lo alegado por las partes, pasa este Tribunal al análisis de los hechos que resultaron controvertidos en el presente juicio, a los efectos de determinar a quien corresponde la carga probatoria según sus distintas afirmaciones de hecho que se realizaron, así como a la valoración de las pruebas traídas por las partes al proceso en apoyo a sus pretensiones; todo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el Juez tiene que decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
Del escrito de contestación a la demanda se observa que el demandado convino en aceptar su condición de arrendatario del inmueble objeto de esta demanda, ya que realizaba depósitos bancarios a nombre de la ciudadana Carmen Josefina Santamaría Montaño, tal y como consta de las copias de los depósitos bancarios que ambas partes promovieron. Sin embargo, objeta la condición de propietarios de los ciudadanos GABRIEL JOSE Y CARMEN JOSEFINA SANTAMARINA MONTAÑO; sin promover prueba alguna que desvirtué tal alegato, simplemente se limita a señalar que no son propietarios del Galpón dado en arrendamiento, y que tampoco son propietarios del terreno sobre el cual esta ubicado el mencionado galpón por cuanto es Municipal. No obstante, el apoderado judicial de la demandante logró probar la propiedad que tiene sobre el galpón a través de un documento debidamente registrado el 31 de marzo de 2008, el cual no fue tachado en su oportunidad y que se tiene como reconocido, por cuanto los mismos no fueron impugnados en su oportunidad, tal como lo señala el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
Así las cosas, los actores logran demostrar la propiedad que tienen sobre el galpón que fue construido en terreno Municipal, situación ésta que no esta en discusión en la presente causa, ya que incluso para registrar el mencionado documento, fue exigida solvencia municipal tal y como consta al folio ocho (08) del expediente. En consecuencia, para este sentenciador los actores tienen plena legitimidad para dar en arrendamiento el referido galpón, por cuanto se dio en arrendamiento un inmueble construido para ser utilizado en actividades de latonería y pintura y no el terreno propiedad Municipal, tal y como lo prohíbe expresamente el artículo 4 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios, circunstancia que se ratifica con el Informe presentado por la Alcaldía del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, por lo que el alegato expuesto por el demandado de que el actor no tiene legitimidad carece de fundamento. Así se establece.-
Ahora bien, ambas partes señalan la existencia de un contrato de arrendamiento aun y cuando sea en el presente caso de tipo verbal supone la existencia de la obligación de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento; es evidente, que la carga probatoria de su pago o la prueba de las afirmaciones con las cuales pretende la parte demandada justificar el retardo en su cumplimiento, le corresponden a ella misma de conformidad con las previsiones contenidas en el art. 506 de la Ley Adjetiva Civil, según la cual:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”

En tal sentido dice la Jurisprudencia del hoy Tribunal Supremo de Justicia que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra.-
Dado que la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor.-
En el caso de análisis, observa quien suscribe que la actora, en su escrito de demanda alega lo siguiente: “Pero es el caso, que el Arrendatario se negó a pagar los cánones que vencieron del 30 de Junio, 30de Julio, 30 de Agosto, 30 de Septiembre y 30 de Octubre del Dos Mil Nueve (2.009), no obstante, los múltiples requerimientos y cobros que le hacía un encargado aquí en esta ciudad de Carúpano…”
Lo que supone, que la parte demandada adeuda los cánones de arrendamiento de desde el mes de Junio 2009.-
En el presente caso, considera quien suscribe, que los testigos evacuados fueron contestes al afirmar, que los ciudadanos CARMEN SANTAMARIA MONTAÑO y GABRIEL JOSE SANTAMARIA MONTAÑO dieron en arrendamiento desde hace varios años al ciudadano PEDRO ZAPATA, mediante contrato verbal un galpón para realizar trabajos de latonería y pintura.-
Se evidencia de las actas que forman el presente asunto, que la parte demandada, efectuó pagos en efectivo o mediante cuenta bancaria según se desprende de los recibos y depósitos bancarios.-
Ahora bien, en relación a la falta de pago oportuno, que señala la actora, el nuevo texto legal, señala lo siguiente: “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente, en cualquiera de las siguientes causales; (a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas. Para la demanda de resolución de falta de pago, es menester aguardar 15 días al vencimiento del segundo mes, según se colige del artículo 51.-
Así las cosas, y por cuanto se observa que la parte demandada, no dio cumplimiento oportuno al pago de los cánones de arrendamiento, alegando que fue cerrada la cuenta bancaria donde estaba haciendo los respectivos depósitos; obvió y no se amparó en la norma prevista en el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir, pudo haber consignado los cánones de arrendamiento por ante un Tribunal para evitar se le considerare moroso por el retardo en el pago; es por ello, que este Tribunal considera que la presente acción debe ser declarada Con Lugar.- Así se decide.-
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda de DESALOJO intentada por los ciudadanos GABRIEL JOSE y CARMEN JOSEFINA SANTAMARIA MONTAÑO, contra el ciudadano PEDRO ZAPATA, ambas partes plenamente identificadas en el encabezamiento de la presente sentencia. En consecuencia, se condena a la parte demandada, a hacer entrega material a la parte actora del bien inmueble que se describe a continuación: un Galpón, ubicado en la avenida El Calvario N° 123 de Carúpano, Parroquia Santa Catalina, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, completamente desocupado, libre de bienes y personas.-
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se imponen las costas a la parte demandada. -

Publíquese, Regístrese y Déjese copia certificada del presente fallo de conformidad con lo establecido en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil.- Publíquese en la página web de este tribunal.-

Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano a los siete (07) días del mes de diciembre del año dos mil diez (2010). Años: 200° de la Independencia y 151° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. SERGIO SÁCHEZ DUQUE.

EL SECRETARIO,
Abg. OSMAN MONASTERIOS.-

Nota: En la misma fecha (07/12/2010), siendo las (09:00 a.m.), previo cumplimiento de las formalidades de ley, se publicó y registró la anterior decisión.-
EL SECRETARIO,
Abg. OSMAN MONASTERIOS.-

Exp: 5.114.-
SSD/OM