TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO,
PROTECCIÓN DEL NIÑO Y DEL ADOLESCENTE Y BANCARIO
DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

PARTE DEMANDANTE: ANTONIO HERNANDEZ MENDEZ y GLADYS MEDINA DE HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad números V-532.706 y V-2.775.945, respectivamente, ambos domiciliados en la ciudad de Maturín, representados judicialmente por el abogado en el ejercicio JOSE ANTONIO MORENO CARABALLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 65.427.
PARTE DEMANDADA: ARGENIS RAFAEL VILLAFRANCA, venezolano, mayor de edad, casado, militar en situación de retiro, titular de la cédula de identidad número V-5.701.417, y de este domicilio, representado judicialmente por el abogado en el ejercicio GERMIS EUGENIO MUÑOZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.225.
MOTIVO: DESALOJO
EXPEDIENTE Nº: 10-4797

NARRATIVA
Subieron las presentes actuaciones a esta alzada; en virtud de la Apelación interpuesta en fecha 15 de Junio de 2010, por el Abogado, en el ejercicio GERMIS EUGENIO MUÑOZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.225, actuando en representación del ciudadano ARGENIS RAFAEL VILLAFRANCA (parte demandada), suficientemente identificado en autos; contra la sentencia dictada por el Tribunal Segundo De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil, Marítimo, Bancario Y Transito, Del Primer Circuito Judicial Del Estado Sucre, en el Procedimiento de Reconvención.

En fecha 28 de Junio de 2010, se recibió en este tribunal expediente, proveniente del Tribunal Segundo De Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil, Marítimo, Bancario Y Transito, Del Primer Circuito Judicial Del Estado Sucre, constante de un cuaderno principal de Ciento Veintisiete (127) folios y un cuaderno de medidas de Tres (03) folios.
Por auto de fecha Primero (01) de Julio de 2.010, se fijaron los lapsos establecidos por la ley.
En fecha 19 de Julio de 2009, se recibió escrito suscrito por el abogado GERMIS EUGENIO MUÑOZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 42.225, actuando en representación del ciudadano ARGENIS RAFAEL VILLAFRANCA, constante de un folio.
Al folio Ciento Treinta y Uno (131), corre inserto auto mediante el cual este Tribunal difiere el pronunciamiento de sentencia para el Vigésimo día continuo al referido auto.
Cumplidas las formalidades legales, pasa a establecer este Tribunal a emitir su fallo previo a las motivaciones siguientes:

MOTIVOS PARA DECIDIR

Cumplidas las formalidades legales, pasa a establecer este Tribunal a emitir su fallo previo a las motivaciones siguientes:
LUIS ATILIO PEÑA MUZZIOTTI, actuando en su carácter de apoderado judicial de los ciudadanos ANTONIO HERNANDEZ MENDEZ y GLADYS MEDINA DE HERNANDEZ, presentó formal demanda contra ARGENIS RAFAEL VILLAFRANCA, en los términos siguientes:
“…Tal y como se evidencia de la copia fotostática marcada “B” que también acompaño al presente escrito libelar a los efectos de que sea añadido a los autos y surta plenos efectos legales, mi mandante, ciudadano ANTONIO HERNANDEZ MENDEZ, ut supra identificado, suscribió junto con el ciudadano ARGENIS RAFAEL VILLAFRANCA, venezolano, mayor de edad, casado, militar en situación de retiro, titular de la cédula de identidad número V-5.701.417, y de este domicilio, un contrato de arrendamiento simple y por tiempo determinado no prorrogable, plasmado en la escritura que igualmente acompaño marcada “B”, cuyo objeto seria la ocupación por parte del prenombrado ciudadano de un inmueble de la legítima propiedad de mis representados cuyas características seguidamente paso a detallar: Un apartamento, ubicado en el Bloque 07, e identificado con el número 03-04 de la Urbanización Bebedero III, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Autónomo Sucre del Estado Sucre, específicamente y para una duración de seis (06) meses de vigencia a partir del 01 de Diciembre del año 2006 y hasta el 30 de Junio del 2007, todo lo cual se evidencia de la Cláusula Tercera del mencionado pacto.
Asimismo, sigue expresando el apoderado actor:
“Es el caso, que tal y como consta en la estipulación in comento y se evidencia de la cláusula Décima Primera, para el caso de que alguna de las partes contratantes decidiere terminar de manera unilateral dicho contrato, se comprometía formalmente con la otra a participárselo con al menos dos (02) meses de anticipación antes de culminada la vigencia del mismo.
Continúa narrando el apoderado actor:
Creo conveniente hacer la anterior aclaratoria en virtud de que éstos dignos estrados se ilustren en torno a las actitudes y comportamiento asumidos por el arrendatario supra identificado quien de manera terca y contumaz se negó reiteradamente a firmar el respectivo desahucio que mi cliente le envió argumentando que él estaba interesado en comprar el inmueble objeto de la negociación antes descrita, lo cual él se encontraba tramitando por ente el Instituto de Previsión Social de la Fuerza Armada (I.P.S.F.A.), en atención a lo cual le transmitió, vía fax, a sus arrendadores una copia fotostática simple del Documento de Arrendamiento con Opción a Compra que eventualmente firmarían, una vez que el instituto castrense de previsión social le aprobara dicho crédito; en abono a mis comentarios consigno, marcado “C” dicho presunto contrato preparatorio, del cual puede desprenderse incontrovertiblemente, que presenta detalle evidentemente leoninos y que, ex profeso, aparece visado o redactado por una pariente muy cercana del arrendatario. …”
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el demandado ARGENIS RAFAEL VILLAFRANCA, asistido por el abogado Germis Eugenio Muñoz, señaló lo siguiente:
“Niego, rechazo y contradigo en todas y cada una de sus partes la acción interpuesta en la presente demanda, niego que la parte actora me haya dado algún plazo para la desocupación del inmueble objeto de la presente demanda, toda vez que el contrato de arrendamiento no se llegó a firmar por los contratantes por razones inherentes al arrendador, por ende el contrato de arrendamiento quedó de forma verbal e indeterminado, tal como se evidencia en el contrato anexo junto con el libelo de demanda marcado “B”, la parte actora en su escrito de demanda alega que el demandado utilizando todo de subterfugio y estrategias dilatorias para lograr que el contrato suscrito para tener una vigencia de seis (6) meses se convirtiera de manera dolosa y mal intencionada en uno por tiempo indeterminado, cuya argumentación es totalmente falsa e inconsistente ya que existen los mecanismos legales para exigir el cumplimiento de lo acordado en toda relación contractual, por otra parte, no se le puede atribuir al arrendatario la negligencia de la parte actora de ejercer en su debida oportunidad los recursos legales pertinentes sobre el bien dado en arrendamiento. Igualmente falsea e injuria a la parte demandada, el demandante cuando afirma en su escrito que el arrendatario tiene por habito ocupar indefinidamente los inmuebles que ocupa en condición de inquilino, toda vez que tuvo que desalojar un inmueble que ocupó en arrendamiento en la Urbanización los Roques por un Tribunal, dicho este, que es totalmente falso de toda falsedad, cuyo dicho atenta contra su moral, reputación y buenas costumbres como padre de familia, por lo que me reservo ejercer las acciones penales pertinentes sobre este particular. También, alega la parte actora que el demandado le envió un contrato de opción de compra, el cual presenta detalles evidente leoninos, pero, no habla el arrendador de el acuerdo en que llegó con el arrendatario, para la venta del apartamento, en tal sentido le remitió la documentación del citado apartamento, anexos marcado “A” copias de la cédula de él y su esposa ciudadana GLADYS ELENA MEDINA DE HERNANDEZ, anexo marcado “B” para que supla sus efectos legales, para que hiciera la gestión del crédito a través del I.P.S.F.A. también le envió un documento de opción de compra el cual agrego al presente escrito marcado “C” donde establece en la cláusula segunda que el precio del apartamento es por la cantidad de Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000) siendo que el acuerdo fue por un monto de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000) en la cláusula tercera, establece un plazo de 90 días continuos para la venta definitiva sin que se pueda generarse prorroga alguna, como es bien sabido ninguna dependencia del estado otorga crédito en el plazo 90 días continuos, y como complemento en la cláusula cuarta: establece que el arrendatario debe entregar la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000) como garantía y si la compra no se llegare a realizar por causa atribuible al arrendatario este perdería la cantidad entregada, y si fuese por culpa del arrendador este se obliga a reintegrar los Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000) como usted vera ciudadana juez, este contrato demuestra la mala fe que siempre ha mantenido el arrendador, ya que el mismo es inequívoco un contrato leonino al margen de la justicia y la equidad. Bajo este contexto considera quien escribe que esta temeraria demanda, debe ser declarada sin lugar por este Tribunal toda vez que la misma es contradictoria, ya que el accionante admite en su libelo de demanda, que el contrato es indeterminado, cuando dice, “que el demandado actuó de forma para lograr que un contrato de 6 meses se convirtiera en uno por tiempo indefinido” e introduce la presente demanda Arrendaticia sin soporte legal que ampare su acción temeraria….
Asimismo, el demandado reconviene en la demanda en los siguientes términos:
“A tenor del artículo 365 del Código de Procedimiento Civil en concordancia con el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, propongo la Reconvención y en efecto reconvengo a la parte actora, ciudadanos ANTONIO HERNANDEZ MENDEZ y GLADYS MEDINA DE HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad números V-532.706 y V-2.775.945 respectivamente, y con domicilio en la ciudad de Maturín. Toda vez que dichos ciudadanos acordaron con mi persona venderme el apartamento número 03-04, entrada 01 del Bloque 07 en la Urbanización Bebedero III en este ciudad de Cumaná, el cual poseo como arrendatario desde el mes de diciembre del año 2006, convenimos para el momento que la venta era por la cantidad de Treinta y Cinco Millones de Bolívares equivalente a Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo), acordamos también que el pago se haría a través de un crédito hipotecario por el I.P.S.F.A. asimismo le haría la entrega la cantidad de Diez Millones de Bolívares equivalente a la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000,oo). Todo estaba bien, hasta el mes de julio del año 2007 en que recibí vía fax la documentación de la casa, copia de la cédula de los arrendadores, para gestionar el préstamo, la solvencia de agua, luz, solvencia municipal, cédula catastral, aunado a esto en el contrato de Opción de Compra me eleva el precio de la venta de Treinta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 35.000,oo)| a Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,oo) en la cláusula tercera establece un plazo de 90 días continuos para la venta definitiva sin que se pueda generarse prorroga alguna, como es bien sabido ninguna dependencia del estado otorga crédito en el plazo 90 días continuos, y como complemento en la cláusula cuarta: establece que el arrendatario debe entregar la cantidad de Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000) como garantía y si la compra no se llegare a realizar por causa atribuible al arrendatario este perdería la cantidad entregada, y si fuese por culpa del arrendador este se obliga a reintegrar los Diez Mil Bolívares (Bs. 10.000) le acepte el aumento de los Cuarenta y Cinco Mil Bolívares (Bs. 45.000,oo) y le pedí que modificara la cláusula tercera toda vez que era imposible que el I.P.S.F.A. aprobara el crédito en ese tiempo, el cual ya se había conseguido se esperaba únicamente los recaudos y esperar máximo 4 meses, me mando hablar con su abogado luego me dijo que vendría a Cumaná para hablar, todavía lo estoy esperando, ahora pretende sacarme del apartamento alegando terminación de contrato, causándome graves daños y perjuicios toda vez que pude haber negociado otra casa para mi y mis hijos en aquel momento, aunado a esto la inflación galopante hace mas difícil negociar otra vivienda en estos momentos, donde todo se ha encarecido de manera exorbitante. Todo esto tiene base en que el vendedor tiene mejores ofertas a la que me ofreció, olvidando la existencia del contrato de opción de venta pactado entre nosotros, de igual forma me asiste el derecho de preferencia. Por todo lo antes expuesto es que reconvengo a los ciudadanos ANTONIO HERNANDEZ MENDEZ y GLADYS MEDINA DE HERNANDEZ, mayores de edad, venezolanos, titulares de las cédulas de identidad números V-532.706 y V-2.775.945 respectivamente, con domicilio en la ciudad de Maturín, para que convenga o en su defecto sea condenado por este Tribunal a dar cumplimiento al contrato de opción de compra, con base al artículo 1137 del Código Civil el cual establece: “El contrato se forma tan pronto como el autor de la oferta tiene conocimiento de la aceptación de la otra parte” artículo 1141 del mismo Código las condiciones requeridas para la existencia del contrato son: Consentimiento de las partes Objeto que pueda ser materia de contrato y causa licita artículo 1159 ejusdem Los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden ser revocadas sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley y el artículo 1167 del Código en relación establece: “ En el contrato bilateral si una e las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello” Por último solicito que este escrito sea agregado a los autos, sustanciados y declarado con lugar en la definitiva con todo los pronunciamientos de ley”

En la oportunidad procesal para la contestación a la reconvención, el abogado José Agustín Moreno Caraballo, apoderado de la parte actora reconvenida, lo hizo en los siguientes términos:
“PRIMERO: Niego y rechazo que el contrato de arrendamiento entre las partes sea tiempo indeterminado. SEGUNDO: Niego y rechazo que mis poderdantes hayan convenido en vender el apartamento al demandado ARGENIS VILLAFRANCA en la cantidad de TREINTA Y CINCO MIL DE BOLIVARES (Bs. 35.000,oo), cuando lo cierto era la cantidad de CUARENTA Y CINCO MIL DE BOLIVARES (Bs. 45.000) para aquel entonces. TERCERO: Niego y rechazo que el I.P.S.F.A. le haya aprobado un credito al demandado ARGENIS VILLAFRANCA para la cancelación de la venta del inmueble propiedad de mis poderdantes.
CUARTO: Niego y rechazo que al ciudadano ARGENIS VILLAFRANCA se le haya causado graves daños y perjuicios. QUINTO: Niego y rechazo que mis poderdantes hayan encomendado a uno de sus abogados a hablar con el demandado ARGENIS VILLAFRANCA. SEXTO: Niego y rechazo que mis poderdantes tengan una mejor oferta para vender el apartamento objeto del presente juicio, simplemente sucede que la parte demandada no tiene ninguna intención de adquirir el inmueble en cuestión”.

PRUEBAS PROMOVIDAS POR LA PARTE DEMANDADA:

Primero: Promovió el merito favorable de los autos, reflejado en el contrato de arrendamiento traído por la parte actora, para demostrar que este quedó de forma indeterminada.
Se evidencia del mismo, que el instrumento que contiene las condiciones de un contrato de arrendamiento, no se encuentran suscrito por las partes, por lo que éste quien aqui sentencia no le otorga valor ni fuerza probatoria. Quedando claramente establecido, por los argumentos sustentados por la partes, que existe un contrato de arrendamiento entre ellos por el inmueble que consta de un apartamento ubicado en el bloque 07, número 03-04 de la urbanización Bebedero III, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia del Municipio Sucre, Estado Sucre. Así se decide.
Segundo: Promovió el contrato de opción de compra consignado como anexo en el escrito de contestación y reconvención a la demanda, de igual forma dio como reproducido los demás anexos para adquirir el apartamento en las condiciones pactadas en dicho contrato de Opción de Compra.
Quien sentencia, no le otorga valor ni fuerza probatoria a dicho instrumento, ya que el mismo no se encuentra suscrito por ninguna de las partes. Así se decide.
Observa quien sentencia, que la pretensión del demandante, era el desalojo del inmueble mediante el procedimiento establecido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, sosteniendo sin embargo, en el contenido de su demanda que el contrato suscrito tenía una vigencia de seis (6) meses. Contrato éste que no llegó a firmarse tal como lo sostiene la parte demanda en su escrito de contestación de la demanda, al señalar:
…toda vez que el contrato de arrendamiento no se llegó a firmar por los contratantes por razones inherentes al arrendador, por ende el contrato de arrendamiento quedó en forma verbal e indeterminado, …”
Existiendo un contrato de arrendamiento indeterminado entre las partes, al no haberse suscrito el contrato de arrendamiento escrito que se trajo a los autos, debió el arrendador proceder solicitar el desalojo de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y al no proceder conforme a la norma citada, la demanda debe declararse improcedente, y así se decide.
Sobre este particular, el Tribunal Supremo de Justicia, en Sala Constitucional, mediante sentencia dictada en el expediente N° 02-570, de fecha 24 de abril del 2002, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDON HAAZ, consideró lo siguiente:
“…En efecto, la acción escogida por el demandante no resultaba idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues al ser éste a tiempo indeterminado lo procedente era intentar una acción de desalojo y no una acción de cumplimiento de contrato”.-
Igualmente, para mayor análisis respecto a la importancia de la temporalidad de las relaciones arrendaticias, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia Nº 1391 del 28 de junio de 2005, con ponencia del magistrado Dr. Francisco Carrasquero López, expediente Nº 04-1845, estableció lo siguiente:
“…Al respeto, es necesario precisar que el cumplimiento del contrato se exige sólo en aquellos casos en los cuales esté determinado el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, ya que allí sólo se está solicitando el cumplimiento de la obligación tal como ha sido contraída, pacta sunt servanda, de forma que la voluntad unilateral del arrendador de solicitar el cumplimiento o la desocupación no obedece a la voluntad unilateral de éste, sino a lo previsto y consentido por ambas partes en el contrato; en conclusión, el cumplimiento de un contrato de arrendamiento se puede demandar cuando: i) el término convenido ha expirado así como la subsiguiente prórroga -si el inquilino tiene derecho a ella- y, ii) por el incumplimiento de alguna de las obligaciones contractuales o legales;…,… por lo que no era posible que el demandante solicitara el cumplimiento del contrato y menos por vencimiento de la prórroga legal concedida, ya que la única vía para solicitar el desalojo en contratos sin determinación de tiempo es demandar de conformidad con alguna de las causales previstas en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (….).En consideración a ello, este Juzgado considera que efectivamente, en el presente caso, por desalojo sobre un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por presunto vencimiento del lapso de prórroga.., … el cual es aplicable sólo para los contratos sin determinación de tiempo, siendo ello violatorio del debido proceso y, por ende, contrario al orden público…”
DE LA RECONVENCION PLANTEADA
La parte demandada reconviene para que los ciudadanos ANTONIO HERNANDEZ MENDEZ y GLADYS MEDINA DE HERNANDEZ convengan a dar cumplimiento al contrato de opción de compra.
Por cuanto quien sentencia, no le dio valor probatorio, al contrato de opción de compra venta, promovido por la parte demandada reconviniente, y por cuanto le correspondía probar sus afirmaciones de hecho, tal como lo establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia debe declararse sin lugar la reconvención planteada, tal y como quedara expresado en la parte dispositiva del presente fallo así se decide.-
DECISION

Por los razonamientos antes expuestos este Tribunal Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito Protección del Niño y del Adolescente y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre; actuando en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA: PRIMERO: SIN LUGAR la pretensión contenida en la demanda por DESALOJO incoada por los ciudadanos: ANTONIO HERNANDEZ MENDEZ y GLADYS MEDINA DE HERNANDEZ, venezolanos, mayores de edad, cónyuges entre sí, titulares de las cédulas de identidad números V-532.706 y V-2.775.945, respectivamente, ambos domiciliados en la ciudad de Maturín, representados por el Abogado en ejercicio José Moreno Caraballo, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 65.427 contra el ciudadano ARGENIS RAFAEL VILLAFRANCA, venezolano, mayor de edad, casado, militar en situación de retiro, titular de la cédula de identidad número V-5.701.417, y de este domicilio. SEGUNDO: SIN LUGAR la Reconvención propuesta por la parte demandada contra la parte actora, ciudadanos ANTONIO HERNANDEZ MENDEZ y GLADYS MEDINA DE HERNANDEZ

Se condena en costas al demandante, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, por haber resultado totalmente vencido en la causa principal. Igualmente, se condena en costas a la parte demandada por haber sido totalmente vencida en la Reconvención. Queda de esta manera confirmada la Sentencia apelada.
Se deja expresa constancia que la presente decisión ha sido dictada y publicada dentro del lapso legal.-
Publíquese, incluso en la página Web del Tribunal Supremo de Justicia, regístrese y déjese copias certificadas.
Remítase el presente expediente a su tribunal de origen en la oportunidad establecida en la Ley.-
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Protección del Niño y del Adolescente y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los nueve ( 09) días del mes de agosto del año Dos Mil Díez (2010). Años 199º de la Independencia y 151º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR

ABOG. FRANK A. OCANTO MUÑOZ
LA SECRETARIA

ABOG. NEIDA J. MATA
NOTA: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha, siendo las 3:30 p.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal.
LA SECRETARIA

ABOG. NEIDA J. MATA

EXPEDIENTE: 10-4797
MOTIVO: DESALOJO
SENTENCIA: DEFINITIVA
FAOM/NEIDA