TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A D E F I N I T I V A

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: LIBIA TERESA MAIZ BRUZUAL, C.I.N° V-5.700.083.
APODERADOS: GABRIELA PATIÑO y LUIS SALVADOR GUTIÉRREZ
RODRÍGUEZ, I.P.S.A. Nos. 74.299 y 138.858.
DEMANDADO: LUIS AUGUSTO FIGUEROA, C.I.N° V-10.466.044.
APODERADOS: GREGORIO FIDEL FIGUEROA ACOSTA, I.P.S.A. N° 82.900.
CAUSA: DESALOJO DE INMUEBLE ARRENDADO, POR
LAS CAUSALES a) y e) DEL ARTÍCULO 34 DE
LA LEY DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS.
FECHA: 23 DE NOVIEMBRE DE 2009.
EXPEDIENTE: N° 09-5109.

N A R R A T I V A

LA DEMANDA
En fecha veintitrés (23) de julio de dos mil nueve (2009), se admitió demanda contra LUIS AUGUSTO FIGUEROA, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad N° V-10.466.044, intentada por LIBIA TERESA MAIZ BRUZUAL, mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad N° V-5.700.083, asistida por la profesional del derecho GABRIELA PATIÑO, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 74.299.

La pretensión de la demandante es EL DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por la casa y la parcela sobre la cual está construida, distinguida con el N° 42 en la manzana dos (2) de la calle Este Ocho de la urbanización Cristobal Colón, en el sector El Peñón, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, que dio al demandado en arrendamiento con opción a compra por el tiempo determinado de un año, contado a partir del quince (15) de marzo de dos mil cuatro (2004), “…prorrogable si ambas partes así lo acuerdan por escrito con un mes de anticipación antes de la expiración del mismo”, de conformidad con la cláusula Tercera, con un canon de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) mensuales.
Las causas alegadas para demandar el desalojo, fueron:
A. La falta de pago de doce (12) meses de pensiones de arrendamiento, comprendidas entre el mes de julio de dos mil ocho (2008) y el mes de junio de dos mil nueve (2009).
B. Que el inmueble se encuentra deteriorado.
C. La falta de cancelación de los servicios públicos de agua, energía eléctrica y aseo urbano, a las empresas Hidrocaribe, Cadafe y a la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre.
El fundamento legal: los hechos argüidos para demandar el desalojo, se subsumen, respectivamente, en las causales establecidas en los literales a) y e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En fecha siete (7) de octubre mil nueve (2009), en oportunidad legal, el demandado asistido por el profesional del derecho GREGORIO FIDEL FIGUEROA ACOSTA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 82.900, contestó la demanda de esta manera:
1. Admitió la existencia del contrato de arrendamiento con opción de compra y alegó que la venta no se efectuó por problemas entre la demandada y NELSON ANTONIO ESPINOZA CARABALLO, quien fue su cónyuge.
2. Opuso que la deuda por cánones de arrendamiento no le es imputable, porque se debe a la falta de acuerdo entre la demandante y quien fue su esposo.
3. Arguyó que no debe los servicios de energía eléctrica y aseo urbano, porque en su condición de empleado de Eleoriente está exonerado de dichos pagos
4. Admitió que tiene una deuda parcial por el servicio de agua, pero que en la zona donde habita ese servicio es gratuito.

MOTIVA
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DE LA DEMANDANTE

Con el libelo de la demanda:
1. El instrumento simplemente privado, sin fecha, reconocido por el demandado, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que entre la demandante y el demandado, se celebró un contrato de arrendamiento con opción de compra del inmueble objeto de esta sentencia, por el tiempo determinado de de un (1) año, contado a partir del quince (15) de marzo de dos mil cuatro (2004), con un canon de Doscientos Bolívares (Bs. 200,oo) mensuales.
2. El estado de cuenta emanado de CADAFE se valorará de la prueba de Informes, promovida por la demandante.

En el escrito de promoción:
3. La confesión del demandado en la contestación de la demanda, en relación a que la deuda por cánones de arrendamiento no le es imputable, porque se debe a la falta de acuerdo entre la demandante y quien fue su esposo, se valora de conformidad con el artículo 1.401 del Código Civil, como plena prueba de que el demandado adeuda las pensiones de arrendamiento de los doce (12) meses comprendidos entre el mes de julio de dos mil ocho (2008) y el mes de junio de dos mil nueve (2009).
4. La fotocopia del instrumento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Público del Distrito Sucre del Estado Sucre, en fecha 3 de agosto de 2000, bajo el N° 1, Tomo 6° del Protocolo Primero, se valora de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que por ese instrumento, la demandante en su condición de casada, compró el inmueble, cuyo contrato de arrendamiento es objeto de este juicio.
5. El Informe emitido por HIDROCARIBE, en fecha 22 de octubre de 2009, relativo al estado de cuenta por agua del inmueble objeto de esta sentencia, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que para la fecha, se adeudaba a esa compañía, la cantidad de Setecientos Cinco Bolívares Fuertes con Dos Céntimos (Bs. 705,02), por los meses comprendidos entre enero de 1997 y octubre de 2009.
6. El Informe emitido por CORPOELEC, en fecha 26 de octubre de 2009, relativo al estado de cuenta por energía eléctrica del inmueble objeto de esta sentencia, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que para esa fecha, se adeudaba la cantidad de Mil Trecientos Sesenta y Dos Bolívares con Cincuenta y Un Céntimos (Bs.F. 1.362,51), por energía eléctrica y aseo.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBAS DEL DEMANDADO
Con la contestación de la demanda:
1. El instrumento simplemente privado, de fecha veintidós (22) de julio de dos mil cinco (2005), reconocido por el demandante, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que entre la demandante y el demandado, se celebró un contrato de opción de compra-venta del inmueble objeto de esta sentencia.

2. Sobre la carta de fecha 27 de julio de 2005, relativa a la solicitud de un préstamo hipotecario, se observa que la misma está dirigida al Presidente y demás miembros de la Junta Directiva de “C.A.C.T.A.F.E.O.”, la cual no es parte en este proceso; razón por la cual es menester atender a lo previsto en el artículo 1.372 del Código Civil, el cual dice:
“artículo 1.372. No puede una parte requerir la presentación de una carta dirigida a un tercero por alguno de los interesados en el juicio, o por personas extrañas, si el tercero y el autor de la carta no prestan su consentimiento para ello. el tercero tampoco puede valerse de la carta como prueba, contra la voluntad del autor de ella.
las cartas misivas, dirigidas y recibidas entre terceros, no pueden, en ningún caso, emplearse como medios de prueba en juicio por personas para las cuales los terceros no eran causantes o mandatarios.
los herederos y causahabientes de las personas que dirigieron o recibieron las cartas misivas antedichas, pueden emplearlas como medios de prueba en los mismos casos en que aquéllas habrían podido hacer uso de ellas”.
De la norma citada se infiere, que no puede considerarse como un medio de prueba válido para el proceso, la carta misiva dirigida a un tercero, sin que éste preste su consentimiento; tal situación ocurre con la comunicación enviada a la la Junta Directiva de “C.A.C.T.A.F.E.O.”, la cual, por intermedio de su representante, tenía que autorizar la presentación de la misma en el juicio.
3. La fotocopia de la Liquidación Individual de Nómina del demandado, emanada de ELEORIENTE en fecha 31 de agosto de 2005, no tiene valor probatorio por cuanto en el proceso no se litigó sobre esa liquidación.
4. El informe de la Consultoría Jurídica de la Caja de Ahorros y Créditos de los Trabajadores de la C.A. Administración y Fomento Eléctrico (C.A.D.A.F.E.), Eleoriente CACTAFEO, en relación al documento de propiedad del inmueble, sobre cuyo contrato de arrendamiento se litiga en este juicio, no tiene valor probatorio porque al provenir de un tercero, que no es parte en el juicio, ha debido ser ratificado por ésta, mediante la prueba testimonial, conforme a las previsiones del artículo 431 del Código de Procedimiento Civil.
5. La solicitud de préstamo hipotecario formulada por el demandado a la Caja de Ahorros y Créditos de los Trabajadores de la C.A. Administración y Fomento Eléctrico (C.A.D.A.F.E.), Eleoriente CACTAFEO, no tiene valor probatorio por cuanto en el proceso no se litigó sobre esa solicitud.
6. El carnet del demandado no tiene valor probatorio por cuanto en el proceso no se litigó sobre su relación laboral.
7. El recibo de fecha siete (7) de junio de dos mil cinco (2005), reconocido por la demandante, al no negarlo en oportunidad legal, se valora de acuerdo al artículo 1.363 del Código Civil, como prueba de que el demandante le pagó a la demandante la cantidad de Ocho Millones de Bolívares, que reconvertidos son Ocho Mil Bolívares (Bs. 8.000,oo), por la reservación de la compra de una casa.

En el escrito de promoción:
8. Promovió en forma errónea el mérito favorable de la contestación de la demanda, la cual no es un medio de prueba, ella es un acto de defensa, en el cual el demandado niega, en todo o en parte, los supuestos de hecho en que se fundamenta la pretensión del demandante, o propone las razones, defensas o excepciones perentorias, de conformidad con el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil.

9. Ratificó los instrumentos que ya fueron apreciados y valorados en este fallo.

10. Promovió la testimonial de NELSON ANTONIO ESPINOZA CARABALLO, quien no compareció a declarar en la oportunidad fijada.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

1°. El demandante pretende el desalojo del inmueble por:
A. La falta de pago de doce (12) meses de pensiones de arrendamiento, comprendidas entre el mes de julio de dos mil ocho (2008) y el mes de junio de dos mil nueve (2009).
B. Que el inmueble se encuentra deteriorado.
C. La falta de cancelación de los servicios públicos de agua, energía eléctrica y aseo urbano, a las empresas Hidrocaribe, Cadafe y a la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre.
2°. El demandado contestó:
A. Admitió la existencia del contrato de arrendamiento con opción de compra y alegó que la venta no se efectuó por problemas entre la demandante y NELSON ANTONIO ESPINOZA CARABALLO, quien fue su cónyuge.
B. Opuso que la deuda por cánones de arrendamiento no le es imputable, porque se debe a la falta de acuerdo entre la demandante y quien fue su esposo.
C. Arguyó que no debe los servicios de energía eléctrica y aseo urbano, porque en su condición de empleado de Eleoriente está exonerado de dichos pagos.
D. Admitió que tiene una deuda parcial por el servicio de agua, pero que en la zona donde habita ese servicio es gratuito.

3°. Está probado en autos, por la admisión del demandado en el escrito de contestación de la demanda, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento con opción a compra por el tiempo determinado de un año, contado a partir del quince (15) de marzo de dos mil cuatro (2004).
Para este Juzgado, por cuanto las partes no acordaron prorrogar el contrato, a su vencimiento operó la prórroga legal de seis (6) meses establecida en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Como al vencimiento de la prórroga legal, en fecha quince (15) de septiembre de dos mil cinco (2005), el demandado continuó ocupando el inmueble, con el consentimiento de la arrendadora, el tiempo del contrato se convirtió en indeterminado al operar la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.614 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.”
Al convertirse el plazo del contrato de arrendamiento en indeterminado, las causales por las cuales se pretende su desalojo son admisibles, por lo que se examinan a continuación para determinar si son procedentes.

4°. La demandante alegó como no pagadas las pensiones de arrendamientos de los doce (12) meses de pensiones de arrendamiento, comprendidas entre el mes de julio de dos mil ocho (2008) y el mes de junio de dos mil nueve (2009).
En relación a la carga de la prueba, establece el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil:” Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”.
En referencia a dicha disposición legal, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, expresó:” …el artículo en comento se limita a regular la distribución de la carga de la prueba, esto es, determina a quién corresponde suministrar la prueba de los hechos en que se fundamente la acción o la excepción, de allí que incumbe al actor probar los hechos constitutivos, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor y se traslada la carga de la prueba al demandado con relación a los hechos extintivos, modificativos e impeditivos ya que éste puede encontrarse en el caso de afirmar hechos que vienen a modificar los del actor, a extinguir sus efectos jurídicos o a ser un impedimento cuando menos dilatorio para las exigencias de los efectos. (Sentencia N° 389 del 30-11-2000, Exp. N° 261, Dr. Arrieche).
Por lo tanto, como se demanda el desalojo por la falta de pago de cánones de arrendamiento, le bastaba a la actora probar la relación a tiempo indeterminado, quedando el demandado obligado a oponer el pago y probarlo, lo cual no consta en autos, por lo que al adeudar dichas pensiones, la causal alegada de falta de pago de las pensiones de locación está demostrada, y así se decide.

5°. No consta en autos, que la demandante probara que el inmueble estuviese deteriorado, por lo que la causal de desalojo basada en el literal e) del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios es improcedente, y así se decide.

6°. La demandante alegó que el demandado no cancela los servicios públicos de agua, energía eléctrica y aseo urbano, a las empresas Hidrocaribe, Cadafe y a la Alcaldía del Municipio Sucre del Estado Sucre, y lo probó en el expediente. Sin embargo, la falta de pago de los servicios públicos no está prevista en el artículo 34 ejusdem, como causal de desalojo, y así se decide.

DISPOSITIVA

Por lo tanto, de conformidad con lo alegado y probado en el expediente, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1°. CON LUGAR la demanda intentada por LIBIA TERESA MAIZ BRUZUAL contra LUIS AUGUSTO FIGUEROA, por la pretensión de desalojo del inmueble constituido por la casa y la parcela sobre la cual está construida, distinguida con el N° 42 en la manzana dos (2) de la calle Este Ocho de la urbanización Cristobal Colón, en el sector El Peñón, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Valentín Valiente, Municipio Sucre del Estado Sucre, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses comprendidos entre julio de dos mil ocho (2008) y junio de dos mil nueve (2009).
2°. SIN LUGAR la demanda POR LA PRETENSIÓN de desalojo del inmueble porque se encuentra deteriorado.
En consecuencia, LUIS AUGUSTO FIGUEROA, tiene que entregar a LIBIA TERESA MAIZ BRUZUAL, el inmueble objeto de la presente sentencia.
Se condena en costas al demandado por cuanto fue totalmente vencido en el proceso.
Por cuanto, la sentencia se dicta antes del vencimiento del lapso de diferimiento, déjese transcurrir íntegramente a los efectos de la apelación, conforme lo dispuesto por el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Cumaná, veintitrés (23) de noviembre de dos mil nueve (2009).
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY
LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres de la tarde (3 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA,

MARÍA RODRÍGUEZ