TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.-

“VISTOS”.- Sin Informes de las Partes.-

En fecha 20 de Enero de 2.009, las Ciudadanas: LUISA GARCÍA DE ROMERO y VILMA ANGELICA PÉREZ GARCÍA, venezolanas, mayores de edad, de oficios del hogar, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V- 3.946.244 y 3.945.496, respectivamente y de este domicilio, asistidas por el Abogado en ejercicio DOUGLAS ALEXANDER MAGO AGUIAR, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 56.165 y de este domicilio, interponen demanda por Cumplimiento de Contrato, contra el ciudadano: REGULO GARCIA, titular de la cedula de identidad Nº 3.942.711 y lo hacen en los siguientes términos:
Alegan las actoras, que tal como se evidencia de contrato de arrendamiento suscrito entre ellas y el ciudadano: REGULO GARCÍA, quien es venezolano, mayor de edad, Profesor, hábil en derecho, identificado con la Cédula de Identidad Nº V- 3.942.711, documento que consignan con el escrito marcado “A”, en original, constante de tres (3) folios útiles; dieron en arrendamiento con opción a compra-venta al ciudadano: REGULO GARCÍA, una casa de su propiedad, ubicada en la calle Las Margaritas, Nº 16, jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Carúpano, Municipio Bermúdez, Estado Sucre, para pagar un canon de arrendamiento de DOSCIENTOS CINCUENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 250.000,00), o sea, DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,00), mensuales, según la Cláusula Segunda del referido contrato.-
Que asimismo, se establece en la Cláusula Tercera que “la duración de ese contrato será de un año a partir del 25 de noviembre del año 2003, hasta el 25 de noviembre del año 2004, que queda entendido entre las partes y así se establece, que el presente contrato tendrá la duración que en esta cláusula se establece y sólo será prorrogado por acuerdo entre las partes y con la firma de un nuevo contrato” (Sic.).-
Que por otra parte contempla la cláusula novena que “Las Arrendadoras” dan el inmueble señalado en la Cláusula Primera con la modalidad de arrendamiento con opción de compra-venta a “El Arrendatario”, en este sentido, el 7 de Octubre del año 2005, enviaron una comunicación a “El Arrendatario” donde expusieron que desocupe el inmueble por cuanto no tenía interés de comprar el inmueble y el contrato se encontraba vencido desde el 25 de noviembre del año 2004, en esa oportunidad no hubo respuesta satisfactoria, el 3 de abril del año 2007, emitimos otra comunicación a “El Arrendatario”, exigiendo desocupación del inmueble por las mismas causales y tampoco se obtuvo respuesta satisfactoria ni para comprar el inmueble ni para su desocupación; ambas comunicaciones las anexan a este libelo marcadas con las letras “B” y “C”.-
Que el 27 de Junio del año 2008, previa solicitud; el Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito Judicial del Estado Sucre (documento que acompañan con este escrito marcado con letra “D”), se traslada al inmueble dado en arrendamiento a notificar a “El Arrendatario” o “a cualquier persona que allí se encuentre”; primero, sobre la oferta de venta del inmueble cuyo precio se fijó en ciento ochenta mil bolívares (Bs. 180.000,00), segundo, se notifica la decisión de no seguir arrendando y le damos quince (15) días a “El Arrendatario”, para que notificara su decisión, y hasta la fecha no hay respuesta.-
Que el Artículo 1.159 del Código Civil, contempla que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes…. (omissis)…. Entre ellas y el ciudadano REGULO GARCÍA, se celebró un contrato de arrendamiento el cual tiene Fuerza de Ley, donde se estipula en su Cláusula Tercera que la duración del contrato es de un (1) año comenzando el veinticinco (25) de noviembre del año 2003; y terminando el veinticinco (25) de noviembre del año 2004; además, se deja claro, que sólo será prorrogado por acuerdo entre las partes, y con la firma de un nuevo contrato; de lo contrario, es decir, si no se firma un nuevo contrato “El Arrendatario”, debe obligatoriamente desalojar el inmueble a la fecha del vencimiento.-
Que evidentemente no hubo acuerdo entre las partes, por lo que no existe un nuevo contrato. Vencido el contrato de arrendamiento in comento, “El Arrendatario” tiene que en entregar el inmueble arrendado totalmente desocupado. Por su parte el Artículo 1.599 del citado Código Civil estipula que “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”. (Sic.).-
Como apéndice a esta situación, hasta la fecha, “El Arrendatario”, no ha cancelado los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2008.-
Que de todo lo antes dicho se concluye, que no hay excusa legal para que el inquilino REGULO GARCÍA, no haga la entrega material del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario, libre de personas y cosas; porque lo contrario constituiría un incumplimiento del contrato de arrendamiento, el cual, como queda dicho, es ley entre las partes, y deben ejecutarse de buena fe y obliga no solamente a cumplir lo expresado en ello, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley, conforme a lo señalado en el Artículo 1.160 del Código Civil.-
Que el Artículo 33 de la Ley de Alquileres de Arrendamientos Inmobiliarios dispone de un Contrato de Arrendamiento; y visto que ha sido imposible llegar a un arreglo amistoso con el “El Arrendatario”, es por lo que se ven precisadas a recurrir por ante esta Competente Autoridad, para demandar como en efecto formalmente demandan en este acto, al ciudadano: REGULO GARCÍA, antes identificado, domiciliado en la calle Las Margaritas, Nº 16, jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Carúpano, Municipio Bermúdez, Estado Sucre, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, acordado en el Contrato de Arrendamiento consignado con este libelo. Asimismo, solicitan al Tribunal que el demandado sea condenado a pagar las siguientes cantidades de dinero: PRIMERO: A título de daños y perjuicios, la cantidad de Bs. 200,00 diarios por cada día que transcurriere ocupando el inmueble. SEGUNDO: A entregar el inmueble libre de personas y bienes. TERCERO: A pagar las costas procesales.-
Que para garantizar las resultas de este juicio y evitar que quede ilusoria la Sentencia que habrá de recaer sobre el mismo, respetuosamente piden del Tribunal que, conforme al Ordinal 7º del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, decrete el secuestro del inmueble ubicado en la calle Las Margarita, Nº 16, jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina, Carúpano, Municipio Bermúdez, Estado Sucre, por vencimiento del término del arrendamiento, el cual consta en el documento que contiene el contrato, anexado a este libelo marcado “A”, y piden al Tribunal que se acuerde el depósito en las personas de las ciudadanas: LUISA GARCÍA DE ROMERO y ANGELICA PÉREZ GARCÍA, propietarias del inmueble, conforme a la parte In-fine del Ordinal 7º del citado Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil.-
Que estiman la presente demanda en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES (Bs. 5.000,00).-
Que fundamentan la presente demanda en los Artículos 1.159, 1.160 y 1.599 del Código Civil, en el Literal A del Artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y en las cláusulas segunda, tercera y novena del contrato de arrendamiento anexado a esta demanda.-
Que a los efectos del Artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indica como domicilio procesal la sede de este Tribunal.-
Que por último solicitan que la presente demanda sea admitida, tramitada y sustanciada conforme a derecho y declarada CON LUGAR en la definitiva con todos los pronunciamientos de Ley.-

Por auto de fecha 23 de Enero de 2009, se admitió la presente demanda y se emplazó al ciudadano: REGULO GARCÍA, a comparecer por ante este despacho, al SEGUNDO (2°) día de despacho, siguiente a su citación, a darle contestación a la presente demanda.- (F- 16)
A los folios 17 y 18 rielan diligencias del Ciudadano Alguacil de este Juzgado, en donde deja expresa constancia de haber logrado la citación personal del demandado.-
Al folio 19, riela constancia suscrita por el Ciudadano Secretario de este Juzgado, mediante la cual deja constancia, de la comparecencia del demandado pero sin asistencia de Abogado a contestar la presente demanda, designándose al Abogado en ejercicio Ricardo Marín y fijándose el Segundo (2°) día de despacho para la contestación de la demanda, de conformidad con lo establecido en el Articulo 4 de la Ley de Abogado.-
Llegada la oportunidad legal para dar contestación a la demanda compareció el ciudadano: REGULO RAFAEL GARCÍA GAMERO, titular de la cedula de identidad N° 3.942.711 asistido por el Abogado en ejercicio RICARDO MARÍN INDRIAGO el Nº 7.047 y de este domicilio, mediante el cual expone:
PRIMERO: Que rechaza y contradice en todo su contenido, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda intentada en su contra. Rechazo que fundamenta en el hecho de que si bien es cierto que celebraron un contrato de arrendamiento el cual tenía una duración de 1 año, no es menos cierto que dicho contrato se convirtió, en contrato a tiempo indefinido.-
Que en efecto cuando las demandantes expresan en su demanda: Queda entendido entre las partes y así se establece, que el presente contrato tendrá la duración que en esta cláusula se establece y sólo será prorrogado por acuerdo entre las partes y con la firma del nuevo contrato”, lo que están afirmando es lo dicho por él, en el sentido de la prórroga tácita de el contrato de arrendamiento. Fundamentan las demandantes el libelo de demanda en una sarta de mentiras aliñada con medias verdades. Que efectivamente dicen las demandantes que nunca tuvo la intención de adquirir el inmueble el cual se le arrendó con opción a compra.-
Que nada más falso por cuanto tan pronto suscribió el contrato, realizó las diligencias pertinentes a objeto de realizar la consecución del préstamo ante el IPASMÉ, en efecto acompaña a este escrito de contestación: Certificación de gravamen del referido inmueble, por ante la oficina del Registro Inmobiliario de este Municipio, a los efectos de Ley. Que así mismo acompaña, copia notariada de Oferta de Compra que las demandantes se negaron a firmar, lo cual imposibilitó la negociación, causándole graves daños a la solicitud del crédito ante el IPASMÉ para la compra de la casa objeto de esta demanda. Que Fundamentan erróneamente las demandantes, entre otras normas legales la contemplada en el Art. 33 de la Ley de alquileres de arrendamientos inmobiliario (SIC).
Que la fundamentación que sustenta en el citado Artículo de la Ley de arrendamiento de inmobiliario tiene que ver, con el desalojo por cumplimiento. Que nada más falso que esta fundamentación por cuanto están en presencia de un contrato de arrendamiento tácitamente reconducido y en consecuencia las demandantes debieron echar mano del artículo 34 de la citada ley especial, el cual establece las causas por las cuales pueda la demanda sobre contrato a tiempo indefinido.-
Que rechaza y contradice la demanda, por cuanto no es cierto que, él deba cancelarle arrendamientos que en absoluto adeuda, porque lo que es cierto es que debido a circunstancias económicas que les ha tocado a todos los venezolanos, se ha visto imposibilitado cancelar los meses de noviembre, de diciembre del pasado y el mes en curso, lo cual no se ha negado, ni se negaría jamás ha cancelar. Que niega, rechaza y contradice que deba pagar dinero alguno a titulo como dicen las demandantes, por daños y perjuicios, de tal manera que no esta obligado a cancelar la cantidad de 200 bolívares fuertes diarios por cada día que transcurriera.-
Que niega igualmente que deba pagar costas procesales, por las consideraciones hechas por cuanto hace y está haciendo las gestiones tendentes a honrar el compromiso de adquirir por compra el inmueble que habita con su familia, en calidad de arrendatario es por lo que previo los requisitos de ley, declare usted Sin Lugar la demanda que temerariamente tienen intentada las ciudadanas: LUISA GARCÍA DE ROMERO y VILMA ANGÉLICA PÉREZ GARCÍA, antes identificadas en el libelo de la demanda.- (F.20 al 26).-
Al folio 27, el Secretario de este Juzgado, deja constancia de que el demandado, presentó el Escrito de Contestación a la demanda, constante de Dos (02) folios útiles y anexo de Cinco (05) folios útiles.-
A los folios: 28 y 29 rielan escritos de pruebas promovidos por ambas partes.-
En este estado el Tribunal pasa a hacer un análisis de las Pruebas traída a los autos por las partes:

Pruebas de la parte actora:

Al Capítulo Único: Promovió la prueba documentales, cuyos anexos están marcada “a, b y c”, que corren insertos a los folios 4 al 8 inclusive.-
Ahora bien, a los folios 4 al 6, corre inserto contrato de arrendamiento, mediante documento privado, suscrito entre las partes, lo cual se tiene como Reconocido, por cuanto no fueron desconocido en su oportunidad, tal como lo señala el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Igualmente corren inserto a los folios 7 y 8, documento privado, firmado entre las partes, que el sentenciador tiene como reconocido, por cuanto no fueron desconocido en su oportunidad, tal como lo señala la norma prevista en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-

Pruebas de la parte demandada.-

Al Capitulo Único: Reproduce y hace valer en todo su merito probatorio el libelo de demanda, alegato que no entra analizar el sentenciador por no ser objeto de valoración de pruebas. Así mismo, reproduce en todo el merito probatorio el contrato de arrendamiento, a objeto de demostrar, que el mismo es por tiempo indeterminado. Documento que tiene el sentenciador como reconocido, por las circunstancias previstas en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Analizadas las pruebas, presentadas por las partes el Tribunal pasa a decidir la presente causa, para lo cual hace las siguientes observaciones:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses.
De allí, que la eficacia del contrato de arrendamiento, se basa no solo en la solvencia del arrendatario suficiente para pagar los cánones convenidos; sino también en la posibilidad legal del arrendador de obtener la inmediata desocupación del inmueble en caso de incumplimiento del arrendatario.
Desde este punto de vista y teniendo en consideración lo alegado por las partes, pasa este Tribunal al análisis de los hechos que resultaron controvertidos en el presente juicio, a los efectos de determinar a quien corresponde la carga probatoria según sus distintas afirmaciones de hecho que se realizaron, así como a la valoración de las pruebas traídas por las partes al proceso en apoyo a sus pretensiones; todo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el Juez tiene que decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
Del escrito de contestación a la demanda se observa que el demandado convino en aceptar su condición de arrendatario del inmueble objeto de esta demanda, propiedad de las ciudadanas LUISA GARCIA DE ROMERO y VILMA ANGELICA PEREZ GARCIA, desde el 25 de Noviembre del 2003; aceptó igualmente, que dicho contrato se convirtió en un contrato a tiempo indeterminado por haberse prorrogado automáticamente al vencimiento del mismo, de lo que se infiere que al no tratarse de hechos controvertidos por haber sido aceptados expresamente por las partes, no requieren ser objeto de pruebas de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En el caso en marras la pretensión del actor, se fundamenta en la falta de pago del demandado de los meses de Septiembre, Octubre, Noviembre y Diciembre del año 2.008 y según se desprende de la contestación del demandado incluye el mes de Enero del 2.009, alegando razones económicas.-
En razón de ello estima este Tribunal que si las demandantes lograron probar con el Contrato de Arrendamiento, la existencia de la obligación contenida en dicho contrato, o sea, la obligación que tiene el arrendatario de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento, es evidente que la carga probatoria de su pago o la prueba de las afirmaciones con las cuales pretende el demandado justificar el retardo en su cumplimiento, le corresponden a él mismo de conformidad con las previsiones contenidas en el art. 506 de la Ley Adjetiva Civil, según la cual:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En tal sentido dice la Jurisprudencia del hoy Tribunal Supremo de Justicia que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra.-
Dado que la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor.-
Por cuanto observa quien suscribe que el demandado en su contestación, trato de probar o justificar el retardo del pago, debido a las circunstancias económicas del país, hecho estos no previstos en la Novísimo Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos, como eximentes, de su responsabilidad, en el cumplimiento del pago de los cánones de arrendamientos, es por lo que se desechas tales argumentos.-
Al entrar en vigencia, el Decreto Con Rango y Fuerza de Arrendamiento Inmobiliarios, el Legislador tomo unas series de consideraciones, para que el arrendatario como débil jurídico, no siguiera siendo objeto de abusos por parte del arrendador.
En el caso de análisis, considera el sentenciador, que sin duda alguna el demandado, en su escrito de contestación, esgrimió argumentos, no idóneos para su defensa, lo que en cierta forma provoco una indefensión, por cuanto no trajo a los autos prueba alguna que desvirtuaran las pretensiones de las actoras, como era o es el pago de los meses insolutos.-
Por ello es forzoso, determinar que la presente causa debe ser declarada procedente. Así se decide.-
Por todo lo antes expuesto este Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley Declara CON LUGAR, la demanda de Cumplimiento de Contrato de Arrendamiento, incoado por las ciudadanas LUISA GARCIA DE ROMERO y VILMA ANGELICA PEREZ GARCIA, asistida del abogado DOUGLAS ALEXANDER MAGO AGUIAR, contra el ciudadano REGULO GARCIA, asistido del abogado RICARDO MARIN, ambas partes identificados en autos.-
En consecuencia se condena a la parte demandada ciudadano Regulo García, a entregar el inmueble antes descrito libre de personas y bienes. Y en virtud de la inexistencia de cláusula penal en el contrato de arrendamiento, donde el arrendatario se obligue a cancelar cantidad de dinero alguno por los días que permanezca ocupando el inmueble; y por cuanto no se evidencio daños y perjuicio a las demandantes, este sentenciador se abstiene de pronunciarse con respecto al petitorio primero del Escrito Libelar.-
Por cuanto no hubo vencimiento total no hay condenatoria en costas.-
Dada, firmada y sellada en la sala de Despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano a los Tres (03) días del Mes de Marzo del año Dos Mil Nueve (2.009). Años: 198° de la Independencia y 150° de la Federación.
EL JUEZ,
DR. MIGUEL ÁNGEL CORDERO.

EL SECRETARIO,
Abg. OSMAN MONASTERIOS.-

Nota: La anterior sentencia fue publicada a las 3:20 de la tarde del día de su fecha, previas las formalidades de Ley.- Conste.-
EL SECRETARIO,
Abg. OSMAN MONASTERIOS.-

exp.: 4.968.-
MAC/OM.-