REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA EN SU NOMBRE JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, AGRARIO, TRANSITO, BANCARIO Y MARITIMO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE. Llegaron las presentes actuaciones a este Tribunal, previa su distribución en fecha 23 de octubre de 2008, provenientes del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en virtud del recurso de Apelación interpuesto por el abogado en ejercicio CARLOS A. LUGO GRANADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 22.603, en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana CARMEN LUISA RODRÍGUEZ DE RIZZO, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal número V-3.735.052, contra la sentencia definitiva dictada por aquel Juzgado en fecha 28 de julio de 2008, en el juicio contentivo de la pretensión de DESALOJO, que sigue en contra de la ciudadana MERY DÍAZ AVILES, venezolana, mayor de edad, portadora de la cédula de identidad personal número V- 3.339.927. CAPÍTULO I ANTECEDENTES DEL CASO Sección Primera Del Procedimiento Por auto de fecha 27 de octubre de 2008, fueron recibidas las presentes actuaciones en este Tribunal, dándoseles entrada y asignándoseles la numeración respectiva conforme la nomenclatura interna del mismo, a cuyos efectos se fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente para dictar sentencia, señalando que sólo se admitirían en esta Instancia, las pruebas indicadas en el artículo 520 del Código de Procedimiento Civil (folio 324).- En fecha 31 de octubre de 2.008, la parte demandante-recurrente consignó escrito de informes a través del cual expuso las razones que conducirían a que el recurso de apelación fuese declarado con lugar por este Juzgado (folios 325 al 328).- En fecha 07 de noviembre de 2008, la parte demandada consignó escrito de informes, en cual solicitó a este Tribunal que declare Sin Lugar la apelación interpuesta por la parte actora y ratificada la sentencia del Tribunal a quo.- Sección Segunda De los Alegatos de las Partes Alegatos del demandante-recurrente Expuso la demandante, en su libelo, que celebró, en fecha 30 de mayo de 1988, contrato de arrendamiento con la ciudadana Mery Díaz Avilés, sobre un inmueble de su propiedad ubicado en la Urbanización Villa Venezia, Edificio Querecual, 1er piso, apartamento 2-C; con una duración de seis (06) meses. Indica, asimismo, la demandante que transcurrido el plazo fijo de duración del contrato se continuo aceptando las pensiones de arrendamiento, lo que trajo como consecuencia un contrato a tiempo indeterminado, con un canon mensual por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) -actualmente doscientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 200,00)- que serían pagaderos los días 30 de cada mes, acordándose, además, que en caso de prorrogarse el contrato se fijaría un nuevo canon de arrendamiento mensual. Arguyó la demandante que la arrendataria incumplió su obligación de pagar los cánones de arrendamiento, de tal manera que dejó de cancelar los meses de enero, febrero y marzo de 2008, y que, por lo tanto, considerada en condición de morosidad ante esta situación, no tiene, la demandada, derecho de ninguna índole dentro del ordenamiento jurídico vigente a prórroga para seguir habitando el mencionado inmueble. Señala también la demandante que, en el supuesto negado de que la arrendataria haya consignado los cánones de arrendamiento reclamados, tales consignaciones se consideren como no hechas por cuanto no se ha cumplido con el segundo aparte del artículo 53 y el parágrafo único del mismo. Y, sobre la base de tales consideraciones, solicita el desalojo del inmueble, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 34, literal a, y 56 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; así como también que cancele la cantidad de Seiscientos Bolívares Fuertes (Bs. 600,00), por concepto de las pensiones locatarias dejadas de pagar. Alegatos de la demandada En la oportunidad de contestar al fondo de la pretensión, la demandada admitió haber celebrado un contrato de arrendamiento con la ciudadana Carmen Luisa Rodríguez de Rizzo en fecha 30 de mayo de 1988. Alegó que el contrato comenzó estableciendo una duración de seis meses, pero que en la cláusula tercera quedó estipulado que esa duración se entendería prorrogable si una de las partes con sesenta (60) días de anticipación no notificare a la otra su voluntad de terminar el contrato. Así las cosas, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho las afirmaciones de la demandante, especificando lo siguiente: 1) Que el lapso inicial de duración del contrato se ha venido prorrogando de forma automática porque desde su primer vencimiento (el día 1º de diciembre de 1988) hasta la actualidad no hubo ninguna notificación de las partes para ponerle fin al contrato. Anexó además una tabla en la que indica que se trata de un solo y único contrato celebrado por ambas partes que se ha venido prorrogando automáticamente cada seis meses, por no haber existido notificación entre las partes para terminarlo. 2) Afirma la demandada que se encuentra solvente en los canones de arrendamiento, así como también en los servicios públicos de agua, consumo de energía eléctrica y condominio. 3) Agrega la demandada que se trata de un contrato a tiempo determinado que se fue prorrogando en el tiempo, venciéndose cada seis meses hasta tanto una de las partes hiciera una notificación a la otra, manifestándole su voluntad de terminar el contrato. Solicitó, asimismo, la demandada que el Tribunal se sirva acordar la prórroga legal, de conformidad con el artículo 38, literal d, del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 4) Indica la demandada que la citación para la contestación de la demanda en el presente procedimiento pudiera entenderse como la manifestación de la voluntad de la arrendataria de terminar el contrato de arrendamiento; sin embargo, dice la demandada que: “tampoco puede prosperar como notificación por cuanto el mismo contrato de Arrendamiento señala que la notificación debe ser hecha con 60 días de anticipación al vencimiento, y es el caso que cuando se interpuso la demanda estaba corriendo un lapso de seis (06) meses ( del 01´12 2007 al 01´06´2008) por lo que se puede determinar que la notificación así hecha no ha cumplido con el dispositivo contractual de hacerla con 60 días de antelación al vencimiento” Concluyendo la demandada que, tal notificación, la hizo la arrendadora de manera extemporánea, fuera del lapso que señala el contrato, es decir, no lo hizo con dos meses de antelación al vencimiento del contrato, y, por lo tanto, como notificación no tiene ni puede tener ningún efecto para la terminación del contrato. Sección Tercera Del Fallo Recurrido En fecha 28 de julio de 2.008, el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, dictó sentencia definitiva en la causa de marras, resolviendo el fondo del asunto sometido a su consideración, en términos que a continuación se transcriben: Con fundamento en lo alegado y probado en autos, este Tribunal resuelve: 1º Está probado en el expediente, que las partes celebraron un contrato de arrendamiento por el tiempo determinado de seis (6) meses, entre el 1º de junio de 1988 y el 1º de diciembre de 1988, según el instrumento simplemente privado de fecha 30 de mayo de 1988. 2º Está probado en autos, que el contrato de arrendamiento se prorrogó por seis (6) meses, hasta el 1º de junio de 1999, porque ninguna de las partes notificó a la otra, con sesenta (60) días de anticipación, su voluntad de terminarlo, conforme a la cláusula TERCERA del instrumento simplemente privado de fecha 30 de mayo de 1988. 3º Como al vencimiento de la prórroga legal, el 1º de diciembre de 1999, la demandada continuó ocupando el inmueble, con el consentimiento de la actora, el tiempo del contrato se convirtió en indeterminado al operar la tácita reconducción, de conformidad con el artículo 1.614 del Código de Procedimiento Civil, que establece: “En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después de vencido el término, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones; pero, respecto al tiempo, se procederá como en los que se hacen sin tiempo determinado.” 4º Está probado en autos, según consta en la copia certificada del expediente Nº 08-458, de Consignación de Cánones de Arrendamiento, llevado por este Tribunal, que la demandada canceló en forma extemporánea la pensión de arrendamiento del mes de enero de 2008, al hacerlo con posterioridad a los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de las mensualidades, como lo dispone el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. 5º Al no estar probado en autos, el hecho alegado por la actora para demandar el desalojo del inmueble, es decir, que la demandada adeudaba para la fecha de admisión de la demanda, el 16 de abril de 2008, los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de dos mil ocho (2008), pues únicamente pagó en forma extemporánea el mes de enero de 2008, la conducta de la demandada no se subsume en la causal establecida en el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas”. 6º Está probado en el expediente que, para la fecha de admisión de la demanda, el 16 de abril de 2008, la demandada no adeudaba los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de dos mil ocho (2008), por lo que no causó a la actora daños y perjuicios por la cantidad de SEISCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 600,oo), correspondientes los cánones de arrendamiento de esos meses. DISPOSITIVA Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: 1. SIN LUGAR EL DESALOJO DEL INMUEBLE constituido por el apartamento, distinguido con las siglas 2-C, ubicado en el primer piso del edificio Querecual de la urbanización “Villa Venecia”, Cumaná. 2. SIN LUGAR LA INDENMIZACIÓN POR DAÑOS Y PERJUICIOS, por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de dos mil ocho (2008). CAPÍTULO II DE LOS MOTIVOS PARA DECIDIR De los límites del recurso de apelación. Siendo la oportunidad establecida en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil, para que este Órgano Jurisdiccional resuelva lo referente a la procedencia del recurso de apelación, de seguidas esta juzgadora emite el pronunciamiento de mérito correspondiente, sobre la base de las siguientes consideraciones: Nuestro sistema del doble grado de jurisdicción está regido por el principio dispositivo, que domina en nuestro proceso civil, y por el principio de la personalidad del recurso de apelación, según los cuales el juez del segundo grado de la jurisdicción sólo puede conocer de aquellas cuestiones que le sean sometidas por las partes mediante la apelación y en la medida del agravio sufrido en la sentencia de primer grado, de tal modo que los efectos de la apelación interpuesta por una parte no benefician a la otra que no ha recurrido, quedando los puntos no apelados ejecutoriados y firmes por haber pasado en autoridad de cosa juzgada. Observa quien suscribe, que la sentencia dictada por el Juzgado de primer grado de la jurisdicción, declaró sin lugar la pretensión de desalojo incoada, resultando de este modo evidente que, conforme las previsiones del artículo 297 ejusdem, la parte demandante estaba facultada para ejercer el recurso de apelación, razón por la cual en opinión de esta juzgadora, el recurrente cumplió con el requisito de admisibilidad llamado por la doctrina personalidad del recurso y así se decide. En este orden de ideas, respecto al agravio que le ha causado la sentencia referida ut supra a la parte recurrente, contra la cual ejerció el recurso de apelación, consideró ésta que es procedente acordar el desalojo con fundamento en el literal a del artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, toda vez que la arrendataria no puede ser considerada en estado de solvencia, ya que las consignaciones que ha efectuado han sido hechas de forma ilegítima. Agrega entonces que, la arrendataria incumplió con su deber de cancelar de forma oportuna y adecuadamente dos mensualidades y no como lo establece el juez a quo, el cual dice que el incumplimiento fue sólo de un mes. De modo que, conforme las anteriores circunstancias denunciadas por la parte demandante, debe este Despacho Judicial, entrar a analizar toda la controversia suscitada en el presente juicio; ello en virtud de la amplitud del agravio denunciado, y así se establece. De la naturaleza del contrato que vincula a las partes. Surge para esta sentenciadora, la necesidad de determinar conforme a los hechos y datos aportados por las partes, el tipo de contrato de arrendamiento objeto de la controversia, ello en el ejercicio de la facultad que le confiere el primer aparte del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil; y, en consecuencia, determinar cual debe ser la forma judicial de ponérsele término a la relación arrendaticia. Al respecto observa quien aquí decide, que la relación arrendaticia se encuentra basada en un contrato de arrendamiento en el que se estableció una duración de seis (06) meses, pues establecen las partes en la cláusula Tercera del contrato, lo siguiente: TERCERA: El plazo de duración del presente contrato será de seis (6) meses contados a partir del día primero de junio de 1.988 y su duración se entenderá prorrogable si una de las partes con sesenta días (60) de anticipación no notifica por escrito a la otra su voluntad de terminar el presente contrato”. Luego, debe indicarse que operó la figura de la prórroga convencional, de manera automática, una vez transcurrido el lapso de seis meses, por un lapso igualmente de seis meses contados a partir del vencimiento de aquél, y así ha continuado ocurriendo sucesivamente hasta la actualidad. Es decir, el lapso de seis meses convenido en el contrato expiró el día 1º de diciembre de 1988, toda vez que no hubo manifestación alguna de las partes para la terminación del contrato; por lo que, inmediatamente se dio de pleno derecho la prórroga convenida en el contrato, tal como lo determina la cláusula Tercera, puesto que la arrendataria continuó ocupando el inmueble sin que el arrendador le notificara su voluntad de finalizar la relación arrendaticia; y así continuó ocurriendo de manera sucesiva hasta la presente fecha Significa entonces que, según se desprende de las actas del proceso, el referido contrato es uno de aquéllos llamados por la doctrina “a tiempo determinado”. En consecuencia, como quiera que las partes acordaron que la relación arrendaticia sería prorrogable si una de las partes no notifica a la otra, con 60 días de antelación, por escrito, su voluntad de terminar el contrato; a falta de notificación entre las partes de finalizar la relación arrendaticia durante los lapsos de prórrogas sucesivas que se han venido efectuando, es lógico concluir, en atención a la interpretación de las cláusulas contractuales, que la relación arrendaticia en el caso que nos ocupa, se encuentra basada en un contrato de arrendamiento celebrado a tiempo determinado y así se decide. Ahora bien, debe ocupar de momento nuestra atención, el determinar cual es la vía judicial idónea para ponerle fin a dicha relación arrendaticia, y, en consecuencia, verificar la procedencia o no de la vía escogida por el actor para reclamar la tutela judicial. Se desprende del escrito de demanda que la demandante pretende el desalojo conforme al artículo 34, literal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. En relación a esto, observemos que el encabezamiento del artículo in commento dice lo siguiente: Artículo 34.- Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales En este sentido, merece la pena recordar que ha dicho la doctrina patria que el contrato de arrendamiento puede ser objeto de desalojo sólo en los casos de que el contrato sea a tiempo indeterminado y por las causales taxativamente establecidas en la ley, mientras que sólo pueden ser objeto de resolución, conforme al artículo 1167 del Código Civil por motivo de incumplimiento, aquellos contratos establecidos por un tiempo fijo o determinado, o también, en el caso de los contratos de duración indeterminada, siempre que, en esta última categoría, el motivo conducente a la resolución no se encuentre dentro de los taxativamente establecidos en el artículo 34 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, pues de ser así, tal como se señaló anteriormente, la demanda solamente podrá ser por desalojo. En este sentido, aun cuando la relación sea verbal o por escrito a tiempo indeterminado, el contrato es resoluble por cualquier otro motivo distinto a los indicados en el artículo 34 eiusdem, y así lo confirma la misma norma al indicar que queda a salvo el ejercicio de las acciones (rectius: pretensiones) judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el artículo in comento, entre las cuales se encuentra, sin lugar a dudas, la de resolución de contrato que puede solicitar una de las partes contratantes si la otra no cumple con su correspectiva obligación. En este sentido, debe destacar esta sentenciadora que uno de los principios que informa a nuestro ordenamiento jurídico es el conocido como IURA NOVIT CURIA, el cual se traduce en la necesaria libertad con que debe contar el sentenciante para subsumir lo hechos alegados y probados por las partes, dentro de las previsiones normativas que rijan el caso. Libertad que subsiste aun en la hipótesis de que los litigantes hubieran invocado la aplicabilidad de otras disposiciones; tesis reiteradamente invocada en el plano jurisprudencial. Es más, resulta pacífica la opinión de que: …el acogimiento del principio sub examine implica conferirle al oficio la facultad de calificar libremente la relación jurídica sub lite, sin parar mientes en que los contradictores pudieran haber efectuado un encuadre diverso. Queda entonces aclarado que el órgano jurisdiccional está encerrado, en principio, dentro del círculo de hierro formado por los hechos alegados y probados por las partes, pero no se encuentra constreñido a aceptar el encuadramiento normativo propiciado por éstas. En síntesis: al juez le está vedado, dentro de un esquema procesal crudamente dispositivista, ser curioso respecto del material fáctico; pero puede, y debe, emprender una búsqueda sin fronteras, tendiente a subsumir rectamente aquél dentro del ordenamiento normativo. (Peyrano, Jorge Walter. (1978): El Proceso Civil. Principios y fundamentos. Buenos Aires. Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma. pp. 96 y 97). (Negritas añadidas). Así las cosas, debe esta sentenciadora pronunciarse al respecto y decir que, aun cuando el demandante haya encuadrado su pretensión bajo una determinada figura jurídica, es al juez a quien corresponde calificarla, y ello en aplicación del ya referido principio iura novit curia. Pues bien, de los hechos expuestos por el demandante, se observa que solicita la desocupación del inmueble de su propiedad, fundamentando su pretensión en la falta de pago de tres cánones de arrendamiento, de forma consecutiva. Lo cual, se traduce en el supuesto de hecho establecido en el artículo 34, literal a del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Y, en este orden de ideas, dice el autor Gilberto Guerrero Quintero, lo siguiente: En el caso, por ejemplo, de haberse intentado una demanda, presumiendo el actor que ante la falta de pago del arrendamiento lo procedente era solicitar la resolución del contrato por tiempo indeterminado, una mala o errónea interpretación de la “temporalidad arrendaticia” puede conducir a la improcedencia de la acción; como afirmamos en “La Resolución del Contrato”, si el actor escogió mal la vía, es decir, en lugar de pedir la “desocupación” solicitó la “resolución del contrato por tiempo indeterminado”, fundándola en la falta de pago del arrendamiento; es importante decir que en este caso, como en cualquier otro, se trata de un problema de calificación de la acción. Pero, ¿Quién debe calificar la acción? Calificar la acción es dar a la misma la cualidad que real y evidentemente tiene a la luz de la ley. (sic) Al actor no le está permitido escoger la vía que más le convenga a sus intereses, pues es facultad de los jueces calificar la acción y apartarse de la que haga el demandante. Para resolver la cuestión planteada, debemos decir que el juez debe previamente calificar el contrato de arrendamiento a objeto de conocer si se está en presencia de un “contrato por tiempo determinado” o, por el contrario, corresponde a otro “por tiempo indefinido”. Sólo así se podrá saber con exactitud qué tipo de ley debe aplicarse a ese hecho específico y concreto. (Guerrero Quintero, Gilberto. (2003): Tratado de Derecho Arrendaticio Inmobiliario. (Vol. I) Caracas, Universidad Católica Andrés Bello, p. 176) (Negritas añadidas) Por las razones expuestas, calificado el contrato de marras como de aquellos a los que la doctrina ha denominado “a tiempo determinado”, corresponde a esta sentenciadora calificar ahora la pretensión del demandante como Resolución del Contrato de Arrendamiento por el incumplimiento de la obligación de pagar las pensiones locatarias, y así se decide. De la distribución de la carga de la prueba Dispone el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil que, en el proceso judicial: “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación”. En el caso de marras, se deduce que la parte actora afirma la existencia de un contrato de arrendamiento realizado con la ciudadana Mery Díaz Avilés, sobre un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Villa Venecia, edificio Querecual, 1er piso, apartamento 2-C, que inició desde el 1º de junio de 1988, en virtud del cual, el arrendatario tendría la obligación de cancelar un canon mensual, indicando así la demandante que la arrendataria dejó de pagar los meses de enero, febrero y marzo de 2008. Por su parte, la demandada, en el escrito de contestación a la demanda, rechazó y contradijo que hubiese incumplido con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento (por falta del oportuno pago) ya que habría realizado las consignaciones de los cánones debidos ante el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En este orden de ideas, admitida por las partes la existencia de un contrato de arrendamiento, que, de acuerdo al razonamiento efectuado ut supra, ha sido calificado como a tiempo determinado, y pretendiendo la parte actora la resolución del contrato de arrendamiento y, en consecuencia, la desocupación del inmueble arrendado debido al incumplimiento de la obligación del arrendatario de pagar los canones correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, es a todas luces claro que la demandante está relevada de la carga de probar tal incumplimiento. Asimismo, resulta claro que, habiendo alegado la parte demandada su estado de solvencia por el pago de los canones de arrendamiento, es a ésta a quien le corresponde probar el hecho extintivo de su obligación. En efecto, la mejor doctrina nos enseña que: “…. Siendo el incumplimiento la no ejecución de la obligación, tratándose de un hecho negativo nuestro legislador exime de una manera general al acreedor de la necesidad de demostrar ese hecho, y sólo le impone la necesidad de demostrar la existencia de la obligación, correspondiendo al deudor demostrar el cumplimiento o pago de la misma o cualquier otro hecho que la haya extinguido. Tal es lo consagrado en el artículo 1354 del Código Civil: “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de la obligación”. (Cfr. MADURO LUYANDO, Eloy. Curso de obligaciones. Derecho Civil III. 10ª Edición. Universidad Católica Andrés Bello. 1999. p.105). De acuerdo al criterio doctrinal precedentemente transcrito, debe apuntalarse que, en el caso que nos ocupa, probada la existencia del contrato, como efectivamente lo ha sido, y, consecuencialmente, probada la existencia de las obligaciones derivadas del mismo, corresponde a la parte demandada, según se ha dicho ya, la carga de probar su estado de solvencia y, en consecuencia, el pago (legítimamente efectuado) de los canones de arrendamiento que reclama la demandante. De tal suerte que, habiendo fundamentado la actora la causa de pedir de su pretensión, en la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero, febrero y marzo de 2008, es decir, en la inejecución de una obligación, y habiendo demostrado con el contrato de arrendamiento la existencia de la relación arrendaticia y por ende la obligación de pago de los cánones de arrendamiento por parte del arrendatario, lógicamente la carga de la prueba recayó en la persona de la demandada, puesto que en su defensa alegó un hecho extintivo de la pretensión, arguyendo que estaba solvente en el pago de los cánones de arrendamiento reclamados, teniendo, por ende, que demostrarlo. De la Actividad Probatoria de las partes a.- Medios de Pruebas aportados por la demandante Se observa que cursa en los folios 04 al 07 del presente expediente, documento de propiedad de un inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Urbanización Villa Venezia, Edificio Querecual, 1er piso, apartamento 2-C, y en el folio 8, copia simple del contrato de arrendamiento suscrito por las partes. Ambos documentos fueron consignados acompañando al libelo de la demanda; evidenciando, el primero de ellos, el carácter de propietaria de la ciudadana Carmen Luisa Rodríguez de Rizzo, sobre el referido inmueble, y, el segundo, que el demandante y el demandado se encuentran vinculados por una relación locataria. No obstante, ambos hechos, la propiedad de la demandante sobre el inmueble y la susodicha relación locataria, por no haber sido controvertidas por la demandada en la contestación de la pretensión, quedan fuera del tema de prueba. Cursan insertos a los folios diez (10), once (11) y doce (12), recibos de pago a favor de la ciudadana Mery Díaz Avilés, emitidos por la ciudadana Carmen Luisa Rodríguez de Rizzo (sin su firma) por la cantidad de Doscientos Bolívares Fuertes, correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, respectivamente. Tales recibos deben ser desechados del proceso, ya que con ellos se pretende probar un hecho que se encuentra exento de pruebas, tal como se explicó anteriormente. Pues, el incumplimiento o falta de cumplimiento no es más que un hecho negativo, que según nuestro ordenamiento jurídico se encuentra exento de actividad probatoria, y así se establece. Asimismo, del folio 30 al 50, cursa en autos Copia Certificada de las actuaciones realizadas en el expediente de Consignación de Cánones de Arrendamiento, distinguido con el Nº 08-458 de la nomenclatura interna del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, a cuya copia certificada se le atribuye suficiente valor probatorio, en virtud de que hace fe del hecho contenido en ella; que no es otro que la arrendataria demandada consignó ante el mencionado Tribunal, los cánones correspondientes a los meses de enero y febrero el día cinco (05) de marzo de 2008 (según se observa por la fecha en que fue recibido el escrito de consignación en el tribunal); luego, el día dos (02) de abril de 2008 consignó el monto correspondiente al canon del mes de marzo (así se observa en el folio 35 del presente expediente). b.- Medios de pruebas aportados por la demandada En la oportunidad legal correspondiente, la demandada “promovió” el contrato de arrendamiento suscrito con la arrendadora demandante el día 1º de junio de 1988, consignado con el escrito de demanda. A este respecto debe acotar esta sentenciadora que el referido contrato fue aportado al proceso por la parte actora, por lo que mal podría la demandada “promoverlo”, pues, al no haber sido aportado por ella, lo que debió haber hecho fue ratificar el mérito favorable del medio probatorio en cuestión. No obstante, en virtud del Principio de Comunidad de la Prueba, según el cual las pruebas legítimamente aportadas ya no pertenecen exclusivamente a la parte que lo haya hecho sino a la comunidad procesal concreta, esta sentenciadora la valora como prueba de que el contrato es de los que la doctrina ha denominado “a tiempo determinado”. Pues, tal como ya se ha explicado ut supra, de la cláusula Tercera del contrato se deduce que fue voluntad de las partes establecer que éste se fuera prorrogando automática y sucesivamente, tal como ha venido ocurriendo desde el día 1º de junio de 1988 hasta la presente fecha, pues, no existe evidencia en autos de que haya habido notificación de alguna de las partes de su voluntad de terminar la relación locataria, y así se establece. Cursan también en autos, del folio 70 al 72, Solvencias de Hidrocaribe, Cadafe y condominio del apartamento ubicado en la Urbanización Villa Venezia, Edificio Querecual, 1er piso, apartamento 2-C, promovidas por la demandante. Al respecto, debe señalar este órgano jurisdiccional que tales medios de prueba pretenden demostrar la solvencia del apartamento en cuanto a servicios públicos y condominio se refiere; hecho éste que no entra dentro del debate probatorio, razón por la cual deben ser desechados. Cursan del folio 73 al folio 288, recibos de pago, promovidos por la demandante, emitidos por la ciudadana Carmen Luisa Rodríguez de Rizzo, por concepto de cánones de arrendamiento, a favor de la ciudadana Mery Díaz Avilés. Al respecto, también debe señalar esta jurisdicente que tales recibos pretenden demostrar hechos que no fueron controvertidos en el proceso, es decir, que están fuera del debate probatorio. Sin embargo, la existencia de tales recibos constituyen un indicio de que la arrendataria durante las sucesivas prórrogas que ha tenido el contrato de arrendamiento ha sido, en términos generales, puntual en sus pagos, pues, ello puede deducirse del hecho que ha sido luego de diecinueve años que la arrendataria ha reclamado por la tardanza, demora o falta de pago de cánones de arrendamiento. c.- Conclusiones Analizados como han sido los medios de prueba aportados por las partes, y muy especialmente, los medios de prueba aportados por la parte demandada, en quien recaía, como se ha dicho ya, la carga de probar que había cancelado los canones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo de 2008, ha podido constatar esta juzgadora que la parte demandada ha efectuado la prueba del pago de tales meses de la siguiente forma: los meses de enero y febrero fueron pagados el día cinco (05) de marzo de 2008, y el mes de marzo fue pagado el día dos (02) de abril de 2008. De ello se desprende que la consignación de los meses de febrero y marzo fue realizada de forma tempestiva, en cambio sólo la consignación del mes de enero fue realizada en forma extemporánea, ello de acuerdo a lo que dispone el artículo 51 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Según esta disposición legal, el arrendatario tiene un lapso de quince (15) días contados a partir del vencimiento de la mensualidad para consignar ante el tribunal competente el (los) canon(es) respectivo(s). Así las cosas, habiéndose vencido el lapso para pagar cada mes el día 5 del mes siguiente, según la cláusula Cuarta del contrato suscrito entre las partes, la arrendataria tenía quince días más para consignar, es decir, debía consignar el día 20 del mes de febrero de 2008, sin embargo, consignó el día 05 de marzo, por lo que, se deduce, que el mes de enero se pagó de forma extemporánea, no obstante, los demás meses (febrero y marzo) sí fueron pagados de forma tempestiva, y así se decide. El incumplimiento como requisito de la Resolución del Contrato Establecido lo anterior, debe entonces esta juzgadora pronunciarse respecto al fondo de la causa, y, en este orden de ideas, observa que debe determinarse si se ha cumplido con el requisito principal para dictaminar la Resolución del Contrato, esto es, el Incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento correspondiente al mes de enero de 2008; requisito este que, a criterio de algunos tratadistas, consiste en un punto complejo y no regulado de manera determinante por nuestro legislador, a los fines de la resolución del contrato, por lo que debe analizarse si tal requisito se cumple en el caso de marras. Nuestro Código Civil señala el incumplimiento como causa para la resolución de los contratos, sin distinguir la modalidad, tipo o gravedad de la inejecución de la obligación correspectiva. Atendiendo a ello, es al Juez a quien se le ha asignado la facultad de valorar la gravedad del incumplimiento, o de los hechos que se invocan ante él para configurar si cualquier tipo de incumplimiento, ya sea parcial, defectuoso e inexacto, o si el incumplimiento de obligaciones accesorias es suficiente para declarar o no la resolución del contrato solicitada por cualquiera de las partes. En este sentido, se ha dicho que puede llamarse incumplimiento a cualquier desajuste entre la conducta debida y el comportamiento del obligado; pero, ¿cómo se determina ese comportamiento o conducta debida? No es fácil precisar con exactitud la forma de determinar ese comportamiento debido. En nuestro derecho, sólo el Juez lo determina, ateniéndose a lo establecido por las partes en el contrato. Por ello el juez debe, en primer lugar, interpretar el contrato a los fines de precisar qué tipo de contrato es el revisado. Como dice Gilberto Guerrero Quintero, la palabra incumplimiento tiene diversas acepciones, por lo que es importante, a los efectos de la resolución contractual, tratar de precisar cuál de ellas es la que guarda relación con la pretensión resolutoria. Así, mientras para algunos el incumplimiento no puede estar separado de la noción de culpa, para otros el incumplimiento no es más que la falta de percepción por el acreedor de la prestación debida, conforme a los términos del contrato. En efecto, examinando las nociones del vocablo “incumplimiento” como requisito imprescindible para la resolución del contrato, el mencionado autor ha dicho lo siguiente: La resolución requiere de un incumplimiento que tenga cierta magnitud. No todo tipo de incumplimiento permite la resolución del contrato. Nuestro Derecho nada establece sobre el particular, salvo los casos de excepción contenidos en normas especiales que exigen determinado incumplimiento. (sic) La escasa importancia es indicativa de que el incumplimiento no es grave. El incumplimiento es, cuando éste afecta o impide el objeto o finalidad económica pretendida por las partes o impide el normal desenvolvimiento de la resolución, de acuerdo con la intención de las partes y la función del contrato. El juez debe valorar el tipo de incumplimiento, de modo de encontrar si se trata de un incumplimiento leve (escasa importancia) o grave (total, absoluto o definitivo). Esto tiene importancia porque a cada instante se dan procesos resolutorios como éste: el arrendador demanda al arrendatario por resolución de contrato alegando que, según la cláusula tal del contrato, el arrendatario se obligó a pagar las pensiones arrendaticias puntualmente y que han pasado varios días –digamos por ejemplo 2,3 ó 5, sin que haya recibido el pago. ¿Ese incumplimiento es grave, definitivo o absoluto o, por el contrario, es de escasa importancia o leve, que carece de la gravedad como para que proceda la resolución del contrato por tiempo determinado? ¿Ese incumplimiento será suficiente a los fines de que el juez declare con lugar la resolución del contrato, cuando según el artículo 51 de LAI, el arrendatario dispone de 15 días para pagar mediante la consignación arrendaticia? Evidentemente que no. Ese tipo de incumplimiento es de escasa importancia en razón de que sólo existe un retardo en cumplir, pero el arrendatario no es un incumpliente definitivo, no está todavía en mora al tenor del artículo 15 eiusdem, pues dispone de ese plazo de gracia para cumplir por disposición ex lege, y sólo si deja transcurrir dicho plazo sin consignar, se trataría de un incumpliente definitivo, salvo que el arrendatario disponga de mayor tiempo para cumplir, según así lo hayan estipulado las partes al celebrar el contrato (sic) Estamos en presencia de un incumplimiento definitivo cuando el deudor no ejecuta su obligación de modo definitivo; en tanto que será temporal, tratándose que el deudor retarda el cumplimiento. El incumplimiento voluntario ocurre cuando el deudor incumple debido a una causa que le es imputable. Será involuntario, cuando la inejecución de la obligación se debe a hechos o causas sobrevenidas, posteriores al nacimiento (sic) Para los supuestos de prestación incompleta –incumplimiento parcial, cumplimiento defectuoso o inexacto- la buena fe, el interés legitimo del acreedor, la finalidad del contrato y otras especiales circunstancias; los tribunales deben valorar el cuantum del defecto o la parcialidad del mismo, puesto que la justicia y la equidad imponen, en determinados casos, no declarar procedente la resolución del contrato. Por tanto, no es suficiente un incumplimiento parcial cualquiera para que proceda, sin más, la resolución del contrato. Existe el deber de hacer todo lo posible porque se respeten los contratos lícitos y válidamente celebrados, a menos que el incumpliente haya tenido una conducta o voluntad deliberadamente rebelde al cumplimiento de las obligaciones contraídas. (Negritas y subrayado propios). Como se ha citado, el incumplimiento requiere de cierta gravedad para que el juez pueda declararlo como motivo de resolución del contrato, así un incumplimiento leve no será suficiente para resolver el contrato de arrendamiento. Analizando entonces el caso de marras, se observa que cursa inserta a los folios 30 al 50 y del 57 al 69, sendos juegos de copias certificadas del expediente de consignación de cánones arrendaticios distinguidos con el Nº 08-458 de la nomenclatura interna del Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en el cual se observa el escrito de ofrecimiento de canon recibido el día 05 de marzo de 2008, mediante el cual la demandada, ciudadana MERY DÍAZ AVILÉS, consigna ante ese Tribunal, las pensiones locatarias correspondientes a los meses de enero y febrero de dos mil ocho; habida cuenta que, tal como lo señala en su escrito de consignación (sin que ello hubiera sido refutado por la arrendadora), la demandante se rehusó a recibir el pago de dichos cánones, por lo tanto, la demandado se vio en la necesidad de consignar las pensiones en el tribunal ya que la demandante le negó la posibilidad de aceptárselas. Significa entonces que, habiendo sido la arrendataria, en términos generales, puntual en sus pagos durante más de diecinueve años, tal como se concluye de los indicios de autos, y de acuerdo al criterio doctrinario antes transcrito, no puede considerar este tribunal que el incumplimiento al retrasarse en el pago del mes de enero sea de tal magnitud como para declarar la resolución del contrato de arrendamiento. Por el contrario, queda claro que el retraso en el pago se configuró en vista de la circunstancia de la negativa de la arrendadora a recibirle el canon correspondiente al mes de enero. En vista de que la demandante no le proporcionó al demandado la posibilidad de recibirle el canon correspondiente a ese mes, decidió entonces la arrendataria consignarlo ante el Juzgado antes identificado, y así se decide. Cabe destacar que este criterio ya ha sido sostenido anteriormente por este Tribunal en sentencia de fecha 30 de octubre de 2008, en juicio de Rosilda Josefina Cova contra Antonio Tomás Oliver. CAPÍTULO II DECISION En atención a los razonamientos de hecho y de derecho anteriormente expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por el abogado en ejercicio CARLOS A. LUGO GRANADO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 22.603, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, ciudadana CARMEN LUISA RODRÍGUEZ DE RIZZO, titular de la cédula de identidad N° V-514.452, contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha 28 de julio de 2008. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de DESALOJO, que sigue la ciudadana CARMEN LUISA RODRÍGUEZ DE RIZZO, anteriormente identificada, contra la ciudadana MERY DÍAZ AVILÉS, titular de la cédula de identidad Nº V-3.339.927, de profesión abogada, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 25.373, quien actúa en su propio nombre y representación. Así se decide. Se condena en costas a la parte demandante, en virtud de haber resultado totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Notifíquese a las partes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 251 ejusdem. Publíquese, regístrese, déjese copia certificada de la presente decisión y remítase en su oportunidad legal al Juzgado de origen. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Agrario, del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En la ciudad de Cumaná, a los trece (13) días del mes de febrero de dos mil nueve (2.009). Años: 197º de la Independencia y 149º de la Federación. LA JUEZ PROVISORIO Abg. Gloriana Moreno Moreno LA SECRETARIA TEMPORAL Abg. Laura González Véliz NOTA: La presente decisión fue publicada en esta misma fecha, siendo las 10:00 a.m., previo el anuncio de Ley a las puertas del Tribunal. LA SECRETARIA TEMPORAL Abg. Laura González Véliz Exp. 19.155 Sentencia: Definitiva Motivo: Desalojo Partes: Carmen Luisa Rodríguez de Rizzo Vs. Mery Díaz Avilés GMM/