TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta
del Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A

LAS PARTES Y LA CAUSA
DEMANDANTE: ELIZABETH MARÍN ASTUDILLO, C.I.No V-2.659.216.
APODERADO: FRANCISCO ANTONIO ASTUDILLO MARÍN, I.P.S.A. N° 16.703
DEMANDADO: ELIÉCER JOSÉ BRUZUAL GUTIÉRREZ, C.I.N° V-
8.933.795
ABOGADO ASISTENTE: JESÚS ARMANDO LÓPEZ, I.P.S.A. N° 39.926.
CAUSA: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO,
ENTREGA DE LLAVES y RECIBOS E INDEMNIZACIÓN
POR DAÑOS Y PERJUICIOS.
FECHA: 9 DE FEBRERO DE 2009.
EXPEDIENTE: N° 08-4957.

N A R R A T I V A
LA DEMANDA
El día veintitrés (23) de octubre de dos mil ocho (2008), se admitió demanda contra ELIÉCER JOSÉ BRUZUAL GUTIÉRREZ, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná y con cédula de identidad No. V-8.933.795, intentada por ELIZABETH MARÍN ASTUDILLO, mayor de edad, venezolana, domiciliada en la casa sin número, situada en la avenida 27 de Abril, Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Ayacucho, Municipio Sucre del Estado Sucre y con cédula de identidad No. V-2.659.216, representada por su apoderado, el profesional del derecho FRANCISCO ANTONIO ASTUDILLO MARÍN, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 16.703.

Las pretensiones de la demandante fueron:
1. EL CUMPLIMIENTO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE, constituido por el terreno y la casa sobre él construida, distinguida con el N° 216, ubicada en la manzana 12, calle “E” de la urbanización “Cumaná II”, en la ciudad de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, dado en arrendamiento por la actora al demandado, según contrato por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del veintiocho (28) de septiembre de mil novecientos noventa y ocho (1998), que se prorrogó por períodos iguales hasta el veintiocho (28) de septiembre de dos mil seis (2006).
Expresa la actora que, por carta de fecha once (11) de julio de dos mil seis (2006), le notificó al demandado que el contrato no sería objeto de más prórrogas, por lo que podía hacer uso de la legal, establecida en el literal c) del artículo 38 del la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; sin embargo, por cuanto el demandado no desocupó el inmueble al vencimiento de la prórroga legal, por carta de fecha, siete (7) de mayo de dos mil ocho (2008), le ratificó la obligación de entregar el inmueble, el día 28 de septiembre de 2008, por cuanto para esa fecha se vencía dicha prórroga legal. Con este basamento, solicita del Tribunal condene al demandado a la entrega del inmueble, en cumplimiento del contrato, por vencimiento de la prórroga legal.
La pretensión de cumplimiento la fundamenta en las disposiciones contenidas en los artículos 34 parágrafo Segundo, 35, 36, 37 y 38 literal c) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos 1.167 del Código Civil y 881 al 894 del Código de Procedimiento Civil
2. LA ENTREGA DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE Y DE LOS RECIBOS CANCELADOS POR CONCEPTO DE CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA, ASEO URBANO Y AGUA.
3. EL PAGO DE LA INDEMNIZACIÓN POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS, ocasionados por el retardo en la entrega del inmueble, por la cantidad de Doscientos Veinte Bolívares Fuertes (Bs. 220,oo), por cada mes de mora, contados a partir del veintinueve (29) de septiembre de dos mil ocho (2008) hasta la entrega del inmueble.

LA CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA

En fecha primero (1°) de diciembre de dos mil ocho (2008), en oportunidad legal, el demandado, asistido por el profesional del derecho JESÚS ARMANDO LÓPEZ, mayor de edad, venezolano, domiciliado en Cumaná e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado, bajo el N° 39.926, contestó la demanda de esta manera:
1. Alegó que el contrato de arrendamiento venció el veintiocho (28) de septiembre de dos mil seis (2006), pero que se convirtió a tiempo indeterminado, “…ya que la arrendadora siguió recibiendo …el pago de (los) canon (es) de arrendamiento en los meses sucesivos”.
2. Negó que la prórroga legal haya vencido porque el contrato está vigente y que al tener más de doce (12) años, el lapso de la prórroga legal que le corresponde, es en base al literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. Arguyó que jamás se atrasó en el pago de los cánones de arrendamiento.

M O T I V A
VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LA DEMANDANTE
Con el libelo de la demanda:
1. El contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública de Cumaná, el día veintiocho (28) de septiembre de 1998, bajo el N° 79 del Tomo 68, se valora de conformidad con el artículo 1.361 del Código Civil, como prueba que la actora y el demandado celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de este juicio, por el tiempo determinado de un (1) año, contado a partir del veintiocho (28) de septiembre de mil novecientos noventa y ocho (1998), prorrogable por períodos iguales, salvo que alguna de las partes manifestare su deseo de no renovarlo.
2. La carta enviada por la actora al demandado el día 11 de julio de 2006, recibida por este el 14 de julio de 2006, al no ser desconocida, impugnada o tachada, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba que en esa última fecha, se le notificó al demandado que el contrato se vencía el 28 de septiembre de 2006 y podía hacer uso de la prórroga legal establecida en el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
3. La carta enviada por la actora al demandado, el día 7 de mayo de 2008, recibida por este en fecha 18 de mayo de 2008, al no ser desconocida, impugnada o tachada, se valora de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba que se le recordó al demandado que la prórroga legal vencía el 28 de septiembre de 2008, día en el cual debía entregar el inmueble arrendado.

En el Escrito de Pruebas:
4. Ratificó el contrato de arrendamiento y las cartas que acompañó al libelo de la demanda, ya valoradas en esta sentencia.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL DEMANDADO
En la contestación de la demanda:
1. Los recibos de cánones de arrendamientos, se valoran de conformidad con el artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, como prueba de que el demandado pagó las pensiones de locación de los meses de septiembre, noviembre y diciembre de 2006, enero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, octubre, noviembre y diciembre de 2007, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio y agosto de 2008, recibos que, salvo el de septiembre de 2006, corresponden al pago de cánones de arrendamiento en prórroga legal.
En el Escrito de Pruebas:
2. Reprodujo el mérito favorable de los autos, lo cual es intrascendente, ya que el Tribunal está obligado a examinar todas las pruebas que se consignen en el expediente, a tenor del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
En este sentido, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia del año dos mil seis (2006), con ponencia de su Vicepresidente, AYMARA GUILLERMINA VILCHEZ SEVILLA, expresó: “… se observa, en primer lugar, que la parte recurrente en su escrito de promoción de pruebas reproduce “el mérito favorable que arrojan los autos”, siendo que por ello el a quo indicó que no se había promovido medio de prueba alguno. En tal sentido, esta Corte reitera una vez más que al reproducir el mérito favorable de los autos de documentos que se encuentran en el expediente, no se está promoviendo prueba alguna, toda vez que el Juez contencioso administrativo siempre tendrá que analizar el contenido del expediente y por tanto no tienen que ser objeto de un pronunciamiento expreso por parte del Órgano Jurisdiccional, tal y como así lo ha sostenido en diversas oportunidades. Así, por ejemplo, mediante sentencia N° 18035 de fecha 19 de marzo de 1.998, estableció lo siguiente:“…De modo que, según pacífica y reiterada jurisprudencia de esta Corte, en numerosos fallos se ha dejado establecido que estas expresiones (reproducir el mérito favorable de los autos) usualmente empleadas por las partes, son expresiones de estilo, en todos los escritos de promoción de pruebas, intrascendentes, en virtud de que la obligación de examinar la totalidad de los alegatos e instrumentos traídos a los autos existe por mandato del legislador. Por tal razón, ese merito favorable de los autos, invocado por las partes en sus escritos de promoción de pruebas, no tiene que ser objeto de un pronunciamiento expreso en relación con la admisibilidad y así se declara....”.
3. Reprodujo los recibos de cánones de arrendamiento, los cuales ya fueron valorados en esta sentencia.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
1°. La demandante pretende el cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble, por vencimiento de la prórroga legal, con la consecuencia de que se condene al demandado a la entrega del inmueble.

2°. El demandado alegó que el contrato de arrendamiento venció el veintiocho (28) de septiembre de dos mil seis (2006), pero que se convirtió a tiempo indeterminado, “…ya que la arrendadora siguió recibiendo …el pago de (los) canon (es) de arrendamiento en los meses sucesivos”.

3°. Planteada la litis en estos términos, es indispensable establecer la naturaleza del contrato de arrendamiento.
Al respecto, la cláusula NOVENA dice: “Este CONTRATO DE ARRENDAMIENTO es prorrogable automáticamente por períodos de igual duración (1 año fijo) salvo que alguna de las partes manifieste por escrito a la otra con un mes de anticipación, su deseo de no renovar el contrato, caso en el cual EL ARRENDATARIO se obliga a entregar al primer requerimiento el inmueble arrendado en el buen estado en que lo recibió.”
Como está probado en autos, que la arrendadora-demandante, mediante carta del día 11 de julio de 2006, recibida por este, el 14 de julio de 2006, cumplió con la obligación de manifestar al arrendatario-demandado, que no se renovaba el contrato, éste se venció el día 28 de septiembre de 2006, continuando con su naturaleza de contrato a tiempo determinado, pero en período de prórroga legal, como lo establece el último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Durante el lapso de la prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado,…” . En tal supuesto, el plazo del contrato no se convirtió a tiempo indeterminado, porque no operó la tácita reconducción, y así se decide.

4°. El demandado negó que la prórroga legal haya vencido porque el contrato está vigente y que al tener más de doce (12) años, el lapso de la prórroga legal que le corresponde, sería en base al literal d) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En relación a la prórroga legal invocada por el demandado, existe una contradicción evidente con su alegato, de que el contrato se convirtió a tiempo indeterminado; porque, si él considera que el contrato es a tiempo indeterminado, no puede pretender, a la vez, tener derecho a la prórroga legal, pues esta únicamente se le aplica a los contratos a tiempo determinado, a tenor del encabezamiento del artículo 38 ejusdem, que dice: “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, este se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario,…”

Sin embargo, por cuanto, este Tribunal decidió que el contrato de arrendamiento era a tiempo determinado, al demandado le correspondía la prórroga legal, cuya duración se determina a continuación. Como está probado en autos, que el contrato se inició el veintiocho (28) de septiembre de mil novecientos noventa y ocho (1998) y su plazo venció el día 28 de septiembre de 2006, de acuerdo a la confesión espontánea del demandado en la contestación de la demanda y la notificación efectuada por la demandante-arrendadora, la duración del contrato fue de ocho (8) años; por lo que al arrendatario le correspondió la prórroga legal de dos (2) años, contados entre el 28 de septiembre de 2006 y el 28 de septiembre de 2008, de conformidad con el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un plazo máximo de dos (2) años.”
De tal manera, que es improcedente el alegato del demandado relativo a la duración de la prórroga legal, porque ésta se consumió en los términos expresado, y así se decide.

5°. Por lo tanto, este Juzgado considera que la falta de entrega del inmueble al terminar la prórroga legal, facultaba a la actora a solicitar el cumplimiento del contrato de arrendamiento, lo cual hizo, en aplicación de las disposiciones legales previstas en el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir al arrendatario el cumplimiento de su obligación de entregar el inmueble arrendado”; y el artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Como el contrato de arrendamiento es bilateral y la actora probó la falta de entrega del inmueble al vencimiento de la prórroga legal, este Tribunal considera procedente el cumplimiento pretendido y así se decide.

6°. En relación a la pretensión de indemnización por daños y perjuicios, causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses contados a partir del veintinueve (29) de septiembre de dos mil ocho (2008) hasta la entrega del inmueble, a razón de Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 220,oo) mensuales, este Tribunal al declarar procedente la pretensión de cumplimiento del contrato, por vencimiento de la prórroga legal, decide que, consecuencialmente, también es procedente la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, a tenor del artículo 1.167 del Código Civil, que faculta a la parte que solicita la ejecución del contrato a solicitar el pago de los daños y perjuicios, si hubiere lugar a ellos, como en este juicio; por lo que debe determinarse su extensión; al respecto, el Código Civil establece: en el artículo 1.273 que se deben al acreedor “…por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado”, lo que la doctrina denomina daño emergente y lucro cesante; y en su artículo 1.275 los limita a “…los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.”
Considera este Tribunal, que la arrendadora-demandante debe recibir por concepto de la utilidad dejada de percibir, una cantidad igual a la que se le adeudaría por cánones de arrendamiento, a partir de veintinueve (29) de septiembre de dos mil ocho (2008) hasta la entrega del inmueble en ejecución de la sentencia definitiva, y así se decide.

7°. Sobre el alegato del demandado de que jamás se atrasó en el pago de los cánones de arrendamiento, el Juzgado no tiene materia sobre la cual decidir, debido a que la demandante no fundamenta su pretensión de cumplimiento de contrato en la falta de pago de pensiones de locación.

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
1°. CON LUGAR la demanda intentada por ELIZABETH MARÍN ASTUDILLO, contra ELIÉCER JOSÉ BRUZUAL GUTIÉRREZ, por cumplimiento del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por el terreno y la casa sobre él construida, distinguida con el N° 216, ubicada en la manzana 12, calle “E” de la urbanización “Cumaná II”, en la ciudad de Cumaná, en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

2°. CON LUGAR la pretensión de indemnización por daños y perjuicios, causados por la falta de pago de los cánones de arrendamiento de los meses contados a partir del veintinueve (29) de septiembre de dos mil ocho (2008) hasta la entrega del inmueble, a razón de Doscientos Veinte Bolívares (Bs. 220,oo) mensuales.

3°. CON LUGAR LA PRETENSIÓN DE ENTREGA DE LAS LLAVES DEL INMUEBLE Y DE LOS RECIBOS POR CONCEPTO DE CONSUMO DE ENERGÍA ELÉCTRICA, ASEO URBANO Y AGUA.

En consecuencia, se condena a ELIÉCER JOSÉ BRUZUAL GUTIÉRREZ a lo siguiente:
1. Entregar a ELIZABETH MARÍN ASTUDILLO, el inmueble objeto de la presente sentencia totalmente desocupado.
2. Pagar a ELIZABETH MARÍN ASTUDILLO la indemnización por daños y perjuicios a que fue condenado.
3. Entregar a ELIZABETH MARÍN ASTUDILLO las llaves del inmueble y los recibos indicados en este dispositivo.
Se condena en costas al demandado por resultar totalmente vencido en el proceso.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Años 197 de la Independencia y 148 de la Federación.
Cumaná, nueve (9) de febrero de dos mil nueve (2009).
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY
LA SECRETARIA
MARÍA RODRÍGUEZ
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las once y treinta minutos de la mañana (11,30 a.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA

MARÍA RODRÍGUEZ