REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
JUZGADO DEL MUNICIPIO VALDEZ
SEGUNDO CIRCUITO
DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL
ESTADO SUCRE - GUIRIA
Güiria, 20 de Octubre del 2.008.-
198° y 149°
Parte Demandante: HILDA HERNANDEZ VDA DE MAZZARELLA.
Titular de la Cédula de Identidad
N° V 4.294.636
Apoderado: No Constituyo.
Parte Demandada: MARCI VELASQUEZ.
Titular de la Cédula de Identidad
N° 5.907.653.
Apoderado: No Constituyo.
Sentencia: DEFINITIVA
Motivo: DESALOJO.
Se inicia el proceso por cumplimiento inmediato de la obligación de hacer entrega material del local comercial y de los bienes y equipos que se encuentran en el mismo lugar, mediante demanda interpuesta por la ciudadana HILDA HERNANDEZ VIUDA DE MAZZARELLA, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.294.636, de este mismo domicilio, debidamente asistida por la Abogada en ejercicio PAULINA MERCEDES BRITO VASQUEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.942.257, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 65.090.
Expuso la demandante que en fecha 01 de febrero del 2003, su esposo ya fallecido, GIONANNI MAZARELLA TROISI, identificado en dicho escrito, celebró contrato de arrendamiento con la ciudadana Marci Vásquez, ya identificada, sobre un local comercial propiedad de ambos, ubicada en la intersección de las calle Sucre y Vigirima, enclavado sobre una parcela de terreno Municipal, que mide 16 metros de frente por 16 metros de fondo, y alinderado así: Norte: Uno de sus frentes, la referida calle sucre; Sur: Con casa que es o fue de Dionisio Ramírez; Este su otro frente; La Calle Vigirima y Oeste con casa que es o fue de Alejandra Hernández. Sigue narrando que es igualmente objeto de ese contrato los bienes y equipos que se encontraban en el referido local, señalados expresamente en la cláusula primera del referido contrato de arrendamiento, el cual fue autenticado por ante la Oficina Subalterna del Registro Publico del Municipio Valdez en fecha 24 de febrero del 2003, quedando asentado bajo el Nº 14, Tomo II de los libros de autenticaciones llevados por ese Despacho, siendo el canon de arrendamiento la cantidad de Bolívares 400.000,oo, señala igualmente, que el término de duración de dicho contrato fue de dos (02) años, contados a partir del primero de febrero del 2003, hasta el primero de febrero del 2005 y culminando el mismo se prorrogó automáticamente, por dos años mas desde el primero de febrero del 2005 hasta el primero de febrero del 2007.
Refiere que en fecha 05 de abril del 2006, este Tribunal del Municipio Valdéz, del Estado Sucre, se trasladó al local cuestionado, a objeto de notificar judicialmente a la demandada la finalización del contrato de arrendamiento, una vez vencido el lapso de prorroga convencional que en esos momento transcurría, manifestando para aquel entonces que una vez que terminara esa prorroga convencional se otorgaría la prorroga legal obligatoria establecida en el artículo 38 del Decreto de ley de Arrendamiento inmobiliario.
Señala que una vez, transcurrido el lapso convencional, se dio inicio de pleno derecho la prorroga legal obligatoria en fecha 01 de febrero del 2007.
Indica igualmente, que la arrendataria dejó de cancelar el cano de arrendamiento convenido entre las partes, fijado de común acuerdo desde el año 2005 en la cantidad de ochocientos mil Bolívares (Para aquel entonces) e inició el procedimiento de consignación de canon de arrendamiento por ante este Tribunal.
Arguye que el contrato de arrendamiento que nos ocupa es a tiempo determinado, sin que la prorroga convencional otorgada modifique tal condición, concluyendo esta prorroga el 01 de febrero del 2007.
Cita el artículo 38 y 39 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios.
Finalmente demanda a la arrendataria ciudadana Marci Velásquez en el cumplimiento inmediato de la entrega material del local comercial y de los bienes y equipos que se encuentran en el mismo lugar, donde funciona la Panadería y Pastelería Apolo XI, situado entre las calles Sucre y Vigirima, de esta ciudad de Guiria, Municipio Valdez del Estado Sucre o en su defecto que este Juzgado Decrete el Secuestro del local comercial mencionado, así como los bienes y equipo que se encuentran en el mismo. Y lo deje en depósito de la arrendadora.
Se admitió la demanda por lo tramites del procedimiento breve el día 04 de agosto del 2008, ordenándose la citación de la demandada.
El once (11) de agosto del 2008, el Alguacil de este Tribunal deja constancia que la parte demandada se negó a darse por citada.
Al día siguiente la parte demandante, confiere poder apud Acta a la Abogado en ejercicio Paulina Brito Vásquez.
El 16 de septiembre del 2008, este Tribunal dispone que la suscrita Secretaria libre Boleta de notificación, en la cual comunique al citado la declaración del alguacil relativa a su citación.
El 17 de septiembre del 2008, la Secretaria del Tribunal se traslada al domicilio de la demandada y la impuso de su presencia, haciéndole entrega de la Boleta de Notificación.
En la oportunidad de la contestación de la demanda, compareció la parte demandada y mediante escrito cursante a los folios del 27 al 32 promovió y opuso la cuestión previa, contenidas en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y dio contestación a la demanda, por los razonamientos explanados en dicho escrito.
El 25 de septiembre del 2008, la parte demandada promueve las pruebas cursante a los folios del 35 al 37 y al día siguiente la apoderada judicial de la parte demandante da contestación a las cuestiones previas planteada por el accionante.
El 29 de septiembre del 2008, este Tribunal ordena agregar a los autos el escrito de prueba presentada por la parte demandada negando la del Capitulo I y admitiendo la contemplada en el Capitulo II, por no ser manifiestamente ilegales ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva y ese mismo día ordena agregar el escrito de contestación de las cuestiones previas presentada por la parte demandante en fecha 26/09/08
El 02 de octubre del 2008, la parte demandada promueve escrito de pruebas, las cuales fueron admitidas por este Tribunal en fecha 03 de octubre del 2008.
El 07 de octubre del 2008, una vez concluido el lapso probatorio, este Tribunal deja constancia que la causa pasó al estado de Sentencia.
Siendo la oportunidad para decidir este Tribunal lo hace, para lo cual, previamente procede a decidir la incidencia de cuestión previa, surgida en la presente causa y el Tribunal lo hace en base al siguiente razonamiento:
De auto observa el Tribunal que en el libelo de la demanda la parte actora manifiesta:
“ …..El termino de duración de dicho contrato fue de dos (02) años , contados a partir del 01 de febrero del 2003, hasta el 01 de febrero del 2005, culminado el mismo se prorrogó automáticamente por dos años más , desde el 01 de febrero del 2005 hasta el 01 de febrero del 2007……...ahora bien, en fecha cinco (05) de abril del año dos mil seis (2006), se traslado el Tribunal del Municipio Valdez del Estado Sucre, al local comercial ubicado entre las calles Vigirima y Sucre de la ciudad de Guiria, Municipio Valdez del estado Sucre, donde funciona la “Panadería y Pastelería Apolo XI” a objeto de notificar judicialmente a la ciudadana Marci Velásquez, la finalización del contrato de arrendamiento, una vez vencido el lapso de prorroga convencional que en esos momento trascurría….”
Analizando tal declaración y cotejándola con las actas que arrojan la presente causa y muy especialmente el contrato suscrito entre el ya fallecido Giovanni Mazzarella Troisi y la ciudadana Marci Velásquez, esta juzgadora observa que: efectivamente en su cláusula CUARTA establece: “El termino de duración de este contrato es de dos (02) años, empezando a partir del primero (01) de febrero del 2003 y concluyendo el primero (01) de febrero del 2005, pudiendo ser prorrogado automáticamente por periodo de un (01) año, salvo que una de las partes, un mes antes de su vencimiento (subrayado del Tribunal), manifestare por escrito su determinación de no prorrogarlo mas”.
Ahora bien, el Código civil en su artículo 1159 establece “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes….”
Articulo 1160 ejusdem Los contratos……obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contrato, según la equidad el uso o la Ley…”
Observa esta Juzgadora que el término de duración del contrato que nos ocupa es de dos años, empezando a regir el mismo a partir del primero de febrero del 2003 y concluyendo efectivamente el 01 de febrero del 2005.
Ahora bien dicho contrato establece que el mismo se puede prorrogar automáticamente por periodo de un (01) año, a menos que una de las partes manifiesten por escrito con un mes antes de su vencimiento su determinación de no prorrogarlo mas.
Debe este Tribunal establecer si la relación locativa se indeterminó como afirma el demandado, así tenemos que en el presente caso una vez vencido el contrato el 01 de febrero del 2005, y en virtud de que las partes no manifestaron su voluntad de terminar el mismo, este se prorrogó automáticamente hasta el 01 de febrero del 2006, año mediante la cual la parte actora, específicamente el cinco (05) de abril del año 2006, le notifica judicialmente a la demandada su voluntad de no prorrogar más el contrato que nos ocupa, notificación realizada, según criterio de esta sentenciadora en forma extemporánea, ya que la misma tenia que ser realizada en el mes de enero o bien diciembre y al no hacerlo así automáticamente queda prorrogado el contrato hasta el 01 de febrero del 2007, y al no haber expresado su voluntad en este último año, el contrato queda prorrogado automáticamente hasta febrero del 2008.
Una vez establecido que el contrato se prorrogó automáticamente hasta febrero del 2008, pasa esta Juzgadora a analizar la procedencia o no de la tacita reconducción, así como la naturaleza jurídica de la acción intentada a los fines de determinar si el aludido contrato de arrendamiento efectivamente se indeterminó y cual es la acción jurídico que tienen cabida en el presente proceso; en virtud de ello le es dable a esta Juzgadora citar el artículo 1600 del Código Civil que establece “Si a la expiración del termino fijado en el arrendamiento, el arrendatario queda y se le deja en posesión de la cosa arrendada, el arrendamiento se presume renovado, y su efecto se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
La Institución Jurídica de la Tacita Reconducción, se encuentra prevista en el artículo 1600 y 1614 ejusdem, disposición que no fue derogada por el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario. El destacado autor venezolano José Luís Varela, en la segunda edición de su valiosa Obra “Análisis de la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, Paginas 140,141,142 expresó lo siguiente:
“La primera Institución que es necesario analizar es la TACITA RECONDUCCIÓN; esta supone la existencia de un contrato escrito, en el cual se ha fijado el tiempo de duración y ese tiempo o su prorroga convencional ha expirado….quedando el arrendatario en ocupación del inmuebles dejándolo el arrendador en posesión del mismo; en cuyo caso el arrendamiento se presume que continua bajo las mismas condiciones, excepto el tiempo de duración, el cual se regla por el artículo relativo a los arrendamientos hechos sin determinación de tiempo.
La doctrina y la Jurisprudencia patria parecieran unificar los términos renovación y reconducción para tratarlos indiferentemente bajo el concepto de tacita reconducción, a pesar de existir diferencias entre ambas nociones. Pero indistintamente de las precisiones técnicas entre los citados términos, su efecto último común es el de que el contrato a término fijo se regula por las disposiciones referentes a los contratos a tiempo indeterminados, lo cual tiene lugar cuando se dan los siguientes supuestos:
a.- La existencia de un contrato a término fijo, el cual está vencido.
b.- Que el arrendatario continué ocupando el inmueble después de vencido el termino del contrato y después de vencido el lapso de prorroga legal, si el arrendatario se ha beneficiado de ella.
c.- Que el arrendador por su voluntad tacita, deje el arrendamiento en posesión de la cosa arrendada, lo cual supone que no haga o haya hecho manifestación contraria a esta circunstancia.
En el caso bajo examen, se observa que el contrato de arrendamiento se suscribió en fecha veinticuatro (24) de febrero del 2003, (contrato el cual se haría efectivo a partir del primero (01) de febrero del 2003), si bien es cierto que el mismo debió concluir en fecha primero de febrero del 2005, en virtud de haberse estipulado a termino fijo de dos (02) años, no es menos cierto que el mismo se fue prorrogando paulatinamente, produciendo sin lugar a dudas y a todas luces una evidente tacita reconducción que traduce un derecho legalmente constituido para el arrendatario. La tacita reconducción es una figura establecida en la Ley y al ser un derecho que legalmente le corresponde al arrendatario no puede relajarse por convenio entre las partes. La accionante señala en la segunda parte de su escrito libelar que el contrato de arrendamiento suscrito, es a tiempo determinado, sin que la prorroga convencional otorgada modifique tal condición; es criterio de esta Juzgadora que la prorroga convencional no se otorga, ella no se concede, simplemente al no existir manifestación de voluntad de prorrogar el contrato esta automáticamente se prorroga que es lo que se llama en doctrina “prorroga Convencional” y aun cuando el contrato de arrendamiento señale expresamente en una de sus cláusulas, que no se puede alegar la tacita reconducción , ello no puede obrar contra el arrendatario, pues por imperio del artículo 7 de la Ley de Arrendamiento inmobiliarios, los derechos que puedan beneficiar o proteger a los arrendatarios deben entenderse nula cuando implique renuncia, disminución o menoscabo de dichos derecho.
En tal sentido, resulta concluyente, determinar que efectivamente en el caso en referencia existió la mencionada tacita reconducción, por lo cual, el mencionado punto previo debe prosperar y en consecuencia declarar la cuestión previa planteada por la parte demandada con lugar y así debe decidirse.
Declarada en el presente caso la tacita reconducción y por lo tanto indeterminado el contrato suscrito entre las partes, debía regirse el presente proceso de conformidad con el artículo 34 de la Ley de Arrendamiento inmobiliario, el cual establece lo siguiente: “solo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales…” En consecuencia decretada por este Tribunal la indeterminación del arrendamiento suscrita entre las partes involucradas en el proceso le es dable establecer a esta Juzgadora que la acción a prosperar en la presente causa es el desalojo de un inmueble arrendado, las cuales deben cumplir con las causales taxativamente establecidas en la Ley en comento y así se establece.
DECISIÓN
Por todos los razonamientos anteriores, este Juzgado del Municipio Valdez, de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA CON LUGAR la cuestión previa Nº 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, planteada por la parte demandada ciudadana MARCI VELASQUEZ, plenamente identificada, asistida por el Abogado en ejercicio ALBERTO MARTINEZ NAVARRO, igualmente identificado; en consecuencia queda desechada y extinguido el proceso, intentado por la ciudadana Hilda Elisa Hernández Viuda de Mazzarella, ya identificada, todo de conformidad con el artículo 356 del Código de Procedimiento Civil.
Se condena en costa a la parte demandante, conforme a lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese y notifíquese a las partes. Cúmplase lo ordenado.
Dada, sellada y firmada en la Sala de despacho del Juzgado del Municipio Valdez, a los veinte (20) días del mes de octubre del dos mil ocho (2008).
LA JUEZ,
AB. ZULEIMA AGUILERA LEZAMA
LA SECRETARIA,
DAMELIS BETANCOURT BRITO
En fecha 20 de octubre de dos mil ocho, previas las formalidades de Ley, siendo las dos y media de la tarde ( 2:30 pm), se publicó y se registró la anterior sentencia. Conste.-
LA SECRETARIA,
DAMELIS BETANCOURT BRITO ZAL/Olitza Zorrilla
Exp.031-08
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