TSJ Regiones - Decisión

República Bolivariana de Venezuela
En su Nombre

Tribunal Supremo de Justicia
Juzgado de los Municipios Sucre y Cruz Salmerón Acosta del
Primer Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre.
Cumaná – Estado Sucre

S E N T E N C I A

LAS PARTES Y LA CAUSA
ACTOR: GEORGES ADIB IBRAHIM, C.I.N° E-82.186.836.
APODERADO: IGNACIO RIVERO CARRASQUERO, I.P.S.A. N° 1.416.
DEMANDADA: YARLIN MERCEDES MARTÍNEZ AVILÉS, C.I.N°
V-10.219.376.
APODERADO: CARLOS ALBERTO ORTIZ GARCÍA, I.P.S.A. N° 86.531
CAUSA: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO y
EN FORMA SUBSIDIARIA COMPENSACIONES
PECUNIARIAS POR USO DEL APARTAMENTO,
INTERESES MORATORIOS y CUOTAS DE
CONDOMINIO.
FECHA: 23 DE OCTUBRE DE 2008.
EXPEDIENTE: No. 08-4922.

LA DEMANDA
En fecha cinco (5) de junio de dos mil ocho (2008), se admitió demanda contra YARLIN MERCEDES MARTÍNEZ AVILÉS, mayor de edad, venezolana, domiciliada en Cumaná y con cédula de identidad N° V-10.219.376 intentada por GEORGES ADIB IBRAHIM, mayor de edad, canadiense, domiciliado en Porlamar y con cédula de identidad N° E-82.186.836, representado por el profesional del derecho IGNACIO RIVERO CARRASQUERO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 1.416, según consta de poder autenticado en la Notaría Pública Primera de Porlamar, en fecha 6 de junio de 2006, bajo el N° 26 del Tomo 87.

Las pretensiones del actor fueron:
1. LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DEL INMUEBLE, constituido por un apartamento, distinguido con las siglas 10-A-2, ubicado en la décima planta del edificio Residencias Centauro, situado en la zona industrial, Cerro Colorado, Cumaná en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre, dado por el actor a la demandada, en arrendamiento según contrato por el tiempo determinado de cuatro meses, entre el primero (1°) de septiembre de dos mil siete (2007) y el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil siete (2007), con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) mensuales, según consta de instrumento autenticado, que se acompañó al libelo.
Expresa el actor, que la demandada adeuda las pensiones de locación, correspondientes a los meses de enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil ocho (2008), por lo que pretende la resolución del contrato, por la falta de pago de esos cánones de arrendamiento, con fundamento en la cláusula CUARTA del contrato y el artículo 1.167 del Código Civil.

2°. EN FORMA SUBSIDIARIA EL PAGO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTO de los meses de enero a mayo de dos mil ocho (2008), por la cantidad de Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.250,oo), a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 250,oo) mensuales, y la cancelación de los meses sucesivos.

3°. EN FORMA SUBSIDIARIA EL PAGO DE LOS INTERESES MORATORIOS causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento insolutas, calculadas conforme a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras, de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, y cuya determinación se efectúe mediante experticia complementaria del fallo.

4°. EN FORMA SUBSIDIARIA EL PAGO DE LOS CUOTAS DE CONDOMINIO de los meses de enero a mayo de dos mil ocho (2008), por la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 250,oo), a razón de Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 50,oo) mensuales, y la cancelación de los meses sucesivos.

LA CONTESTACIÓN DEL FONDO DE LA DEMANDA
El profesional del derecho CARLOS ALBERTO ORTIZ GARCÍA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 86.531, actuando como representante de la demandada sin poder, conforme al único aparte del artículo 168 del Código de Procedimiento Civil, contestó el fondo de la demanda, en los siguientes términos:
1. Negó, rechazó y contradijo la demanda en todas sus partes, porque no adeuda las cantidades demandadas.
2. Impugnó, desconoció y solicitó la nulidad del contrato de arrendamiento, por tener vicios de consentimiento, porque su representada firmó el contrato con apremio y coacción al no haber libre voluntad de su parte. Que existe un error “…en la persona con quien se celebró ese contrato, porque no debió ser con el ciudadano…Georges Adib sino con…la Inmobiliaria Margily, C.A. con quien suscribe contrato de arrendamiento en fecha 03 de junio de 1999…” por lo que “…ese contrato carece de validez porque fue firmado con dolo o mala intención pues dicho ciudadano no me manifestó que era un contrato por cuatro (04) meses sino por un (01) año y prorrogable. Siendo que el error y el dolo vicios de consentimiento que afectan gravemente la validez del contrato de arrendamiento pido se declare su nulidad absoluta.”
3. Opuso el contrato de arrendamiento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el 3 de junio de 1999, bajo el N° 34 del Tomo 32, porque al estar solvente desde el año 1999 tiene derecho a una prórroga legal de dos años, de conformidad con el literal c) del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, por lo cual solicita que se declare vigente este contrato y se declare la nulidad del otro, por vicios del consentimiento.

M O T I V A

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DEL ACTOR

Con el libelo de la demanda:
1. El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día 30 de octubre de 2007, bajo el N° 3, Tomo 157, se valora conforme al artículo 1361 del Código Civil, como prueba de que GEORGES ADIB IBRAHIM le arrendó a la demandada el inmueble, objeto de este fallo, por el tiempo determinado de cuatro (4) meses, entre el primero (1°) de septiembre de dos mil siete (2007) y el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil siete (2007), con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) o reconvertidos Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo) mensuales.

Con el Escrito de Promoción de Medios de Pruebas:
2. Reprodujo el mérito favorable de los autos, lo cual es intrascendente, ya que el Tribunal está obligado a examinar todas las pruebas que se consignen en el expediente, a tenor del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que establece:
“Los jueces deben analizar y juzgar todas cuantas pruebas se hayan producido, aun aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio del Juez respecto de ellas”.
En este sentido, la Corte Primera de lo Contencioso Administrativo, en sentencia del año dos mil seis (2006), con ponencia de su Vicepresidente, AYMARA GUILLERMINA VILCHEZ SEVILLA, expresó: “… se observa, en primer lugar, que la parte recurrente en su escrito de promoción de pruebas reproduce “el mérito favorable que arrojan los autos”, siendo que por ello el a quo indicó que no se había promovido medio de prueba alguno. En tal sentido, esta Corte reitera una vez más que al reproducir el mérito favorable de los autos de documentos que se encuentran en el expediente, no se está promoviendo prueba alguna, toda vez que el Juez contencioso administrativo siempre tendrá que analizar el contenido del expediente y por tanto no tienen que ser objeto de un pronunciamiento expreso por parte del Órgano Jurisdiccional, tal y como así lo ha sostenido en diversas oportunidades. Así, por ejemplo, mediante sentencia N° 18035 de fecha 19 de marzo de 1.998, estableció lo siguiente:“…De modo que, según pacífica y reiterada jurisprudencia de esta Corte, en numerosos fallos se ha dejado establecido que estas expresiones (reproducir el mérito favorable de los autos) usualmente empleadas por las partes, son expresiones de estilo, en todos los escritos de promoción de pruebas, intrascendentes, en virtud de que la obligación de examinar la totalidad de los alegatos e instrumentos traídos a los autos existe por mandato del legislador. Por tal razón, ese merito favorable de los autos, invocado por las partes en sus escritos de promoción de pruebas, no tiene que ser objeto de un pronunciamiento expreso en relación con la admisibilidad y así se declara....”.
3. El instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día 30 de octubre de 2007, ya fue valorado en esta sentencia.

VALORACIÓN DE LOS MEDIOS DE PRUEBA DE LA DEMANDADA

Con el escrito de contestación de la demanda:
La fotocopia del instrumento autenticado en la Notaría Pública del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre, el día 4 de mayo de 1999, bajo el N° 34, Tomo 32, se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, como prueba que la Inmobiliaria Margily, C.A. y la demandada celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble objeto de este juicio, por el tiempo determinado de un año, del primero (1°) de febrero de 1999 al primero (1°) de febrero de 2000, cuyo término está vencido, así como su prórroga.

CONSIDERACIONES PARA DECIDIR

1°. Está probado en autos, por el instrumento autenticado el día 30 de octubre de 2007, que sobre el inmueble objeto de esta sentencia, las partes celebraron un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por un período de cuatro (4) meses, entre el primero (1°) de septiembre de dos mil siete (2007) y el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil siete (2007), con un canon de arrendamiento de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs. 250.000,oo) o reconvertidos Doscientos Cincuenta Bolívares (Bs. 250,oo) mensuales.

2°. Está probado en autos, que el contrato de arrendamiento se prorrogó por seis (6) meses, hasta el treinta el treinta (30) de junio de 2008, de conformidad con el literal a) del artículo 38 de la Ley de arrendamientos Inmobiliarios.

3°. La demandada impugnó y desconoció este contrato de arrendamiento de fecha 30 de octubre de 2007, sin exponer razones y fundamentos, por lo que esas peticiones son improcedentes, y así se decide.

4°. La demandada solicitó la nulidad del contrato, por error y dolo, pero no probó que su consentimiento hubiera sido dado a consecuencia de un error excusable o sorprendido por dolo; muy, por el contrario lo firmó ante el Notario Público del Municipio Sucre, Cumaná, Estado Sucre; por lo que, al no consta en autos la existencia de error ni de dolo en la autenticación del documento, la solicitud de nulidad es improcedente, y así se decide.

5° La demandada alegó que tenía derecho a una prórroga legal de dos años, de acuerdo al contrato de fecha 4 de mayo de 1999, convención que, para este Tribunal está vencida tanto en su término como en su posible prórroga. Además, en cualquier supuesto, al incumplir la obligación contractual de pago, pues adeuda los cánones de locación de los meses de junio a diciembre de dos mil siete (2007), no tendría derecho a la prórroga legal, conforme a lo establecido por el artículo 40 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios: “Si al vencimiento del término contractual el arrendatario estuviese incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, no tendrá derecho a gozar de los beneficios de prórroga legal.”

6°. El actor alegó como no pagadas las pensiones de arrendamientos de los meses enero, febrero, marzo, abril y mayo de dos mil ocho (2008). Para este Tribunal, cuando se demanda la resolución por la falta de pago de cánones de arrendamiento, le basta al actor presentar el contrato donde conste que la demandada estaba obligada a un pago de tracto sucesivo, como lo es el de las pensiones de arrendamiento mensuales; en este supuesto, es a la demandada, a quien corresponde oponer el pago y probarlo, lo cual no consta en autos, por lo que al adeudar dichas pensiones, la causal alegada de falta de pago de las pensiones de locación está demostrada, y así se decide.

7°. Considera y decide este Juzgado que la pretensión de resolución de contrato está legalmente fundamentada en lo siguiente:
7°.1. Al vencerse el contrato de arrendamiento, el treinta y uno (31) de diciembre de dos mil siete (2007), operó la prorroga legal por seis (6) meses, a tenor del último aparte del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios; por lo cual, para la fecha de la admisión de la demanda, cinco (5) de junio de dos mil ocho (2008), sexto (6°) mes de la prórroga, la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, y la demanda por resolución y sus accesorias admisibles.
7°.2. La cláusula CUARTA del contrato de arrendamiento, que
expresa: “La falta de pago de dos mensualidades consecutivas o el incumplimiento por parte de LA ARRENDATARIA a cualquiera de las cláusula establecidas en este contrato dará derecho a EL ARRENDADOR, a pedir el cumplimiento o la resolución del Contrato y desalojo consiguiente”.
7°.3. La norma legal prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que dice: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”

8°. Como el contrato de arrendamiento es válido, bilateral, oneroso y sinalagmático y se probó la causal de falta de pago, este tribunal considera procedente la resolución, y así se decide.

9°. Sobre las pretensiones subsidiarias de pago de los cánones de arrendamiento, los intereses moratorios y las cuotas de condominio, al ser constitutivas de daños y perjuicios, es preciso determinar su extensión; al respecto, el Código Civil establece: en el artículo 1.273 del Código Civil que se deben al acreedor “…por la pérdida que haya sufrido y por la utilidad que se le haya privado”, lo que la doctrina denomina daño emergente y lucro cesante; y en su artículo 1.275 los limita a “…los que son consecuencia inmediata y directa de la falta de cumplimiento de la obligación.”
Considera este Tribunal, que el arrendador-actor debe recibir por concepto de la pérdida sufrida, el monto de los cánones de arrendamiento, por la suma MIL DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 1.250,oo) y de las cuotas de condominio, por la cantidad de DOSCIENTOS CINCUENTA BOLÍVARES (Bs. 250,oo), pretendidos hasta la fecha de la interposición de la demanda, y por la utilidad dejada de percibir, una cantidad igual a la que se le adeudaría por cánones de arrendamiento y cuotas de condominio, a partir de la presentación de la demanda, hasta la entrega del inmueble en ejecución de la sentencia definitiva, y así se decide.
En relación a los intereses de mora pretendidos, causados por el atraso en el pago de los cánones de arrendamiento, utilidad dejada de percibir, éstos deben pagarse al demandante, conforme a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras, de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, de acuerdo a las previsiones del artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, y cuya determinación se efectuará mediante experticia complementaria del fallo, y así se decide.

DISPOSITIVA
Por lo tanto, este JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:

1°. CON LUGAR la demanda intentada por GEORGES ADIB IBRAHIM contra YARLIN MERCEDES MARTÍNEZ AVILÉS, por resolución del contrato de arrendamiento del inmueble constituido por el apartamento, distinguido con las siglas 10-A-2, ubicado en la décima planta del edificio Residencias Centauro, situado en la zona industrial, Cerro Colorado, Cumaná en jurisdicción de la Parroquia Altagracia, Municipio Sucre del Estado Sucre.

2°. CON LUGAR el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de enero a mayo de dos mil ocho (2008), por la cantidad de Mil Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 1.250,oo), a razón de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 250,oo) mensuales, y la cancelación de los meses sucesivos hasta la entrega del inmueble.

3°. CON LUGAR el pago de las cuotas de condominio de los meses de enero a mayo de dos mil ocho (2008), por la cantidad de Doscientos Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs.F. 250,oo), a razón de Cincuenta Bolívares Fuertes (Bs. 250,oo) mensuales, y la cancelación de las cuotas de condominio de los meses sucesivos hasta la entrega del inmueble.

4°. CON LUGAR el pago de los intereses moratorios causados por el atraso en el pago de las pensiones de arrendamiento de los meses de enero de dos mil ocho (2008) al mes en que se haga la entrega del inmueble, calculados conforme a la tasa pasiva promedio de las seis principales entidades financieras, de acuerdo a la información que suministre el Banco Central de Venezuela, y cuya determinación se efectuará mediante experticia complementaria del fallo.

En consecuencia, se condena a YARLIN MERCEDES MARTÍNEZ AVILÉS a entregar a GEORGES ADIB IBRAHIM el inmueble objeto de esta sentencia; y a pagarle la cantidades a las cuales fue condenada.
Se condena en costas a la demandada por resultar totalmente vencida en el proceso.
Regístrese, publíquese inclusive en la página Web del Tribunal y déjese copia certificada.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del JUZGADO DE LOS MUNICIPIOS SUCRE Y CRUZ SALMERÓN ACOSTA DEL PRIMER CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.
Años 197 de la Independencia y 148 de la Federación.
Cumaná, veintitrés (23) de octubre de dos mil ocho (2008).
EL JUEZ PROVISORIO

ANTONIO JOSÉ LARA INSERNY
LA SECRETARIA TEMPORAL

LUISA HERMINIA BASTARDO
NOTA: Dando cumplimiento a las formalidades de Ley, y siendo las tres de la tarde (3 p.m.) se publicó la anterior Sentencia.
LA SECRETARIA TEMPORAL

LUISA HERMINIA BASTARDO