REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.-




Vistos Sin Informes de las partes.-



Presentado el escrito de Demanda de Desalojo, en fecha del Veinticinco (25) de Octubre del Dos Mil Siete (2.007), por la ciudadana ANA FREITES DE SALAHELDIN, venezolana, mayor de edad, viuda y titular de la Cédula de Identidad Nº 5.075.890, asistida del abogado SAMER SALAHELDIN HASSANI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 71.370 y expuso lo siguiente:
“Que en contrato anexo “A”, cedió en arrendamiento al ciudadano JESÚS ALEJANDRO VÁSQUEZ RODRÍGUEZ, venezolano, mayor de edad y titular de la Cédula de Identidad Nº 12.287.024, un apartamento, ubicado en la Avenida Independencia Nº 165, en el piso 2, distinguido con el Nº 2 del Edificio Saladino, Calle Independencia, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, de esta ciudad de Carúpano. Que se pactó en la cláusula Tercera que la duración del contrato sería por el lapso de Seis (6) meses fijos, contados a partir del mes de Enero del 2.005, prorrogables.-
Que el canon de arrendamiento se pacto en la cantidad de TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) y el último canon de arrendamiento se encontraba establecido en la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00).
Que a partir del mes de Mayo del 2.007 el “Arrendatario”, no ha cancelado hasta el mes de Octubre del 2.007, los cánones de arrendamientos del mencionado apartamento.-
Que desde hace Seis (6) meses el “Arrendatario”, ha mantenido una conducta reiterada contraria al Principio de la Buena Fe, que deben regir los contratos, al rehusarse a hacer el pago de la pensión, a entregar el inmueble. Que el “Arrendatario”, con tal desleal proceder incurrió, sostenidamente en causal suficiente, para justificar el acceso a la jurisdicción a fin de obtener la tutela del desalojo por incumplimiento reiterado de la obligación de cancelar oportunamente, conforme a lo pactado en el contrato, con la adición de los daños y perjuicios causados por dicho incumplimiento.-
Que el contrato de arrendamiento con el ciudadano JESÚS ALEJANDRO VÁSQUEZ RODRÍGUEZ, ha regido, en el tiempo, bajo la vigencia del artículo 34 literal “a”, de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que es evidente la mala fe del arrendatario quien no ha cancelado los arrendamientos correspondientes a los meses de Mayo del 2.007 a Octubre del 2.007. Que el “Arrendatario” no ha pagado ni ha hecho consignaciones legitimas, lo cual obviamente lo colocan en estado de insolvencia.-
Que si se colocan en orden cronológico todas las mensualidades se percatan que se dio continuidad de muchos meses insolutos, tal como lo denuncia en este escrito y que siendo el contrato de arrendamiento típico de tracto sucesivo, el pago tardío o extemporáneo de las mensualidades no puede ser valido por algún pago tempestivo, ni siquiera si fueren varios, porque la obligación incumplida permanecerá siempre con tal carácter. Que el “arrendatario incurrió en el incumplimiento obligacional suficiente para sustentar el desalojo por insolvencia en el pago de los cánones arrendaticios, tal como lo prevé el artículo 34 literal “a”, de la Ley de Arrendamientos.-
Fundamenta el actor la demanda en los artículos 1.160, 1.159, 1.592, 1.264 del Código Civil y 34 literal “a”, 51 y 56 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que ha dicho que su arrendatario se encuentra en estado de insolvencia lo cual le trae a plantear, ante la jurisdicción el desalojo del inmueble, cuyo fin es la resolución del contrato. Que esa insolvencia le permite la resolución prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, como por el pacto resolutorio contenido en la cláusula del contrato y su interés de desvincularse definitivamente de toda relación contractual con su arrendatario, incumplidor sostenido y actuante de mala fe en la ejecución del contrato.- Que ha demostrado que el ciudadano JESÚS ALEJANDRO VÁSQUEZ RODRÍGUEZ, como su arrendatario se encuentra en estado de total insolvencia con respecto al pago de las pensiones de arrendamiento, distanciándose de la buena fe que rige la ejecución de las obligaciones contractuales. Que no cabe duda que está en estado se insolvencia absoluta con respecto a la obligación de pagar tempestivamente los cánones de arrendamientos, insolvencia que lo ubica en estado de mora con asunción de los riesgos y daños causados por su conducta uno de los cuales es por la aplicación o depreciación monetaria que han sufrido las cantidades no pagadas debida, legal y contractualmente en su momento, que es él como agente del daño, quien debe sufrir las consecuencias de la devaluación o depreciación monetaria y así lo demanda.-
De conformidad, con lo previsto en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, solicita el pago de los intereses de mora, por el atraso en el pago de los cánones de arrendamientos.-
Que por las razones de orden factico y jurídico que anteceden, comparecen ante este Tribunal, en uso del poder de acción que le confiere la Constitución de la República, para pretender en su nombre por medio de esta demanda, como en efecto lo hace al ciudadano arrendatario JESÚS ALEJANDRO VÁSQUEZ RODRÍGUEZ, para que convenga, o en su defecto a ello sean condenados por el Tribunal a:
Primero: Que se encuentra en estado de insolvencia en el pago de los cánones de arrendamientos, indicados en el libelo, lo cual lo hace incurrir en el artículo 34 “a” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Segundo: A entregar el inmueble arrendado libre de todo uso y ocupación.-
Tercero: A cancelar los cánones de arrendamientos insolutos desde el mes de Mayo del 2.007 hasta el mes de Octubre del 2.007 a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) lo que arroja un total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00)
Cuarto: A pagar la indexación, de todos y cada uno de los meses insolutos, para lo cual solicita una experticia complementaria del fallo.
Quinta: A cancelar los intereses de Mora, de conformidad con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
Sexto: A cancelar mas allá del 25 de Octubre del 2.007, la cantidad de CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 100,00) diarios, por cada día que ocupen el bien sin su consentimiento.-
Solicita igualmente la actora, que de conformidad con el ordinal 7º del artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decrete medida de secuestro sobre el bien inmueble y en consecuencia se sirva comisionar al Tribunal ejecutor de medidas de esta Circunscripción Judicial.-
Estima la acción la actora en la cantidad de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 5.000,00)
A los fines de la práctica de la citación señala la actora, la dirección del mismo inmueble, el cual está suficientemente indicado en el texto de este escrito.-
Por auto de fecha 30 de Octubre del 2.007, el tribunal admitió la demanda y se emplazó al ciudadano JESÚS ALEJANDRO VÁSQUEZ RODRÍGUEZ, a comparecer por ante este Juzgado al Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.- f 14
Al folio 16, corre inserto Poder Apud-Acta, de fecha 9 de Noviembre del 2.007, conferido por la ciudadana ANA FREITES DE SALAHELDIN, titular de la cédula de Identidad Nº 5.075.890, al abogado SAMER SALAHELDIN HASSANI, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 71.370.-
A los folios 20 y 21, corre inserto diligencia suscrita por el alguacil de este despacho, dejando constancia de haber practicado la citación del demandado, en fecha del 9 de Abril del 2.008.-
Riela a los folios 22 y 23, escrito de contestación a la demanda, presentado por el ciudadano JESÚS ALEJANDRO VÁSQUEZ RODRÍGUEZ, parte demandada, asistido del abogado AMBROSIO GALLARDO LÓPEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N º 33.188 y expuso lo siguiente:
Que el contrato de arrendamiento esgrimido por la demandante de fecha 22 de Diciembre del 2.004, fue objeto de prorroga en fecha del 8 de Agosto del 2.005, tal como se observa del anexo “A”. Que el arrendamiento como tal tiene continuidad hasta la presente fecha. Que en cuanto al estado de insolvencia del demandado, lo niega, en virtud de la existencia en este Juzgado del expediente de consignación Nº 507 de fecha 3 de Octubre del 2.007. Que ello demuestra que se ha depositado de manera regular el canon de arrendamiento.-
Que la pretensión de cobrar los cánones de arrendamientos supuestamente no cancelados, debe ejecutarlo la demandante haciendo efectivo los depósitos, realizados en el expediente 507.-
Que no procede los interese de mora ni la indexación, porque no hay incumplimiento, por falta de pago.-
Que debe ser rechazada el pago de los CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 100,00), por carecer de fundamento legal y por inverosímil.
Que rechaza el secuestro solicitado por la actora, porque no hay razón jurídica para la demanda, y además de que en dicho inmueble habita una niña menor de edad que no puede quedar en la calle por artifios y caprichos utilizados por la demandante, para violar las leyes que rigen la materia de inquilinato.-
Que la cuantificación de la demanda de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 5.000,00), debe ser negada por el tribunal, por cuanto no hay razón jurídica ni económica que lo sustente.-
Llegada la oportunidad para promover pruebas, solo la parte demandada hace uso de su derecho.-


PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA.-


Al Capítulo Primero: Consigna contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes, que corre inserto al folio 32, de la presente causa y que este sentenciador tiene como reconocido de conformidad con lo previsto en el articulo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Al Capitulo Segundo: consigna copias fotostáticas Certificadas del expediente signado con el Nº 507 de la nomenclatura de este tribunal, a los fines de demostrar su solvencia en el pago de los cánones de arrendamientos. Documento que el Tribunal aprecia por tener relación con la presente causa.-

Al capitulo Tercero: Consigna marcado “C”, partida de Nacimiento, cuyo documento corre inserto al folio Sesenta (60) de la presente causa y que el sentenciador no entra analizar por cuanto la prueba no es pertinente.-

Admitidas las pruebas promovidas por la parte demandada y vencido el lapso probatorio, la causa entró en estado de sentencia.
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hacen previas las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora apoyó su pretensión en los siguientes alegatos:
- Que en fecha 01 de Enero del 2005 había celebrado un contrato de arrendamiento a tiempo determinado por un término de Seis (6) meses con el Ciudadano JESÚS ALEJANDRO VÁSQUEZ RODRÍGUEZ.-
- Que dicho contrato había entrado en vigencia a partir del 01-01-2.005 cuyo vencimiento fue el 01-06-2.005, prorrogable.-
- Que dicha duración está prevista en la cláusula Tercera del mencionado contrato.
- Que a partir del mes de Mayo del año 2.007 hasta el mes de Octubre del mismo año, el arrendatario había dejado de cancelar el canon de arrendamiento sin ningún motivo manteniéndose hasta la fecha de la demanda adeudando los meses correspondientes lo que a razón de CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 400.000,00) mensuales hacen un total de DOS MILLONES CUATROCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 2.400.000,00).
Finalmente demandó el DESALOJO de conformidad con el art. 34 literal a) de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para que demandado conviniera en devolver el inmueble sin plazo alguno completamente desocupado de personas y cosas y en el mismo buen estado que lo recibió. Solicitó así mismo la medida de secuestro del inmueble cuyo desalojo se pretende de conformidad con el art. 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios en concordancia con lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil y fijó la competencia en la suma de CINCO MIL BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 5.000,00), la cual no fue impugnada por la parte accionada en el momento procesal correspondiente. En cuanto a la medida de secuestro solicitada por la actora, el Tribunal en el auto de admisión acordó proveer sobre la misma por auto y cuaderno separado.
II
ALEGATOS Y DEFENSAS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de la contestación de la demanda, el ciudadano, Jesús Alejandro Vásquez Rodríguez, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la demandante y alegó a su favor:
A.- Que el contrato de arrendamiento esgrimido por la demandante fue objeto de una prorroga, tal como se evidencia del anexo “A”, del escrito de pruebas.-
B.- Que niega que se encuentra en estado de insolvencia, por cuanto existe en este Juzgado expediente de consignación Nº 507, como prueba de ello.-
C.- Que la pretensión de cobrar los cánones de arrendamientos, no cancelados, supuestamente, debe la actora hacerlos efectivos por ente este Juzgado.-
D.- Que la Indexación pretendida por la actora no procede por cuanto no hubo incumplimiento.-
E.- Que la cancelación de CIEN BOLÍVARES FUERTES (Bsf. 100,00), diarios, por incumplimiento debe ser rechazada, por carecer de fundamento legal.-
III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Establecidos los hechos en la forma que antecede, pasa este Tribunal a decidir en los siguientes términos:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses.
De allí, que la eficacia del contrato de arrendamiento, se basa no solo en la solvencia del arrendatario suficiente para pagar los cánones convenidos; sino también en la posibilidad legal del arrendador de obtener la inmediata desocupación del inmueble en caso de incumplimiento del arrendatario.
Desde este punto de vista y teniendo en consideración lo alegado por las partes, pasa este Tribunal al análisis de los hechos que resultaron controvertidos en el presente juicio, a los efectos de determinar a quien corresponde la carga probatoria según sus distintas afirmaciones de hecho que se realizaron, así como a la valoración de las pruebas traídas por las partes al proceso en apoyo a sus pretensiones; todo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el Juez tiene que decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
Del escrito de contestación a la demanda se observa que el demandado convino en aceptar su condición de arrendatario del inmueble objeto de esta demanda, propiedad de la ciudadana ANA FREITES DE SALAHELDIN, desde el 01 de ENERO del 2.005; aceptó igualmente, que dicho contrato fue renovado en fecha del 08-08-2.005, de lo que se infiere que al no tratarse de hechos controvertidos por haber sido aceptados expresamente por las partes, no requieren ser objeto de pruebas de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide
En razón de ello estima este Tribunal que si el apoderado judicial de la demandante logró probar con el Contrato de Arrendamiento, la existencia de la obligación contenida en dicho contrato, o sea, la obligación que tiene el arrendatario de pagar puntualmente los cánones de arrendamiento tal como lo señala la cláusula Tercera de dicho contrato, es evidente que la carga probatoria de su pago o la prueba de las afirmaciones con las cuales pretende el demandado justificar el retardo en su cumplimiento, le corresponden a él mismo de conformidad con las previsiones contenidas en el art. 506 de la Ley Adjetiva Civil, según la cual:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En tal sentido dice la Jurisprudencia del hoy Tribunal Supremo de Justicia que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra.-
Dado que la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa pretendí la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor.-
Respecto a los cánones insolutos que ambas partes reconocen que fueron consignados en el expediente Nº 507 de la nomenclatura interna de este Juzgado, (lo cual no requiere ser probado por que su consignación no es un hecho controvertido), su alegato obedece a razones distintas: por parte de la demandante, el objetivo es para probar la extemporaneidad en el pago; y por parte del demandado, su finalidad es probar que pagó los cánones insolutos y como consecuencia de ello hace improcedente la demanda.-
Al respecto, señala el contrato de arrendamiento, que riela al folio 24 de la presente causa, en su cláusula Segunda lo siguiente: “el arrendatario se obliga a cancelar dentro de los Cinco (5) días de cada mes” (subrayado del Tribunal).-
Ahora bien, el contrato, según señala el artículo 1.133 del Código Civil, es una convención, entre dos o mas personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellos un vinculo jurídico.-
El artículo 1.592 ejusdem, prevé lo siguiente: “El arrendatario tiene dos obligaciones principales: 1.- Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, o a falta de convención, para aquel que pueda presumirse, según las circunstancias y 2.- Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos (subrayado del Tribunal).-
El artículo 51 del Nuevo Régimen Jurídico sobre Arrendamientos Inmobiliarios, prevé lo siguiente:
“Cuando el arrendador de un inmueble rehusare expresa o tácitamente recibir el pago de la pensión de arrendamiento vencida de acuerdo con lo convencionalmente pactado, podrá el arrendatario o cualquier persona debidamente identificada que actúe en nombre y descargo del arrendatario, consignarla por ante el Tribunal de Municipio competente por la ubicación del inmueble, dentro de los quince (15) días continuos siguientes al vencimiento de la mensualidad”
En este sentido prevé el artículo 34 en literal “a”, del nuevo Régimen de Arrendamientos Inmobiliarios lo siguiente:
“Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondientes a dos (2) mensualidades consecutivas”.-
Del análisis del expediente de consignación, al folio Uno (1), se observa que fue depositado lo correspondiente a los cánones de arrendamiento de los meses de Julio, Agosto y Septiembre del 2.007, en fecha del 5 de Diciembre del 2.007, consignó los meses de Octubre y Noviembre y en fecha del 26 de Marzo del 2.008, consigno el pago de los meses de Diciembre, Enero y Febrero del 2.008.
En aplicación a la norma especial señalada Up-supra, se puede observa que el arrendatario ha violado dicha norma, por cuanto ha dejado de pagar tal como lo establece el artículo, dos mensualidades consecutivas y en consecuencia es extemporáneo el pago hecho por el demandado. Así se declara.-
IV
DECISIÓN
Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda de DESALOJO interpuesta por el abogado SAMER SALAHELDIN HASSANI, actuando con el carácter de apoderado judicial de la ciudadana ANA FREITES DE SALAHELDIN, contra el ciudadano JESÚS ALEJANDRO VÁSQUEZ RODRÍGUEZ, quien actuó debidamente representado judicialmente por el abogado AMBROSIO GALLARDO LÓPEZ. Ambas partes identificada suficientemente en autos.-
En consecuencia se ordena al demandado a entregar el inmueble constituido por un apartamento ubicado en la Avenida Independencia 165, en el piso 2, distinguido con el Nº 2, del Edificio Saladino, Calle Independencia, Municipio Bermúdez del Estado Sucre, a la demandante, totalmente desocupado de personas y cosas. Así se decide.
En relación a los petitorios Tercero, Cuarto, Quinto y Sexto, el Tribunal se abstiene de proveer sobre los mismos por cuanto se observa que estos fueron realizados de forma extemporánea.
Queda el demandado condenado en costas de conformidad con el art. 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.-
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Carúpano a los Seis (06) días del mes de Mayo de Dos Mil Ocho (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º de la Federación.-
EL JUEZ,
Dr. MIGUEL ANGEL CORDERO.-

EL SECRETARIO,

ABG. OSMAN MONASTERIOS.-

Nota: En la misma fecha se publico la sentencia a las 10:00 a.m. previas las formalidades de Ley.- Conste.-
EL SECRETARIO,

ABG. OSMAN MONASTERIOS.-

Exp.: 4. 904.-
MAC/OM.-