TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO DEL MUNICIPIO VALDEZ SEGUNDO CIRCUITO DE LA
CIRCUINSCRIPCIÒN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE

Güiria, 16 de Junio del 2008.-
198º y 149°
Se inició el presente juicio, por demanda presentada por ante este Tribunal, la cual fue intentada por el Abogado en ejercicio ISMAEL LOPEZ PALIZ, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 9.939.571 e inscrito en el INPREABOGADO bajo el Nº 72.144, actuando en este acto en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO por DESALOJO DE VIVIENDA, ubicada en la Calle Trinchera de esta población de Guiria, Estado Sucre, en contra la ciudadana MARISELA GUTIERREZ, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.253.425.
Narra, que su representada es propietaria de un inmueble ubicado en la Calle Trinchera de esta población de Guiria Estado Sucre, consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida; inmueble que le pertenece tal y como consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valdéz del Estado Sucre, bajo el Nº 38, Tomo 1, de fecha 16 de Febrero del 2000, el cual fue arrendado a la ciudadana Marisela Gutiérrez desde el mes de Enero del año 2007, mediante un contrato verbal por tiempo indefinido.
Que el canon de arrendamiento fue convenido en la cantidad de cincuenta mil Bolívares (Bs. 50.000,00), que la arrendataria había venido pagando en forma irregular, hasta el mes de Septiembre del año 2007, cuando cesó en sus pagos y en razón de ello adeuda siete (07) mensualidades, por lo cual está incursa en la causal de desalojo tipificada en el literal “A” del Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
Fundamenta legalmente la demanda en los artículos 1.133 ,1.159 y 1.592 del Código Civil y el contenido del literal “A” del artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.
En base a lo expuesto, demanda por DESALOJO a la ciudadana MARISELA GUTIERREZ, ya identificada, para que convenga en desalojar el inmueble antes identificado y que ocupa con carácter de arrendataria, o en defecto de convenimiento que se le condene mediante sentencia.
El 09 de Mayo del 2008, se dictó auto de admisión de la demanda y se ordenó el emplazamiento de la parte demandada, para que compareciera al Tribunal al segundo día siguiente a la constancia en autos de su citación, a dar contestación a la demanda. En cuanto a la medida cautelar solicitada, el Tribunal señaló que se proveerá en su oportunidad.
El 15 de Mayo del 2008, la Alguacil del Tribunal deja constancia de haber citado ese día a la parte demandada ciudadana MARISELA GUTIERREZ a quien le entregó la compulsa librada con su orden de comparecencia, consignando igualmente un recibo de citación firmada por dicha ciudadana.
En fecha 19 de Mayo del 2008 fue presentado escrito de contestación de la demanda, suscrito por la demandada, quien actúa asistida por la Abogada Albis Elena Cabeza, venezolana, mayor de edad, de este domicilio e inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 35.813 y a tal efecto niega, rechaza y contradice la supuesta existencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, suscrito por su persona con la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO. Niega, rechaza y contradice la existencia de supuestos pagos irregulares de cánones arrendaticios, efectuado por su persona, ya que alega que desde el mes de Enero del año 1997, efectuó puntual y sistemáticamente los pagos correspondientes, hasta que se vio obligada en el mes de Octubre del año 2007, a consignar los cánones de arrendamiento respectivos por ante el Tribunal de Municipio. Niega, rechaza y contradice que adeude en su condición de arrendataria siete (07) mensualidades, ya que ha cancelado las mismas mediante la apertura del expediente de consignación correspondiente, debidamente notificadas a su arrendadora, ciudadana ISMENIA CÓRDOVA DE MONTERO, identificada en las actas que conforman la presente causa. Admite su condición de arrendataria del inmueble ubicado en la Calle Trinchera de esta población de Guiria, Estado Sucre, y admite igualmente la notificación efectuada por la ciudadana ROSA JOSEFINA MONTERO DE PINO, por el derecho de preferencia que le compete. Seguidamente en el capitulo III presenta una relación suscinta de los hechos; y finalmente en el capitulo IV alega la falta de cualidad de la ciudadana ROSA JOSEFINA MONTERO DE PINO, ya identificada, para intentar o sostener la acción de desalojo, y que se declare la misma sin lugar en la definitiva.
El 19 de Mayo del mismo año, fue agregado a los autos, el escrito de contestación de demanda, presentado por la ciudadana MARISELA GUTIÉRREZ, asistida por la Abogado en ejercicio Albis Elena Cabeza Pereira.
Abierto el juicio a pruebas, ambas parte hicieron uso de ese derecho, por su parte el apoderado judicial de la demandante, promovió el merito de los autos, y promovió igualmente como fuente de pruebas, documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valdéz, del Estado sucre, así como la notificación hecha a la demandada en fecha 17 de Octubre del 2007, y seguidamente plantea una series de defensa, para demostrar la cualidad que tiene su representada en la presente causa y luego promueve las testimoniales de los ciudadanos Pedro Pablo Torres, Raimundo Ramos Díaz, y Julio Arzola, todos identificados en dicho escrito
En fecha 26 de Mayo del año 2008, este Tribunal en cuanto al capitulo I y II, las admite, por cuanto ha lugar en derecho, salvo su apreciación en la definitiva y por no ser manifiestamente ilegales ni impertinente, y en cuanto al Capitulo III, la admite y fija para el tercer día de Despacho siguiente para que los deponentes comparezcan por ante este Tribunal a rendir sus testimoniales.
Y ese mismo día, la ciudadana MARISELA GUTIÉRREZ, identificada plenamente en dicho escrito, promueve las siguientes pruebas: ratifica todo lo expresado en la contestación de la demanda y reproduce el merito favorable de los autos. Presenta recibo de cancelación de alquileres. Promueve libro de solicitud de expediente llevado por este Tribunal de Municipio. Copia certificada del expediente Nº 170-07. Promueve pruebas testimoniales de los ciudadanos Elvia Waldrop, Rosiris del Valle Bonillo, Benito Álvarez, Luisa Del Carmen García, Mercedes Mejías, Teresa Salazar, Dora Padilla e Isidro Reyes Muñoz, todos identificados, en dicho escrito y posiciones juradas a la ciudadana ROSA JOSEFINA MONTERO DE PINO, parte demandante.
En fecha 27 de Mayo del mismo año, este Tribunal ordena agregar el escrito de prueba consignado por la ciudadana MARISELA GUTIERREZ, asistida por la abogada en ejercicio Albis Elena Cabeza Pereira y seguidamente niega la admisión del capitulo I, en virtud, de que la causa en si, no es un acto procesal, en razón de que ella nace propiamente desde el momento en que la demanda es admitida por el Tribunal. En cuanto al capitulo II, el Tribunal la admite por no ser manifiestamente ilegales ni impertinente, salvo su apreciación en la definitiva. En cuanto al capitulo III, el Tribunal la admite y fija para el tercer día de Despacho siguiente, la declaración de los testigos promovidos, y finalmente admite las posiciones juradas promovidas y mediante boleta se cita a la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, para que comparezca al 2do día de Despacho siguiente después de citada, a absolver posiciones juradas.
Cursa a los folios 82, 83, 84, 85, 86 y 87, la declaración de los ciudadanos Elvia Eufracia Waldrop de Velásquez, Rosiris del Valle Bonillo Ramos, Benito Ramón Álvarez, Mercedes Midalys Mejias, Teresa del Jesús Salazar, Dora Padilla Vásquez, Isidro Reyes Muñoz. Así como también cursa a los folios 96 y 98 declaración de los ciudadanos Julio Cesar Arzola Mata y Pedro Pablo Torres, promovido por la parte actora.
El 05 de Junio del 2008 se deja constancia que precluyó el lapso de pruebas y que la causa entra al estado de Sentencia.
Vencido el lapso de sustanciación de la presente causa, y encontrándose este Tribunal en la etapa de emitir su pronunciamiento definitivo, pasa a hacerlo tomando en consideración las circunstancias que seguidamente se plasman:
PUNTO PREVIO
Ante de pasar a resolver el fondo de la controversia, pasará esta Juzgadora a decidir como punto previo, la falta de cualidad alegada por la parte demandada observando lo siguiente:
La parte demandada, alegó la falta de cualidad de la demandante para interponer el presente juicio, por cuanto no le fue notificada, que la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, había comprado el inmueble en referencia, y considera que la relación que la une por un derecho arrendaticio, es el suscrito y sostenido con los ciudadanos ISMENIA CÓRDOVA DE MONTERO y el ciudadano ya fallecido PABLO ENRIQUE MONTERO CIPRIANI, ambos identificados en autos, cuestión esta que debe ser dilucidada por este Tribunal previamente al fondo de la demanda.
El Apoderado Judicial de la parte demandante, afirmó que su representada actuaba en el juicio como propietaria del inmueble arrendado, y por ende es la arrendadora. Para demostrar tal carácter fue consignado a los autos, copia simple debidamente certificada por la Secretaria del Tribunal del documento de compra venta, protocolizado ante la Oficina Subalterna de Registro del Municipio Valdez del Estado Sucre, el 16 de Febrero del 2000, bajo el Nº 38, tomo 1 del protocolo primero, primer trimestre del año 2000, cursante a los folios 10, 11 y 12. Por tratarse de un documento público este Tribunal le da todo el valor probatorio.
Se evidencia mediante el mismo, que el ciudadano JOSÉ ENRIQUE MONTERO CÓRDOVA, identificado en la cabeza del documento, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de sus legítimos padres, PABLO ENRIQUE MONTERO CIPRIANI e ISMENIA CÓRDOVA DE MONTERO, igualmente identificados, dan en venta pura y simple perfecta e irrevocable a la ciudadana ROSA JOSEFINA MONTERO DE PINO el inmueble que nos ocupa.-
Dispone el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario que “Si durante la relación arrendaticia, por cualquier causa, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de una persona distinta del propietario-Arrendador, el nuevo propietario está obligado a respetar la relación arrendaticia en los mismos términos pactados, y las acciones relativas a la terminación de la relación arrendaticia sobre el inmueble, solo podrán tramitarse conforme a las diposiciones contenidas en el presente Decreto-Ley”.
En interpretación de esta norma, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal ha establecido que, en estos casos, se produce una subrogación arrendaticia, que consiste en poner al adquiriente en la posición jurídica del arrendador. En efecto en sentencia Nº 1753 de fecha 09 de Octubre del 2006, con ponencia del Magistrado Francisco Antonio Carrasquero López, se dictaminó: “Dicha subrogación (arrendaticia), regulada, en nuestro Ordenamiento Jurídico en el artículo 20 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en concordancia con los artículos del 1604 al 1608 y 1610 del Código Civil, se produce por efecto de la Ley y consiste en sustituir o poner al adquiriente del inmueble arrendado, en el lugar del arrendador. Por tanto el adquiriente se subroga con el arrendador tanto en los deberes como en los derechos, frente al inquilino, ello a partir de la enajenación o de la transmisión de la propiedad, a tenor de lo establecido en el artículo 20 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliarios; es decir una vez cumplidos los requisitos exigido por la Ley, el comprador se subroga en los derechos y deberes del arrendador de quien adquirió, dentro de las limitaciones que le establece el Ordenamiento Jurídico”.
Ahora bien, observa esta Juzgadora que en el presente caso el apoderado actor no señaló contrato alguno, suscrito entre estas personas y la parte demandante, en su escrito libelal, solo señaló que la ciudadana MARISELA GUTIÉRREZ, tenía un contrato verbal con su representada, desde el mes de Enero del 2007; fecha que fue desvirtuada por la demandada, cuando demostró a través de recibos debidamente certificado por la Secretaria del Tribunal, y que esta sentenciadora le da pleno valor probatorio, en virtud de que no fueron impugnados, ni tachados por la parte actora, así como a través de las testimoniales de los ciudadanos Elvia Eufracia Waldrop de Velásquez, Rosiris del Valle Bonillo Ramos, Benito Ramón Álvarez, Mercedes Midalys Mejias, Teresa del Jesús Salazar, Dora Padilla Vásquez, Isidro Reyes Muñoz, quienes fueron contestes al declarar que la arrendataria estaba en calidad de inquilina durante varios años, de ello deduce el Tribunal, el tiempo que tenia ocupando el inmueble la arrendataria, en virtud de un contrato verbal con los ciudadanos PABLO ENRIQUE MONTERO CIPRIANI (difunto) e ISMENIA CÓRDOVA DE MONTERO, arrojando las probanzas en autos que la relación arrendaticia comenzó con dichos ciudadanos, desde el año 1999; sin embargo consta en auto, mediante prueba aportada por la parte demandante, consistente en un documento de compra venta, el cual corre a los folios 10, 11 y 12, que en el año 2000 la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, celebra un contrato de compra venta con los anteriores dueños del inmueble, conocimiento de tal venta, que no se materializó, sino hasta el día 17 Octubre del 2007, cuando se le notificó a la parte demandada su derecho de preferencia, tal y como consta al folio 17 y 18 de la presente causa, evidenciándose, en la misma que el Tribunal se constituyó en dicho inmueble propiedad de la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO. (subrayado nuestro); en consecuencia la arrendataria MARISELA GUTIÉRREZ, tenía pleno conocimiento, a partir del día 17 de Octubre del 2007, que la propietaria del inmueble era la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, y a partir de ese momento los canon de arrendamientos tenían que ser depositados a su nombre, a los fines de que el Tribunal le notificara a dicha ciudadana, las consignaciones efectuadas por la misma; aunado a ello, esta Sentenciadora llega a la conclusión, que cuando se aperturó el expediente de consignación por ante este Tribunal y se ordenó la notificación a la ciudadana ISMENIA CÓRDOVA DE MONTERO, el Alguacil deja constancia, que no pudo notificar a dicha ciudadana, en virtud de que se encuentra incapacitada, deduciéndose de ello, que los canon de arrendamiento lo recibía la antigua dueña, por cuanto la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, se encontraba de viaje, pero no pudo seguir recibiéndolo en virtud de su incapacidad, por ello se observa a través de esos recibos, que la ciudadana ISMENIA CORDOVA DE MONTERO, recibió los canon de arrendamiento, hasta el mes de Abril del año 2007, dejando la arrendataria, incluso de cancelar los meses de Agosto y Septiembre del año 2007, que por deducción fueron los meses que la antigua dueña no pudo recibir el pago, y es en el mes de Noviembre del año 2007, cuando la arrendataria decide depositar en el Tribunal de Municipio el mes de Octubre, un mes después de recibir la notificación judicial del derecho de preferencia que tiene sobre el inmueble y la manifestación de voluntad de la ciudadana ROSA JOSEFINA MONTERO DE PINO de pactar la venta del inmueble que nos ocupa, tal y como consta al folio quince de la presente causa-.
En virtud a los razonamientos anteriormente expuestos, se declara que la demandante ROSA JOSEFINA MONTERO DE PINO, si tiene cualidad para demandar en el presente juicio, en su carácter de arrendadora de la ciudadana MARISELA GUTIÉRREZ, pues demostró ser propietaria del inmueble y así se declara.
En cuanto a los hechos debatidos, se observa en primer lugar que la parte actora afirmó que la arrendataria incumplió con el pago de los canon de arrendamiento hasta el mes de Septiembre del 2007 de manera injustificada, en razón de ello, adeuda siete (07) mensualidades, por lo cual está incursa en la causal de desalojo tipificada en el literal “a” del artículo 34 de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario, a razón de Bolívares Cincuenta (Bs. 50,00), antes Bolívares Cincuenta mil (Bs. 50.000,00), por cada mes, ante lo cual la demandada afirmó, que cumplió con dicho pago, consignándolo ante este Tribunal de Municipio, correspondiéndole la carga de probar el pago alegado.
Y a tal efecto consignó copia certificada de actuaciones contenidas en el expediente de consignaciones arrendaticias signado con el Nº 170-07, donde se evidencia que la arrendataria, efectuó consignación a favor de la ciudadana YSMENIA CÓRDOVA DE MONTERO, por canon de arrendamiento del inmueble que nos ocupa correspondiente a los meses de Octubre, en fecha 20 Noviembre del 2007, Noviembre, en fecha 29 de Noviembre del 2007, Diciembre, en fecha 18 de Diciembre del 2007, Enero, en fecha 16 de Enero del 2008, Febrero, en fecha 25 de Febrero del 2008 y Marzo, en fecha 14 de Marzo del 2008.
Presume este Tribunal que según las probanzas en autos, consta al folio 31 de la presente causa que el contrato verbal se suscribió en el mes de septiembre de 1999, ya que el primer canon fue cancelado en el mes siguiente, es decir en el mes de octubre, por lo tanto la arrendataria debía cancelar los primeros quince (15) días de los meses subsiguiente.
Establecido lo anterior, debe examinarse si las consignaciones fueron efectuadas oportunamente y en este sentido se advierte que los meses de Octubre y Noviembre del 2007, se realizaron con posterioridad a los quince días que fija la Ley, ya que el mes de Octubre fue consignado el 20 de Noviembre del 2007 y el mes de Noviembre fue consignado el 29 de Noviembre del mismo año, por lo tanto carecen de efecto liberatorio y así se decide;
Respecto a las mensualidades de los meses de Agosto y Septiembre del año 2007, no consignadas por la arrendataria, no pasa el Tribunal a analizarlas por no haber sido reclamadas como insolutas.-
La validez de las consignaciones arrendaticias está sujeta al cumplimiento de los requisitos que prevé el artículo 51 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, es decir que se efectué dentro de los quince días siguientes al vencimiento, que sea por el monto integro del arrendamiento y a favor del arrendador o de la persona autorizada para recibir.
Para el caso en estudio, es relevante examinar el hecho de que las consignaciones de los canon hayan sido realizadas a favor de la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, después de verificada la adquisición del inmueble que dio lugar a la subrogación arrendaticia; aun cuando advierte este Tribunal que no consta en autos que se hubiera efectuado la notificación al momento de la adquisición del inmueble, hecho este que le hubiera permitido a la arrendataria conocer la sustitución del arrendador, pero igualmente observa este Tribunal, que mediante la Notificación Judicial realizada por este Tribunal de Municipio al arrendatario, en fecha 17 de Octubre del 2007, da pie a esta sentenciadora para llegar a la conclusión que a partir de ese momento la arrendataria conoce la subrogación.
Como resulta fácil advertir se confrontan en la presente causa dos (02) situaciones, en primer lugar, una relación arrendaticia entre la ciudadana MARISELA GUTIERREZ, plenamente identificada en autos y la ciudadana YSMENIA CORDOVA DE MONTERO y en segundo lugar una relación arrendaticia entre la ciudadana MARISELA GUTIERREZ y la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, debidamente sustentada la primera de ellas en los recibos de cancelación de alquileres consignados por la parte demandada y que cursan a los folios 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47 y 48 de la presente causa y la segunda de ella deviene de la compra venta efectuada por la parte demandante ciudadana ROSA MONTERO DE PINO nueva arrendadora.
Se evidencia que la ciudadana MARISELA GUTIÉRREZ ha venido consignando el canon de arrendamiento por el inmueble que ocupa, identificado anteriormente a nombre de la ciudadana ISMENIA CÓRDOVA DE MONTERO, antigua propietaria. Así mismo que aun cuando en fecha 17 de Octubre del año 2007, la ciudadana ROSA JOSEFINA MONTERO DE PINO, notificó judicialmente a la ciudadana MARISELA GUTIÉRREZ que se había pactado la venta del inmueble en referencia, esta, en fecha once de Noviembre del mismo año, consigna ante este Tribunal de Municipio el canon de arrendamiento correspondiente al mes de Octubre, tal y como consta al folio 57, dejando constancia en esa oportunidad el alguacil del Tribunal que no se pudo efectuar la notificación de la ciudadana ISMENIA CÓRDOVA DE MONTERO, en virtud de que se encuentra incapacitada, de ello se deduce que ni la anterior propietaria ni la nueva propietaria, aun cuando la arrendataria ya estaba en conocimiento que el inmueble le pertenecía a la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, no fueron debidamente notificadas de la consignación del canon de arrendamientos por ante este Tribunal de Municipio; por lo tanto no se puede validar tal actuación, en consecuencia tales consignaciones señaladas como insolutas no fueron debidamente realizadas y así se declara.
Con base a las consideraciones de hecho y de derecho expuestas, este Tribunal del Municipio Valdez del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por desalojo, interpuesta por el abogado ISMAEL LOPEZ PALIZ, actuando en su carácter de Apoderado Judicial de la ciudadana ROSA MONTERO DE PINO, venezolana, mayor de edad, domiciliada en Maturín Estado Monagas y titular de la Cédula de Identidad Nº 3.012.536, en contra de la ciudadana MARISELA GUTIERREZ, quien es venezolana, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad Nº 4.253.425, como consecuencia de ello se condena a la demandada a hacer entrega a la parte actora en las mismas condiciones que la recibió el inmueble de su propiedad ubicado en la calle Trinchera de esta Población de Guiria, Estado Sucre, consistente en una parcela de terreno y la casa sobre ella construida; inmueble que le pertenece tal y como consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna de Registro Publico del Municipio Valdéz del Estado Sucre, bajo el Nº 38, tomo 1, de fecha 16 de Febrero del 2000.
Por cuanto los cánones de arrendamientos se encuentran depositados en este Tribunal de Municipio, indicados a lo largo de este fallo, puede el demandante disponer de ellos.
Se condena en costa a la parte perdidosa.
De conformidad con lo dispuesto en los artículos 247 y 248 del Código de Procedimiento Civil, publíquese y regístrese la presente Sentencia.
Notifíquese a las partes, por cuanto la presente sentencia fue publicada fuera del lapso legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado del Municipio Valdéz del estado Sucre a los dieciséis (16) día del mes de Junio del dos mil ocho (2008).
LA JUEZA
ABG. ZULEIMA AGUILERA LEZAMA
LA SECRETARIA
DAMELIS BETANCOURT BRITO
En la misma fecha, previa las formalidades de Ley, siendo las 3:15 pm. Se publicó y registró la anterior sentencia. Conste.-
LA SECRETARIA
DAMELIS BETANCOURT BRITO
ZAL/zal.-
Exp: 021-08.-