TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.

Vistos Sin Informes de las Partes.-

Fue presentado en fecha del Tres (03) de Junio del Dos Mil Ocho (2.008), escrito de demanda de RESOLUCIÒN DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, por el abogado JOSÉ CAMPOS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 93.469, actuando con el carácter de Apoderado Judicial de la Ciudadana NEREIDA RENGEL GÒMEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 16.257.740, tal como se observa de poder, anexado “a”.-
Alega el Apoderado Judicial, que en fecha del 01 de Enero del 2.006, mediante autorización dada a la ciudadana NEREIDA GÓMEZ, titular de la Cedula de Identidad Nº 5.076.909, quien es la madre de la propietaria del inmueble, lo cual anexa marcado “b”, procedió a celebrar contrato de arrendamiento con el Ciudadano JUAN REYES, titular de la Cédula de Identidad Nº 11.439.557, sobre un inmueble, propiedad de Nereida Rengel Gómez, consistente en una casa, ubicada en Guayacán de las Flores, Jurisdicción del Municipio Bermúdez del Estado Sucre, distinguida con el Nº 08, vereda 03, Sector.
Que el canon de arrendamiento para el momento de la firma del contrato de arrendamiento era de un (1) año y de Bolívares (200.000,00 Bs.), que se cumplía extemporáneamente y no como reza la cláusula Nº 2 del contrato de arrendamiento. Que se le notifico por escrito al Ciudadano Juan Reyes, del vencimiento del contrato, lo cual se negó a firmar, cuyo anexo acompaña “d”, para dar cumplimiento a la cláusula Nº 11; que el comportamiento de Juan Reyes, fue grosero, alegando que tenían que darle Un (1) año de Prorroga, para desocupar el inmueble, cosa que se acepto, el cual comenzaría a correr desde el 01 de Enero del 2.007, debiendo terminar en fecha del 17 de Enero del 2.008. Que vencido el lapso de prorroga, el arrendatario ha continuado ocupando el inmueble.
Que el demandado no ha pagado los cánones de arrendamiento vencidos correspondientes a los meses, Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2.008. Que en reiteradas oportunidades ha solicitado la entrega del inmueble desde la fecha de vencimiento del contrato, sin que hasta la fecha el arrendatario haya cumplido y mucho menos con el pago de los cánones de arrendamiento. Que en vista del incumplimiento del arrendatario, con el pago de los cánones de arrendamiento, así como el termino del contrato de prorroga, que el arrendatario continua ocupando el inmueble, incumpliendo su obligación principal como es el pago del canon de arrendamiento y la entrega formal del inmueble.
Fundamenta el actor la demanda en los artículos 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y los artículos 1.160, 1.271, 1.579, 1.592 ordinales 1º y 2º, 1.594 y 1.167 del Código Civil.
Que de los hechos narrados se evidencia el cumplimiento de las obligaciones principales del arrendatario como son dar uso al bien en el término pactado y pagar el canon de arrendamiento. Que se pacto que el termino del contrato seria por un año y posteriormente se produjo la prorroga legal y vencida esta el arrendatario no ha cumplido con la obligación de entregar el inmueble, lo que le da derecho a demandar como en efecto lo hace por Resolución de Contrato de Arrendamiento, conforme a las normas citadas, al ciudadano JUAN REYES, titular de la Cédula de identidad Nº 11.439.557, así como a la desocupación del inmueble antes descrito y de manera subsidiaria al pago de OCHOCIENTOS BOLÍVARES FUERTES (Bs.F. 800,00), por concepto de pagos de cánones de arrendamiento.-
Estima el actor la presente demanda en la cantidad de OCHOCIENTOS BOLIVARES FUERTES. (Bsf. 800,00), Igualmente solicita se decrete medida preventiva de Secuestro sobre el inmueble arrendado de conformidad, con lo previsto en el artículo 599 ordinal 7° del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 06 de Junio del 2.008, el tribunal admitió la presente demanda y se emplazó al ciudadano Juan Reyes, a comparecer por ante este Juzgado, al Segundo día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda y en cuanto a la medida de secuestro solicitada el Tribunal, acordó proveer por auto separado. F 18
Al folio 20, corre inserta diligencia de fecha 17 de Junio del 2.008, suscrita por el Ciudadano Alguacil de este Tribunal, dejando constancia de haberse entrevistado con el ciudadano Juan Reyes, parte demandada, quien no quiso firmar el recibo de citación.-
Por auto de fecha 20 de Junio del 2.008, el tribunal acordó, librar Boleta de Notificación a la parte demandada, de conformidad con lo previsto en el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, acto que se cumplió según se observa de los folios 29, 30, 31 y 32.-
A los folios 33 y 34, corre inserto escrito de contestación a la demanda, presentado en fecha del 08 de Julio del 2.008, por el abogado PEDRO ROBERTO VARGAS CASTILLO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 54.343, actuando con el carácter de apoderado judicial del ciudadano JUAN EDUARDO REYES FERMIN, titular de la cédula de identidad Nº 11. 439.557, según poder anexo “A”, y expuso lo siguiente:
Que niega rechaza y contradice en todas y cada una de sus parte, tanto en los hechos como en el derecho, la demanda de Resolución de Contrato, que pretende la ciudadana NEREIDA RENGEL GÓMEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 16.257.740. Que la parte demandante inicio el presente juicio manifestando que el día 01 de Enero del 2.006, mediante autorización que hizo su madre, para que realizara contrato de arrendamiento del inmueble de su propiedad con su representado, el cual era de Un (1) año y por un monto de Doscientos Mil Bolívares y que una vez vencido el mismo le notificó por escrito a su representado para que desocupara, el cual no quiso firmar, manifestando que tenían que darle un año de prorroga, el cual fue firmado por su representado, sin el mas mínimo motivo de mala fe de no desocupar el inmueble.-
Que la parte actora manifiesta en el libelo de demanda ser propietaria de dicho inmueble, que su propietaria es la ciudadana NEREIDA LUCIA GÓMEZ DE RENGEL, madre de la demandante, que se puede evidenciar la mala fe, con que se ha actuado en contra de su representado, por cuanto no es del 2.006, que su representado es inquilino del inmueble sino desde el año 2.002, tal como lo demuestra el contrato de arrendamiento que realizo con la ciudadana NEREIDA LUCIA GÓMEZ DE RENGEL, que anexa “b”, que por tal motivo, niega , rechaza y contradice, lo expuesto por dicha ciudadana, alegando que su representado no se le dio el derecho que tenía como inquilino del inmueble, de Preferencia, que por Ley le corresponde, de conformidad con lo previsto en el artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.-
Que está comprobado que su representado fue inquilino de dicho inmueble, desde el año 2.002 hasta el 2.005, fecha en el cual fue vendido dicho inmueble, sin notificar al arrendatario, con las formalidades del artículo 44 de dicho Decreto-Ley.
Que por tal motivo, en nombre de su representado solicita la Nulidad de la Venta, realizada a la ciudadana NEREIDA RENGEL GÓMEZ, así como ejercer el retracto legal arrendaticio, a fin de que deje sin efecto el contrato de arrendamiento realizado en Enero del 2.006 y el Documento de prorroga realizado en Enero del 2.007, con la ciudadana NEREIDA RENGEL GÓMEZ.-
Que por lo antes expuesto solicita se declare Sin Lugar, la demanda, incoada por la ciudadana NEREIDA RENGEL GÓMEZ.-
Llegada la oportunidad para promover pruebas, ambas parte ejercen su derecho Constitucional.-
El apoderado judicial de la parte actora, en el Capitulo primero, invoco el merito favorable de los autos, cuyo alegatos no entra analizar quien suscribe por no ser objeto de valoración de pruebas. Al capitulo segundo, promovió, documentos Privados (cheques), emanados de la cuenta corriente, propiedad del ciudadano Juan Reyes, parte demandada, documentos que el sentenciador tiene como reconocidos, por cuanto los mismos no fueron impugnados en su oportunidad, tal como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
De las pruebas promovidas por el apoderado judicial de la parte demandada, se observa la capitulo primero, que reproduce el merito favorable de autos, que favorecen a su representado, alegatos que el Sentenciador no aprecia por no ser objeto de valoración de pruebas y al capitulo segundo, solicita se le conceda el derecho a repreguntar los testigos que presente la demandante, al respecto considera quien suscribe que esta prueba, (testigo), de repreguntarlos, es un derecho de las partes en el proceso, por eso considera quien suscribe, que esta demás solicitar tal derecho, por ser este de Rango Constitucional.-
Admitidas las pruebas promovidas por las partes y vencido el lapso probatorio, la causa entro en estado de Sentencia, por auto del Tribunal en fecha del 22 de Julio del 2.008.

Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hace, previas las siguientes consideraciones:

I
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA.

La parte actora apoyó su pretensión en los siguientes alegatos:
Que en fecha del 1º de Enero del 2.006, mediante autorización de la ciudadana NEREIDA GÓMEZ, procedió a celebrar un contrato de arrendamiento con el ciudadano Juan Reyes, sobre una casa propiedad de la ciudadana NEREIDA RENGEL GÓMEZ.-
Que el contrato se realizo por Un (1) año, con un canon de arrendamiento de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00).-
Que se firmo un contrato de prorroga por Un (1) año que venció en fecha del 15 de Enero del 2.008.-
Que el arrendatario adeuda los meses de FEBRERO, MARZO, ABRIL y MAYO del 2.008.-

II
ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA.

En la oportunidad de la contestación de la demanda, el apoderado judicial, negó, rechazó y contradijo, en todas y cada una de sus partes la demanda de resolución de contrato, alegando a su favor, que la demandante no es propietaria del inmueble. Que su representado es inquilino desde el año 2.002 y no desde el año 2.006, como lo alegan la demandante.
Que a su representado no se le dio el derecho de preferencia ofertiva, tal como lo señala el Decreto- Ley de Arrendamientos.-

III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR.

Establecidos los hechos en la forma que antecede, pasa este Tribunal a decidir en los términos siguiente:
La ley de arrendamientos inmobiliarios, tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses.-
De allí, que la eficacia del contrato de arrendamiento, se basa no solo en la solvencia del arrendatario, suficiente para pagar los cánones de arrendamiento convenidos, sino también en la posibilidad legal de obtener la inmediata desocupación del inmueble en caso de incumplimiento del arrendatario.
Desde este punto de vista y teniendo en consideración lo alegado por las partes, pasa este tribunal al análisis de los hechos que resultaron controvertidos en el presente juicio, a los efectos de determinar a quien corresponde la carga de la prueba, según las distintas afirmaciones de hecho que se realizaron, así como a la valoración de la pruebas traídas por las partes al proceso en apoyo a sus pretensiones, todo de conformidad con lo previsto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual el juez tiene que decidir conforme a lo alegado y probado en autos.-
Ahora bien, del escrito de contestación a la demanda, se observa que el demandado, convino en aceptar su condición de arrendatario del inmueble antes descrito y cuya propietaria es o fue la ciudadana NEREIDA LUCIA GÓMEZ DE RENGEL, de la que se infiere que al no tratarse de hechos controvertidos por haber sido aceptado expresamente por las partes, no requieren ser objeto de pruebas de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.-
Ahora bien, en el presente caso observa el Sentenciador que la acción principal, fue la resolución del contrato por falta de pago y en este caso, ha sido criterio jurisprudencial, que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino la obligación que tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar sino se demuestra.-
Es decir que la prueba de solvencia recae, sobre el inquilino y no sobre el arrendador. Por eso dice el Tribunal Supremo de Justicia lo siguiente: “al actor le basta solo demostrar la obligación que incumbe al demandado, en manera alguna el hecho negativo de éste, de no querer pagarle aquél”
De las pruebas presentadas por el apoderado judicial de la parte actora, que riela a los folios 6 y 7, se infiere, que el inmueble fue dado en venta por la ciudadana NEREIDA LUCIA GÓMEZ VALLENILLA, titular de la Cédula de Identidad Nº 5.076.909, a la ciudadana NEREIDA DEL VALLE RENGEL GOMEZ, en fecha del 6 de Junio del 2.005, es decir que para la fecha en que fue dada en venta el inmueble, el ciudadano Juan Reyes, era inquilino del inmueble, desde el mes de Noviembre del Dos Mil Dos (2.002).
Ahora bien, considera quien suscribe que en el presente caso la ciudadana NEREIDA GÓMEZ DE RENGEL, debió notificar de la venta al ciudadano Juan Reyes, para que este ejerciera su derecho de preferencia, tal como lo señala el artículo 42 del Decreto Ley, que en su parte final señala como condición que el inquilino se encuentre solvente en el pago y que a pesar de que evidentemente existen una violación de la norma antes señalada, en el sentido de que la actora alega que el ciudadano Juan Reyes, esta insolvente de los meses de Febrero, Marzo, Abril y Mayo del 2.008, lo que hace presumir que al momento de realizarse la venta estaba solvente con el pago.-
De la autorización, que riela al folio 11, de documento Privado en copia simple, que en modo alguno, que no surte ningún valor probatorio, se puede evidenciar, que el mismo fue realizado en fecha del 15 de Diciembre del 2.006 y del contrato de arrendamiento que rielan a los folios 12 al 14, de fecha 1º de Enero del 2.006 se observa de la cláusula Primera lo siguiente: Que la arrendadora da en arrendamiento al el arrendatario, un inmueble (Tipo casa) de su legitima propiedad……”(subrayado del Tribunal).-
Es decir que la ciudadana NEREIDA LUCIA GÓMEZ DE RENGEL, actuaba como propietaria del inmueble y no como autorizada de la ciudadana NEREIDA GÓMEZ RENGEL.
El artículo 7 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, señala lo siguiente:
“Los derechos que la presente Ley establece para veneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.”
Igualmente señala el artículo 38 ejusdem:
……..llegado el día del plazo estipulado, este se prorrogara obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.”
La excepción a esta norma la establece el artículo 40, cuando señala que el inquilino no estuviere incurso en el incumplimiento de sus obligaciones.-
Por cuanto no trajo a los autos prueba alguna que llevara a la convicción del juez de que efectivamente había cumplido con el pago y como consecuencia de ello es improcedente la prorroga legal y menos aun solicitar el derecho de preferencia, por los motivos antes señalados.

Por todo lo antes expuesto, es por lo que este Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, Administrando Justicia en nombre de la Republica Bolivariana de Venezuela y Por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR, la demanda de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE ARRENDAMEINTO, incoado por el abogado JOSÉ CAMPOS, actuando con el carácter de apoderado judicial de la Ciudadana NEREIDA RENGEL GÓMEZ, contra el Ciudadano JUAN REYES, representado por su Apoderado Judicial PEDRO VARGAS. Ambas partes identificados en autos. En consecuencia se declara Resuelto el contrato de arrendamiento del inmueble consistente en una casa ubicada en la urbanización Guayacán de las flores, casa Nº 08, Vereda 3, Sector 1 del Municipio Bermúdez del Estado Sucre. Se condena al demandado Ciudadano JUAN EDUARDO REYES CASTILLO, a entregar el inmueble dado en arrendamiento, así como el pago de OCHOCIENTOS BOLÍVARES (Bs. F. 800,00), como pago de los cánones de arrendamiento.-
De conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena en costas al demandado, por haber resultado totalmente vencido en el presente proceso.-
Publíquese, regístrese y déjese copia de la presente sentencia Dada, sellada y firmada en la sala de despacho del Juzgado del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en Carúpano a los Veintinueve (29) días del mes de Julio del Dos Mil Ocho (2.008). Años 198º de la Independencia y 149º del a Federación.-
EL JUEZ,
Dr. Miguel Ángel Cordero.-
EL SECRETARIO,
Abg. Osman Monasterios B.-

La presente sentencia fue publicada el día de su fecha a las 2:30 p.m., previas las formalidades de ley. Conste.-

EL SECRETARIO,
Abg. Osman Monasterios B.-

Exp.: 4.945.-