TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.-

Vistos Sin Informes de las Partes.-

Presentado el escrito en fecha del 21 de Noviembre del 2.007, por los abogados GERTRUDIS MARCANO SALAZAR y CARLOS ENRIQUE MENESES CARABALLO, inscrito en el Inpreabogado bajo los Nos. 41.982 y 44.874, respectivamente, actuando con el carácter de Apoderados Judiciales del Ciudadano PEDRO JULIO VÁSQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nro. 506.825, según se observa del documento poder anexo “A”, incoaron demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, a la Sociedad de Comercio “KARUPANA F.M., C.A.”, representada por el Ciudadano NAPOLEÒN BARRIOS BUCCE, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.800.649 y expusieron lo siguiente:
“Que en fecha del 26 de Junio del 2.004, su representado, celebró contrato de arrendamiento inmobiliario con la Sociedad de comercio “KARUPANA FM., C.A.” representada por el ciudadano NAPOLEÒN BARRIOS BUCCE, un local comercial distinguido con el Nº B-3, del Centro Comercial SIGLO XX, planta mezzanina, ubicado en la calle Juncal, Nº 45 de esta ciudad de Carúpano, Estado Sucre, el cual pertenece a la comunidad de hermanos, los ciudadanos Gustavo Vásquez Núñez y Jesús Aquiles Vásquez Núñez, tal como se observa de los anexos “B”.-
Que dicho contrato comenzó el día 26 de Junio del 2.004 y su vencimiento era el día 26 de Junio del 2.005, renovándose Un (1) año más, tiempo que transcurrió desde el día 26 de Junio del 2.005 hasta el día 26 de Junio del 2.006.-
Que antes de vencer la ultima fecha, su representado envió carta de desahucio al representante legal de la sociedad de comercio “KARUPANA FM., C.A.”, informándole las causas de
no prorroga del contrato y que a partir del 26 de Junio del 2.006 se le concedería la prorroga legal, establecida en el literal “b” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios. Que la empresa debió entregar el inmueble en fecha del 27 de Junio del 2.007. Que esa comunicación fue recibida y firmada por el representante legal de dicha empresa; quien manifestó que CONATEL, amparaba a la empresa “KARUPANA FM., C.A.”.-
Que ante esa situación su mandante consulto a CONATEL, tal como se observa del anexo “D”.-
Que el artículo 1.159 del Código Civil, establece que los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes, que habiéndose celebrado un contrato de arrendamiento entre su representado y KARUPANA FM., C.A., ésta ultima en calidad de arrendataria, debe aceptar la Fuerza de Ley, del contrato, tal como lo señala la cláusula Cuarta.-
Que el artículo 1.599 del Código Civil, estipula que “si el contrato se ha hecho por tiempo determinado concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.-
Que el artículo 1.600 ejusdem, estipula “si ha habido desahucio, el arrendatario aun cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tacita reconducciòn”.-
Que no hay excusa legal para que la inquilina “KARUPANA FM., C.A.”, por intermedio de su representante legal, no haga entrega material del inmueble que ocupa en calidad de arrendatario libre de personas y cosas, porque de lo contrario constituiría un incumplimiento del contrato de arrendamiento.-
Que el siguiente procedimiento lo prevé, el artículo 33 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y por cuanto ha sido imposible llegara un arreglo amistoso con la sociedad de comercio “KARUPANA, FM., C.A., en nombre de su representado ciudadano PEDRO JULIO VÀSQUEZ, recurren para demandar como en efecto lo hacen a la Sociedad de Comercio KARUPANA FM., C.A., representada por el ciudadano NAPOLEÓN BARRIOS BUCCE, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Así mismo solicitan, se condene a la demandada a cancelar la cantidad de Doscientos Mil Bolívares (Bs. 200.000,00) diarios, por cada día que transcurra en el inmueble; a entregar el inmueble libre de personas y cosas, y a pagar las costas y costos del proceso.-
Solicitan igualmente, que de conformidad con lo previsto en el ordinal 7º del Artículo 599 del Código de Procedimiento Civil, se decrete el Secuestro del Inmueble, por vencimiento del término tal como consta del anexo marcado “B” y se acuerde el depósito en la persona del ciudadano Pedro Julio Vásquez.-
Que estiman la demanda en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÌVARES (Bs. 5.000.000..00).-
Que fundamentan la presente acción en los artículos 1.159, 1.160. 1.599 y 1.601 del Código Civil, en el literal “b” del artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y en la Cláusula Tercera de dicho contrato de arrendamiento.-
Por auto de fecha 26 de Noviembre del 2.007, el tribunal admitió la presente demanda y emplazo al ciudadano NAPOLEÓN BARRIOS BUCCE, en su carácter de representante de la Sociedad de Comercio “KARUPANA FM, C.A.”, a comparecer por ante este despacho al Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda. F 23
A los folios 25 y 26, corre inserta, diligencia presentada por el Alguacil de este Juzgado de fecha 7 de Diciembre del 2.007, dejando constancia de haber practicado la Citación personal del Demandado.-
A los folios 27 al 31, corre inserta inscrito de contestación de demanda, presentado en fecha del 12 de Diciembre del 2.007, por el ciudadano LUIS NAPOLEÓN BARRIOS BUCCE, venezolano, mayor de edad y titular de a cédula de identidad Nº 2.800.649, actuando con el carácter de representante de la Sociedad Mercantil “KARUPANA FM, C.A.”, según documentos anexos “A”. Asistido del Abogado LUIS ARTURO IZAGUIRRE UGAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 64.112 y expuso lo siguiente:
“Que antes de dar contestación al fondo de la demanda, quiere señalar, que la empresa que representa, presta un servicio público de radiodifusión operando la Emisora en Frecuencia Modulada (FM) denominada KARUPANA 105.5
Que en ningún momento ha manifestado a persona alguna que CONATEL, ampare a la empresa KARUPANA FM, lo cual afirma el actor en su demanda.-
Que manifestó a la encargada o empleada del ciudadano PEDRO JULIO VÀSQUEZ, que cualquier mudanza que tenga que hacer una emisora de radio, como lo es KARUPANA 105.5 y sus equipos, debe ser notificada a CONATEL y obtener autorización de ella. Que no hubo ninguna actitud de su parte que ameritara comunicación dirigida a CONATEL, por el copropietario del inmueble.-
De la contestación.

Que niega, rechaza y contradice, por ser totalmente falso que su representada haya incumplido de alguna manera el contrato de arrendamiento del local comercial en el que operan sus estudios.
Que en atención a las características del arrendamiento es menester tener presente lo establecido en el artículo 1.614 del Código Civil.
Que lo cierto es que suscribió a nombre de su representada un contrato de arrendamiento del local señalado en el escrito libelar, para que allí funcionara la sede de la emisora de radiodifusión. Que también es cierto que una vez vencido el termino establecido en el contrato, su representada, siguió ocupando el inmueble in comento y el propietario continuo recibiendo los cánones de arrendamientos desde el vencimiento del contrato, hasta que se negara a recibirlos a mediados del año 2.007, lo que lo hizo acudir a este Tribunal, para hacer consignaciones de los cánones debidos, tal como consta del expediente de solicitud Nº 504. Que el ciudadano PEDRO JULIO VÀSQUEZ, fue notificado de la Oferta Real de Pago y no hizo ninguna oposición.
Que anexa la relación de pagos de los cánones de arrendamientos, así como los consignados por ante este tribunal. Que igualmente hace valer lo dispuesto en el artículo 1.600 del Código Civil.-
Que se encuentran en presencia de un Contrato de Arrendamiento a Tiempo Indeterminado y por tanto las reglas que deben operar, son distintas a las señaladas por los demandantes.-
Que los demandantes han centrado sus planteamientos, como si se tratase de un contrato a tiempo cierto, cuando por las razones argüidas se está en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.-
Que la ley establece que las notificaciones de desalojo deben hacerse de una forma indubitable y a través de un funcionario que de fe pública de ella es decir a través de un Notario o de un Tribunal lo cual no ha sucedido en el presente caso.-
Que no sabe, de donde sacan los actores que de un contrato de arrendamiento, cuyo canon sea de DOSCIENTOS MIL BOLÌVARES, mensuales, pueda esa misma cantidad de dinero, ser pretendida diariamente por conceptos de daños y perjuicios. Que es una relación 1 a 30, que haciendo un ejercicio mental, establecería por el uso del inmueble un pago de SEIS MILLONES DE BOLÌVARES. Siendo entonces la estimación del valor de la demanda en CINCO MILLONES DE BOLÌVARES, es un artificio, solo para que el tribunal sea competente.-
Que les parece una aberración del actor la solicitud del secuestro, por cuanto no señala las razones, por la cual pudiera haber la posibilidad de que la sentencia pudiera ser incumplida, razón que no existe por cuanto los cánones y demás obligaciones de la arrendataria han sido totalmente satisfechos.-
Que por lo antes señalado niega, rechaza y contradice, la demanda interpuesta en contra de su representada, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO. Que en ningún momento su representada ha dejado de cumplir con el contrato suscrito, ni cuando se estableció a tiempo determinado, ni cuando se convirtió en contrato a tiempo indeterminado. Que hace valer el artículo 1.592 del Código Civil; que su representada ha cumplido con las obligaciones señaladas en dicho artículo, al igual que las demás establecidas en el contrato.-
Que anexa junto con dicho escrito copia de los estatutos de su representada, constancia de pago de los cánones de arrendamientos.-
Que solicitan al Tribunal que en la definitiva declare Sin Lugar la pretensión del demandante.-
Abierto el procedimiento a pruebas ambas partes hicieron uso de ese derecho y promovieron sendos escritos cursantes a los folios 88 y su vto. de la parte demandada y 90 al 91 de la parte demandante.-
Del escrito de pruebas, de la parte demandante, el sentenciador no entra analizar el particular primero, por no ser objeto de valoración de pruebas, así como el alegato previsto en el particular segundo, por cuanto los hechos alegados, en el escrito de demanda, no son objetos de valoración de pruebas. Al particular Tercero, hace valer en todo su valor probatorio, contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, cuyo documento tiene quien suscribe como reconocido, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Promueve al capitulo Cuarto, y hace valer en todo su valor probatorio la carta de desahucio, que realizara el ciudadano Pedro Julio Vásquez, arrendador del inmueble, al Ciudadano Napoleón Barrios Bucce, representante de KARUPANA 105.5, documento que se tiene como reconocido, de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Igualmente reproduce y hace valer en todo su valor probatorio notificaciones que rielan a los folios 17, 18 y 19, al Presidente y demás miembros de la Junta Directiva de KARUPANA 105.5, donde se le manifiesta la decisión de dar fin a la relación arrendaticia y cuyos documentos valora quien suscribe bajo la figura de reconocido, tal como lo señala el articulo 444 ejusdem. Al capitulo Quinto, hace valer en todo su valor probatorio documento que corre inserto al folio 22, contentivo de la respuesta de CONATEL, documento que aprecia el sentenciador por tener relación con la presente causa.-
La parte demandada, en su escrito, reprodujo el merito favorable los recibos de pagos de los cánones de arrendamientos. Documentos que el sentenciador tiene como reconocidos, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Admitidas las pruebas promovidas por las partes y vencido el lapso probatorio, la causa entró en estado de sentencia.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Establecidos los hechos en la forma que antecede, pasa este Tribunal a decidir en los siguientes términos:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses.
De allí, que la eficacia del contrato de arrendamiento, se basa no solo en la solvencia del arrendatario suficiente para pagar los cánones convenidos; sino también en la posibilidad legal del arrendador de obtener la inmediata desocupación del inmueble en caso de incumplimiento del arrendatario.
Desde este punto de vista y teniendo en consideración lo alegado por las partes, pasa este Tribunal al análisis de los hechos que resultaron controvertidos en el presente juicio, a los efectos de determinar a quien corresponde la carga probatoria según sus distintas afirmaciones de hecho que se realizaron, así como a la valoración de las pruebas traídas por las partes al proceso en apoyo a sus pretensiones; todo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el Juez tiene que decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
Del escrito de contestación a la demanda se observa que la demandada convino en aceptar su condición de arrendataria del inmueble objeto de esta demanda, propiedad de ciudadano PEDRO JULIO VÀSQUEZ, desde el 24 de Junio del 2.004 y su vencimiento era el día 26 de Junio del 2.005 y que dicho contrato fue renovado Un (01) año más, de lo que se infiere que al no tratarse de hechos controvertidos por haber sido aceptados expresamente por las partes, no requieren ser objeto de pruebas de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En contraposición a las afirmaciones de la parte actora, la demandada adujo en su defensa situaciones de hecho, que sí son objeto de pruebas tal como lo previene el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1.352 del Código Civil:
Al efecto señalo el demandado, que “se encuentran en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, y por tanto las reglas que deben operar en el mismo son otras totalmente distintas a las señaladas por los demandantes. Que los demandantes han centrado su planteamiento como si se tratara de un contrato a tiempo cierto, cuando por las razones argüidas estamos en presencia de un contrato a tiempo indeterminado.”
“Que por otra parte, las notificaciones de desalojo o que pretendan el mismo, debe hacerse de manera indubitable y a través de un funcionario que de fe pública de ella.”
Ahora bien, considera quien suscribe, que el contrato puede ser a tiempo indeterminado por dos razones: a) por no haberlo determinado las partes en el contrato o b) por haber operado la “Tácita Reconducciòn”, tal como lo prevé el artículo 1.600 en concordancia con el artículo 1.614 del Código Civil, que señala lo siguiente:
“En los arrendamientos hechos por tiempo determinado, si el inquilino continuare ocupando la casa después del vencido el termino, sin oposición del propietario, se juzga que el arrendamiento continúa bajo las mismas condiciones, pero respecto al tiempo, se procederá como los que se hacen sin tiempo determinado”.-
El artículo 1.599 ejusdem, establece lo siguiente: “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio.”
El artículo 1.601, del Código Civil, prevé: “Si ha habido desahucio, el arrendatario, aún cuando haya continuado en el goce de la cosa, no puede oponer la tácita reconducciòn”.
Sin duda alguna, que el Legislador, en las normas antes señaladas, trata en cierta forma de proteger al inquilino, como el débil jurídico de estos contratos y a la entrada en vigencia del novísimo Decreto-Ley de Arrendamientos inmobiliarios, estableció normas, derechos y obligaciones, que en cierta forma, tienden a proteger más al arrendatario.-
En el caso de marras, observa el sentenciador que efectivamente, el inquilino continuó ocupando el inmueble, pero que el arrendador, según se desprende de los folios 17, 18 y 19, ha notificado al arrendatario, su interés en no renovar contrato y haciéndole saber lo dispuesto en el artículo 38 “b” de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no siendo desconocidos dichos documentos en su oportunidad por el demandado.-
Ahora bien, es criterio jurisprudencial, que para que sea procedente la Tácita Reconducciòn, se requiere tres (3) extremos fundamentales exigidos por el artículo 1.614 del Código Civil, ellos son: 1) Que se trate de un arrendamiento hecho por tiempo determinado, 2) Que el inquilino continuare ocupando el inmueble después de vencido el contrato y 3) Que no haya oposición del Propietario. Por cuanto este último supuesto se ha cumplido en el caso en análisis, tal como se desprende de los folios up-supra, señalados, es por lo que forzosamente considera quien suscribe que la presente causa debe ser declarada Con Lugar. Así se decide.-
Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley declara CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por el ciudadano PEDRO JULIO VÀSQUEZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 506.825, representado judicialmente por los Abogados GERTRUDIS MARCANO SALAZAR y CARLOS ENRIQUE MENESES CARABALLO, de este domicilio, titulares de las Cédulas de Identidad Nº 6.951.130 y 4.295.485 e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 41.982 y 44.874, respectivamente, contra el ciudadano LUIS NAPOLEÒN BARRIOS BUCCE, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad Nº 2.800.649, en su condición de representante de la Sociedad Mercantil “KARUPANA FM, C.A., inscrita ante el Registro Mercantil, llevado por ante el Tribunal de Primera Instancia Civil y Mercantil de este Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre, en fecha del Cuatro (4) de Junio del Dos Mil Tres (2.003), inscrita bajo el Nº 34, Tomo 1-A, de los Libros de Registros de Comercio, quien actuó debidamente asistido judicialmente por el Abogado LUIS ARTURO IZAGUIRRE UGAS, venezolano, mayor de edad de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº 3.945.831 e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nº 64.112.
En consecuencia se ordena a la demandada a entregar el inmueble constituido por un local comercial, distinguido con el Nº B-3 del Centro Comercial SIGLO XX, planta Mezzanina, ubicado en la Calle Juncal Nº 45, de esta ciudad de Carúpano, Municipio Bermúdez del Estado sucre, al demandante, totalmente desocupado de personas y cosas.
A pagar la cantidad de Mil Bolívares (Bs. 1.000) o su equivalente a Un Bolívar Fuerte (Bs.f. 1,00), por los días transcurrido después del vencimiento de la Prorroga del Contrato, según convención de la cláusula Décima Tercera, del contrato de arrendamiento.-
Queda la demandada condenada en costas de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Carúpano a los Dieciséis (16) días del mes de Enero de Dos Mil Ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. MIGUEL ANGEL CORDERO.-

EL SECRETARIO,
Dr. OSMANMONASTERIOS.-
Nota: En la misma fecha se publico la sentencia a las 10:00 a.m. previas las formalidades de Ley.- Conste.-
EL SECRETARIO,
Dr. OSMAN MONASTERIOS.-

Exp.: 4.914.-