REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO DEL MUNICIPIO BERMÚDEZ DEL SEGUNDO CIRCUITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE.



Vistos Sin Informes de las Partes.-



En escrito de demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, presentado en fecha del Veintisiete (27) de Noviembre del 2.007, por la ciudadana MERCEDES JOSEFINA MARCANO DOMINGUEZ, titular de la Cédula de Identidad Nº 2.674.036, asistida del abogado JACOBO RODRÍGUEZ GUILARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 479, contra la ciudadana MARTHA VERDECAMPO DE SALAYMEH, expuso lo siguiente:
Que es legitima propietaria de un local Comercial, signado con el Nº 15, ubicado en la Calle “el Mercadito” de Carúpano, Jurisdicción de la Parroquia Santa Catalina Municipio Bermúdez del Estado Sucre, tal como consta de documento que rielan a los folios 8 y 9 de la presente causa.-
Que dicho local comercial lo cedió en arrendamiento a la ciudadana MARTHA VERDECAMPO DE SALAYMEH, en fecha del 30 de Marzo del 2.005. Que en la cláusula Segunda del contrato se estableció un lapso de Un (1) año prorrogable a voluntad de las partes. Que el canon de arrendamiento se convino en la cantidad de Doscientos Cincuenta Mil Bolívares (Bs.250.000.00) mensuales. Que en la cláusula Cuarta la arrendataria declara recibir el local en perfecto buen estado.
Que la prorroga del contrato era voluntad de ambas partes. Que ello era obligatorio para que se diera la prorroga, que la aceptación de parte de la arrendadora no se dio, que antes del vencimiento del contrato, el cual se produjo automáticamente el Primero de Abril del 2.006, le participo a la arrendataria mediante carta, que no quiso recibir y firmar, que no le prorrogaría el lapso de duración del contrato y se vio en la necesidad de hacerlo mediante la Notaria Publica, tal como consta del anexo “B”.
Que después del vencimiento del contrato, que operaria del 30 de Marzo al 1º de Abril del 2.006, no le recibió pago del canon de arrendamiento, aun cuando estaba atrasado el mes de Febrero. Que ante la notificación realizada por la Notaria y su negativa ha aceptarle canon de arrendamiento, comenzaron a depositar por ante este Tribunal, tal como se observa del expediente signado con el Nº 474.-
Que el contrato es a tiempo determinado, el cual se inicio el 30 de Marzo del 2.005 cuyo vencimiento opero entre el 30 de Marzo al 1º de Abril del 2.006, el cual anexa original. Que alega a su favor y en contra de la arrendataria: “El incumplimiento de sus obligaciones contractuales o legales, toda vez que ha hecho remodelaciones sin su autorización y ha deteriorado el local, con lo cual perdió el derecho de Prorroga Legal, lo cual demostrara en su oportunidad. Que rechaza la Prorroga Legal, que está ejerciendo la acción de resolución o cumplimiento de contrato, pasados como han sido Un (1) año y Siete (7) meses después del vencimiento del contrato de arrendamiento.-
Que por lo anteriormente narrado se ve en la imperiosa necesidad de acudir, por ante esta instancia para demandar como en efecto lo hace a la ciudadana MARTHA VERDECAMPO DE SALAYMEH, titular de la cédula de identidad Nº 6.156.253, para que cumpla su obligación contractual y le haga entrega del local comercial arrendado y en caso de convenir en hacerle la entrega material del inmueble arrendado se le imponga el pago de las costas procesales, que acompaña contratos de arrendamientos signados “A y B” y la Inspección Judicial.-
Fundamenta la acción en los artículos 35, 39 y 40 de la ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Código Civil: 1.594, 1.595, 1.133, 1.141 ejusdem, Código Procesal Civil: 340, 341, 342 primer aparte del 345 y 174.-
Solicita que se declare con lugar la demanda de desalojo del Local comercial y se le haga entrega material del mismo, estima el actor la acción en la cantidad de CINCO MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 5.000.000,00).-
Por auto de fecha 30 de Noviembre del 2.007, el Tribunal admitió la presente demanda y emplazó a la ciudadana MARTHA VERDECAMPO DE SALAYMEH, a comparecer por ante este Tribunal al Segundo (2°) día de despacho siguiente a su citación a dar contestación a la demanda.-
A los folios 12 y 13, corre inserta diligencia de fecha 4 de Diciembre del 2.007, suscrita por el alguacil de este tribunal, en donde deja constancia de haber citado personalmente a la demandada, ciudadana MARTHA DE SALAYMEH.-
En fecha del Seis de Diciembre del 2.007, comparece, por ante este despacho la ciudadana MARTHA MARGARITA VERDECAMPO DE SALAYMEH, asistida de la abogada GERTRUDIS MARCANO SALAZAR, inscrita en el Inpreabogado bajo el Nº 41.982 y expuso lo siguiente:
Que es cierto que es arrendataria de un local comercial signado con el Nº 15, ubicado en la calle El Mercadito, de Carúpano; que es falso de toda falsedad que la ciudadana MERCEDES JOSEFINA MARCANO DOMINGUEZ, titular de la cédula de identidad Nº 2.674.036, le haya cedido en arrendamiento el referido inmueble en fecha del 30 de Marzo del 2.005. Que la demandante y ella, suscribieron contrato de arrendamiento del local comercial en fecha del 30 de Noviembre del 95, tal como se evidencia del contrato anexo “A”. Que en la cláusula Tercera del mencionado contrato, el canon de arrendamiento era de Veinte Mil Bolívares (Bs. 20.000.00) mensuales. Que sucesivamente fueron renovando contratos, tal como se evidencia de los anexos “B, C, D, E, F, G, H, I, J”, los cuales lo único que variaba era el canon.-
Que es falso de toda falsedad, que hayan suscrito, un contrato de arrendamiento con una duración de Un (1) año, fijo, que han suscrito Once (11) contratos de arrendamientos.-
Que es falso de toda falsedad, que haya sido notificada, sobre su decisión de no renovar contrato de arrendamiento, a través de la Notaria, que los contrato son Intuito Personae, solo las partes se obligan. Que anexa, marcado “K”, constante de Dos (2) folios, copia de la presunta Notificación de fecha 29 de Marzo del año 2.006.-
Que es falso que este, atrasada en el pago de los arrendamientos, que esta solvente desde el inicio del primer contrato del local del año 1.995. Que desde Febrero del 2.006, ante la negativa de la arrendadora de recibirle el pago de las pensiones de arrendamientos vencidas, opto por consignarlas por ante este tribunal.
Que no es cierto que se este en presencia de un contrato de arrendamiento a tiempo determinado, como lo alega la actora. Que el contrato no se inicio en fecha del 30 de Marzo del 2.005, sino en fecha del 30 de Noviembre del año 95, tal como se observa del anexo “A”. Que es falso que haya incurrido, en incumplimiento de sus obligaciones contractuales, que paga puntualmente el canon de arrendamiento y mantiene el local arrendado en perfecto estado de mantenimiento, que no le ha dado un uso distinto al establecido en el contrato, ni le ha realizado remodelaciones al local. Que ha mantenido la cosa dada en arrendamiento con la diligencia de un pater familiae y por las cuales rechaza que haya perdido el derecho a la Prorroga Legal.-
Que la demandante alega que ha ejercido la acción de resolución de cumplimiento de contrato de arrendamiento, pasado como ha sido Un (1) año y Siete (7) meses después del vencimiento del contrato; que ella tiene en calidad de arrendataria 12 años, tal como lo demuestran los contratos anexos y como alega la demandante Un (1) año y Siete (7) meses del vencimiento del ultimo contrato escrito, opero la tacita reconducción, tal como lo prevé el artículo 1.600 del Código Civil.
Que el artículo 34 de la Ley de arrendamientos inmobiliarios, contempla taxativamente las causales por los cuales es procedente el desalojo, que ella no esta incursa en ninguna de esas causales.-
Que la demandante mal fundamenta su demanda, al señalar los artículos en ella contenidas. De manera que la actora no ha fundamentado su demanda en ninguna ley que guarde relación con su pretensiones y mal puede prosperar una acción de esa naturaleza, que no esta legalmente fundamentada. Finalmente pide que el presente escrito sea agregado al expediente y se declare sin lugar la demanda y se condene en costas a la demandante.-
Al folio 32, corre inserto escrito presentado en fecha del 13 de Diciembre del 2.007, presentado por la ciudadana MERCEDES JOSEFINA MARCANO DOMINGUEZ, titular de la cedula de identidad Nº 2.674.036, asistida del abogado JACOBO RODRÍGUEZ GUILARTE, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 479 y exponen: Que de conformidad con lo previsto en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, Niegan y Desconocen, los documentos que fueron acompañados en la contestación a la demanda, señalados con las letras: C; D; E; F; F: H y J, los cuales rielan a los folios 19, 20, 21, 22, 23, 24 y 26, que niegan y desconocen las firmas que aparecen al pie de esos documentos.-
Llegada la oportunidad para promover pruebas ambas partes hacen uso de su derecho, tal como se observa de los folios 36 al 37 y 43.-

Análisis de las pruebas.-

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA.-

Al Capitulo Primero: Reproduce el merito de autos que le favorecen, alegatos que el sentenciador no entra analizar, por no ser objeto de valoración de pruebas.-
Al Capitulo Segundo: Reproduce y hace valer, en todas sus fuerzas probatorias, lo argumentado en el libelo de demanda, que no fue desconocido por la demandada. Alegatos que el tribunal no analiza, por no ser objeto de valoración de pruebas.-
Al Capitulo Tercero: Reproduce y hace valer en todas sus fuerzas probatorias el contrato de arrendamientos, anexo “A”. Documento privado que el Tribunal tiene como reconocido, por cuanto el mismo no fue impugnado en su oportunidad, por la demandada, tal como lo prevé el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.-
Al Capitulo Cuarto: Reproduce y hace valer en toda su fuerza probatoria, documento de Notificación, realizado por la Notaría Pública de Carúpano, anexo “B”. Documento que es apreciado por el sentenciador en todo su valor probatorio, por ser original de documento público, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Al Capitulo Quinto: Reproduce y hace valer, la confesión hecha por la demandada, cuando acepta que su dirección es “Calle El Mercadito”. Alegatos que el sentenciador no analiza, por no ser objeto de valoración de pruebas.-
Al Capitulo Sexto y Séptimo, el Tribunal no entra a analizarlo, por cuanto, ya fue valorada al Capitulo Cuarto.
Al Capitulo Octavo: Solicita el derecho a repreguntar los testigos que presente la demandada. Alegatos que el sentenciador no analiza, por cuanto este es un derecho Constitucional, de las partes, ello es el Derecho a la Defensa.-
PRUEBAS DE LA DEMANDADA.-

Al Capitulo Primero: Reproducen y hacen valer el merito de los autos que favorecen su representada. Alegatos que el sentenciador no analiza por no ser objeto de valoración de pruebas.-
Al Capitulo Segundo: Reproducen y hacen valer en todo su valor probatorio, el contenido de la contestación a la demanda y el instrumento que lo contiene. Alegatos que no analiza quien suscribe por no ser objeto de valoración de pruebas.-
Al Capitulo Tercero: Promueven y hacen valer en todo su valor probatorio los documentos privados anexos “A, B, C, D, E, F, G, H, I y J”, que cursan a los folios 17 al 26.
Ahora bien, en relación a los documentos signados con las letras desde la “C hasta la J”, en escrito presentado en fecha del 13-12-2007, por el apoderado judicial de la parte actora, fueron desconocidos en su oportunidad, con fundamento en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil.
En tal sentido y por cuanto no consta de las actas, que forman dicha causa, que la parte demandada no probo la autenticidad, de tales documentos, como lo señala el artículo 445 del Código de procedimiento Civil, es forzoso determinar que carecen de valor probatorio.-
Al Capitulo Cuarto: Promueve la prueba de Inspección Judicial, cuyas resultas rielan al folio 47 y que este tribunal aprecia en todo su valor probatorio, ello de conformidad con lo previsto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.-
Siendo la oportunidad para decidir, este Tribunal lo hacen previas las siguientes consideraciones:
I
ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA
La parte actora apoyó su pretensión en los siguientes alegatos:
- Que en fecha 30 de Marzo del 2005 su mandante había celebrado un contrato de arrendamiento de un Local Comercial, a tiempo determinado por un término de Un (01) año fijo con la ciudadana MARTHA VERDECAMPO DE SALAYMEH.
- Que dicho contrato había entrado en vigencia a partir del 30-03-2005 cuyo vencimiento fue el 30-03-2006.
- Que dicha duración está prevista en la cláusula Segunda del mencionado contrato.
- Que en dicho contrato se había convenido optativamente en una Prorroga, pero acondicionado a la voluntad de ambas partes y que en fecha del 29 de Marzo del 2.006, se traslado y constituyó con la Notaría Pública de Carúpano y notifico al esposo de la demandada ciudadano MUHANNAD SALAYMEH, esposo de la demandada, de la no Prorroga del Contrato.-
- Que después del vencimiento del contrato que operaria del 30 de Marzo al Primero (1º) de Abril del 2.006, no recibió pago de arrendamiento y la demandada, acudió a depositar por ante este Tribunal los arrendamientos, según se desprende del expediente Nº 474.-
- Que la demandada, perdió el derecho a la Prorroga Legal, por haber hechos remodelaciones sin su autorización y haber deteriorado el local.-
- Que está ejerciendo la Acción de Resolución de Contrato ò Cumplimiento del mismo, pasado como es Un (1) año y Siete (7) meses del vencimiento del mismo.-
ALEGATOS Y DEFENSAS DE LA PARTE DEMANDADA
En la oportunidad de la contestación de la demanda, la ciudadana MARTHA MARGARITA VERDECAMPO DE SALAYMEH, rechazó y contradijo tanto en los hechos como en el derecho la pretensión de la demandante y alegó a su favor que:
“… es cierto que es arrendataria del local comercial signado con el Nº 15, ubicado en la Calle El Mercadito, Carúpano, Parroquia Santa Catalina Municipio Bermúdez del Estado Sucre, pero que es falso que la actora le haya cedido en arrendamiento el referido inmueble en fecha del 30 de marzo del 2.005. Que suscribió contrato con la actora por el mencionado local comercial en fecha del 30 de Noviembre del año 1.995, tal como se observa del documento anexo “A”. Que sucesivamente fueron renovando contratos tal como se observa de los anexos “B; C; D; E; F; G; H; I y J”. Que ambas partes han suscritos Once (11) contratos de Arrendamientos, del local comercial antes señalado. Que es falso que esté insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos. Que ante la negativa de la arrendadora optó por consignarlos las pensiones de arrendamientos, por ante este Tribunal. Que es falso que haya hecho reparaciones o remodelaciones al local, sin consentimiento de la arrendadora.


III
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Establecidos los hechos en la forma que antecede, pasa este Tribunal a decidir en los siguientes términos:
La Ley de Arrendamientos Inmobiliarios tiene por finalidad lograr un equilibrio justo entre los intereses del arrendador y del arrendatario, y garantizar jurisdiccionalmente dichos intereses.
De allí, que la eficacia del contrato de arrendamiento, se basa no solo en la solvencia del arrendatario suficiente para pagar los cánones convenidos; sino también en la posibilidad legal del arrendador de obtener la inmediata desocupación del inmueble en caso de incumplimiento del arrendatario.
Desde este punto de vista y teniendo en consideración lo alegado por las partes, pasa este Tribunal al análisis de los hechos que resultaron controvertidos en el presente juicio, a los efectos de determinar a quien corresponde la carga probatoria según sus distintas afirmaciones de hecho que se realizaron, así como a la valoración de las pruebas traídas por las partes al proceso en apoyo a sus pretensiones; todo, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, según el cual, el Juez tiene que decidir conforme a lo alegado y probado en autos.
Del escrito de contestación a la demanda se observa que la demandada convino en aceptar su condición de arrendataria del inmueble objeto de esta demanda, propiedad de la ciudadana MERCEDES JOSEFINA MARCANO DOMINGUEZ, desde el 15 de Agosto del 2005, de lo que se infiere que al no tratarse de hechos controvertidos por haber sido aceptados expresamente por las partes, no requieren ser objeto de pruebas de conformidad con lo dispuesto en el ordinal 2º del artículo 389 del Código de Procedimiento Civil. Así se decide.
En contraposición a las afirmaciones de la parte actora, la demandada adujo en su defensa situaciones de hecho, que sí son objeto de pruebas tal como lo previene el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1352 del Código Civil:
Al efecto señaló la demandada que es falso que se haya realizado un único contrato de arrendamiento de fecha 30 de Marzo del 2.005. Que ambas partes han suscrito Once (11) contratos de arrendamientos, del local comercial y que el mismo data del 30 de Noviembre del año 1.995.-
En razón de ello estima este Tribunal que las partes tienen la carga probatoria de sus alegatos de conformidad con las previsiones contenidas en el art. 506 de la Ley adjetiva Civil, que establece:
“Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.”
En tal sentido dice la Jurisprudencia del hoy Tribunal Supremo de Justicia que el peso de la prueba no puede depender de la circunstancia de afirmar o negar un hecho, sino de la obligación que se tiene de demostrar el fundamento de cuanto se pretende en juicio, dado que ninguna demanda o excepción, puede prosperar si no se demuestra.-
Dado que la carga de la prueba de solvencia en el juicio que tenga por causa petendi la morosidad del arrendatario, pesa sobre el inquilino y no sobre el arrendador, según se deduce del principio reus in exipiendo fit actor.-
En tal sentido observa el Tribunal, que en el caso de marras la demandada se encuentra solvente, con los cánones de arrendamientos, aun cuando la acción principal es por Cumplimiento de Contrato.-
En el caso de análisis, llama poderosamente la atención de quien suscribe, el siguiente hecho: El apoderado judicial de la parte actora, en escrito que presentara en fecha del 13 de Diciembre del 2.007, que riela al folio 32, alegando que “Niega y desconoce, las firmas que aparecen al pie del documento, por no ser original la firma que es una fotocopia de mi firma, las cuales no puede reconocer (subrayado del Tribunal).
Ahora bien, de los documentos que corren inserto a los folios 17, 18, 25, se observa que aparecen las firmas en originales de la actora, evidenciándose la existencia de contratos de los años 95, 97 y 2.004, lo que ciertamente desvirtúa, lo alegado por la actora cuando señala la existencia de un contrato único.-
Igualmente, observa quien suscribe, que el apoderado judicial, aun cuando señala que la firma que aparece al pie del documento es de su mandante, pero que no la reconoce por ser copia, es decir no manifiesta que la firma no pertenece a su mandante, sino que la desconoce porque no se consignaron los documentos en original.-
Señala la norma contenida en el artículo 445 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente: “Negada la firma o declarado por los herederos o causahabientes no conocerla, toca a la parte que produjo el documento probar su autenticidad”.-
De la norma transcrita se evidencia que el apoderado actor, aun cuando reconoce que la firma que aparece al pie de los documentos es de su mandante, la desconoce porque la misma no se produjo en original, sino en copias, esta hipótesis del apoderado judicial de la parte actora, hace presumir al Tribunal, que efectivamente estamos en presencia de contratos sucesivos, suscritos entre las partes y que los mismos datan de fecha 30 de Noviembre del año 1.995 hasta el día 30 de Marzo del 2.005; en consecuencia y de conformidad con la norma establecida en el artículo 38 del Decreto Con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que la prorroga en los contratos a tiempo determinado, es obligatoria para el arrendador y potestativamente para el arrendatario.-
Señala igualmente el artículo 7 ejusdem, lo siguiente: Los derechos que la presente Ley, establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables. Será nula toda acción, acuerdo o estipulación que implique renuncia, disminución o menoscabo de estos derechos.-
Por cuanto se observa de las actas que forman la presente causa que la demandada, trajo a los autos pruebas suficientes, donde quedo evidenciado que efectivamente tiene alquilado el local comercial desde al año 1.995 hasta el día 30 de Marzo del 2.005, tal como consta de los contratos anexos, y por cuanto de la Inspección judicial se dejo constancia que no hubo remodelación alguna del local comercial, así como tampoco se encuentra insolvente en el pago de los cánones de arrendamientos, es por lo que el sentenciador considera como infundada la demanda, incoada en contra de la ciudadana MARTHA VERDECAMPO DE SALAYMEH. Así se declara.-
IV
DECISIÓN

Por las razones precedentemente expuestas, este Tribunal del Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara SIN LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE ARRENDAMIENTO interpuesta por la ciudadana MERCEDES JOSEFINA MARCANO DOMINGUEZ, representada por el abogado JACOBO RODRÍGUEZ GUILARTE, contra la ciudadana MARTHA MARGARITA VERDECAMPO DE SALAYMEH, quien actuó debidamente representada judicialmente por los abogados CARLOS ENRIQUE MENESES CARABALLO y GERTRUDIS MARCANO SALAZAR. Ambas partes debidamente identificadas en autos.-
Queda la demandante condenada en costas de conformidad con el art. 274 del Código de Procedimiento Civil. Así se establece.
Dada, sellada y firmada en la sala de Despacho del Juzgado de Municipio Bermúdez del Segundo Circuito de la Circunscripción Judicial del Estado Sucre. En Carúpano a los Once (11) días del mes de Enero de Dos Mil Ocho (2.008). Años 197º de la Independencia y 148º de la Federación.
EL JUEZ,
Dr. MIGUEL ANGEL CORDERO.-


EL SECRETARIO,
Dr. OSMAN MONASTERIOS.-

Nota: En la misma fecha se publico la sentencia a las 10:00 a.m. previas las formalidades de Ley.- Conste.-
EL SECRETARIO,
Dr. OSMAN MONASTERIOS.-
Exp.: 4.915.-